Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Собственность, ее природа и проблема институционализации 9
1.1. Собственность как социально-экономическая категория 10
1.2. Институциональные аспекты отношений собственности 31
Глава 2. Рынок недвижимости как сфера движения прав собственности, его особенности и место в рыночной экономике 52
2.1. Недвижимость как объект рыночных отношений 53
2.2. Рынок недвижимости как сфера обращения прав собственности 74
Глава 3. Развитие отношений собственности в сфере недвижимости 95
3.1. Государство в системе отношений собственности на рынке недвижимости 96
3.2.Развитие недвижимости как сфера взаимодействия общественных и частных интересов 114
Заключение 135
Список литературы 138
- Собственность как социально-экономическая категория
- Институциональные аспекты отношений собственности
- Недвижимость как объект рыночных отношений
- Государство в системе отношений собственности на рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Любые социально-экономические преобразования, а, тем более, такие радикальные, как на современном постсоветском пространстве, неизбежно затрагивают отношения собственности, отношения по поводу присвоения факторов и результатов производства.
Дело при этом состоит не только в том, что меняются субъекты и формы собственности (присвоения) - изменяется вся система отношений собственности: трансформируются старые субъекты и объекты собственности, изменяются стары и появляются новые взаимосвязи между ними, меняется само содержание отношений присвоения, становясь все более сложным и разветвленным.
Новой сферой развертывания экономических отношений для современной России являются отношения, возникающие в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости. Вследствие процессов приватизации возникает и развивается рынок недвижимости, оказывая все большее влияние на развитие экономики в целом, превращаясь в важный сектор деловой активности.
Основой рыночных отношений в сфере недвижимости, как и в других сферах экономической деятельности, являются отношения собственности. При этом, с одной стороны, развитие рыночных отношений в сфере недвижимости помогает раскрыться новым граням в отношениях собственности, с другой, само требует развития собственности для своего поступательного движения.
В связи с этим возникает потребность в раскрытии специфики сферы недвижимости как сферы функционирования и развития отношений собственности, которая имеет и теоретические и практические аспекты.
С теоретической точки зрения исследование развития отношений собственности в сфере недвижимости помогает выявить тенденции развития отношений собственности, их проявление во взаимосвязях между участниками процессов развития, обращения и использования недвижимости.
С практической точки зрения анализ изменений, происходящих в отношениях собственности, помогает выбрать наиболее такие способы организации экономической деятельности, которые позволяют сформировать и использовать развернутую систему мотиваций к эффективному использованию недвижимости, в том числе, путем распределения прав собственности, согласовать интересы разных хозяйствующих субъектов и государства в сфере недвижимости.
Целью настоящего исследования является раскрытие особенностей и направлений развития отношений собственности в сфере недвижимости в современной экономике.
В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:
- раскрытие эволюции взглядов на природу собственности и формы ее проявления в хозяйственной практике в работах зарубежных и отечественных экономистов;
-исследование взаимосвязи между классическим и
неоинституциональным подходами к исследованию отношений собственности;
- раскрытие особенностей недвижимости как экономического актива во взаимосвязи с анализом отношений собственности на недвижимое имущество;
- раскрытие механизмов функционирования рынка недвижимости как сферы движения отношений собственности;
- выявление новых элементов в содержании собственности, выделяющихся в процессе развития современного рынка недвижимости.
Объектом исследования в диссертации является рынок недвижимости, как система отношений, возникающих в процессе создания, обращения, использования и развития недвижимости.
Предметом исследования в работе является функционирование и развитие отношений собственности в сфере недвижимости в современной российской экономике.
Степень исследования проблемы.
Проблемы собственности всегда находились в центре внимания ученых-обществоведов: философов и юристов, экономистов и социологов, историков и политологов, что подчеркивает междисциплинарный характер проблемы. В числе авторов, внесших существенный вклад в исследование этой проблематики, такие ставшие уже классиками исследователи как Г.Гегель, М. Вебер, А. Смит, П.Ж. Прудон, К.Маркс, Л. фон Мизес и др., из более близких нам - зарубежные авторы: Р.Коуз, Д.Норт, О. Уильямсон; отечественные представители экономической науки Л.И.Абалкин,
В.Н.Афанасьев, Н.Д.Колесов, В.Н. Черковец, В.П. Шкредов, в последние годы Р.М.Нуреев, А.Н. Олейник, А.А.Радыгин и юридической С.С. Алексеев, Ю.К.Толстой и многие другие.
Усилиями этих и многих не названных здесь авторов исследование проблематики отношений собственности поднято на высокий научный уровень, и, тем не менее, постоянное развитие экономической практики, появление в ней новых форм и механизмов делает не только оправданным, но и необходимым обращение к этой проблематике еще и еще раз, в данном
случае, через призму того нового, что вносит в отношения собственности развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.
Исследование рыночных отношений в сфере недвижимости, в том числе и в связи с отношениями собственности также имеет определенную, хотя и более скромную историю. Вклад в исследование данной проблематики внесли такие авторы как А.Н. Асаул, В.Л.Василенок, В.А. Горемыкин, П.Г.Грабовый, С.Н. Максимов, Е. С. Озеров, М.М. Соловьев и некоторые другие. В их работах намечены определенные подходы к исследованию форм и механизмов реализации отношений собственности на рынке недвижимости, например, в части взаимосвязи экономического и юридического, сложной природы прав на недвижимое имущество и т.д. Однако, целенаправленные исследования вопросов развития отношений собственности в отечественной экономической литературе пока отсутствуют.
Актуальность темы, ее теоретическое и практическое значение, недостаточная разработанность проблематики в литературе стали причинами выбора автором указанного направления работы.
В процессе исследования проблемы автор опирался на имеющиеся теоретические и практические разработки в области развития отношений собственности, изложенные в работах экономистов, юристов и философов, посвятивших свои труды этой тематике, на законодательные и иные нормативные документы, регулирующие отношения собственности, прежде всего, в сфере недвижимости, на практику развития отношений собственности в современной России.
Научная новизна диссертации заключается, прежде всего, в комплексном исследовании рынка недвижимости как сферы функционирования и развития отношений собственности:
- показано, что рынок недвижимости представляет собой рынок распределения и перераспределения прав собственности на экономические
ресурсы (недвижимое имущество), благодаря чему, во-первых, обеспечивается распределение ресурсов таким образом, чтобы их использование было максимально эффективным, а, во-вторых, обеспечивается функционирование недвижимости как капитала и товара;
-раскрываются основные направления участия государства в присвоении недвижимости как ресурса, обладающего чертами частного и общественного блага и показано, что в настоящее время государство в Росси является лишь пассивным участником этого процесса;
-показано, что характерной тенденцией развития отношений собственности в сфере недвижимости является переход к распределению правомочий собственности между различными субъектами, участвующими в операциях на рынке, в интересах повышения эффективности использования недвижимого имущества отношения собственности на недвижимость
распределены между различными субъектами;
проанализированы конкретные формы ограничения
частнособственнических интересов в сфере недвижимости через передачу части правомочий собственника государству (муниципалитету) — зонирование территорий, высотные ограничения, исторические защитные зоны, экологические ограничения и пр.;
-обоснована потребность в выделении в составе прав собственности права на развитие как особого правомочия;
-раскрыт потенциал использования в сфере недвижимости такой организационно-правовой формы как частно-общественное партнерство.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.
В первой главе раскрывается природа собственности и эволюция взглядов на нее у зарубежных и отечественных экономистов классического и неоинституционального направления. Вторая глава посвящена раскрытию содержания и особенностей рынка недвижимости как сферы движения
отношений собственности. В третьей главе основное внимание уделено анализу роли государства как активного субъекта присвоения на рынке недвижимости, новые элементы в отношениях собственности, появляющиеся в процессе развития современного рынка недвижимости.
Собственность как социально-экономическая категория
Политико-экономическая традиция исследования собственности связывает ее возникновение и развитие со становлением и развитием общественного производства и рассматривает собственность как особого рода отношения между людьми, возникающие в процессе экономической деятельности по поводу присвоения средств и результатов производства. В соответствии с этим собственность в наиболее общем виде может быть определена как исторически определенный способ присвоения людьми благ, необходимых им для потребления или осуществления производственной деятельности.
Смысл понятия «присвоение», состоит в том, человек относится к вещам, как к своим или чужим и, тем самым, выражает свое отношение по поводу этих вещей к другим людям. Иначе говоря, отношения собственности
- это отношения между людьми по поводу вещей, и выраженные через вещи, а не только и не столько отношение человека к вещи.
Несмотря на высокую степень абстрактности такого определения, оно имеет высокий гносеологический потенциал, позволяя выявить объективные экономические и социальные предпосылки формирования отношений собственности, ее форм, видов, разновидностей.
Во - первых, собственность в этом определении оказывается связанной с необходимостью распределения и использования в процессе хозяйственной деятельности и жизнедеятельности человека ограниченных ресурсов, поскольку понятия присвоения и отчуждения получают реальный экономический смысл лишь в условиях такой ограниченности.
Во- вторых, из того же определения следует, что отношения собственности имеют смысл только в рамках и посредством общества. Присвоение вещи одним субъектов только в этих условиях означает этих условиях отчуждение ее (полное или частичное) от другого субъекта, т.е. наполнено социально-экономическим смыслом, выражая отношения между людьми по поводу вещей. В противном случае это противопоставление лишается смысла.
В-третьих, определение собственности как присвоения раскрывает созидательный потенциал этого понятия, связывая с его с удовлетворением возрастающих потребностей человека, что может быть реализовано лишь через расширенное воспроизводство.
В-четвертых, связь собственности с удовлетворением потребностей человека одновременно связывает ее и с трудом, как с источником расширенного воспроизводства как в историческом аспекте, так и в актуальном времени.
Наконец, в-пятых, определение собственности как присвоения, признание ее в качестве общественного отношения и ее взаимосвязь с такими понятиями как труд и потребности вполне определенно трактует ее как развивающееся историческое явление.
Таким образом, развитие отношений собственности является моментом и следствием из развития труда и производства, их отражением, так что именно их исследование должно дать ключ к пониманию как природы собственности, так и ее развития и исторических форм.
Собственность в представленной концепции предстает, прежде всего, как экономическое явление, имеющее объективную природу, связанное со всей системой экономических отношений, а, точнее, являющееся ядром этой системы.
Помещение собственности в основание экономической системы восходит к трудам классиков политической экономии - А.Смиту и Д.Рикардо.
Несмотря на то, что с формальной точки зрения в их работах вопросам собственности уделено не так много внимания, тем не менее, они содержат ряд действительно концептуальных положений, заложивших основу рассмотрения собственности как основополагающего экономического отношения.
А.Смит писал, например, что именно труд составляет первоначально основу собственности и до возникновения собственности на иные ресурсы (в первую очередь - на землю), люди могли присваивать только продукты своего труда и именно работнику принадлежал продукт его труда. Ситуация изменяется с появлением частной собственности на землю, когда собственники земли (землевладельцы) начинают присваивать часть продукта, который люди получали с этой земли своим трудом, в виде ренты.
С накоплением капитала и появлением частной собственности на этот фактор производства, присвоение продуктов труда стало осуществляться еще и с учетом «авансирования» средств, необходимых для ведения работы.
Собственники капитала так же стали претендовать на часть продукта, производимого работниками [73].
Распределение собственности на основные ресурсы, по А.Смиту, определяет основные виды доходов в экономике — заработную плату, земельную ренту и прибыль на капитал. Соответственно этому выделяются три класса современного А.Смиту общества - собственники труда, капитала и земли, отношения между которыми и составляют экономическую основу капиталистического строя[73, 302].
Институциональные аспекты отношений собственности
Подход к исследованию проблем собственности с точки зрения исследования социально-экономических отношений, которые она выражает, длительное время был если не единственным, то доминирующим вариантом исследования. Однако, даже во времена его господства было понятно, что он не лишен недостатков, возможно, наиболее существенным из которых является определенный абстракционизм, отрыв от реальных экономических процессов, который не позволял использовать наработанное теоретическое знание на практике. Возникающий пробел закрывался, отчасти, конкретными экономическими науками, но лишь отчасти, поскольку они в большей степени базировались на фактическом материале, отражающем хозяйственную практику. Исследование проблем собственности в этой ситуации зачастую сводилось к схоластическим спорам, не приводя к каким либо реальным сдвигам в правилах, нормах экономического поведения, т.е. во всем том, что принято называть экономическими институтами.
Вместе с тем, параллельно развивался, главным образом, в рамках юридической науки, иной подход к изучению собственности - через определение права собственности и образующих его правомочий. Начало этому подходу было положено еще во времена древнего Рима, когда складывается система римского права, составившая впоследствии основу гражданского права в европейских странах.
Как отмечал один из авторитетных специалистов в области римского права З.М. Черниловский, главное в праве собственности с точки зрения древнеримских юристов - «соединение наиболее абсолютного господства лица над вещью с правом распоряжения ею».
При этом уже тогда право собственности трактовалось во - первых, как право, необходимыми характеристиками которого , расшифровывающими его смысл, выступали: прямое и непосредственное господство человека над вещью, исключительное господство, наиболее абсолютное господство, правовое господство. Во-вторых, право собственности уже в те времена рассматривалось как сложное право, включающее в себя право пользования, право извлечения плодов и право распоряжения [105,108].
Среди перечисленных, как это видно, еще нет права владения, которое впоследствии заняло место права извлечения плодов в триаде правомочий, образующих в единстве право собственности. Это не означало, кстати, что право владения вовсе не учитывалось в рамках древнеримского права, однако, оно рассматривалось как право, исторически предшествующее собственности, как примитивная собственность. Это давало основание римским юристам даже утверждать, что между собственностью и владением не существует ничего общего. Смысл такого утверждения состоит в том, что владение - это реальное, фактическое обладание вещью, физический контроль над нею (например, в результате заселения необитаемой земли, военных действий и пр. ), не зафиксированное, возможно, еще правом. Это, скорее, факт, чем право, каковым является собственность. Таким образом, можно быть собственником и не быть владельцем, и наоборот.
Главное, однако, в том, что право собственности уже в древнем мире рассматривалось как сложное правомочие, включающее в себя отдельные частные правомочия, которые фактически отражают разные грани собственности. При этом уже тогда право собственности (отдельные правомочия) могло быть распределено между различными субъектами. Например, это могло быть в ситуации, которая связывается с понятием узуфрукт (правом на пользование и владение вещью, но без права распоряжения ею) [105,126].
По мере развития общества, появления новых вариантов использования и обращения вещей, формирования новых экономических отношений и механизмов происходят определенные изменения в трактовке собственности, однако, суть этого понятия остается неизменным: под собственностью понимается право пользоваться и распоряжаться вещами самым неограниченным образом[111,278]. Что же касается элементов, составляющих право собственности, то постепенно складывается представление об этом праве как о единстве трех правомочий: владения, пользования и распоряжения.
Традиционная трактовка указанных правомочий, входящих в право собственности, сводится к следующему:
владение - это право, возможность физического контроля над вещью, право непосредственно влиять на ее состояние;
пользование — право на извлечение полезных свойств вещи и полученных благодаря этому результатов,
распоряжение — право на определение юридической судьбы вещи, на отчуждение (полное или частичное), вплоть до уничтожения вещи.
Как следует из содержания названных правомочий, они не «перекрывают», а дополняют друг друга, в совокупности и образуя право собственности. В этом смысл, забегая вперед, можно сказать, что трактовка собственности как единства указанных трех правомочий тоже может рассматриваться как «пакет» или «пучок» прав. Нужно, правда, заметить, что не все авторы разделяют тезис о взаимодополняемости выделенных правомочий. Например, Л.М. Якупова, рассуждая о природе этих прав и стоящих за ними отношений пишет, что «отношения распоряжения и пользования, реализуются в виде владения», т.е. включает первые в последнее [115]. Вряд ли можно согласиться с этим утверждением.
Понятие «владение», отражает факт физического обладания вещью, еще ничего не говорит об ее использовании и, тем, более, мало связано с юридическим отчуждением вещи, для которого нужно быть собственником, а не владельцем.
В виде единства этих трех правомочий право собственности было представлено и в российской правовой системе — как до советского периода, так и в советский период - и в правовых системах большинства европейских стран [88; 100;42].
Следует заметить при этом, что наряду с доминирующей традицией рассматривать понятия владения, пользования и распоряжения как понятия юридические, есть и иные точки зрения. Например, Е.Г. Ясин в одной из своих работ, написанных в период перестройки писал, что пользование, владение, распоряжение, как и собственность это формы присвоения и являются потому экономическими понятиями [116, 29-31].
Недвижимость как объект рыночных отношений
Выявление природы и особенностей рынка недвижимости как особого сегмента рыночной экономики представляется целесообразным с сущности понятия «недвижимость», поскольку именно от ее трактовки во многом зависит понимание сущности и специфики этого рынка.
Несмотря на относительно краткую историю развития рынка недвижимости в современной России, которая начинается лишь в начале 90-х гг. прошлого - XX века, сегодня существует уже достаточно обширная отечественная литература, посвященная исследованию проблем недвижимости и рынка недвижимости, хотя различные аспекты этой проблематики исследованы весьма неравномерно [33; 60].
Вместе с тем, существенное внимание, которое отечественные экономисты и представители других общественных наук (прежде всего, юридической) пока не привело к формированию единой точки зрения на вопросы развития рынка недвижимости вообще и даже на природу недвижимости, в частности.
Обобщая имеющиеся в литературе точки зрения, можно выделить, по крайней мере, три подхода к определению понятия недвижимость и имеющие отношение к экономической проблематике, связанной с ней. Первый полностью воспринимает юридический подход к недвижимости и сводится к утверждению: «...Недвижимость — это то, что является недвижимостью по закону» [6 8,10]. Возможно, с точки зрения установления правового режима недвижимого имущества, особенностей совершения сделок и т.д., такой подход может быть и приемлемым, однако, как мы увидим дальше, российское законодательство объединяет под понятием «недвижимость» различные по экономической сути вещи, что ставит под сомнение возможность использования такого определения при изучении недвижимости как экономической категории.
Второй вариант трактовки понятия недвижимость также базируется на законодательстве и воспроизводит формулировку уже более расширенную, но также не лишенную, по нашему мнению, недостатков. Например, в Большом экономическом словаре, вышедшем в 1999 г. дается такое определение: «Недвижимость - земельные и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней. К недвижимости относятся также вещные права на землю». В целом указанное определение исходит из определения недвижимого имущества, которое дается в Гражданском Кодексе РФ, расширяя его за счет включения вещных прав в качестве разновидности недвижимости. Но в таком случае получается, что недвижимость - это и имущество само по себе и, отдельно, вещные права на недвижимость. Вряд ли такое определение может способствовать однозначному толкованию рассматриваемого понятия.
В основе приведенного выше определения лежит трактовка понятия «недвижимость» Гражданским Кодексом РФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства"[2].
Однако, несмотря на нормативный характер, последнее определение и само не лишено недостатков.
Во-первых, приводимое определение, как мы видим, не дает определения сущности недвижимости или недвижимого имущества, а лишь перечисляет объекты, которые относятся к недвижимости. При этом перечень этих объектов, как следует из текста соответствующей статьи Гражданского Кодекса, остается открытым. Во-вторых, законодатель не проводит различий между понятиями «недвижимость» и «недвижимое имущество», что также неправомерно, по нашему мнению. Наконец, в-третьих, и, возможно, это самое существенное, о определение, даваемое Гражданским Кодексом РФ, допускает, по сути, двойное толкование недвижимого имущества, поскольку может быть понято и так, что здания, сооружения или, тем более, многолетние растения могут быть признаны отдельным объектом экономического оборота, помимо их обращения в единстве с земельными участками. Заметим, что законодатель в той же статье ГК РФ к недвижимости относит также морские, речные воздушные суда, имеющие совершенно иную природу, чем земля и все, что ней прочно связано. Поэтому простое воспроизведение законодательного определения в данном случае вряд ли может быть признано удачным для целей экономического исследования недвижимости.
Третий подход к определению недвижимости, представляющийся нам наиболее обоснованным, состоит в том, что следует различать понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость». О последнем понятии речь пойдет несколько позднее, а сейчас остановимся на природе недвижимого имущества.
С экономической точки зрения недвижимое имущество - это особый род вещей, родовым признаком которых является прочная, неразрывная связь с землей. На уровне отдельного объекта, отдельной недвижимой вещи эта связь состоит в том, что любая такая вещь, любой объект недвижимого имущества содержит в себе участок земли как главную составляющую.
Объект недвижимого имущества может состоять только из земельного участка, но не может быть объекта недвижимости (как экономического актива), не включающего в себя земельный участок. Понятия «недвижимое имущество» и «земля» до такой степени неотделимы друг от друга, что в некоторых правовых системах, как, например, в Великобритании, термин «земля» включает в себя и все «строения, прикрепленные к земле, и всякого рода предметы, прикрепленные к земле или строению». Приведенный перечень объектов, относимых к земле как к недвижимому предмету, можно встретить и в праве других стран» [42,59]. (Все произведенные с землей изменения, в том числе, созданные на земле здания и сооружения, в международной терминологии принято именовать улучшениями земли, а неразрывно связанные со строениями или землей движимые вещи - принадлежностями [98,7]).
В российском законодательстве земельная первооснова недвижимого имущества подчеркивается в Земельном Кодексе РФ (2001), в первой статье которого отмечается, что земля - это не только основа жизни и деятельности человека, природный объект, основа для осуществления хозяйственной и иной деятельности , но и недвижимое имущество, а далее указывается, что здания и сооружения и иные прочно связанные с землей объекты должны следовать судьбе земельного участка: «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу» [4].
Государство в системе отношений собственности на рынке недвижимости
Как было отмечено ранее, главной особенностью сферы недвижимости является то, что основу любого объекта недвижимости составляет земля, являющаяся особым благом, способ использования которого, даже если оно и находится в частной собственности, тем не менее, никогда не безразличен обществу.
Значение земли в жизнедеятельности любого общества невозможно переоценить. Являясь основным компонентом окружающей человека природной среды, земля выполняет важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает в качестве места размещения производственных объектов, общественно-деловых и жилых зданий, а в ряде отраслей - сельское хозяйство, лесное хозяйство — является главным средством производства. Для человека земля — это его место обитания, для государства - это его территория, национальное богатство.
Таким образом, земля имеет многофункциональное назначение, а потому владение, пользование и распоряжение земельными участками не должно противоречить публичным интересам, а также нарушать права и законные интересы отдельных лиц[1,9,36]].
В связи с этим имеет смысл еще раз обратиться здесь к вопросу о правомерности объединения под именем недвижимости столь разнообразных вещей как земельные участки и морские суда. Как представляется, помимо существующих между ними многочисленных различий, есть все же и определенные общие черты, по крайней мере, одна: способ их использования не безразличен обществу. В этом смысле их объединение представляется вполне оправданным. И те, и другие объекты могут являться источником отрицательных внешних эффектов, а потому, с точки зрения общества является целесообразным выделение этих объектов из всего мира вещей, объединение под названием «недвижимое имущество» и установление для них особого правового режима. Смысл этой особенности, во-первых, состоит в том, что все объекты недвижимого имущества и обладатели прав на них должны быть идентифицированы, а, во-вторых, их права (в том числе права собственности) должны быть ограничены.
Понятие собственности как полного и безраздельного господства человека над вещью, которое отражает суть отношений собственности, по отношению к собственности на землю (и на недвижимость) не применимо — такого мнения придерживалось и придерживается большинство экономистов и специалистов по управлению земельными ресурсами. «К земле более всего неприменимы представления о неограниченной власти собственника и о полном невмешательстве в земельную политику...» писал российский экономист Н.Н. Алексеев в начале прошлого века, имея в виду необходимость государственного вмешательства в земельные отношения [16]
Сегодня, как показывает мировой опыт, права земельных собственников и землепользователей всегда ограничены государством в интересах иных лиц и общества в целом: «Даже в странах с прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитыми рынками земли государство имеет незыблемые права контроля землепользования в интересах общественного благосостояния»[94,395]
Существенно при этом, что теоретическую основу государственного вмешательства в земельные отношения современные авторы связывают, во-первых, с особенностями земли как экономического блага, сочетающего в себе черты частного и общественного блага, во-вторых, с возможностью распределения прав собственности между различными субъектами. По отношению к земле в силу ее специфики оказывается применимым положение о верховной собственности государства и «с этим правом «верховной собственности» ныне тесно связаны конкретные государственные правомочия по регулированию земельных отношений частных землевладельцев разного рода»[48,46].
Таким образом, и в основе системы государственного вмешательства в земельные отношения лежит распределение прав собственности. Стоит отметить здесь, что в определенной степени это напоминает систему распределения собственности и власти в феодальном обществе , где роль верховного суверена, единственного самостоятельного (по крайней мере, формально) лица играл глава государства, монарх. Все остальные обладатели прав на землю могли рассматриваться лишь как частичные собственники, поскольку право распоряжения, в конечном счете, принадлежало лишь государю.
В современных условиях право государство как суверена связывается, безусловно, не с личностью его главы, а с тем, что государство в современных условиях является, если не идеальным, то, по крайней мере, наиболее последовательным представителем общества, выразителем общественных интересов.
Политика государства как верховного собственника в земельных отношениях проявляется, прежде всего, в создании система ограничений прав собственников и землепользователей через такие процессы как регулирование отношений по поводу оборота и использования земли и градостроительное регулирование использования городских земель.
Система ограничений, накладываемых на земельные отношения, выключает в себя три основных составляющих, присутствующих практически во всех современных развитых странах: ограничение оборотоспособности земельных участков, разделение земель на категории и установление особого правового режима для различных категорий земель; установление обязанностей собственников земли, землевладельцев и землепользователей.
Ограничение оборотоспособности земельных участков, как правило, означает закрепление их в государственной (федеральной) собственности, как правило, направлено на сохранение особо ценных земель (в основном, по причинам природоохранного и оборонного характера) и юридически выражается в выведении их из зоны гражданского оборота и частнособственнических отношений. Так, Земельный кодекс РФ, например, выделяет земли, изъятые из оборота и земли, ограниченные в обороте, и устанавливает, что «земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством»[4,27]. Для земель, ограниченных в обороте, установлен более либеральный режим.
Вторым направлением регулирования землепользования является разделение земель по функциональному использованию, которое, как правило, в общем случае осуществляется на три основные группы земель: земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и земли природоохранного направления, которые в дальнейшем могут быть разделены на подгруппы. При этом для каждой из групп (подгрупп) земель устанавливается особый правовой режим.
