Содержание к диссертации
Введение
1. Отношения собственности: теоретико-методологический контекст 14
1.1. Отражение категории «собственность» в экономической теории 14
1.2. Отношения собственности сквозь призму институционального подхода 29
1.3. Роль трансакционных издержек в реализации отношений собственности 43
2. Институциональный механизм реализации отношений собственности на жилую недвижимость 56
2.1. Институциональная сущность и структура рынка недвижимости 56
2.2. Институциональные особенности российского рынка жилья 71
2.3. Инструменты реализации правомочий собственности на современном рынке жилья 86
3. Защита прав собственности как фактор снижения трансакционных издержек на рынке жилья 105
3.1. Факторы, определяющие величину трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости 105
3.2. Трансакционный анализ защиты прав собственности па жилую недвижимость 113
3.3. Эмпирическая оценка динамики влияния трансакционных издержек и факторы их снижения на рынке недвижимости 120
Заключение 136
Список используемых источников 141
Приложения 157
- Отношения собственности сквозь призму институционального подхода
- Институциональная сущность и структура рынка недвижимости
- Факторы, определяющие величину трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости
- Эмпирическая оценка динамики влияния трансакционных издержек и факторы их снижения на рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Собственность в качестве экономической категории трактуется неоднозначно в зависимости от методологической позиции исследователя. По признанию подавляющего большинства учёных отношения между хозяйствующими субъектами по поводу реализации правомочий собственности, фактически предопределяющие возможные формы их взаимодействий, являются фундаментом любой экономической системы. Соответственно, преобразования, касающиеся основ функционирования системы собственности в стране, а тем более кардинальные реформы, должны базироваться на тщательно продуманных и проработанных концепциях, опирающихся на чёткие критерии.
Система собственности в том или ином обществе формируется эволюционным путём в течение длительного периода, поскольку определяющим критерием для её функционирования служит эффективность соответствующих формальных и неформальных институтов. Поэтому вполне естественно, что государственные меры по регулированию отношений собственности не могут в одночасье решить тех проблем, на которые они были ориентированы; в свою очередь, необдуманные и недальновидные решения правительства могут иметь пагубные последствия в долгосрочной перспективе.
Формальная сторона собственности, а именно, совокупность прав собственности, в сущности, предопределяет степень эффективности функционирования всей системы собственности как отношений между хозяйствующими субъектами по поводу экономических благ. Право частной собственности, таким образом, является одной из важнейших исторических предпосылок становления и развития рыночного механизма, обеспечивая стимулы к наиболее эффективному использованию экономическими агентами ограниченных ресурсов.
Современная экономическая система, в которой стихийность рынка
4 дополняется государственным регулированием, носит смешанный характер. Таким образом, сегодня очевидно, что хозяйственная практика, дополняемая правовым оформлением собственности, должна принимать во внимание рекомендации экономической теории в части регулирования отношений собственности, легализации отдельных её форм, санкционирования соответствующих операций и установления правил осуществления трансакций с объектами собственности.
Адекватное правовое оформление и надлежащее соблюдение прав собственности позволяет осуществлять эффективную организацию хозяйственной деятельности посредством экономии затрат, включая как производственные, так и трансакционные издержки, определяя, таким образом, уровень развития экономической системы страны. Институциональная методология в экономической науке, ввиду многообразия наблюдавшихся в реальной хозяйственной практике форм собственности, впервые позволила представить собственность в виде совокупности отдельных правомочий, а субъектов экономических отношений в виде «частичных собственников». В данном контексте особую значимость приобрели вопросы спецификации и размывания прав собственности, а также проблемы поиска мер, позволяющих снизить связанные с данными процессами трансакционные издержки.
Рынок жилой недвижимости как сфера проявления общих тенденций развития собственности - одно из важных направлений анализа отношений собственности и механизмов их реализации, особенно в контексте его возросших темпов роста, повышенного внимание со стороны общества и масштабов внедрения новых организационных и экономических технологий на протяжении последних лет. Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата
5 в стране.
Степень разработанности проблемы. Проблема институционального анализа собственности традиционно рассматривается в рамках новой институциональной экономики. Над проблемой формирования эффективных структур собственности работали такие видные ученые, как А. Алчан, X. Демсец, Р. Коуз, Д. Порт, Р. Познер, Р. Рихтер, О. Уильямсон, Эггертссон, Э. Фуруботп.
Среди отечественных ученых, оказавших наибольшее влияние на разработку концепций трансформации прав собственности в переходной экономике, следует отметить С. Аукуционска, Р. Капелюшиикова, Г. Клейпера, А. Радыгина, Р. Эптова.
Роль институтов в российской экономике в динамическом аспекте анализируется в работах Малахова СВ., Нуреева P.M., Овчинникова В.Н., Олейпика А.Н., Полтеровича В.М., Тамбовцева В.Л., Шаститко А.Н.
Особенности функционирования рыночных механизмов и адаптационные стратегии поведения фирм в зависимости от сформировавшейся структуры собственности исследуются в работах Авдашевой СБ., Долгопятовой Т.Г., Розановой Н.М..
Анализ отечественной научной экономической литературы последних лет показывает, что значительное внимание уделяется исследованию ситуации, сложившейся в сфере жилой недвижимости. Формирование и развитие рынка в центре внимания таких авторов, как Белокрылова О.С., Горемыкин В.А., Рахман И.А., Ращупкина В.А. Стерник Г.М., Яхимович В.И.
Исследования зарубежных ученых Страйка Р., Фридмана Дж., Ордуэя II. раскрывают функционирование рынка недвижимости и экономики жилищного сектора как части рыночной системы. В них рассматриваются вопросы взаимодействия спроса и предложения жилья, государственная политика в области стимулирования жилищного строительства.
Однако изученность рассматриваемой проблемы остается недостаточной для разработки целостной концепции, объясняющей формирование специфической институциональной структуры рынка жилья в трансформационной экономике. Острая полемичность проблемы выработки эффективных мер по реформированию грансакционного сектора на рынке жилья определили теоретическую и практическую значимость настоящего исследования, обусловили его цель и задачи.
Цель настоящей диссертационной работы состоит в том, чтобы, опираясь па результаты теоретико-методологического исследования институциональных условий минимизации трансакциоиных издержек, выявить механизм реализации отношений собственности на рынке недвижимости в условиях динамических институциональных ограничений и определить направления снижения трансакциоиных издержек в контексте защиты и спецификации прав собственности. В соответствии с целью диссертации в работе ставятся следующие задачи:
- исследовать эволюцию содержания категории собственности в
экономической теории;
- рассмотреть категории отношений собственности и нрав
собственности сквозь призму институционального подхода;
выявить роль трансакциоиных издержек в реализации отношений собственности;
определить институциональную сущность и структуру рынка недвижимости;
- охарактеризовать институциональные особенности российского
рынка жилой недвижимости;
- проанализировать инструменты реализации правомочий
собственности на современном рынке жилой недвижимости;
выявить факторы, определяющие величину трансакциоиных издержек при проведении сделок на рынке жилья;
- провести трансакциониый анализ защиты прав собственности на
7 жилую недвижимость;
выработать предложения по снижению трансакциоппых издержек и развитию рынка жилья в условиях устойчивого роста экономики.
Объект и предмет исследования. Объектом данного диссертационного исследования выступают отношения собственности на рынке недвижимости в трансформационной экономике. Предметом исследования являются отношения рыночных агентов на рынке жилья, включенные в специфическую институциональную структуру, которая определяет показатели динамики трансакциоппых издержек, характеризующих эффективность функционирования рыночного механизма.
Тсоретіїїсо-.мегодолоіичсскуіо оснону настоящего исследования составляют фундаментальные концепции эволюционной экономики, неоинституциональной теории, а также экономики собственности, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический и институционально-эволюционный подходы к анализу информационной экономики и институциональных изменений в рыночной экономике. Теоретической основой диссертационного исследования являются теория прав собственности, теория трансакциоппых издержек, экономическая теория институциональных изменений и институционального проектирования, экономика собственности и др., разработанные отечественными и зарубежными экономистами. В ходе разработки проблемы были использованы также положения общей теории рынка, теории переходной экономики, институциональной экономики, прогнозные разработки государственных органов России.
ИііструїУіеіітаріїо-ліегодичеекіїй аппарат. В основу исследования
поставленной проблемы и решения этапных задач положены общенаучные
методы историко-генетического, системно-функционального,
компаративистского анализа, а также методы собственно экономического исследования экономического моделирования, субъектпо-объектного,
8 категориального, институционального анализа.
Информационно-эмпирическая база исследования формировалась на основе официальных данных федеральных и региональных органов Федеральной службы государственной статистики России, статистических данных международных исследовательских центров (в том числе, представленных их Интернет-ресурсами).
Нормативно-правовая база исследования представлена
федеральными законами Российской Федерации, указами Президента, постановлениями правительства, региональными законодательными актами, регулирующими отношения на рынках в условиях информатизации экономического пространства.
Рабочая гипотеза состоит в предположении того, что минимизация трансакционных издержек реализации отношений собственности детерминируется процессом формирования и изменения институтов, которые способствуют спецификации правомочий собственности, оптимизируют обмен информационными потоками между рыночными агентами и создают стимулы для увеличения количества экономических обменов, обеспечивая благоприятные условия для инвестиций и развития социально значимых проектов в сфере повышения доступности объектов жилой недвижимости. Основные положення, выносимые на защиту:
1. Теоретико-экономический анализ собственности как
фундаментальной экономической категории эволюционирует от признания
собственности ключевым экономическим отношением, определяющим
основные видовые характеристики экономического порядка, к
ииструментарному подходу, делающему акцент па спецификации и
рыночном обмене пучка правомочий, включенного в систему институтов, где
эффективность функционирования собственности определяется
показателями трансакционных издержек.
2. Институциональный анализ экономического оборота объектов
собственности показывает, что стоимость одного и того же объекта
9 собственности зависит от того, насколько полными и специфицированными правомочиями по использованию блага обладает собственник, поэтому диапазон альтернативных возможностей правообладателя по отношению к объекту собственности и возможности инфорсмепта соответствующих прав детерминируют степень вовлечённости объекта недвижимости как экономического актива в рыночный механизм.
3. Институциональная структура рынка жилья представляет набор
организаций, стабильно поддерживающих установленные технологии
деятельности и нормы отношений на рынке недвижимости в течение
длительного времени. Поскольку в рыночных системах основой отношений
участников выступает свобода выбора характера и формы их
взаимодействия, то в основе институциональной структуры рынка
недвижимости лежит индивидуальная мотивация участников рынка, а
именно - их стремление получить минимально затратный доступ к
необходимому им ресурсу. Именно к минимизации трансакционных
издержек участников рыночных процессов приводит эволюционное развитие
институциональной структуры рынка недвижимости.
4. Институциональная среда рынков недвижимости характеризуется
определёнными параметрами, состояние которых свидетельствует об
устойчивости сложившихся структур собственности в целом, а также правил
и процедур совершения сделок при долгосрочном инвестировании в объекты
недвижимости: механизмами инфорсмепта, политической стабильностью,
информационной прозрачностью, уровнем доверия среди экономических
субъектов, эффективностью функционирующей в стране судебной системы.
5. Функционирование рынка недвижимости в экономике с динамически
изменяющимися институциональными условиями, конституирующими
хозяйственный порядок, связано как с избыточными инвестициями, так и
повышением трансакционных издержек, детерминируемым государственным
регулированием, что отражается на основных рыночных показателях и
создает сигналы, которые отражают долгосрочные тенденции
10 институционализации собственности на жилую недвижимость.
6. Минимизация трансакционпых издержек па рынке жилья связана с
масштабом осуществления сделок, так как информационная компонента
трансакционпых издержек значительно снижается при использовании
информационных технологий, потому что аккумуляция и оцифровка
информации позволяет пользоваться ею большому числу продавцов и
покупателей.
7. Институциональные барьеры, детерминирующие высокие
трансакциоппые издержки, связанные с административным регулированием
и теневыми экономическими отношениями, являются основными
препятствиями на нуги развития эффективных рынков жилья, включенных в
систему современных институциональных механизмов привлечения
инвестиций и решения социально значимых народнохозяйственных задач,
что требует разработки механизмов по деблокированию административных
барьеров и развитию механизмов стимулирования спроса на жильё в рамках
национального проекта.
Научная новизна работы состоит в обосновании направлений формирования институциональных условий реализации отношений собственности па рынке жилья в трансформационной экономике, детерминирующих динамику развития трансакционного сектора, что способствует реструктуризации и минимизации трансакционпых издержек, формированию эффективных механизмов инфорсмента и спецификации прав собственности на рынке жилой недвижимости. Конкретное приращение нового знания состоит в следующем:
1. Обосновано, что развитие рынков со специфицированными пучками правомочий собственности ведет к увеличению объема и количества сделок, что детерминирует повышение уровня энтропии экономической системы и проявляется в возрастании размеров трансакционного сектора, определяющего параметры институционализации той или иной отрасли хозяйственного порядка, и является условием эффективной качественной
динамики институциональной структуры.
2. Показано, что институциональные условия минимизации
трансакциопиых издержек на рынке недвижимости вследствие своей
важности и инвестиционном значимости заключаются в эффективном
инфорсмепте прав собственное, в основе которого следует развивать
механизмы организации трансакций, не связанные с исполнительной властью
и основанные, с одной стороны, на защите независимой судебной системы, а
с другой стороны, общественном контроле со стороны организаций
представляющих широкие группы с всеохватывающими интересами бизнес
сообщества.
3. Доказано, что государственная экономическая полигика на рынке
жилья должна быть направлена не столько на привлечение бюджетных
средств на рынок жилья, сколько на создание эффективных механизмов
инфорсмента собственности и развития рыночного траисакциониого сектора,
снижающего средние трапсакционные издержки и формирующего
устойчивые инвестиционные ожидания у субъектов рынка.
Выдвинута гипотеза о том, что собственность на жилую недвижимость является. специфическим активом, имеющим и потребительскую и инвестиционную составляющую, что определяет необходимость формирования гибридного институционального режима регулирования, основанного на качественной трансформации траисакциониого сектора па основании внедрения информационных технологий, детерминирующих эффективное снижение трансакциопиых издержек.
Обосновано, что формирование эффективного рынка жилья невозможно без развития финансовых институтов как механизма привлечения инвестиций, который должен основываться на принципах доступности и высокой защищенности от оппортунистических стратегий игроков, а также формирования институциональной среды детерминирующей прозрачность и конкурсность процедур выделения
12 земельных участков под объекты жилищного строительства.
6. Показано, что модернизация рынка жилья в трансформационной экономике в своей основе представляет институциональное проектирование и институциональный импорт вследствие некопгруэитности институтов жилищного регулирования постсоветского российского хозяйственного порядка эффективной рыночной институциональной структуре рынка недвижимости, что детерминирует опережающее развитие трансакционного сектора в данной отрасли.
Теоретическая значимость исследования состоит в разработке теоретико-методологических подходов к анализу процессов ииституциопализации рынка жилья в трансформационной экономике. Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе при совершенствовании программ учебных курсов по экономической теории, институциональной экономике, государственному регулированию и экономической политике.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов диссертационного исследования:
- при разработке региональных концепций социально-экономического развития, бизнес-проектировании региональных институтов рынка недвижимости;
при совершенствовании федерального и регионального законодательства в области развития жилищного рынка. Апробация работы. Результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международной, всероссийской и вузовских научно-практических конференциях в гг. Москва и Ростов-на-Дону. Основные положения диссертационного исследования отражены в 7 публикациях, общим объемом 2,3 п.л.
Структура диссертационной работы отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 9 разделов, объединенных в три главы, заключения, списка
13 используемых источников из наименований.
Отношения собственности сквозь призму институционального подхода
Любые конкретные экономические отношения определяются соответствующими экономическими действиями и складываются независимо от того, как суп» этих отношений воспринимается участвующими в них людьми. В данном контексте, смешение понятий "отношение собственности" и "право собственности" является одним из наиболее распространённых заблуждений, хотя даже мысленно отделить собственность как экономическое отношение от её правовой формы часто является затруднительным. Правовые формы экономических отношений отражают сознательную выработку правил осуществления экономических действий. Возможность реализации этих правил зависит не столько от намерений людей их соблюдать, CKOJH.KO ОТ объективных экономических и социальных условий, определяющих жизненно важные интересы и мотивы поведения участников деятельности .
В человеческом обществе любая совместная деятельность и любые общественные отношения реализуются в форме формального или неявного (неформального) договора. В связи с тем, что свободные в своём выборе люди могут легко нарушить договор, возникает необходимость санкционировать многие из общественных отношений, т.е. придавать им правовой статус; посредством этих мер, общественная власть поддерживает стабильность общественной организации, без чего общество не может существовать. Правовые экономические отношения находят отражение в разнообразных отраслях права хозяйственном, трудовом, финансовом и т.д. Учитывая то, что отношения собственности в наибольшей мере затрагивают самые важные сферы жизнедеятельности людей, вопрос о чёткой спецификации и юридическом оформлении прав собственности представляется крайне актуальным.
Специфика указанных различий между собственностью как экономическим отношением и юридически санкционированным правом собственности заключается в том, что экономические отношения собственности, выражающиеся в юридически не оформленном использовании благ, как правило, тщательно скрываются и в правовом сознании общества как бы не существуют; в то же время, закреплённые правом отношения собственности, пусть даже в реальности за ними ничего не стоит, кажутся реально существующими.
Исследовательский подход, акцентировавший внимание па значимости чёткой спецификации прав собственности для экономических отношений, на важности определения конечного собственника для эффективности всей хозяйственной деятельности людей получил название теории прав собственности, которая в 60 70-е годы XX века оформилась в особый раздел неоинституциональной экономической теории. И хотя до середины 1970-х годов она находилась на периферии западной экономической мысли, во второй половине семидесятых произошло смещение акцента в сторону теории прав собственности, её популярность и престиж в научных кругах резко возросли, появились специальные журналы по данной проблематике. Уже в 1980-х годах теория прав собственности получила широкое распространение в Западной Европе18.
Истоки современной теории прав собственности в работах экономистов Р. Коуза и Л. Ллчяна; собственно, в первую очередь экономическая теория прав собственности ассоциируется с именем Алчяна, который считается ее основателем. Хотя само по себе экономическое значение прав собственности достаточно очевидно, строгий экономический анализ в данной области впервые был осуществлён именно Л. Ллчяном и затем Г. Дсмссцом. Впоследствии значительный вклад в развитие данного направления экономической мысли внёс Нобелевский лауреат Д. Порт. Разработка теории также является заслугой таких учёных, как Й. Барцель, Л. де Алеси, М. Иенсен, Г. Наламрсзи, У. Меклинг, Р. Познер, С. Пейович, О. Уильямсои, Э. Фаму, Э. Фыоруботп, С. Чен.
В настоящее время нельзя говорить о том, что теория прав собственности имеет чётко очерченные границы как особая самостоятельная концепция в рамках неоинституциопализма; скорее, сегодня она представляет собой теоретическую и методологическую основу, общую для таких аналитических направлений, как теория экономических организаций, экономика права и новая экономическая история, которые и образуют современную неоинституциональную теорию.
К сожалению, в отечественной научной литературе теории прав собственности долгое время не уделялось должного внимания. Доминирование в советской высшей школе марксистской политической экономии привело к тому, что преподавательский корпус оказался не подготовлен для преподавания дисциплин, анализирующих функциональные связи и зависимости в развитых экономиках смешанного типа, а идеологическая политика полного отрицания необходимости изучения альтернативных течений экономической мысли, трактовавшихся как буржуазные, реформистские и ревизионистские, сформировало специалистов с односторонними представлениями о характере реальных экономических и социальных процессов в обществе. В частности, среди воспитанных в духе марксистской политэкономии исследователей глубоко укоренилось убеждение, что буржуазная политэкономия видит в отношениях собственности только их юридическую оболочку или вообще попросту игнорирует их.
Институциональная сущность и структура рынка недвижимости
недвижимости Как было отмечено в предыдущей главе, отношения собственности являются фундаментом, всей экономической системы общества и определяют эффективность функционирования всего экономического порядка, образуя тем самым институциональную основу хозяйственных процессов.
Проблемы, связанные со спецификацией и развитием отношений собственности, имеют непосредственное отношение к актуальным вопросам, возникающим в различных сферах экономики в ходе экономического развития, и, в особенности, в области операций с объектами недвижимости. В данной работе рынок недвижимости будет проанализирован, прежде всего, с точки зрения механизмов, опосредующих функционирование и развитие отношений еобствеї і пости.
Именно рынок недвижимости как сфера проявления общих тенденций развития собственности представляет собой одно из важных направлений исследования отношений собственности и механизма их реализации, в особенности учитывая и его высокие темпы роста, и повышенное внимание со стороны общества, и масштабы внедрения новых организационных и экономических технологий на протяжении последних лет. Формирование и развитие рынка недвижимости является неотъемлемой частью социально-экономических процессов современного общества любой страны, выступая одним из факторов экономического роста и развития экономической системы, в частности, становления благоприятного делового и инвестиционного климата в стране.
Закреплённые в обществе отношения собственности выступают как основа любых экономических процессов, являясь, таким образом, фундаментальным экономическим институтом человеческого общества; с этой точки зрения, представляется целесообразным проанализировать отношения собственности как институционального фактора, в первую очередь определяющего развитие рынка недвижимости. Именно от степени развитости отношений собственности и спецификации прав собственности зависят параметры рынка недвижимости.
Упразднённое в Советском Союзе, законодательное деление имущества на движимое и недвижимое было восстановлено в процессе рыночных реформ в России в 90-х годах XX века. И хотя сегодня представлено огромное количество трудов и публикаций, посвященных исследованиям проблем на рынке недвижимости, однако комплексный научный анализ в отечественной литературе отсутствует, а отдельные аспекты данной темы исследованы довольно неравномерно. Ни в отношении природы и сущности недвижимости, ни в вопросах развития рынка недвижимости российские обществоведы в настоящее время не пришли к единой точке зрения.
В современной России к недвижимому имуществу относятся «здания и сооружения различного назначения вместе с земельными участками и гаражами, а также участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно». " Кроме того, Гражданский кодекс относит к недвижимому имуществу, подлежащему государственной регистрации, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Ресурсы недр во многих странах находятся в государственной собственности, в то время как основные активы, расположенные на поверхности, являются в большинстве случаев собственностью акционеров компаний, обладающих правом пользования конкретными участками недр. Для того чтобы сложная система недвижимого имущества, выполняющая важнейшие социальные и производственно-экономические функции, могла Гражданский кодекс Российской Федерации. функционировать устойчиво и эффективно, необходимо формирование и развитие адекватной институциональной системы.
В. Крюков отмечает, что «Опыт ведущих индустриально развитых стран, выступающих одновременно крупными недропользователями (в частности, Австралии, Великобритании, Канады, Норвегии, США), свидетельствует о том, что либеральная система институтов в сфере отношений собственности, регулирующая хозяйственный оборот обычных активов, дополняется разветвленной системой норм, правил и процедур, жестко регламентирующих использование ресурсов недр. Тем самым государство не только обеспечивает защиту своих прав как их собственника, но и формирует условия и предпосылки для того, чтобы процессы освоения и использования невозобновляемых полезных ископаемых отвечали общественным интересам».13
В России же современная ситуация в сфере операций, связанных с недвижимостью, наглядно показывает, в чём может выразиться несовершенство системы институтов, - как базовых, так и комплементарных - которые определяют нормы, правила и процедуры вовлечения в хозяйственный оборот объектов недвижимости. Подобная институциональная неэффективность выражается, прежде всего, в том, что при проведении экономических операций с недвижимостью зачастую приобретают значение и учитываются интересы определённых групп узких интересов, а не широких слоев населения.
Факторы, определяющие величину трансакционных издержек на рынке жилой недвижимости
Для того чтобы перейти к определению степени влияния факторов на величину трансакционных издержек, необходимо рассмотреть сначала механизм возникновения в обществе различных институтов. В рыночной экономике институт возникает в том случае, когда рыночное решение либо недостижимо, либо неэффективно. Случаи такого рода известны в экономической теории как "провалы рынка". Таким образом, институты как бы заполняют пиши свободные от рыночного обмена. Но собственно "провалы рынка" в более широком смысле могут трактоваться как издержки эксплуатации экономической системы или трансакциоппые издержки. Таким образом, трансакциоппые издержки выражают ту цену, которую платит любая экономическая система за несовершенство своих рынков. Например, отсутствие института, регулирующего коммерческий кредит, выражается трапсакциониыми издержками в форме неплатежей, отсутствие института арбитража ведет к издержкам неисполнения контрактов и т.д.
Именно таким образом трансакциоппые издержки формируют общественный спрос на институты. Чем выше трансакциоппые издержки, тем выше спрос на институциональное регулирование и наоборот. Т.е. использование трансакционных издержек позволяет выразить через них функцию спроса на институты при анализе институционального равновесия и институциональной динамики. В качестве предложения институтов "на институциональном рынке" выступают издержки коллективного действия, т.е. издержки по созданию и функционированию институтов. Наиболее ярким примером снижения трансакционных издержек посредством роста издержек коллективного действия, было создание торговых союзов эпохи раннего капитализма, когда купцы, стремясь к минимизации издержек рисковых торговых операций с колониями, объединялись в компании. В наше время также имеются подобные примеры (ассоциация риэлтеров, ассоциация профессиональных участников фондового рынка и т.д.).
Спрос хозяйствующих субъектов на институты в нашей стране удовлетворяет управленческий аппарат. Но ведь институты могут создаваться и "снизу", то есть самими хозяйствующими субъектами. И, как правило, последний механизм наиболее эффективен, т.к. рациональные субъекты будут создавать институты совместными усилиями до тех пор, пока цена этих усилий будет меньше тех трапсакционных издержек, которые они устраняют. В случае создания институтов "сверху" их количество может превысить реально необходимое. Например, сегодня в Российской Федерации управленческий аппарат намного превышает реально необходимый и характеризуется очень низкой эффективностью управления. Все это приводит к росту совокупных трапсакционных издержек. Как известно, в экономическом анализе для определения эффективности функционирования рынка применяются два показателя: совокупные и средние трапсакциопиые издержки. Совокупные издержки трансакций могут расти без ущерба для эффективности за счет увеличения количества сделок. Наоборот, величина средних трапсакционных издержек находится с эффективностью обмена на рынке в обратной зависимости. Введение того или института считается также эффективным, если увеличение трапсакционных издержек будет перекрыто ростом прибыли или снижением совокупных трапсакционных издержек. Ведь в противном случае вообще нет никакого смысла создавать новые институты, т.к. с точки зрения институциональной теории социально-экономическая система эффективна в том случае, если она обеспечивает сокращение совокупных трапсакционных издержек.
К сожалению, на сегодняшний день как в нашей стране в целом, так и в отдельных регионах наблюдается резкий скачок в росте трапсакционных издержек. Исследование, проведенное группой экспертов под руководством В.Л.Тамбовцева, позволило определить экономические потери общества от существования административных барьеров ведения хозяйственной деятельности, т.е. количественно оценить трансакнионные издержки. Эти потери складываются из двух составных частей :
1. Прямых потерь населения от роста розничных цен, связанных с необходимостью несеним хозяйствующими субъектами непроизводительных издержек, нацеленных па преодоление административных барьеров и отвлекаемых, тем самым, из процессов создания стоимости;
2. Косвенных потерь, связанных с недопроизводством стоимости (и валового внутреннего продукта) из-за неэффективного использования ресурсов, вызванного несовершенством структуры рынков и слабостью стимулов к развитию производства, обусловленной низким уровнем конкуренции; снижение объемов производства, т.е. объемов предложения на рынке, также проявляется в росте уровня цеп, который был бы ниже, если бы предложение оказалось относительно более высоким.
По своей экономической природе эти потери складываются из двух компонентов: во-первых, непроизводительных трансакциоиных издержек, а во-вторых, снижения эффективности использования имеющихся ресурсов. В величине прямых потерь населения от роста розничных цен (тип 1) скрываются как трансакциопная составляющая (на покупателя перекладываются дополнительные издержки производителей и торговцев), так и "эффективностная", вызванная низким уровнем предложения.
Косвенные потери общества (тип 2) лишь частично сказываются па благосостоянии населения, выражаясь в сокращении налогов, а также в сокращении заработной платы работников, занятых в недостаточно эффективно работающих организациях.
Эмпирическая оценка динамики влияния трансакционных издержек и факторы их снижения на рынке недвижимости
Трансакционные издержки на рынке недвижимости поддаются теоретической и эмпирической оценке. Оценить непроизводительные трансакционные издержки в количественном отношении возможно, базируясь на данных опросов предпринимателей, реализующих свою деятельность па рынке недвижимости (риэлтеров, агентств недвижимости), а также данных, фигурирующих в судебнглх делах по экономическим преступлениям (взяточничестве). К сожалению, круг последних источников недоступен.
Данная работа содержит ряд серьезных предметных ограничений. За пределами исследования остаются вопросы внутрихозяйственной организации, а также рассмотрение самих институциональных рамок формирующегося рынка недвижимости - эволюции отношений собственности и совершенствования российского законодательства, изменений в налоговой системе и структурах государственного управления, оформления потоков информации и возникновения новых элементов рыночной инфраструктуры. В настоящем исследовании рассматривается микроуровень хозяйственных отношений: не подсчет трапсакционных издержек в масштабах всей национальной экономики в духе Д.Норта, а издержки, которые понесет фирма и ее руководитель, именно микровзаимодействия предпринимателей с чиновниками и этика повседневных хозяйственных взаимоотношений. Многие трансакционные издержки имеют сугубо неформальный характер, не фиксируются в договорах и отчетах, а часто и вовсе тщательно скрываются.
Исходные данные для расчета совокупных трапсакционных издержек на рынке недвижимости, в силу специфичности требуемой информации, можно получить на основе неформальных углубленных интервью с представителями агентств недвижимости. Для получения необходимых данных были опрошены предприниматели, действующие на рынке недвижимости г. Ростова-па-Допу, общее число проинтервьюированных - 5 агентств недвижимости. Сообщенные ими количественные даннгле имеют обобщенный характер, т.к. в ходе беседы интервьюерами специально подчеркивалась необходимость ориспіироваться не только на личный опыт преодоления административных барьеров, но и учитывать аналогичный опыт партнеров, коллег и т.п.
На рынке недвижимости имеется множество препятствий для осуществления деятельности. Прежде всего, это многочисленные согласования с органами исполнительной власти регионального и местного уровней, а также с правилами, регламентирующими деятельность проектировщиков. Здесь необходимо отметать, что многие из последних технически устарели, ибо не учитывают новые технологии и материалы, возникшие в строительном деле. Соответственно, совмещать требования заказчиков к проекту с устаревшими правилами - задача непростая, могущая затянуться па длительный срок, поэтому «ускорение» ее решения требует дополнительных издержек. Величина последних составляет, по оценкам респондента, около 10-15% от стоимости проекта, сдаваемого заказчику "под ключ". Так, из общей стоимости разработки проекта в 1500 тыс. евро издержки согласования составили около 200 тыс. евро.
Особый вид трансакционных издержек ведения хозяйственной деятельности представляет собой явление, получившее в экономико-правовой литературе название «вымогательство ренты».95 Речь идет о создании властями различных угроз (в форме "информационных утечек") ухудшения условий хозяйствования, в ответ па которые предприниматели, как правило, развивают активную лоббирующую деятельность, дабы не допустить воплощению угрозы в реальность. Выплачиваемые при этом суммы тем значительнее, чем большую угрозу бизнесу несет намечаемое изменение правил.
Интервьюеры отмечали, что зачастую правила организаций сформулированы гак, что допускают неоднозначное толкование, так что официальные инстанции имеют возможность придавать им толкование, ставящее агента перед выбором - либо переносить сделку на более поздний срок, либо покупать услуги организации но цене, превышающей обычный тариф в 2 5 раз. Количественные данные, полученные в ходе интервью, подразделялись на две группы - стоимостные оценки (официальные выплаты и взятки) и оценки потерь времени риэлтера, потраченного на получение требуемых документов. Эти разнородные данные были сведены к единым стоимостным измерителям, исходя из того, что, сопоставляя ожидаемые потери времени с "запрашиваемой" величиной поборов, агенты недвижимости, как правило, выбирали выплату последних. Гем самым, потери, которые они понесли бы, тратя свое рабочее время на то, чтобы строго выполнять все действия но получению бумаг, оценивались ими выше, чем выплаченные суммы. Поэтому при переводе затрат времени в денежные суммы, были занижены соответствующие оценки.
Возможны два способа совершения сделок: самостоятельно и с использованием посреднической фирмы. Стоимость услуг риэлтеров и агентств недвижимости составляет 5 8% от стоимости покупаемой недвижимости. Причем расчет с посредниками осуществляет именно покупатель. Цена услуг риэлтеров при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 80 тыс. евро составляет 4,8 тыс. евро. Это является доходом риэлтерской фирмы, а издержки на подготовку предпродажных документов оплачивает продавец.
Трансакциоиные издержки на рынке недвижимости рассматриваются в динамике с 1999 г. по 2006 г. Выбранный период времени обусловлен, прежде всего, финансовым кризисом 1998 г., который повлек увеличение спроса на объекты недвижимости в несколько раз. Также с 2000 г. в Российской Федерации начала действовать новая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая предполагает организацию системы регистрирующих учреждений Министерства Юстиции РФ с целью достижения их максимальной независимости. Па практике введенная система регистрации увеличила число инстанций, которые необходимо пройти продавцам и покупателям недвижимости. Следовательно, удельная величина трансакционных издержек находится в прямой зависимости от количества регистрирующих организаций.
