Введение к работе
Актуальность темы исследования. Состояние жилищной сферы на всех этапах развития человеческой цивилизации является одним из важнейших факторов, формирующих человеческий капитал, а уровень обеспеченности жильем выступает наряду с продолжительностью жизни и уровнем образования показателем его развития. Тенденции развития рынка жилой недвижимости определяют в значительной степени вектор поступательной макроэкономической динамики, поскольку архитектура жилья, благоустроенность территории проживания, доступность благ, обеспечивающих формирование всеобщих условий жизнедеятельности, определяют качество трудового потенциала национальной экономики и отдельных субъектов хозяйствования, формируют предпосылки для расширенного воспроизводства человеческих ресурсов и интенсивной модели экономического роста.
Попытки структурной трансформации экономической системы, основанные на признании приоритета технологических изменений без реформирования социальной составляющей, не привели к ожидаемому результату, что подтвердили результаты реформ 80-90 гг. ХХ в. Это послужило дополнительным аргументом необходимости кардинальных преобразований в жилищной сфере, приватизационные процессы в которой создали объективные предпосылки для качественных изменений всей жилищной политики. В то же время незрелость нормативно-правовой базы, отсутствие целостной концепции государственного регулирования рынка жилой недвижимости и механизмов обеспечения жильем социально незащищенных категорий граждан, резкое сокращение объемов жилищного строительства в условиях общенационального спада деловой активности, спекулятивный рост цен на жилую недвижимость в условиях инфляции привели к обострению жилищной проблемы в российских регионах. Мировой финансовый кризис 2009-2009 гг. выявил проблемы и противоречия функционирования рынка жилой недвижимости, механизм которого предполагает взаимодействие реального и финансового секторов экономики. Превышение темпов развития финансового сектора экономики над показателями развития реального производства нашли отражение в состоянии и индикаторах рынка жилой недвижимости, а также смежных и взаимосвязанных с ним секторов экономики – сферы жилищного строительства, ипотечного кредитования, жилищно-коммунальных услуг, а также производственной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Согласно данным информационного агентства РБК, общая площадь жилищного фонда в Российской Федерации (РФ) на 1.01.2013 г. составляла около 3,3 млрд. кв.м. Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 70-80-е гг. ХХ в., когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 59-76 млн. кв.м общей площади жилья. С 1992 г. ввод жилья снизился до 30-41 млн. кв.м в год. Восстановление объемов строительства началось в 2005 г., которые в настоящее время существенно ниже «пиковых» показателей советского периода. За период 2005-2011 гг. жилищный фонд страны вырос всего на 11,25%. Уровень обеспеченности жильем в РФ к началу 2012 г. составлял 23 кв.м жилья, что в 2-3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах (в США данный показатель составляет около 75 кв.м/чел., в Великобритании – 62 кв.м, Германии – 45 кв.м.). Необходимость качественного изменения состояния рынка жилья и повышения показателей жилищной обеспеченности предполагает проведение государственной жилищной политики, направленной на привлечение средств домохозяйств, банковских и небанковских кредитных организаций, предпринимательских структур. Неотъемлемым элементом жилищной политики выступает создание эффективной ипотечной системы с учетом отечественного опыта и опыта зарубежных государств, что предполагает необходимость разработки и эффективного использования финансовых инструментов. Одним из препятствий для этого выступает недостаточная теоретическая обоснованность, спонтанный характер и разрозненность мер по привлечению финансового капитала на рынок жилой недвижимости. При этом отсутствует единая трактовка данного рынка в экономической литературе вследствие его двойственного характера, проявляющегося в содержании объектов рыночных трансакций, которые одновременно выступают финансовым активом и товаром. Наличие рынка жилой недвижимости вносит определенные коррективы в механизм достижения общего равновесия, отражающего состояние товарного и денежного рынков. Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в решении социальных проблем общества, но также в активизации промышленного производства, оживлении инвестиционного процесса, в обеспечении макроэкономической стабилизации обеспечит формирование эффективной стратегии социально-экономического развития российского государства. Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на состояние, динамику функционирования и уровень развития рынка недвижимости, обусловили выбор темы исследования, ее теоретическую и практическую значимость.
Степень изученности проблемы. Рынок жилой недвижимости традиционно был в центре внимания исследователей, которые анализировали глубинные законы его функционирования и формы их реализации.
Рынок недвижимости является объектом исследования отечественных (А.Н.Асаул, И.Т.Балабанов, А.Г.Грязнова, В.А.Горемыкин, О.А.Доничев, Л.Л.Игнатов, Н.Д.Колесов, В.С.Куликов, Д.С.Львов, А.Ю.Медведев, С.Н.Максимов, Р.А.Нагаев, Ю.Я.Ольсевич, В.Н.Петров, В.В.Радаев, Ф.М.Рыбаков, М.А.Федотова, Е.И.Тарасевич и др.) и зарубежных (Ч.Акерсон, Б.Бойс, Г.Гаррисон, И.Джонсон, Ж. Дюпюи, Д.Купер, Н.Ордуэй, А.Ринг, Дж.Фридман, У.Шепкель, Л.Элвуд и др.) ученых. В работах указанных авторов недвижимость рассматривается преимущественно с позиции ее оценки, определения рыночной стоимости, а также как объект нормативно-правового регулирования. Методологические подходы к закономерностям формирования и развития рынка недвижимости представлены в работах Р.В.Бабенко, Т.В.Береговых, О.Э.Бессоновой, Т.Кингсли, И.А.Сергеевой, Р.Страйка, В.Ю.Субботина, И.Н.Шестака, Е.Щербакова, Ю.А.Яковлева и др.
Состояние рынка жилой недвижимости и направлении его развития раскрываются в работах Е.Б.Жакиянова, С.Г.Крапчана, В.С.Тапилиной и др. Проблемы адаптации населения к рынку в рамках реализации реформы жилищно-коммунальной сферы освещаются в работах П.В.Антипова, Н.Н.Минакова, Е.Н.Сметанина и др. В работах В.А.Кудрявцева, Е.В.Кудрявцевой, Н.Б.Косаревой, М.Равица, С.Н.Максимова, М.П.Логинова, С.Н.Печатниковой, А.Н.Ларионовой и др. представлены различные схемы ипотечного кредитования и системы рефинансирования долгосрочных кредитов. Особенности функционирования локального рынка жилья представлены в работах И.Ф.Гареева, И.А.Гусаровой, Т.В.Ушаковой и др.
Экономические аспекты жилищного строительства представлены в работах В.Б.Гутина, М.К.Данилушкина, Е.М.Дарьина, Г.М.Загидуллиной, И.А.Рахмана, А.С.Роботова, А.И.Романовой, В.М.Серова, Г.И.Шимлова и др. Система управления жилищным строительством исследована в работах Р.Арнота, X.Брауна, У.Бригемана, Р.Грисона, У.Грисби, Г.Инграма, Д.Каина, Т.Кинга, Е.Милиса, Р.Мута, Е.Олсена, У.Фарба, Д.Файлана и др. Проблемы эксплуатацией жилищного фонда представлены в работах М.А.Абызова, В.В.Бузырева, А.Г.Воронина, Д.Д.Гордеева, А.А.Дронова, М.А.Зерновой, С.Г.Иванова, А.М.Кирилюка, С.Б.Сиваева, Ю.С.Симеонова, В.А.Спектора, С.Л.Филимонова, Л.Н.Чернышова, В.С.Чекалина, М.А.Черешнева, В.З.Черняка, А.И.Широкова и др.
Начало исследованию взаимодействия реального и финансового секторов было положено в трудах Р.Гильфердинга, Дж.М.Кейнса, К.Маркса, Й.Шумпетера. Современный анализ взаимосвязи реальной и финансовой сфер экономики представлен работами М.Бинсвангера, Б.Брааша, Э.Вайсса, Х.Гессе, Дж.Гринвуда, Дж.Гурли, Дж.Доси, Б.Йовановича, Х.Мински, Д.Парадимитру, К.Перес, Л.Рэй, Дж.Стиглица, С.Стренджа, Дж.Тобина, Ч.Уолена, С.Фаццари, С.Фримена, Э.Шоу и др. Закономерности взаимодействия реального и финансового секторов российской экономики обоснованы в трудах Е.Ф.Авдокушина, А.А.Астраханцева, Г.Д.Антонова, И.Ф.Гиндина, С.И.Долгова, Н.Н.Колосовского, Т.К.Копыловой, В.М.Кулькова, Б.З.Мильнера, А.А.Пороховского, А.Д.Радыгина, М.К.Старовойтова, Э.А.Уткина, М.А.Эскандерова и др.
Формы интеграции реального и финансового секторов экономики анализируются с использованием потенциала институциональной парадигмы, положения которой представлены в трудах зарубежных (Р.Коуз, Д.Норт, А.Оноре, О.Уильямсон, К.Менар, Дж.Уоллес и др.) и отечественных (А.В.Верникова, Р.И.Капелюшникова, В.В.Кокарева, В.Л.Тамбовцева, А.Е.Шаститко и др.) исследователей.
Несмотря на наличие значительного числа работ, посвященных различным аспектам поставленной проблемы, механизм взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики на рынке жилой недвижимости остаются дискуссионными. Это определило структуру работы, ее цель и задачи.
Цель диссертационной работы состоит в научном обосновании теоретико-методологических подходов к закономерностям взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики на российском рынке жилой недвижимости и в разработке на основе полученных выводов практических рекомендаций относительно форм и методов его регулирования.
Реализация цели исследования предопределяет постановку и решение следующих основных задач:
1. Представить авторскую трактовку содержания рынка жилой недвижимости.
2. Выявить особенности рынка жилой недвижимости, обеспечивающего взаимодействие субъектов реального и финансового секторов экономики.
3. Сформулированы формы взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики на рынке жилой недвижимости.
4. Представить модифицированную модель IS и LM с учетом состояния рынка жилой недвижимости.
5. Выявить особенности рынка жилой недвижимости на фазе ухудшения макроэкономической конъюнктуры.
6. Выявить противоречия в содержании рынка жилой недвижимости с учетом закономерностей взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики.
7. Разработать теоретико-методический подход к содержанию форм и методов институционального проектирования рынка жилой недвижимости.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости с учетом закономерностей взаимодействия субъектов реального и финансового секторов современной российской экономики.
Предметом исследования выступают социально-экономические и организационно-экономические отношения, возникающие в процессе взаимодействия субъектов реального и финансового секторов современной российской экономики на рынке жилой недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования явились работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам функционирования рынка недвижимости, теории контрактов и контрактных отношений, трансакционных издержек, принципам институтогенеза, механизму взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики, государственного регулирования экономики и др.
Методологической основой диссертационного исследования выступают диалектика, абстрагирование, системный подход и принципы: единства теории и практики; определенности; конкретности, познаваемости; объективности; причинности, развития, историзма. Теоретические подходы к проблеме реализуются с использованием положений общей теории систем (системного подхода), исторического и логического методов исследования и применения системно-структурного подхода к рассмотрению социально-экономических процессов, а также методов микро- и макроэкономического анализа.
Информационной базой исследования послужили материалы федеральных и региональных статистических органов, Министерства регионального развития РФ, Ассоциации строителей России, Ассоциации ипотечных компаний, Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан (РТ), Государственного жилищного фонда при Президенте РТ, ОАО «Ипотечное агентство РТ», международных и отечественных общественных организаций, монографии и статьи по всему комплексу проблем, данные бухгалтерской отчетности ряда российских производителей, публикации в периодической печати, материалы периодической печати и сети Интернет, а также результаты проведенных автором маркетинговых исследований рынка жилья.
Нормативно-правовую базу представляют законодательные акты и подзаконные документы по вопросам регулирования территориально-производственными комплексами в РФ и ее регионах, федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг., долгосрочная целевая программа «Развитие жилищного строительства в РТ на 2011-2015 гг.» и др.
Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1. Общая экономическая теория: 1.1. Политическая экономия (структура и закономерности развития экономических отношений; взаимодействие производительных сил, экономических форм, методов хозяйствования и институциональных структур); 1.4. Институциональная и эволюционная экономическая теория: теория прав собственности; теория трансакционных издержек; институциональная теория фирмы; эволюционная теория экономической динамики; теория переходной экономики и трансформации социально-экономических систем; социально-экономические альтернативы Паспорта ВАК России специальности 08.00.01 – «Экономическая теория».
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методологических подходов к закономерностям взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики на российском рынке жилой недвижимости и в разработке на основе полученных выводов практических рекомендаций относительно форм и методов его регулирования, что конкретизируется в следующих положениях:
1. Определено содержание рынка жилой недвижимости как территориально-локализованной совокупности контрактов, предусматривающих трансфер правомочий собственности на стандартные (жилая недвижимость эконом-класса), малоспециализированные (жилая недвижимость комфорт-класса, бизнес-класса), идиосинкразические (жилая недвижимость премиум-класса) активы, которые в условиях постиндустриального общества, превращения товара (услуги) в финансовые инструменты и доминирования финансовых рынков над реальным сектором экономики трансформируются в финансовые активы.
2. Выявлены особенности рынка жилой недвижимости, обеспечивающего взаимодействие реального и финансового секторов экономики, а именно: расширенный состав субъектов контрактных отношений, в качестве которых выступают домохозяйства, коммерческие организации реального и финансового секторов экономики, некоммерческие организации, государство; двойственный характер объекта контрактных отношений как товара и финансового актива; трансформация механизма ценообразования, а именно: цена формируется под влиянием спроса и предложения на объекты жилой недвижимости как на товар и, одновременно, на процесс ценообразования оказывает воздействие спрос и предложение на объект жилой недвижимости как на финансовый актив, при этом отклонение цены на объект жилой недвижимости как финансовый актив от цены на объект жилой недвижимости как товар отражает уровень финансиализации экономики, рост уровня зависимости экономических агентов от финансового рынка; рост значимости неценовых факторов спроса и предложения.
3. Сформулированы формы взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики на рынке жилой недвижимости: распределительная (аллокация ресурсов с использованием инструментов кредитования и др.), инфраструктурная (развитие фондового рынка и др.), экономическая (создание новых финансовых продуктов и инструментов), институциональная (проектирование новых, развитие действующих институтов), регулирующая (увеличение взаимного влияния между реальным и финансовым секторами), корреляционная (ограничение роли спекулятивного капитала), структурообразующая (изменение воспроизводственных, отраслевых и региональных пропорций).
4. Доказано, что низкая эластичность спроса и неэластичность предложения объектов жилой недвижимости в краткосрочном периоде оказывают влияние на угол наклона кривой IS и условия достижения общего экономического равновесия с учетом состояния товарного (IS) и денежного (LM) рынков.
5. Установлено, что формирование равновесной цены на рынке жилой недвижимости сопряжено со значительным временным интервалом, который обусловлен высокими трансакционными издержками поиска информации, уникальностью и стационарностью объектов, их комплементарностью с земельным участком, предопределяющим жесткость цен и препятствующим одновременному снижению экономической активности в данном сегменте рыночных отношений на фазе ухудшения макроэкономической конъюнктуры.
6. Выявлены противоречия в содержании рынка жилой недвижимости: с одной стороны, развитие социальных потребностей (потребностей в жилищной обеспеченности) усиливает потребность в инструментах финансового рынка как инструментах преодоления разрыва между фактическим и потенциальным объемами спроса, с другой стороны, концентрация финансового капитала в растущем числе финансовых инструментов, определяющих автономизацию дисконтированного объема потока ожидаемых доходов от цены титулов собственности субъектов финансового сектора, что проявляется в независимости выбора субъектов при оптимизации структуры своих доходов и расходов от состояния рынка жилой недвижимости, в асинхронности циклического контура развития реального и финансового капитала на рынке жилой недвижимости.
7. Разработан теоретико-методический подход к содержанию форм и методов институционального проектирования рынка жилой недвижимости, который основан на трактовке финансового сектора экономики как трансакционного сектора, что обусловливает выполнение им функции снижения трансакционных издержек функционирования реального сектора экономики; неэффективность институтов финансового (трансакционного) сектора предопределяет формирование институциональных рисков (рисков неэффективного функционирования институтов рынка жилой недвижимости), а также предусматривает необходимость включения в состав мер его институционального проектирования действий по нейтрализации рискообразующих факторов.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что ее основные положения и выводы позволяют рассматривать процессы, происходящие на рынке недвижимости, во взаимосвязи с процессами на других рынках, учитывать характер их взаимовлияния. Выводы и рекомендации, сформулированные в диссертации, могут быть использованы органам государственной власти и местного самоуправления при разработке стратегии реализации жилищной политики, а также в ходе формирования регуляторов финансового сектора, обеспечивающих трансформацию накоплений в инвестиции в реальное производство. Ряд положений работы могут быть использованы в учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Микроэкономика», «Макроэкономика», при разработке спецкурсов по проблемам государственного регулирования экономики.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на международных региональных, республиканских, межвузовских научно-практических и научно-методических конференциях в 2011-2013 гг. Имеются 7 публикаций по теме диссертации общим объемом 2,6 п.л., в том числе 3 статьи в журналах «Сегодня и завтра российской экономики. Научно-аналитический сборник», «Горизонты экономики», рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.
Разработанные практические рекомендации внедрены и используются в учебном процессе ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технический университет им.А.Н.Туполева-КАИ».
Структура диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, содержащих 6 параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы, включающего 158 наименований, и приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, раскрывается степень разработанности проблемы в отечественной и зарубежной экономической литературе, определяются цель и задачи, предмет и объект исследования, методологическая и теоретическая основы, новизна и научно-практическая значимость диссертационной работы, апробация результатов исследования и его структура.
В первой главе «Теоретико-методологические основы исследования механизма взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики на рынке недвижимости» отражена эволюция представлений о сущности объектов недвижимости в экономической науке, сформулирована роль рынка недвижимости в обеспечении взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики в соответствии с гносеологическим потенциалом институциональной и неоклассической концепции, анализируются противоречия между интересами субъектов реального и финансового секторов экономики на российском рынке недвижимости.
Вторая глава «Формы и методы институционального проектирования рынка недвижимости в современной российской экономике» посвящена разработке теоретических подходов к оценке эффективности взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики на рынке жилой недвижимости, исследованию роли государства в регулировании рынка недвижимости, представлен прогноз развития рынка недвижимости в российской экономике.
В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационной работы.
