Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Рынок недвижимости. Категориальный анализ 12
1.1. Понятие рынка недвижимости 13
1.2. Анализ рынка недвижимости. Спрос и предложение 30
1.3. Анализ взаимовлияния показателей рынка недвижимости и экономической системы государства 47
Глава II. Жилищные системы стран с разным уровнем социально-экономического развития 67
2.1. Жилищные системы экономически развитых стран 67
2.2. Проблемы построения жилищных систем в странах с переходной экономикой 71
2.3. Сравнительный анализ жилищных систем развитых стран и стран с переходной экономикой 80
Глава III. Ипотечный рынок как механизм совершенствования рынка недвижимости 83
3.1. Понятие и структура организации ипотечного рынка 84
3.2. Модели ипотечного кредитования 95
3.3. Становление ипотечной системы в Российской Федерации 111
3.4. Ипотечные ценные бумаги 133
3.5. Пути решения социальных проблем российского общества при внедрении принципов ипотечного кредитования 139
Заключение 142
Список библиографических источников 148
Приложение 1 160
- Анализ рынка недвижимости. Спрос и предложение
- Жилищные системы экономически развитых стран
- Сравнительный анализ жилищных систем развитых стран и стран с переходной экономикой
- Понятие и структура организации ипотечного рынка
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Коренные изменения, произошедшие в структуре собственности на недвижимость в Российской Федерации с началом процесса приватизации, повлекли за собой активизацию экономических процессов в сфере недвижимости и явились предпосылкой для формирования рынка недвижимости, функционирующего в соответствии с экономическими законами и обеспечивающего взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.
В то же время, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств. Поскольку государство в силу экономических причин было не в состоянии продолжать самостоятельно финансировать строительство жилья для своих граждан, возникла необходимость переосмысления процессов, происходящих в жилищной сфере, и формирования новой государственной жилищной политики.
Современная государственная жилищная политика должна быть направлена на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь - средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Важнейшей мерой реализации современной жилищной политики является создание единой государственной ипотечной системы с учетом передового опыта развитых стран и национальных особенностей России.
За годы реформ проделана большая работа по созданию в стране развитого рынка недвижимости и внедрению системы ипотечного кредитования. Однако зачастую данные процессы недостаточно обоснованны теоретически, носят спонтанный характер, разрозненны и поэтому малоэффективны. В существующих научных исследованиях имеются значительные разночтения. Предметом споров является даже принадлежность рынка недвижимости: часть экономистов относит его к рынку благ, другие - к финансовому рынку. Наибольшая неопределенность остается в вопросе, касающемся будущего российской ипотеки: какой из существующих в мире моделей ипотечного кредитования отдать предпочтение при построении российской ипотечной системы?
Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка недвижимости, обусловили выбор темы исследования. Осознание ключевой роли рынка недвижимости не только в решении социальных проблем общества, но также и в активизации промышленного производства, развитии реального сектора экономики, оживлении инвестиционного процесса, макроэкономической стабилизации позволит более тщательно и взвешенно подходить к принятию решений в данной сфере и избежать возможных ошибок.
Цель и задачи исследования.
Целью диссертационной работы является комплексное теоретическое осмысление совокупности экономических процессов, оказывающих влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости, анализ факторов, обусловливающих динамику данного рынка и повышение его значимости в пределах национальной экономики, и формулирование мер, способных оптимизировать деятельность экономических субъектов.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие конкретные задачи:
- на основе теоретического обобщения особенностей формирования рынка недвижимости проанализировать основные экономические категории применительно к рынку недвижимости в целом и рынку жилья в частности;
- исследовать рынок жилья как имеющего наибольшую социальную значимость сегмента рынка недвижимости;
- изучить особенности формирования цен на рынке недвижимости и его динамику;
- проанализировать взаимовлияние реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости с применением теоретических моделей и практических данных;
- провести сравнительный анализ рынков недвижимости Соединенных Штатов Америки, стран Западной, Восточной Европы и России для выявления наиболее значимых общих характеристик и отличительных особенностей, оказывающих влияние на степень развитости рынка недвижимости;
- проследить взаимосвязь рынка недвижимости с финансовым рынком, определить степень данной взаимосвязи на рынках недвижимости стран с переходной экономикой по сравнению с рынками развитых стран и влияние, которое финансовый рынок оказывает на развитие рынка недвижимости;
- оценить значение ипотечного кредитования для совершенствования экономического механизма функционирования рынка недвижимости, а также для решения социальных проблем общества.
Объект исследования.
Объектом исследования является рынок недвижимости как экономическая категория, рынок жилья как наиболее социально значимая часть рынка недвижимости, ипотечный рынок как связующее звено между рынком недвижимости и финансовым рынком, иллюстрирующий взаимосвязь реального и финансового секторов экономики и позволяющий рынку недвижимости подавлять негативное влияние внутренних причин своей несовершенности.
Предмет исследования.
В качестве предмета исследования выступают экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота недвижимости, теоретические основы формирования рынка недвижимости как системы взаимосвязанных рынков, отражающей взаимосвязь реального и финансового секторов экономики.
Теоретическая и методологическая основа исследования.
Наибольшее влияние на проведенное исследование оказали работы таких видных отечественных и зарубежных специалистов, как Г.Поляковский, А.Г.Аганбегян, Н.Б.Косарева, А.Ринг, К.Кейз, И.Д.Грачев, В.Н.Пономарев, В.В.Лимаренко, Г.П.Овчинников, Ю.В.Пашкус, Н.С.Пастухова, С.Н.Максимов, Р.Страйк и др. Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, другие нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети интернет.
Научная новизна исследования.
Научная новизна исследования заключается в следующих полученных автором результатах:
- уточнен понятийный аппарат и проведена систематизация теоретических аспектов функционирования рынка недвижимости. Показано, что наличие у объектов недвижимости физических характеристик и свойств и общие принципы их обращения на рынке дают основание утверждать о товарной природе недвижимости;
- проведено исследование степени совершенности рынка недвижимости. Выявлено, что локальность рынков недвижимости, низкая эластичность спроса и предложения, необходимость высоких пороговых инвестиций и ряд других являются причинами более низкой степени совершенности данного рынка по сравнению с другими рынками. Предложены варианты повышения степени совершенности рынка недвижимости через вовлечение профессиональных посредников и активизацию более совершенных рынков, в первую очередь - рынка финансовых активов.
- на примере рынка жилья проведено комплексное исследование параметров спроса и предложения и их эластичности. Показана низкая эластичность спроса и неэластичность предложения в коротком периоде. Приведен и доказан авторский тезис об изменении эластичности на разных участках кривой спроса;
- проанализирована зависимость угла наклона кривой IS от изменения параметров рынка недвижимости. Установлено, что низкая эластичность спроса на рынке недвижимости и неэластичность предложения на нем в коротком периоде приведут к большему изменению угла наклона кривой IS по сравнению с ситуацией, когда рынок недвижимости не учитывается в качестве значительной составной части рынка благ. Доказана необходимость учета параметров рынка недвижимости при определении общего экономического равновесия;
- всесторонне исследованы вопросы потребительского выбора домохозяйств на рынке недвижимости в зависимости от размера дохода и личных предпочтений. Предложена новая методика графического анализа влияния возможности получения ипотечного кредита на решения домохозяйств;
- исследованы особенности ценообразования на рынке недвижимости. Установлено, что низкая степень информированности участников рынка, уникальность и стационарность объектов недвижимости удлиняют процесс установления равновесной цены сделки и способствуют формированию ценового лага - интервала цен, в котором данный объект может быть реализован;
- рассмотрен новый показатель, который может быть использован при анализе динамики рынка недвижимости, - время позиционирования объекта на рынке (ТОМ). Предложено рассматривать ТОМ в качестве внутреннего стабилизатора рынка недвижимости, поскольку при незначительных колебаниях экзогенных факторов увеличение времени позиционирования объектов на рынке позволяет сохранить существующий уровень цен и препятствовать вхождению рынка недвижимости в состояние кризиса;
- проведен комплексный анализ взаимовлияния параметров рынка недвижимости и экономической системы государства как отражение взаимосвязи между реальным и финансовым секторами экономики. Показано, что степень экономического развития государства во многом определяется степенью развития рынка недвижимости и рынка ипотечных ценных бумаг. Вместе с тем, показатели дохода и занятости населения, а также доходов, получаемых домохозяйствами на фондовом рынке, оказывают влияние на значение показателей рынка недвижимости;
- исследованы подходы различных экономических учений к изучению цикличности рынка недвижимости. Сделан вывод о преимущественно второстепенной роли рынка недвижимости в развитии кризисных явлений и о его неспособности быстрого выхода из кризиса;
- проведен сравнительный анализ систем жилищного финансирования экономически развитых стран, стран Восточной Европы и России с точки зрения их эффективности при решении социально-экономических проблем общества. Выявлено, что для России больший практический интерес представляет система жилищного финансирования стран Евросоюза, поскольку социально-экономические условия европейских стран (система права, структура населения и уровень его благосостояния, объемы рынков) более сопоставимы с соответствующими условиями современной России;
- показана значимость ипотечного рынка, являющегося, через рынок ипотечных ценных бумаг, связующим звеном между реальным и финансовым секторами экономики, находящим отражение в механизме взаимодействия рынка недвижимости и рынка финансовых активов. Отлаженность механизма данного взаимодействия оказывает наиболее значительное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости на современном этапе. На основе проведенного анализа существующих моделей ипотечного кредитования выработаны предложения о целесообразности их использования при построении российской ипотечной системы;
- рассмотрена дилемма природы ипотечного процесса - как социального блага для решения жилищных проблем общества или экономически эффективного механизма. Приведены доказательства, подтверждающие ведущую роль экономической составляющей при построении ипотечной системы России.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Результаты диссертационной работы позволяют рассматривать процессы, происходящие на рынке недвижимости, во взаимосвязи с процессами, имеющими место на других рынках, и более комплексно подходить к анализу экономической системы в целом. Полученные выводы могут быть использованы в качестве теоретической основы для проведения прикладных исследований в сфере недвижимости. Их также целесообразно применять при разработке методических и учебных пособий по курсам «Макроэкономика» (в разделах, посвященных теории потребления, экономическим циклам и модели общего экономического равновесия) и «Экономика недвижимости».
Практическая значимость проведенного исследования состоит в возможности использования его результатов для оценки текущего состояния рынка недвижимости Российской Федерации и степени его развития по сравнению с зарубежными рынками; при создании и практической апробации различных схем ипотечного кредитования, а также при разработке мер государственной поддержки в сфере финансирования жилищного строительства.
Апробация.
Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в семи научных работах и прошли обсуждение на студенческой конференции СПбГУЭФ (Санкт-Петербург, 1996г.), всероссийской конференции и 2-м всероссийском экономическом форуме студентов и молодых ученых (Санкт-Петербург, 1999г.), научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР в 1998 и 2002 годах, также на теоретическом семинаре аспирантов СПбГУЭФ.
Структура и объем диссертационной работы.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих 11 параграфов, заключения, списка библиографических источников и приложения.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень ее теоретической и практической разработанности, определяются цели и задачи, объект и предмет исследования, описывается его теоретическая основа, формулируется научная новизна исследования, практическая значимость работы.
В первой главе «Рынок недвижимости. Категориальный анализ» исследуется понятие рынка недвижимости, его особенности и место в системе рынков; анализируются основные экономические категории и показатели рынка недвижимости и их динамика на примере рынка жилья; изучается взаимовлияние рынка недвижимости и экономической системы государства.
Во второй главе «Жилищные системы стран с разным уровнем социально-экономического развития» проводится сравнительный анализ жилищных систем экономически развитых стран, стран Восточной Европы и России; изучаются системы жилищного финансирования разных стран с точки зрения их эффективности при решении социально-экономических проблем общества.
В третьей главе «Ипотечный рынок как механизм совершенствования рынка недвижимости» исследуется понятие и структура организации ипотечного рынка; рассматриваются существующие модели ипотечного кредитования с позиции возможности их внедрения на российский рынок; выявляются проблемы становления российской ипотечной системы; анализируется роль ипотечных ценных бумаг как связующего звена между рынком недвижимости и рынком финансовых активов; обосновывается необходимость экономически эффективного подхода к решению жилищных проблем российского общества при создании ипотечной системы.
В заключении излагаются основные выводы, полученные в рамках диссертационного исследования и выносимые на защиту.
Представленная структура работы позволила наглядно представить, рассмотреть и проанализировать теоретические и методологические вопросы, практические проблемы, предложить возможные варианты решения и сформулировать результаты исследования.
Анализ рынка недвижимости. Спрос и предложение
Помимо уровня дохода, важным показателем является дифференциация доходов домохозяиств и ее динамика. Изменение процентного соотношения семей с низким, средним и высоким доходом влияет на положение кривой совокупного спроса на рынке: снижение доли семей с низким доходом ведет к росту эластичности спроса по доходу. На изменение структуры спроса на рынке недвижимости могут повлиять потребительские предпочтения домохозяйств, основанные на анализе существующего предложения на рынке недвижимости, развития технологий и изменения модных тенденций.
Рациональные ожидания влияют в первую очередь на эластичность спроса на недвижимость по цене и, следовательно, способны изменить угол наклона кривой совокупного спроса на недвижимость.
Уровень численности населения, демографическая структура и ее тенденции, безусловно, оказывает влияние на динамику спроса на недвижимость. Однако, как еще будет сказано ниже, практические исследования, проведенные в Соединенных Штатах Америки по анализу последствий всплеска рождаемости 50-60 годов XX века («бэби-бума»), привели к выводу о лишь незначительном изменении спроса на недвижимость, обусловленном ростом населения. В большей степени показатели численности населения и миграции влияют на региональные рынки недвижимости. 2. Влияние предпринимательского сектора на рынок недвижимости наблюдается в основном со стороны предложения. Рост объема предложения недвижимости может быть вызван повышением доступности ресурсов (в частности, долгосрочных кредитных) для строительной и смежной отраслей, а также возрастанием деловой активности в данной сфере. Стимулировать деловую активность предпринимательского сектора способно улучшение макроэкономической ситуации и инвестиционного климата, а также грамотная экономическая политика государства. 3. Повышение государством налогов на недвижимость и сделки с ней отрицательно влияет на динамику спроса на рынке недвижимости. Ограничения в сфере градостроительства, неэффективное зонирование и сложность процесса получения разрешения на строительство ведут к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, росту пороговых инвестиций, сокращению числа субъектов рынка со стороны предложения, снижению конкуренции и, как следствие - снижению объема предложения объектов недвижимости. 4. Благодаря фундаментальности рынка недвижимости и неэластичности предложения в коротком периоде незначительное изменение цен не оказывает влияния на уровень спроса и предложения на рынке недвижимости в силу особенностей его товара (уникальность, низкая ликвидность). Тем не менее, резкий рост цен вызывает сначала ажиотажный спрос, длящийся дольше, чем на других товарных рынках, а затем - резкое падение спроса и спад деловой активности.20
Влияние уровня арендной платы такое же, как уменьшение доступности финансовых ресурсов: с повышением уровня арендной платы понижается спрос на рынке аренды, который, однако, в какой-то степени может быть компенсирован кратковременным всплеском спроса на рынке недвижимости в собственности. Спрос активизируется со стороны «пограничных» категорий экономических субъектов рынка, которые при достижении ставками аренды определенного уровня сочтут для себя возможным и более выгодным приобрести объект недвижимости в собственность. Поскольку на рынке аренды спрос и предложение более эластичны по цене, даже небольшое изменение в уровне арендной платы за помещения ведет к изменениям в уровне спроса.
Инвестиции в недвижимость связаны с более высокими рисками по сравнению с другими объектами инвестирования. В связи с высокой стоимостью объектов недвижимости объем пороговых инвестиций на рынок выше. Поэтому динамика уровня рисков находится в обратной зависимости от динамики деловой активности на рынке недвижимости.
Увеличение затрат на строительство снижает предложение, но ведет к активизации вторичных рынков жилья и коммерческой недвижимости. Рост стоимости коммунальных платежей и энергоресурсов отрицательно влияет на привлекательность рынка недвижимости, особенно рынков жилья и промышленной недвижимости.
более подробно о цикличности рынка недвижимости см. параграф 1.3. данной работы. Поскольку описание механизмов воздействия спроса и предложения на динамику рынка жилой недвижимости достаточно объективно иллюстрирует подобные процессы, действующие на рынке недвижимости в целом, а сам рынок жилья является наиболее развитым и социально значимым, многие специалисты в сфере недвижимости при изучении закономерностей спроса и предложения опираются именно на данные анализа рынка жилья.
Исследуя спрос на жилье, необходимо принимать во внимание, что в самом термине «жилье» скрывается два различных понятия22: 1. жилищный фонд - непосредственно строения и дома. При определении цены строений исследуется функция спроса именно на жилищный фонд, или жилищную собственность. Данное понятие объективно и поддается количественному измерению. 2. жилищные услуги - субъективно оцениваемая полезность от обладания конкретной единицей жилищного фонда, т.е. способность удовлетворять потребности в жилье, отдыхе, развитии семьи и т.п. Определенный набор жилищных услуг от обладания единицей жилищного фонда для конкретного экономического субъекта формируется в поток жилищных услуг.
При изучении спроса на жилищный фонд фактически изучается объект, формирующий поток жилищных услуг. Для целей анализа спроса на жилье как проекции на весь рынок недвижимости используется общее понятие жилья, объединяющего в себе жилищный фонд и жилищные услуги.
Жилищные системы экономически развитых стран
В жилищной сфере США частная собственность на жилье абсолютно доминирует: более 90 % жилого фонда находится в частной собственности, около 65 % всех домохозяйств имеют свой собственный дом, причем 87 % из них являются владельцами односемейных домов48. Многие дома сдаются внаем частными арендаторами, а частные арендные отношения преобладают над социальной арендой - когда в роли арендодателя выступает государство через уполномоченные структуры.
Ипотечный рынок конкурентен, и через вторичный рынок закладных занимает значительное место в национальной финансовой системе. В разных штатах предлагаются одинаковые ипотечные товары, чему способствуют сходные принципы правового регулирования.
Жилищная система позволяет обеспечить высокую мобильность домохозяйств. Межрегиональный уровень мобильности в США, составляющий 2,5 - 3 % домохозяйств в год, в 2-3 раза выше, чем в странах Западной Европы.
В Европейских странах, в отличие от США, большая доля жилищных систем находится вне поля рыночного регулирования. Жилищное устройство европейских стран в большей степени подвержено административному воздействию со стороны государства, структура жилищного фонда тоже далека от американской. Только в Греции и Испании, относительно бедных странах Западной Европы, структура землевладения отдаленно напоминает США.
В целом, в социальном найме (т.е. регулируемом муниципальными властями) находится более 1/5 всех жилых домов (от 0 % в Греции до 40 % в Голландии). В частных арендных отношениях находится менее 1/5 (от 43 % в Западной Германии до объединения до 9 % в Великобритании)49. На рынке частной аренды до сих пор преобладает административное регулирование цен, хотя с 1989 года большинство рынков прошли этап дерегулирования частных арендных отношений.
Значительное место в европейских жилищных системах занимает субсидирование. В западноевропейских странах субсидируется от трети до четверти всего населения. Целью субсидирования арендной платы является сокращение бедности. Обычный размер субсидии составляет 15 % дохода нанимателя.
Что касается рынков собственного жилья, то рост частного домовладения50 наблюдается в Западной Европе в последние пять десятилетий. В настоящее время только в трех странах Евросоюза - Германии, Австрии и Швеции - в частной собственности находится меньше половины недвижимого имущества, причем в одной из этих трех стран, Швеции, это связано с развитым кооперативным сектором, который там сродни домовладению.
На уровень частного домовладения оказывают влияние следующие факторы:51 - правительственная политика, выражающаяся в освобождении от уплаты налогов, выдаче кредитов с пониженной процентной ставкой, стимулирующих развитие частной собственности на недвижимость; - правительственная политика, направленная на контроль за частными арендными отношениями, арендными ставками, что делает менее выгодными иные виды владения недвижимой собственностью; - характер жилищного фонда, т.к. процесс передачи в частную собственность квартир и в юридическом, и в практическом плане сложнее, чем передача жилых домов; - экономический климат, поскольку высокий уровень инфляции иногда понижает стоимость приобретаемого жилья через снижение реальной процентной ставки и уменьшение реальной стоимости долговых обязательств; - уровень эффективности системы жилищного финансирования для мобилизации средств на ипотеку. Для большинства домохозяйств их собственное жилье является крупнейшим активом, а ипотечный кредит на его покупку - крупнейшим пассивом. Важной проблемой после введения единой валюты в странах Евросоюза и, в некоторых аспектах, снижения положения стран до уровня регионов, является сохранение общего равновесия на рынке при дисбалансе на рынках некоторых стран, ведь устранить дисбаланс с помощью корректировки валютного курса уже невозможно. Проследить тенденции на рынке жилой недвижимости можно на следующем примере. Как известно, спрос на жилье и цены имеют положительную эластичность по отношению к доходу и уровню занятости.
В регионе А при снижении экспорта снизилась ставка зарплаты. Падение зарплаты влечет за собой снижение цен на недвижимость в секторе частного домовладения. Падение цен на жилье поможет сохранить уровень реальной заработной платы новых участников рынка жилья, тем самым поддерживая местное реальное потребление. Однако значительно большее число уже существующих частных домовладельцев при понизившейся зарплате столкнется с наличием фиксированных, номинальных долгосрочных ипотечных обязательств и понесет финансовые потери от владения жильем. Оба этих эффекта покрывают выгоду для новых участников рынка, поэтому потребление в регионе А будет сокращаться. В регион А выйдут новые фирмы, привлеченные более низкими ставками зарплаты и ценами на недвижимость.
В регионе Б повышение экспорта повлекло за собой рост занятости, собственности и рост жилищных издержек. Вероятно также, что в регионе Б произойдет рост потребления, вызванный возросшей стоимостью недвижимых активов. Однако, для стимулирования миграции рабочей силы из региона А в регион Б ставки зарплаты могут повыситься, чтобы компенсировать желающим переехать потерю их недвижимых активов в регионе А, их затраты на переезд и более высокие жилищные издержки в регионе Б. Более высокая ставка зарплаты и неэластичная кривая предложения городской недвижимости ведет к росту деловой активности в регионе Б.
Таким образом, если не принимать в расчет выгоды и потери собственника капитала и затраты на переезд, то фиксированность предложения местной недвижимости и возрастающая неэластичность предложения в развивающемся регионе должны снизить трудности приспособления регионов А и Б. В то же время выгоды и потери от активов и высокие миграционные издержки усиливают проблемы приспособления.
Приведенная характеристика европейских жилищных рынков приводит к выводу, что они не до конца удовлетворяют понятиям гибкости и плавности приспособления. Системы социального найма характеризуются громоздкостью, негибкостью и локальностью. Частные арендные отношения сильно ограничиваются. Модели субсидирования домовладения различны в разных странах, затраты на переезд высоки, предложение неэластично и сокращается в некоторых странах из-за введения жестких экономических стандартов. Амплитуда времени в экономических циклах рынка недвижимости разная в разных странах.
Сравнительный анализ жилищных систем развитых стран и стран с переходной экономикой
Сравнительный анализ жилищных систем стран с развитой рыночной экономикой и развивающихся стран позволяет выявить основные факторы различий (таблица 3).
На основании данных таблицы 3 можно сделать выводы относительно сценариев дальнейшего развития жилищной системы России.
Хотя безусловным лидером по степени развитости рынка жилья являются Соединенные Штаты Америки, тем не менее, экономические условия (система права, структура населения, объемы рынков) Западной Европы как ориентиры для нашего дальнейшего развития более приемлемы. Постепенный переход ко все более рыночным, экономически эффективным и самоокупаемым методам регулирования рынков недвижимости, имеющий место в Западной Европе, может стать образцом поведения и для России.
Такие меры, как стимулирование процессов приватизации, поощрение частных арендных отношений, развитие ипотечного рынка, а также общее оздоровление макроэкономической ситуации, выражающееся в росте промышленного производства и занятости, будут способствовать созданию развитого жилищного рынка.
Локализованность рынков недвижимости не преодолеть в одночасье, поэтому путь эволюционного развития с постепенной адаптацией существующих экономических условий к изменяющимся жизненным реалиям представляется наиболее целесообразным.
При системном анализе рынка недвижимости и его составляющих нельзя не уделить особое внимание рынку ипотечных операций, иначе говоря, -ипотечному рынку. Для создания объектов недвижимости и их рыночного обращения требуется большой объем инвестиций вследствие капиталоемкости процессов строительства и реконструкции. Отсутствие возможности долгосрочного финансирования операций с недвижимым имуществом тормозит инвестиционный процесс, не позволяет увеличивать объемы рынка недвижимости и усугубляет его несовершенство.
Рынок жилья, как наиболее социально значимый сегмент рынка недвижимости, не меньше других нуждается в недорогих долгосрочных ресурсах. Субъекты данного рынка - домохозяйства - рассматривают жилье как товар, удовлетворяющий одну из основных потребностей человека -потребность в жилье. Ликвидация дефицита жилья является главной социальной задачей любого государства.
Данные, приведенные в главе II данной работы, свидетельствуют о том, что ипотечные операции занимают значительную долю в объемах валового внутреннего продукта развитых стран. Возможность получения ипотечного кредита приводит к положительным изменениям в структуре макроэкономических показателей, в первую очередь, в частном секторе экономики.
Представляется неоспоримым утверждение, согласно которому без развития ипотечного рынка и его составляющих невозможно полноценное функционирование экономики. А решение жилищных проблем через систему ипотечного кредитования является наиболее предпочтительным и перспективным.
В экономическом смысле под ипотечным рынком понимается рынок, где обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под обеспечение недвижимостью62. Исходя из этого определения, операции на ипотечном рынке имеют следующие особенности: - долго срочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); - обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства; - относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; - низкая доходность ипотечных ценных бумаг; - высокая надежность ипотечных ценных бумаг; - наличие государственного контроля за операциями; - государственная поддержка заемщиков и кредитных организаций. Таким образом, в отличие от рынка недвижимости, который, как упоминалось ранее, является, по сути, частью товарного рынка, ипотечный рынок выступает в большей степени как разновидность финансового рынка. С этой точки зрения его основной целью является предоставление, перелив и использование капитала с целью инвестирования в недвижимость 3. Через ипотечное кредитование и выпуск закладных происходит отрыв фиктивного капитала от реального производительного капитала. Однако тот факт, что в основе ипотечных операций лежит залог недвижимого имущества, свидетельствует о том, что ипотечный рынок не является финансовым в чистом виде, а соединяет в себе черты и финансового, и товарного рынка.
Понятие и структура организации ипотечного рынка
При осуществлении операций на ипотечном рынке его участники испытывают различные виды рисков: риск процентных ставок; риск досрочной оплаты; кредитный риск; рыночный риск, риск ликвидности.
Риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию вследствие негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов ипотечного кредитора по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов.
В классическом варианте процент по ипотечному кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Положительной чертой такого кредита является возможность равномерного распределения нагрузки на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что способствует некоторому смягчению кредитного риска. Однако он может применяться только в экономических системах с относительно низкой инфляцией и слабо меняющейся стоимостью финансовых ресурсов (график 9).
Значительное изменение уровня инфляции в сторону повышения в течение срока кредитования с фиксированной ставкой процента может привести к нарушению баланса активов и пассивов кредитной организации и потере ее ликвидности. Реальная стоимость возвращаемых средств сокращается, что выгодно для заемщика и позволяет ему перейти на более высокий уровень потребления. На графике 8 это отражено переходом с бюджетной линии АВ (точка f) на линию DB (точка g).
В 80-х годах XX века, в связи с ростом инфляции и спадом на развитых рынках жилья появились новые финансовые инструменты, учитывающие влияние инфляции. С этого времени в качестве альтернативы стали применяться различные варианты кредитов с переменной ставкой процента. Из недостатков, присущих этой разновидности кредитов, можно отметить их неспособность верно отражать инфляцию и реальную стоимость ресурсов; снижение привлекательности такого кредита для заемщика при частом пересмотре процентной ставки; возможную несопоставимость платежей по кредиту и дохода заемщика; относительную сложность его расчета. Для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются на 1,5-2 % ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой процента и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.
Снижение процентных ставок на финансовом рынке может также повлечь за собой негативные последствия для субъектов ипотечного рынка. На активно развивающихся рынках, имеющих долгосрочную тенденцию к стабилизации макроэкономических показателей, установление фиксированной процентной ставки может привести к существенному удорожанию кредита для заемщика. Например, в России в настоящее время Агентством по ипотечному жилищному кредитованию предлагаются кредиты на 10 или 15 лет с фиксированной процентной ставкой 18% годовых64 в рублях. Если в настоящее время официальный уровень инфляции составляет 14% в год, то уже через несколько лет, к 2008 году, прогнозируется его снижение до 7-8%65. Для заемщиков это будет означать сокращение будущего потребления из-за необходимости дополнительных затрат на возврат кредита. На графике 8 это отразится переходом заемщика с бюджетной линии АВ на более низкую СВ. Перспектива такой ситуации приводит к учащению случаев досрочной оплаты кредитов. С целью обезопасить себя от риска досрочной оплаты кредиторы заранее оговаривают с заемщиками возможность или запрет на досрочный возврат средств по выданному кредиту.
Рыночный риск присутствует на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье. На развитых рынках, где цены на жилье отвечают характеристике инерционности, рыночный риск невелик. Кредитный риск, или риск неплатежа, растет в ситуации социально-экономической нестабильности, когда экономика характеризуется высоким уровнем банкротств среди кредитных организаций, потерь и неисполнения обязательств. Он зависит также от уровня развития жилищного рынка, наличия достаточного платежеспособного спроса для осуществления долгосрочных кредитных операций, развития законодательной базы в кредитной сфере. При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести уже на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.
Риск ликвидности возникает при недостатке ликвидных ресурсов у кредитной организации при наступлении сроков платежей по своим обязательствам в связи с несбалансированностью ее активов и пассивов. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.
На развитом ипотечном рынке, каким являются США, ипотечный рынок с точки зрения управления рисками процентных ставок, досрочной оплаты и кредитного в настоящее время стал более совершенным, чем даже 10 лет назад. Эти риски распределены между участниками рынка: страховыми компаниями, владельцами ипотечных ценных бумаг, портфельными инвесторами.
