Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы исследования рынка недвижимости .
1.1. Сущность и место недвижимости в системе рыночных отношений . 11
1.2 Экономическая природа недвижимости . 31
1.3. Особенности и структура рынка недвижимости. 56
Глава 2. Основные направления развития рынка недвижимости в современной России .
2.1. Развитие эффективной инфраструктуры рынка недвижимости . 81
2.2. Современные тенденции и основные пути совершенствования рынка недвижимости в России. 104
2.3. Социально-экономическая эффективность функционирования рынка недвижимости. 131
Заключение. 147
Список использованной литературы и источников. 154
Приложения. 167
- Сущность и место недвижимости в системе рыночных отношений
- Экономическая природа недвижимости
- Развитие эффективной инфраструктуры рынка недвижимости
- Современные тенденции и основные пути совершенствования рынка недвижимости в России.
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
В условиях преобразования общественного строя в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики — рынок недвижимости. Объекты недвижимости занимают особое место в любой экономической системе, поскольку с ними прямо или косвенно связаны социальные интересы людей и хозяйственная деятельность. Недвижимость выступает в качестве естественного пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере стали формироваться новые для России экономические отношения.
В современной научной литературе исследования, посвященные данной теме, в основном ориентированы на изучение правовых аспектов, конкретно-экономических проблем и решение практических задач функционирования рынка недвижимости. Такое положение продиктовано стремительными темпами экономических перемен в России и необходимостью обеспечения быстрой адаптации экономических субъектов к рынку. В результате его формирование шло болезненно, со многими ошибками. Возникли перекосы, обнаружились просчеты при приватизации объектов недвижимости, оформлении сделок. Рынок развивался весьма неравномерно.
Выбор темы диссертационного исследования продиктован необходимостью глубокого политэкономического (теоретического) анализа сущности экономической категории недвижимость, а также системы отношений, которые формируются между субъектами рынка. Теоретические исследования в этой области явно недостаточны и востребованы экономической наукой и практикой хозяйствования. Только на базе комплексных, фундаментальных научных разработок возможна экономически обоснованная стратегия развития рынка недвижимости.
Актуальность исследования диктуется также особенностями переходного периода в России: географическим положением, историческими традициями, техническим уровнем развития производства, значительным социальным расслоением населения по размерам собственности и доходам, низкой платежеспособностью его широких слоев. Это делает невозможным копирование западных стандартов функционирования рынка недвижимости, и диктует необходимость разработки специфических механизмов реализации экономических отношений.
Результативность этих процессов во многом зависит от развитости институциональной инфраструктуры рынка. Теоретические исследования сущности и закономерностей ее формирования имеют большую значимость и актуальность.
Практический интерес представляет обоснование методологических подходов к определению социально - экономической эффективности использования недвижимости, что, в конечном итоге, должно способствовать экономическому росту.
Все это подтверждает необходимость экономико-теоретического исследования рынка недвижимости в настоящее время, и свидетельствует об актуальности выбранной диссертантом темы.
Состояние изученности проблемы. Многогранная сущность недвижимости и ее значение для общества побуждает исследователей изучать различные ее стороны. В историко-философском аспекте она рассматривалась в трудах Платона, Аристотеля, В.И. Вернадского, Т. де Шардена, С. Кара-Мурзы, С. Леви-Страусса. Истории эволюционного развития ее юридических вопросов посвящены работы И.А. Покровского, В.В. Витрянского, СВ. Киселева, И. Пухана, О.Е. Блинкова, Д.И. Мейера, Л.А. Кассо, И.А. Исаева и др.
Методологической и теоретической основой диссертационного исследования явились труды ученых по общим проблемам экономической теории: А. Смита., Ж.Б. Сэя, Ф.Кенэ, К.Маркса, Й. Шумпетера, О. Бем-Баверка, У.С. Джевонса, Ф.И. Эджуорта, Л. Вальраса, Дж.М. Кейнса, и др.
Отдельно необходимо отметить работы теоретиков институционализма, ибо они, по нашему мнению, внесли большой вклад в изучение и развитие современной экономики (Дж. Ролза, Дж. Коммонса, О. Уильямсона, Д. Ыорта, Л. Болтянски, Л. Эсташе, Ж. Тироля и др.), а также их российских коллег (СГ. Кирдину, О.Э. Бессонову, И.В. Розмаинского, О.С. Белокрылову, А.Е. Шаститко, М.Г. Завельского, С. Малахова, В. Кокорева, A.M. Нестеренко, А.В. Халилеева и др.).
Формирование рынка недвижимости в России происходило в условиях переходной экономики. В этой связи представляют интерес исследования по становлению рыночных отношений, выполненные как зарубежными, так и российскими учеными: Ф. Хайеком, Дж. Греем, Е.Т. Гайдаром, А.Н. Илларионовым, Е.Г. Ясиным, А.Д. Некипеловым, Л.И. Абалкиным, В.В. Ивантером, А.Я. Лившицем, Д.С. Львовым и др.
Практические аспекты развития рынка недвижимости за рубежом исследовались В.Дж. Аллавеем, Дж. С. Гроссом, Р. Бен-Натаном, А. Крюгером, СИ. Сайем, Д. Фридманом, Н. Ордуэй, Д. Сиротой, Р.А., Стангером и др. Среди российских ученых, внесших вклад в его изучение, необходимо отметить С. Вобленко, А.А. Айгинина, А.Н. Асаула, А.Г.Грязнову, А.В. Халилеева, А.Е. Федорова, Г.М. Стерника, М.Г. Нефедова, В.А. Щеглова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, В.А. Горемыкина, М.А. Федотову, И.В.
Гранову, СВ. Грибовского, Е.И. Тарасевича, СН. Максимова, С.А. Бабкина, И.А. Рахмана, П.Г. Грабова, P.P. Гумерова, В.И.Ресина, Н. Синяка, Н.С Пастухову, Ю.А. Крюкова и др.
Анализируя работы, посвященные исследованию современного рынка недвижимости, мы пришли к выводу, что они в большинстве своем носят прикладной характер, где недвижимость и ее рынок практически не рассматриваются как экономические категории, что оправдано на начальных этапах разработки теории. Но в современных условиях этого явно недостаточно. Необходимо исследование политэкономических основ
анализируемых явлений с опорой на юіассическую экономическую науку и институциональную теорию.
Обозначенные выше актуальные вопросы развития рынка недвижимости и недостаточно глубокий их анализ современной наукой определили цель и задачи нашего исследования.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является теоретический анализ экономических отношений, связанных с формированием и функіщошфованием рынка недвижимости в России и определение основных направлений его развития.
Поставленная цель определяет основные задачи исследования:
- Обосновать недвижимость, как экономическую категорию, определить ее сущность и экономическую природу.
- Определить место данной категории в системе производительных сил и производственных отношений в условиях рынка.
- Дать определение рынка недвижимости, обосновать теоретические и методологические подходы к его структурированию.
- Проанализировать особенности формирования рассматриваемого рынка и его институтов в условиях рыночных преобразований в России.
- Раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости.
- Обосновать сущность, роль и значение его инфраструктуры, как неотъемлемого условия динамичного развития.
Разработать предложения по развитию эффективной
институциональной инфраструктуры рынка недвижимости.
- Обосновать методологические и теоретические подходы к определению социально-экономической эффективности его функционирования.
Выбор целей и задач исследования предопределил его объект и предмет. Объект исследования. Объект диссертационного исследования - рынок недвижимости.
Предмет исследования. Предметом исследований является система экономических отношений действующих на нем в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.
Теоретическая и информационная основы исследования. Теоретической и методологической основой настоящей диссертации послужили труды отечественных и зарубежных специалистов, материалы научных конференций, периодических изданий, электронные публикации глобальной сети Интернет.
. В информационную базу вошли законодательные и нормативные акты Российской Федерации, документы федеральных и отраслевых органов управления, статистические материалы, публикуемые органами государственной статистики и независимыми исследователями, отчетные материалы о деятельности хозяйствующих субъектов, действующих на рынке недвижимости.
Методологическую базу исследования составили системный анализ, сравнительно-аналитические, экономико-статистические и экспертные методы, а также методы моделирования экономических процессов.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обобщении особенностей функционирования рынка недвижимости и выяснении его сущности в условиях экономических преобразований в России.
1. На основе комплексного теоретического анализа экономических отношений, формирующихся на рынке недвижимости, обоснована сущность недвижимости как экономической категории, показан двойственный характер ее функционирования (как предмета потребления и фактора производства), что расширяет сферу исследования и подчеркивает ее значимость.
2. Проведен анализ товарной формы недвижимости и на этой основе раскрыты содержание и особенности ее потребительной стоимости (способность удовлетворять потребности домохозяйств в жилье и бизнеса в получении дохода, приоритетность фактора местоположения при
формировании спроса на недвижимость, обладание полезностью на протяжении всего жизненного цикла объекта, многообразие экономических форм реализации потребительной стоимости) и дано теоретическое обоснование разграничения категорий рыночной стоимости и цены недвижимости.
3. Разработана система критериев для классификации объектов недвижимости в трех аспектах: материально-вещественном (по типам объектов), юридическом (по возможностям правовой реализации) и политэкономическом (по их содержанию, формам собственности, функциональному назначению, возможностям инвестиционного использования), что позволяет более полно раскрыть экономическую природу недвижимости.
4. Анализ тесно интегрированных экономических, исторических, правовых и социальных аспектов исследования позволил сформулировать авторский подход к определению рынка недвижимости как экономической категории, формирующей систему экономических отношений на всех фазах воспроизводственного цикла недвижимости.
5. В соответствии с предложенным автором системным подходом к структурированию рынка недвижимости, который предполагает объектную, воспроизводственную и институциональную структуру, проведен анализ современного его состояния в России, что дало возможность выявить причины неравномерности развития отдельных сегментов и региональных рынков, обосновать необходимость и показать перспективные направления его государственного регулирования и совершенствования инфраструктуры.
6. Сделана попытка разработки субъектно-ориентировашюй модели взаимодействия участников российского рынка недвижимости, где названы основные институты, определены их роль и функциональные задачи, а также предложены пути совершенствования их деятельности на современном этапе развития.
7. В работе обоснована необходимость и предложены оригинальные методологические подходы к определению социально-экономической эффективности функционирования рынка недвижимости, сложная структура которого предопределяет необходимость многоуровневого исследования и многофункциональной системы обобщающих показателей.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в разработке теоретических аспектов функционирования и обосновании необходимости и возможности развития новой системы экономических отношений на рынке недвижимости. Показана сущность недвижимости как экономической категории, разработаны методологические подходы к структурированию и анализу рынка недвижимости, а также совершенствованию его инфраструктуры. Обоснована необходимость и предложены критерии определения социально - экономической эффективности его функционирования.
Теоретические положения диссертации могут быть использованы в преподавании таких учебных курсов, как экономическая теория, экономика недвижимости, история экономики и других.
Методологические подходы, результаты анализа могут быть применены в работе органов государственной власти, в частности комитетами по управлению имуществом, при разработке нормативных документов, регулирующих рынок недвижимости, а также риэлтерскими и ипотечными компаниями.
Апробация результатов исследования. Основные положения и наиболее актуальные выводы докладывались автором на научно-практических конференциях: «Совершенствование хозяйственного механизма и его эффективность в условиях рыночных преобразований» в 2000 году, «Социально-экономические проблемы рыночной экономики» в 2001 году, «Совершенствование системы хозяйствования рыночной экономики» в 2002 году, «Повышение благосостояния населения России: проблемы и пути решения» в 2004 году, «Государственное регулирование экономики.
Региональный аспект» в г. Нижнем Новгороде в 2001 и в 2005 годах. По теме диссертации опубликовано 8 статей, объемом 2,6 печатных листа.
Ряд теоретических выводов и аналитических результатов диссертационного исследования использованы в работе департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода, а также в работе агентства недвижимости «Выбор».
Автором диссертации разработан специальный курс «Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости», который включен в учебный план экономического факультета ННГУ им. Н.И.Лобачевского и апробирован в 2004-2005 учебном году.
Структура и объем диссертации определены целью и задачами исследования, соответствующей логикой изложения.
Работа построена по проблемно-тематическому принципу и включает в себя введение, две главы, заключение, список использованной литературы, приложения. Диссертация содержит 16 аналитических таблиц, проиллюстрирована 12 рисунками, где представлены схемы, графики, диаграммы.
Сущность и место недвижимости в системе рыночных отношений
При переходе России от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться один из важнейших ее секторов - рынок недвижимости. Отправной точкой для него следует считать 1990 г., когда было законодательно оформлено право частной собственности для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений [31,32,42].
Однако стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного ее использования и развития в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, была сформулирована и принята лишь в середине 2000 г. Проблемы создания, вовлечения в оборот и эксплуатацию, развития рыночных механизмов, побуждают исследовать историческую природу и экономическую сущность недвижимости. Необходимо разрабатывать научные подходы к ее анализу и оценке, определить ее место в современной системе культурно-исторических и социально-экономических взаимоотношений.
Недвижимость играет многогранную и все возрастающую роль в жизни общества: - выступает в качестве естественно-пространственного базиса, на котором осуществляется жизнедеятельность людей. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни человека. Земля, как территория государства или субъекта Федерации, обуславливает политическую значимость недвижимости; - составляет основу национального богатства страны. Именно в объектах недвижимости (земельных участках, зданиях, сооружениях, строениях) аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая создание и преумножение благосостояния нации и отдельных граждан. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства; - развитие рынка недвижимости является одним из условий экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется первоначальное и значительное по величине инвестирование капиталов, что в конечном итоге приводит к количественным и качественным преобразованиям экономической системы; - выступает как важнейшее условие жизнеобеспечения и жизнедеятельности отдельных граждан и домохозяйств. Собственность на недвижимость -первичная основа свободы и независимости — имеет наиболее массовый характер; - является составной частью активов любого предприятия, объектом сделок, может рассматриваться как самостоятельный объект управления. Эффективное использование недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла создает условия для обеспечения стабильности и динамики развития бизнеса.
Такова роль недвижимости. Грамотная государственная политика в области недвижимости позволяет нивелировать имущественное неравенство, способствует росту благосостояния населения, создает условия для формирования среднего класса. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.
Проведенный анализ исторической, правовой, экономической и научно-практической литературы показывает значимость и фундаментальность недвижимости, что обуславливает объективную необходимость системного подхода при ее изучении. В рамках такого подхода автором исследуется исторический и правовой аспекты ее формирования, как экономической категории, ее сущностные характеристики, классификации, а также комплекс социально-экономических отношений складывающихся в процессе ее функционирования.
Сам термин «недвижимость» употреблялся с древних времен и имеет богатую историю (см. Приложение №1).
В течение длительного периода времени в условиях господства государственной собственности на факторы производства понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» не употреблялись ни в советской экономической науке, ни в практике хозяйствования. С переходом к рыночной экономике недвижимость выделяется в самостоятельный объект экономических отношений, и это находит свое выражение в появлении соответствующей терминологии.
По мнению Г.М. Стерника, "слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - Имущество (ИМение) - собственность. Видно, что в русском слове "недвижимость" язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности" [143]. Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после национализации земли и отмены частной собственности исчез из юридического оборота и из практики этот термин. Его сменил - "основные фонды".
Современная российская теория и практика, понятийный аппарат в сфере недвижимости формировались при активном использовании опыта стран с развитыми рыночными отношениями (США, Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы по возможности адаптировался к реальным условиям переходной экономики нашего государства.
Ключевыми понятиями англоязычных стран, относящимися к недвижимости, являются термины "Real Estate" и "Real Property", которые у нас принято переводить как "недвижимость". Первое из них можно дословно перевести как "реальный неподвижный объект", второе - как "реальная собственность". Тем самым каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина "недвижимость" ("физическую" либо "социально-экономическую"). Поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить "недвижимый объект", "недвижимая вещь", а во втором "недвижимая собственность" [143]. В то же время существует мнение, что термин "Real Estate" является неюридическим синонимом понятия "Real Property" [182]. Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как "земля, здания и связанные с их использованием постройки и сооружения". Термин "земля" в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, начинающимся в безвоздушном ігространстве и проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. В некоторых странах полезные ископаемые, обнаруженные на земельном участке, принадлежат его собственнику.
Одним из первых законодательных документов, в котором после длительного перерыва вновь появляется термин «недвижимое имущество», стали «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик», принятые в 1991 г. Как было указано выше, окончательно понятие «недвижимость» вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г. В статье 130 ГК РФ дается следующее толкование: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».
Экономическая природа недвижимости
В современной отечественной научной и учебной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно. Так многие авторы рассматривают ее как экономический актив (Максимов С.Н.[73, с. 26]), или как финансовый актив (Балабанов И.Т.[8, с. 13]), как товар (Горемыкин В.А, Бугулов Э.Р. [27, с. 22]; Волочков Н.Г.[30, с. 17]). По нашему мнению в случае с категорией «недвижимость» все трактовки правомерны и не противоречат друг другу. Многообразие экономических отношений, которые формируются относительно объектов недвижимости, подчеркивает разные стороны ее экономической сущности.
Научное познание общественных процессов и систем требует опоры на принцип единства логического и исторического в исследовании. Он основан на том, что общество на любой ступени развития представляет собой целостный организм, в котором все компоненты находятся в определенной взаимосвязи. Исторически вначале возникают его наиболее общие черты. Л сложные конкретные свойства, как правило, образуются на последующих этапах общественного развития.
Изначально, в условиях господства первобытного, натурального хозяйства, недвижимость, в своих примитивных формах (простейшие строения) являлась определяющим условием для воспроизводства человека и общества в целом. С развитием общественного производства она начинает выступать как свидетельство богатства, в масштабе древних цивилизаций — национального богатства (египетские пирамиды, храмы, крепостные сооружения и т.д.). По мере развития товарно-денежных отношений недвижимость превращается в товар. Однако последний процесс был весьма специфичен и не столь динамичен, как у других продуктов труда (предметы, орудия труда, предметы потребления).
На наш взгляд, условиями превращения недвижимости в товар можно считать: обособление ее объектов в рамках отдельной собственности; достижение определенного уровня накоплений; наличие системы правовых норм для обеспечения сделок.
Поэтому говорить о товарной форме недвижимости, а также формировании ее рынка (в отличие от рынка товаров и услуг) можно только в условиях достаточно развитой экономической системы.
Многообразие объектов, которые относятся к категории недвижимость, делает весьма сложной ее характеристику как товара.
Товар - это форма продукта труда, предназначенного не для собственного потребления, а для обмена. Отсюда вытекают особенности натурально-вещественной и социально-экономической сторон товара.
Любой продукт труда должен обладать полезностью, т.е. способностью удовлетворять какую либо потребность. Поскольку товар предназначен не для потребления производителем, а для обмена, т.е. для удовлетворения потребностей другого человека, группы людей, его полезность приобретает форму потребительной стоимости, которая определяется, как способность товара удовлетворять какие либо общественные потребности.
Анализируя способность недвижимости, как товара, удовлетворять общественные потребности предпримем попытку выделить отличительные особенности ее потребительной стоимости.
1. Двойственная сущность полезности недвижимости. Совокупность полезных качеств данного товара (его потребительная стоимость) включает в себя, во-первых, свойства его как блага, способного удовлетворять жизненные потребности человека, домохозяйства, как субъекта рыночной экономики (например, в жилье), или потребности фирм и государственных структур в административных постройках и производственных зданиях; во-вторых, как факторов производства (см. классификацию выше), полезность которых проявляется в возможности получения дохода в виде ренты (от земли) и процента (от капитала).
2. Динамика потребительной стоимости на протяжении жизненного цикла объектов недвижимости.
Товар проходит свой жизненный цикл от начала его изготовления до полного потребления (уничтожения), причем время производства и потребления у разных товаров (и у объектов недвижимости) неодинаково, варьирует от нескольких дней до сотен лет. При этом на стадии создания идет процесс формирования и наращивания потребительной стоимости, а при потреблении - ее уменьшение и уничтожение. Но сама вещь, благо, объект (недвижимость) в ходе потребления может оставаться внешне не изменяемой, сохраняющейся и продолжающей удовлетворять потребности, для которых предназначена. Объекты недвижимости относятся именно к таким разновидностям товаров. Их потребление растянуто (или распределено) во времени. Они используются продолжительный период (от нескольких лет до многих столетий). Данное обстоятельство придает недвижимости уникальность, отличает ее от других создаваемых людьми благ.
Отличие состоит в том, что потребительную стоимость как свойство товара объект недвижимости приобретает уже в самом начале своего жизненного цикла. Так, при проектировании жилого дома, когда только закладываются параметры будущих полезных свойств данного объекта, люди признают их реальность и придают им статус потребительной стоимости. Тем самым даже проект объекта недвижимости приобретает форму товара и становится предметом сделки между покупателем и продавцом. Потребительная стоимость объекта нарастает, когда по проекту закладывается фундамент здания. Соответственно товарная форма становится более видимой, приобретает реальные очертания и может оказаться на рынке.
Следовательно, недвижимость может стать товаром в любой момент своего жизненного цикла, то есть обладать конкретной потребительной стоимостью на разных стадиях ее использования. Поэтому, в коммерческий оборот вступают не только готовые объекты недвижимости, но и незавершенное строительство.
Объекты незавершенного строительства, рассматриваемые как блага, предназначенные для удовлетворения потребностей в жилье, производственных зданиях и т.п. обладают потребительной стоимостью, но не в полной мере.
Они уже имеют полезность, поскольку способны стать в будущем полноценным жильем, производственным зданием. Именно такая возможность придает им общественную потребительную стоимость. Незавершенное строительство удовлетворяет определенную потребность людей: иметь задел, основу для будущего жилья, здания, сооружения или какую-то степень их готовности. Наличие потребительной стоимости превращает незавершенный объект недвижимости в товар, который продается и покупается, а, следовательно, имеет стоимость, определяемую степенью готовности. Покупатель приобретает его, чтобы довести ее до максимальной, сделать объект законченным или завершить его и использовать по назначению, либо продать по цене, соответствующей стоимости завершенного строительства. Возможен и иной вариант: объект уничтожается, чтобы на его месте построить нечто новое или использовать землю по другому назначению. В этом случае незавершенное строительство практически никакой потребительной стоимости, а, следовательно, и стоимости не имеет, а предметом сделки фактически становится земля, хотя формально продается не она. Такая практика была распространенной в советское время, когда земля официально не продавалась.
Развитие эффективной инфраструктуры рынка недвижимости
Инфраструктура - это совокупность систем, служб, предприятий и организаций, обслуживающих рынок и выполняющих определенные функции по обеспечению нормального режима его функционирования. Сам термин «инфраструктура» произошел от латинского «infra» - ниже, под; и «struktura» -строение, расположение. «Каково строение рыночной системы, такова и конфигурация соответствующей ей инфраструктуры, Туда входят, в частности, специализированные организации, действующие в пределах отдельных рынков.» [68, с. 59]. Инфраструктура призвана обеспечить цивилизованный характер деятельности рыночных субъектов, выполняя следующие функции: облегчение участникам рынка реализации их интересов; повышение оперативности и эффективности их работы на основе специализации отдельных субъектов экономики и видов деятельности; организационное оформление рыночных отношений; облегчение форм юридического и экономического контроля, государственного и общественного регулирования деловой практики; подготовка специалистов для эффективного функционирования рынка. Формирование инфраструктуры является одним из основных стратегических направлений развития рынка недвижимости.
Элементы инфраструктуры не навязаны извне, а порождены самими рыночными отношениями. Она создается и развивается при последовательном воссоздании эффективных систем взаимодействия, необходимых для функционирования процессов производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости. Примерами наиболее массового взаимодействия участников рынка недвижимости являются экономические отношения субъектов: производитель - потребитель; производитель - производитель собственник объекта недвижимости - арендатор производитель - профессиональный посредник потребитель - профессиональный посредник пайщики (акционеры) в инвестиционных проектах отношения совместной деятельности и партнерства в производственных проектах отношения совместной деятельности в профессиональных объединениях и др.
Инфраструктура призвана обеспечивать надежную, доступную и эффективную систему реализащш прав на недвижимость, совершения сделок с нею, вовлечение вновь созданных объектов в экономический и правовой оборот. Эффективность ее функционирования определяется надежностью прав на недвижимость, а также и суммарной трансакционной стоимостью и временем всех операций, связанных с получением имущественных прав на рынке. В конечном итоге, успешное выполнение рынком недвижимости своих функций во многом зависит от степени развитости обслуживающей его инфраструктуры.
Формирующие ее основные институты рынка недвижимости, а также некоторые частные вопросы их развития были рассмотрены нами выше. Здесь же выделим ключевые системы инфраструктуры, с которыми во многом связано повышение эффективности функционирования рынка на сегодняшнем этапе и в перспективе. Таковых три: 1. административных (государственных и муниципальных) организаций и учреждений, обеспечивающих законность и правоспособность сделок на рынке недвижимости; 2. частных профессиональных институтов, обслуживающих рынок; 3. финансовых учреждений, способствующих инвестиционным процессам. В рамках первой осуществляется: - учёт объектов недвижимости - юридическое закрепление факта появления каждого из них; - регистрация прав и сделок с ними, которая гарантирует существующие и возникающие права; - контроль над осуществлением прав и обязанностей владельцев недвижимости в части её использования и строительного изменения согласно законодательству о правовом зонировании; - формирование базы для оценки всех ее объектов для налогообложеиия и сбор налога на недвижимость.
На рынке жилья потребители, покупатели, арендаторы обслуживаются профессиональными участниками - риэлтерами, девелоперами, оценщиками, специалистами по страхованию, управлению недвижимостью, территориальной планировке поселений, нотариусами и др.
Некоторые элементы инфраструктуры в России получили достаточное развитие. Во-первых, создана законодательная, нормативно-правовая база, регламентирующая отношения, связанные с недвижимым имуществом, регулирующая функционирование рынка недвижимости и обеспечивающая правоспособность сделок. (Перечень законов и нормативных актов, принятых в России за последние годы представлен в Приложении 3. Перечень правовых нормативных актов регионального значения (на примере Н.Новгорода) представлен в Приложении 4.).
Современные тенденции и основные пути совершенствования рынка недвижимости в России.
Первоначальным импульсом для развития рынка недвижимости стала приватизация государственной собственности. Неодинаковая законодательная база регулирующая данный процесс для земли, жилых и нежилых объектов недвижимости, а также ограниченные на том этапе инвестиционные возможности экономических субъектов послужили причиной неравномерного формирования его сегментов.
Несмотря на различия в количественных оценках, эксперты рынка недвижимости единодушны в своих качественных выводах: в России относительно быстро развивается только рынок квартир; значительно отстает предложение коммерческой, в зачаточном состоянии находится рыночный оборот земельных участков. Рассмотрим основные закономерности формирования, функционирования и перспективы развития названных сегментов рынка в современной России.
Суть ее заключается в том, что цены на недвижимость, или основной индикатор рынка, изменяются при переходе его от одной стадии развития к другой. В начале первой (стартовой) стадии жилье принципиально недооценено, рыночные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен. К концу стадии, т.е. через 2-3 года, цены выросли в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%). На второй (переходной) стадии, цены продолжают расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год). На третьей стадии (складывающегося рынка), рост цен прекращается, они постепенно стабилизируются. Наконец, на четвертой стадии (сложившегося рынка) движение цен подчиняется основным закономерностям развитого рынка, хотя и не сразу, а через годы, если не десятилетия, но мере постепенного совершенствования его законодательной базы, инфраструктуры и т.д.
К 1998 г. рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, то к 1997 г. их доля увеличилась до 30%, а на 1998 г. эта величина прогнозировалась на уровне 60-70%.
Главным итогом 1998 г. можно считать то, что рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений сохранился. После недолгого обвала он активизировался на новом, более низком уровне номинальных цен, т.е. отреагировал на финансовый кризис как вполне рыночный институт в отличие от предшествовавших (в 1992-1995 гг.) кризисов, для которых были характерны явления, присущие переходной экономике.
Кризис 1998-1999 гг. на рынке жилья России сменился восстановлением в 2000-2001 гг. В первом полугодии 2002 года, почти достигнув докризисного уровня цен (в долларовом выражении), он сделал попытку перехода к стабилизации.
Определяющей закономерностью динамики цен на недвижимость в развивающейся переходной экономике является их рост в долларовом выражении на жилье от начального, заведомо низкого до естественного для каждого города уровня, соответствующего его специфике. Эта динамика является общей для всей страны. Однако ее фактическая реализация имеет особенности в различных регионах и городах России. Параметры развития рынка (сроки начала и продолжительность стадий, а также конкретные темпы роста цен) различны и во многом зависят от целого ряда других факторов. В основе неравномерности развития рынка жилья в различных городах России лежат, в первую очередь, объективно существующие, тесно связанные между собой факторы, такие как: - административный статус и масштаб города, характер его социально-экономического развития; - структура и состояние его недвижимого фонда; - удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств; - наличие транспортных коммуникаций и степень развития остальной инфраструктуры; - природно-климатические условия; - качество жизни (включая социальную, криминогенную и экологическую обстановку). В соответствии с законами рыночной экономики состояние рынка недвижимости определяется соотношением спроса и предложения. Результаты исследований Института экономики города [105] показывают, что общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн. кв. м, или 17 767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). С учетом того, что часть ее удовлетворяется на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 млн. кв. м (14 612,6 млрд. руб. в ценах 2003 г.), или 46,1% от существующего жилищного фонда, который сегодня равен 2,8 млрд. кв.м.
По данным Института экономики города [105] , спрос на жилье, определяемый потребностью со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для его приобретения при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составляет но условиям 2003 г. 25% от общей потребности населения в жилье (378,6 млн. кв. м, или 4 285,9 млрд. руб. в ценах 2003 г.).
Жилищная неустроенность части населения в совокупности с ростом доходов некоторых категорий граждан привели к всплеску спроса на жилье. Кроме того, в немалой степени этому способствовало развитие ипотечного кредитования, позволившего стать обладателями нового жилья и людям с относительно невысокими доходами. Так, если в 2002 году было выдано ипотечных кредитов на сумму около 5 млрд. руб., или $160 млн., то уже в 2003 году он вырос почти в три раза больше (до $500 млн. по оценкам Ассоциации российских банков).
Наряду с ростом платежеспособного спроса со стороны населения увеличению стоимости квадратного метра способствовал огромный отложенный спрос на новое качественное жилье. Лучше понять причины, породившие дефицит жилья на рынке и, как следствие, стимулировавшие рост цен на него, поможет анализ ситуации с жилищным фондом страны.
Сегодня общий его объем оценивается примерно в 2,9 млрд. кв. м. Основная его часть, находящаяся сейчас в эксплуатации, введена в период с 1956-го по 1990-е годы. В то время было построено примерно 2,1 млрд. кв. м жилья, что составляет около 75% от существующего жилищного фонда страны. Основной рывок в строительстве был сделан в середине 50-х годов. Тогда объем вводимого в эксплуатацию жилья вырос в два раза и вышел на уровень 56 млн. кв. м в год. После этого он распределялся достаточно равномерно и составлял примерно 60 млн. кв. м в год.
