Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретико-методологические основы исследования рынка жилой недвижимости
1.1. Социально-экономическая природа жилой недвижимости 11
1.2. Формирование рынка жилой недвижимости и его экономические границы 23
1.3. Зарубежный опыт регулирования условий приобретения и распределения жилья 34
Глава 2. Противоречия становления рынка жилой недвижимости
2.1. Особенности товарных свойств жилой недвижимости 48
2.2. Факторы, влияющие на спрос и предложения жилой недвижимости 59
2.3. Особенности рынка жилой недвижимости 77
Глава 3. Усиление взаимосвязи рынка жилой недвижимости и жилищной политики государства
3.1 .Жилищная политика государства 90
3.2. Углубление взаимосвязи рынка жилой недвижимости и финансовых рынков 101
3.3. Повышение роли налогообложения в социализацию рынка жилой недвижимости 114
Заключение 121
Список использованной литературы 123
- Социально-экономическая природа жилой недвижимости
- Формирование рынка жилой недвижимости и его экономические границы
- Особенности товарных свойств жилой недвижимости
- Углубление взаимосвязи рынка жилой недвижимости и финансовых рынков
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется, во-первых, большой социальной значимостью жилой недвижимости, ее ролью в обеспечении благосостояния и качества жизни населения. В условиях рыночного хозяйствования объекты недвижимости вовлекаются в торговый оборот, приобретая различные формы и оказывая воздействие на потребительские инвестиционные процессы. С развитием экономики качество жизни во все больше мере зависит от способа использования и обновления жилой недвижимости.
Умение работать с недвижимостью связывается со строительной, юридической, маркетинговой и управленческой составляющими, развитие которых создает потенциал для формирование эффективного рынка недвижимости.
Во-вторых, выбор темы исследование предопределяется двоякой ролью жилой недвижимости как актива и как потребительского блага и возрастанием ее роли в воспроизводственном процессе.
В-третьих, актуальность исследования обусловливается необходимостью поиска форм разрешения противоречий, присущих процессу формирования рынка недвижимости, а также устранением многих деформаций, характерных для рынка недвижимости.
В-четвертых, в отличие от других рынков формирование рынка жилой
недвижимости определяется многими факторами неэкономического порядка
- социальными, демографическими, морально-этическими,
социокультурными и т.д. Это многообразие факторов усложняется локальным характером недвижимости, придающим специфику рынку недвижимости.
В свете вышеизложенного требуется более глубокая разработка экономического и социального содержания недвижимости, конкретизация функций и механизмов функционирования рынка недвижимости, повышение
его эффективности. С каждым годом возрастает роль домашнего хозяйства как социально и экономически значимого сектора экономики, а вместе с этим и большую остроту приобретают новые проблемы в жилой сфере. Все это предопределяет активизацию исследования всего комплекса экономических отношений, складывающихся в процессе формирования и функционирования рынка недвижимости.
Степень разработанности проблемы. Изучению различных аспектов рынка жилой недвижимости, роли и места недвижимости в воспроизводственном процессе посвящено немало работ отечественных и зарубежных ученых. Существенный вклад в разработку недвижимости как элемента национального богатства внесли такие иностранные ученные, как Г. Беккер, Г. Гаррисон, Р. Голдсмит, И. Джонсон, Дж. Кейнс, Дж. Кендрик, Ф. Модильяни, И. Фишер, Д. Фридмен, Э. Хансен, Р. Харрод, Т. Шульц и др.
Ценные идеи об экономической природе недвижимости содержатся в трудах В. Богачева, Е. Бухвальда, Я. Кваша, В. Кириченко, Д. Львова, А. Ноткина, В. Рутгайзера, С. Струмилина, А. Сидоровича, В. Черковца.
Социальный подход к рассмотрению жилой недвижимости широко представлен в работах немецких ученных А. Мюллер- Армака, В. Ойкена, В. Репке, А. Рюстова, Л. Эрхарда.
Особо следует отметить работы, посвященные использованию механизма частно-государственного партнерства в сфере оказания общественно значимых услуг, в том числе и в жилищно-коммунальном хозяйстве. К числу наиболее значимых исследований можно отнести работы М. Боровской, Е. Егорова, Е. Жильцова, В. Казакова, И. Осадчей, М. Потаповой, Л. Якобсона и
др.
Несмотря на все многообразие работ, касающихся различных аспектов жилой недвижимости, в трактовке экономического содержания, форм предоставления жилья, особенностей рынка недвижимости и других аспектов проблемы остается немало дискуссионных вопросов, противоречивых толкований, требующих более глубокого теоретического обоснования.
Краткий по историческим меркам период формирования рынка недвижимости в условиях обвальной приватизации государственной собственности и ускоренных рыночных преобразований российской экономики связан со многими негативными моментами процесса становления рынка. До сих пор продолжают оставаться нерешенными вопросы гарантий прав собственности на жилье, так как приватизированные квартиры находятся в домах, являющихся муниципальной или федеральной собственностью. Пока нет должной ясности в сочетании механизма государственного регулирования рынка недвижимости и механизма ее саморегуляции. Все большую остроту приобретает углубляющаяся дифференциация сегментов рынка жилой недвижимости, его монополизма и уровень локализации. Дальнейшее развитие рынка требует его институционального и инфраструктурного обеспечения. Автономное функционирование отдельных звеньев жилищной сферы во все большей мере сказывается на качестве представляемых жилищных услуг и сопровождается значительным ростом экономических и социальных издержек. На сегодняшний день отсутствует научно разработанная и последовательно реализуемая жилищная политика государства.
Степень изученности проблемы и практическая необходимость ее теоретического осмысления обусловили выбор темы, цели и основных задач настоящего исследования.
Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в обосновании экономических и социальных свойств жилья как базовой потребности населения, ограниченности рынка жилой недвижимости как самоорганизующей системы, структуры рынка и основных направлений повышения эффективности его функционирования. В соответствии с поставленной целью в работе решались следующие задачи: - выявить частно-общественный характер жилой недвижимости как экономически и социально значимой потребности населения;
раскрыть особенности рынка недвижимости, сочетающего рыночную и нерыночную координацию экономических связей;
определить структуру рынка недвижимости и тенденции развития его основных сегментов;
уточнить факторы, определяющие спрос и предложение на объекты жилой недвижимости;
рассмотреть российский рынок в мировом контексте и выявить его особенности;
проанализировать слагаемые процесса предоставления и использования жилья и выявить «провалы» рынка и «провалы» государственного регулирования рынка недвижимости;
- конкретизировать пути совершенствования механизма рынка недвижимости
и повышения его эффективности;
- обосновать возможность и необходимость разработки концептуальных
основ жилищной политики государства.
Предмет и объект исследования. Объектом исследования является вся
сложная совокупность социально-экономических отношений,
складывающихся в процессе создания, распределения, обмена и использования объектов жилой недвижимости как базовой, социально значимой потребности населения. Предметом исследования выступает взаимосвязь всех слагаемых рынка недвижимости, его состояние и тенденции развития.
Методические и теоретические основы исследования. Теоретическая разработка проблемы основывалась на использовании как общих, так и специфических методов, взаимно дополняющих друг друга и позволяющих всесторонне раскрыть сложную экономическую природу недвижимости и особенности ее товарного оборота. В исследовании применялись принципы единства целого и части, разграничения сущности экономических процессов и форм их появления, методы экстраполяции, сравнений и аналогий, системности и процессного подходов.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных экономистов, посвященных рассмотрению общественного воспроизводственного процесса, структуры общественного богатства, потребительских и инвестиционных ресурсов, роста жизненного уровня населения и роли недвижимости в решении этой проблемы. В работе использовались материалы научно-теоретических симпозиумов и конференций.
Эмпирическую и информационную базу исследования составили законы и правовые акты РФ в области недвижимости, Указы Президентов РФ, Постановления Правительства РФ, данные ФСГС России, Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 года, материалы федеральной целевой программы «Жилище» и национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэлторов, результаты экспертных оценок процессов, протекающих на рынке недвижимости, публикации научной периодики.
Авторская концепция исследования основывается на обосновании экономической и социальной значимости жилой недвижимости как базовой потребности, удовлетворяемой на основе рыночных и нерыночных принципов хозяйствования, возрастания роли жилья и всего комплекса связанных с ним услуг в обеспечении доступности, качества и экономической безопасности жизни населения. В плане конкретизации научной новизны на защиту выносится следующие положения.
Основные результаты, отражающие конкретный личный вклад соискателя в разработку исследуемой проблемы.
1. Обосновано положение о жилье как базовой потребности, сочетающей экономические и социальные слагаемые, реализующиеся на основе усиления взаимосвязи и взаимодополнения механизмов государственного регулирования жилищной сферы и механизмов самоорганизации рынка недвижимости и возрастания его социальной ориентации.
Выявлены особенности жилой недвижимости как объекта купли-продажи: высокая капиталоемкость и эффект от масштаба; длительность сроков использования; низкая ликвидность; сочетание функций потребительского блага и инвестиционного ресурса; жесткая связь с землей и природной средой; несоответствие текущих потребительских расходов и текущего объема потребления; высокие трансакционные издержки.
Определены направления непосредственного и опосредованного воздействия жилой недвижимости и рынка жилья на макроэкономические и социальные процессы: содействие развитию многих отраслей и объектов инфраструктуры, связанных со строительством и использованием жилья; роста гибкости рынка труда; усиление взаимодействия и интегрированности всех звеньев домашнего хозяйства; улучшение демографической ситуации; укрепление связи поколений; развитие личной и семейной хозяйственности.
Конкретизированы причины, обусловливающие несовершенство и деформированность рынка недвижимости: потребности в жилье не «вписаны» в классическую пирамиду по А. Маслоу, они не отнесены к потребностям, требующим удовлетворения в первую очередь по сравнению с потребностями верхнего уровня; использование жилья в качестве инструмента для спекуляции; высокий уровень локализованности и неравномерности различных сегментов рынка и их противоречивость; слабое институциональное обеспечение домашнего хозяйства; несбалансированность спроса и предложения, завышение цены по отношению к зарплате населения и по отношению «цены-качества»; монополизированность рынка; информационная асимметрия и фрагментарность рынка.
Раскрыты наиболее существенные «провалы» государственного регулирования жилищной сферы и рынка жилой недвижимости: независимость процесса спецификации правомочий на жилье и на землю;
недооценка социальной значимости жилья и отсутствие механизмов его реализации; усиление разнонаправленности интересов участников жилищной сферы домашнего хозяйства; задержка с инфраструктурным обеспечением рынка жилья и с созданием новых и совершенствованием действующих институтов, облегчающих и расширяющих возможности приобретения и эксплуатации жилья; неэффективное антимонопольное регулирование рынка; большое число посреднических структур, увеличивающих цену жилья и трансакционные издержки; отсутствие действенной стандартизации жилой недвижимости. 6. Сформулированы основные направления повышения эффективности государственного регулирования жилищной сферы и рынка недвижимости: превращение доступности и улучшающейся комфортности жилья в одну из первоочередных национальных задач на основе усиления взаимосвязи домохозяйств, бизнеса и объединенных действий федеральных, региональных, и муниципальных органов власти; создание стандартов жилой недвижимости с учетом возраста, численного состава семьи, статусного положения ее владельцев; обеспечение тесной связи рынка недвижимости с финансовыми рынками; создание дефференционного налогообложения жилой недвижимости на основе ее рыночной стоимости, уровня комфортности, процессов наследование, количество объектов недвижимости, находящихся в собственности; формирование конкурентной среды в жилищной сфере; развитие региональной типологии малоэтажного строительства жилой недвижимости; последовательное внедрение рыночных принципов минимизации расходов на приобретение и содержание жилья Научно-практическая значимость исследования заключается в раскрытии механизма функционирования рынка жилой недвижимости, управления жилищным хозяйством как экономически и социально значимом секторе экономики. Отдельные положение исследования, выводы и рекомендации могут быть использованы при разработке и реализации
краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной жилищной политики государства.
Полученные результаты работы могут служить теоретической базой для дальнейшего исследования проблем недвижимости и совершенствования деятельности в жилищной сфере, необходимым материалом для преподавания курсов «Экономическая теория», «Макроэкономика», «Экономика недвижимости».
Апробация работы. Основные теоретические положения работы отражены в пяти публикациях и участие в двух конференциях.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения. Структура работы обусловлена целью и задачами, поставленными в диссертационном исследовании.
Социально-экономическая природа жилой недвижимости
С переходом к рынку в экономической литературе стало уделяться внимание проблемам жилой недвижимости. Но в трактовке экономической природы жилой недвижимости до сих пор нет общепринятого обоснования. Чаще всего при определении жилой недвижимости основное внимание сосредотачивается на различных свойствах недвижимости, таких как стационарность, локальность, неподвижность и т.д. Эти свойства ?? всем объектам недвижимости. Так, например, понятие недвижимости в российском законодательстве закреплено статей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (принят 30 ноября 1994 г.), в соответствии с которой к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся: «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы... воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты».
Выделение указанных свойств не имеет отношения к экономической природе жилой недвижимости. Последняя связана с характером экономических отношений, выражаемых жилой недвижимостью, и теми экономическими функциями, которые она выполняет в воспроизводственном процессе. Жилье характеризуется сложной экономической природой. Его нельзя подменять противопоставлением общественного и частного блага. Жилье - это неотъемлемое право граждан иметь крышу над головой, базовая потребность. В современных условиях его нельзя рассматривать просто как товар, доступный тем, кто может купить. В развитых странах строительство жилья стало доступным всем жителям страны. Когда заходит речь о доступности жилья, то в этих странах ключевым вопросом является не бизнес интересы, а вопросы общего благосостояния, морали и этики, социальной справедливости, сохранения и выживания населения.
Такой подход может показаться чрезмерно абстрактным, мало приемлемым для раскрытия подлинной социально-экономической природы жилой недвижимости. Это суждение было бы оправданным только в том случае, когда недвижимость рассматривается исключительно с позиции методологического индивидуализма, с точки зрения парных отношений рыночной экономики - отношение производителя жилой недвижимости и ее потребителя. С развитием экономики, повышением уровня ее зрелости и социализации жилая недвижимость помимо ее традиционного функционального качества приобретает системные свойства, социальную значимость. При этом следует подчеркнуть, что роль этих системных качеств неуклонно возрастает, жилая недвижимость существенно расширяет экономическое поле макроэкономического воспроизводственного процесса.
Только последовательное использование системного подхода к рассмотрению жилой недвижимости позволяет реализовать в полной мере присущие ей свойства и функциональные предназначения. В современных условиях совершенно неприемлемым является чисто рыночный подход к решению жилищных проблем. В определенной мере можно считать, что сложный комплекс отношений жилищной сферы нельзя успешно реализовать, опираясь на государственные возможности и усилия.
В сегодняшних условиях во все большей мере становится ограниченным подход к жилой недвижимости, выполняющую роль быть объектом проживания. Она постоянно расширяет сферу своего воздействия на многие аспекты макроэкономического процесса воспроизводства, начиная с формирования среды обитания, территориального планирования, градостроительства и кончая оптимизацией и гармонизацией условий жизнеустройства и усилением социализации и институциализации отношений жилищной сферы.
Жилая недвижимость не ограничивается функцией быть объектом, удовлетворяющим потребность в проживании. Ее строительство и использование становятся органическим элементом социально-экономической системы, выполняющим функции по обеспечению благосостояния всех, социального единства. Особого внимания заслуживает трактовка нежилой недвижимости как потребительского блага и как инвестиционного актива. В действительности расходы на приобретение жилой недвижимости могу носить двоякий характер. В одном расходуются денежные средства на приобретения жилой недвижимости как предмета длительного использования. В этом качестве она (жилая недвижимость) является частью потребительских ресурсов, исключенной из хозяйственного оборота и приносящей в течение длительного периода так называемую потребительскую услугу «проживание».
Длительность использования жилой недвижимости потенциально расширяет возможности домохозяйств для расходования доходов на текущее потребление. Отсутствие жилья или неблагоприятные жилищные условия предопределяют необходимость накопления денежных средств и сокращения текущих расходов на потребления.
Особенно нуждается в уточнении положение о жилой недвижимости как инвестиционном активе. В странах с развитой рыночной экономикой аренда жилья приобрела широкие масштабы. Но этот процесс нельзя сводить к инвестированию. Он не выходит за рамки обмена и потребления. При аренде жилой недвижимости происходит обособление права собственности на жилье от права пользования им. Сами по себе акты аренды не увеличивают количество жилой недвижимости и не всегда сопровождаются ростом ее стоимости. В процессе аренды или перепродажи жилой недвижимости она не приобретает ни формы капитала, ни формы инвестиционных ресурсов, так как жилье не покидает сферы обращения и сферы потребления. С позиции владельца жилой недвижимости акты сдачи в аренду и продажи ее служат средством извлечения дохода благодаря отказу от использования жилья как потребительского блага длительного пользования.
При этом важно отметить определенное отличие аренды жилой недвижимости от ее перепродажи. Приобретение жилья с целью его продажи по своей сути носит спекулятивный характер. На Западе принимаются активные меры по ограничению и по устранению таких действий. Что касается аренды жилья, то она представляет собой форму материализации сбережений и извлечения отхода из-за отказа от текущего использования. При определенной организационно-правовой форме использования аренды жилой недвижимости она служит эффективным способом обеспечения ее доступности. Когда приобретается жилье для последующей его сдачи в аренду, то такие действия мало чем отличаются от перепродажи жилой недвижимости. Они чаще всего ведут к удорожанию жилья.
Двоякое использование жилой недвижимости не следует из ее экономической природы. Действия, связанные с куплей жилья ради сдачи ее в аренду, а также купли ради продажи, предопределяется рыночной конъюнктурой и стремлением получить доход. В данном случае жилая недвижимость «служит» для приобретателя не как потребительское благо, а как средство получения дохода. В условиях острой нехватки жилья и потребности в нем также действия должны быть ограничены, так как они противоречат прямому функциональному предназначению жилой недвижимости.
Экономическая природа жилой недвижимости раскрывается через те функции, которые она выполняет в жизнедеятельности людей. По мере развития экономики и общества функции жилой недвижимости расширяются и дифференцируются.
Формирование рынка жилой недвижимости и его экономические границы
При формировании жилой среды следует учитывать экологические вопросы и социально-экономическое развитие территории. Отсутствие достаточного количества жилья в той или иной местности снижает мобильность рабочей силы и развитие экономики. Отсутствие жилья, привлекательного для высокодоходных групп населения, усложняет проблемы с развитием данной территории. В свою очередь, отсутствие разных типов жилья снижает возможности привлечения более низкооплачиваемых работников. А их концентрация населения приводит к появлению своего рода гетто в городах и способствует возникновению ряда социальных проблем.
Важное значение приобретают вопросы использования земли, так как для строительства жилых домов все сложнее находить место в черте города. В результате жилищное строительство выходит в пригороды и, следовательно, острее встает вопрос транспортного обеспечения и благоустройства.
Завершая рассмотрение функционального назначения жилой недвижимости, выделим обобщенно его характерные свойства. Во-первых, жилая недвижимость является благом, удовлетворяющим базовую потребность и обеспечивающим безопасность ее пользователя. Во-вторых, она представляет собой продукт, характеризуемый высоким эффектом от масштаба его производства. В-третьих, использование жилой недвижимости требует профессионального управления и значительных затрат на его поддержание и обслуживание. В-четвертых, жилье является объектом сложного комплекса правоотношений, включая право собственности и право пользование. В-пятых, жилая недвижимость им использоваться для материализации сбережений и инвестирования. В-шестых, жилье носит локальный характер и оно связано с земельным участком с определенной территорией и другими природными и социальными факторами. В-седьмых, жилая недвижимость является частью богатства домохо- зяйств и она влияет на качество жизни в зависимости от пересмотра способов его использования и обновления. В-восьмых, жилье представляет собой неотъемлемый элемент среды обитания и жизнеустройства, сложной системы градостроительства.
Эти свойства жилой недвижимости и их реализация предполагают, по нашему мнению, усиленную институциализацию всего комплекса отношений, складывающихся в процессе производства, продажи и предоставления, использования жилья, формирование определенных требований, связанных с правами и всей совокупностью правоотношений в жилищной сфере, стандартизацию, системный подход к жилищному сектору как интегрированному образованию, включающему жилищное строительство, жилищную сферу и жилищно-коммунальное хозяйство, создание дифференцированных нормативов продажи и предоставления жилья в зависимости от его доступности и уровня текущих затрат на обслуживание жилья.
Решение этого комплекса задач повышения роли государства в регулировании процессов создания, распределения, обмена и использования жилья и усиления коллективистских начал в решении жилищных задач и возможностей реализации социализации жилищных потребностей.
Жилая недвижимость как базовая потребность и как элемент среды обитания, системы национального жизнеустройства во все большей мере выступает предметом общего интереса и коллективных усилий для реализации социальной значимости жилья. В этой связи возрастает роль общественно- государственного регулирования системы экономических отношений жилищного сектора, функционирующего в органическом сочетании с товарно- денежными отношениями. Только в противоречивом единстве этих слагаемых могут решаться проблемы продажи и предоставления жилья различным категориям населения, а также его доступность. Чтобы не возобладал принцип эгалитаризма, это единство должно быть взаимодополняющим и обеспечивающим жилье на основе принципа формализированного доступа к нему.
В странах с развитой рыночной экономикой успешно осуществлялось сочетание рыночной и государственной координации экономических связей в жилищном секторе. В условиях усиления остроты проблемы обеспечения жильем в этих странах переходили к масштабным государственным программам по строительству социального жилья. Особенно активно решались эти задачи после Второй мировой войны. В Швеции, например, в рамках государственной программы МНуопрго аттег было построено к 1975 г. 1 млн. единиц жилья. Во Франции с 1957 г. действовали пятилетние программы жилищного строительства, благодаря которым в стране были ликвидированы в 1976 г. трущобы. При разном подходе к решению жилищных проблем все государства опирались на индустриальный подход и усиление социальной ориентации.
Решение в общенациональном масштабе жилищных проблем в России нельзя обеспечить, опираясь на параллельно действующую координацию рыночных и непосредственно общественных связей в сфере жилищного сектора, на консервативное и патерналистское видение экономических процессов в нем. Воспроизводственный процесс жилой недвижимости как системного социально-экономического объекта и как социально значимой ценности охватывает сложный комплекс экономических, социальных, правовых, организационных технологических, управленческих территориальных, градостроительных отношений, субъектами которых являются домашние хозяйства, строительные предприятия, службы эксплуатации, агентства недвижимости, финансовые организации, страховые фирмы, государственные учреждения, институты гражданского общества.
Последовательная реализация фундаментальных свойств жилой недвижимости, неуклонно возрастающие роли ее в социализации экономики, формировании общественно обусловленного стандарта потребления, качества жизни населения и мультификационного эффекта предполагают переход к коллективной координации действий всех участников жилищной сферы. Действенного консенсуса их интересов невозможно создать без серьезного пересмотра основных стратегий правительства, без перехода от перераспределительного патернализма в социальной сфере и перераспределенческого дирижизма в экономической политике. Формирование такого консенсуса препятствует нынешнее преобладание отношений вертикальной субординации и доминирование роли государства как верховного управляющего.
Особенности товарных свойств жилой недвижимости
При рассмотрении жилья как товара нельзя игнорировать присущую ему социально-экономическую природу. Оно, как было отмечено выше, обладает многими свойствами, которые отличают его от других обычных товаров. Эти свойства оказывают влияние на взаимосвязь потребительской ценности и стоимости жилья как товара.
Прежде всего жилая недвижимость характеризуется чрезмерной сложностью, неоднородностью. А чем сложнее товар, тем труднее формализовать его приобретение. В силу высокой гетерогенности жилья его нельзя приобретать по формализованным признакам.
Отдельные единицы жилья различаются друг от друга многими параметрами. Среди них можно выделить размеры квартир (общая и жилая площадь и их метраж), планирование (расположение комнат внутри жилого помещения), качество кухонного оборудования и жилищно-коммунальных услуг и т.д. Разными могут быть внутренняя отделка (полы, окна, встроенные шкафы) и конструктивные особенности жилого здания (срок службы фундамента и крыши).
Эти и другие свойства предопределяют уникальность и неповторимость почти каждой жилой единицы. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. При этом гетерогенность жилья не является его недостатком. Напротив, оно помогает удовлетворить разнообразные потребительские предпочтения его приобретателей. Многообразие жилья и изменяющиеся потребности в нем являются одной из причин обмена и развития вторичного рынка. Во многих странах с рыночной экономикой 15-20% жилых единиц меняют хозяев ежегодно.
Неоднородность жилья оказывает влияние не только на его потребительскую ценность, но и на стоимость. Она формируется не как общественно необходимая мера, предопределяемая достигнутым уровнем производительности труда и технологического состояния строительного производства. На реальную цену жилья оказывают влияние не только непосредственно общественно необходимых издержек производства, но и многие другие свойства жилой недвижимости. Цена жилья как объект купли-продажи порой в большей мере зависит не от затрат, а от других характеристик. Долю хозяйства выбирает жилье исходя из различного сочетания присущих ему характеристик, максимизируя его полезность при ограниченности бюджета. Продажа дифференцированного неоднородного жилья предполагает существование многих субрынков или сегментов.
Товарные свойства жилья определяются его долговечностью. Жилье является одним из самых долговечных товаров. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Жилье как объект недвижимости изменяется в течение срока своего использования. Потребление жилья как товара длительного использования осуществляется частями и зависит от его физического и морального износа.
Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости жилья по различным причинам. Основной причиной, благодаря которой на рынок жилья поступает низкокачественное жилье, является старение и разрушение существующего жилищного фонда. Физический износ отражает степень изменения физических свойств жилья со временем. Моральный износ возникает из-за функционального несоответствия жилого здания современным требованиям, потребностям комфорта.
Процесс физического и морального износа жилья происходит тем быстрее, чем меньше предпринимается усилий и вкладывается средств в поддержание физических свойств жилья. Но если жилье содержится в порядке, текущий и капитальный ремонт проводятся в установленные СНиПами сроки, то оно может служить многие десятилетия и его ветшание происходит относительно низкими темпами. В условиях рыночного хозяйствования с ростом физического и морального износа жилья происходит его обесценение и ухудшение жилищных условий. Это может служить одной из предпосылок расширения возможности улучшения жилищных условий для не имеющих и остронуждающихся, для процессов обмена жилья и развитие вторичного рынка.
Долговечность жилья оказывает троякое воздействие на рынок жилой недвижимости. Во-первых, владелец может контролировать уровень физического износа путем увеличения затрат на его ремонт и поддержание. Во- вторых, с дифференцированным ростом благосостояния на рынке жилья использованное жилье занимает значительную долю в предложении. В-третьих, с ростом вторичного рынка неэластичность предложения на новое жилье возрастает и уменьшает стимулы для увеличения предложения.
Товарные свойства жилой недвижимости в значительной мере обусловливаются его высокой капиталоемкостью. В экономически развитых странах цена жилья или его аренда составляют 20-30% расходов потребительского бюджета средней семьи, а соотношение между средней ценой жилья и средними годовыми доходами населения колеблется в пределах от 2 до 10 и более раз.
Высокая капиталоемкость жилья усиливает остроту доступности и ограничивает возможности его широкой рыночной реализации из-за высокой цены на жилье и отсутствие накоплений многие семьи арендуют жилье, вместо того, чтобы приобретать его в собственность. Кроме того, дорогостоящее жилье при недостаточном регулировании жилищной сферы может использоваться как средство сбережений и получения дохода путем сдачи в аренду и перепродажи.
Жилье относится к группе товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости жилья, если оно содержится в порядке. Это свойство жилья делает его привлекательным, как надежный способ вложения финансовых средств и их защиты от инфляции.
Углубление взаимосвязи рынка жилой недвижимости и финансовых рынков
В немецкой модели финансирование ипотечного жилищного кредита производится за счет средств вкладчиков - будущих заемщиков. Накопление средств осуществляется в виде вклада в сберегательных кассах. Начиная с 70-х годов прошлого века эта функция закрепляется за специализированными строительными сберегательными кассами. Они имеют высокую надежность и поддерживаются государством.
Накопления сбережений на строительство осуществляется целевым порядком, исключительно для получения в будущем ипотечного кредита. Договор о сбережениях на строительство заключается на определенную номинальную сумму, выплачиваемую в итоге стройсберкассой вкладчику и состоящей из суммы накоплений вкладчику и ссуды. Ссудный процент составляет, как правило, 4-4,5% годовых, а взносы во вклад не превышают трети ежемесячных доходов заемщика.
В вопросе организации привлечения ресурсов в сферу ипотечного кредитования имеется большое различие между американской и европейскими моделями, несмотря на их сосуществование в различных соотношениях. В Америке предпочтение отдано жилищно-накопительной системе и фондовому рынку. В Европе полнее используются инструменты банковского сектора и возможности ипотечных бумаг.
В России, как уже отмечалось, привлечение ресурсов и сферу ипотечного жилищного кредитования осуществляется на основе американской модели. Что касается непосредственно кредитных организаций, то их ресурсы формируются путем привлечения банками пассивов в виде долгосрочных депозитов и займов других финансовых учреждений и вкладов граждан, продажи ипотечных кредитов другим юридическим лицам, банковского заимствования средств с финансового рынка, секьюритизируя свои активы.
Привлечение ресурсов для выдачи ипотечных жилищных кредитов российскими банками осуществляется путем выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, либо под залог закладных (ипотечных кредитов, рефинансирование через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, ипотечных агентств (в частности, ОАО «АИЖК»), а также через ипотечных агентов, выходящих на фондовый рынок самостоятельно, и инвесторов, привлекается через систему Общих фондов банковского управления и Паевых фондов.
На западных рынках рефинансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется в основном путем заимствований с фондового рынка. Оно реализуется путем использования секьюритизации ипотечных активов, заключающаяся в их переводе в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием (кредитами под залог недвижимости). Этот процесс чрезвычайно важен для эффективного функционирования банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Ипотечное кредитование не может полноценно развиваться без рынка ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотеки дает реальную возможность снизить риски ипотечного кредитования для финансовых институтов, привлечь долгосрочные средства для выдачи кредитов. Она является одним из видов рефинансирования ипотечного процесса, опирающегося на ресурсы фондового рынка. Ипотечные кредиты выступают идеальным объектом для секьюритизации, которая не только предоставляет банкам новый источник средств, но и освобождает их собственные средства, ограниченные требованиями к достаточности капитала.
Ипотечный кредитор располагает двоякой возможностью использовать ипотечное покрытие секьюритизации — путем самостоятельного выпуска ценных бумаг и трансформации в ценные бумаги с помощью посредников (ипотечных агентств). В нашей стране прообразом ипотечных ценных бумаг, привлекающих средства в жилищное строительство, являлись облигации жилищных займов. Но они не получили широкого распространения, так как обладали коротким сроком обращения и были связаны с конкретным перечнем строительных объектов и пр. Кроме того, облигации жилищных займов в принципе не решали проблемы рефинансирования ипотечных активов банков.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» выпуск ипотечных ценных бумаг (ипотечных облигаций и сертификатов участия) осуществляется только под ипотечное покрытие, которое согласно ст.З должно состоять главным образом из обеспеченных ипотекой требований по кредитным договорам и по договорам займа. Эту функцию выполняют только ипотечные агенты и кредитные организации. Последние могут действовать чрез такого агента или самостоятельно организовать выпуск ипотечных облигаций. Для них предусмотрено особое значение норматива Н1 (достаточности собственных средств банка) в размере 14% против 10-11% для остальных кредитных организаций, а также введение новых нормативов, характеризующих минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств, размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций и другие.
В то же время некоторые положения закона об ипотечных ценных бумагах не в полной мере соответствуют требованиям. Так, положения Закона о включении в состав ипотечного покрытия кредитов со страхованием не только основного долга, но и процентов по кредиту может только повысить стоимость кредитов для заемщиков. В состав ипотечного покрытия не смогут войти закладные, оформленные по стандартам АИЖК, в соответствии с которыми выгодоприобретателем является не заемщик, а кредитор.
