Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретико-методологические и практические аспекты становления рынка жилья 13
1.1. Природа рыночных отношений в жилищной сфере 13
1.2. Состояние и перспективы развития рынка жилья в Российской Федерации 43
1.3. Рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг: взаимосвязь и тенденции 67
2. Роль государства в управлении жилищной сферой 93
2.1. Формирование и реализация жилищной политики в переходной экономике: взаимодействие государства и рыночных институтов 93
2.2. Социально-экономические индикаторы функционирования рыночных отношений в жилищной сфере и их совершенствование 126
Заключение 152
Литература 156
Приложения 171
- Природа рыночных отношений в жилищной сфере
- Рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг: взаимосвязь и тенденции
- Формирование и реализация жилищной политики в переходной экономике: взаимодействие государства и рыночных институтов
- Социально-экономические индикаторы функционирования рыночных отношений в жилищной сфере и их совершенствование
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Переход к новой модели социально-экономического развития ставит перед экономической наукой множество проблем, важнейшей из которых является жилищная. Если в плановой экономике жилье в основном распределялось государством, то в рыночных условиях оно стало объектом свободной купли-продажи. Появление частной собственности значительно расширило сферу товарно-денежных отношений, изменились источники финансирования жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, что способствовало становлению рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Вместе с тем возник ряд нерешенных вопросов в рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.
Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключалась в переходе на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населения, что проявляется в многочисленных акциях протеста в последние годы во многих регионах Российской Федерации.
В связи с этим необходима корректировка жилищной политики и тщательная проработка концепции дальнейшего реформирования жилищной сферы, приоритетом которой должны стать социальные аспекты.
Степень разработанности проблемы. В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция функционирования рыночных отношений в жилищной сфере. Однако следует заметить, что отдельные аспекты формирования и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг рассматривались в отечественной и зарубежной научной литературе.
4 Рыночный механизм функционирования жилищной сферы исследовали в
рамках неоклассической экономической теории К. Анджеличи, Дж. Дэниелл, Г. Поляковский, Р. Страйк. Доходность жилищного инвестирования изучали Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсон. Необходимость функционирования арендного жилищного сектора доказали Э. Дойч и М. Элсинга. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществили Дж. Кейнс, Э. Хансен, Р. Харрод. Социальная значимость жилищной сферы для создания условий расширенного воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу. Основы жилищной политики разработали представители неолиберализма В. ОЙкен,
B. Репке, Л. Эрхард.
В отечественной экономической литературе роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучил С. Шаталин. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследовала О. Бессонова; особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализировали Л. Руди, Г. Стерник, В. Ясько; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья изучили Т. Белкина, Н. Калинина, Н. Ноздрина. Проблемам реформирования жилищной сферы и оплаты ЖКУ посвятили свои труды В. Бузырев, А. Карандеев, Н. Косарева, Н. Пастухова, А. Пузанов, А. Ряховская, Ю. Симионов, Ю. Таги-Заде, Л. Чернышов. Вопросами реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилья занимались С. Булгаков, Н. Костецкий. Проблемам развития рыночных отношений в жилищном строительстве посвятил ряд работ И. Воронкин, а моделированию социально-экономических процессов в жилищной сфере —
C. Хачатрян.
Однако недостаточно исследован вопрос о роли государства в развитии рыночных отношений в жилищной сфере, крайне мало работ по проблемам социальной защиты населения в рассматриваемой области.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в выявлении степени развития рыночных отношений в жилищном комплексе, а таюке, опираясь на теоретический анализ роли государства в рыночной экономике
и эмпирические данные, определении направлений, форм и методов государственного регулирования жилищной сферы и разработке предложений по повышению эффективности функционирования рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:
осуществить категориальный анализ рынка жилья в России с выявлением его структуры, особенностей и тенденций развития;
оценить современное состояние рынка жилищно-коммунальных услуг в РФ;
выявить объективную необходимость государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере и обосновать его направления;
определить инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынках жилья и жилищно-коммунальных услуг;
исследовать социальные индикаторы жилищной реформы и разработать предложения по социальной защите населения.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья в транзитивной экономике, а предметом -рыночные отношения в жилищном комплексе как неотъемлемый элемент новой модели социально-экономического развития.
Теоретико-методологическую основу работы составляют
фундаментальные исследования и теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых в рамках изучаемой тематики.
Инструментарно-методический аппарат. В диссертационном исследовании использованы системный подход к рассмотрению социально-экономических процессов в жилищной сфере, диалектический метод, общенаучные методы наблюдения, сравнения, измерения, индукции и дедукции, единство исторического и логического подходов, категориальный, историко-генетический и субъекта о-объектный анализ, а также графические и статистические методы и компьютерные технологии.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили статистические данные и аналитические материалы Госкомстата РФ, Ростовского
б областного комитета государственной статистики, Российской гильдии риэлторов, Госстроя РФ, Минфина РФ, Центрального банка РФ, консалтинговой компании "Тэра-Консалтинг", материалы, опубликованные в монографиях, периодической печати, результаты экономических и социологических исследований, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, а также информационные ресурсы Internet. Нормативную основу составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов власти, региональные и ведомственные нормативные акты.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости государственного регулирования рыночных отношений в жилищном комплексе, существенной корректировке жилищной политики, приоритетом которой должны стать социальные аспекты проводимой жилищной реформы.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория":
1. Элементы рыночных отношений в жилищном комплексе существовали в
дореформенный период, имели свои особенности и выступали в ограниченных
масштабах (были, как правило, теневыми). Рынки жилья и жилищно-
коммунальных услуг отсутствовали, однако существовали аренда, обмен жилья,
что вылилось в противоречие: товарно-денежные отношения использовались и
развивались, существовали кредитные отношения, а жилье и ЖКУ не выступали
объектом свободной купли-продажи. Реформирование социально-экономической
системы явилось импульсом легализации и развития рыночных отношений, что
предполагало переход к системе с преобладанием частного предпринимательства,
созданию рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.
2. Состояние рынка жилья в РФ предопределяет дополнить
микроэкономический аспект его исследования (покупатели, продавцы,
посредники, цены, спрос, предложение, СМИ, общественные организации и т.д.)
макроэкономическим (влияние на политические, социальные, демографические,
экологические и другие процессы в государстве). Это обусловлено тем, что
7 строительство жилья и сопряженная с ним сфера ЖКХ во многом определяют основные макроэкономические показатели.
Анализ состояния и прогноз развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг дают повод утверждать, что отношения в жилищной сфере на нынешнем этапе приняли необратимый рыночный характер становления, и все более насыщаются рыночными элементами (спрос, предложение, рыночное ценообразование, маркетинг и т.д.). Соотношение рыночных и нерыночных форм развития все больше склоняется к первым.
Современный этап развития рыночных отношений в жилищном комплексе характеризуется в целом замедлением темпов, что проявляется в следующих явлениях: снижении объемов продаж на первичном рынке жилья, кризисном состоянии ЖКХ, чрезвычайно медленном росте реальных располагаемых доходов населения, величина которых не позволяет большей части граждан страны улучшить свои жилищные условия, даже с учетом действующей системы ипотечного кредитования. Поэтому дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится недостаточным воздействием на них со стороны государства.
Анализ социальных индикаторов жилищной реформы указывает на необходимость усиления социальной защиты населения, которая может и должна предоставляться не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций, заинтересованных в закреплении кадров, что требует учесть не только опыт отечественных индустриальных гигантов, но и Западных стран, концепцию "пожизненного найма" в Японии.
По специальности 08.00.05 — "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":
1. Повышенное внимание к воспроизводству жилья в расширенном аспекте определяется его мультипликативным эффектом на смежные отрасли экономики и тесной связью с демографическим поведением населения, что является традиционным для России условием экономического роста. Тенденции суженного воспроизводства населения можно преодолеть в случае корректировки жилищной
s политики и, в первую очередь, разработки и реализации государственной концепции жилищного строительства.
Наряду со строительством важной формой воспроизводства жилья является его реконструкция. Учитывая опыт ряда Западных стран, где структурные сдвиги в сторону увеличения доли инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилищ происходят достаточно длительное время, необходимо устранить ряд сдерживающих факторов: несовершенство жилищного законодательства и нормативно-правовой базы, неэффективность схемы управления жилой недвижимостью и недостаточную роль государства в создании благоприятных условий для привлечения инвестиций.
Приоритетным направлением решения жилищной проблемы в стране является развитие системы ипотечного жилищного кредитования, массовый запуск которой возможен при условии активизации усилий государственной власти, регионов, муниципалитетов и крупных предприятий.
Существовавший ранее подход предполагал рассмотрение рынка жилья вне связи с рынком жилищно-коммунальных услуг, что не обеспечивало глубокого и всестороннего анализа развития жилищного комплекса. Эффективный путь дальнейшего реформирования отрасли предполагает отдать приоритет структурной перестройке хозяйственных отношений в ЖКХ путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения.
5. Социальные последствия процесса трансформации экономических
отношений в жилищной сфере исследуют через такие социальные индикаторы как
качество жилья (средняя обеспеченность населения общей и жилой площадью;
тип жилья; плотность заселения; уровень благоустроенности жилья) и
доступность с точки зрения финансовых возможностей населения как его
приобретения, так и содержания. На наш взгляд, именно эти показатели
наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы.
Научная новизна проведенного исследования состоит в разработке концептуальных направлений дальнейшего реформирования жилищной сферы и
9 разработке мер по формированию социальной защиты населения и определяется
следующими элементами приращения научного знания:
По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория":
Выявлена категориальная определенность рынка жилья, в отличие от традиционной трактовки его как сферы обмена жилья, как системы экономических отношений, связанных с потоком прав владения, пользования, распоряжения и управления жилыми объектами на эквивалентной основе. Обобщены и выделены специфические особенности товаров "жилье" и "жилищно-коммунальные услуги", которые отражаются на характере развивающихся рыночных отношений, а также раскрыта специфика действия законов спроса и предложения, возвышения потребностей, экономии времени, закона стоимости и экономии на масштабах производства в жилищной сфере.
В отличие от существующих схем выделено отдельное место рынку недвижимости в целом и рынку жилья как одному из его сегментов в общей структуре рынка и обосновано это тем, что недвижимость обладает рядом свойств, характерных как для товарного рынка, так и для финансового. Предложена сегментация рынка жилья в целях повышения достоверности исследования.
Определены специфические особенности рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, раскрыта их взаимосвязь и взаимообусловленность. Жилье - первично и как продукт труда имеет длительный жизненный цикл, в рамках которого способность его выполнять свои функции зависит от деятельности многих обслуживающих жилой фонд отраслей. Взаимообусловленность рынков определяется тем, что, с одной стороны, объем, качество и интенсивность жилищно-коммунальных услуг влияют на стоимость жилого объекта, а с другой — развитие жилого объекта, насыщение его новыми техническими средствами вызывает к жизни появление совершенно новых услуг (охрана жилого объекта, автономные энергетические системы и т.д.), что не может не отразиться на стоимости ЖКУ.
4. На основе применения многообразия экономико-теоретических подходов
(неоклассического, кейнсианского, институционального, монетарного) и анализа
10 современного состояния рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг выявлена роль государства в жилищной сфере как возрастающая по мере развития рыночных отношений, выделены направления его воздействия на рыночные отношения в рассматриваемой области:
- совершенствование жилищного законодательства (принятие нового
Жилищного кодекса и внесение изменений в ряд Федеральных законов);
участие в строительстве жилья, государственная поддержка инвестиций в жилищный сектор экономики (льготное налогообложение, государственные субсидии, госзаказ и др.);
активизация влияния на систему ипотечного жилищного кредитования (увеличение срока действия кредитного договора до 20-25 лет, привлечение отечественных институциональных инвесторов, создание благоприятного налогового режима и др.);
разработка и внедрение новой методики субсидирования эксплуатации жилья для малоимущих слоев населения и отдельных категорий граждан в целях социальной защиты.
5. Проанализированы социальные индикаторы жилищной реформы и доказана невозможность не только улучшения жилищных условий подавляющего большинства населения, но и содержания имеющегося жилищного фонда в силу постоянного роста тарифов на ЖКУ, а поэтому остается актуальной проблема формирования социальной защиты населения (уровни, способы, адресаты, сроки предоставления).
По специальности 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":
1. Обосновывается необходимость разработки целевой программы в рамках ФЦП "Жилище на 2002-2010 гг.", направленной на создание благоприятных условий функционирования жилищной сферы в отдаленных регионах страны, богатых минеральными и топливно-энергетическими ресурсами, что особенно важно в виду наметившегося экономического роста в стране и оттока населения из этих районов.
2. Выявлена тесная связь жилищных условий и демографического
поведения населения и предложена разработка долгосрочной государственной
концепции жилищного строительства, направленной на снижение стоимости
воспроизводства жилищного фонда, налогового бремени для строительных
организаций, процентной ставки по кредитам коммерческих банков.
Доказано в результате анализа социального положения населения страны, что только ипотечное жилищное кредитование в настоящее время не в состоянии решить жилищную проблему. В связи с этим выдвигается предложение о необходимости использования и развития всех форм улучшения жилищных условий: купли-продажи жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищностроительных кооперативов, аренды муниципального жилья и предоставления жилья государством отдельным категориям граждан, каждая из которых должна занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных групп населения.
В соответствии с существующими условиями жилищного кредитования в г. Ростове-на-Дону разработана и предложена к внедрению программа в приложении Microsoft Excel "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива", которая позволит быстро и точно рассчитать ежемесячные платежи и итоговую сумму выплат по четырем вариантам жилищного кредитования и сравнить их любому пользователю и специалисту.
Теоретическая значимость определяется актуальностью рассмотренных в диссертационном исследовании проблем и степенью обоснования содержащихся в нем положений, выводов и рекомендаций. Результаты, полученные в ходе исследования, могут быть использованы при построении общей концепции дальнейшего развития рыночных отношений в жилищной сфере. Теоретические выводы диссертационного исследования можно применять в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, государственного регулирования рыночных отношений, социальной политики государства в жилищной сфере, а
12 также в процессе преподавания курсов "Экономическая теория", "Экономика
строительства", "Экономика ЖКХ", "Инфраструктура мегаполиса".
Практическая значимость исследования. Предложения по совершенствованию государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере можно использовать в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ЖКХ, ипотечного кредитования, социальной защиты населения в жилищном комплексе. Отдельные предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в темах курса "Экономическая теория", читаемых в Ростовском государственном строительном университете. Разработанная автором компьютерная программа "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива" может быть использована в банках, выдающих ипотечные кредиты, жилищно-строительных кооперативах, частными лицами, а также в учебно-методическом процессе для студентов, обучающихся на экономических специальностях вузов.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы работы автор докладывал на научных конференциях "Строительство — 2001" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2001 г.), "Студенческая наука - экономике России" (г. Ставрополь, СКГТУ, апрель 2001 г.), "Строительство - 2002" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2002 г.), "Строительство - 2003" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2003 г.). Важной формой апробации результатов исследования явилось представление их для оценки научной общественности в форме публикаций и тезисов в количестве 9 работ общим объемом 5,3 п.л.
Структура диссертационного исследования отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 2 глав, содержащих 5 параграфов, заключения, списка использованных источников из 200 наименований и 11 приложений. Работа изложена на 194 страницах машинописного текста и включает б схем, 6 диаграмм и 22 таблицы.
Природа рыночных отношений в жилищной сфере
Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" [6] жилищная сфера - отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Основу жилищной сферы составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилье относится к числу тех продуктов человеческой деятельности, которые являются жизненно необходимыми для человека как продукты питания, одежда, вода, воздух. Поэтому вся история человечества, начиная с древнейших времен, кончая настоящим периодом, представляет собой постоянное стремление создать себе такое жилье, которое удовлетворяло бы потребности человека.
В. Даль в своем словаре живого великорусского языка определял "жилье" как место, "где живут люди". Так же определял жилье и СИ. Ожегов в своем словаре: "обитаемое место, где живут люди", а жилище - более конкретно - это "помещение, в котором живут, можно жить"2.
Большая Советская энциклопедия определяет жилище "как одно из основных материальных условий существования человека" и "типы жилья и определяются уровнем развития производительных сил, характером социальных отношений, экономики..." 3.
Трансформация экономических отношений в жилищной сфере предполагает переход от системы государственного обеспечения и управления жильем к рыночным отношениям, т.е. к "экономическим отношениям, свободным от жесткого планирования, характеризующимся конкуренцией, независимостью товаропроизводителей, свободой ценообразования и ориентацией на потребителя"4.
Исторический опыт развития двух общественно-экономических систем породил и две принципиально различные жилищные системы5. Для стран с плановой экономикой характерна жилищная система, в которой преобладает институт государственного обеспечения жильем. Ее основными чертами являются: конституционные гарантии предоставления дешевого жилья; государственная система его распределения на базе списков очередников; централизованное распределение всех видов ресурсов и планирование объемов нового жилищного строительства; финансирование жилищного строительства за счет централизованных источников или средств государственных предприятий и Др.
Для стран с рыночной экономикой типична жилищная система, в которой преобладает институт частного предпринимательства. Государственное обеспечение жильем возникло как реакция на негативные тенденции жилищного рынка. Его цель - удовлетворить потребности в жилье низкодоходных и малоимущих слоев населения, для чего снижается квартплата и осуществляется контроль за ее динамикой. Вследствие этого для содержания государственного жилищного фонда необходимы субсидии из бюджета. В то же время чрезмерное развитие института государственного обеспечения негативно сказывается на частном предпринимательстве, деформирует жилищный рынок.
Доля института кооперативной собственности в данной жилищной системе, как правило, незначительна. Его цель - за счет умеренных затрат на жилье сделать его доступным для определенных социальных групп.
Как показывает опыт ряда стран, а стран с плановой экономикой в особенности, чрезмерное развитие института государственного обеспечения жильем приводит к значительным деформациям спроса и предложения в этой области. Так как спрос на жилье не зависит от дохода семей или отдельных граждан, он имеет тенденцию к росту. Возникает так называемый неэффективный спрос на жилье, т.е. такой спрос, который значительно превышает платежеспособность. А это, в свою очередь, порождает следующую тенденцию: чем больше государственный жилищный фонд, тем быстрее растет неэффективный спрос, который проявляется в растущих очередях на государственное жилье. В то же время предложение жилья жестко ограничивается размером средств, направляемых из государственного бюджета, так как из-за низкой квартплаты государственный жилищный сектор не имеет внутреннего источника воспроизводства. В связи с рассогласованием спроса и предложения возникает дефицит жилья - абсолютный и структурный. В странах с рыночной экономикой он локализован в рамках государственного жилищного сектора, в странах же с плановой экономикой, где этот сектор доминирует, дефицит жилья приобретает всеобщий и хронический характер.
Рыночные отношения в жилищной сфере имеют достаточно длительную историю. Было бы неверно считать, что они появились в результате реформирования социально-экономической системы. Элементы рыночных отношений в жилищной сфере существовали и в дореформенный период, однако они имели свои особенности и выступали в ограниченных масштабах. Эти отношения были, как правило, теневыми. Рынок жилья отсутствовал, однако существовали аренда, обмен жилья. И здесь проявилось противоречие: товарно-денежные отношения использовались и развивались, существовали кредитные отношения, а жилье не выступало объектом свободной купли-продажи.
Реформирование социально-экономической системы и, в частности, приватизация государственного жилищного фонда и реформа жилищно-коммунальной системы явились импульсом легализации и развития рыночных отношений в жилищной сфере.
К середине 80-х годов в жилищной системе страны отчетливо проявились черты кризиса, который в последующие годы продолжал углубляться: сокращались объемы жилищного строительства, уменьшались доля капиталовложений в жилищное строительство и число квартир, построенных на 1000 жителей, ухудшалось качество строительства и эксплуатации жилищного фонда и т.д. Существовала и углублялась постоянная диспропорция между объемами сдаваемого в эксплуатацию жилья и темпами развития ЖКХ, которое не справлялось с задачами удовлетворения потребностей населения в жилищно-коммунальных услугах.
Попытки разрешить жилищную проблему в нашей стране во второй половине 80-х годов за счет увеличения объемов жилищного строительства (табл. 1.1), возрождения кооперации и индивидуального строительства, улучшения эксплуатации жилищного фонда значительных результатов не дали.
Рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг: взаимосвязь и тенденции
В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два взаимодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищно-коммунальных услуг. На первом рынке в качестве основных участников выступают субъекты, желающие приобрести жилье в собственность, и субъекты, желающие продать или построить его. На втором - домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, квартиросъемщики, а также производители и поставщики жилищно-коммунальных услуг.
В настоящее время в связи с проведением реформы в жилищно-коммунальной сфере возрос интерес к проблемам рынка жилищно-коммунальных услуг, хотя количество работ по этой тематике крайне незначительно . Отсутствуют работы монографического плана, в учебниках по экономической теории, маркетингу названная рыночная структура не анализируется. В периодических изданиях упор делается, как правило, на региональные проблемы, возникающие в ходе реформы, а особенности и тенденции развития рынка жилищно-коммунальных услуг не исследуются.
Необходимо признать, что в советской экономической науке по существу не было больших монографических работ, посвященных изучению жилищно-коммунального хозяйства. В 60-70-е годы XX века в периодической литературе часто встречалось противопоставление сферы производства (здесь труд признавался производительным) и сферы услуг (труд непроизводительный). Акцент делался, как правило, на строительство, а не на эксплуатацию жилья, что считалось делом второстепенным. В тех немногочисленных случаях, когда речь велась об эксплуатации, в основном рассматривались узкоспециализированные вопросы, связанные с водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением и т.д. городских и сельских местностей. Лишь в 80-е годы прошлого века многие ученые стали признавать, что труд в сфере услуг участвует в создании национального дохода, услуга принимает товарную форму, имеет стоимость и потребительную стоимость.
В последнее время усилился интерес к жилищно-коммунальному комплексу. Это нашло отражение в немногочисленных публикациях в периодической печати. Однако и здесь можно столкнуться с отсутствием системного подхода к исследованию роли и влияния жилищно-коммунального хозяйства на социально-экономическое развитие страны22.
Теоретический анализ рынка жилищно-коммунальных услуг начинается с выявления экономического содержания категории "услуга", выделяя здесь общее и особенное.
В толковом словаре русского языка под услугой понимается "действие, приносящее пользу, помощь другому" . Краткий экономический словарь трактует услугу как "результат непроизводственной деятельности предприятия (организации) или отдельного лица, направленной на удовлетворение определенной потребности человека"24, а Экономическая энциклопедия - как "специфический продукт труда, который не приобретает вещной формы и потребительная стоимость которого в отличие от вещного продукта заключается в полезном эффекте живого труда"25. К сожалению, в большом числе словарей определение термина "услуга" отсутствует вообще.
Авторы учебников по экономической теории по разному подходят к определению "услуга". Ни в одном учебнике нет специально посвященного этой категории раздела. Упоминание о ней можно найти лишь в некоторых разделах, хотя всячески подчеркивается значение этой категории. В учебнике под редакцией А.И. Добрынина отмечается, что услуга — нематериальное благо, обладающее определенной ценностью; носит товарный характер . В целом ряде изданий, автором которых является Е.Ф. Борисов, в одном случае говорится, что услуга - полезный вид труда, непосредственно удовлетворяющий какую-либо потребность человека , в другом, отмечается, что услуга - это любое мероприятие или выгода, которые одна сторона может предложить другой и которые не приводят к завладению каким-либо материальным продуктом . В учебнике М.Л. Сажиной об услуге сказано следующее: "Объектами рынка выступают товары и деньги. В качестве товаров выступают не только произведенная продукция, но и факторы производства, услуги" . Здесь понятие "услуга" приобретает несколько иное содержание.
Несмотря на некоторое разночтение в формулировках можно сделать следующий вывод: услуга - действие, направленное на удовлетворение потребности человека, в процессе выполнения которого не создается новый, ранее не существовавший материально-вещественный продукт, но изменяется качество уже имеющегося, созданного продукта.
Жилищно-коммунальные услуги надо рассматривать, во-первых, с точки зрения потенциальных возможностей производителя услуг выполнить определенный объем услуг в натуральном и стоимостном выражении; во-вторых, какова номенклатура этих услуг. Производственная структура многопрофильного жилищно-коммунального хозяйства РФ сегодня интегрирует более 30 видов деятельности, основными из которых являются: - эксплуатация жилищного хозяйства; - водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод; - теплоснабжение; - газоснабжение; - электроснабжение; - ремонт дорог, мостов и набережных; - озеленение населенных пунктов; - услуги, предоставляемые гостиницами, банями, прачечными; - уборка улиц; - сбор, вывоз и утилизация бытовых отходов; - ритуальные услуги; - услуги бюро технической инвентаризации. Перечень и содержание услуг позволяет дифференцировать их на следующие группы. Во-первых, услуги, которые непосредственно связаны с функционированием жилого объекта (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение). Во-вторых, услуги, обеспечивающие развитие инфраструктуры жилого района (озеленение, дорожное строительство, уборка улиц, вывоз отходов). В-третьих, услуги, которые связаны с удовлетворением потребностей населения в области быта (бани, прачечные и т.д.).
Жилищные услуги, также как и товар "жилье", имеют свои особенности, которые отражаются на рыночных отношениях. Они относятся к числу наиболее массовых услуг. Если в области образования услуги в большей степени связаны с лицами молодого возраста, в области здравоохранения это услуги, которые оказываются эпизодически всем, а в наибольшей степени людям пожилого возраста, то в отношении жилищных услуг таких ограничений не существует. Это значит, что население страны всегда готово и должно получать весь необходимый набор жилищно-коммунальных услуг.
Жилищные услуги отличаются от всех других продолжительностью и постоянством. Это относится к таким услугам, как предоставление тепла, электричества, воды. Причем эти услуги являются той основой, которая обеспечивает удовлетворение многочисленных потребностей человека.
Формирование и реализация жилищной политики в переходной экономике: взаимодействие государства и рыночных институтов
Нынешний этап развития рыночных отношений в жилищном комплексе характеризуется в целом замедлением темпов развития. Эта тенденция проявляется в следующих взаимосвязанных явлениях: снижение объемов продаж на первичном рынке жилья, кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства, чрезвычайно медленный рост реальных располагаемых доходов населения, величина которых не позволяет большей части граждан страны улучшить свои жилищные условия, даже с учетом системы ипотечного кредитования.
На рынке жилья сложилась типичная ситуация: цены на новое жилье высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту, а объемы продаж снижаются. Это связано с тем, что наиболее обеспеченная часть населения к настоящему времени удовлетворила потребность в жилье посредством покупки его на рынке, средний класс по-прежнему не имеет достаточных средств для улучшения жилищных условий, а низкодоходные слои населения практически не имеют возможности даже содержать имеющееся жилье в условиях постоянного роста квартплаты и тарифов на ЖКУ и потеряли надежду на получение социального жилья.
В силу этого развитие рыночных отношений не должно быть исключительно стихийным процессом, управляемым "невидимой рукой". Возникает объективная необходимость государственного вмешательства в рыночные отношения в жилищной сфере. Наиболее актуальным в настоящее время является вопрос о степени такого вмешательства, целях, возможностях, границах, формах государственного воздействия на рынки жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Следует заметить, что в экономической науке периодически то возникают, то исчезают голоса как сторонников чисто рыночных отношений, так и приверженцев жесткого государственного регулирования экономических процессов.
В мировой экономической литературе XX столетия представлен довольно разнообразный спектр мнений относительно места, роли, целей и возможностей государственного вмешательства в рыночную экономическую систему. При этом взгляды ученых существенно менялись в зависимости от конкретных условий развития мирового хозяйства — был ли это период процветания или затяжного кризиса, мира или войны33. По большому счету, можно отметить, что "маятник" истории поворачивался дважды: в 30-60-е годы - в сторону активизации роли государства, с 70-х годов — в сторону возрастания регулирующего воздействия рынка и его механизмов.
В оценке сущности и роли рыночного механизма, целей, возможностей, границ, форм государственного регулирования экономики значительно разошлись мнения приверженцев трех ведущих направлений экономической науки XX в.: неоклассического, кейнсианского и институционального.
1. Основателей и современных представителей неоклассического направления34 менее всего интересуют вопросы социального развития. Свою задачу они видят в том, чтобы исследовать, как человек, фирма, хозяйство будут действовать при неизменных социальных и долговременно устойчивых условиях. Главным мотивом действия человека они считают собственный интерес. Экономика рассматривается как равновесная и относительно гармоничная система, в которой собственный интерес всех ее членов через посредство свободной конкуренции ведет к наибольшему благосостоянию всего общества (принцип "невидимой руки"). В таком случае всякое вмешательство государства в действие рыночных сил наносит им огромный ущерб, затрудняя достижение индивидуумом, а, следовательно, и всем обществом своего оптимума35.
2. Как и неоклассики, экономисты кейнсианского направления являются сторонниками рыночной экономики. Однако оценка возможностей рыночного механизма у них иная36. Развивая идеи Дж.М. Кейнса (1883-1946), его последователи в 40-60-х годах создали стройную концепцию экономической системы, регулируемой как рынком, так и государством. В результате формируется своеобразная смешанная система, в которой государство выполняет функцию "встроенного стабилизатора", ликвидируя или нивелируя неустойчивость - как экономическую, так и социальную,
3. Сторонники институционального направления критично воспринимали неоклассическую теорию рынка37. Они выступали против трактовки экономики как замкнутой системы, доказывая, что она неразрывно связана с социальными отношениями, а также с политикой и идеологией. Разрабатываемые экономистами-неоклассиками рыночные модели отражают только часть элементов, из которых складывается экономика. Стремясь рассматривать экономические структуры во взаимосвязи с социальными и политическими, Ф. Перру тщательно обосновывал необходимость существенного усиления воздействия государства на экономику38.
Особое теоретическое и практическое значение имеют концепция социальной рыночной экономики, разработанная и внедренная в послевоенной Германии39, и учения А. Пигу (1877-1959). В обоих случаях политика была направлена на развертывание как частной инициативы, так и инициативы государства. Системе социального рыночного хозяйства удалось сплотить воедино все рынки, в первую очередь жилья, капиталов, рабочей силы, сельскохозяйственной продукции, уделяя при этом повышенное внимание вопросам социальной политики. Работы А. Пигу о роли государства в рыночной системе способствовали быстрому восстановлению и развитию экономики Англии после Второй мировой войны.
В последние десятилетия XX в. наметился определенный консенсус экономистов относительно места и роли государства в современной рыночной экономике. Практически общепринятым стало положение о необходимости государству обеспечивать рамочные условия поддержания системы, которые можно было охарактеризовать так: закон, порядок, охрана и защита частной собственности, социально-экономическая стабильность, стабильность экономической политики.
Анализ послевоенного развития большинства промышленно развитых стран и особенно новых индустриальных государств свидетельствует о том, что существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость носит прямо пропорциональный характер, т.е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на формирование и развитие рыночных механизмов и регуляторов.
Социально-экономические индикаторы функционирования рыночных отношений в жилищной сфере и их совершенствование
Социальная защита населения в жилищной области в транзитивной экономике является одной из самых актуальных и остро стоящих перед государством проблем. Рынок не в состоянии обеспечить своим участникам гарантированный доход и занятость. Граждане в силу разных причин различаются по уровню доходов, состоянию здоровья, существуют безработные, инвалиды, неполные семьи и т.д. Поэтому задачей государства является предоставление социальной защиты населению.
В экономической литературе встречаются различные трактовки термина "социальная защита". Экономическая энциклопедия трактует социальную защиту населения как "важнейшую функцию государства по обеспечению основных социальных прав человека на основе международных и национальных норм" . В малом экономическом словаре под социальной защитой понимается "комплекс, как правило, государственных мер, направленных на вспомоществование отдельным социальным группам"57, а в современном экономическом словаре -"забота государства о гражданах, нуждающихся в помощи, содействии в связи с возрастом, состоянием здоровья, социальным положением, недостаточной обеспеченностью средствами существования"38. В учебнике "Экономическая теория" под редакцией Ю.П. Лубнева говорится: "Социальная защита - это система государственных мер, гарантирующих населению его права в области уровня жизни, потребления и обслуживания"39. Для этих определений характерным моментом является то, что в них под социальной защитой понимается совокупность государственных мер. На наш взгляд такое утверждение является несколько однобоким, так как социальная защита может предоставляться не только государством, но и предприятиями и организациями, заинтересованными в закреплении специалистов.
Объективности ради надо заметить, что существует ряд трактовок, в которых отсутствует термин "государство" как субъект, осуществляющий социальную защиту населения. К ним можно отнести определения А.Н. Добрынина: "... система мер, направленных на поддержание определенного уровня доходов и потребления услуг здравоохранения, образования социальнослабыми и малообеспеченными слоями населения"60 и Г.Н. Фомина: "... мероприятия, предусматривающие защиту личных доходов населения от последствий неблагоприятной экономической ситуации, защиту малоимущих слоев населения, которые в силу сложившихся обстоятельств не могут быть обеспечены необходимым для нормальной жизни уровнем доходов"61.
Несмотря на некоторые различия трактовок термина "социальная защита населения" для всех их характерны следующие общие элементы: 1) социальная защита - основной элемент социальной политики; 2) социальная защита необходима для поддержания социально экономической стабильности общества; 3) социальная защита - комплекс мер, способных предотвратить социальную и экономическую деградацию малоимущих слоев населения; 4) социальная защита направлена на поддержание определенного уровня доходов населения. Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что социальная защита населения - это комплекс экономических, социальных и правовых мер, а также совокупность институтов, обеспечивающих всем гражданам равные возможности для поддержания определенного уровня жизни, а также поддержку отдельных социальных групп населения. Понятие "социальная защита" впервые использовали американские законодатели в тексте закона, принятого в 1935 г. В нем давалось правовое обоснование нового для США института обязательного страхования на случай старости, смерти, инвалидности и безработицы. Данный термин органически вписался в понятийный аппарат ученых и практиков, так как просто и доходчиво выражал сущность поддержки социально уязвимых слоев населения. В дальнейшем рамки термина "социальная защита" значительно расширились, чему в значительной степени способствовали разработки конвенций и рекомендаций Международной организации труда, Всемирной организации здравоохранения, Международной ассоциации социального обеспечения, посвященных социальному страхованию и социальной помощи, гарантированию минимальных доходов работающим при наступлении нетрудоспособности, а также условиям и охране труда, заработной платы. Широкое применение данной категории во многом обусловлено кардинальными изменениями, произошедшими в социальной политике западных стран в 30-50-х годах. В нашей стране термин "социальная защита" стал употребляться относительно недавно, с началом рыночных преобразований. В результате реформирования всей социально-экономической системы общества произошло резкое падение жизненного уровня населения, и возникла объективная необходимость его социальной защиты. При определении ее эффективности следует учитывать не только экономические, но и политические и социальные составляющие. Экономический эффект от функционирования социальной защиты проявляется посредством увеличения объема национального производства, а также через изменение важнейших экономических показателей. Это обусловлено тем, что продукция социальной сферы косвенным образом, например, через воспроизводство квалифицированной рабочей силы, сохранение здоровья населения, интеллектуального потенциала общества и др. оказывает существенное влияние на социально-экономическое развитие общества, рост валового внутреннего продукта, национального дохода, национального богатства и т.д.
Социальный эффект заключается прежде всего в удовлетворении потребностей общества в важнейших социальных благах (образовании, охране здоровья населения, культуре и др.).
Политический эффект выражается в укреплении позиций правящей власти. Например, маловероятен переход на полную компенсацию расходов по эксплуатации жилья населением в ближайшее время, так как в числе прочих причин не менее значимой (для нынешней власти) является не растерять свой электорат до выборов президента РФ. Мэр Москвы Ю.М. Лужков сделал свой имидж во многом благодаря строительству и реконструкции жилого фонда.
Исследовать социальные последствия влияния процесса трансформации экономических отношений в жилищной сфере представляется возможным через такие социальные индикаторы как качество жилья и его доступность с точки зрения наличия средств у населения. На наш взгляд, именно эти показатели наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы.
