Теоретические аспекты формирования рынка жилья на микроуровне Никитина Галина Ивановна

Содержание к диссертации

Введение

Глава 1. Теоретические основы исследования рынка жилья на микроэкономическом уровне 8

1,1 . Исходные теоретические предпосылки анализа местного рынка жилья 8

1.2. Местный рынок жилья как системный объект 19

1.3.Проблемы формирования местных рынков жилья в России 33

Глава 2. Методические проблемы исследования местного рынка жилья 54

2.1 . Разработка методики изучения местного рынка жилья 54

2.2 .Исследование процесса становления рынков жилья в городах Хакасии 61

Глава 3. Социально-экономическое регулирование процесса формирования жилищного рынка на местном уровне 102

3.1. Состояние социально-экономического регулирования местных рынков жилья в России 102

3.2. Рыночные принципы и пути формирования жилищной политики современного российского города 115

3.3. Исследование возможностей адаптации опыта по государственному регулированию рынка жилья в Восточной Германии к российским условиям 128

Заключение 144

Библиографический список использованной литературы 149

Приложения 155

• Исходные теоретические предпосылки анализа местного рынка жилья
• Местный рынок жилья как системный объект
• Разработка методики изучения местного рынка жилья
• Состояние социально-экономического регулирования местных рынков жилья в России

Введение к работе

Жилищное благо относится к числу наиболее важных общественных потребностей. Поэтому проблема теоретического обоснования организации рынка жилья всегда находилась в эпицентре внимания экономической мысли. Влияние рынка жилья на благосостояние общества столь велико, что в развитых странах он является одним из самых регулируемых товарных рынков. Исследование его природы, механизма функционирования, баланса рыночных и государственных интересов выделилось в самостоятельное направление экономической науки.

Проблемы формирования рынка жилья в современной России обретают особую актуальность как с практической, так и с теоретической точек зрения. Во-первых, страна испытывает абсолютный дефицит жилья, особенно болезненный в связи с дифференциацией доходов в обществе. Во-вторых, неэффективность жилищного рынка сдерживает мобильность трудовых ресурсов и развитие рынка труда. В-третьих, современное состояние рынка слабо стимулирует жилищные сбережения, что сказывается на инфляционном фоне.

Рыночные отношения, возникшие в жилищной сфере, носят зачаточный характер и часто осуществляются в форме так называемого «дикого» рынка, несущего высокие рисковые нагрузки и значительные трансакционные издержки. Задача формирования высокоорганизованного рыночного поля как на уровне общества в целом, так и на местном уровне не разрешима без целенаправленной жилищной политики, ориентированной на опережающее формирование рыночной инфраструктуры. Последнее обстоятельство актуализирует необходимость глубокого научного обоснования концепции и методов формирования рынка жилья с учетом особенностей его развития на национальном и местном уровне.

Актуальность и историческая неисчерпаемость жилищной проблематики подтверждается многочисленными исследованиями зарубежных и отечественных авторов. Исторические исследования А.Евтуха [15] показывают, что жи- лищная экономика, как наука, возникла в первой половине 19 века из проблемного анализа социально-экономических отношений в жилищной сфере: урбанизация общества остро поставила перед европейскими государствами «жилищную проблему». Наиболее известной в этот период стала концепция французского экономиста П.Прудона о постепенном превращении квартиросъемщиков в собственников жилья.

Ф.Энгельс в работе «К жилищному вопросу» (1887) [92] излагает суть научной полемики, развернувшейся в 80-е годы, в резкой форме критикуя позиции Прудона и Э. Закса. Внимание экономической мысли фокусируется на вопросах: происхождение жилищной нужды и экономические предпосылки ее преодоления; альтернатива отношений собственности или найма; ответственность работодателя; регулирующая роль государства на рынке жилья. В работе впервые дается описание теоретических основ отношений жилищного найма и форм самоорганизации субъектов спроса на жилье,

В дореволюционной России в трудах В. Святловского и Ф. Михалевского [15] впервые обобщен зарубежный опыт государственной поддержки частных жилищных инвестиций. Отмечено возникновение раздельного кредитования субъектов предложения (застройщика) и субъектов спроса (покупателей).

Российский рынок жилья 90-х годов оформился к тому времени, когда страны Западной Европы и США уже имели богатейшую эмпирическую базу для изучения особенностей поведения своих национальных рынков. Знакомство с широким кругом зарубежных литературных источников позволило систематизировать представления о современных жилищных исследованиях. По целям и уровню обобщения категорий их можно разделить на теоретические и научно-практические. Экономическая теория традиционно содержит позитивное и нормативное направления. Практическую экономику жилья столь же обоснованно представляют два крыла - нормативное и маркетинговое.

Теория жилищной экономики, как самостоятельное направление экономических знаний, сформировалась приблизительно к 70-м годам двадцатого века. Наиболее системно, на наш взгляд, ее основные положения изложены в работе з авторского коллектива под редакцией Г.Поляковского[16]. Позитивная теория содержит характеристику специфических черт жилья, как товара, особенности проявления спроса и предложения на рынке жилья, совокупность определяющих их факторов, поведение цен и описание методов государственного воздействия на рынок. Вместе с тем особенности товара «жилье» обусловили создание специфических разделов жилищной экономики, в числе которых: теория взаимодействия рынков жилищного капитала и жилищных услуг (Б. Гуттинг, М.Хубертс[110,114]); теория «фильтрации» - перехода ветшающего жилья к менее обеспеченным домохозяиствам (У.Грисби,[16] ); теория гедонистических оценок , утверждающая зависимость рыночной цены на жилье от отдельных его характеристик (Дж,Браун,[16]); теория жилищных экстерналий, изучающая воздействия внешнего вида жилых зданий на конъюнктуру рынка (И.Екхофф [108]), Важное место в теории занимают вопросы взаимосвязи рынка жилья с земельным и ипотечным рынками(И.Кирхер[113]). Взгляды авторов на товарную структуру рынка несколько различаются. Нормативная теория предлагает умозрительные исследования жилищной системы с точки зрения соответствия ее желаемому состоянию.

Научно-практические исследования нормативного формата используются для выработки жилищной политики на всех уровнях государственной власти. Для оценки эффективности жилищных систем в нормативном анализе применяют специальные жилищные индикаторы. Впервые изучение формирующегося рынка жилья России проводились в 1992-1993 годах в рамках «Программы жилищных индикаторов»(ООН). В работах О.Кагановой, Е.Щербаковой, О.Пчелинцева, Т. Белкиной [4, 5, 52, 53, 86] с точки зрения нормативных представлений изложены методические основы и результаты обследования жилищных систем семи городов. Разработке финансово-кредитных механизмов обеспечения доступности жилья посвящены труды Н.Косаревой, Р.Страйка[29, 66-69]. В работах Е. Шоминой осуществлены исследования жилищных движений [85].

Вопросы маркетингового исследования отдельных сегментов рынка жилья обстоятельно изложены в работах В.Черняка, АЛерняка, И.Давдиенко [81]. Методика мониторинга основных параметров жилищного рынка предлагается Г.Стерником [63,64]. В работах Б.Щурова [87,88] содержится методика изучения городского рынка жилья, включающая четыре блока: 1)анализ состояния рынка жилья; 2) анализ ценовой ситуации; 3) анализ доступности и ликвидности жилья; 3) анализ эффективности инвестиций. Методика В.Есипова разработана с целью оценки жилья на местном рынке. Обзор существующих жилищных исследований приводит к нескольким выводам: созданная в последние десятилетия теория жилищной экономики отражает состояние зрелых рыночных форм и национальных особенностей государств Европы и США; она не может быть абсолютно воспринята в современных российских условиях и требует тщательного изучения процессов и проблем формирования отечественного рынка жилья; существуют различия во взглядах на товарную структуру рынка жилья; методология исследования местного рынка лишена системных наблюдений; не определен критериальный аппарат для оценки его эффективности; методическое обеспечение маркетинговых и нормативных исследований местного рынка жилья довольно фрагментарно - ориентировано либо на исследование отдельного сегмента рынка, либо на анализ узкого круга показателей, либо на использование одного источника информации.

Развертывание практики формирования рынка жилья в условиях переходной экономики нуждается в научном осмыслении данного процесса, что и послужило основанием выбора темы диссертации, определило ее цель и задачи.

Целью работы является разработка теоретических основ и методических положений формирования и регулирования местного рынка жилья.

Для достижения поставленной цели представлялось необходимым решение следующего круга задач: - систематизировать подходы зарубежных и отечественных авторов к тео ретическим и практическим аспектам исследования рынка жилья; осуществить авторскую интерпретацию основного понятийного аппарата, отражающего природу и структуру жилищной экономики города с позиций системных принципов исследования; предложить критерии оценки эффективности городского рынка жилья; - выявить типологию городских рынков жилья; -разработать методику изучения местного жилищного рынка, ориентированную на современные проблемы жилищного менеджмента; исследовать и описать состояние рынка г. Абакана; - сформулировать принципы и определить структуру жилищной политики современного российского города; -предложить систему мер, направленных на повышение эффективности жилищного менеджмента города Абакана. - изучить возможности адаптации к российским условиям опыта ФРГ по организации жилищной системы города;

Основными объектами исследования явились процессы становления и функционирования рынков жилья в городах Республики Хакасия - Абакана, Чєрногорска, Саяногорска, Абазы, Сорска. Более детально изучена жилищная ситуация регионального центра города Абакана. Кроме того, автору представилась возможность обобщить опыт организации жилищной системы немецкого города Коттбуса (Восточная Германия).

Предмет исследования можно определить как совокупность экономических отношений (системных связей), формирующих процессы и тенденции, присущие городским рынкам жилья в период их становления, включая отношения социально-экономического регулирования рынка со стороны местных органов власти.

Теоретической основой диссертации послужили труды отечественных и зарубежных экономистов по изучаемой проблеме. Методологическая база исследования включает в себя как общенаучные методы познания - анализ, синтез, системный подход, так и специальные - экономико-статистический, экспертный, социологический методы. б Информационными источниками анализа послужили: жилищное законодательство РФ; нормативные акты Правительства РХ и администрации г. Абакана; данные Госкомстата РХ; информация РУТИ РХ, РЦЦС РХ, РЦРН РХ, Департамента ГАЗ и Э г. Абакана; материалы деятельности риэлтерских и девелоперских организаций; специализированные издания по рынку недвижимости; результаты собственных исследований.

Научная новизна результатов исследования, по мнению автора, проявилась в следующем: - выявлена односторонность определений рынка жилья и предложена его формулировка, в которой рынок представлен как совокупность социально- экономических отношений по поводу покупки и продажи товара в виде готово го жилья, организации строительства нового жилья и жилищных услуг; разработана теоретическая модель местного рынка жилья как системного объекта, позволяющая отслеживать логику его формирования; определены типологические признаки рынков жилья различной активности в целях регулирования их формирования на местном уровне; разработана методика исследования городского рынка жилья, предусматривающая оценочное отношение к результатам его функционирования при помощи системы критериев: эффективности рыночных инициатив, показателей трансакционных издержек и рисковых нагрузок; предложен расчет показателя чистых жилищных инвестиций, характеризующего воспроизводственные возможности жилищной системы города, активно влияющих на состояние местного рынка жилья; - сформулированы принципы жилищной политики современного россий ского города и предложена ее структура.

В первой главе диссертации «Теоретические основы исследования рынка жилья на микроэкономическом уровне» излагаются исходные теоретические предпосылки для анализа местного рынка жилья. Здесь же представлено авторское видение рынка жилья, как системного объекта. Понимание структурно-функциональных особенностей системы «местный рынок жилья» дает возможность описать поведение городских рынков России в процессе их формирования, а также выделить их типы по признаку рыночной активности, В завершении главы систематизированы проблемы становления рынка жилья в их обусловленности факторной композицией.

Вторая глава «Методические проблемы исследования городского рынка жилья» посвящена созданию методического обеспечения для изучения жилищного рынка довременного российского города. От существующих разработок ее отличают системный подход, попытки оценить эффективность функционирования рынка жилья на основе заданных критериев и использование наряду с рыночными оценками нормативных, характеризующих состояние жилищной системы в целом. На основе предложенной методики проведено сравнительное исследование процессов формирования жилищных рынков в городах Хакасии.

В третьей главе «Социально-экономическое регулирование процесса фор мирования жилищного рынка на местном уровне» обобщен опыт жилищной реформации в городах России, в том числе изучено состояние жилищного ме- неджмента в г. Абакане. Систематизация этой информации позволила автору ісформулировать принципы муниципальной жилищной политики города и : предложить ее структуру для современной ситуации. Изложены рекомендации, і направленные на повышение эффективности жилищного регулирования в г. [Абакане. Здесь же приведен опыт Восточной Германии, которая также в 90-е 1 годы переживала период становления рыночных отношений. 1

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по ре- 1 зультатам проведенного исследования. s Глава I. Теоретические основы исследования рынка жилья на микроэкономическом уровне

1.1. Исходные теоретические предпосылки для анализа местного рынка жилья

В современном мире экономических отношений жилье выступает в различных качествах: как товар, обладающий двумя его традиционными свойствами - потребительной и меновой стоимостью; как капитальное благо в вещной форме, способное производить жилищные услуги, сохраняя или приумножая тем самым заключенную в нем стоимость; жилищные услуги в этом случае сами выступают в качестве товара; как объект инвестирования в новый вещный капитал; как объект содержания и обслуживания; как объект ипотеки, страхования, оценки, налогообложения и т.д. как социальное благо, перераспределяемое государством в пользу малоимущих слоев населения; -как часть социальной инфраструктуры города, создающая положительные или отрицательные внешние эффекты (экстерналии).

Каждый из перечисленных функциональных аспектов индуцирует социально-экономические отношения определенного типа, которые в теории экономических и правовых исследований иногда называют жилищными отношениями. Совокупность и взаимосвязь жилищных отношений, обусловленных определенными институциональными и территориальными границами, образует жилищную экономику города. Объект нашего непосредственного исследования - местный рынок жилья - интегрирован в жилищную экономику города.

В современной литературе, посвященной жилищным исследованиям, не сложилось единой интерпретации понятия «рынок жилья». Ряд зарубежных экономистов либо вовсе отказывается от его определения, оперируя более об- щими терминами («жилищная экономика», «жилищный сектор», «жилищная система»), либо уточняют содержание в зависимости от целей исследования. Обзор специальной литературы позволяет установить зоны методологической неопределенности, или альтернативности в понимании данного экономического явления: вопрос товарной структуры рынка сводится к разночтениям в том, относить ли к рынку жилья сферу спроса и предложения по поводу инвестирования в строительство нового жилья; некогда дискуссионный вопрос о корректности включения в него рынка жилищных услуг в настоящее время большинством экономистов решается утвердительно; вопрос собственно-жилищного или жилищно-земелъного подхода заключается в определении рынка, как оборота жилья, отдельного от рынка земли : или в виде единого рынка жилой недвижимости; й вопрос о собственно рыночном пли социально-рыночном состоит в узкой і или широкой трактовке рынка жилья; в последнем случае рынок рассматривается в качестве социально-экономической системы.

Так, авторы американского издания «Жилищная экономика» под редакцией I Г.Поляковского (М, 1996) в определении жилищного рынка опираются на его структуру по праву собственности на товар: «Рынок жилья представляет собой 11 как бы два рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг»(С7).

Немецкий экономист Б.Гуттинг [ПО] рассматривает рабочую модель жилищного рынка, где организующим звеном рыночных отношений выступают лендлорды (застройщики), предъявляющие спрос на ресурсы лендоверов (зем-левладельцев), строителей, финансистов и предлагающие жилищные услуги домохозяйствам. Тем самым рынок сведен к рынку жилищных услуг, а рынок , собственности исключается из сферы исследования.

Методологически проблемное отношение к определению рынка жилья высказывает М.Хубертс в своей работе «Рынок жилья и жилищная политика: теоретические анализы и эмпирическая проверка на примере ФРГ 1980-1989» (Wohmmgsmarkt und Wohnungspolitik, 1992). Автор выражает сомнение по по- воду того, можно ли вести речь о едином рыночном пространстве при столь существенных различиях в экономической природе товара на различных сегментах этого рынка: «Даже если вынести за скобки региональные и качественные отличия, все равно останутся три различных сегмента рынка, которые очень часто объединяются под общее понятие "рынок жилья". Так, существует рынок, на котором есть спрос и предложение товара (Konsumgut) в форме пользования жильем; на втором рынке предметом спроса и предложения выступает имеющийся капитал (Sachkapital) в вещной форме; и, наконец, на третьем происходит производство нового капитала» (С.5). Данный подход к отбору рыночных областей - по форме участия в обороте - на наш взгляд, наиболее полно отражает реалии рыночных отношений в жилищной сфере.

В отличие от зарубежных, большинство отечественных исследований носят jj научно-практический характер, что отразилось на определениях базового поня- Ц тия. Например, научный коллектив корпорации «Жилищная инициатива» [50], И предупреждая о «комплексной трактовке» понятия, представляет рынок жилья щ «...как систему составляющих рынка жилищных инвестиций, рынка строитель- ных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных И работ и лишь в замыкающей части - рынка готового жилья, как товара»(С2). I Думается, столь широкий «захват» рыночной территории, включающий рынки 1 факторов строительного производства и строительного подряда не обоснован. Рынок жилищных услуг не попадает в сферу научных интересов авторов.

И.Елисеева,Т.Кадибур [61], предлагают наиболее традиционное для российской экономической науки описание состава рынка жилья по признаку кратности участия в обороте: «Различают первичный и вторичный рынки жилья. На первичном рынке в обороте находятся только что построенные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома прежде уже заселенные; здесь выделяются два подрынка жилья: арендного и собственного» (С.205).

Определим свое отношение к дискуссионным вопросам товарной структуры рынка. Критерием для объединения рыночных областей при определении

11 понятия «рынок жилья» естественно считать условие - способность объекта рыночных отношений так или иначе удовлетворять потребность в жилищном благе в результате обмена. Для лучшего понимания этого вопроса на рис Л рассмотрены варианты жилищных решений потребителя в условиях современной организации жилищной экономики: самостоятельное строительство жилья, самостоятельная организация застройки, инвестирование в строительство жилья, покупка законченного строительством нового жилья, аренда жилья у частного владельца, покупка старого жилья, наем муниципального жилья.

Рынок проект ных работ

Рынок земли (земле-отвод)

Инвестирование в строительство жилья, организуемое работодателем или му н иципалитетом

Сфера договорных отношений с работодателем или муниципальными властями по поводу возмещения затрат на строительство

Рис.1 Альтернативы жилищных решений потребителей в условиях рыночной экономики

Инвестирование в строительство (решение 4), по сути, представляет собой некий промежуточный вариант между полноценным товарным рынком и рынком работ и услуг. Потребитель остается лишь инвестором строящегося жилья, заключая договор с девелопером на организацию его строительства. Это происходит при долевом участии в строительстве или при индивидуальном заказе. Возникает вопрос: что в этом случае считать товаром - комплекс услуг по управлению жилищным проектом (девелопмент) или готовое жилье? Скорее первое, так как жилищный проект осуществляется на основе инвесторского капитала будущего потребителя. Но, учитывая то, что готовое жилье является результатом взаимодействия девелопера и покупателя-инвестора, в процессе которого обменивается на деньги, область экономических отношений по поводу инвестирова-ния-девелопмента вполне обоснованно можно отнести и к рынку жилья.

Таким образом, принимая 4-7 решения, потребитель становится субъектом жилищного рынка. Платежеспособный спрос на жилье и его предложение могут быть реализованы в трех основных формах рыночных отношений: покупка-продажа, инвестирование - девелопмент и аренда. Такой охват товарных областей предусмотрен нами при выделении жилищного рынка, как системного объекта. Сопоставление ранее приведенных подходов к структурированию рынка жилья показано на рис. 2.

Рынок жилищных услуг (аренды)

Рис.2 Подходы к структурированию рынка жилья

Существо понятия «рынок жилья» в некотором смысле определяется выбором национальной модели развития рынка недвижимости. На наш взгляд, единый рынок жилой недвижимости (земля + жилье) есть основания рассматривать лишь в условиях синхронного оборота жилья и земельного участка, что достижимо при индивидуальной застройке или хорошо специфицированных правах на землю при массовой застройке (например, в кондоминиуме).

Сфера государственного (муниципального) воздействия включается нами в контур рынка в части непосредственного участия органов власти в рыночных процессах или их регулирования и не включается в части выполнения ими сугубо социальных функций - прямой и полной финансовой поддержки жилищ- ных условий граждан. Некоторую неопределенность представляет область стимулирования спроса и предложения при помощи субсидий и льгот, где переплетены собственно рыночный и социальный механизмы. Этот инструментарий также необходимо рассмотреть в рамках рыночной системы, поскольку он способен активно менять ее конъюнктуру. Следует заметить, что рынок жилья развитых государств все реже описывается при помощи ортодоксально рыночных подходов и все чаще - как сплав социально-рыночных отношений.

Так как жилье представляет собой недвижимость, рынок его лишен территориального товародвижения, а субъекты рыночных отношений сами устремляются по направлению к объектам для реализации своих экономических интересов. Поэтому в традиционной системе территориальной иерархии товарных рынков (национальный - региональный - местный) реальной определенностью обладает лишь местный рынок жулья. Различия в социальном качестве населенных пунктов создают предпосылки для своеобразной конкуренции территорий и, соответственно, предлагаемого ими жилья. Потоки жилищного спроса активней направляются в социально привлекательные регионы и города. В этом смысле, а также в силу единого правового поля, общности градостроительных традиций и административной соподчиненности можно говорить о существовании регионального или национального рынков жилья. Предлагаем следующее определение местного рынка жилья с позиций товарной структуры.

Местный рынок жилья представляет собой совокупность социально-экономических отношений по поводу покупки и продажи товара в виде готового жилья, организации строительства нового жилья и жилищных услуг, реализуемых в пределах населенного пункта. При этом за пределами рынка жилья остаются альтернативные способы удовлетворения потребности в жилье: некоммерческое строительство и социальный наем, активно влияющие на состояние рынка. В дальнейшем из местных рынков жилья мы будем рассматривать лишь городские.

Рассмотрим особенности организации и поведения городского рынка жилья в их обусловленности тремя группами факторов: спецификой жилья, как то- вара; особенностями переходного периода и проводимой в стране реформой жилищной системы; уникальностью конкретного населенного пункта.

Жилье, как товар, обладает рядом специфических свойств, которые проявляют себя в процессе рыночных отношений. В их числе: способность удовлетворять базовую потребность в укрытии и безопасности, неподвижность, долговечность, капиталоемкость, длительность воспроизводственного цикла, неоднородность. Эти характеристики обусловили отличительные особенности рынка жилья: отсутствие территориального товародвижения, возможность многократного обмена одного объекта, высокие трансакционные издержки, тесную связь с рынками земельных участков и ипотечных кредитов, влияние на конъюнктуру фактора расположения и жилищных экстерналий.

Спрос на жилье представляет собой количество единиц жилья (домов, квартир или комнат), которое потребители желают и имеют возможность приобрести в собственность или в аренду при вероятных альтернативах экономических условий в определенный период времени. Спрос может быть мотивирован различными потребностями: 1) личное использование; 2) коммерческие цели; 3Социальные цели. Возможно сочетание нескольких устремлений одновременно. Спрос на личное использование жилья предъявляют его конечные потребители - домохозяйства. При этом ведущие мотивы традиционно состоят в следующем: приезд в город на постоянное жительство или на время (абсолютная потребность в жилище); переезд в другой район города в связи с изменением места работы (оптимизация жилищных условий по району проживания); изменение фазы жизненного цикла семьи (оптимизация по составу и размерам жилища); переезд в жилище иного типа и качества (оптимизация по качеству).

Коммерческий интерес к покупке жилья в собственность проявляют представители жилищного бизнеса - арендодатели (наймодатели). Социальный мотив спроса характерен для муниципальных властей, приобретающих и строящих жилье с целью обеспечения малоимущих граждан. В некотором смысле социальным можно признать мотив предприятий и организаций, приобретающих жилье для своих работников.

Интенсивность спроса испытывает зависимость от многочисленных факторов, часть которых обусловлена состоянием внешней среды, другая - состоянием самой рыночной системы.

Демографические факторы. Решения по поводу покупки жилья принимаются не индивидуально, а домохозяйствами. Демографию городских домохо-зяйств определяют сложившийся исторически уровень урбанизации, интенсивность входящего миграционного потока, естественное движение населения, процессы брачности и разводимости. Давление спроса за счет демографических факторов, в конечном счете, отражает рейтинг социальной привлекательности города в сравнении с другими городами.

Доходы домохозяйств. Увеличение доходов населения влечет за собой увеличение количества спрашиваемого жилья. При этом на тенденцию спроса оказывает влияние не столько текущий доход потенциальных покупателей, сколько накопленный - общая сумма сбережений, которая может быть потрачена на покупку. Накопленное богатство, с точки зрения жилищного спроса, может быть выражено не только в денежной форме, но и в вещной (например, уже имеющееся жилище).

Цена, как фактор спроса, порождается действием самого рыночного механизма. Жилищный спрос подчинен действию одного из самых устойчивых рыночных законов: при прочих равных условиях снижение цены на жилье ведет к возрастанию количества покупок. Вопрос состоит лишь в том, в какой мере проявляется реакция покупателя при изменении цен на жилье. Эластичность спроса на жилье по цене и по доходу не очевидна в отличие от других товаров, так как ее определяют два разнонаправленных фактора: 1) первичный характер потребности в жилье; 2) высокая капиталоемкость жилища. Многочисленные исследования эластичности спроса в США в целом признают его относительную неэластичность [16, 108]; у квартиросъемщиков она меньше, чем у собственников. Эластичность спроса на немецком рынке выражена еще менее

16 венников. Эластичность спроса на немецком рынке выражена еще менее из-за мощной социальной поддержки жилищной сферы.

Условия_платежа Важнейшей особенностью рынка жилищного капитала является существенное влияние на спрос механизма его реализации. Круг покупателей, способных к единовременной оплате полной стоимости жилья весьма ограничен. Поэтому рыночные механизмы распределения финансовой нагрузки расширяют охват платежеспособного населения, а вместе с тем - и общий спрос на жилье. Одним из таких механизмов в развитых странах является система ипотечного кредитования. По этой причине зарубежная теория сводит измерение данного фактора к конкретному проявлению - ставке банковского процента по долгосрочным кредитам.

Кроме системных факторов состояние спроса определяют обстоятельства форс-мажорных ситуаций. Так, финансовые кризисы, приводящие к инфляции и обесценению национальной валюты, вызывают всплеск спроса на жилье, мотивированный стремлением сохранить капитал в виде недвижимости. Экологические катастрофы, напротив, мгновенно лишают жилье потребительской стоимости.

Предложение жилья в общем случае можно определить как его количество, которое производители домостроительной продукции или владельцы готовы реализовать по каждой цене из вероятных в определенный момент времени.

Предложение жилья в отличие от спроса, представленного на рынке гомогенной группой, содержит некоторую неопределенность, суть которой мы уже попытались уяснить, рассматривая товарную структуру рынка. Это связано с разнообразием субъектов рыночных отношений, от которых оно исходит: владельцы обжитого жилья, девелоперы и наймодатели.

Мотивы предложения жилья, так же как и спроса на него, могут быть коммерческими и личными. Личные мотивы возникают у домохозяйств, принявших решение об изменении жилищных условий или места жительства и в этой связи предлагающих имеющееся у них жилье на вторичном рынке. Коммерческим интересом - продажей с целью получения прибыли - движимы девелоперы и наймодатели. Мотивационная структура предложения лоперы и наймодатели. Мотивационная структура предложения существенным образом влияет на состояние конкуренции и цен.

На вторичном рынке жилья объемы предложения определяют факторы, не связанные непосредственно со спросом: число существующих жилых единиц в городе, доля жилья в частной собственности, исходящий поток миграции домо-хозяйств, интенсивность образования семей. Предложение слабо зависит от спроса - только в том смысле, что, предлагая свое жилье, субъекты часто предъявляют спрос на другое. Они не являются профессиональными участниками рынка, поэтому вторичный рынок неорганизован и нуждается в посредническом участии.

На. рынке жилищных услуг возможности предложения ограничены теми же обстоятельствами, что и на вторичном рынке капитала - числом незаселенных квартир (комнат), находящихся в частной собственности граждан или юридических лиц. Поток жилищных услуг является функцией времени.

На. первичном рынке предложение движимо инициирующим поведением спроса, одним из признаков которого служит активность покупателей вторичного жилья улучшенного качества. При этом возможны как опережающее предложения нового жилищного капитала, так и запаздывание реакции деве-лоперов на повышение спроса. Потенциал предложения определяют, прежде всего, инвестиционные ресурсы общества, а также факторы строительного производства: земля, строительные материалы, строительные машины, трудовые ресурсы строительного профиля.

Очевидно, что предложение во всех трех случаях представляет собой различные экономические явления, объединенные общим рыночным полем.

Цена, как фактор предложения. Цены предложения на вторичном рынке «ведомы» ценностными представлениями (ощущаемой полезностью) продавца. Они, как прасло, слабо ориентированы на стоимость воспроизводства жилья в современных условиях и больше зависят от спроса. В социально непривлекательных городах цены вторичного рынка могут опускаться значительно ниже стоимости воспроизводства жилья в современных условиях. Напротив, в пре- стижных поселениях цены многократно превосходят издержки строительства. Для продавцов, не мотивированных коммерческой выгодой, фактор цены не всегда является ведущим, так как они руководствуются обстоятельствами личной жизни и совершают разовую сделку.

Коммерческое предложение жилья, безусловно, подвержено влиянию ценового детерминанта: при повышении цен происходит его возрастание. Цены первичного рынка призваны покрыть затраты девелопера на отвод земельного участка, проектирование, строительство, использование заемного капитала и продажи, а также обеспечить некоторую норму прибыли. Цены на строящееся жилье зависят от того, на какой стадии проекта инвестор-покупатель подключается к его финансированию: на нулевом цикле продажа по ценам, совпадающим с фактическими издержками, стоимость готового жилья, как правило, их превосходит. Теоретически эта цена определяется на каждом этапе с учетом аппарата дисконтирования, на практике де вел оперы следуют за средними рыночными ценами вторичного рынка.

Рыночная квартплата должна обеспечить наймодателю окупаемость текущих расходов: коммунальных платежей, затрат на ремонт и амортизацию.

Доказано, что предложение жилья сравнительно неэластично по отношению к ценам в краткосрочной перспективе, но более эластично в долгосрочной, что объясняется длительностью воспроизводственного цикла. Со временем субъекты предложения реагируют на повышение рыночной цены: девелоперы организуют строительство новых жилищ, наймодатели стремятся замедлить износ используемых жилищ, усилив поток жилищных услуг.

Равновесная цена, при которой спрос на жилье или услуги уравновешивается предложением, на рынке жилья подвержена влиянию рациональных ожиданий субъектов, существенно искажающих идею этого равновесия.

Сознательное формирование рынка жилья предполагает сопоставление его наиболее развитых форм с качеством рыночной среды, достигнутым в период переходной экономики. В этой связи в разделе L2. нами предпринята попытка создания системной модели рынка жилья, отражающей достижения зрелой жилищной цивилизации.

1.2. Местный рынок жилья как системный объект

Умозрительное выделение изучаемого рыночного объекта с позиций системного подхода позволит нам рассмотреть его с учетом полноты и сложности внутреннего строения, целостности, взаимодействия составляющих элементов и их связей со средой. В дальнейшем создание системной композиции должно послужить целям формирования комплексной методики исследования рынка жилья, подчиненной внутренней логике его экономической природы.

Рынок жилья в системе жилищной экономики города. Жилищная экономика города представляется нам явлением функционально и институционально более широким в сравнении с рынком жилья. Необходимость обозначить его место в этой системе требует, прежде всего, обзорного рассмотрения самой жилищной системы, схематично представленной нарис. 3.

Национальная жилищная система Региональная жилищная система _I)

Муниципальный сектор

Совокупные ресурсі частных и государствен них субъектов _{с±5 :}

Городская жилищная система _{:. — 4J:}

ВЫХОД

Жилищные условн. городских домохо «иста: обеспеченность доступності. качества мобильность

Рис.3 Рынок жилья в системе жилищной экономики города Жилищная система города сориентирована на достижение определенного результата - создания жилищных условий для горожан в меру достигнутого обществом прогресса производительных сил, а также распределения жилищного блага в соответствии с выбором социально-экономического устройства.

Функциональную структуру жилищной системы можно представить в виде трех основных подсистем: «Поддержание», «Обмен» и «Строительство». Она выражает традиционные задачи жилищной экономики: 1)обеспечить содержание существующего жилья, 2) организовать процессы обмена жилыми единицами, позволяющие оптимизировать жилищные условия домохозяйств на разных фазах жизненного цикла; 3) мобилизовать ресурсы общества для воспроизводства жилья. Функциональная структура не зависит от выбора социально-экономической модели общества (например, плановой или рыночной), она обусловлена эволюционно индустриальной эпохой, определяющей общий уклад жилищного хозяйства города. В отечественной системе отраслевого деления функциональные результаты формируются в трех отраслях: строительстве, сфере операций с недвижимостью и жилищно-коммунальном хозяйстве.

Институциональная структура раскрывает иной срез жилищных отношений - соотношение рыночного и социального механизмов в реализации вышеуказанных функций. Сфера социальной поддержки находится преимущественно в ведении муниципальных властей, поэтому систему «жилищная экономика» предлагается описать при помощи двух подсистем: «рыночный сектор» и «муниципальный сектор». Зона наложения полей этих подсистем означает сферу регулирования рынка со стороны муниципальных органов.

Матричный подход к структурированию жилищной экономики города позволяет увидеть место, занимаемое в ней рынком жилья - это область функциональной подсистемы «обмен», расположенная в рыночном секторе. Здесь система проявляет способность удовлетворять жилищные потребности домохозяйств в процессе обмена денег на жилищные блага.

Целостность обрисованной нами жилищной системы проявляется в том, что совместное функционирование всех подсистем, как функционального, так и институционального плана, создает определенное качество жилищной среды, которое выражается не только параметрами жилищной обеспеченности, ком- фортности, мобильности, но и социальных гарантий доступности жилья для разных категорий населения.

Местный рынок жилья как системный объект. Системное описание местного рынка жилья опирается на наиболее общие, универсальные его свойства, которые мало зависят от национальной модели или местной факторной композиции, но обусловлены характеристиками самого товара «жилье». Определим признаки, отличающие жилищный рынок от несистемных объектов - целедо-стижение, функциональность, структурность и целостность, адаптивность, возможность оценки эффективности.

Цель системы «местный рынок жилья» (основной системообразующий фактор) состоит в согласовании, гармонизации экономических интересов субъектов платежеспособного спроса на жилье и его коммерческого предложения посредством механизмов конкуренции и цен. При этом важно обратить внимание на качественную определенность цели. С точки зрения отдельных субъектов рынка целью является получение выгоды в той или иной форме, для рынка жилья в целом - примирение в границах системы разнонаправленных интересов его участников. А включенность рынка в жилищную экономику города способствует достижению социально-экономической цели - улучшению жилищных условий домохозяйств.

Выход. Результат функционирования системы предстает на выходе в виде совершенных сделок купли-продажи, инвестирования, жилищного найма. Он исчислим количественно и может быть подвержен относительным оценкам.

Вход. На входе в систему задаются ресурсы, вовлекаемые ею в процесс рыночного обращения из внешней среды - людские, финансовые, товарные, материальные, капитальные. Это совокупность намерений субъектов и потенциальных возможностей их осуществления.

Не все ресурсы, задействованные участниками в рыночных технологиях, получат отдачу: усилия некоторых субъектов рынка окажутся бесполезными в сложившемся конъюнктурном формате, часть ресурсов будет утрачена, другая не востребована. Поэтому неравновесная рыночная система, стремясь к макси- мизации выходных параметров, в реальности не всегда может обеспечить их максимум. Сопоставление выходных и входных параметров (результата и затрат) является основой оценки эффективности системы.

Благоприятное сочетание внешних факторов и высокий уровень организации самой рыночной системы способствуют активизации притока ресурсов. Объем входных ресурсов обусловлен состояние факторов, при рассмотрении которых представляется наиболее важным учесть следующие: макро-, мезо- и микроуровня, объективные и субъективные, формирующие спрос и определяющие потенциал предложения, управляемые и неуправляемые.

Функции. Система, как известно, проявляет при взаимодействии с внешней средой определенные свойства. Такими функциями для рынка традиционно являются: информационная, правовая, конкурентообразующая, посредническая и ценообразующая.

Информационное пространство рынка ситуационно ориентирует потенциальных потребителей и производителей (владельцев) жилья, трансформируя их осознанные экономические интересы в отношения спроса и предложения. Правовое пространство удерживает поведение участников в пределах заданный ограничений.

Рынок сводит покупателя и продавца, склоняя их к компромиссу потребительских и производственных (или имущественных) интересов. Совокупность ресурсов которая направляется при этом на обслуживание актов обмена и защиты правомочий собственности, принимает форму трансакциониых издер-жек(ТАИ). Риски на рынке жилья характеризуют определенное качество системы - ее надежность или, напротив, подверженность системоразрушающим факторам, влекущему финансовые или имущественные потери.

Структура. Первичными элементами жилищного рынка выступают непосредственные носители спроса (покупатели, инвесторы, квартиросъемщики) и предложения (продавцы, девелоперы, наймодатели). Модулем их взаимодействия является внутрисистемная связь между двумя субъектами, которая возникает в виде отношений по поводу купли-продажи, инвестирования или жилищного найма. По мере усложнения рыночных отношений связь между субъектами спроса и предложения опосредуют дополнительные элементы рынка - представители частной рыночной инфраструктуры и муниципальных органов. Множественность вариантов описания систем заставляет выбрать наиболее существенную, с точки зрения экономического исследования, структурную композицию основных подсистем. Наиболее важно, на наш взгляд, выделить два структурных среза: функциональный и товарный.

Функциональная структура любого товарного рынка однозначна и универсальна, ее удобнее представить в виде подсистем, формирующих рыночное поведение отдельных участников: «спрос», «предложение», «рыночная инфраструктура», «муниципальная инфраструктура».

Товарная структура рынка жилья сложна и многообразна. В целях анализа удобнее сегментировать рынок по источникам товарного предложения, выделяя «первичный», «вторичный» и «арендный» сегменты. Им соответствует товар в виде нового жилья, старого жилья и жилищных услуг. Подсистему первичного рынка, где предложение исходит от девелопера, рекомендуется разбить на две подсистемы низшего уровня - рынок девелопмента и рынок готовых новостроек. Предлагаемая модель рынка жилья, как системного объекта, показана на рис. 4.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ деіелопср продавец няймодатель BKivrtn

Ресурсы: потенци альных продав цовжилья « сферы обращения муниципальных органої жилищного регулирования потенциальных покупа телей жилья котачхшпная еоёда \

Частная инфраструктура посродннчйш: финансовая общественны

Муниципальная инфраструктура

Сделки: купли- продажи жилья * жилищно го инвестмро-

ЖИЛИЩНО-

ГО найма инвестор¹ покупатель ' квартиросъемщик

СПРОС

Рис. 4 Местный рынок жилья как системный объект

В действительности товарную структуру можно классифицировать по разнообразным признакам. Расположенные в порядке приоритетов для покупателя, они образуют граф сегментации местного рынка жилья, показанный на рис.П.

Взаимосвязь функциональных подсистем очевидна и органична: полюсы спроса и предложения диалектически противостоят друг другу и не существуют друг без друга, разрешение противоречия происходит при помощи инструмента цен в процессе рыночного обмена. Эти подсистемы являются основными, их равновесное состояние обеспечивает эффективность функционирования системы, результативность предпринятых субъектами усилий и затраченных ресурсов. Инфраструктурная и муниципальная подсистемы служат катализаторами и регуляторами рыночных процессов.

Взаимозависимость товарных подсистем не столь безусловна, но тоже является довольно тесной. Для развитых рыночных систем теоретически доказана взаимосвязь между рынком жилищного капитала и рынком жилищных услуг, которая проявляется при подъеме и спаде рыночной активности. Рост квартплаты служит индикатором спроса на жилищные услуги и вызывает активность профессиональных наймодателей на вторичном рынке жилищного капитала. Недостаточность вторичного товара (количественная или качественная) инициирует спрос на услуги девелопмента. Со временем рост жилищного капитала приводит к увеличению потока жилищных услуг и понижению квартплаты.

Конкурентная среда рынка жилья сформирована всеми перечисленными субъектами предложения, как альтернативами удовлетворения спроса. Реальная конкуренция существует внутри товарных подсистем. Как правило, здесь складывается монополистический тип конкуренции: отдельные жилые объекты отличаются друг от друга качественными характеристиками и расположением, вход на рынок свободен.

Подсистема « частная, инфраструктура». Совокупность структур, организационно обеспечивающих процессы обмена жилой недвижимости, представляет собой инфраструктуру рынка жилья. В нашей системе её образуют три категории организаций: посреднические, финансовые и общественные.

Посредническая инфраструктура формируется из представителей риэлтерского и оценочного бизнеса: частных маклеров и оценщиков, агентств недвижимости, а также их региональных объединений.

Трансакции с недвижимостью относятся к числу самых трудоемких и ответственных среди товарных операций. В то же время основные субъекты рынка - продавцы и покупатели вторичного жилья - не являются профессионалами рыночной деятельности. Носителями специальных знаний и навыков совершения сделок выступают риэлтеры - лица, оказывающие посреднические услуги на рынке недвижимости. Они создают информационную среду рынка, включаются в поле маркетинговых коммуникаций, обеспечивают правовую чистоту и документальное оформление сделок.

Востребованность оценочных институтов на развитом рынке жилья обусловлена его неоднородностью, особенно в индивидуальном секторе, что создает проблему ценовых ориентиров, как для продавца, так и для покупателя. Развитие оценочного бизнеса зависит также от активности использования залоговых механизмов в системе кредитования покупателей, когда объектом ипотеки выступает жилая недвижимость.

Финансовая инфраструктура рынка жилья - банки и финансовые компании, осуществляющие жилищное кредитование, страховые компании. Эффективные финансовые технологии служат мощнейшим катализатором активности жилищного рынка, повышая возможности создания жилья и доступность его приобретения. Они призваны выполнить на рынке две важные фуикции: 1) кредитование покупки жилья, позволяющее распределить во времени финансовую нагрузку потребителя; 2) кредитование строительства жилья, необходимое девелоперу для оплаты выполненных этапов работ.

Эти два типа финансирования в развитых государствах организованы отдельно с целью снижения инвестиционного риска заемщика. Такой инструментарий создавался исторически в процессе эволюции жилищных систем. Строительный кредит, как правило, является среднесрочным и выдается частя- ми в соответствии с графиком строительства. Ипотечные кредиты предоставляются покупателям на длительный срок под залог объектов недвижимости.

Страховой бизнес на рынке жилья позволяет снизить уровень рисков его участников. При этом необходимо чтобы затраты на страхование были соизмеримы с вероятностью рисков - коммерческих, инвестиционных, непреднамеренных профессиональных ошибок.

Создание эффективной финансовой инфраструктуры рынка жилья возможно лишь при определенных экономических предпосылках: относительной избыточности финансовых ресурсов, допустимом уровне банковских рисков и достаточной платежеспособности заемщиков. Отсутствие этой подсистемы свидетельствует о низком уровне организации рынка в сравнении с лучшими образцами жилищных систем.

Общественная инфраструктура - это добровольные организации, как правило, непрофессиональных участников рынка жилья, создаваемые для защиты их коллективных интересов. К ним, в частности, относятся союзы квартиросъемщиков, мелких домовладельцев и владельцев квартир, общества дольщиков строящегося жилья. Создание общественных организаций в защиту жилищных интересов определенных категорий граждан известно под термином «housing movement» - жилищное движение [85]. Цели жилищных движений значительно шире области рыночных интересов.

Как экономическое явление, жилищные движения интересуют нас с позиций выполнения ими важнейших функций рыночной инфраструктуры: эти объединения выражают, по сути, требования коллективного организованного спроса (предложения), воздействуя посредством законодательных или нормативных инициатив на состояние конъюнктуры рынка жилья и качество жилищной продукции. Они представляют альтернативу патерналистской позиции государства или муниципалитета, в зависимости от которой находится рынок жилья. Создание общественной инфраструктуры жилищного рынка - наиболее сложный из всех процессов его формирования, ибо он опирается на культурные традиции нации.

Инфраструктура жилищного рынка осуществляет саморегулирование происходящих в системе рыночных процессов. Полнота и функциональность составляющих ее подсистем ~ посреднической, финансовой, общественной - характеризуют зрелость рыночных отношений.

Подсистема «муниципальная инфраструктура». Регулирующее влияние муниципальной жилищной политики на рынок жилья в современных условиях имеет два проявления - стимулирующее и сдерживающее, последнее является вынужденным. Стимулирующее направление содержит альтернативы - стимулирование спроса (субсидирование потребителей) и стимулирование предложения (субсидирование девелоперов и наймодателей). Теория и практика доказывают предпочтение второго направления жилищной политики. Сдерживающие последствия жилищных программ неизбежно возникают в сфере градостроительного и социального регулирования рынка.

В действиях администраций на рынке жилья возможен охват четырех ролевых функций: спрос на жилье, предложение жилья, посредничество и регулирование рыночных отношений. Методологию муниципального регулирования жилищного рынка определяет тип местного рынка и проблемные стороны его существования. Выделим основные направления регулирования по сферам воздействия: земельно-градостроительное, ивестиционно-строительное, ипотечное, регулирование оборота, социальное.Информационно-правовая среда жилищного рынка. Важнейшим условием эффективности рынка жилья является его информационная прозрачность, дающая субъектам возможность осознанного выбора альтернатив. Своевременное владение точной информацией о состоянии рынка, его правовом режиме, предполагаемых партнерах и объектах рыночных отношений позволяет значительно снизить риски и издержки участников. По этой причине возникает спрос на специальные услуги, под влиянием которого формируется информационное поле жилищного рынка. Обмен информацией встроен во все основные подсистемы, являясь связующим процессом между ними и создавая своеобразную коммуникационную среду существования системы.

Адаптивность системы. Городской рынок жилья представляет собой открытую сложную систему, которой свойственны черты самоорганизации и управления. Самоорганизация системы проявляется в ее способности на основе оценки внешней среды последовательно изменять свои свойства, приходя к некоторому устойчивому состоянию. Управляющее воздействие направлено на поддержание наиболее слабых элементов системы при одновременном стимулировании развитых. Ни самоорганизация, ни управление не в состоянии обеспечить идеальные параметры системы.

Так, например, рынок жилья в зависимости от состояния внешней среды способен работать в различных режимах, изменяя степень полноты своих подсистем и выполняемых ими функций. Раньше других происходит отказ от тех подсистем, которые образовались позднее. В условиях угнетенной экономики неизбежна декомпозиция подсистемы первичного рынка: девелопмент уступает место некоммерческой застройке с выходом на рынки производственных факторов. Рынки аренды и вторичного жилья минимизируют свои функции до простейших модульных связей. Рынок лишается инфраструктурных подсистем или их легальности. Муниципальное регулирование ограничено простейшими учетно-регистрационными операциями. При оживлении происходит восстановление утраченных функций, усиление их дифференциации, увеличение товарного наполнения и развитие рыночных отношений.

Эффективность системы «местный рынок жилья». Проблема эффективности проявляет себя на различных уровнях экономической организации общества. Причем, эффективность функционирования товарного рынка не сводима к суммарной оценке действий отдельных его участников .

Абстрактно-теоретическое понимание эффективности экономической системы принадлежит, как известно, Вильфредо Парето. Рассмотрим графическую иллюстрацию эффективности распределения применительно к жилищной экономике города, условно полагая, что потребительские возможности домохо-зяйств в этой сфере ограничены созданным жилищным благом - количеством отдельных квартир в городе.

Любая точка (Е) на кривой потребительских возможностей (рис.5) означает, что все жилые квартиры, которыми располагает город, распределены среди домохозяйств - например, владельцев и арендаторов - таким образом, что ни одно из них не может удовлетворить свои жилищные интересы, не нанося ущерба другим. Это соответствует эффективному, или оптимальному по Паре-то распределению жилищных благ.

Рис. 5 График потребительских возможностей

Точка внутри контура означает неэффективное использование произведенного жилищного блага, неполную оптимизацию потребительских возможностей. Точка за контуром (А) свидетельствует о существовании жилищных потребностей домохозяйств, лежащих за пределами имущественных и производственных возможностей городской жилищной экономики. Удовлетворение их не достижимо при сложившемся уровне развития домостроения. Иными словами, эффективен тот экономический механизм, который обеспечивает точность и динамизм распределения созданных благ. Таким механизмом, как следует из доказательств Парето, является конкурентный рынок.

Наша задача в границах системного исследования состоит в оценке достигнутой эффективности местного жилищного рынка, которая нуждается в разработке методологии ее исследования, выявлении факторов, обусловивших тот или иной ее уровень. Эта задача затруднена наличием комплекса методологических проблем. Во-первых, эффекты в сфере обращения жилья обусловлены не только организационными достоинствами рыночной системы, но и внешними по отношению к ней факторами - объективно складывающимся соотношением зо спроса и предложения. Во-вторых, работа рынка ориентирована на достижение не только экономических, но и социальных результатов, которые не поддаются количественному измерению. В-третьих, существует проблема измерения затрат на организацию рынка и его регулирование.

Наиболее трудной задачей является отбор критериев, позволяющих считать рынок эффективным и описание с их помощью эталонного его состояния. Рынок является сложной системой, и потому выразить достижимость его целей единым интегральным показателем не представляется возможным. Попытаемся в первом приближении сформулировать признаки ожидаемой результативности рыночной системы. Эффективный рынок жилья, на наш взгляд, предполагает: высокую долю реализованных инициатив спроса и предложения в виде заключенных сделок от общего числа проявленных инициатив; разумную достаточность уровня издержек участников на организацию сделок (трансакционных издержек); допустимый уровень рисков, как возможность утраты участниками части ресурсов под воздействием системоразрушающих факторов.

Методологической основой оценки эффективности любой системы является сопоставление результата и затрат на его достижение.

Эффективность инициатив. Конечным результатом выполнения рынком основной посреднической функции должны стать реализованные инициативы его участников (Ир), то есть совершенные сделки купли-продажи, аренды, исполненные инвесторско-девел опере кие договоры. Издержки рынка жилья условно можно представить в виде совокупности всех проявленных инициатив (Ипр) его участников, за которыми стоят затраты физической, умственной, психической энергии людей, их временные и финансовые ресурсы. Под инициативой в данном случае понимается объявленный спрос или предложение на один объект жилой недвижимости. Тогда критерий эффективности рыночной системы предстает в виде эффективности рыночных инициатив (ЭРИ), который для общего случая может быть выражен формулой:

ЭРИ = Ир/Ипр

Показатель выражает, по сути, своеобразный КПД деятельности рынка. При значениях, приближенных к 1.0 рынок можно признать высокоэффективным. Низкие значения коэффициента свидетельствуют о количественных или структурных диспропорциях между «входными» параметрами спроса и предложения, которые, в частности, зависят от того, насколько достоверно рынок информирует своих потенциальных участников о состоянии конъюнктуры. Однако данный критерий не дает представления о том, сколь велики издержки, сопровождающие в среднем одну жилищную «инициативу» участника рынка.

Трансакционные издержки. Поиск критериев эффективности экономических систем часто связывают с оценкой издержек, которые должны понести субъекты для совершения сделки. Эффективным можно считать такое взаимодействие продавца и покупателя, при котором затраты на организацию сделки (поиск информации, вариантов обмена и оформление) с той и с другой стороны не существенны в сравнении с ее результатами.

Сложность исчисления ТАИ состоит в том» что часть издержек представлена затратами денежных средств, а другая - затратами времени и энергии, которые трудно поддаются исчислению. На основе ТАИ возможно использование двух критериев эффективности рыночных процессов: средний период трансакции и уровень издержек, приходящийся на одну трансакцию. Трансакционные издержки необходимо определять отдельно для продажи и покупки.

Факторы, определяющие эффективность жилищного рынка можно подразделить на несколько групп. \)Особенности жилья, как товара. Рынок жилой недвижимости считается одним их самых неэффективных товарных рынков, во-первых, в силу уникальности каждого объекта, требующего потребительской оценки отдельных его характеристик; во-вторых, из-за неподвижности и связанных с этим затратами на разъезды и переезд; в-третьих, по причине инертной эластичности предложения. 2)Состояние конъюнктуры. Рынок жилья не представляет собой идеальной саморегулируемой системы, равновесие в ней реализуется через его постоянное нарушение. Степень соответствия спроса и предложения, характер конкуренции и поведение цен определяют в конечном счете результативность инициатив. Ъ)Уровень организации рынка. Оперативность трансакций, распределение нагрузок, уровень рисков обусловлены состоянием правовой среды, развитием рыночной инфраструктуры, информационной открытостью, действенностью организационно-финансовых механизмов, уровнем профессионализма участников.

Интерпретация эффективности рынка с системных позиций не противоречит эффективности по Парето, но позволяет измерить и оценить ее уровень, а также отчасти раскрыть причинность достигнутой результативности взаимодействия рыночных субъектов.

Эффективность жилищной экономики. Эффективный рынок жилья, где достигнуто равновесие спроса и предложения, является важной, но не единственной предпосылкой для формирования эффективной жилищной экономики. Рынок жилья даже в оптимальном состоянии не ответственен за его доступность потребителю. Эффективное функционирование его может быть достигнуто среди ограниченного круга лиц, будучи недоступным большей части общества. В то же время воздействие жилищной сферы на социальное здоровье общества столь велико, что большинство экономистов признает необходимость обращения к нормативной экономике в изучении вопросов эффективности жилищных систем. Ожидания общества относительно достижений социально-рыночной жилищной экономики в какой-то мере выражает совокупность признаков: достаточный уровень средней обеспеченности горожан жильем; доступность приобретения жилья в собственность на рынке; доступность и гарантии жилищного найма на коммерческой основе при одновременном соблюдении интересов наймодателей; доступность социального жилья для незащищенных групп населения; высокие и удовлетворительные стандарты качества создаваемого жилья, а также соответствующее качество его содержания и обслуживания; допустимый уровень неиспользуемого жилья (% пустующих жилищ); достаточная мобильность оборота жилых единиц; создание положительных экстерналий за счет архитектурных и градостроительных достоинств жилой застройки.

Современному обществу известны два полярных типа неэффективных жилищных систем - дефицитные и избыточные. Внешними признаками дефицитной жилищной системы являются: абсолютный недостаток жилья в городе в сравнении с числом домохозяйств, наличие бездомных и проживающих в общежитиях, высокий процент ветхих и аварийных жилищ. Другим полюсом неэффективности является избыточная жилищная экономика, обеспечившая чрезмерное перепроизводство жилья, которое физически не может быть востребовано населением и не оправдано необходимостью маневра жилищного оборота.

Проблема эффективности жилищной системы приобретает принципиально иное звучание в условиях ее реформации - ломки структурных связей, формирования новых подсистем, обретения иных целевых и функциональных установок. Как правило, процессы реорганизации, разрушительные на начальном этапе, сопровождаются временной потерей эффективности систем. Взвешенная оценка сравнительной эффективности плановой и рыночно ориентированной экономики жилья возможна лишь при сопоставлении их зрелых форм. Выявление и анализ основных тенденций переходного периода позволяет уловить позитивные системные сдвиги и сопоставить их с масштабами текущих потерь.

1.3. Проблемы формирования местных рынков жилья в России t j^jyjj^... . !'! їжі! ^ _тС$1^ЩШЩЬпе?іствш жилищной реформы. В 90-е годы в российских го- "' родах г^ойгоходили во многом схожие процессы формирования локальных рынков жилы*. Эти преобразования, объединенные общим правовым пространством жилищной реформы, приобрели специфические черты в каждом населенном пункте.

Состояние перехода национальной жилищной системы от условий директивной экономической среды к экономике, ориентированной на рыночные стимулы, отлично как от исходной позиции, так и от моделируемой ожиданиями.

Директивная жилищная экономика представляла собой систему финансирования строительства, производства, распределения и обслуживания жилья, управляемую из единого центра. Строительство жилья в городах осуществлялось единой службой заказчика-застройщика, распределялась на условиях социального найма в порядке очереди, и содержалось государственными службами ЖКХ. Официальный обмен государственного жилья происходил неадекватно, посредничество и частный найм находились в теневом секторе экономики.

Становление рынка жилья в российских городах происходило не естественным эволюционным путем, а в результате проводимых реформ. Концепция национальной жилищной реформы получила свое воплощение в двух основных документах - Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и в государственной целевой программе «Жилище». Задуманная в контексте общесистемных преобразований и исходившая из оптимистических ожиданий их результатов, новая жилищная политика основывалась на стремлении сократить долю участия государства и повысить роль рыночных механизмов в жилищной экономике. Ее основополагающие идеи состояли в следующем: изменить структуру жилищного фонда по формам собственности: провести бесплатную приватизацию государственного жилья для увеличения доли частной собственности; узаконить муниципальную, общественную и коллективную формы; сократить участие государственных инвестиций в реализации жилищных проектов; одновременно стимулировать частное строительство жилья; -развивать индивидуальное жилищное строительство путем предоставления или продажи гражданам земельных участков; создать условия для организации системы ипотечного кредитования; утвердить право собственников на коммерческую аренду жилья; - создать систему государственной социальной поддержки населения, пре дусматривая, в частности, целевые дотации на жилищное строительство и суб- сидии для оплаты жилищного найма.

Намеченная концепция преобразования жилищной сферы была рассчитана на десятилетие - с 1990г. по 2000г. Ее реализация проходила в условиях неразвитости рыночных институтов и крайне ограниченных возможностей бюджетной поддержки на всех уровнях государственного управления. По этой причине программа осуществилась лишь в рамках ее незатратных аспектов, то есть организационно-правовых реформации, но не обеспечила социальных и стимулирующих функций. Предполагаемые и непредвиденные результаты преобразований к настоящему времени уже осмыслены научным сообществом. Позитивная сторона реформы проявилась в том, что она обеспечила предпосыл-' ки создания рынка жилья: - в процессе приватизации жилье обрело статус товара и было вовлечено в * J свободный рыночный оборот (к 2000 г. доля частного жилфонда составила 63% І по сравнению с 33% в 1990г.);

I - частное строительство способствовало формированию рынка новостро- :.;^: ек, многообразию жилых зданий по типам и качеству; $ - возникли накопительные механизмы частного инвестирования - жилищ- І! ные денные бумаги, накопительные счета, переходные модели ипотеки; ф - произошло становление рынка жилищных услуг. к|;.' За период 1990-2000г.г. средняя обеспеченность жильем увеличилась на J.. 2.8м2 общей площади (на фоне снижения численности населения) и составила

Ц; 19.3м2 на человека. В то же время механизмы реформы оказались неспособными"* р '4>. ми преодолеть ряд проблем: . - произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного ^строительства (до 30-32 млн.м2 - 41-44% от уровня 1987года); ''$*'' ' ^ $:> - цены на жилье не доступны для большинства домохозяйств; коммерческий и криминальный риски жилищных инвестиций и сделок с жилой недвижимостью превзошли все допустимые пределы; частный бизнес в сфере жилищных услуг погрузился в теневую экономику; резкое ослабление социальных функций со стороны государства крайне ограничило возможности приобретения жилья населением.

Спрос, предложение и цепы на городских рынках о/силья. Рынок вторичного жилья в переходный период характеризуется особой совокупностью условий, определяющих соотношение спроса и предложения, а также цен на жилье.

Наиболее достоверными источниками сведений о конъюнктуре на местных рынках жилья являются профессиональные риэлтерские структуры. Регулярный мониторинг жилищного рынка в 50-60 городах России с 1992г. проводит Российская Гильдия Риэлтеров (РГР). Кроме этих материалов для анализа конъюнктуры были привлечены данные Госкомстата РФ и Госстроя РФ.

Исследование поведения городских рынков жилья за истекшие десять лет показывает, что он лишен выраженных закономерностей, спрос и предложение складывались под влиянием не столько естественных системных воздействий, сколько вследствие волевых реформаторских мер или экстремальных ситуаций - приватизация, экономические кризисы, принятие закона о легализации доходов и проч,

Отправной точкой для формирования рынка жилья стал Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» 1991г., он разрешил приватизацию квартир прописанным в них жильцам. Идея приватизации породила два дискуссионных вопроса: 1) обоснованности бесплатной формы передачи квартир в собственность и 2) целесообразности дробления жилых единиц многоквартирных домов по разным формам собственности.

Реально приватизация началась в начале 1992г., наивысшая инициативность ее была проявлена в 1993-1994г.г. Всего к началу 1999г. приватизировано 44% жилья, подлежащего приватизации [66]. С точки зрения конъюнктурного своеобразия, опираясь на данные РГР [63, 64], в становлении жилищного рынка можно выделить несколько этапов: этап (199Ы993г.г.) Период гиперспроса на жилье. Генезис стартового спроса был обусловлен появлением предпринимательства. В условиях недостаточного товарного предложения прогрессивная ценовая тенденция (рис. 6), характерная для абсолютного большинства городов представляется естественной реакцией рынка на неудовлетворенный жилищный спрос. этап. (1994-1995г.г.) Период относительного равновесия. Спрос на жилье со стороны высокодоходной части населения в процессе приватизации и частного строительства постепенно насыщается. Однако долларовые цены продолжали расти. Инерционность ценовой позиции субъектов предложения усугубила нисходящую динамику спроса. этап. (1996-1998г.г. до августовского кризиса). Предложение превышает спрос, который в большинстве городов меньше предложения. Цены на жилье во многих городах прекратили свой рост, соотношение спроса и предложения стабильно, активность рынка практически неизменна.

1992 1993 1994 1S95 1996 1997 1998 1999 2000 |

Ш Доля городов со снижающимися ценами і

I И Доля городов со стабильными ценами j І П Доля городов с растущими ценами

Рис.6 Ценовая динамика на российском рынке жилищного капитала (по данным РГР - Интернет)

4 этап. сентябрь1998-2001г.г._Посткризисное состояние рынка жилья. Реакция рынка на девальвацию рубля была закономерностей: мобилизация возможностей спроса в первой стадии кризиса и последующий спад активности при снижении цен. В городах с рублевыми ценами их рост остановился на уровне 30-60%. В 1999г. снижение цен привело к некоторому оживлению рынка, увеличению числа сделок. Ценовая прогрессия возобновилась летом 2000 года - в 10% обследованных городов зафиксирован рост цен.

Местные аспекты развития конъюнктуры. Описанные выше явления основываются преимущественно на наблюдениях за рынками жилья в крупных и средних городах с устойчивыми объемами оборота. Параметры рынка конкретного города могут существенно отстоять от основного тренда.

Наиболее общей закономерностью дифференциации цен национального рынка является их зависимость от социально-экономической привлекательности территории. Чем крупнее город, тем, как правило, устойчивее его экономическое состояние, выше доходы граждан и, как следствие, выше средний уровень цен на жилье. Однако попытки установить прямую корреляционную зависимость цен на жилье от численности населения российских городов успехом не увенчались. Фактор урбанизации не является безусловно определяющим в общей комбинации ценообразующих факторов. Его влияние отчетливо проявляется лишь в крайних точках ценового диапазона: наиболее дорогое жилье - в городах-агломерациях, наиболее дешевое - в малых поселениях. В пределах региона самые высокие цены на жилье складываются в региональных центрах. Но на этом заканчиваются очевидные закономерности в соотношениях цен на локальных рынках.

Города с высокой ценовой котировкой интересны с точки зрения их типологии. На основе выборки из 69 городов, публикуемой РГР, рассмотрим состав городов, средние цены в которых превышали 300 долл. за 1м2 и часть городов с ценами от 250 до ЗООдолл. Эти данные позволили выделить пять типологических групп: подмосковные города, европейские промышленные центры, азиатские промышленные центры, сырьевые точки и курортные города.

Стоимость квадратного метра жилья фиксировалась по состоянию на июнь 1998г.- период стабильной ценовой ситуации.

Группировка городов по типам и уровню цен на жилье

Таблица 1

Источник: Справочник 1999, Российская Гильдия Риэлторов

Как показывают данные группировочной таблицы 1, наивысшими значениями ценовых параметров обладают города Московской области. Приближенность к столице в условиях неравномерного развития регионов является наиболее значимым фактором, воздействующим на цены. В Москве цены значительно выше, чем в других городах (например, в 1998г. - 950 долл.). Другой тип городов с высокими ценами на жилье - крупнейшие промышленные и административные центры, расположенные в европейской части страны и на Урале (Нижний Новгород, Самара, С.-Петербург, Воронеж, Екатеринбург, Пермь), численность в них превышает 1млн. человек. Наконец, выделяется группа сырьевых городов (Якутск, Сургут, Тюмень), в которых доходы населения традиционно превышают средние по России.

Обобщая тенденции конъюнктуры вторичного рынка жилья России в 90-е годы, отметим основные его особенности: возрастание реальной емкости рынка под влиянием приватизации; значительное превышение спроса на жилье над предложением на ранних стадиях становления рынка и обратное соотношение к концу 90-х годов; высокая инерционность цен предложения по отношению к объективно складывающейся конъюнктуре рынка; значительная дифференциация цен на жилье по городам России; постепенное усиление дифференциации цен на сегментах качества; сезонные колебания спроса и предложения: максимальные значения в весенне-осенние периоды, минимальные - в летние месяцы; эта зависимость не носит безусловного характера. формирование цен в двух альтернативных видах валют: доллары США и рубли.

Первичный рынок, в отличие от вторичного, лишен надежных информационных источников. Основная проблема учета его параметров состоит в том, что в условиях многоканального финансирования жилищных проектов сложно выделить ту долю жилья, которая возводится на условиях коммерческого заказа. Поэтому о состоянии первичного рынка можно судить лишь по косвенным признакам. К 2000г. доля жилья, вводимого частными застройщиками, составляла более 60%

На начальном этапе становления рынка новостроек ценообразование в крупных городах совершенно не ориентировалось на стоимость воспроизводства жилья в текущих условиях. Так, в Москве по данным [66] в первом квартале 1992г. соотношение цен и стоимости строительства равнялось 7, а в четвертом - 8,5. Цены отражали лишь растущий спрос на жилье. В других городах это соотношение было значительно ниже: в Санкт-Петербурге оно составило только 3,2; в Новгороде - 2,6.

За исследуемый период в малых городах с депрессивной экономикой, где цены на вторичном рынке опустились ниже уровня воспроизводства нового жилья, первичный рынок так и не образовался.

Цены на первичном рынке зависят от близости объекта к завершению. Впервые в этот период был использован механизм индексации стоимости 1 м2 строящегося жилья.

Развитие жилищного девелопмента. Одним из серьезных достижений на пути к формированию цивилизованных рыночных отношений в жилищной сфере России стало возникновение и развитие в 90-е годы такого явления как жилищный девелогшент - деятельности по управлению жилищными проектами на коммерческих принципах,

Девелоперский бизнес был стремительно востребован жилищным рынком по ряду обстоятельств. Во-первых, с разрушением директивной системы деятельность единого заказчика-застройщика при местных исполкомах стала осуществляться в пределах скудного бюджетного финансирования. Потоки частных жилищных инвестиций в поиске организующего звена для реализации жилищных проектов вызвали к жизни предпринимательскую деятельность коммерческих застройщиков - девелоперов. Во-вторых, существенно изменились сами условия застроечной деятельности: исчезли крупные источники инвестиций, усложнились земельно-градостроительные отношения, стала очевидной необходимость тщательного изучения конъюнктуры жилищного рынка. Функциональное усложнение деятельности застройщика стимулировало спрос на его профессиональные услуги.

Деятельность современного девелопера по управлению жилищным проектом можно очертить следующим кругом задач: организация строительства проекта; организация финансирования проекта; реализация жилья в процессе или после окончания строительства. За годы реформ на российском рынке жилья сформировалось несколько видов профессионального застроенного менеджмента. Нами выделены три основные его формы: чистый девелопмент - деятельность фирмы, специализирующейся исклю чительно на организации строительства жилья; строительный девелопмент - застроенная деятельность, осуществляемая подрядной строительной организацией; риэлтерский девелопмент - реализация жилищных проектов агентством недвижимости, совмещающим девелоперские и риэлтерские технологии в единой организационной системе.

Достоверных статистических данных о наличии девелоперских фирм и вводимом ими количестве жилья пока не существует. Появлением нового субъекта на рынке жилья пока не повлекло со стороны государства никаких нормо-творческих инициатив.

Финансовые технологии современного девелопмента. Инертность банков в сфере кредитования строительства побуждает застройщиков искать иные источники финансирования жилищных проектов и привлекать денежные средства непосредственно от населения. Долевое инвестирование стало самой распространенной формой частного финансирования строительства. Стоимость жилья, инвестируемого в процессе строительства несколько ниже, чем в готовых новостройках; поэтапное финансирование строительства снижает финансовый прессинг. Правовой основой долевого строительства являются ст. 1041-1047 ГК РФ -договор простого товарищества, который предполагает равенство партнеров в доступах к информации об объекте коммерции и распределении между ними коммерческих рисков. На практике же участие дольщиков в управлении проектом организационно не обеспечено, в то время как он несет большую рисковую нагрузку незавершения строительства и удорожания объекта в процессе строительства.

Застройщики крупных городов стали создавать ссудосберегательные кассы в виде паевых обществ, товариществ, касс взаимопомощи, которые не имеют лицензии на привлечение денежных средств, выдачу и обслуживание кредитов. Внешний контроль за их деятельностью отсутствует, что повышает риски пайщиков. Пример сберегательной организации описан в журнале «Коммерсантъ Деньги» («Дешевый кредит для дорогих квартир», 1999, №5). Главная роль в схеме отводится ССК - аналогу немецких обществ. Первый взнос составляет 5% стоимости квартиры, сумма накоплений - 45% путем внесения ежемесячных взносов в течение 1-3 лет с начислением 1,5% годовых. Если квартира выбрана в готовом доме, заключается договор купли-продажи, если в строящемся - договор инвестирования. После сдачи объекта предоставляется рассрочка на 3-5 лет; квартира оформляется в собственность только после пол- ного погашения кредита. Такая схема еще называется «строительная ипотека», так как кредит предоставляется в виде квартиры, а не в виде денег.

Возникновение девелоперских структур и наработка ими навыков застроенного менеджмента, безусловно, стимулировали развитие рынка жилых новостроек в России. Вместе с тем было бы неоправданным оптимизмом утверждать, что современный российский девелопмент удовлетворяет требованиям эффективного жилищного рынка. Застроенный бизнес - слабый, не имеющий отчетливо выраженной специализации и адресной законодательной поддержки, разнородный по организационным признакам и юридическому статусу - пока не находит адекватных форм самоорганизации.

Некоммерческие застройщики по-прежнему занимают большую долю нового строительства. Мотивы их довольно разнообразны: строительство социального и льготного жилья (местные власти, организации для своих работников), самопомощь (ЖСК и ТСЖ), индивидуальное строительство. Они управляют разовыми жилищными проектами, создавая в некотором смысле конкуренцию профессионалам.

Рынок жилищных услуг. В странах с устойчивым экономическим развитием в послевоенные годы сложились институциональные предпосылки для владения и пользования жильем в качестве равноценных альтернатив: высокий уровень доходов населения, избыток жилых единиц и государственные гарантии, защищающие права квартиросъемщиков создали надежный факторный щит против рисков жилищного найма.

Совершенно иная ситуация существует на российском формирующемся рынке жилищных услуг. Аренда жилья на коммерческой основе рассматривается большинством российских потребителей в качестве временного решения жилищной проблемы. Развитие рынка сдерживается рядом обстоятельств: общим дефицитом свободных жилищ, высоким уровнем квартплаты в сравнении с доходами населения и квартплатой в государственном секторе, отсутствием крупного домовладения и профессионального менеджмента на рынке жилищных услуг, низким качеством услуг, нейтральной позицией государства по от- ношению к этому сектору, слабой правовой защищенностью интересов партнеров, теневым характером жилищного бизнеса.

Рынок жилищных услуг вырос из нелегального рынка, устойчиво существовавшего в период директивной экономики. За период реформ произошла его частичная либерализация, но большая часть партнеров жилищного найма не заинтересована в налогообложении и имеют возможность его избежать.

Спрос на рынке жилищных услуг всех крупных городов превышает предложение. Его традиционными субъектами являются иногородние студенты, молодые брачные пары и представители бизнеса. Поэтому активность рынка во многом определяется наличием в городе стационарных вузов и числом студентов в них. Наибольшим спросом пользуются, с одной стороны - комфортабельные элитные квартиры (в столичных городах), с другой - квартиры низкого качества. Квартир с высоким уровнем жилищных услуг на российском рынке довольно мало, они предоставляются в столичных городах определенным категориям иностранцев. Низкая культура поддержания жилища квартиросъемщиками и препятствует улучшению качества обслуживания.

Посредническая инфраструктура рынка жилья. Риэлтерская деятельность. С развитием оборота жилья вокруг собственников жилой недвижимости начинает формироваться посредническая инфраструктура: активно создаются брокерские фирмы, специализирующиеся на сделках с жилой недвижимостью. Некоторые агентства по жилищной недвижимости образовались на базе прежних государственных бюро по обмену жилплощади, другие были созданы как новые частные компании, возникла индивидуальная риэлтерская деятельность.

Формирование рынка вторичного жилья проходило в условиях высокой прибыльности посреднических операций с квартирами. Например, в Москве в 1991-1993 годах валютная доходность вложений в двухкомнатную «хрущевку» могла достигать 40 процентов годовых [66]. Такое положение способствовало активному вовлечению в риэлтерство коммерческих структур, занимавшихся относительно несложными операциями с жильем. Постепенно на рынке начали функционировать крупные (со штатом 40 и более сотрудников) компании, на их долю в 1997г. приходилось около 70 процентов всех совершаемых сделок. К 1997-1998г.г. процесс создания новых риэлтерских структур ощутимо замедлился, наступила стадия стабилизации.

Важной особенностью позднего периода становится отраслевая диверсификация фирм. Например, ни одна из 22 фирм, входивших в 1999году в Московскую ассоциацию риэлтеров не являлась чисто риэлтерской: они активно занимались такими видами деятельности как девелопмент, ипотека, оценка недвижимости, юридические консультации и т.д. Это существенно повысило рыночную устойчивость агентств.

В 1992 году была основана Российская гильдия риэлтеров (РГР) как объединение частных агентств недвижимости или их городских ассоциаций. Деятельность гильдии оказала организующее воздействие на российский риэлтерский бизнес и рынок жилья в целом. Свою стратегическую цель РГР определяет как осуществление негосударственного общественного регулирования рынка недвижимости для повышения его эффективности. К 1998г. РГР объединяла в своих рядах свыше пятисот первичных агентств недвижимости. Кроме общероссийской организации существует широкая сеть региональных гильдий, ассоциаций, союзов, палат и т.д.

Впервые виды деятельности, относящиеся к риэлтерской, были определены проектом закона «О риэлтерской деятельности», принятым Государственной думой в первом чтении (1998г.).

Оценочная деятельность на рынке жилья. С середины 1992года стал формироваться рынок оценочных услуг. Потребность в независимой оценке объектов недвижимости возникла только с появлением частных собственников, заинтересованных в получении информации о рыночной стоимости объектов купли-продажи, залога и кредитования, Российское общество оценщиков (РОО)- профессиональная общественная организация, объединяющая к 1998г. 2 500 специалистов в области оценки со всех регионов. В структуре РОО - 75 региональных отделений.

До 1998года развитие рынка оценочных услуг сдерживалось из-за отсутствия законодательных, нормативных и методических документов. Принятие закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» создало предпосылки для успешного функционирования рынка.

Частная оценочная деятельность до последнего времени не играла большой роли для жилищного сегмента рынка недвижимости. Обычная сделка купли-продажи, не сопряженная с системой ипотечного кредитования довольно редко сопровождается необходимостью профессиональной оценки, если только речь не идет об уникальных объектах. В соответствии с законом «Об ипотеке» (п.4. ст.9), оценка предметов ипотеки по поручению сторон должна производиться независимой профессиональной организацией. Поэтому именно с развитием систем ипотечного кредитования связывают оживление оценочного бизнеса на рынке жилья.

Финансовая инфраструктура рынка жилья. Одна из особенностей переходного периода состоит в том, что незавершенность законодательной базы и экономическая нестабильность не позволяют использовать развитые формы финансовых технологий для строительства или приобретения жилья. Несмотря на это, партнерство с банком открыло определенные возможности активизации жилищного рынка. Российские банки апробировали в его среде новые технологии, выступая в роли: аккумулятора средств населения на жилищных накопительных счетах; гаранта при организации рынка жилищных ценных бумаг; кредитодателя при организации ипотечных схем.

Жилищные накопительные счета - один из способов привлечения банковских средств для предоставления жилищных кредитов и финансирования жилищного строительства. Сумма накоплений устанавливается в процентах от цены квартиры. На внесенные средства начисляются годовые проценты, оговаривается срок накопления, сумма кредита ограничивается стоимостью залога. Привлеченные средства направляются банком на финансирование жилищного строительства. Одним из первых в 1994г. возможность открытия таких счетов для своих акционеров предоставил Ипотечный акционерный банк г.Москвы, определенный опыт имеют Сбербанк России, банк «СБС-Агро». Но при отсутствии государственной поддержки жилищных накоплений и недоверии к банковским институтам эта форма не получила распространения.

Проблемы переходной экономики подтолкнули участников рынка к образованию своеобразных строительно-финансовых альянсов, в рамках которых разрабатываются технологии финансирования жилищных проектов и приобретения жилья. Примеры подобных тандемов подробно описаны в литературе. Так, например, схема «строительная ипотека на основе накопительных счетов» использовалась Московским филиалом Сбербанка РФ в рамках альянса со строительной компанией «МИКС»[66]; схема «квартира под залог квартиры» -еще более простой инструментарий деятельности Самарской инвестиционно-строительной компании «Сфинкс» в партнерстве с Волго-Камским банком [58]. В 1994-1995г.г. распространенной формой финансирования объектов жилищного строительства становится использование девелоперами в связке с банком-гарантом механизма жилищных ценных бумаг. Впервые эта схема была применена Поволжской финансово-строительной компанией (ПФСК) в г. Самаре в союзе с АвтоВАЗбанком.

Ипотека, как метод жилищного инвестирования, была апробирована банками в 90-е годы, накоплен теоретический и практический опыт в сфере кредитования под залог недвижимости: по экспертным оценкам за период реформ ведущими банками было выполнено около 50 пилотных проектов ипотечного кредитования. Но, несмотря на то, что ипотечный кредит содержит в себе огромный потенциал экономического развития, становления ипотечного рынка в России не произошло. Законодательные предпосылки его формирования создались лишь с принятием в 1998г. федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». До кризиса 1998 года жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России [29]. В их числе: банк «СБС-Агро», Мосбизнесбанк, «МЕНАТЕП», Инкомбанк и другие. После кризиса многие из них приостановили свою деятельность, предоставляя кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте - долларах США под 27-30% годо- вых, срок их не превышал 2-3 лет. Чрезмерные ипотечные ставки объясняются рядом обстоятельств, вызывающих банковские риски, в их числе: отсутствие долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов; недостаточная правовая защищенность кредиторов в обеспечении возврата кредитов: судебной практикой не отработан механизм реализации заложенного жилья; невысокий уровень доходов населения. В целом долгосрочное ипотечное кредитование еще не стало стабильным бизнесом для российских коммерческих банков.

Общественная инфраструктура рынка жилья. Жилищный рынок России до сих пор не испытывает на себе организованного влияния общественных движений. Появившиеся в 90-е годы новые для России жилищные объединения носили единичный и крайне неустойчивый характер. Их деятельность была направлена на отстаиванье групповых интересов в социальном поле жилищной системы и лишь в отдельных проявлениях касалась рыночных инициатив.

Наиболее активным и изученным в этом отношении городом является Москва. Там были созданы разнообразные по формам и задачам общественные структуры: комитеты общественного самоуправления (КОС), домкомы, жилищные товарищества, профсоюзы жилищных вкладчиков. Основные действия жилищных движений, отчасти организующие рыночные процессы или меняющие их направленность сводились к двум моментам: отстаивание прав на приватизацию жилья и требования контроля за деятельностью инвестиционно-строительных компаний, осуществляющих привлечение частных вкладов населения. Наиболее яркой иллюстрацией положительной жилищной инициативы до сих пор остается деятельность профсоюза дольщиков «Москвичи» в рамках известной программы «Комбиинвест».

Для создания иных жилищных движений, традиционных на Западе, в России не сложились предпосылки. Арендаторы частного жилфонда крайне малочисленны; формирование слоя собственников в многоквартирных домах с частичной приватизацией квартир также не способствует их объединению.

Информационные технологии российского рынка жилья. Российский рынок жилья использует разнообразные способы доведения информации о состоя- нии его параметров до заинтересованных субъектов. Широко распространены традиционные каналы маркетинговых коммуникаций: массовые и специализированные печатные издания, средства теле- и радиовещания, наружные стенды и плакаты, архитектурно-строительные выставки макетов и т.д.

Становление жилищного рынка в России совпало по времени с динамичным развитием средств электронных коммуникаций и бурным ростом международной сети «Интернет». Новые компьютерные технологии были сразу востребованы риэлтерскими структурами. В настоящее время в России существует более 30 серверов, размещающих информацию о недвижимости. Информация о рынке жилья, размещаемая на страницах Web - серверов делится на четыре типа: 1) базы данных, содержащие конкретные предложения по продаже жилья с указанием стандартных характеристик; 2) аналитическая информация о состоянии городских жилищных рынков, поставляемая общественными объединениями риэлтеров; 3) научно-исследовательские разработки; 4) отдельные законодательные акты, В целом ни одно из формирующихся направлений не носит системного характера: региональные базы данных фрагментарны, обновление их не регулярно, возможности компьютерных технологий используются в чрезвычайно малой степени.

В настоящее время при участии РГР предпринимается попытка создания Российской мультилистинговой системы (РМЛС) и формирования на территории России единого информационного пространства для всех его участников.

Риски на рынке жилья. Рыночные риски можно классифицировать по различным признакам: субъектов спроса и субъектов предложения; непреднамеренных действий и недобросовестности партнерства; отдельных видов операций с недвижимостью: инвестиционный, коммерческий - жилищного оборота или найма. Рисковая проблематика рынка жилья в период его становления отчетливо разделена на два направления - инвестиционно-коммерческие риски и криминальные риски. Становление рынка жилья происходило в обществе, утратившем размеренный ритм жизни, экономические, а отчасти и нравственные ориентиры. Наряду с неопытностью начинающих предпринимателей от- дельные его участники имели склонность к авантюризму и мошенничеству, это формировало рыночную среду с повышенным рисковым фоном.

Риски недобросовестного партнерства проявились в создании целой серии инвестиционно-строительных «пирамид», пополнивших ряды обманутых вкладчиков. В их числе, например, ЗЛО «Юнисстрой», 430 дольщиков которого утратили свои вклады, не получив обещанных квартир. Компания «Мосжилст-рой» исчезла, собрав в 1997 году с частных лиц около 12 млн. долларов.

В сфере оборота готового жилья риски недобросовестности приобрели такие масштабы, что для общества стала очевидной ее криминализация. В 1998 году кризис на санкт-петербургском рынке недвижимости был вызван развалом крупнейшей риэлтерской фирмы города ИФГ «Дом Плюс», чьи финансовые потери при «прокручивании» денег клиентов послужили причиной банкротства. После этого петербургские агентства объявили о создании неофициального фонда страхования сделок за счет средств ликвидного имущества.

Типология городских рынков жилья. В силу неравномерного развития и различной социальной привлекательности территорий формирование рыночных систем в российских городах происходило по-разному. На основе обобщения результатов существующих исследований и собственных наблюдений предлагаем типологию рынков жилья современных российских городов, в основу которой положен критерий рыночной активности (таблица 2).

Типология городских рынков жилья

Таблица 2

Данные о конъюнктуре и активности локальных рынков позволяют условно выделить три типа рынков, которые различаются по уровню развития; активные, умеренные и пассивные. Активный рынок жилья отражает наивысшую точку развития в отечественной рыночной организации жилищной сферы. Он формируется, как правило, в крупных административных и промышленных центрах. Внешними признаками активного состояния рынка является развитие всех его сегментов, в том числе и наиболее уязвимого к инвестиционной ситуации в регионе - первичного. Пассивные рынки представляют наименее изученную область в силу слабого информационного доступа к сведениям об их параметрах. Сложившийся тип рынка определяет возможности социально-экономического регулирования его параметров на современном этапе.

Проблемы становления российского рынка жилья в 90-е годы обусловили обстоятельства, сопутствующие его развитию: формирование рынка не по законам экономической эволюции, а по инициативе реформаторов; неустойчивый инфляционный режим, пониженный потенциал накопления домохозяйств, предприятий и государства; исторически сложившийся дефицит жилья; неопределенность земельного законодательства и различия в его реализации по регионам; отсутствие крупного домовладения; асимметрия в социально-экономическом развитии городов.

Опираясь на системные представления о развитом рынке жилья, определим приоритетные проблемы его формирования в России: фрагментарное и неустойчивое возникновение подсистемы «первичный рынок», неполнота выполняемых ею воспроизводственных функций; существование подсистемы «арендный рынок» вне правового поля; отсутствие в ней профессиональных субъектов предложения, низкое качество ус- луг; как следствие - слабое проявление традиционной взаимосвязи между рынками жилищного капитала и жилищных услуг; отсутствие подсистемы «финансовая инфраструктура», неразвитость механизмов распределения финансовой нагрузки потребителей (например, ипотеки), влекущая за собой высокую эластичность спроса на жилье по цене; запаздывающее формирование правовой среды и соответствующей юридической практики; чрезмерно высокие рисковые нагрузки; несформированность общественной инфраструктуры рынка жилья из-за отсутствия национальных традиций жилищных организаций; ограниченный инструментарий социально-экономического регулирования рынка жилья, особенно в части стимулирования спроса.

Системный взгляд на рынок жилья и понимание национальных особенностей его становления и развития позволяют предложить методическую программу исследования рыночных процессов в городе, адаптированную к условиям переходного периода.

Исходные теоретические предпосылки анализа местного рынка жилья

В современном мире экономических отношений жилье выступает в различных качествах: - как товар, обладающий двумя его традиционными свойствами - потребительной и меновой стоимостью; - как капитальное благо в вещной форме, способное производить жилищные услуги, сохраняя или приумножая тем самым заключенную в нем стоимость; жилищные услуги в этом случае сами выступают в качестве товара; - как объект инвестирования в новый вещный капитал; - как объект содержания и обслуживания; - как объект ипотеки, страхования, оценки, налогообложения и т.д. - как социальное благо, перераспределяемое государством в пользу малоимущих слоев населения; -как часть социальной инфраструктуры города, создающая положительные или отрицательные внешние эффекты (экстерналии).

Каждый из перечисленных функциональных аспектов индуцирует социально-экономические отношения определенного типа, которые в теории экономических и правовых исследований иногда называют жилищными отношениями. Совокупность и взаимосвязь жилищных отношений, обусловленных определенными институциональными и территориальными границами, образует жилищную экономику города. Объект нашего непосредственного исследования - местный рынок жилья - интегрирован в жилищную экономику города.

В современной литературе, посвященной жилищным исследованиям, не сложилось единой интерпретации понятия «рынок жилья». Ряд зарубежных экономистов либо вовсе отказывается от его определения, оперируя более общими терминами («жилищная экономика», «жилищный сектор», «жилищная система»), либо уточняют содержание в зависимости от целей исследования. Обзор специальной литературы позволяет установить зоны методологической неопределенности, или альтернативности в понимании данного экономического явления:

- вопрос товарной структуры рынка сводится к разночтениям в том, относить ли к рынку жилья сферу спроса и предложения по поводу инвестирования в строительство нового жилья; некогда дискуссионный вопрос о корректности включения в него рынка жилищных услуг в настоящее время большинством экономистов решается утвердительно;

- вопрос собственно-жилищного или жилищно-земелъного подхода заключается в определении рынка, как оборота жилья, отдельного от рынка земли : или в виде единого рынка жилой недвижимости; й

- вопрос о собственно рыночном пли социально-рыночном состоит в узкой і или широкой трактовке рынка жилья; в последнем случае рынок рассматривается в качестве социально-экономической системы.

Так, авторы американского издания «Жилищная экономика» под редакцией I Г.Поляковского (М, 1996) в определении жилищного рынка опираются на его структуру по праву собственности на товар: «Рынок жилья представляет собой 11 как бы два рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг»(С7).

Немецкий экономист Б.Гуттинг [ПО] рассматривает рабочую модель жилищного рынка, где организующим звеном рыночных отношений выступают лендлорды (застройщики), предъявляющие спрос на ресурсы лендоверов (зем-левладельцев), строителей, финансистов и предлагающие жилищные услуги домохозяйствам. Тем самым рынок сведен к рынку жилищных услуг, а рынок , собственности исключается из сферы исследования.

Методологически проблемное отношение к определению рынка жилья высказывает М.Хубертс в своей работе «Рынок жилья и жилищная политика: теоретические анализы и эмпирическая проверка на примере ФРГ 1980-1989» (Wohmmgsmarkt und Wohnungspolitik, 1992). Автор выражает сомнение по по воду того, можно ли вести речь о едином рыночном пространстве при столь существенных различиях в экономической природе товара на различных сегментах этого рынка: «Даже если вынести за скобки региональные и качественные отличия, все равно останутся три различных сегмента рынка, которые очень часто объединяются под общее понятие "рынок жилья". Так, существует рынок, на котором есть спрос и предложение товара (Konsumgut) в форме пользования жильем; на втором рынке предметом спроса и предложения выступает имеющийся капитал (Sachkapital) в вещной форме; и, наконец, на третьем происходит производство нового капитала» (С.5). Данный подход к отбору рыночных областей - по форме участия в обороте - на наш взгляд, наиболее полно отражает реалии рыночных отношений в жилищной сфере.

В отличие от зарубежных, большинство отечественных исследований носят jj научно-практический характер, что отразилось на определениях базового понятия. Например, научный коллектив корпорации «Жилищная инициатива» [50], И предупреждая о «комплексной трактовке» понятия, представляет рынок жилья щ «...как систему составляющих рынка жилищных инвестиций, рынка строительных материалов, рынка земельных участков под застройку, рынка подрядных И работ и лишь в замыкающей части - рынка готового жилья, как товара»(С2). I Думается, столь широкий «захват» рыночной территории, включающий рынки 1 факторов строительного производства и строительного подряда не обоснован. Рынок жилищных услуг не попадает в сферу научных интересов авторов.

И.Елисеева,Т.Кадибур [61], предлагают наиболее традиционное для российской экономической науки описание состава рынка жилья по признаку кратности участия в обороте: «Различают первичный и вторичный рынки жилья. На первичном рынке в обороте находятся только что построенные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома прежде уже заселенные; здесь выделяются два подрынка жилья: арендного и собственного» (С.205).

Определим свое отношение к дискуссионным вопросам товарной структуры рынка. Критерием для объединения рыночных областей при определении понятия «рынок жилья» естественно считать условие - способность объекта рыночных отношений так или иначе удовлетворять потребность в жилищном благе в результате обмена. Для лучшего понимания этого вопроса на рис Л рассмотрены варианты жилищных решений потребителя в условиях современной организации жилищной экономики: самостоятельное строительство жилья, самостоятельная организация застройки, инвестирование в строительство жилья, покупка законченного строительством нового жилья, аренда жилья у частного владельца, покупка старого жилья, наем муниципального жилья.

Местный рынок жилья как системный объект

Умозрительное выделение изучаемого рыночного объекта с позиций системного подхода позволит нам рассмотреть его с учетом полноты и сложности внутреннего строения, целостности, взаимодействия составляющих элементов и их связей со средой. В дальнейшем создание системной композиции должно послужить целям формирования комплексной методики исследования рынка жилья, подчиненной внутренней логике его экономической природы.

Функциональную структуру жилищной системы можно представить в виде трех основных подсистем: «Поддержание», «Обмен» и «Строительство». Она выражает традиционные задачи жилищной экономики: 1)обеспечить содержание существующего жилья, 2) организовать процессы обмена жилыми единицами, позволяющие оптимизировать жилищные условия домохозяйств на разных фазах жизненного цикла; 3) мобилизовать ресурсы общества для воспроизводства жилья. Функциональная структура не зависит от выбора социально-экономической модели общества (например, плановой или рыночной), она обусловлена эволюционно индустриальной эпохой, определяющей общий уклад жилищного хозяйства города. В отечественной системе отраслевого деления функциональные результаты формируются в трех отраслях: строительстве, сфере операций с недвижимостью и жилищно-коммунальном хозяйстве.

Институциональная структура раскрывает иной срез жилищных отношений - соотношение рыночного и социального механизмов в реализации вышеуказанных функций. Сфера социальной поддержки находится преимущественно в ведении муниципальных властей, поэтому систему «жилищная экономика» предлагается описать при помощи двух подсистем: «рыночный сектор» и «муниципальный сектор». Зона наложения полей этих подсистем означает сферу регулирования рынка со стороны муниципальных органов.

Матричный подход к структурированию жилищной экономики города позволяет увидеть место, занимаемое в ней рынком жилья - это область функциональной подсистемы «обмен», расположенная в рыночном секторе. Здесь система проявляет способность удовлетворять жилищные потребности домохозяйств в процессе обмена денег на жилищные блага.

Целостность обрисованной нами жилищной системы проявляется в том, что совместное функционирование всех подсистем, как функционального, так и институционального плана, создает определенное качество жилищной среды, которое выражается не только параметрами жилищной обеспеченности, ком фортности, мобильности, но и социальных гарантий доступности жилья для разных категорий населения.

Местный рынок жилья как системный объект. Системное описание местного рынка жилья опирается на наиболее общие, универсальные его свойства, которые мало зависят от национальной модели или местной факторной композиции, но обусловлены характеристиками самого товара «жилье». Определим признаки, отличающие жилищный рынок от несистемных объектов - целедо-стижение, функциональность, структурность и целостность, адаптивность, возможность оценки эффективности.

Цель системы «местный рынок жилья» (основной системообразующий фактор) состоит в согласовании, гармонизации экономических интересов субъектов платежеспособного спроса на жилье и его коммерческого предложения посредством механизмов конкуренции и цен. При этом важно обратить внимание на качественную определенность цели. С точки зрения отдельных субъектов рынка целью является получение выгоды в той или иной форме, для рынка жилья в целом - примирение в границах системы разнонаправленных интересов его участников. А включенность рынка в жилищную экономику города способствует достижению социально-экономической цели - улучшению жилищных условий домохозяйств.

Выход. Результат функционирования системы предстает на выходе в виде совершенных сделок купли-продажи, инвестирования, жилищного найма. Он исчислим количественно и может быть подвержен относительным оценкам.

Вход. На входе в систему задаются ресурсы, вовлекаемые ею в процесс рыночного обращения из внешней среды - людские, финансовые, товарные, материальные, капитальные. Это совокупность намерений субъектов и потенциальных возможностей их осуществления.

Не все ресурсы, задействованные участниками в рыночных технологиях, получат отдачу: усилия некоторых субъектов рынка окажутся бесполезными в сложившемся конъюнктурном формате, часть ресурсов будет утрачена, другая не востребована. Поэтому неравновесная рыночная система, стремясь к макси мизации выходных параметров, в реальности не всегда может обеспечить их максимум. Сопоставление выходных и входных параметров (результата и затрат) является основой оценки эффективности системы.

Благоприятное сочетание внешних факторов и высокий уровень организации самой рыночной системы способствуют активизации притока ресурсов. Объем входных ресурсов обусловлен состояние факторов, при рассмотрении которых представляется наиболее важным учесть следующие: макро-, мезо- и микроуровня, объективные и субъективные, формирующие спрос и определяющие потенциал предложения, управляемые и неуправляемые.

Функции. Система, как известно, проявляет при взаимодействии с внешней средой определенные свойства. Такими функциями для рынка традиционно являются: информационная, правовая, конкурентообразующая, посредническая и ценообразующая.

Информационное пространство рынка ситуационно ориентирует потенциальных потребителей и производителей (владельцев) жилья, трансформируя их осознанные экономические интересы в отношения спроса и предложения. Правовое пространство удерживает поведение участников в пределах заданный ограничений.

Рынок сводит покупателя и продавца, склоняя их к компромиссу потребительских и производственных (или имущественных) интересов. Совокупность ресурсов которая направляется при этом на обслуживание актов обмена и защиты правомочий собственности, принимает форму трансакциониых издер-жек(ТАИ). Риски на рынке жилья характеризуют определенное качество системы - ее надежность или, напротив, подверженность системоразрушающим факторам, влекущему финансовые или имущественные потери.

Разработка методики изучения местного рынка жилья

Предлагаемая методика содержит традиционные элементы исследовательского процесса: краткое описание концепции жилищного исследования - принципиальных подходов и взглядов на сущность и структуру рыночного объекта, определение целей и задач его изучения; формирование системы параметров, позволяющих описать состояние рынка; определение круга необходимой информации, способов ее получения и обработки; выбор методов анализа полученной информации; установление последовательности аналитических действий, порядок оформления результатов исследований.

Методическая программа изучения рынка жилья базируются на теоретических воззрениях автора. В основу ее положены следующие представления об объекте и важнейших аспектах его исследования:

- рынок жилья рассматривается нами как локальная экономическая система, образованная совокупностью трех рыночных областей (сегментов), выделенных по источникам товарного предложения: первичный рынок, вторичный рынок и рынок жилищных услуг; с функциональной точки зрения анализ рынка предполагает выделение подсистем спроса, предложения, саморегулирования (инфраструктура) и регулирования (муниципалитет);

- методика сориентирована на выявление закономерностей, особенностей и проблемных сторон функционирования городского рынка жилья в период незавершенности процессов его формирования;

- исследование предусматривает оценочное отношение к результатам функционирования рынка; для этого предложена система показателей, характеризующих эффективность рыночного механизма;

- учитывая социальную значимость жилья, рыночные параметры дополнены показателями нормативной оценки жилищной системы города в целом.

Конъюнктура социальной привлекательности городов Хакасии. Городские поселения Хакасии отличает ряд общих черт, влияющих так или иначе, на жилищную ситуацию: сравнительно молодой возраст (до 70 лет); значительная удаленность от центральных регионов страны; относительно низкий уровень урбанизации; пониженная обеспеченность объектами социальной инфраструктуры; сред неэтажная и низкоплотная жилая застройка; слабая архитектурная выразительность жилых комплексов.

Поскольку жилье представляет собой недвижимость, важным фактором состояния рынка является сравнительная социальная привлекательность населенного пункта относительно других поселений. Статистические данные по Хакасии свидетельствуют о том, что большая часть миграционных потоков циркулирует внутри региона - более 70% всех переселенческих инициатив. Поэтому представляется важным обзорно рассмотреть конъюнктуру социального качества городов, расположенных на территории региона. Критерием социального рейтинга являются цены на жилье.

1) Абакан (169 тысчел) закономерным образом лидирует в рейтинге городов Хакасии. Экономика города, уступающая Саяногорску по масштабности хозяйственных объектов, отличается устойчивостью в силу отраслевого разнообразия. Значительный отрыв в развитии социальной инфраструктуры и умеренно неблагоприятные экологические параметры выигрышно определяют расселенческое поведение домохозяйств,

2) Саяногорск (55тыс. чел) является безусловным экономическим лидером среди городов Хакасии благодаря ориентации на устойчивые отрасли промышленности: электроэнергетику и цветную металлургию (СШ ГЭС, СААЗ). В то же время здесь зарегистрирован довольно высокий уровень официальной безработицы. Будучи источником относительно высоких доходов, город не является безусловным местом их приложения: многие саяногорцы предпочитают покупать жилье в Абакане. Экологи фиксируют здесь самое неблагополучное состояние природной среды.

3) Абаза (19 тыс. чел). Зависимость малого города от градообразующего предприятия - Абазинского рудника - в целом положительно сказывается на его социально-экономическом развитии. Природно-ландшафтные достоинства города выгодно отличают его от других городских поселений Хакасии.

4) Чериогорск (В1тыс чел). Второй по величине город Хакасии за период реформ стремительно утратил позиции промышленного лидера. Его градообразующие предприятия - крупнейший текстильный комбинат «СиТекс», фабрика ПОШ и угледобывающие компании - оказались в числе отраслей, переживающих системный кризис. Дефицит городского бюджета более 60%. В результате по кругу региональных городов Черногорск занимает предпоследнее место.

5) Сорск (16 тыс. чел.) является аутсайдером рейтинга социальной привлекательности. Чрезвычайно неблагоприятное сочетание всех факторов - экономических, социальных и экологических, удаленность от транспортных магистралей и малая численность привели к депрессивному состоянию всей городской среды, в том числе и жилищной экономики.

Состояние социально-экономического регулирования местных рынков жилья в России

Рынок жилья в развитых экономических системах представляет собой одну из самых регулируемых областей хозяйственных отношений. В определении основных целей жилищной политики за последние годы ученым развитых стран удалось достичь относительного консенсуса. Так, считается бесспорным, что к задачам современной жилищной политики относятся: 1) поддержание высокого уровня предложения жилья высокого качества; 2) обеспечение возможности приобретения жилья в собственность; 3) забота о социальной подстраховке незащищенных категорий населения.

Одной из проблем практической экономики жилища является распределение функций государственного воздействия на эту сферу по территориально-административным уровням управления. В целом наблюдается закономерность: чем благополучнее экономика страны, тем выше уровень централизации функций государственного жилищного менеджмента, тем ровнее распределяется финансовая поддержка по регионам и городам.

Таким образом, сама по себе проблема нахождения оптимальных объемов и форм государственного вмешательства в жилищную сферу не является специфической для российских условий. Неординарность российской ситуации 90-х годов заключается преимущественно в следующих моментах.

Во-первых, становление рынка жилья, лишенное эволюционной предыстории, предполагало исключительную роль государственных структур, осуществляющих реформацию всей жилищной системы.

Во-вторых, в отличие от западных стран, жилищные проблемы которых сосредоточены в области совершенствования качественных параметров жилищных условий, в России существует абсолютный дефицит жилья. Поэтому клю чевой задачей государственного менеджмента было и остается стимулирование воспроизводственной подсистемы.

В-третьих, общесистемный кризис в стране подорвал экономические основы социального выравнивания жилищных условий территорий; поэтому влияние федеральных властей на местный рынок ограничено созданием рамочных условий правовой сферы, реальное регулирование осуществляется муниципальными органами в меру возможностей каждой территории.

Российский опыт первых лет жилищной реформы показал, что реализация концепции, разработанной центром, имела свои особенности в различных муниципальных образованиях. Эти своеобразия в значительной мере были обусловлены экономической устойчивостью территорий к процессам, разрушающим сложившуюся систему хозяйствования и профессионализмом местных органов власти.

Земельно-градостроительные аспекты регулирования. Земельное законодательство 90-х годов страдало разрозненностью, несогласованностью законов федерального и регионального уровней и общей правовой неопределенностью. Основу его составлял «Земельный кодекс РСФСР» 1991г., многократно пересмотренный, лишенный ряда основополагающих статей и оттого утративший статус концептуального документа.

Исходя из существующих правовых альтернатив, муниципальная жилищная политика в земельных вопросах проявлялась в выборе вариантов: форм землепользования для различных категорий владельцев или застройщиков жилья; зонирования территории города по градостроительной ценности; установления платы за землю под жилые здания и строящееся жилье; предоставления участков под жилищное строительство (аукционы, конкурсы, в порядке очереди); формы контроля за целевым использованием выделенных участков; градостроительных ограничений.

Проблемы земельных отношений в переходный период обусловлены, прежде всего, неизбежной и почти абсолютной зависимостью прав на земельные ресурсы от воли местных властей. Реальная практика землеотвода, порядок ко торой администрации устанавливают самостоятельно, в престижных городах была часто сопряжена с произволом чиновников и бюрократическими проволочками. Так, в начале 90-х годов процедура получения разрешения на застройку в Санкт-Петербурге требовала 80-90 официальных подписей [66]. В Москве на аукционах предлагались участки под застройку, для которых были определены тип проекта, площадь, этажность, назначение. Столь излишняя регламентация, безусловно, оказала сдерживающее воздействие на рыночные инициативы застройщиков.

Аукционы и конкурсы при землеотводе под жилую застройку проводились лишь в крупных городах, земли в периферийных населенных пунктах, как правило, предоставляются в аренду или пользование в порядке свободного распределения.

Инвестиционно-строительное регулирование — сфера наиболее активного воздействия местных властей на состояние рынка жилья. Поиск эффективных технологий жилищного инвестирования в условиях дефицита финансовых ресурсов становится важнейшей задачей жилищного менеджмента.

Муниципальные жилищные займы. Со временем основным участником схем жилищных ценных бумаг (сертификатов, облигаций) становится городская администрация, выступая эмитентом так называемого «жилищного займа». Он обладает более высокой степенью доверия населения, поскольку обеспечивается городским бюджетом и имуществом муниципалитета. Цена облигаций устанавливается на уровне стоимости строительства и индексируется с ее изменением.

За 1992 - 1995 годы было выпущено 114 муниципальных займов. Строительство жилья за счет жилищных займов происходило в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде» Архангельске, Костроме, Саратове, Ульяновске и других городах, Опыт реализации программ, основанных на жилищных займах, подробно описан в [66]. Он показал недостатки облигационной системы накопления средств: низкую доходность и ликвидность жилищных бумаг, ограниченные возможности выбора жилья. Главные направле ния усовершенствования облигационной системы виделись в снижении стоимости облигаций и увеличение сроков жилищного займа.

Материалы прессы [58,88]свидетельствуют о том, что муниципальные эксплуатирующие предприятия задают для коммерческих застройщиков такие технические условия, что затраты на устройство сетей могут составить 20-40% от стоимости жилищного проекта. Другой проблемой является чрезмерный административный контроль при вводе частного жилья. Например, в Нижнем Новгороде чтобы предъявить дом к сдаче Госкомиссии девелопер должен представить более пятидесяти различных справок и документов [58]. Эта практика привела к удорожанию строительства и стала серьезным сдерживающим фактором для развития девелоперского бизнеса к середине 90-х годов.

Похожие диссертации на Теоретические аспекты формирования рынка жилья на микроуровне

Рынок жилья и формирование социальной защиты населения Аксенов Алексей Александрович

Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в РоссииАдамян Карен Арсенович

Формирование и особенности функционирования рынка жильяГончаров, Кирилл Александрович

Теоретические и практические аспекты формирования валютного рынка в условиях переходной экономики (На прим. Респ. Таджикистан) Рашиди Манижэ Гусейновна

Теоретические аспекты формирования основ рынка информационных ресурсов в современной российской экономике Тайлакова Светлана Владиленовна

Социально-экономические аспекты формирования регионального фондового рынкаХрысева Анна Александровна

Региональные аспекты формирования и регулирования рынка труда Айгумов Айгум Джалалудинович

Социально-экономические аспекты формирования регионального фондового рынка Хрысёва Анна Александровна

Теоретические и методологические аспекты формирования и совершенствования агропродовольственного рынка в современных условияхЕнилина Светлана Александровна

Формирование фондового рынка в России: региональный аспект Беломытцева Ольга Святославовна