Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические основы исследования недвижимости в современных условиях 12
1.1. Эволюция категории «недвижимость» в системе экономических отношений 12
1.2. Сущность и специфика рынка недвижимости 27
1.3. Тенденции развития и становления рынка недвижимости 42
Глава 2. Качество недвижимости во взаимосвязи с элементами рыночного механизма 67
2.1. Экономические основы понятия «качество недвижимости» 68
2.2. Качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости 85
2.3. Методологические основы диагностики качества недвижимости 99
Заключение 115
Список использованной литературы 120
Приложения 135
- Эволюция категории «недвижимость» в системе экономических отношений
- Сущность и специфика рынка недвижимости
- Экономические основы понятия «качество недвижимости»
- Качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В процессе перехода от командно-административной системы к рыночным методам хозяйствования на арене российской экономики возникло целое множество относительно новых социально-экономических реальностей. В их числе особое место занимает рынок недвижимости с его особенностями, закономерностями, тенденциями и сложными проблемами развития, с которыми отечественная экономика в обозримом прошлом не сталкивалась.
В то же время считаем, что создание ускоренных условий развития рынка недвижимости является одним из главных направлений обеспечения экономического роста и решения задачи удвоения валового внутреннего продукта, поставленной Президентом России В.В. Путиным в ежегодном Послании Федеральному Собранию РФ на 2003 год. Это связано с тем, что недвижимость выступает в качестве основного компонента любой национальной экономики. Так, история становления и развития экономики передовых стран мира свидетельствует о том, что необходимым условием для успешного функционирования рыночной структуры является высокий уровень развития рынка недвижимости в масштабах всей национальной экономики. По данным мировой статистики на долю недвижимости приходится более половины мирового богатства. Без рынка недвижимости не могут и существовать, и развиваться такие рынки, как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и другие. Например, рыночное перераспределение квартир позволит улучшить использование жилого фонда, стимулировать расселение части населения, проживающего в коммунальных квартирах и, следовательно, решить многие социальные проблемы по стране в целом.
Вместе с тем, социальные проблемы в обустройстве населения не только сохраняются, но и усиливаются. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья. Также, в послеприватизационный период в городах возникла проблема ис пользования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению (для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д.), что не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер. При этом большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке «левых» долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.
В результате анализа спроса и предложения недвижимости возникла необходимость исследования следующих тенденций развития рынка недвижимости: превышение спроса над предложением в начальный период и его относительную стабилизацию в настоящее время (исключение составляет превышение предложения на первичном рынке недвижимости, где спрос отстает от предложения), обострение проблемы усиления изменчивости спроса и предложения по регионам; возрастание потребностей к динамичному развитию институтов рынка недвижимости и требований к научным исследованиям, связанным с увеличением качества строительства новых объектов недвижимости; возникновение новых проблем определения уровня качества недвижимого товара, информации и знания о нем в связи с развитием и формированием оценочной деятельности недвижимости.
Российский рынок недвижимости остро переживает все проблемы переходной экономики. На нем отразились многие ошибки проведения реформ, в том числе просчеты приватизации, связанные с нарушением ее сущности и соотношения темпов разгосударствления, демонополизации, несовершенством нормативно-правовой базы регулирования отношений в сфере недвижимости.
Разрыв между этими процессами во времени и в региональном пространстве привели к воспроизводству множественных негативных тенденций, в том числе, возникновению многочисленных частных монополий и на этой основе формированию олигархической структуры экономики.
Это во многом было обусловлено слабой разработанностью теоретических и методологических основ недвижимости в системе экономических отношений и форм их проявления в хозяйственной практике.
Таким образом, с переходом России к рыночной экономике начало возрождаться российский рынок недвижимости, это обстоятельство породило актуальную научную проблему выявления тенденций развития, теории и практики рынка недвижимости с учетом условий преобразования экономики, в связи с чем, перед отечественной наукой возникла настоятельная потребность в методологических исследованиях таких экономических категорий, как «недвижимость», «качество недвижимости» и их взаимосвязей с элементами рыночного механизма - спросом, предложением и конкурентоспособностью на рынке недвижимости.
Степень разработанности проблемы. Научному интересу автора в исследуемой проблеме способствовало то обстоятельство, что до настоящего времени недостаточно полно разработаны методологические основы исследования недвижимости как экономической категории и особенно ее взаимосвязи с элементами рыночного механизма.
Изучению проблем недвижимости посвящено немало работ зарубежных и отечественных ученых-экономистов. Наиболее значительный вклад, на наш взгляд, в исследование недвижимости внесли Л.Абалкин, И. Балабанов, А. Грязнова, Т. Игнатова, Ч. Акерсон, Л. Элвуд, Н. Колесов, В. Куликов, Д. Львов, В. Медведев, С. Максимов, А. Асаул, Ю. Ольсевич, В. Радаев, Ф. Рыбаков, В. Горемыкин, О. Доничев, Р. Нагаев, М. Федотова, В. Петров, Е. Тарасевич, Дж. Фридман, Н. Ордуэй, Ж. Дюпюи, Г.Гаррисон, Д.Купер, И.Джонсон, У.Шепкель, А.Ринг, Б.Бойс и другие [2, 10, 11, 14, 17, 27, 37, 38, 40, 44, 54, 55, 68, 73, 92, 94, 95, 102, 118, 121, 140, 145, 150, 153, 156, 161, 168, 169]. В большинстве указанных работах недвижимость рассматривается с позиции ее оценки, определения рыночной стоимости, а также как объект юридического права, не затрагивая методологические проблемы формирования и развития рынка недвижимости и как следствие этого, не достаточно рассмотрены фундаментальные процессы, происходящие в этой отрасли экономики.
Проблемы формирования и развития этой части рынка раскрыты в научных работах и диссертационных исследованиях таких авторов как Р.В. Бабенко, Т.В. Береговых, О.Э. Бессонова, Р. Страйк, Т. Кингсли, В.Ю. Субботина, И.Н. Шестака, И.А. Сергеевой, Е. Щербакова, Ю.А. Яковлева и других [13, 19, 20,42, 48, 52, 53, 57, 63, 64, 66, 70, 71, 75, 93, 108, 119, 138, 141, 147, 149, 155, 163, 177]. В указанных работах в основном проводятся исследования по проблемам оценки недвижимости, моделирования рынка недвижимости, налогообложения, инвестирования в жилищное строительство, механизмам функционирования риэлторских организаций на рынке недвижимости. Как видно, все они принадлежат прикладным аспектам недвижимости. За период 1995-2004 гг. (на взгляд автора, именно в этот период произошло основное становление отечественного рынка недвижимости) лишь незначительное число диссертаций [133, 157, 165] защищены по специальности 08.00.01. - Экономическая теория.
Вместе с тем, обзор литературных источников по экономической теории показал, что исследования проблем, связанных с качеством недвижимости практически отсутствует. Однако, на наш взгляд, следует отметить работу Ж. Дюпюи «О гражданских сооружениях» [29, 178]. Он, ссылаясь на работы Ж.-Б. Сэя и Мак-Куллоха, приводит примеры из сферы недвижимости, а именно гражданских сооружений и развивает понятие качества в неявном виде, сравнивая качества двух железных дорог.
Исследования качества товара в целом, в том числе и недвижимости, с точки зрения анализа относится к более трудным и актуальным задачам экономической теории. Это подтверждает Нобелевский лауреат Дж. Стиглер. По его мнению, «экономическая теория пока еще не нашла хорошего определения того, что есть качество, и эта неопределенность затрагивает все проблемы, куда входит понятие «качество» [29, 179].
Все это свидетельствует об актуальности темы, связанной с исследова нием тенденций развития рынка недвижимости в условиях преобразования экономики, имеющей большую теоретическую и практическую значимость для стабильного и устойчивого экономического роста России.
Предметом исследования диссертационной работы являются экономические категории «недвижимость» и «качество недвижимости» и выявление тенденций развития рынка недвижимости в системе экономических отношений.
Объектом исследования стали формы взаимосвязи и взаимодействия качества недвижимости с элементами рыночного механизма - спроса, предложения и конкурентоспособности, имеющие общезначимый характер в условиях преобразования экономики.
Рабочей гипотезой диссертационной работой является предположение о том, что рынок недвижимости является одной из существенных составляющих национальной трансформационной экономики и его развитие непосредственно связано с уровнем разработанности методологической базы, заключающейся:
во-первых, в достоверном толковании экономических категорий «недвижимость» и «качество» недвижимости, при этом недвижимость рассматривается как неоднородный и сильно взаимодействующий со средой товар;
во-вторых, в установлении новых форм взаимосвязей фактора качества недвижимости со спросом и предложением, способствующих углублению понимания экономических процессов и обеспечению качественной информацией экономических субъектов на рынке недвижимости.
Цель диссертационной работы состоит: во-первых, в формировании на системной основе понятийного аппарата экономической категории «недвижимость», во-вторых, обосновании форм взаимодействия ее с элементами рыночного механизма - спроса, предложения, качества и конкурентоспособности, в-третьих, в выработке методологических основ диагностики недвижимости и на базе этого реализации конкретных направлений по формированию и регулированию отношений недвижимости в экономике России.
Для реализации указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:
1) на основе историко-логического подхода исследовать эволюцию экономической категории «недвижимость»;
2) раскрыть сущность и специфику рынка недвижимости России;
3) выявить тенденции развития и становления рынка недвижимости в условиях преобразования экономики;
4) определить и обосновать экономические основы понятия «качество недвижимости»;
5) изучить качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости;
6) раскрыть методологические основы диагностики качества недвижимости.
Методологическую и теоретическую основу исследования составляют теории и концепции, представленные и обоснованные в произведениях классиков экономической теории (политэкономии) и работах современных российских и зарубежных авторов. Теоретические аспекты диссертационной работы реализуются автором посредством использования положений общей теории систем (системного подхода), исторического и логического методов исследования и применения системно-структурного подхода к рассмотрению социально-экономических процессов, а также методов микро- и макроэкономического анализа. Системный подход позволил автору представить причинно-следственную связь между категорией «недвижимость» с другими экономическими категориями.
Информационной базой исследования стали аналитические и статистические материалы Государственного комитета по статистике Российской Федерации и Республики Татарстан, фактологический и методический материалы, а также материалы Глобальной информационной сети Интернет. Использованы законодательные акты Российской Федерации в области регулирования отношений на рынке недвижимости.
Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:
- предложена новая авторская интерпретация экономической категории «недвижимость», которая базируется на проведенном анализе и развития содержательной сущности данного понятия с формулировкой нового его определения;
- дана новая формулировка определения экономической категории «качество недвижимости» с учетом ее неоднородности и влияния среды в результате чего установлены формы ее взаимодействия с такими категориями как «спрос», «предложение», «конкурентоспособность»;
- раскрыта специфика недвижимости как товара, заключающаяся в ограниченности спроса на него из-за пространственного характера его качества.
- установлено, что общеэкономическая основа потребительной стоимости и качества недвижимости состоит в том, что обе эти категории связаны с удовлетворением определенной потребности, а различие сводится к тому, что потребительная стоимость имеет отношение к удовлетворению заданной потребности через количество недвижимости, тогда как качество недвижимости относится к удовлетворению потребности через единицу недвижимости;
- предложен новый подход диагностики недвижимости, базирующийся на новой экономической трактовке понятия «качество» и использования меры сходства между параметрами качества объекта недвижимости и требованиями потребителей;
- выявлены основные тенденции развития и становления рынка недвижимости в условиях преобразования экономики, имеющие большое теоретическое и практическое значение, способствующее лучшему пониманию процессов, происходящих в сфере недвижимости.
Новые научные результаты, полученные лично автором в ходе диссертационного исследования, заключаются в следующем:
-систематизирована неоднородность рынка недвижимости по признакам неоднородности товаров, производителей и потребителей;
- предложено направление развития институциональной инфраструктуры
рынка недвижимости, связанное с последовательным воссозданием эффективных систем взаимодействия неоднородных участников рынка недвижимости. Показана необходимость такой инфраструктуры для повышения эффективности обеспечения качества в процессе производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости;
- выявлено и обосновано, что базой обеспечения качества недвижимости является взаимодействие экономических агентов на договорных основах производитель недвижимости - потребитель недвижимости, производитель недвижимости - производитель ресурсов, производитель недвижимости - государство.
- разработана новая концепция диагностики объектов недвижимости на основе теоретического обоснования экономического метода измерения качества;
- установлены устойчивые взаимные связи и закономерности изменения спроса и предложения недвижимого товара в зависимости от цены и качества.
Практическая значимость выводов и предложений обоснованных в диссертации, заключается в том, что полученные научные результаты способствуют углублению понимания тенденций развития экономических процессов, протекающих на рынке недвижимости и обеспечению достоверной и качественной информацией экономических субъектов и в возможности их использования:
1. Федеральными и региональными государственными органами при выработке политики в области рынка недвижимости.
2. Субъектами хозяйствования в диагностике и прогнозировании их конкурентоспособности.
3. В учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», s «Экономика недвижимости», «Отношения собственности», «Оценка не движимости», «Управление собственностью», а также специализированных курсов по проблемам недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации диссертационного исследования доложены, обсуждены и апробированы на всероссийских, республиканских, городских, межвузовских научно-практических конференциях и семинарах в г. г. Москва (2003, 2004 гг.), Санкт-Петербург (2003 г.), Екатеринбург (2003 г.), Казань (2001-2004 гг.).
Научные результаты и выводы диссертации нашли отражение в 9 опубликованных работах общим объемом 3,2 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка литературы, 3 приложений, 7 рисунков и 7 таблиц. Список литературы включает в себя 179 наименования.
Эволюция категории «недвижимость» в системе экономических отношений
Интеграция информации о недвижимости нас приводит непосредственно к исследованию эволюции категории «недвижимость» в системе экономических отношений. Отметим, что в настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта в системе правовых отношений нежели - экономических. Так, например, деление вещей на движимые и недвижимые уходит своими истоками к римскому праву. В основе такого деления лежали природные свойства вещей. В римском праве это различие основывалось на их физических свойствах: переносимости или непереносимости. Если какая-либо вещь логически представлялась недвижимой, то на нее распространялось понятие недвижимости [105].
С течением времени физические свойства вещей перестают выступать в качестве определяющих признаков недвижимости, постепенно выдвигаются их социально-экономические функции. На передний план начинает выступать натуральное хозяйство, связанное с земледелием. Земля начинает отождествляться с границами государства или его отдельными административными единицами. Так, например, в немецкой юридической терминологии до сих пор употребляется термин «земельные законы», что, по аналогии с российским законодательством, соответствует законам субъектов Российской Федерации.
Первые упоминания о недвижимости в России относятся к началу XVIII века. Считается, что сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введен указом Петра Ів1714г. в связи решением вопросов, связанных с регламентацией единонаследия [132]. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом. Указом отрицалось право свободного распоряжения имуществом и, согласно последнему, предписывались определенные формы правопреемства.
С появлением нового указа от 22 сентября 1782 года были практически отменены все запретительные меры в отношении недвижимого имущества -леса, принятые Петром I. Ни морское ведомство, ни любое другое казенное не имели права рубить деревья в частных лесах. Все частные леса поступали в полную собственность лесовладельцев. Фактически признавалось право распоряжения, и было законодательно закреплено право собственности на недвижимое имущество, т.е. то, что фактически существовало многие годы.
Введенная Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» категория «недвижимое имущество» прочно закрепилась в российском гражданском законодательстве вплоть до 1917 года.
С отменой частной собственности на землю и другие средства производства был введен запрет на куплю-продажу земельных участков. Во время господства коммунистической идеологии сам термин «недвижимое имущество» был практически исключен из профессионального оборота. Учет земельных участков происходил, как правило, в натуральной форме. С целью оперативного контроля и учета затрат в хозяйственной деятельности предприятий, деление вещей на движимое и недвижимое имущество было заменено на учет основных и оборотных фондов. Земельные участки, закрепленные за предприятиями и учреждениями, учитывались отдельно и исключительно в натуральных единицах.
Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости. В отечественной теории и практике существуют неоднозначные трактовки понятия «недвижимость». В своем исследовании ряд авторов исходили из следующего определения [38]: недвижимость - это те объекты, которые не подлежат перемещению без их физического разрушения.
Становление и развитие рыночных отношений во всех возможных сферах хозяйственной деятельности в обязательном порядке предполагает введение рыночных элементов и в область функционирования недвижимой собственности. Любой субъект рыночных отношений сможет свободно и эффективно выполнять свои функции, если у него будут условия для осуществления своей деятельности, среди которых одним из основных является территориальная обособленность и наличие удовлетворяющего объекта для возможности работы.
В истории экономической теории понятие «недвижимость» практически не изучалось, и основополагающим в аспекте данного исследования является понятие объект собственности. Однако наиболее близкими к нему по структуре являются экономические категории «земля» и «капитал». В проведенном исследовании показано, как подробный историко-экономический анализ некоторых свойств и характеристик этих категорий способствует исследованию понятия «недвижимое имущество» и раскрытию специфики его функционирования.
«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [97, С. 543.].
«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [132, С. 71.].
«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [65, С. 110-115.].
«Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [125, С. 268.].
Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано. В общем случае это -справедливо.
В известных работах термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости» используются как однолорядковые термины и применяются в зависимости от контекста.
Сущность и специфика рынка недвижимости
Из введенного нами понятия определения термина «недвижимость» следует, что недвижимость является более многогранным объектом изучения экономической науки, чем это видится в исследованиях известных авторов [11,14,38,55,105,140,168].
В связи с этим, на наш взгляд, необходимо более детальное исследование по определению сущности и специфики рынка недвижимости, вытекающие из определения экономической категории «недвижимость». На микро-экономическом уровне купля-продажа объектов недвижимости представляет собой оборот традиционного товарного рынка, где сделки осуществляются исходя из спроса и предложения, и на интенсивность оборота в значительной мере влияют субъективные предпочтения потребителей.
В то же время объекты недвижимой собственности являются предметом макроэкономического регулирования, поскольку многие обобщающие показатели, свидетельствующие об уровне развития всей национальной экономики относятся к сфере недвижимости (как, например, среднее количество жилплощади на душу населения или уровень развития производственных мощностей в том или ином регионе). Анализ и обобщение классификации видов недвижимости позволили нам выявить специфические критерии недвижимой собственности.
Как было сказано ранее, с экономической функцией недвижимости связаны такие категории, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные части недвижимости - принадлежности.
Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений, т.е. недвижимости. Исходя из вышеизложенного, специфическими характеристиками недвижимой собственности являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, долговечность, неоднородность, уникальная полезность, стационарность.
Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обусловливает деление рынка недвижимости на первичный и вторичный. Исходя из этого, вытекает и такая особенность функционирования рынка, что, будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения долгое время. Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов. Уникальная полезность и стационарность определяют чаще всего влияние на потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связанных с ним характеристик.
Одним из традиционных определений понятия «недвижимость» в настоящее время является: недвижимость - это земельные и другие естественные угодия, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, а также имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней [22].
Например, рынок недвижимости в словарях представляется как сегмент инвестиционного рынка, где покупаются объекты недвижимости, набор организационных, экономических и юридических механизмов, посредством которых передаются право на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены на недвижимость [174].
Другая трактовка представлена Дж. Фридманом и Н. Ордуэем: «рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [153].
Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих. «Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более половины мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неразработанностью методологии и из-за этого неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала [11].
В указанных определениях не отражена неоднородность структуры рынка недвижимости. Для формулировки для более объективной, на наш взгляд, необходимо проанализировать особенности и закономерности рынка недвижимости.
Экономические основы понятия «качество недвижимости»
Возникновение понятия «качество» уходит в далекое прошлое. Аристотель еще в III в. до н.э. дал трактовку качества как различия между предметами в рамках дифференциации по признаку «хороший-плохой». Философскую трактовку качества дал Гегель в XIX в., по его определению, качество есть, - в первую очередь, - тождественная с бытием определенность, так, что нечто перестает быть тем, что оно есть, когда оно теряет свое качество. Другими словами, понимание качества связано с объектом, охватывает его полностью и неотделимо от него, что связывает качество с бытием предмета.
А. Маршалл об изменении качества. В своих исследованиях спроса и предложения А. Маршалл столкнулся с проблемой качества. Он пишет: «Трудно также установить, что товары, о которых идет речь, всегда одинакового качества, .... Почти невозможно должным образом учитывать изменения в качестве многих видов изделий» [77].
В рассмотренных А. Маршаллом примерах, связанных с качеством, наталкивается на сложную проблему — проблему неоднородности товара по качеству. В дальнейшем в своем замечании «о статистике потребления» А. Маршалл указывает на распределение различных видов потребления между различными классами населения.
Он рассматривает спрос со стороны бедных «средних» и богатых. И предлагает соединить «фрагментарных законов спроса». По его мнению, тогда «можно рассчитывать найти подход к выявлению точного закона, отражающего резкое расхождение цен (иначе говоря, нельзя получить правильную кривую общего спроса на товар, сколько-нибудь сильно отклоняющуюся от действующей цены, пока мы не окажемся в состоянии соединить в ней отдельные кривые спроса различных классов общества)».
И в плане потребления А. Маршалл столкнулся с проблемой неоднородности. Еще отметим и то, что рассмотрение в отдельности каждого фактора, обладающего свойством неоднородности, вывести правильный закон спроса не удастся. Здесь необходимо найти взаимосвязи спроса со многими взаимосвязанными неоднородными факторами одновременно.
Мак-Куллох о качестве. Качество - это полезность товаров. Употребляется для выражения способности того или иного продукта удовлетворять наши потребности или отвечать нашим желаниям. Данное понятие было использовано для определения полезности такой недвижимости как железная дорога.
Ж.-Б. Сэй говорит: «полезность в политической экономии - это способность вещей служить тем или иным способом человеку. Самая бесполезная и даже самая неудобная вещь, каковой является судейская мантия имеет свою полезность, если ее применение достаточно для того, чтобы придать ей цену. Эта ценность есть мера полезности, какую данная вещь приносит, по мнению людей, мера удовлетворения, которое они извлекают из его потребления; они не стремятся потреблять эту полезность, если за ту же цену они могут получить другую, которая может дать им большее удовлетворение».
Таким образом, и Ж.-Б. Сэй и Мак-Куллох говорят об одном и том же, что качество может служить мерой удовлетворения потребностей.
Ж. Дюпюи. Ссылаясь на Ж.-Б. Сэя и Мак-Куллоха, Ж. Дюпюи, приводя примеры из сферы недвижимости, а именно гражданских сооружений, в том числе железных дорог, дальше развивает понятие качества [29, 178].
Он в неявном виде приводит сравнение качества двух железных дорог. «Полезность двух путей сообщений, несмотря на их одинаковую загруженность и одинаковые транспортные расходы может представлять огромную разницу.... Одна может быть очень полезной, а другая почти бесполезной. Действительно, одна железная дорога была построена вслед за грунтовой, плохо проложенной дорогой, к тому же более длинной, где передвижение было медленным и дорогостоящим. Другая железная дорого пролегает па раллельно пароходному движению и ее пассажиры выигрывают всего лишь несколько минут по сравнению с и так довольно коротким путем.
Таким образом, любое повышение тарифов приведет к тому, что вторая железная дорога потеряет пассажиров и покажет, что она представляет небольшую полезность, в то время как первая не потеряла бы ни одного пассажира, если ба прибегнуть к подобной же мере, т.е. повышению тарифа.
Недвижимым имуществом признаются по закону земли и всякие угодья, дом, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».
Этот весьма удачный пример наталкивает нас к мысли, что качество недвижимости имеет пространственный характер. Мы можем сказать, что в общем случае понятие «качество недвижимости» непосредственно связано с окружающей средой и зависит от нее. Все это будет нами использовано при расширении понятия «качество недвижимости».
Дж. Стиглер по поводу поиска сведений о качестве товара. По мнению Нобелевского лауреата Дж. Стиглера поиск сведений о качестве товара с точки зрения анализа относится к более трудным и актуальным экономическим проблемам «экономическая теория пока еще не нашла хорошего определения того, что есть качество, и эта неопределенность затрагивает все проблемы, куда входит понятие «качество» [29, С. 526-527].
М. Фридмен о преодолении неопределенности понятия «качество». Согласно Нобелевскому лауреату Мильтону Фридмену некоторые формы хозяйственной деятельности выступают главным образом как средство устранения неопределенности относительно качества. Например, универмаг может рассматриваться как учреждение, которое ищет товары высшего качества и гарантирует их хорошее качество. «Репутация - вот слово, которое означает надежность, качества, и репутация увеличивает (или сокращает) цену, поскольку она позволяет экономить на поиске. Здесь под поиском понимается явление определения «наилучшей» цены на основе опроса разных продавцов (или покупателей). Это изучение разброса цен. Разброс цен наблюдается по всеместно, даже для однородных товаров. Что касается разброса цен или какого-либо другого параметра товара и фактора - то это проявление или мера неосведомленности продавцов на данном рынке. Разброс цены, качества и других факторов представляет собой искаженный показатель неосведомленности, поскольку условия продажи представляют собой «хаос» и их учет осуществляется с определенной ошибкой. В этом плане универмаг или другая торговая организация может рассматриваться как учреждение, которое ищет товары «высшего» качества и гарантирует их хорошее качество при продаже.
Качество как доминантный фактор спроса, предложения и конкурентоспособности на рынке недвижимости
Автором в работе [83] показано, что в настоящее время огромное влияние уделяется исследованиям состояния и тенденций спроса и предложения на рынке недвижимости. И это вполне закономерно, так как от спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.
Существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы его развития является понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цена, доходы и тому подобное.
Наиболее ярким примером вышеизложенного, по-видимому, можно считать специфику формирования предложения на рынке недвижимости и его реакции на изменения в ценах на недвижимость.
Объект недвижимости - это результат взаимодействия земли, капитала и труда, причем два из них мобильны, а третий - неподвижен и ограничен. Эти свойства земли и рассматриваются в большинстве учебников по экономике недвижимости как фактор, определяющий невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее.
Величина фонда недвижимости может быть увеличена и при неизменной используемой площади земли - за счет увеличения этажности жилых зданий, или, иначе говоря, за счет замены фактора земли дополнительными вложениями капитала и труда в тот же участок земли.
При этом можно рассматривать весьма интересный теоретический и практический вопросы о выборе между разными вариантами решения одной и той же проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком в ситуации возрастания спроса на рынке недвижимости. Застройщик в этой ситуации должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным использованием уже имеющихся. Какие же факторы будут определять этот выбор? Понятно, что значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земли, но главное, чем должен руководствоваться застройщик, - цена земли и цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных порций земли оказывается более дорогим, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т.д., то резонным будет путь замещение земли капиталом, если нет - лучше двигаться по пути приобретения земли. Как видно, в основе того или иного решения лежит идея замещения, широко используемая в оценке недвижимости.
Однако проблема выбора на деле еще сложнее. Так, например, при выборе того или иного варианта следует иметь в виду и влияние того или иного решения на ценность недвижимости для ее потенциального приобретателя. Тот или иной вариант, выбранный застройщиком, влияет как на издержки, так и на цену недвижимости. При этом влияние это будет различно для разных видов недвижимости и для разного уровня ее качества.
Таким образом, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Вместе с тем, процесс освоения новых территорий, создания новых объектов недвижимости, использования новых материалов и конструктивных — процесс длительный, а потому предложения на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество или, как принято говорить в работах по экономической теории, - предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочный период.
Причина этой неэластичной является длительность процессов создания объектов недвижимости. Для того чтобы рынок мог ответить на рост цен увеличением предложения, необходим период в два-три года.
Отсюда можно сделать следующие выводы. С ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость. А первой реакцией рынка на этот рост при невозможности увеличения предложения должен быть рост цен на недвижимое имущество, что в свою очередь делает привлекательным новое строительство. Следовательно, через определенный период времени (его срок как раз и определяется длительностью инвестиционно-строительного цикла) на рынок будет выброшено дополнительное количество объектов недвижимости. Нетрудно предположить, что при неизменности спроса это должно привести к падению цен на рынке.
Таким образом, длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере - для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынка.
Нами рассматривается, что рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности [88].
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот. Изменение спроса зависит от таких факторов, как: потребительские вкусы или предпочтения покупателей; качество недвижимости, количество покупателей; уровень денежных доходов покупателей; цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие); потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.
