Содержание к диссертации
Введение 3
1. Теоретические основы собственности, как развивающейся экономико-
правовой категории : 9
1.1.Общее представление о собственности 9
Развитие теоретических взглядов о понятии и экономическом содержании собственности 17
Историческое развитие правовых отношений собственности 65
2. Трансформация содержания собственности в современной
экономике 92
2.1.Объективные основания трансформации собственности, как социально-
экономического института 92
2.2. Направления трансформации собственности как социально-
экономического института 124
2.3.Развитие отношений собственности на примере рынка недвижимости.144
Заключение 168
Список использованной литературы 171
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Проблема собственности во все времена приковывала к себе внимание учёных и практиков различных наук и специальностей: экономистов, правоведов, философов, социологов. В настоящее время интерес к данной тематике ещё более возрастает, так как именно с собственностью связаны многие ключевые социально-экономические проблемы. Любое значительное реформирование экономики любой страны неизбежно основывается (либо затрагивает) на реформе отношений собственности. Формы и система права собственности определяют условия ведения предпринимательской (хозяйственной) деятельности, регулируют отношения между субъектами экономики, существенное влияние оказывают на государственную экономическую политику.
При выборе темы автор обратил внимание на существование большого количества практических исследований, посвященных отдельным узким проблемам, связанным с собственностью: приватизация, отдельные формы собственности, эффективность собственности, защита прав собственности, интеллектуальная собственность и т.п.
Вместе с тем, в последние годы невольно оказались отодвинутыми на второй план далеко не исчерпавшие свою актуальность фундаментальные вопросы собственности, такие как экономическое и правовое содержание собственности, как общественного института. А ведь именно от содержания собственности зависят все остальные, более узкие, и, несомненно, важные для практического применения элементы и стороны собственности.
Редко поднимается в литературе и вопрос о целесообразности трансформации содержания собственности, хотя развитие общества осуществляется со всё увеличивающейся скоростью, а содержание собственности не может не изменяться вместе с развитием общества.
Автором было обращено внимание на тот факт, что при функционировании отношений собственности не учитываются, либо отодвигаются на второй план интересы общества в целом, которые в последнее время всё глубже проникают во все сферы экономической жизни, потеснив интересы собственников — как частных, так и и государственных (традиционно занимавшие ведущие позиции). Проблема достижения оптимального соотношения интересов различных участников общественного хозяйства при функционировании собственности на ресурсы, всё больше даёт знать о себе по мере дифференциации и развития данных интересов.
При этом, наиболее остро проблемы собственности (особенно - согласование интересов различных участников общественного хозяйства при функционировании отношений собственности) проявляются при функционировании собственности на недвижимость.
Поэтому автором были выбраны в качестве объекта исследования именно отношения собственности в современной экономике на примере рынка недвижимости. Предмет исследования - развитие содержания собственности, как в социально-экономическом, так и в юридическом аспектах в современной экономике (также на примере недвижимости).
Исследование собственности с позиций экономики и права обусловлена двойственностью самого содержания данного общественного института: собственность одновременно представляет собой совокупность экономических и правовых отношений между участниками общественного хозяйства.
Рынок недвижимости послужил объектом практической проверки теоретических положений и выводов. С практической точки зрения проблема развития содержания собственности представлена в работе на примере отдельных процессов и видов деятельности на рынке недвижимости,
Степень исследования проблемы. Учёные-экономисты, строившие основу экономической науки обязательно уделяли внимание проблемам собственности, как в историческом, так и в социально-психологическом аспекте. В работе исследованы положения о собственности, представленные такими представителями мировой экономической мысли, как Франсуа Кенэ, Адам Смит и Давид Риккардо, Джон Стюарт Милль, Карл Маркс и Фридрих Энгельс, Людвиг фон Мизес. На воззрения многих из них оказала значительное влияние философская мысль, поэтому в работе рассмотрены и взгляды учёных-философов по проблеме собственности: Аристотель, Джон Локк, Георг Вильгельм Фридрих Гегель, Пьер Жозеф Прудон.
Интересными являются (и рассмотрены в работе) труды отечественных учёных по собственности, как классиков (В.С.Соловьёв, В.Ф.Эрн), так и современников (В.П.Шкредов, Н.Д.Колесов, В.Н.Афанасьев). Отдельное внимание уделено общепризнанной экономической теории прав собственности и её представителям: Р.Коуз, О.П.Уильямсон, Дж.Стиглер, А.Алчиан и другие.
Правовая теория собственности представлена авторами, проводившими комплексное исследование юридического содержания собственности: Ю.К.Толстой, Е.А.Суханов, А.П.Сергеев, К.И.Скловский, М.И.Брагинский и другие. Правовые
5 отношения собственности исследованы в историческом аспекте — от древних Бремён до новейшей истории.
В ходе теоретического исследования проблемы собственности, автор старался выявить тенденции развития содержания собственности: каким образом на различных этапах развития, содержание собственности отражало обязанность собственников ресурсов вносить улучшения в условия использования и состояние принадлежащих им ключевых хозяйственных ресурсов. Учитывая, что объектом практической проверки была выбрана недвижимость, теоретические воззрения рассматриваются в работе со ссылками на функционировании собственности на землю (как базовый объект недвижимости).
Информационная база исследования — аналитические материалы и нормативно-методические документы, деятельность российских управляющих компаний и девелоперов, осуществляющих управление и развитие недвижимой собственности, а также нормативные акты Российской Федерации и, в первую очередь, Санкт-Петербурга, касающиеся собственности вообще и управления и развития недвижимости в частности.
При подготовке практической части работы использованы материалы «Единой системы профессионального управления недвижимостью», утверждённой в 2003 году в Казани и представляющие собой подготовленные на основе анализа теории и практики управления недвижимостью Стандарты управления недвижимостью (объектами — коммерческими и некоммерческими, строительством, развитием территорий). В разработке Стандартов ЕСПУН принимал участие автор.
Практической базой работы послужил анализ результатов деятельности управляющих недвижимостью, девелоперов, а также агентств по развитию территорий в Санкт-Петербурге, результатов реализации проектов управления и развития конкретных объектов и территорий, расположенных в Санкт-Петербурге. Кроме того, использован анализ деятельности органов Администрации Санкт-Петербурга (в первую очередь -Комитета по управлению городским имуществом) по регулированию сфер управления и развития недвижимости.
Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования — раскрытие элементов содержания собственности и обоснование необходимости его трансформации, в связи с развивающимися интересами участников общественного хозяйства. Достижение поставленной цели обеспечивалось решением следующих задач:
обзор и анализ теоретических взглядов о понятии и содержании собственности;
рассмотрение и анализ отношений собственности в историческом контексте, в том числе - попыток создания общественной собственности ДЛЯ
реализации целей и интересов общества, на основе частной и государственной собственности;
выявление и раскрытие экономико-правовых элементов содержания собственности;
выделение трансформации и улучшения объектов в качестве хозяйственных процессов реализации отношений собственности;
анализ управления и развития недвижимости как практической попытки распространения содержания собственности на сферу улучшения объектов собственности.
Методология исследования. Акцент в исследовании собственности был сделан на следующие методы: сравнительно-теоретический (с целью определения понятия собственности и выявления идей о необходимости согласования интересов различных участников при функционировании отношений собственности), сравнительно-исторический (с целью уяснения причин появления и закрепления существующих элементов и форм собственности), практический анализ (выявление возможностей функционирования отношений собственности при условии согласования интересов общества).
Анализ исторического развития отношений собственности показал, что для обеспечения реализации общественных целей и интересов в улучшении ресурсов недостаточным является простое изменение формы собственности, преобладающей в экономике (с частной на государственную и наоборот). Для обеспечения соответствия содержания собственности целям и интересам всех участников общественного хозяйства, следовательно, необходимо обратиться не к форме, но к экономическому и правовому содержанию отношений собственности, выявив в нем стороны и моменты, направленные на достижение различных целей (в том числе и общественных).
Научная новизна диссертационного исследования заключаются в раскрытии тенденций развития отношений собственности, в условиях современной экономики, к усложнению содержания собственности, к появлению новых элементов этого содержания, соответствующих новым, изменившимся условиям хозяйствования.
Некоторые обоснованные выводы работы дадут возможность решения организационных, экономических и правовых проблем в практике. Вышеизложенное предопределило возможность вынесения на защиту следующих положений:
I. Отношения собственности представляют собой совокупность процессов: формирования собственности участников хозяйственной деятельности на объекты и воздействия собственников на объекты собственности. Воздействие, в
7 свою очередь, бывает двух типов: 1) Трансформация - способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой производственное или конечное потребление вещей; 2)Улучшение — способ воздействия правообладателя на объект собственности, представляющий собой изменение условий функционирования и использования данного объекта. П. Соответственно двум составляющим процесса воздействия, разделяются правомочия, образующие в совокупности право собственности. В процессе трансформации объектов применяются права владения, пользования и распоряжения объектами собственности. В процессе улучшения объектов применяются права управления и развития объектов. При этом, под управлением и развитием понимается следующее:
- управление - деятельность по обеспечению использования объекта наилучшим, то
есть наиболее эффективным для всех участников общественного хозяйства (чьи интересы
затрагивает использование данного объекта) образом;
- развитие - деятельность по переводу объекта собственности из старого
качественного состояния в новое, более совершенное состояние, обновление,
преобразование объекта, улучшение его технического состояния.
Ш. Функционирование отношений по улучшению ресурсов сопровождается
самостоятельным видом издержек, связанных с приведением объектов
собственности в соответствие с общественными целями и потребностями в
обновлении, улучшении, усовершенствовании, преобразовании объектов
собственности - это модернизационные издержки (затраты на улучшения).
Практическая значимость исследования. Вынесенные на защиту положения
позволяют решить проблему нехватки правомочий собственности, создают основу для
развития нормативной базы указанных объектов собственности, в частности городских
территорий. Существующие в настоящее время и описанные в Главе II настоящей работы
компании, управляющие проектами - агентства по развитию территорий, являются
оторванными (в юридическом и в хозяйственном смысле) от территорий, по которым они
реализуют проекты развития. Передача им территорий па правах, установленных
гражданским законодательством, в силу различных особенностей деятельности данных
агентств, не представляется возможной.
Обязанности управления и развития в том виде, в котором оно описано в настоящей работе, будет способствовать не только повышению эффективности деятельности по управлению и развитию недвижимости, но и ускорению социально-экономического развития страны в целом.
Апробация результатов исследования. Значительная часть выносимых на защиту положений применяется диссертантом в практической деятельности в качестве экономиста Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ СПб). Ряд выводов диссертации положен в основу предложений по совершенствованию деятельности агентств по развитию городских территорий в Санкт-Петербурге.
Автор принимал участие в подготовке проектов нормативных актов, регулирующих деятельность агентств по развитию территорий, в том числе: распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 01.02.2001 № 117-р «О деятельности агентств по развитию территорий», распоряжения КУГИ СПб от 28.09.2001 № 1576-р «О мерах по организации деятельности агентств по развитию территорий». Автор также принимал участие в разработке практических документов для регулирования деятельности по управлению недвижимостью в Республике Татарстан - стандартов практики управления развитием территорий, объектами коммерческой и некоммерческой недвижимости.
Отдельные положения диссертации изложены автором в 3 печатных работах, основные результаты которых докладывались и получили одобрение на научной конференции в Санкт-Петербургском Государственном архитектурно-строительном Университете в 2002 году, а также на семинарах в НОУ «Институт недвижимости» в 2001-2003 годах.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы.
