Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современный этап развития российского рынка недвижимости характеризуется значительным числом рискообразующих факторов и высоким уровнем неопределенности, растущим на посткризисной стадии среднесрочного цикла. Его особенностями выступают локализация сегментов вследствие неотделимости от территории размещения, значительная дифференциация объектов рыночных трансакций, обладающих уникальными свойствами и подверженных воздействию природной среды, наличие в составе участников наряду с домохозяйствами и государством субъектов реального и финансового секторов экономики, деятельность которых ориентирована на трансформацию сбережений в инвестиции, а также монополия государства на землю. Особая роль рынка недвижимости в системе воспроизводственных отношений обусловливает высокую зависимость его индикаторов от тенденций развития мировой экономики в целом и ее национальных сегментов, от состояния институциональной среды и содержания мер государственного регулирования.
Начало становлению российского рынка недвижимости было положено в 90-е гг. ХХ в. принятием законодательных актов, регулирующих процессы приватизации жилищного фонда и коммерческой недвижимости. Короткие сроки его существования обусловливают незрелость механизмов функционирования, которая проявляется в высоком уровне региональной дифференциации, в преимущественном использовании в рыночных трансакциях объектов вторичной недвижимости, в неравномерности развития отдельных составляющих, в недостаточном объеме потребительского спроса. В этой связи традиционные инструменты регулирования рынка недвижимости, используемые в государствах с развитой экономикой, не могут обеспечить его поступательное развитие в современной России без учета особенностей институциональной среды.
Согласно экспертным данным, в 2012 г. объемы инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости стабилизировались (около 8,3 млрд.долл. в 2011 г. и 8,5 млрд.долл. в 2012 г.), что свидетельствует о приоритете качественных изменений. В то же время в условиях посткризисной стагнации имеет место частая смена трендов на рынке жилищной недвижимости, что не характерно для него в условиях оживления макроэкономической конъюнктуры. По-прежнему низкими сохраняются темпы обновления основных фондов: доля вводимых в действие основных фондов от объема имеющихся составляет около 2,0%, при коэффициенте выбытия 1,1% и высоком уровне износа основных фондов (45,1% в 2012 г.). Подавляющую часть вводимых в строй объектов составляют жилые здания, доля которых в общем объеме введенных объектов строительства составляет 92-93%. Сохраняется на высоком уровне доля незавершенного строительства.
В отличие от государств с развитой экономикой, где строительные услуги, рынок купли-продажи и аренды недвижимости формируют около 15% ВВП, а объекты недвижимости составляют около 2/3 стоимости материальных активов, в Российской Федерации при его значительной ресурсной обеспеченности дальнейшее развитие сдерживается низким уровнем доходов населения, высокими рисками для инвесторов долгосрочных проектов, несовершенством нормативно-правовой базы. В этой связи возникает необходимость дальнейшего исследования особенностей механизмов ценообразование на объекты недвижимости, порядка установления прав собственности и приоритетов использования этих объектов, алгоритмов распределения пространства между различными моделями реализации правомочий собственности.
Рынок недвижимости наряду с традиционными выполняет специфические функции, которые обусловлены особенностями субъектно-объектного состава, а также содержанием действующих и вновь формирующихся институтов. Его состояние находится в прямой зависимости от уровня и качества жизни населения и, одновременно, определяет динамику социальных индикаторов. Основные показатели рынка недвижимости выступают концентрированным выражением состояния реального и финансового секторов экономики, личных и производительных расходов. В данном секторе экономики реализуются интересы государства, субъектов предпринимательства и домохозяйств, принадлежащих к различным социальным группам. Неразрешенные противоречия в системе отношений на рынке недвижимости могут послужить источником социальной напряженности в обществе, препятствовать превращению потребительских и инвестиционных расходов в эффективный спрос. В этой связи представляется целесообразным глубокий анализ российского рынка недвижимости на современном этапе его развития с применением гносеологического потенциала альтернативных экономических школ и течений, что определило выбор темы диссертационного исследования, его теоретическую и практическую значимость.
Степень изученности проблемы. В отечественной и зарубежной экономической науке накоплен значительный опыт исследования рынка жилой недвижимости.
Проблема собственности традиционно находилась в центре внимания представителей альтернативных экономических школ и течений. Значительное место данная проблема занимала в трудах зарубежных (Г.Ф.Гоббс, П.Лафарг, Дж.Бьюкенен, Р.Масгрейв) и отечественных (Н.А.Бердяев, А.И.Богданов, И.А.Ильин, Я.А.Кронрод, Г.В.Плеханов) ученых. В отечественной экономической мысли проблемы собственности проанализированы в работах А.В.Бузгалина, Г.В.Горланова, Г.П.Журавлевой, П.А.Игнатовского, В.О.Исправникова, А.М.Еремина, А.И.Колганова, Н.Д.Колесова, В.В.Колесникова, В.В.Корнякова, В.В.Куликова, В.Н.Лексина, Д.С.Львова. Н.Я.Петракова, В.А.Пешехонова, Б.Н.Плышевского, А.Ф.Полякова, В.Т.Рязанова, В.Ф.Семенова, И.К.Смирнова, И.И.Столярова, В.Н.Черковца, К.А.Хубиева и др. Качественно новый подход к трактовке отношений собственности предложен в рамках неоинституциональной традиции - Р.Коуза, Д.Норта, А.Оноре, О.Уильямсона, К.Менара и др. Подобный подход нашел продолжение в работах Р.И.Капелюшникова, В.В.Кокарева, В.Л.Тамбовцева, А.Е.Шаститко и др.
Существенный вклад в разработку недвижимости как элемента национального богатства внесли Г.Беккер, Г.Гаррисон, Р.Голдсмит, И.Джонсон, Дж.М.Кейнс, Дж.Кендрик, Ф.Модильяни, И.Фишер, Д.Фридмен, Э.Хансен, Р.Харрод, Т.Шульц и др.
В отечественной экономической науке исследованию жилищной проблемы значительное внимание уделялось в 70-80-е гг. ХХ в. в условиях планово-административной экономики М.М.Авешниковым, Д.Л.Бронером, Т.И.Заславской, К.К.Карташевой, Т.И.Корягиной, Б.Р.Рубаненко, Р.В.Рывкиной, Д.Г.Тонским и др. В период структурной трансформации российской экономики социально-экономические проблемы функционирования рынка жилой недвижимости нашли отражение в работах О.Э.Бессоновой, И.И.Елисеевой, О.Г.Поздеевой, О.С.Пчелинцева, В.С.Тапилиной, И.А.Чубарова, Е.Г.Ясина и других ученых. Проблемы рынка жилой недвижимости на современном этапе развития российской экономики исследованы в трудах И.А.Абанкиной, Т.Д.Белкиной, В.В.Бузырева, В.И.Бутова, С.А.Ваксман, В.Д.Веремейкиной, В.Г.Волочкова, А.К.Гузановой, М.Н.Дмитриева, Л.И.Дроновой, В.Г.Игнатова, О.З.Кагановой, Н.В.Калининой, А.В.Карасева, Н.П.Кетовой, В.С.Мхитарян, Н.Н.Ноздриной, А.С.Новоселова, Э.В.Пешиной, И.А.Рахмана, В.И.Ресина, Г.М.Стерника, А.В.Телякова, Р.И.Шнипера, В.З.Черняка, И.А.Чубарова и др.
Теоретико-методические подходы к оценке недвижимости посвящены научные работы В.А.Горемыкина, И.В.Гранова, С.В.Грибовского, А.М.Горенбургова, А.Г.Грязновой, А.Б.Крутика, В.М.Рутгайзера, Е.И.Тарасевича, М.А.Федотовой и др. Исследования ряда американских специалистов (Н.Кэрн, Дж.Рабиански, Р.Рэкетер, Дж.Б.Эленик и др.) посвящены принципам технического анализа рынка недвижимости, сфере девелопмента, методам его организации и финансирования. С.М.Джильберто, С. Дж. Голдберг, М.Коулман, Дж. Р. Уэбб исследуют недвижимость в контексте рынков капитала.
Социальные функции, выполняемые данным рынком, исследованы в трудах А.Мюллер-Армака, В.Ойкена, В.Репке, А.Рюстова, Л.Эрхарда и др.
Формы реализации частно-государственного партнерства на рынке жилой недвижимости отражены в работах А.Н.Асаула, М.А.Боровской, В.П.Грахова, В.А.Кощеева, И.Е. Чибисова и др.
Несмотря на наличие значительного числа работ, посвященных различным аспектам функционирования рынка жилой недвижимости, сохраняется значительное число дискуссионных вопросов, требующих более глубокого теоретического обоснования. Это определило структуру работы, ее цель и задачи.
Цель диссертационной работы состоит в научном обосновании теоретико-методологических подходов к особенностям реализации отношений собственности на рынке жилой недвижимости и в разработке на основе полученных выводов практических рекомендаций относительно форм и методов их институционального проектирования, обеспечивающего поступательное развитие современной российской экономики.
Реализация цели исследования предопределяет постановку и решение следующих основных задач:
1. Представить трактовку рынка жилой недвижимости как совокупности контрактов.
2. Проанализировать содержание объектов собственности на рынке жилой недвижимости как доверительных товаров и обусловленных этим оппортунистического поведения субъектов рынка.
3. Определить особенности институциональной среды реализации прав собственности на рынке жилой недвижимости.
4. Выявить содержание квазирыночных инструментов реализации правомочий собственности в отношении объектов жилой недвижимости как смешанных общественных благ.
5. Обосновать наличие временного лага, отделяющего контур цикла развития рынка жилой недвижимости от контура экономического цикла в сторону запаздывания.
6. Исследовать двойственную роль государства на современном российском рынке жилой недвижимости.
7. Предложить теоретико-методический подход к содержанию форм и методов институционального проектирования современного российского рынка жилой недвижимости.
Объектом исследования отношения собственности на рынке жилой недвижимости в современной российской экономике.
Предметом исследования выступают формы реализации отношений собственности на рынке жилой недвижимости и методы их институционального проектирования в современной российской экономике.
Теоретической и методологической основой исследования явились работы отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам функционирования рынка недвижимости, эволюции трансакционных издержек, асимметрии информации, принципам институтогенеза, механизму взаимодействия субъектов реального и финансового секторов экономики, трансформационным процессам, факторам потребительского выбора и др.
Методологической основой диссертационного исследования является институциональный подход познания социально-экономических явлений и процессов. Диссертационное исследование проведено с использованием общенаучных (историко-логический и сравнительно-аналитический анализ, контент-анализ; аналогия, индукции, дедукции, синтеза, определения ключевых понятий) и специальных методов исследования (мониторинг, графоаналитические и статистические методы). Основным методологическим подходом явилась общая теория систем, в рамках которой локальный рынок жилья изучается как сложная система, состоящая из множества разнокачественных компонентов, связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.
Информационную базу диссертационной работы составляют сведения Федеральной службы государственной статистики и ее территориальных органов, официальных статистических органов зарубежных государств, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Госстрой), Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (РТ), Российского союза промышленников и предпринимателей, Организации экономического сотрудничества и развития (ОСЭР), Программы развитии ООН (ПРООН), Всемирного банка, специализированных аналитических зарубежных компаний, Рейтингового агентства «Рейтинг РИА», аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и др. В процессе подготовки работы в качестве информационных источников были использованы монографии, коллективные работы, публикации в периодической печати, материалы научно-практических конференций, парламентских слушаний, информационные ресурсы всемирной сети Интернет и др.
В ходе подготовки диссертационного исследования изучены законодательные акты и нормативные документы, в которых отражены формы и методы государственного регулирования социально-экономических процессов, а также содержатся принципы развития рынка управления жилой недвижимостью в Российской Федерации (РФ).
Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1. Общая экономическая теория: 1.1. Политическая экономия (структура и закономерности развития экономических отношений; взаимодействие производительных сил, экономических форм, методов хозяйствования и институциональных структур); 1.4. Институциональная и эволюционная экономическая теория: теория прав собственности; теория трансакционных издержек; институциональная теория фирмы; эволюционная теория экономической динамики; теория переходной экономики и трансформации социально-экономических систем; социально-экономические альтернативы Паспорта ВАК России специальности 08.00.01 – «Экономическая теория».
Научная новизна результатов исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методологических подходов к особенностям реализации отношений собственности на рынке жилой недвижимости и в формировании на основе полученных выводов практических рекомендаций относительно форм и методов их институционального проектирования, обеспечивающих поступательное развитие современной российской экономики, что конкретизируется в следующих положениях:
1. Представлена трактовка рынка жилой недвижимости как совокупности контрактов с участием государства, субъектов реального и финансового секторов экономики, некоммерческих организаций и домохозяйств по поводу активов различного уровня специфичности, представленных смешанными общественными благами со значительным положительным внешним эффектом (жилыми помещениями и земельными участками территории размещения, обладающими высокой капиталоемкостью, длительными сроками потребления, сочетанием признаков потребительского блага и фактора производства), реализация правомочий на капитальную ценность которых обеспечивает получение дохода, равного капитализированной (дисконтированной) величине потока ожидаемых выгод за весь срок службы активов, а реализация правомочий на доход – получение ренты (абсолютной, дифференцированной и монопольной), что определяется наличием единой для национального экономического пространства по атрибутивным признакам институциональной среды, представленной множеством различающихся по набору комплементарных благ (объекты инфраструктуры, состояние окружающей среды и др.) локальных образований.
2. Обосновано содержание объектов собственности на рынке жилой недвижимости как доверительных товаров, что обусловливает наличие издержек измерения у всех агентов контрактных отношений (покупателя, продавца и посредника), а также становится причиной оппортунистического поведения продавца и посредника, предупреждение (преодоление) последствий которого обусловливает необходимость разработки и внедрения механизма снижения издержек измерения.
3. Определены особенности институциональной среды реализации прав собственности на рынке жилой недвижимости, которые заключаются в высоком уровне дифференциации содержания формальных и неформальных институтов локального действия при наличии общенациональных институтов; в высоких трансакционных издержках, представленных издержками измерения, информационными издержками, издержками защиты прав собственности, агентскими издержками, что обусловливает необходимость участия в трансакциях посредников и формирования механизма инфорсмента контрактов с участием государства; во взаимосвязи институтов, определяющих спрос и предложение комплементарных благ – объектов недвижимости и земельных участков; в противоречивом единстве институтов, определяющих поведение субъектов реального и финансового секторов экономики.
4. Выявлено содержание квазирыночных инструментов реализации правомочий собственности в отношении объектов жилой недвижимости как смешанных общественных благ, которое заключается в частичной или полной компенсации расходов потребителей и (или) издержек производителей со стороны государства (государственно-частное партнерство) при сохранении механизма конкуренции функций предложения и предполагает необходимость формирования институтов, обеспечивающих реализацию принципа максимизации прибыли со стороны производителей при одновременном соблюдении ими приоритета общественных интересов перед индивидуальными и групповыми.
5. Обосновано наличие временного лага, отделяющего контур цикла развития рынка жилой недвижимости от контура экономического цикла в сторону запаздывания, что обусловлено консерватизмом институтов, определяющих поведение потребителей и производителей, особенностями неценовых факторов спроса и предложения, длительными сроками использования активов и предполагает возможность использования потенциала данного рынка для снижения амплитуды колебания макроэкономических индикаторов, а при отсутствии эффективных институтов – становится причиной усиления макроэкономической нестабильности.
6. Доказано, что особенностью современного российского рынка жилой недвижимости выступает двойственная роль государства, которая проявляется в осуществлении им институционального проектирования правомочий собственности и регламентации поведения субъектов реального и финансового секторов экономики, а также в финансировании спроса на объекты трансакций, обусловливающих его доминирующее положение среди агентов контрактных отношений («наведенный спрос», агентская проблема, моральный риск) и создающих предпосылки для оппортунистического поведения всех участников рынка.
7. Предложен теоретико-методический подход к содержанию форм и методов институционального проектирования современного российского рынка жилой недвижимости, который исходит из признания множественности субъектов процесса институтогенеза, что позволяет определить в качестве приоритетных задач государства – четкую спецификацию прав собственности, формирование эффективного механизма инфорсмента контрактов, направленного на снижение трансакционных издержек, создание институтов конкурентной среды, участие в контрактах в рамках государственно-частного партнерства; коммерческих организаций – разработку и реализацию стандартов предоставления объектов жилой недвижимости в соответствии с законодательно установленными техническими регламентами, аккумулирование и целевое использование фондов денежных средств для удовлетворения потребности домохозяйств в жилье; некоммерческих организаций – формирование институтов, обеспечивающих снижение издержек измерения, информационных издержек, издержек защиты прав собственности, агентских издержек; домохозяйств – формирование и реализация воспроизводственной стратегии потребления, обеспечивающей инвестиции в человеческий капитал в части повышения уровня обеспеченности жильем.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные научные положения и выводы могут стать: теоретико-методологической базой для дальнейшего исследования рынка недвижимости и его влияния на динамику основных макроэкономических показателей; основой для теоретического обоснования и формирования мер институционального проектирования, направленных на развитие рынка недвижимости и повышение его роли в обеспечении инвестиций в человеческий капитал; практическими рекомендациями органам государственной власти и местного самоуправления при разработке принципов функционирования и форм реализации государственно-частного партнерства в современной российской экономике; необходимыми для использования в учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Микроэкономика», «Макроэкономика», при разработке спецкурсов по проблемам государственного регулирования экономики.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационной работы изложены, обсуждены и получили одобрение на международных региональных, республиканских, межвузовских научно-практических и научно-методических конференциях в 2011-2013 гг. Имеются 6 публикаций по теме диссертации общим объемом 2,43 п.л., в том числе 3 статьи в журналах «Сегодня и завтра российской экономики. Научно-аналитический сборник», «Горизонты экономики», рекомендованных ВАК России для опубликования материалов по кандидатским и докторским диссертациям.
Разработанные практические рекомендации внедрены и используются в работе Министерства земельных и имущественных отношений РТ в ходе разработки ведомственных целевых программ, в учебном процессе ФГБОУ ВПО «Казанский национальный исследовательский технический университет им.А.Н.Туполева-КАИ».
Структура диссертации. Работа состоит из введения, двух глав, содержащих 6 параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы, включающего 158 наименований, и приложений.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, раскрывается степень разработанности проблемы в отечественной и зарубежной экономической литературе, определяются цель и задачи, предмет и объект исследования, методологическая и теоретическая основы, новизна и научно-практическая значимость диссертационной работы, апробация результатов исследования и его структура.
В первой главе «Теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости в современной экономике» отражена эволюция представлений о сущности объектов недвижимости в экономической науке, сформулирована авторская трактовка рынка недвижимости в соответствии с гносеологическим потенциалом институциональной концепции, анализируются противоречия в системе контрактных отношений на российском рынке недвижимости, выявлены особенности трансационных издержек на рынке недвижимости.
Вторая глава «Формы и методы институционального проектирования рынка недвижимости в современной российской экономике» посвящена разработке теоретических подходов к оценке состояния рынка недвижимости, исследованию роли государства в институциональном проектировании рынка недвижимости, представлен прогноз развития рынка недвижимости в российской экономике.
В заключении сформулированы основные выводы и результаты диссертационной работы.
