Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Земельный участок (земли) как объект недвижимости и гражданского права в России до 1917 г 16
Глава 2. Земельный участок и иные объекты недвижимости по законодательству развитых стран 48
Глава 3. Земельный участок и гражданское правоотношение. Гражданское право и земельное законодательство 88
Глава 4. Земельный участок как недвижимая вещь 139
Глава 5. Особенности гражданско-правового режима земельного участка 184
Глава 6. Земельный участок и проблема делимости расположенного на нем здания (строения, сооружения) 219
Глава 7. Реализация в гражданском праве принципа «единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости». Земельный участок как единый объект недвижимости 246
Глава 8. Некоторые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 288
Список использованных источников 325
- Земельный участок и иные объекты недвижимости по законодательству развитых стран
- Земельный участок как недвижимая вещь
- Земельный участок и проблема делимости расположенного на нем здания (строения, сооружения)
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В конце 80-х - начале 90-х годов XX века Российская Федерация столкнулась с необходимостью проведения масштабных реформ практически во всех областях своей жизни и деятельности. В качестве ключевой отрасли следует назвать экономику страны. Необходимость изменений в экономике потребовала внесения значительных изменений в гражданское законодательство, основным предметом которого являются имущественные (товарные) отношения, основанные на равенстве, автономии воли и самостоятельности участников.
По истечении более 15 лет с момента начала преобразований можно с уверенностью сказать, что, начиная с Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г.1 и заканчивая заменившими их тремя частями Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство вполне адекватно отзывается на экономические потребности общества. Хорошо известно, например, что деление вещей на движимые и недвижимые является ключевым для законодательств тех стран, в которых господствует рыночная экономика. Поскольку существо экономических преобразований в Российской Федерации сводилось к переходу к экономике рыночного типа, отнюдь не случайно, что именно в Основах гражданского законодательства было восстановлено понятие «недвижимая вещь», которое ГК РСФСР 1922 г. было отменено. В настоящее время в России существует развернутое законодательство о недвижимом имуществе, основой которого служат три части Гражданского кодекса РФ.
Из опыта Древнего Рима, стран с развитой рыночной экономикой, а также дореволюционной России хорошо известно, что главным (основным) объектом недвижимости в них служил и служит земельный участок. Об этом же красноречиво свидетельствует содержание примечания к ст.21 ГК РСФСР 1922 г., о котором говорилось выше: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Во многом это объясняется тем, что в природе и в обычной жизни именно земля, а не
1 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26 Ст.733.
расположенные на ней здания, мосты, водоемы, статуи, заборы, леса и т.п., является доминирующим объектом.
Опыт указанных стран, включая опыт дореволюционной России, свидетельствует также о том, что земля (земельный участок) как объект недвижимости в целом остается объектом гражданского (частного) права. При этом в силу различных причин и, прежде всего, ограниченности земли как природного ресурса, влияние публично-правовой составляющей в гражданско-правовом режиме земельного участка в странах с развитой рыночной экономикой чрезвычайно велико.
Гражданским кодексом РФ земельный участок, напротив, главным (основным) объектом недвижимости не признан. В ст.130 ГК РФ он перечислен в числе прочих объектов недвижимости (зданий, строений, объектов незавершенного строительства и т.п.). В правовой доктрине до сих пор не выработан единый подход по вопросу о том, с помощью каких методов необходимо регулировать правовой режим земельного участка. Так, представители науки земельного права настаивают на преобладании публично-правового (с помощью ограничений и запретов) метода регулирования имущественных отношений по поводу земельного участка. Между тем, невозможно отрицать, что в России сменился не только экономический, но и земельный строй. Земля постепенно превращается в товар, а уже сам этот факт через систему права включает в действие универсальный механизм частноправового воздействия на отношения.
Небеспредельными представляются и ресурсы действия юридической фикции, по которой здания, строения, объекты незавершенного строительства и т.п. признаются в гражданском обороте главными вещами либо обращаются вне прав на земельный участок. В рыночной экономике довольно скоро наступит момент, когда эта фикция вынужденно придет в противоречие с интересами поземельного оборота.
В своих новейших исследованиях проблем недвижимости представители науки гражданского права либо тяготеют к изучению режима отдельных объектов вне их связи с земельным участком (И.Д.Кузьмина)1, либо исследуют правовой режим земельного участка независимо от расположенной на нем недвижимости
1 См Кузьмина И Д Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости Томск Изд-во Томского ун-та 2002
(Д.В.Жернаков)1. В комплексных исследованиях проблем недвижимого имущества (С.А.Степанов2; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе - далее Концепция3) их авторы, подчеркивая важную роль земельного участка в системе объектов недвижимости, в качестве главного (доминирующего) объекта земельный участок не выделяют.
В этой связи актуальность настоящей работы во многом определяется следующими обстоятельствами: 1) чрезвычайно высокой значимостью объектов недвижимости для жизнедеятельности человеческого общества, включая организацию его хозяйственной жизни; 2) тем, что земельные участки на законных основаниях уже вовлечены в гражданско-правовой оборот. В 2003 году в собственности граждан России находилось 7,3%, а в собственности юридических лиц 0,3% всего земельного фонда России4. Этим обстоятельством современная ситуация существенно отличается от ситуации начала 90-х годов, когда оборот земельных участков в силу отсутствия необходимых законодательных актов во многом носил полулегальный характер. Важно отметить и то, что в гражданско-правовой оборот все чаще вовлекаются земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. По оценке Министерства экономического развития и торговли РФ лишь 24% таких земель исключены из оборота либо ограничены в нем5; 3) необходимостью изучить разрыв, образовавшийся в гражданско-правовом регулировании прав на земельный участок и прав на здание, строение, сооружение, жилое и нежилое помещение, иные объекты недвижимости, расположенные на земле; 4) важностью определения роли и места публично-правовых ограничений права собственности, иных вещных, а также обязательственных прав на земельный участок в гражданско-правовом режиме земельного участка; 5) необходимостью определить роль и место государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одной из главных составляющих гражданско-правового режима недвижимой вещи.
1 См: Жернаков Д В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота Автореф
дис.канд юр наук. Екатеринбург. 2005.
2 См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М. 2004; Он же Система объектов
недвижимого имущества в гражданском праве Теоретические проблемы Автореф дис... д-ра юрид наук
Екатеринбург. 2004.
3 См Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при
Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства;
Исслед центр частного права//Под общ ред В В Витрянского, О М Козырь, А.А Маковской М 2004.
4 См: Греф Г О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости і
Недвижимость и инвестиции Правовое регулирование 2005. №2 С 37
5 Там же С.13.
Предмет исследования состоит в сопоставлении правового режима земельного участка как объекта гражданского права с правовыми режимами других объектов недвижимости - зданий, строений, сооружений, замкнутых водных объектов, участков лесного фонда и выработка рекомендаций по их сближению. Особое внимание уделяется соотношению правового режима земельного участка и правового режима объектов т.н. «горизонтальной собственности» -жилых и нежилых помещений.
Предметом исследования является также исторический опыт дореволюционной России по вопросу о соотношении прав на земельный участок с правами на здание (строение), иную недвижимость, а также колоссальный современный зарубежный опыт. Ценность зарубежного опыта состоит, в частности, в том, что в отличие от России он не прерывался революциями, которые бы приводили к отказу от признания земли товаром. Выработанные зарубежным законодательством модели правового регулирования прав на земельный участок и иные объекты недвижимости могут быть по-разному использованы в нашей стране. В любом случае необходимо выделить общий подход зарубежного законодателя, состоящий в невозможности отделить регулирование прав на объекты недвижимости от прав на земельный участок.
Цель исследования состоит в разработке теоретической концепции, на основе которой станет возможным законодательно решать проблемы регулирования недвижимого имущества в их неразрывной связи с правами на основной (главный) объект недвижимости, каковым в дореволюционной России и в развитых странах являлся и является земельный участок.
Достижение поставленной цели предполагало решение следующих задач:
- определение характера правоотношения по поводу земельного участка,
основанного на равенстве и имущественной самостоятельности участников, с
целью выявить, каким - частным или публичным - является основной правовой
метод воздействия на его участников;
выявление основных признаков и юридических свойств земельного участка как недвижимой вещи и обособление земельного участка от примыкающих к нему, но не совпадающих с ним понятий;
анализ действующего гражданского и земельного законодательств с целью определить основные составляющие гражданско-правового режима земельного участка;
- изучение роли и места публично-правовой составляющей гражданско-
правового режима земельного участка,
исследование основных мировых моделей регулирования оборота недвижимого имущества;
изучение действующей российской правовой модели регулирования оборота недвижимого имущества в его связи с правами на земельный участок;
- анализ правового режима «горизонтальной» собственности в его связи с
правовым режимом земельного участка.
Методологические и теоретические основы исследования. Методологическую основу исследования составили системный, сравнительно-правовой, исторический и иные научные методы познания.
Теоретической основой проведенного исследования являются, прежде
всего, труды представителей дореволюционной правовой школы: К.Н.Анненкова,
Е.В.Васьковского, Ю.С.Гамбарова, А.М.Гуляева, П.Н.Гусаковского,
В.Б.Ельяшевича, Л.А.Кассо, К.Кавелина, В.И.Курдиновского, В.Н.Лешкова, Д.И.Мейера, М.И.Митилино, К.А.Митюкова, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, В.И.Синайского, И.Н.Трепицына, И.М.Тютрюмова, В.А.Удинцева, А.Фрейтаг-Лоринговена, В.М.Хвостова, Г.Ф.Шершеневича и др.
Основой при изучении общих вопросов права послужили работы известных ученых - представителей как общей теории права, так и теории гражданского и земельного права - М.М.Агаркова, Г.А.Аксененка, С.С.Алексеева, Г.Н.Амфитеатрова, С.Н.Братуся, И.Л.Брауде, А.В.Венедиктова, Д.М.Генкина, А.А.Ерошенко, З.Ф.Заменгоф, М.В.Зимелевой, С.А.Зинченко, О.С.Иоффе, В.Б.Исакова, С.М.Корнеева, Н.И.Краснова, Р.З.Лившица, В.Ф.Маслова, А.В.Мицкевича, В.П.Мозолина, О.Н Садикова, А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, Р.О.Халфиной, Б.Б.Черепахина, Л.С.Явича, В.Ф.Яковлева.
При написании настоящей работы были использованы современные исследования таких ученых, как С.А.Бабкин, Е.А.Баранова, С.А.Боголюбов, М.И.Брагинский, Л.Ю.Василевская, Г.А.Волков, В.В.Витрянский, Г.А.Гаджиев, А.К.Голиченков, Б.М.Гонгало, Л.А.Грось, В.АДозорцев, B.C.Ем, Б.В.Ерофеев, Ю.Г.Жариков, И.А.Иконицкая, А.Р.Кирсанов, О.М.Козырь, О.И.Крассов, П.В.Крашенинников, В.А.Лапач, Т.Л.Левшина, А.А.Маковская, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, Д.В.Мурзин, Е.Ю.Петров, М.Г.Пискунова, В.В Ровный, Ю.В.Романец,
В.И.Сенчищев, О.Ю.Скворцов, К.И.Скловский, Д.В.Смышляев, С.А.Степанов, Е.А.Суханов, Б.Л.Хаскельберг, С.А.Хохлов, Л.В.Щенникова, К.Б.Ярошенко и др.
В работе используется зарубежное законодательство, а также сочинения зарубежных юристов: В.Барби, Д.Вебстера, Э.Дженкса, Л.Дюги, А.Жалинского, А.Рерихт, Л..Жюлио де ла Морандьера, Х.Кетца, К.Мюллера, У.Маттеи, Р.Саватье, К.Цвайгерта, Я.Шаппа, Л.Эннекцеруса и др.
Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в отечественной цивилистике проведено комплексное исследование проблем правового регулирования недвижимого имущества в их неразрывной связи с земельным участком, а также с основными проблемами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Избранное направление, состоящее в признании земельного участка полноценным объектом гражданского (частного) права и главной недвижимой вещью, может стать своеобразным «ключом» в решении целого ряда законодательных проблем. Такой подход не только позволил бы устранить имеющий место в российском обороте разрыв между правами на земельный участок и правами на расположенную на нем недвижимость, но со временем создаст предпосылки для возможного перехода к новой законодательной модели регулирования оборота недвижимости - «земельного участка как единой недвижимой вещи».
Основные положения, выносимые на защиту:
В Российской Федерации в начале 90-х годов прошлого века произошло изменение не только политического и общественного, но и земельного строя, состоящее в признании земли товаром. Все это дает основание признать земельный участок полноценным объектом гражданского права, а не объектом особого рода, как пытаются утверждать представители науки земельного права.
В настоящее время земельное законодательство представляет собой комплексную отрасль законодательства, включающую в себя нормы различных отраслей права (гражданского, семейного, административного, природоохранного и др.), которые с различных позиций осуществляют регулирование правоотношений по поводу земли. При этом правильное и единодушное представление об отраслевой принадлежности тех или иных норм в составе ЗК РФ и иных законов о земле отсутствует не только в научной среде, но и у законодателя.
Поскольку правоотношения по реализации права собственности и иных вещных прав, а также обязательственных прав граждан и юридических лиц составляют предмет гражданского права, о чем прямо говорится в п.1 ст.2 ГК РФ, какие-либо основания для отдельного регулирования указанных прав на земельный участок отсутствуют. В этой связи нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ (за исключением норм о приватизации земельных участков как носящие временный характер), должны быть законодательным путем из него изъяты и перенесены в ГК РФ. Подобный шаг позволил бы не только гарантировать соблюдение конституционных прав граждан, но и придал бы единство регулированию всех имущественных правоотношений по поводу земельного участка, включая единство правового режима его как недвижимой вещи.
3) Римский принцип superficies solo cedit (все, что на поверхности земли, следует за землей) в его полном воплощении может иметь двойной контекст, состоящий в признании: а) земельного участка главной (доминирующей) вещью; б) единственной телесной недвижимой вещью. Такой подход реализуется в настоящее время в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии, а саму модель реализации этого принципа можно условно обозначить как «римская» или «немецкая». Реализация немецкой модели предполагает наличие следующих составляющих: признание земельного участка единственным телесным объектом недвижимости: признание здания, строения или сооружения существенной составной частью земельного участка и невозможность их самостоятельного отчуждения отдельно от него; расширение круга объектов недвижимости за счет введения «юридических земельных участков» в виде прав на недвижимое имущество; возможность признания принадлежностью земельного участка только движимых вещей.
В то же время изучение законодательств Франции и США дает основания полагать, что в зависимости от национальных особенностей этих стран реализация принципа superficies solo cedit может достигаться и в рамках иных правовых моделей. В частности, реализация этого принципа во Франции и США включает в себя следующие черты: признание земельного участка главной недвижимой вещью; признание недвижимостью не только земельного участка, но и иных телесных вещей, прежде всего, зданий на чужой земле. В случае признания недвижимостью иных телесных вещей законодатель и судебная
практика, тем не менее стремятся определить характер прав на земельный участок у собственника такой недвижимости; возможность признания недвижимостью бестелесных вещей в виде прав на земельный участок; определение юридической связи между земельным участком как главной вещью и иной расположенной на нем недвижимостью посредством использования двух понятий: составная часть и принадлежность
4) Современное гражданско-правовое регулирование оборота
недвижимости в Российской Федерации можно охарактеризовать как некую
самостоятельную модель, для которой характерны три направления: а) в рамках
первого из них приоритет отдается правам на здание, строение, сооружение над
правами на земельный участок; б) в рамках второго недвижимость и права на нее
с правами на земельный участок не связываются; в) третье, по которому главной
вещью признается земельный участок, а не расположенная на нем недвижимость.
При этом преобладающим является первое направление, в рамках которого
правам на здание, строение, сооружение отдается приоритет над правами на
земельный участок.
Принцип «единства судьбы» как способ постепенной реализации идеи земельного участка как главной вещи, а расположенных на нем движимых и недвижимых вещей - его принадлежностями, должен стать принципом не только земельного, но и гражданского законодательства и права. Признание принципа «единства судьбы» гражданско-правовым постепенно позволит решить часть проблем самого гражданского права. В частности, реализация этого принципа на практике поможет привнести должную ясность в решение вопроса о т.н. фактическом владении и пользовании земельным участком под зданием, строением, сооружением, в том числе применительно к технологическим комплексам как сложным вещам.
В дальнейшем представляется целесообразным осуществить переход на немецкую модель гражданско-правового регулирования оборота недвижимости -модель «земельного участка как единого объекта недвижимости». Переход на нее потребует провести в Российской Федерации комплекс законодательных мер, в том числе выработать понятие «существенная составная часть» земельного участка.
7) Земельный участок является разновидностью вещи в гражданско-
правовом понимании этого термина. Это означает, что земельному участку
присущи все те признаки вещи, которые присваиваются ей гражданским правом. В частности, земельный участок, как и иная вещь в гражданском праве, является понятием не только материальным, но и юридическим. Как материальному понятию ему присущи такие признаки, как телесность, нерукотворность, неперемещаемость в пространстве. К юридической составляющей можно отнести особый характер определения границ, оборотоспособность, делимость, особый гражданско-правовой режим.
Одним из обязательных признаков земельного участка как недвижимой вещи является определение его границ В отличие от движимых вещей границы земельного участка, как и любой другой недвижимой вещи, не могут быть определены по соглашению сторон, в том числе путем умолчания. В силу особой значимости недвижимости её границы признаются только тогда, когда они описаны и закреплены в рамках особой публичной процедуры. Таковой в нашем законодательстве является описание земельного участка с занесением данных о нем в государственный земельный кадастр. Занесение земельного участка в земельный кадастр выполняет еще одну функцию. На основании данных земельного кадастра осуществляется налогообложение собственников недвижимости. Однако земельный участок как гражданско-правовая вещь считается возникшим только после внесения записей о правах на него в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не наоборот.
Земельный участок, как и всякая вещь, обладает своим гражданско-правовым режимом. Поскольку земельный участок является недвижимой вещью, большинство составляющих режима недвижимой вещи присущи и земельному участку. Однако у земельного участка имеются свои особенности уже в рамках общего режима недвижимости. Кроме того, его гражданско-правовому режиму присущ ряд индивидуальных особенностей.
Одной из ярких отличительных особенностей правового режима земельного участка является значительное присутствие в его составе публично-правовой составляющей. Последняя присутствует в гражданско-правовом режиме практически любой значимой гражданско-правовой вещи. Однако роль и значение такого публичного обременения прав на земельный участок, как, например, его целевое использование столь велико, что придает земельному участку индивидуальный характер. Толкование п.2 ст.6 ЗК РФ о делимости земельного
участка не оставляет сомнений в том, что земельный участок, которому последовательно присвоены различные категории (например, сначала «земли сельскохозяйственного назначения», а затем «земли поселений для индивидуального жилищного строительства»), как правило, юридически две разные вещи.
Параллельное регулирование правоотношений по поводу земельного участка земельным и гражданским законодательством, а также все еще незначительный процент земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, привели к тому, что в гражданском законодательстве Российской Федерации практически полностью отсутствуют нормы т.н. «соседского права». Речь идет об ограничениях права собственности на земельный участок, закрепленных в законе, но направленных не на защиту публичных интересов, а на защиту интересов собственников соседних земельных участков. Значение этой группы норм, берущих начало из римского права, носит двоякий характер. С одной стороны, они способствуют формированию цивилизованных начал во взаимоотношениях между соседями, а с другой - служат мерилом противоправности действий ответчика при подаче негаторного иска. Представляется целесообразным расширить гл.17 ГК РФ за счет введения в нее норм «соседского права».
Предлагается признать вид и срок права на чужой земельный участок наряду с наличием соответствующего разрешения на строительство здания (строения, сооружения) вторым (юридическим) признаком недвижимости, которого порой не достает в ст.130 ГК РФ. В частности, речь может идти о том, что здание, строение, сооружение может считаться недвижимостью только в том случае, когда застройщик располагает либо вещным правом на земельный участок, либо правом аренды на срок не менее 30 лет.
В этой связи пункт 1 ст.130 ГК РФ предлагается дополнить абзацем вторым следующего содержания: «Здания, строения, сооружения признаются недвижимым имуществом, если они возведены на земельном участке, предоставленном застройщику (собственнику здания, строения, сооружения) на праве собственности, ограниченном вещном праве или праве аренды на срок не менее 30 лет. Временные подвижные или переносные строения и сооружения признаются движимым имуществом».
12) В ГК РФ необходимо закрепить в качестве объекта недвижимости
нежилое помещение, признав за ним наличие самостоятельного гражданско-
правового режима, который требуется соблюдать в процессе владения,
пользования и распоряжения помещением.
13) В рамках действующего законодательства государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует
рассматривать как ненормативный акт органа государственной власти. В случае
признания недействительным основания регистрации права или сделки требуется
признавать недействительной и государственную регистрацию как
ненормативный акт органа государственной власти (ст. 13 ГК РФ).
14) Наряду с принципами публичности (принципом внесения) и формальной
гласности российским законодателем была предпринята попытка положить в
основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество принцип
достоверности (публичной достоверности, материальной гласности). Согласно
ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимость зарегистрированное право на
недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В
совокупности с положением о том, что государственная регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права (п.1
ст.2 Закона), это создает презумпцию достоверности (законности)
зарегистрированного права.
К сожалению, в полном объеме принцип публичной достоверности в российской системе государственной регистрации прав на недвижимость своего отражения не нашел. Как доказательство неприменения этого принципа в полном объеме следует признать возможность отмены (поворота) по российскому праву государственной регистрации прав на недвижимость как результат отмены (непризнания) судом самого материального права.
Практическая значимость результатов исследования. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества, включая проблемы государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, исследовались автором в его работах, опубликованных за последние 6-7 лет. Полученные при этом результаты были использованы в ходе подготовки в составе рабочей группы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая 15 декабря 2003 г. была одобрена на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства; в работе автора в качестве члена Методического центра по правовым проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции Российской Федерации; члена Научно-консультативного Совета при Высшем Арбитражном Суде РФ и при Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Реализация представленных в диссертации выводов и предложений может способствовать устранению имеющих место коллизий между нормами гражданского и земельного законодательства и переходу в дальнейшем к законодательной модели «земельного участка как единого объекта недвижимости».
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена в отделе гражданского законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. Основные положения диссертации изложены на заседании Ученого Совета Института и опубликованы в ряде научных работ, в том числе в монографии «Проблемы правового регулирования недвижимости», опубликованной в 2006 году.
Результаты исследования докладывались автором на ряде научных конференций, включая конференции по обсуждению Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Материалы и выводы, полученные при осуществлении данного исследования, используются автором в его практической деятельности по подготовке юридических заключений на законопроекты, вносимые Правительством Российской Федерации
Структура диссертационного исследования обусловлена его предметом, целями и задачами. Диссертация состоит из введения, восьми глав и списка использованных источников.
Земельный участок и иные объекты недвижимости по законодательству развитых стран
. Общие положения. Деление вещей (имуществ) на движимые и недвижимые проводится в гражданском праве любого развитого государства1. И везде, как и в гражданском праве дореволюционной России, главенствующая роль среди прочих объектов недвижимости отведена земле (земельному участку). В отдельных странах (ФРГ, Австрия, Швейцария) модель законодательного регулирования такова, что земельный участок во многом признается единственным телесным объектом недвижимости.
В чем причина столь единодушного признания земли 1) объектом гражданского права; 2) объектом недвижимости; и, наконец, 3) главенствующей вещью (имуществом) среди прочей недвижимости? На наш взгляд, их несколько, и их условно можно разделить на объективные и субъективные. Но прежде чем говорить о причинах, следует сказать об одной общей предпосылке появления земельного участка в числе прочих объектов гражданского права.
В качестве таковой выступает экономический строй, который господствует в указанных государствах. Все это страны с развитой рыночной экономикой, составной частью которой служит рыночный оборот земли. При этом значение земли для человеческого общества столь велико, что указание о земельном строе как части рыночной экономики и о праве частной собственности на землю нередко можно встретить непосредственно в Конституциях развитых государств. Так, вопросы права частной собственности на землю и ограничений этого права, в том числе через оборот отдельных земель, решаются в ст.14 и 15 Основного закона (Конституции) ФРГ, Греции (ст. 17 и 18), Италии (ст.42 и 44), Португалии (ст.62, 96-100), Швеции ( 18)2. В результате земельный участок признан в этих странах товаром, т.е продуктом, предназначенным для продажи3, а уже сам этот факт через систему права включает в действие универсальный механизм частноправового воздействия на отношения. Поскольку гражданское право является главной составной частью этого механизма1, оно начинает регулировать товарный оборот земельных участков с помощью присущих ему инструментов -вещного права, обязательственного права, наследования и т.п.
Указанная предпосылка является обязательной, что хорошо видно на примере Советского Союза и ряда бывших социалистических стран.
Уже первым своим Декретом от 26 октября 1917 г. «О земле»2 Советское государство осуществило национализацию земли по всей стране В ст.1 Крестьянского наказа, являвшегося составной частью Декрета «О земле», говорилось: «Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду либо залог, ни каким-либо образом отчуждаема»3. В Конституции 1918 (ст.З) земля, леса, недра и воды были объявлены объектом исключительной государственной собственности и общенародным (национальным) достоянием4. Эта норма, многократно повторенная в последующих Советских Конституциях (ст.6 Конституции СССР 1936 г.5, ст.11 Конституции СССР 1977)6, означала отказ от признания земли товаром, изъятие ее из оборота и запрет распространять на землю универсальные механизмы гражданского (частного) права. Ст.З Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1968 г. прямо гласила: «Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, запрещаются»7. Аналогичные действия были предприняты в ряде других бывших социалистических государств. Так, согласно ст.10 Конституции Монгольской Народной Республики, принятой Великим Народным Хуралом МНР 6 июля 1960 г., земля и ее недра, леса, воды и их богатства являлись собственностью государства, то есть всенародным достоянием8. Нормы об исключительной собственности государства на землю, ее недра, леса и воды содержались в Конституции Народной Социалистической Республики Албании (ст.18-20)1 и в Конституции Социалистической Республики Вьетнам (ст. 19-20)2.
В то же время в большинстве европейских социалистических государств воля народа на полное изъятие земли из гражданского оборота, и как следствие, применение к отношениям по поводу земли исключительно публично-правовых норм, отсутствовала. В ГДР, например, в личной собственности граждан могли находиться земельные участки и строения, предназначенные для удовлетворения их потребностей в жилплощади и отдыхе3. В Венгерской Народной Республике земельный участок мог находиться в государственной, кооперативной и гражданской (личной и частной) собственности4; в Болгарской Народной Республике большая часть земель в населенных пунктах оставалась в собственности граждан5; В Польской Народной Республике 3/4 сельскохозяйственных земель оставались в частной собственности крестьянских хозяйств6.
Это в свою очередь означало признание таких земельных участков объектами гражданского права с распространением на них (пусть с многочисленными оговорками) режима недвижимой вещи, который (режим) также может существовать только в рамках частного права. Так, особенная часть гражданского права ВНР начиналась с вещного права, которое охватывало право собственности, вещные права на чужую вещь и записи сделок с недвижимыми и некоторыми другими вещами7. В ПНР в состав источников гражданского права включалась большая группа законов, касающихся использования сельскохозяйственных и городских земель8. Здесь же Законом 1982 г. были новеллизированы Положения об ипотеке и Положения об ипотечных (поземельных) книгах 1946 г.9
Земельный участок как недвижимая вещь
1. Основные признаки земельного участка как недвижимой вещи. С позиций проблем недвижимости, из всех перечисленных в ст. 128 ГК РФ объектов гражданских прав наибольший интерес представляют вещи. Более того, анализ содержания ст. 130 ГК РФ не оставляют сомнений в том, что деление объектов окружающего мира на движимые и недвижимые - это деление вещей. Аналогичный по сути вывод содержится и в подготовленной Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Этот тривиальный, казалось бы, вывод не для всех является таковым.
Во-первых, он оспаривается отдельными представителями науки земельного права. «Было бы неплодотворным понимать, - пишет Г.В.Чубуков, -будто недвижимое имущество и недвижимость - синонимы недвижимых вещей. Они - их разновидности, олицетворяющие имущественную и неимущественную сущности. Первые - это предметы, созданные человеком. ...Вторые - это предметы, не имеющие имущественной сущности. Это - объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи и природы. Ими являются земля и другие природные объекты»1. Поскольку земля, по мнению Г.В.Чубукова, является особой земельной недвижимостью (не вещью), то все проживающие на российской земле народы должны (по праву своего рождения) признаваться «сособственниками» общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав определяться не гражданским законодательством, а на референдумах «сособственников»2. Приведенная цитата лишний раз показывает, сколь несопоставимы категории частного права с представлениями о регулировании земельных отношений нормами исключительно публичного права, как это было принято в советское время.
Вывод о том, что деление на движимость и недвижимость суть деление вещей, не всегда поддерживается и представителями гражданского права. Своеобразным «яблоком раздора» здесь выступают такие объекты недвижимости, как предприятие (ст.132 ГК РФ) и иные имущественные комплексы в целом. По мнению В А Лапача, имущественный комплекс, включая предприятие, представляет собой не просто вещь, а совокупность вещей (но не сложную вещь), часть из которых движимые вещи либо даже вообще вещами не является, хотя на них распространяется режим недвижимой вещи.1
В подобной ситуации для юридической чистоты прав на объекты и для чистоты гражданского оборота уважаемый автор должен был все же определить, что это, если не недвижимая вещь, - движимая, на которую лишь фрагментарно распространяется режим недвижимости, или не вещь вовсе? Прямого ответа на него уважаемый автор не дает. В.А. Лапач лишь указывает на то, что комплексы как системы более высокого порядка нужно отличать, например, от сложных вещей2. Одновременно он предлагает различать в качестве самостоятельных такие термины, как недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость, относя к последней группе предприятие и кондоминиум как имущественные комплексы3.
На наш взгляд, ход подобной дискуссии, а также развитие за последние годы законодательства о недвижимом имуществе и практики его применения лишний раз подтверждают правоту древних: альтернативы делению вещей на движимые и недвижимые нет. Те достаточно сложные в квалификации объекты гражданского права и недвижимости, которые предлагает нам наша жизнь, каковыми, безусловно, являются предприятия, иные имущественные комплексы, проходят проверку, в том числе на предмет соответствия признакам вещи, Причем та часть из них, которая проверки не прошла, постепеннс законодательным путем из разряда недвижимости исчезает.
Одной из первых попыток определить имущественный комплекс состоящий из скважины минеральной воды и здания насосной станции, в качестве сложной, но вещи (ст.134 ГК РФ), можно считать постановление Президиума ВАС РФ от 26 сентября 2000 г. по делу №3531/004. В дальнейшем вывод о том, чтс имущественный технологический комплекс является сложной вещью, нашег подтверждение в утвержденных приказом Минюста России, Минэкономим России, Минимущества России и Госстроя России от 30 октября 2001 г
Методических рекомендациях о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества -энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы (п.З)1. Наконец, теоретическое обоснование такой позиции, сопровождаемое предложениями по совершенствованию действующего законодательства, дается в Концепции2. В частности, здесь подчеркивается мысль о том, что каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая разнородные вещи по признаку их использования по одному назначению, при наличии у составляющих ее вещей признаков недвижимости, предусмотренных ст.130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью3.
Что же касается случаев исключения законодателем из разряда недвижимости объектов, включая имущественные комплексы, не соответствующих по своим характеристикам понятию «вещь», то к таковым следует отнести, например, кондоминиум. В соответствии со ст. 10 и 17 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»4 последний из числа объектов недвижимости исключен. Одной из причин подобного шага как раз и послужило то, что «condominium» в переводе с латинского - это совместная собственность на вещь, а не вещь сама по себе5. Иными словами, это не столько сам имущественный комплекс, сколько совместное владение, распоряжение и пользование им (как правило, на праве общей долевой собственности) двумя и более лицами.
Земельный участок и проблема делимости расположенного на нем здания (строения, сооружения)
Решение проблемы в зарубежном праве. Есть основания полагать, что та неразрывная связь, которая существует между земельным участком как главной (доминирующей) вещью и расположенной на нем недвижимостью, на протяжении столетий служит своеобразным ключом в решении проблемы делимости построенного на земельном участке здания (строения). В римском праве эта связь выражалась в принципе superficies solo cedit.
Как справедливо отмечает Л.А.Кассо, в силу безусловности принципа superficies solo cedit право собственности на здание всегда принадлежало собственнику земли и отдельное отчуждение одной только постройки (без земли) было немыслимо как со стороны строителя, так и со стороны собственника земли1. Сказанное означало невозможность раздела здания (строения) без раздела земельного участка, что, по-видимому, приводило к двум основным способам решения проблемы: а) возможности разделить здание (строение) вместе с земельным участком по вертикально расположенной стене в границах того «воздушного столба», который располагается над выделяемым земельным участком2. Внешними признаками такого раздела служили стены, границы и межи3; б) в остальных случаях - к неделимости земельного участка и расположенного на нем здания (строения), при которой сособственники владеют и пользуются строением так, как они обычно пользуются предметом общей собственности, - по соглашению4.
Развернутого учения о третьем способе решения проблемы - о т.н. поэтажной (горизонтальной) собственности внутри здания, по которому индивидуальное право собственности на помещения внутри здания юридически с правом собственности на земельный участок первоначально связано не было, римское право не знало. К подобному выводу приходит большинство авторов5, хотя существуют определенные факты, свидетельствующие об обратном. Так, отдельные немецкие юристы пытались обосновать существование поэтажной собственности в средневековой Германии нормами об этом виде собственности в римско-сирийском сборнике законов, датированном V в. н.э.1 Возражая оппонентам, Л.А Кассо ставит под сомнение не столько саму возможность появления такой собственности, сколько точность формулировок закона в позднюю эпоху развития Римской Империи, а также ссылается на местный (партикулярный) характер такого узаконения2. Позицию, согласно которой гражданский оборот Древнего Рима допускал право поэтажной собственности, высказывала М.Зимелева3.
Первое появление «горизонтальной собственности» в средние века (факт, который не ставится под сомнение уже никем), происходит в ряде немецких земель. В это время в средневековой Германии, как отмечает Л.А.Кассо, складывается широкий круг и пестрый состав различных вещных прав, среди которых тогдашние теоретики различали несколько типов права собственности4. Однако решающим фактором в деле формирования Stockwerkseigetntum (поэтажной собственности) в ряде земель Средней и Южной Германии является, по его мнению, признаваемая местными законодательствами возможность отдельного существования права собственности на земельный участок и на расположенное на нем строение5. Именно этот разрыв в правах, который будет ликвидирован в процессе разработки и принятия ГГУ, создавал правовую основу для признания здания (строения) делимой вещью независимо от земельного участка в Любеке, Шлезвиге, Вюртемберге, Баварии и ряде других земель. До введения в действие ГГУ (01.01.1900 г.), отмечает Л.А.Кассо, судебная практика этих земель еще пыталась привести поэтажную собственность в соответствие с римским учением, ссылаясь на то, что все жильцы, помимо собственности не квартиру, приобретают право общей долевой собственности на занятые строением участок6. Кроме того, в большинстве партикулярных прав с право отдельной собственности была неразрывно связана доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования и несущие конструкции здания1. Но со вступлением ГГУ в силу право поэтажной (горизонтальной) собственности было отменено.
При этом едва ли имеются основания считать отмену поэтажной собственности в Германии окончательным смертным приговором для нее, как полагал в свое время Л.А.Кассо2 и другие авторы3. Во-первых, ст.141 и 182 Вводного закона к ГГУ сохраняет право поэтажной собственности для тех лиц, кто получил его от своих предшественников, обладавших таким правом на 1 января 1900 г. Следовательно, в наши дни оно продолжает регулироваться прежними законами земель. Во-вторых, принятие Закона ФРГ от 15 марта 1951г. «О праве собственности на жильё»4 есть не что иное, как возврат к праву поэтажной (горизонтальной) собственности в новых экономических условиях, с приданием Закону значения lex specialis по отношению к общим положениям ГГУ о строении как существенной составной части земельного участка ( 93 ГГУ). Об индивидуальном праве собственности на жилое либо нежилое помещение в здании как отступлении от общих положений 93 ГГУ говорится непосредственно в абз.1 3 Закона о праве собственности на жилье5.
Похожие диссертации на Проблемы правового регулирования недвижимого имущества
