Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения о лизинге недвижимого имущества
1.1. Понятие лизинга по российскому законодательству 17
1.2. Юридическая и экономическая сущность лизинга 36
1.3. Недвижимое имущество как предмет лизинга 50
Глава 2. Правовая характеристика договора лизинга недвижимого имущества в России
2.1. Понятие договора лизинга недвижимого имущества по российскому законодательству 65
2.2. Субъекты лизинга недвижимого имущества 88
2.3. Особенности заключения договора лизинга недвижимого имущества 104
2.4. Исполнение договора лизинга недвижимого имущества 128
Глава 3. Правовые проблемы реализации лизинга недвижимого имущества в Российской Федерации
3.1. Специфика перехода права собственности на предмет лизинга недвижимого имущества 152
3.2. Использование лизинга недвижимого имущества в деятельности лизинговой компании a162
Заключение 170
Список источников и литературы 178
- Понятие лизинга по российскому законодательству
- Понятие договора лизинга недвижимого имущества по российскому законодательству
- Специфика перехода права собственности на предмет лизинга недвижимого имущества
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящий момент можно с уверенностью сказать, что в нашей стране активно происходит процесс формирования цивилизованных экономических отношений на внутреннем рынке, а также интеграции России в международную систему рыночных отношений. Однако в ходе проведения социально-экономических реформ и развития конкуренции большинству российских организаций (предприятий) по-прежнему приходится сталкиваться с огромным количеством проблем при осуществлении своей хозяйственной деятельности.
Долгий экономический спад производства, продолжавшийся в России, в том числе общий кризис августа 1998 года, обусловили катастрофическую нехватку оборотных средств, выявили практически полностью выработавшие свой ресурс основные фонды, устаревшие технологии, отсутствие долгое время четкой денежно-кредитной политики со стороны государства.
Одними из ключевых факторов развития предпринимательства в рыночной экономике является возможность для хозяйствующих субъектов четко и эффективно планировать свою деятельность, постоянно собирать и аккумулировать информацию как о состоянии целевых рынков, положении на них конкурентов и о собственных перспективах и возможностях. Нередко для организации производства и в целом предпринимательской деятельности необходим либо значительный стартовый капитал, либо практически полное вложение всех оборотных денежных средств в развитие предприятия в течение длительного периода времени.
В сложившихся условиях финансовая аренда (лизинг) является одним из способов налаживания производства, развития промышленности,
диверсификации бизнеса, появления новых продуктов на рынке, и в целом -стабилизации экономического развития государства.
Возникновение лизинговых схем является закономерным этапом развития форм заимствования долгосрочных инвестиционных ресурсов производственно-хозяйственными субъектами, поскольку в данном случае лизинг представляет собой один из вариантов защиты кредитной сделки.
Следует отметить, что лизинг является важным источником среднесрочного и долгосрочного финансирования предприятий во многих странах, независимо от уровня их развития. При этом в странах с развитой экономикой лизинг зачастую является решением проблемы приобретения основных средств, которое экономически эффективно для всех участников лизинговой сделки. Это имеет особое значение для обеспечения финансирования малых и средних, а также открывающихся субъектов бизнеса, которым принадлежит ключевая роль в обеспечении внедрения новых технологий и конкуренции в экономике наряду с созданием новых рабочих мест.
Основными причинами обращения к услугам лизинговых компаний в Российской Федерации являются большая гибкость лизинга; менее жесткие требования по дополнительному обеспечению и гарантиям; более продолжительные сроки финансирования; меньшее количество бюрократических барьеров; налоговые преимущества, в частности, при уплате налога на прибыль и на имущество, получение рассрочки в выплатах НДС.
Наиболее значимой причиной, по которой предприниматели могут предпочесть лизинг, является недоступность банковских кредитов для многих лизингополучателей, так как для получения кредита, заемщику приходится предоставлять залог и гарантии. Лизинг этого не требует - достаточным
обеспечением является сам предмет сделки. Несмотря на то, что услуги лизинговых компаний обходятся дороже услуг банков на 2-3 процентных пункта, на практике по сравнению с кредитами экономия средств за счет налоговых льгот составляет 15-20%. Это подчеркивает одно важное качество лизинга: во многих случаях лизинг является альтернативным источником финансирования, не конкурируя напрямую с банковским кредитованием.
Одним из возможных источников ускорения экономического роста называют сектор малого и среднего бизнеса. Лизинг является эффективным механизмом финансирования этого сектора, который банковская сфера традиционно обходила стороной. В настоящее время все большее количество лизингодателей в своей деятельности ориентируется на малые и средние организации и предприятия, являющиеся основными потребителями услуг лизинговых компаний.
На сегодняшний день лизинговый бизнес - один из сложнейших видов предпринимательской деятельности. В нем задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты но долговым обязательствам и другие финансовые механизмы. Лизинговую компанию отличает большое количество аналитических подразделений, сильное маркетинговое и юридическое обеспечение. Постоянное взаимодействие с банковскими учреждениями, страховыми компаниями и властными региональными структурами.
Наличие конкуренции является одним из важнейших свидетельств развитости любого рынка, в том числе рынка лизинговых услуг. На рынке лизинговых услуг России уже функционирует более 1000 лизинговых компаний, которые при дефиците финансовых ресурсов способны помочь выжить многим предприятиям, обеспечив техническое обновление их производства, то есть заложить основы выхода из кризиса и будущего
экономического подъема. Большинство лизинговых компаний, особенно крупных, расположено в Московском регионе, при этом, как правило, они создаются кредитными организациями с достаточно большими капиталами, что, безусловно, также является одной из гарантий стабилизации рынка лизинговых услуг в России.
Следует отметить, что в настоящее время одной из тенденций лизингового рынка является увеличение количества лизинговых компаний в регионах.
Предметом лизинга может выступать практически любое имущество, за
исключением установленного законодательством РФ ограничений. Однако
большинство лизинговых компаний специализируются на предоставлении
услуг по лизингу транспорта любого вида, промышленного оборудования,
строительной и дорожно-строительной техники. В то же время некоторые
лизинговые компании успешно диверсифицируют предметную сетку лизинга,
как, например, один из лидеров лизингового рынка ОАО «РТК-Лизинг»,
включая вычислительную технику, банковское оборудование, контейнеры,
лифтовое оборудование, металлургическое оборудование, погрузчики и
складское оборудование, полиграфическое оборудование,
телекоммуникационное оборудование и т.д.1
В то же время лизингу недвижимости отводится незаслуженно не значительное место в деятельности лизинговых компаний. В основном подобные услуги предоставляют крупные лизинговые компании, например, ООО «Лизинговая компания УРАЛСИБ», ОАО «Авангард-Лизинг» и др. При этом многие лизинговые компании предоставляют не лизинговые услуги в чистом виде, а программы по проектному финансированию и сопровождению
Информация получена на сайте
строительства какого-либо объекта недвижимости, в частности, речь идет об ООО «Альфа-Лизинг», ЗАО «БИЗНЕС-АЛЬЯНС» и др.
Таким образом, приведенные выше обстоятельства предопределили выбор темы диссертационного исследования, поскольку правовой анализ лизинга недвижимого имущества является достаточно сложной, но перспективной темой для теории гражданского и предпринимательского права, а также практической деятельности лизинговых компаний и лизингополучателей.
Целью диссертационного исследования является совершенствование правового регулирования лизинговых операций, предметом которых является недвижимое имущество, на основе проведения комплексного анализа нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения финансовой аренды (лизинга) в Российской Федерации, а также практики применения лизинга недвижимого имущества.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие лизинга по российскому законодательству и
раскрыть его специфические черты.
Проанализировать юридическую и экономическую сущность лизинга.
Выявить особенности недвижимого имущества как предмета лизинга.
4. Исследовать договорное обеспечение лизинга недвижимого
имущества.
Определить субъектный состав лизинга недвижимого имущества.
Рассмотреть особенности заключения и исполнения договора лизинга недвижимого имущества.
Проанализировать возможности использования лизинга недвижимого имущества за счет разработки рабочего проекта на примере конкретной лизинговой компании.
8. Выявить теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере и сформулировать предложения по совершенствованию законодательства РФ в области правового регулирования лизинга недвижимого имущества.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, связанные с правовым регулированием лизинга недвижимого имущества в Российской Федерации.
Предметом настоящего исследования являются нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие особенности реализации лизинга недвижимого имущества в России.
Степень научной разработанности темы. Научная разработанность рассматриваемой тематики связана, прежде всего, с тем, что традиционно проблемы лизинга рассматриваются многими теоретиками в рамках курса гражданского права, в том числе в работах, посвященных как аренде в целом, так и финансовой аренде (лизингу) в частности.
При этом следует выделить работы таких дореволюционных и советских ученых, как: М.М. Агарков, С.Н. Братусь, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, М.И. Кулагин, Л.А. Лунц, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, P.O. Халфина, С.А. Хохлов, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич и др.
К современным авторам, рассматривающим лизинг в правовом аспекте в соответствии с действующим законодательством России, следует отнести: А.Н. Борисова, А.Г. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Д. Газмана, Е.В. Кабатову, О.М. Козырь, Е.А. Павлодского, И.А. Решетник, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Ю.С. Харитонову, А.М. Эрделевского и др.
Кроме того, лизинг традиционно является предметом исследования ученых-экономистов, финансистов, управленцев, среди которых следует выделить Н.В. Абрамову, М.Н. Агафонову, В.А. Горемыкина, Т.А. Красеву,
Т. Крутикову, Ю.Н. Лапыгина, М.И. Лещенко, Е.В. Лукина, Е.В. Сокольских. A.M. Тавасиева, Т.Г, Философову и др.
Несмотря на значительный вклад указанных авторов в развитие правового регулирования лизинговых правоотношений, следует отметить, что в большинстве случаев некоторые аспекты лизинга рассматривались с общих позиций гражданского права, а некоторые не были рассмотрены вообще. Кроме того, какое-либо комплексное исследование лизинга недвижимого имущества по-прежнему отсутствует, что также повышает ценность настоящего исследования.
Методологическая основа исследования. Для достижения поставленной цели и задач исследования использовались следующие методы: формальнологический, системного анализа, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы научного исследования.
С помощью формально-логического метода автором было исследовано понятие лизинга по российскому законодательству, а также выявлена юридическая и экономическая сущность лизинга.
Метод системного анализа позволил определить правовой режим недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, а также место договора лизинга недвижимого имущества в системе гражданско-правовых обязательств.
Сравнительно-правовой метод использовался автором при выявлении специфики правового регулирования и использования лизинга недвижимого имущества в гражданском и предпринимательском праве, в различных отраслях промышленности и т.д.
Теоретическую основу исследования составляют теоретические и научно-практические работы российских правоведов по вопросам правового регулирования осуществления лизинговых операций, в том числе
относительно недвижимого имущества, а также основополагающие работы в области гражданского права.
Положения диссертации соотносятся с мнениями и суждениями ученых-правоведов, специалистов в сфере изучения гражданского права и лизинговой деятельности.
Кроме того, теоретическую основу диссертации составили научно-практические комментарии гражданского законодательства Российской Федерации, монографии, публикации в периодических изданиях по проблемам правового регулирования лизинговых правоотношений.
В эмпирическую основу исследования составили входят материалы бухгалтерской отчетности и практической деятельности Общества с ограниченной ответственностью «ЛЕГАВТОТРАНС - ЛИЗИНГ» (ООО «ЛТ-ЛИЗИНГ»).
Нормативная база исследования основана на нормах Конституции Российской Федерации, международно-правовых актов, в частности, Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона РФ «О финансовой аренде (лизинге)», иных нормативно-правовых актов, регулирующих объект диссертационного исследования.
Научная новизна работы заключается в том, что диссертационная работа является комплексным исследованием лизинга недвижимого имущества.
Предложены некоторые теоретические определения и конструкции, в частности, непосредственно, лизинга недвижимого имущества, договора лизинга недвижимого имущества и т.д.
Сформулирован авторский подход к определению существенных условий договора лизинга недвижимого имущества, которые предложено
расширить, исходя из специфики предмета данного договора, включив помимо предмета лизинга также условия о цене недвижимого имущества и данные о его продавце.
Новизна диссертационного исследования заключается также в том, что автором разработан и предложен проект внедрения лизинга недвижимого имущества в конкретной лизинговой компании, который целесообразно применять на практике лизинговыми компаниями.
В диссертационной работе предложен также ряд мер по поддержанию рынка лизинговых услуг, диверсификации предметов лизинговых сделок, обоснованы предложения, направленные на совершенствование законодательства, регулирующего рассматриваемые вопросы.
В результате проведенного исследования были сформулированы следующие обладающие научной новизной выводы и положения, выносимые на защиту:
1. При исследовании сущности лизинга показано, что на настоящем этапе
развития лизинговых отношений в российском законодательстве, а также в
теории гражданского права отсутствует понятие лизинга недвижимого
имущества.
Поэтому предложена теоретико-правовая конструкция, согласно которой под лизингом недвижимого имущества следует понимать совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга недвижимого имущества, в том числе приобретением предмета лизинга, а также сопутствующих договоров и иных правоотношений по реализации лизинга недвижимого имущества.
2. Проанализировав правовой режим недвижимого имущества как
предмета лизинговых правоотношений, автором показано, что поскольку
законодательно установлено обязательное использование предмета лизинга
только в предпринимательской деятельности, то и недвижимое имущество может выступать предметом лизинга только в целях его использования в предпринимательской деятельности.
В связи с этим предложено конкретизировать предмет лизинга, дополнив п. 2 ст. 3 Закона о лизинге частью 2 следующего содержания:
«Предметом лизинга не могут быть объекты недвижимости, используемые субъектами лизинга для личных, бытовых, семейных нужд, а также находящиеся в собственности физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями».
3. Специфика недвижимого имущества как предмета договора лизинга
обусловлена тем, что предметом должен выступать конкретный объект
недвижимости, реально существующий, обладающий индивидуальными
признаками, имеющий конкретного собственника. Поэтому к недвижимости
как предмету лизинга не может относиться не введенное в эксплуатацию или
недостроенное недвижимое имущество.
Исследовав условия договора лизинга недвижимого имущества, обосновано, что к существенным условиям договора лизинга недвижимого имущества помимо предмета лизинга, должна быть также отнесена цена данного имущества, поскольку подобное требование корреспондирует нормам ГК РФ о купле-продаже недвижимого имущества, как одного из наиболее схожих правоотношений, а также данные о продавце данного имущества, поскольку конкретное имущество, которое лизингополучатель имеет намерение приобрести по договору лизинга, как правило, имеет конкретного собственника, с которым лизингодатель заключит соответствующий договор купли-продажи.
Традиционно договор лизинга предшествует заключению договора купли-продажи имущества, выступающего предметом лизинга. Кроме того,
ст. 667 ГК РФ установлена обязанность лизингодателя уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи в аренду (лизинг).
Однако, в силу специфики договора недвижимого имущества еще до заключения договора лизинга сторонам (лизингодателю и лизингополучателю) должно быть известно, какое имущество должно быть приобретено, за какую сумму, какие специфические характеристики имеются у объекта недвижимого имущества, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Таким образом, отношения между лизингодателем и продавцом должны быть установлены еще до заключения договора лизинга между лизингодателем и лизингополучателем. Подобные отношения целесообразно закреплять в предварительном договоре купли-продажи, заключаемом до подписания договора лизинга.
6. Исследовав особенности заключения договора лизинга недвижимого имущества, показано, что действующее законодательство РФ прямо не указывает на форму договора лизинга недвижимого имущества и порядок его заключения. Кроме того, в Законе о лизинге нет прямого указания на регистрацию договора лизинга недвижимого имущества.
Поскольку в ст. 4 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» указано, что регистрации подлежат обременения недвижимого имущества, среди которых фигурирует аренда, а также так как лизинг представляет собой вид аренды, форма и порядок заключения договора должны соответствовать общим правилам об аренде. Из этого следует, что договор лизинга недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
7. Полагаем, что за исполнением договора лизинга недвижимого
имущества, предполагающего последующий выкуп предмета лизинга, должен
быть установлен соответствующий государственный контроль, поскольку при
выкупе недвижимого имущества, являвшегося предметом лизинга, возможны
злоупотребления по определению и уплате соответствующей цены, которая
может не соответствовать рыночной цене.
Подобные полномочия целесообразно возложить на Федеральную антимонопольную службу посредством включения в п. 5.3.1 Положения о Федеральной антимонопольной службе подпункта 5.3.1.13. следующего содержания:
«за соблюдением лизингодателем, лизингополучателем требований о выкупе недвижимого имущества, являющегося предметом лизинга, в том числе о справедливости и разумности цены приобретаемого недвижимого имущества».
8. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения,
сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному
лицу, проводится вместе с земельным участком.
Однако, исходя из норм ПС РФ и Законе о лизинге, земельные участки и их части предметами лизинги не являются, что вызывает коллизию норм земельного и гражданского законодательства, поскольку при отчуждении зданий, сооружений, являющихся предметом лизинга, земельный участок также должен быть передан в собственность.
Для устранения указанной коллизии следует внести изменения в соответствующие нормативно-правовые акты, в частности, в ст. 666 ГК РФ и п. 2 ст. 3 Законе о лизинге, указав, что предметом лизинга могут выступать части земельных участков, находящихся под зданиями или строениями, переданными в лизинг.
Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в расширении научных и теоретических знаний о правовом регулировании лизинговых правоотношений в целом и лизинга недвижимого имущества в частности, теоретического определения договора лизинга, существенных условий договора лизинга недвижимого имущества и т.д.
Полученные результаты могут способствовать дальнейшим исследованиям проблем гражданского права и лизинговых правоотношений, в частности, относительно недвижимого имущества.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы для совершенствования законодательства, регулирующего лизинговые правоотношения, заключения и исполнения лизинговых сделок, в том числе предметом которых выступает недвижимое имущество.
Материалы и разработки диссертационного исследования могут представлять интерес в правоприменительной практике для юристов, экономистов, чья профессиональная деятельность связана с лизингом, лизинговых компаний, имеющих намерение диверсифицировать лизинговые продукты за счет предоставления услуг по лизингу недвижимого имущества, а также судей арбитражных судов, третейских судов.
Также результаты исследования могут быть использованы при формировании учебных дисциплин по специальности «юриспруденция» и в лекционных материалах по гражданскому и предпринимательскому праву.
Апробация результатов исследования. Материалы и результаты диссертационного исследования использовались в практической деятельности автора в лизинговой компании.
Основные положения и выводы диссертационной работы нашли свое отражение в семи опубликованных работах автора, изложены в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях.
Структура диссертации обусловлена целью и задачами, которые поставил перед собой автор. Диссертация состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения, списка источников и литературы.
Понятие лизинга по российскому законодательству
Лизинг является важным источником среднесрочного и долгосрочного финансирования предприятий во многих странах, независимо от их размеров или уровня развития. В странах с развитой экономикой лизинг является решением проблемы приобретения основных средств, которое экономически эффективно для всех участников лизинговой сделки.
Механизм лизинга обеспечивает дополнительный приток финансирования в производственный сектор, способствуя увеличению внутреннего производства, росту продаж внеоборотных активов и развитию финансовых механизмов, доступных предприятиям.
Лизинг как особая форма предпринимательской деятельности, широко распространенная за рубежом, в настоящее время все больше получает развитие в России. При активном внедрении лизинг, в силу присущих ему возможностей, может быть мощным импульсом технического перевооружения производства, структурной перестройки российской экономики, насыщения рынка высококачественными товарами.
На сегодняшний день лизинговый бизнес - один из сложнейших видов предпринимательской деятельности. В нем задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты по долговым обязательствам и другие финансовые механизмы. Лизинговую компанию отличает большое количество аналитических подразделений, сильное маркетинговое и юридическое обеспечение, постоянное взаимодействие с банковскими учреждениями, страховыми компаниями и властными региональными структурами. Действительно, в своем классическом виде лизинг удобен всем: и организациям-лизингополучателям, и банкам, постоянно контактирующими с или несколькими вызывающими доверие лизинговыми фирмами, и, естественно, самой лизинговой компании, получающей свои доходы за выполнение фактических посреднических операций между покупателем, кредитующим банком и поставщиком имущества.
Термин «лизинг» происходит от английского «lease» - аренда, договор об аренде, и хотя во многих языках есть аналогичные понятия - mitvertrag kredit (нем.), arrendamiento financiero (исп.), credito arrendamiento (итал.), - в мире наиболее употребительным является именно английское слово «leasing».
Такой дословный перевод не дает достаточно точного определения понятия лизинговых отношений, поэтому в международной практике чаще применяется термин «финансовый лизинг», то есть «финансовая аренда».
В русском языке нет точного аналога термина «лизинг», и имеющиеся определения не являются исчерпывающими, поскольку не могут учесть всех форм проявления этого инструмента. В широком значении под лизингом следует понимать весь комплекс имущественных отношений, возникающих с передачей предмета лизинга во временное пользование на основе его приобретения и последующей сдачи в аренду.
Лизинг как своеобразная форма арендных отношений (финансовая аренда) является, конечно, перспективным финансовым инструментом в деятельности предпринимательских структур. Для многих российских предпринимателей проблема перехода на выпуск конкурентоспособной на мировом рынке продукции может быть решена именно через лизинг.
Так, лизинг может быть определен как вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных средств в имущество, предоставляемое по договору физическим или юридическим лицам на определенный срок2.
По своей юридической форме лизинговая сделка является своеобразным видом долгосрочной аренды инвестиционных ценностей.
Четкое определение лизинговой операции имеет важное практическое значение, так как при несоблюдении установленных законом правил ее оформления она не может быть признана лизинговой сделкой, что чревато для участников операции рядом неблагоприятных финансовых последствий.
В юридической литературе можно встретить высказывания о том, что финансовая аренда достаточно древний институт гражданского права и упоминается в ранних источниках права3.
Наиболее распространенной считается точка зрения, согласно которой появление лизинга приходится на начало XX столетия, когда компания «United States Leasing Corporation» начала проводить классические лизинговые операции в США. Впоследствии лизинг распространился на все континенты (в Европе первые финансовые лизинговые общества появились в конце 50-х, начале 60-х годов), приобретая в разных странах отличительные особенности .
Понятие договора лизинга недвижимого имущества по российскому законодательству
Согласно ст. 665 ГК РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.
В юридической литературе имеются различные точки зрения по поводу оценки юридической природы лизинга. Одни авторы полагают, что в юридическом отношении договор лизинга — это договор имущественного найма с рядом характерных особенностей.
Другие усматривают в нем договор купли-продажи с рассрочкой платежа между собственником имущества и пользователем. В судебной практике также встречаются случаи, когда стороны лизинговые отношения квалифицируют подобным образом. Кроме того, поскольку в ст.ст. 624 и 625 ГК РФ, а также Законом о лизинге предусмотрена возможность включения в договор лизинга условия о выкупе арендованного имущества, это, по мнению второй группы авторов, свидетельствует о правильности указанной теории. Третьи считают, что речь идет о договоре особого рода, сочетающем элементы арендного договора, договора займа и некоторые другие договорные элементы.
Следует отметить, что, несмотря на споры относительно сущности лизинга, можно утверждать, что лизинг представляет собой разновидность института аренды, хотя финансовая аренда и осложнена дополнительным элементом - фигурой продавца арендуемого имущества, с которым арендатор, не состоя в договорных отношениях, в ряде случаев вступает в непосредственный контакт.
Договор лизинга является специфическим видом договорных арендных обязательств, который до принятия второй части ГК РФ фактически не был законодательно закреплен.
Формулирование в ГК РФ лизинга как вида аренды означает, что она, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование, поэтому договор лизинга является по сути разновидностью договора аренды.
Если сравнивать договор лизинга и договор аренды, то принципиальные различия касаются в основном только предмета договора, так как предмет договора лизинга шире предмета договора аренды за счет действий лизингодателя по заключению с продавцом договора купли-продажи. Но данное обстоятельство как раз и характерно для взаимоотношений рода и вида, когда отдельный вид договора образуется за счет расширения его предмета, путем включения в его состав дополнительных действий обязанных сторон. Другие принципиальные различия отсутствуют46. Поскольку ГК РФ рассматривает договор лизинга как разновидность договора аренды, существу обязательства, вытекающему из договора аренды, будет аналогично существо обязательства, порождаемое договором лизинга, состоящее в передаче лизингодателем лизингового имущества во временное возмездное владение и пользование лизингополучателя. Однако, в отличие от арендодателя, который является собственником передаваемого в аренду имущества, лизингодатель должен в соответствии с указаниями лизингополучателя приобрести необходимое имущество у продавца в собственность, а затем передать его в аренду лизингополучателю. Это и позволяет выделить договор в отдельный вид договора аренды.
В частности, в качестве обязанного лица по договору лизинга наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец объекта лизинга, являющийся его собственником, но не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.
Можно отметить, что договор лизинга аналогичен договору аренды с выкупом: лизинг также предусматривает, при определенных условиях, возможность перехода арендуемого имущества в собственность арендатора. Однако по договору лизинга арендованное имущество может быть использовано в предпринимательских целях (ст. 666 ГК РФ), по договору аренды с правом выкупа - и в непроизводственных, некоммерческих целях, поскольку ограничений по использованию арендованного имущества в определенных целях законодательством не установлено.
Специфика перехода права собственности на предмет лизинга недвижимого имущества
Закон о лизинге предусматривает возможность выбора стороны, на балансе которой будет осуществляться учет предмета лизинга. Сопоставление положений Гражданского кодекса РФ (ст. 665 - 670) и гл. 25 Налогового кодекса РФ позволяет сделать вывод об экономической выгодности учета предмета лизинга, как для лизингополучателя, так и для лизингодателя, на балансе последнего, так как это позволит лизингодателю уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль на сумму расходов, связанных с приобретением предмета лизинга, что соответственно напрямую отражается на размере лизинговых платежей, которые напрямую зависят от расходов лизингодателя, и, кроме того, при постановке предмета лизинга на баланс лизингополучателя у последнего увеличиваются расходы по налогу на имущество, так как их сумма рассчитывается, исходя из стоимости предмета лизинга, которая в данном случае, включает в себя прибыль лизингодателя, заложенную в лизинговые платежи.
Принципиальное значение имеет изменение ст. 19 Закона, содержащей правила о переходе права собственности на предмет лизинга. Из п. 1 ст. 19 Закона в его прежней редакции следовало, что по общему правилу при финансовом лизинге после выплаты всех лизинговых платежей право собственности на предмет лизинга переходит к лизингополучателю. Из новой редакции п. 1 ст. 19 Закона следует, что такой переход права собственности происходит лишь в случае, если это специально предусмотрено договором. В противном случае право собственности остается у лизингодателя. Следует также обратить внимание, что, согласно п. 2 ст. 19 Закона, федеральным законом могут быть установлены случаи запрещения перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, поэтому установленное в договоре лизинга условие о переходе права собственности к лизингополучателю вопреки установленному в федеральном законе запрету будет недействительным.
Указание о том, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя лишь в случае, если это специально предусмотрено договором лизинга, содержится также в новой редакции п. 1 ст. 28 Закона. В этой норме определен состав лизинговых платежей, под которыми понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в том числе возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, и доход лизингодателя. Выкупная цена предмета лизинга включается в общую сумму платежей по договору лизинга лишь в случае, если в нем предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
Право на выкуп имущества лизингополучатель имеет независимо от того, содержится ли данное условие (преимущественное право выкупа) в лизинговом договоре или нет. Он может выйти с этим предложением к лизингодателю до окончания лизингового договора, согласовать с ним цену, заключить договор купли-продажи, оплатить его и стать собственником имущества.
В период своего действия, договор лизинга может быть прекращен досрочно, если одна из сторон нарушила его условия. Причины, которые могут привести к расторжению договора лизинга могут крыться в неисполнении или ненадлежащем исполнении сторонами принятых на себя обязательств, некоторые из которых были указаны выше. Действия сторон при расторжении договора лизинга регламентируются действующим гражданским законодательством. Необходимо отметить лишь, что при получении уведомления о закрытии сделки лизингополучатель лишается права использования имущества. Независимо от уплаты суммы закрытия сделки лизингополучатель должен вернуть имущество лизингодателю по указанному им адресу. В случае невозвращения имущества лизингодатель имеет право самостоятельно забрать имущество, возложив все затраты и риски по транспортировке на лизингополучателя.
