Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Развитие института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13
1.1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России и ее особенности до Октябрьской революции 1917 года 13
1.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России и ее особенности в 90-е годы XX века 21
Глава II. Понятие и значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современной России 39
2.1. Понятие недвижимого имущества, права на которое и сделки с которым подлежат государственной регистрации 39
2.2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
ее значение, цели и задачи, функции, принципы, особенности 68
2.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью 98
Глава III. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 115
3.1. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 115
3.2. Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним 137
Использованные источники
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России и ее особенности до Октябрьской революции 1917 года
- Понятие недвижимого имущества, права на которое и сделки с которым подлежат государственной регистрации
- Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Введение к работе
Актуальность темы исследования. 90-е года XX века ознаменовались для России значительными переменами в нормативно-правовой сфере. В российском законодательстве возрождено понятие недвижимости, которое было утрачено советским гражданским правом в связи с отменой частной собственности на землю и иные объекты недвижимого имущества, объявлением недвижимости достоянием государства и запрещением ее оборота.
В результате приватизации государственного и муниципального имущества вместо господствующей государственной собственности появились разнообразные формы собственности, образовался рынок недвижимости. В гражданский оборот оказались вовлеченными не только квартиры, жилые дома, но и предприятия, комплексы зданий и другие крупные объекты недвижимого имущества. Совершение сделок с недвижимостью стало очень распространенным и необходимым явлением, без которого трудно представить существование цивилизованного государства.
Участники гражданского оборота при совершении сделок с недвижимостью нуждались в гарантиях незыблемости своих прав и их охране. В целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства стало необходимым не только правовое регулирование совершения сделок с объектами недвижимости, но и закрепление прав на них.
Одним из важнейших средств охраны прав на недвижимость стала государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является сравнительно новым для российской правовой системы. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и
4 республик от 31.05.1991 г.1 впервые было упомянуто о государственной регистрации. Впоследствии нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако данные положения ГК РФ не применялись до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее - «Закон о регистрации»), который ввел единый порядок регистрации.
Практика выявила определенные сложности в реализации положений Закона о регистрации, обнаружила противоречия между нормами права и отсутствие надлежащего регулирования некоторых аспектов государственной регистрации, например, государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.
Закон, в частности, не регулирует правовой режим объектов общего пользования собственниками нежилых помещений в нежилых зданиях и порядок государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в таких зданиях, что приводит в судебной практике к вынесению противоречивых решений. Отсутствуют исчерпывающие разъяснения высших судебных инстанций как по правовому режиму нежилых помещений и государственной регистрации прав и сделок с ними, так и по некоторым другим требующим разрешения вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним постоянно изменяется и дополняется, кроме того, накопилось большое количество подзаконных актов.
Исследование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляется
1 Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст. 733
2 Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594
5 актуальным. Такое исследование с учетом накопленного опыта применения Закона о регистрации и новшеств в законодательстве является необходимым, поскольку оно позволит дать целостное представление об институте государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выявить его специфику и выработать на этой основе практические рекомендации3.
Степень научной разработанности проблемы исследования. Научных работ, посвященных непосредственно государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, немного. После принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации появились некоторые работы, отражающие отдельные аспекты государственной регистрации. В частности, отдельные вопросы государственной регистрации рассматривались в рамках диссертационных исследований о правовом регулировании сделок с недвижимостью4, праве собственности5. Проводились исследования о государственной регистрации с позиций административного права6.
Работы по исследуемой теме представлены, в основном, в виде научных статей. Постатейные комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержат теоретических подходов к исследуемой теме.
3 в работе не исследованы вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты и сделок с ними, поскольку в силу своей
специфики правовой режим данных объектов и регистрация прав и сделок с ними представляют собой
предмет самостоятельного исследования
4 Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.: Дисс. на соиск. учен,
степ. канд. юр. наук. / Российская академия государственной службы при Президенте Российской
Федерации — М., 2000; Прокопьева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью.: Автореф. дисс.
на соиск. учен. степ. канд. юр. наук. / Кубанский государственный аграрный университет - Краснодар,
2004; Козлова Е.Б. Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью.: Дисс. на соиск. учен,
степ. канд. юр. наук. / Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации — М.,
2004
5 Глинщикова Т.В. Право общей собственности на здания.: Дисс. на соиск. учен. степ. канд. юр. наук. /
Кубанский государственный аграрный университет- Краснодар, 2004
6 Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости.: Дисс.
на соиск. учен. степ. канд. юр. наук. / Московская государственная юридическая академия - М., 2002;
Пашенько СБ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте
Российской Федерации.: Автореф. дисс. на соиск. учен. степ. канд. юр. наук. / Сарат. гос. акад. права -
Саратов, 2002
Всестороннее и глубокое исследование проблем гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок не осуществлялось.
Цель и задачи исследования. Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы на основе анализа основополагающих теоретических положений гражданского права о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, норм действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отечественной правоприменительной и судебной практики определить правовую природу и значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для участников гражданского оборота; выявить специфические особенности регистрации отдельных прав и сделок с недвижимостью, обусловленные характером объектов недвижимости, а также выработать рекомендации по совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановка данных целей обусловила необходимость решения следующих задач:
сформулировать понятие, значение, цели и задачи института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
на основе анализа практики деятельности органов по государственной регистрации и судебных органов выработать конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предмет исследования - гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также регламентирующие их правовые нормы,
7 формирующие институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Методологическая основа исследования. При написании диссертации использовались диалектический метод познания, различные общенаучные методы исследования, к которым, прежде всего, относятся формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза, аналогия), а также специальные юридические методы, в частности, сравнительно-правовой. В работе также использовался исторический метод, позволивший изучить закономерности развития законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практику его применения.
Теоретическая, эмпирическая и нормативно-правовая база исследования. Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых-правоведов и практиков: Т.Е. Абовой, Е.И. Афониной, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Дмитриева, Д.А. Добаткина, Б.Д. Завидова, А.А. Завьялова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.А. Киндеевой, А.Р. Кирсанова, Е.Б. Козловой, О.М. Козырь, В.И. Коновалова, П.В. Крашенинникова, А.В. Кузнецова, В.В. Огородникова, Е.А. Павлодского, М.Г. Пискуновой, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, В.И. Сергеева, Е.А. Суханова, А.И. Тихенко, Ю.К. Толстого, Г.Г. Черемных, A.M. Эрделевского и других авторов.
Были использованы труды дореволюционных российских авторов -Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича.
В процессе исследования автор обращался к публикациям в периодических изданиях по указанной проблематике и использовал практические материалы Министерства юстиции Российской Федерации и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в г. Москве и Московской области, а также информацию из справочно-правовых систем «Консультант Плюс», «Гарант», «Кодекс», «Эталон» и из сети Internet.
Научная новизна работы и положения диссертации, выносимые на защиту. Научная новизна состоит во всестороннем комплексном исследовании на монографическом уровне особенностей и проблем гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в настоящее время.
В работе рассмотрены ранее не исследовавшиеся на монографическом уровне вопросы государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, государственной регистрация ипотеки. По-новому поставлены и решены вопросы о регистрации договоров аренды.
На защиту выносятся следующие положения и выводы диссертационного исследования:
1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет как правоустанавливающий характер, так и правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее.
Имеются в виду случаи, предусмотренные п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, когда права на недвижимое имущество возникают не из акта государственной регистрации, а из иных предусмотренных законом юридических фактов. Право возникает раньше его государственной регистрации также в случаях, изложенных в ряде норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.
Так, согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица,
9 имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Согласно ст. 129 Жилищного кодекса РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. В диссертации сформулированы основные принципы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности,
обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности. Сделано
предложение о закреплении этих принципов в Законе о регистрации и
приведении в соответствие с ними норм законодательства о государственной
регистрации.
3. В диссертационной работе предлагается отказаться от
государственной регистрации сделок об отчуждении объектов
недвижимости, поскольку сделки по отчуждению недвижимого имущества
во всех случаях влекут за собой переход права собственности (статьи 218,
223 и 235 ГК РФ), которое и подлежит государственной регистрации.
Изучение последствий регистрации прав и регистрации сделок позволило прийти к выводу о том, что процедура государственной регистрации прав является наиболее универсальной и всеобъемлющей по сравнению с государственной регистрацией сделок. Регистрация права собственности делает излишней государственную регистрацию сделок, влекущих отчуждение объектов недвижимости.
4. В целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения
противоречащих друг другу толкований предлагается расширить перечень
объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ и добавить в него такие объекты
недвижимого имущества как жилые и нежилые помещения. Права на эти
объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о
регистрации. Предложено также внести объекты незавершенного
строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о
10 регистрации и в этом же Законе вьщелить нормы, касающиеся объектов незавершенного строительства, в отдельную статью.
5. Проведенное исследование позволило автору сделать вывод о
целесообразности исключения из законодательства норм о государственной
регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
Данный вывод обоснован следующими мотивами. Установленная в законодательстве необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимости, в частности, договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менее одного года, порождает практику повторного заключения сторонами одних и тех же по существу договоров на срок менее одного года с целью избежать процедуры государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды недвижимости независимо от сроков, на которые они заключены, может создавать трудности в гражданско-правовых отношениях, вытекающих из договоров, заключенных на короткие сроки.
6. В правовом регулировании государственной регистрации ипотеки,
установленном в нормах Закона о регистрации и Федерального закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - «Закон об ипотеке») есть
существенные различия. В частности: Закон о регистрации, в отличие от
Закона об ипотеке, не предусматривает регистрацию ипотеки в силу закона;
различны в обоих законах основания для приостановления и отказа в
регистрации ипотеки, сроки приостановления регистрации, а также перечень
сведений, которые должны содержаться в регистрационной записи об
ипотеке.
С целью разрешения коллизии предлагается внести в Закон о регистрации дополнения, содержащие особенности регистрации ипотеки, и исключить аналогичные положения из Закона об ипотеке.
Практическая значимость исследования. Конкретные предложения по совершенствованию законодательства могут быть использованы в
Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400
нормотворческой деятельности, в практике деятельности органов по государственной регистрации прав, а также в процессе преподавания гражданско-правовых дисциплин. Работа может быть использована также в учебных заведениях по повышению квалификации государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных работников системы государственной регистрации.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования были изложены в докладах на научных конференциях в Институте государства и права РАН.
Основные идеи настоящей работы были апробированы автором в ходе своей профессиональной деятельности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москве и Московской области.
Результаты исследования были опубликованы в пяти научных статьях:
Регистрация прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними // Некоторые вопросы договорного права России и зарубежных стран / Институт государства и права РАН. - М.: МЗ-Пресс, 2003. С. 43-51 (0,31 п.л.).
Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Юридические лица. Ответственность за нарушение обязательств / Институт государства и права РАН. - М.: МЗ-Пресс, 2004. С. 200-211 (0,41 п.л.).
Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. № 1. С. 10-13 (0,38 п.л.).
Недействительность сделок. Определение границ действий // эж-ЮРИСТ. 2005. № 11. Март. С. 2 (0,22 п.л.).
Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений: проблема срока действия договора // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2005. № 4. С. 76-80 (0,25 п.л.).
12 Структура и содержание работы были определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь параграфов, списка использованных нормативных актов и литературы.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России и ее особенности до Октябрьской революции 1917 года
Первоначально в Древней Руси сделки между частными лицами в отношении землевладений совершались самостоятельно, иногда при свидетелях, но без какого-либо участия со стороны государства.
В XVI веке появилось сословие площадных подьячих -профессиональных писцов, специализировавшихся в совершении за плату гражданских сделок в интересах обращавшихся к ним лиц. Первоначально контроль за деятельностью площадных подьячих был номинальным и заключался в назначении «на площадь» указом царя. Претендент подавал челобитную с просьбой о назначении «на площадь», выборные старосты давали ему деловую и нравственную характеристику, а все сословие несло круговую поруку в возмещении ущерба от деятельности своего члена. При таких условиях ходатайствовать могли только за профессионально пригодного человека. Количество членов сословия было ограничено, плата с клиентов бралась по соглашению и делилась поровну между членами сословия. Занятие считалось очень прибыльным, и отставка «от площади» рассматривалась как тяжкое наказание .
К концу XVI века государственный контроль стал более жестким: выборные старосты были уполномочены осуществлять контроль над подьячими в целях предупреждения совершения сомнительных сделок и сокрытия пошлин; государство предписало в целях придания публичности и гласности обязательно предъявлять купчие грамоты (крепости) в специальные органы - приказы . Если объектом сделки была земля, то крепость должна была быть записана в поместном приказе, если дом или двор - в земском приказе, а в отношении тех же объектов, но находящихся в городах - у воевод.
Уложение царя Алексея Михайловича 1649 года11 впервые разделило функции публичного органа, совершающего сделку, и органа, ее регистрирующего. Приобретающее лицо просило «справить» за ним землю, вотчину или поместье. Процесс «справки» заключался в допросе сторон, определении наличности и величины приобретаемого имения, проверке принадлежности имущества и наличия запрещений и обременении. После записи акта в книгу приказа и взятия пошлин имущество считалось «справленным».
Приказы были центральным для всей России местом «укрепления» вещных прав на недвижимость. В них сосредотачивались все дела о переходе земель, все сведения о составе имений, о сделках с ними, и относящиеся к ним документы. Хотя приобретение недвижимости признавалось законом и без справки, но оно считалось неполным, имело свои невыгодные последствия ввиду невозможности для посторонних лиц знать о принадлежности имения конкретному лицу. По Уложению 1649 года (гл. XVII, ст. 34), в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам, право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто раньше «справил» имение, потому что со справкой связывался переход вещного права. Старшинство купчих только тогда принималось во внимание, если ни одна из них не была справлена.
Во времена Петра I крепостной порядок претерпел изменения — площадные подьячие получили статус государственных чиновников и стали именоваться крепостными писцами, во главе которых стоял надсмотрщик. На протяжении XVIII века крепостные дела передавались в ведение различных учреждений: государство, заинтересованное в контроле над мобилизацией земельной собственности и сохранности актов, искало оптимальный вариант контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом. Одно время контроль над крепостными делами осуществлялся Юстиц-Коллегией. Кроме того, при Петре І в крепостных учреждениях совершались не только акты о недвижимости, но и все другие сделки. Любой акт совершался с ведома и при участии государственных органов, а также с привлечением свидетелей. Надсмотрщик и писцы должны были следить за законностью актов и уплатой пошлин12.
В период царствования Екатерины II крепостные дела были переданы палатам гражданских судов и уездным судам. Крепостным порядком стали совершаться только акты, по которым происходил переход вещных прав на недвижимость. Кроме того, имело силу положение законодательства, прямо противоположное закрепленному в Уложении 1649 года - в случае продажи одного имения двум разным лицам имущество закреплялось за тем, чья купчая была совершена раньше.
Крепостной порядок обладал целым рядом недостатков: отсутствовала определенность в моменте перехода вещных прав; стороны не были связаны местом нахождения недвижимого имущества и по своему усмотрению выбирали место совершения сделки, что приводило к многократности актов об одном и том же имуществе, совершаемых разными лицами; с возложением крепостных дел на судебные места они стали выполнять несвойственные им функции.
Понятие недвижимого имущества, права на которое и сделки с которым подлежат государственной регистрации
Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например, ГК РСФСР 1922 года упразднял деление имущества на движимое и недвижимое в связи с отменой частной собственности на землю (ст. 21). В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).
Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении ( п. 2 ст. 4).
Термин «недвижимое имущество» присутствовал еще в Законе РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» в контексте приобретательной давности (п. 3 ст. 7), но Закон определения этого понятия не давал.
Вопрос о включении тех или иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Сам термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве в начале XVIII века и впервые был использован в 1714 году в Указе Петра I о единонаследии63, заменив собой существовавшие прежде понятия - вотчины и поместья, и стерев различия между ними: «Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместий, также и дворов, и лавок не продавать и не закладывать...» .
Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически, и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности, Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых от движимых вещей; объекты недвижимости определялись только через их перечисление.
Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под недвижимостью понималась часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились строения, только если их фундамент укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, продажа на слом. Таким образом, вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка65.
Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой III Закона о регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа - территории, на которой действует орган, осуществляющий государственную регистрацию -территориальный орган Федеральной регистрационной службы. Исключением из данного общего правила является регистрация сделок и прав на предприятие как имущественный комплекс и на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории нескольких регистрационных округов, которая проводится непосредственно Федеральной регистрационной службой.
Процедура проведения государственной регистрации установлена ст. 13 Закона о регистрации, которая называется «Порядок проведения государственной регистрации прав». Как уже отмечалось, согласно ст. 2 Закона вместо термина «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в тексте Закона допустимо упоминание термина «государственная регистрация прав», хотя по смыслу речь идет не только о регистрации прав, но и сделок.
В соответствии со ст. 13 Закона о регистрации процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из пяти этапов:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и сделок, и отвечающих требованиям Закона о регистрации с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины, регистрация приема таких документов;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и сделок;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Во исполнение Закона о регистрации и Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, Министерство юстиции утвердило Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленные на оказание практической помощи регистрирующим органам в целях совершенствования ими практики проведения государственной регистрации .
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав и сделок. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Прием документов. Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, основанием для приема документов на государственную регистрацию является заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
Первоначальная редакция Закона о регистрации предусматривала, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а в случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки. Данные положения, предусматривающие возможность подачи заявления на государственную регистрацию только одной стороной сделки были исключены Федеральным законом от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ; кроме того, вместо «надлежащим образом оформленной доверенности» для представления документов на государственную регистрацию была введена нотариально удостоверенная доверенность. Данные меры были направлены на пресечение возможности злоупотребления недобросовестной стороной. С введением этих требований следует прогнозировать рост числа договоров, заключенных в простой письменной форме, поскольку для нотариально удостоверенных договоров заявление теперь необходимо подавать не одной из сторон, а всеми сторонами сделки.
