Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ КАК ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ
1. История развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России
2 .Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок, принципы и цели ее Осуществления.
3 Правой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
4.статус и функции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
ГЛАВА 2. ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНАЯ ПРАКТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ И СДЕЛОК С ОТДЕЛЬНЫМИ ВИДАМИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1. Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками
2. Особенности государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом нежилого назначения
3. Государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями
4. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями, как имущественными комплексами
ЗАКЛЮЧЕНИЕ БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ
- История развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России
- Правой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками
Введение к работе
Актуальность темы исследования, раскрывающей проблематику правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере деятельности органов государственной регистрации, осуществляющих свою деятельность на территории отдельно взятого региона, обусловлена следующим.
События последнего десятилетия затронули фундаментальные, базовые пласты организации российского общества и государства. Болезненный процесс смены экономической формации сопровождался появлением новых форм собственности на средства производства и новых производственных отношений. Следствием развития экономического и социального прогресса стала экономическая свобода, которую невозможно было уложить в устаревшие правовые рамки. Предметами товарно-денежного оборота стали выступать не только товары личного потребления, но и средства производства, недвижимость, предприятия, а также природные ресурсы1.
В связи с этим на первый план вышла проблема нарушения баланса между государственным регулированием и рыночными методами хозяйствования. Опыт перехода к рыночной экономике показал, что он повсюду сопровождался активизацией теневой экономики, формируя дополнительные проблемы для российской государственности. Государство было неоправданно отодвинуто на задний план и целостная система эффективного управления социально-экономическими процессами, включающими как рынок, так и государственное регулирование не получила своего развития .
Период экономической нестабильности развития нашего общества свидетельствовал о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения адекватных форм и методов регулирования отношений. Суть усиления роли государства на данном этапе сводилась к нахождению баланса государственного регулирования и рыночных методов хозяйствования.
Рынок недвижимости в годы советской власти существовал в редуцированном виде и в настоящее время только формируется. Это влечет за собой новые отношения и, соответственно, новые проблемы. Потребность кардинальных изменений в регулировании отношений по поводу недвижимости обозначила перед законодателем и юридической наукой задачу решения ранее не актуальных проблем, среди которых - проблема введения, правовой регламентации и правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации.
На сегодняшний день эта проблема частично решена в плане введения института государственной регистрации и его правовой регламентации. Так, 31 января 1998 года во исполнение ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3, который послужил правовой основой для дальнейшей разработки соответствующих нормативно-правовых актов. Этот закон можно считать важной вехой на пути формирования в России цивилизованного рынка недвижимости, поскольку именно названный нормативный акт послужил основой для реформирования рынка недвижимого имущества, сделав его более прозрачным и во многом недоступным для мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.
Правовое пространство в рассматриваемой области было достаточно расширено постановлениями Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4, «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и другие правовые акты.
Однако анализ существующего законодательства по регистрации показывает, что данный правовой институт не свободен от недостатков: целый ряд принципиальных вопросов на сегодня требует своевременного урегулирования. Многие положения законодательства о регистрации вызывают дискуссии и споры в теоретическом аспекте, а также неоднозначно оцениваются судебной практикой.
Все, сказанное выше, позволяет сделать вывод об актуальности исследования практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что и предопределило выбор автором названной темы исследования.
Ограничение поля исследования рамками отдельного региона, также не случайно, поскольку автор настоящей работы является Председателем Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа и на практике знаком с проблемами правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции, осуществляющих свою деятельность на территории округа.
Степень научной разработанности темы. Исследование и анализ проблем правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в последнее время все в большей степени привлекает внимание ученых.
В разработку теоретического и практического исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации существенный вклад внесли Т.Е.Абова, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, А.Л.Маковский, М.Г.Масевич, К.И.Скловский, В.Ф.Яковлев и другие.
Целый ряд работ, посвященных анализу проблем построения модели и функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России посвятили такие ученые, как О.М. Козырь, Л.А. Новоселова, Т.Н. Нешатаева, В .Л. Слесарев, Ю.Г. Жариков, М.Г. Пискунова, В.В. Огородников.
Вопросы правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрабатывались такими авторами, как П.В. Крашенинников, А. Бегичев, И.Т. Балабанов, В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов, СП. Гришаев, Н.А. Сыроедов, A.M. Эрделевский, И.А. Южанов, В.М. Хисанов, В.П. Ярошенко.
Однако, никогда ранее, в литературе, посвященной данной проблематики, не делалось попыток анализа правоприменительной практики государственной регистрации на примере деятельности органов, призванных такую регистрацию осуществлять. Поэтому автором и была предпринята попытка осуществить комплексное, фундаментальное исследование по данной проблеме.
Целью исследования, в контексте вышесказанного, является обобщенный анализ практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основанный на опыте деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:
рассмотреть историко-правовой аспект становления и развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России;
проанализировать порядок, принципы и цели осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на современном этапе;
определить статус и функции органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
исследовать понятийный аппарат, который используется в действующем законодательстве в целях урегулирования регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
рассмотреть особенности правового регулирования государственной регистрации прав и сделок с отдельными видами недвижимого имущества;
выявить и рассмотреть проблемы правоприменительной практики в сфере государственной регистрации прав и сделок с отдельными видами недвижимого имущества;
проанализировать федеральные и региональные нормативно-правовые акты, регулирующие оборот недвижимого имущества, а также порядок государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом;
определить потенциальные возможности и основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в ходе правового регулированием государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве предмета исследования выступает анализ практики реализации норм права, регулирующих проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Методологическую основу исследования составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, конкретизированный в рамках отечественной науки в принципах системности, детерминизма, развития и деятельности.
В диссертации применен ряд общенаучных, частнонаучных и специальных методов познания - системный, комплексный, структурно-функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно логический, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному.
Работа строится на анализе теоретического и эмпирического материала с последующим обобщением в области правоприменительной практики.
Теоретической базой диссертационного исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области истории государства, философии права, теории права и государства, конституционного, гражданского, административного, международного права.
Среди зарубежных исследователей, чьи труды были использованы автором в процессе исследования, отдельно следует назвать работу Джека Харви «Характеристика рынка недвижимости»5.
Источниковедческой базой диссертационного исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, региональные нормативно - правовые акты, обзоры судебной практики, материалы конференций и семинаров.
Научная новизна диссертации обусловливается самой постановкой темы исследования, а также комплексным подходом к её раскрытию. Комплексный подход к анализу действующего законодательства о регистрации включает в себя обобщение судебно-арбитражной практики в отношении сделок с отдельными видами недвижимого имущества, опыта проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также - формулирование выводов о тенденциях дальнейшего развития правого регулирования отношений в данной сфере.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что особенности правового регулирования государственной регистрации раскрыты в настоящей работе с использованием многолетнего опыта деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Южного федерального округа.
В связи с изложенным, основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации рассмотрены через призму практической деятельности органов, призванных эту регистрацию осуществлять.
При рассмотрении коллизионной проблематики государственной регистрации в работе широко используется судебная практика, накопленная в ходе деятельности Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области.
Помимо правовых аспектов деятельности Учреждения юстиции в исследовании делается попытка осмыслить статус органов государственной регистрации, определить их место в системе органов Министерства юстиции РФ, затрагиваются вопросы независимости, а также социальной защищенности государственных регистраторов и иных работников Учреждений юстиции.6
Положения, выносимы на защиту.
Автор настоящей работы сформулировал и выносит на защиту следующие положения:
1. На основании анализа правоприменительной практики органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляющих свою ь деятельность на территории Южного федерального округа, сделан аргументированный вывод об отсутствии единообразия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С целью исправления обозначенной ситуации автором предложена законодательная схема, направленная на обеспечение единообразия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ.
1. Сделан вывод о необходимости отнесения к числу объектов недвижимого имущества наряду с традиционными также и самовольно возведенных строений и сооружений, соответствующих по своим характеристикам основным свойствам недвижимости. Отсутствие такого отнесения делает нелогичным предписание законодателя о сносе самовольных построек - ведь если самовольная постройка не является недвижимостью, то что подлежит сносу - ведь движимые вещи не сносят. Более того, в п. 3 ст. 222 ГК РФ7 речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на самовольно возведенное строение, являющееся недвижимым имуществом, но выведенное законодателем в силу не легитимности создания за рамки гражданского оборота.
2. Уточнено определение такого объекта недвижимого имущества, как здание. Выделены основные признаки зданий, позволяющие отличить их от иных объектов недвижимого имущества. К ним относятся:
невозможность перемещения без несоразмерного ущерба;
искусственность возведения;
функциональная самостоятельность;
законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
правовая легитимность.
4. Аргументирован вывод о неопределенности статуса органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проанализировано двойственное положение учреждений юстиции, которые, с одной стороны уполномочены от имени государства осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в этой связи должны обладать определенной независимостью, а с другой стороны на практике подчинены органу власти субъекта РФ в части целого ряда организационных, имущественных, а также кадровых вопросов. Помимо обозначенного вывода автором также разработана законодательная схема, направленная на устранение обозначенной неопределенности статуса органов государственной регистрации.
5. Сделан вывод об отсутствии обязательности государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка. Вывод сделан на основе анализа содержания ст. 131 и 164 ГК и отдельных статей ч. II ПС РФ, а также подтвержден судебной практикой. Статья 131 ГК, на которую делается ссылка в ст. 164, не предусматривает случаи регистрации сделок с недвижимым имуществом, а определяет лишь права, подлежащие государственной регистрации. Закон о регистрации прав также не устанавливает, в каких случаях сделки подлежат регистрации. Во второй части ГК четко определено, какие договоры необходимо регистрировать. Это означает, что государственная регистрация требуется только для тех сделок с недвижимостью, для которых она прямо предусмотрена законом.
6. Обоснована необходимость обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на неопределенный срок, а также на срок менее года, и в последующем продленных также на срок менее года (с общим сроком не менее года).
Такой вывод сделан на основании того, что срок действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может превышать один год, в связи с чем, к таким договорам должны предъявляться те же требования, что и к договорам, заключенным на срок не менее года. Необходимость государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, заключенных на срок менее года, и в последующем продленных также на срок менее года обоснована тем, что продление таких договоров представляет собой лишь изменение одного из их условий (срока) и, если после продления, срок таких договоров составляет не менее года, то они подлежат государственной регистрации, поскольку соглашение о продлении срока действия договора не может рассматриваться как самостоятельный договор.
7. Аргументирована необходимость законодательного закрепления обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. При этом доказано, что вступление инвестиционных договоров в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции позволит не только исключить саму возможность «двойного» финансирования строительства, но и упорядочить расчеты по договорам, так как незаконные схемы финансирования и купля-продажа задним числом будут полностью исключены.
История развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России
Институт государственной регистрации существует давно. Его форма всегда находилась в зависимости от уровня развития рыночных отношений, но суть оставалась прежней - защита законных интересов собственников.
Одной из таких форм на этапе становления российской государственности можно считать перепись недвижимого имущества, которая возникла еще до татаро-монгольского нашествия и была возрождена в 1275 г. князем Василием Ярославовичем. Она проводилась писцами по специальным инструкциям, так называемым «наказам». Первый государственный наказ по описи недвижимого имущества был утвержден Иваном Грозным 20 сентября 15558 года и содержал порядок описания недвижимости и правила расчета площадей. Начиная со времен Петра I и до отмены крепостного права опись земель и строений проводилась в основном для целей учета и совершения сделок, и лишь после отмены крепостного права усилилась ее значимость для налогообложения.
По российскому законодательству, действовавшему до 1917 года, передача недвижимого имущества требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение». Лицо, которое приобрело право на передачу имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и что отсутствует запрет на переход права к другому владельцу, а также спор о самом акте, суд выносил решение о вводе приобретателя во владение, при этом выдавался специальный исполнительный лист.
Именно этот документ являлся основанием для совершения акта ввода во владение. На его основании приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение. В присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствующими. Официальное лицо, производившее ввод во владение, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том нотариусу, который делал об этом отметку в реестре крепостных дел. Сведения о всех совершенных крепостных актах передавались нотариусами в местную земскую или городскую управу для дальнейшего их опубликования Санкт-Петербургской сенатской типографией в сенатских ведомостях.
Данный реестр крепостных дел, с моментом регистрации записи, в котором было связано возникновение права собственности на объект недвижимого имущества, являлся по существу прототипом современного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правительство, которое пришло к власти на территории России после революции 1917 года активно проводило политику национализации. В связи с этим появилась необходимость учета и описания всей национализированной недвижимости. Именно эта функция была вменена специальным бюро технической инвентаризации в системе коммунальных органов РСФСР в мае 1927 г. Это нашло свое отражение в постановлении «Об инвентаризации имущества местных советов».
Особенность момента заключалась в том, что процесс национализации предполагал прежде всего принудительное изъятие органами власти имущества, в том числе и недвижимого, принадлежащего отдельным гражданам или организациям. Именно принудительность реквизиции предопределила орган, который был ответственен за ее проведение. Специальным постановлением Экономического совещания РСФСР функции по проведению национализации, а также по контролю за ее ходом были возложены на НКВД РСФСР9.
В дальнейшем функция по управлению имуществом была передана Советам народных депутатов. Такое развитие событий было связано с отменой частной собственности и провозглашением собственности государства на землю, ее недра, воды, леса, основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, основной городской жилищный фонд, а также на другое имущество, необходимое для осуществления задач государства.
Правой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Под термином «государственная регистрация» следует понимать не только сам юридический акт внесения записи в Единый реестр о праве или сделке, но также и всю совокупность действий учреждений юстиции по совершению этого акта.
Государственная регистрация - это процесс, процедура, осуществляемая в соответствии с законом. Несмотря на отсутствие такого определения в законе систематическое и логическое толкование норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяют сделать вывод, что законодатель регламентирует государственную регистрацию именно, как процесс.
Все действия учреждений юстиции, а не только внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, есть элементы государственной регистрации, как процесса. Уместна аналогия с гражданским или арбитражным процессом: судебное решение - юридический акт (независимо от того, удовлетворен иск или в нем отказано), но рассмотрение дела, собственно правосудие - это процесс.
С позиций системного подхода можно сказать37, что взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции.
Правовой институт государственной регистрации может быть отнесен к смешанным институтам, поскольку содержит нормы, характерные для разных отраслей права. Приведу конкретные примеры.
Приобретение прав на недвижимость в процессе гражданского оборота и заключение сделок по ее поводу регулируются нормами гражданского права.
Наследование недвижимости, особенности ее правового режима как предмета брачно-семейных отношений регулируются нормами наследственного и семейного права.
Отношения по поводу создания новых объектов недвижимости - их реконструкции и строительства, государственного кадастрового и технического учета объектов недвижимости определяются нормами административного права.
Правовой режим таких объектов, как земля, участки недр, обособленные водные объекты, леса, устанавливается земельным и природоохранным законодательством.
Отношения, возникающие в процессе регистрации, взаимодействия учреждений юстиции с судебными и иными правоохранительными органами, нотариатом, являются, по существу предметом изучения гражданского процессуального права.
Таким образом, государственную регистрацию можно выделить в комплексную отрасль законодательства, возникшую из сочетания указанных отраслей права. Изучение государственной регистрации как комплексной отрасли законодательства является объектом формирующейся в настоящее время новой отрасли юридической науки . Проблемы, возникающие в процессе становления и развития регистрационной системы, необходимость правового и методического обеспечения деятельности учреждений юстиции, совершенствования законодательства о недвижимости и государственной регистрации делают особо актуальными научные исследования по данной теме.
Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками
Прежде чем перейти к раскрытию особенностей правового регулирования государственной регистрации прав и сделок с земельными участками необходимо раскрыть понятие земли (земельного участка), как объекта недвижимого имущества.
Земля представляет собой уникальный природный ресурс53. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Ограниченность и невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.
В этой связи Земельного кодекса РФ декларирует в статье 12, что земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Вместе с тем в рыночной экономике земля приобретает форму товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей и общества в целом. Поэтому введение рыночных отношений предъявляет повышенные требования к системе государственного учета и регистрации земельных участков, контролю за их правовым статусом и действующими обременениями, оборотом земли и ее рациональным использованием.
Земля является базисной составляющей любой недвижимости. Обратимся ещё раз к статье 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Поскольку государственная регистрация носит пообъектный характер проведем сравнительный анализ определения земельного участка, данного в российском и зарубежном земельном праве.
В соответствие со статьей 6 ЗК РФ земельный участок, как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Разница в определении земельного участка, приведенного в российском земельном праве, по сравнению с аналогичными определениями зарубежного земельного законодательства сводится главным образом к включению или не включению в состав земельного участка подземного пространства - недр.
Отечественное земельное право императивно относит недра к исключительной федеральной собственности (статья 1.2. закона «О недрах»54), тогда как зарубежное земельное законодательство рассматривает недра в качестве неотъемлемой части земельного участка.
Отличие в подходах очевидно: в Российской Федерации земельный участок, как объект недвижимого имущества, представляет собой «плоскую» часть земной поверхности, ограниченную вглубь почвенным слоем, за рубежом же земельный участок выступает в качестве условно обрисованного конуса, ограниченного установленными на поверхности границами с центром в ядре Земли.
Поскольку земля является субстанцией недвижимости, имущественные правоотношения, связанные с недвижимостью, определяются прежде всего формами земельной собственности. Не случайно вопрос о праве земельной собственности на протяжении XX столетия был и пока еще остается в нашей стране объектом ожесточенного противоборства различных политических сил в стремлении повлиять на общественно-экономический строй будущей России.
