Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав 12
1. Теоретико-методологические основы исследования недвижимости, как объекта государственной регистрации 12
2. Понятие и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 40
Глава 2. Особенности правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Северная Осетия-Алания 74
1 Учреждения юстиции на территории Республики Северная Осетия-Алания как субъекты государственной регистрации 74
2 Современное состояние законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 103
3 Организационно-правовые проблемы реализации законодательства о государственной регистрации недвижимости на примере аренды нежилых помещений 146
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 173
Список использованной литературы
- Теоретико-методологические основы исследования недвижимости, как объекта государственной регистрации
- Понятие и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Учреждения юстиции на территории Республики Северная Осетия-Алания как субъекты государственной регистрации
Введение к работе
В качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский фажданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования недвижимости составили в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие в иных нормативных актах. Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Однако итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики свидетельствуют о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.
Необходимость решения этих задач в регулировании отношений по поводу недвижимости обусловила актуальность диссертационного исследования следующими основными обстоятельствами.
Во-первых, В науке гражданского права на современном этапе недостаточное развитие получило направление исследований, посвященных недвижимому имуществу как объекту гражданских прав, принципам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Во-вторых, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится на начальном этапе своего развития. Целый ряд норм Федерального закона «О государственной
4 регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» носит порой
противоречивый характер. Реализация предложений по совершенствованию
законодательства, содержащихся в настоящей работе, будет способствовать
более четкому и правильному нормативному закреплению правового режима
недвижимости.
В-третьих, разработка вопросов правового режима недвижимости занимает важное место в механизме обеспечения надлежащего баланса частных и публичных интересов по поводу недвижимости. Упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, способствует стабилизации социальной и политической ситуации в обществе.
В-четвертых, для формирования цивилизованного^ рынка недвижимости чрезвычайно важны четкие правила перехода прав на недвижимость. Неэффективное регулирование гражданско-правовых имущественных отношений по поводу недвижимости может отрицательно сказаться на ходе рыночных реформ и всей экономической жизни российских регионов и Республики Северная Осетия-Алания в частности.
В-пятых, выработка в настоящем исследовании практических рекомендаций, будет способствовать единообразному и правильному применению учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органами инвентаризации и учета законоположений о недвижимости, что благотворно отразится на стабильности гражданского оборота недвижимости в субъектах РФ.
Целью исследования является исследование и критическое осмысление проблем, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на опыте Республики Северная Осетия-Алания и разработка предложений для совершенствования
См.: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью» Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30.
5 действующего законодательства РФ, регулирующего сделки с
недвижимостью.
Достижение этой цели требует решения следующих задач:
- исследовать теоретические подходы к сущности, структуре и
содержанию законодательства о регистрации прав на недвижимое
имущество;
- проведение сравнительного правового анализа законодательных актов
РФ, а также зарубежного опыта в области регламентации сделок с
недвижимым имуществом;
анализ деятельности учреждений юстиции по регистрации недвижимого имущества в Республике Северная Осетия-Алания и роли государства в его оптимизации;
- показать проблемы и выявить особенности нормативно-правового
регулирования государственной регистрации отдельных видов прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Северная Осетия-
Алания;;
- определение основных направлений совершенствования нормативно-
правовой базы, регулирующей государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на примере договоров аренды
нежилых помещений в Республике Северная Осетия-Алания.
Объектом правовые отношения, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, их юридическая природа и особенности правового регулирования
Предмет исследования - законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его состояние и механизмы совершенствования (на примере договоров аренды нежилых помещений в Республике Северная Осетия-Алания).
Методология и теоретическая основа исследования. В процессе исследования используются логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.
Теоретическую основу исследования составляют труды М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, И.Д. Вишневского, Д.М. Генкина, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, Б.Д. Завидова, С.Э. Жилинского, О.С. Иоффе, Ю.Х. Калмыкова, М.Я. Кирилловен, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.Н. Киндеевой, М.И. Кулагина, А.Л. Маковского, И.Б. Мартковича И.Б., Новицкого, И.С. Перетерского, В.К. Райхера, В.А. Рахмиловича, Г.А. Свердлыка, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е. Ушакова, P.O. Халфиной, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, Л.В. Щенниковой, Л.С. Явича, В.Ф. Яковлева и других ученых.
В работе использованы, достижения русской цивилистики, изложенные в трудах таких ученых, как К.Н. Анненков, И. А. Базанов, A.M. Гуляев, В. Б. Ельяшевич, А. И. Каминка, Л. А. Кассо, Д. И. Мейер, К.П. Победоносцев, И. А. Покровский, М.М. Сперанский, А. Л. Фрейтег-Лоринговен, В. М. Хвостов, П. П. Цитович, Г.Ф. Шершеневич и др.
Анализ юридических категорий осуществляется с привлечением идей зарубежных ученых: Т.Л. Андерсона, Блевинса, М. Бру, С.Л. Брю, Л.С. Бэкера, О. Гирке, А. Говарда, А.К. Гудмэна, Д. Джорджа, Р. Зома, Р: Иеринга, X. Кетца, К.Р. Макконелла, С. Пейовича, Р. Саватье, Ф. Савиньи, Х.В.Р. Уэйда, Д. Фрайдрихса, X. Хофмайстера, Д.М. Хэйгмэна, Цукермана, К. Цвайгерта и др.
Методологическую основу исследования составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, конкретизированный в рамках отечественной науки в принципах системности, детерминизма, развития и деятельности, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии.
В диссертации применен ряд общенаучных, частно-научных и
специальных методов познания - системный, комплексный, структурно-
функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой,
системно-правовой, нормативно-логический, метод восхождения от
абстрактного к конкретному, от общего к частному.
7 Работа строится на критическом анализе теоретического и
эмпирического материала с последующим обобщением в области
правоприменительной практики и подчинена логике правоприменительного
процесса.
Источниковедческой базой диссертационного исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента, Правительства Российской Федерации, Президента и Правительства Республики Северная Осетия-Алания, иные нормативные правовые акты, материалы заседаний Федерального* Собрания Российской Федерации, а также зарубежное законодательство.
Несмотря на то, что по* данной проблеме в работах Н.Диаконовской, М.Константинова, Р.Кравцова и др. ученых проведен ряд исследований на диссертационном уровне, решивших ряд аспектов проблемы государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, автор данного исследования избрал несколько отличный от приведенных авторов подход.
Научная новизна? нашей диссертации обусловливается постановкой проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере договоров аренды нежилых помещений в одном из субъектов федерации (Республики Северная Осетия-Алания) и комплексным подходом к ее исследованию.
Во-первых, государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним рассматривается как условие нормального
поступательно-прогрессивного развития рынка недвижимости,
формирования и функционирования государственных органов, осуществляющих функции регистрации, рассматривается диссертантом как смежная проблема различных отраслей права в контексте как федерального, так и регионального законодательства. При этом в исследовании широко используются и применяются положения и категории теории права и
8 государства.
Во-вторых, автором реализован комплексный анализ действующего как федерального, так и регионального законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, изучена и обобщена судебно-арбитражная практика и юридическая литература по теме исследования, сформулированы выводы о тенденциях дальнейшего развития правового регулирования отношений в рассматриваемой сфере.
В-третьих, в диссертации четко отражена гражданско-правовая направленность проблемы исследования. носящей общенаучный, межотраслевой характер, что позволило выявить закономерности формирования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, причины недостаточной последовательности и противоречивости;
В-четвертых, дается сравнительно-правовой и комплексный анализ проблем, связанных с практикой применения законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваются основные перспективы и тенденции эволюции, даются конкретные рекомендации по его развитию и становлению.
.В-пятых, сформулированы предложения теоретического и практического характера, направленные на совершенствование законодательных основ системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Положения, выносимые на защиту.
Сущностное определение и концептуальная модель исследования теоретико-методологических основ недвижимости - как основного понятия института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, складывающейся из двух составляющих: а) специфических естественных свойств объекта; б) необходимости правового регулирования отношений по поводу данного объекта.
Сущностное определение государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, как юридического акта признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации
Государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости, являющейся объектом гражданско-правовых отношений, специфика содержания которых обусловлена качествами недвижимости. Законом о государственной регистрации недвижимости и Гражданским кодексом РФ предусматриваются две основные формы государственной регистрации:
регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество;
регистрация договоров и иных сделок.
3. Результаты сравнительного правового анализа законодательных
актов РФ, а также зарубежного опыта в области регламентации сделок с
недвижимым имуществом, позволяют заключить, что система регистрации-
принятая в России не является буквальным копированием какой-либо из
существующих систем. Россия пошла по пути создания собственной модели
системы регистрации недвижимости. Общей концептуальной основой вновь
созданной регистрационной системы является совмещение двух систем -
системы регистрации прав и системы регистрации сделок.
4. В результате анализа законодательных актов, правового
регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений в Республике Северная Осетия-Алания; аргументирован вывод о неопределенности статуса органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проанализировано двойственное положение учреждений юстиции, которые, с одной стороны уполномочены от имени государства осуществлять регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в этой связи должны обладать определенной независимостью, а с другой стороны на практике подчинены органу власти субъекта РФ в части целого ряда организационных, имущественных, а также кадровых вопросов.
5. В результате анализа законодательных актов, правового
10 регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых
помещений в Республике Северная Осетия-Алания обоснована необходимость
обязательной государственной регистрации договоров аренды нежилых
помещений, заключенных на неопределенный срок, а также на срок менее
года, и в последующем продленных также на срок менее года (с общим сроком
не менее года).
Необходимость государственной регистрации договоров аренды зданий,
сооружений, заключенных на срок менее года, и в последующем продленных
также на срок менее года обоснована тем, что продление таких договоров
представляет собой лишь изменение одного из их условий (срока) и, если
после продления, срок таких договоров составляет не менее года, то они
подлежат государственной регистрации, поскольку соглашение о продлении
срока действия договора не может рассматриваться как самостоятельный
договор.
6. Предложения но внесению изменений и дополнении в Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», направленые на решение двух групп проблем:
1) проблемы, сопряженные с недостаточной проработанностью
вопросов, касающихся основополагающих начал формирования и
функционирования регистрационной системы;
б) проблемы, связанные с фактически имеющимся ныне содержанием закона о регистрации, формулировками и сущностью его некоторых норм, а также то, как в целом разрешается в законе ряд актуальных вопросов.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в обосновании рекомендаций и предложений автора по дальнейшему совершенствованию законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Проведенный в диссертации анализ судебной практики по обозначенной проблеме (на примере Республики Северная Осетия-Алания) позволяет использовать соответствующие положения как в нормотворческом
процессе, так и при их практическом применении.
Материал диссертации, может быть востребован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, в системе обучения и повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при подготовке специалистов для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Структура диссертации определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованных нормативных актов и научной литературы.
Теоретико-методологические основы исследования недвижимости, как объекта государственной регистрации
Итогом социально-экономических преобразований последнего десятилетия в Российской Федерации является созданная правовая база, которая существенно изменила существовавший ранее институт собственности.
Изменения в российском» обществе породили необходимость кардинальной реформы национальной» правовой системы, включающую и совокупность нормативно-правовых актові гражданского законодательства, соответствующего преобразившемуся общественному строю.
Одним из основных достижений ГК РФ явилось законодательное закрепление положений института собственности Российской Федерации, которые состоят в следующем:
- в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности;
- земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности;
- в качестве субъектов собственности могут выступать граждане, юридические лица, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации, Российская Федерация в целом;
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений: гражданами и юридическими лицами;
- право частной собственности охраняется законом.
Обозначенные достижения тесно связаны с развитием в ГК понятий и категорий так или иначе связанных с недвижимостью. Речь идет о понятии «объектов гражданских прав» и о категории вещей в гражданском праве. Эти категории являются как бы взаимозависимыми, взаимодополняющими. Наиболее общим является категория объектов гражданских прав. ГК РФ относит к объектам гражданских прав те вещи и действия, в связи с которыми возникают и осуществляются гражданские права и обязанности, и которые являются предметом или результатом в договорных отношениях. К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага .
Указанная правовая база предполагает наличие собственников вещи, поскольку соединяет физическое (юридическое) лицо и вещь, собственника имущества и объект собственности . Поскольку имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения участниковt гражданского оборота составляют объект Гражданского права, то предмет действительности, а точнее материальные, экономические и иные качества недвижимого имущества, обусловливают его характеристику как элемента гражданского правоотношения к категории объектов гражданских прав4. Внешние обстоятельства формируют адекватную правовую оболочку. Например, по общему правилу, именно благодаря неподвижности недвижимости возможно регистрировать права на нее. Иными словами «содержание правомочий собственника в большей мере определяется натуральными свойствами объекта»5.
Римское частное право при рассмотрении легального определения недвижимости обращает внимание на признак прочной связи с землей. Данный признак традиционно присущ недвижимому имуществу. Часто признак прочной связи1 с землей именуют, естественным, а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, - «недвижимостью- по природе». При отнесении вещей к недвижимости учитываются их естественные свойства, в частности, необходимость их нахождения в одном и том же месте7.
Легальное понимание прочной связи с землей соответствует традиционному цивилистическому подходу где прочность связи с землей понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Земельный участок переместить в пространстве невозможно. Здание, в случае попытки перемещения, погибнет. Поэтому по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимости. По мнению Г.Ф. Шершеневича: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи» .
Объективное качество прочности связи с землей имеет важное юридическое значение. В обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи. Именно благодаря неподвижности объекта возможна регистрация правового состояния недвижимости в определенном месте. Р. Саватье отмечал: «Ничего подобного нельзя установить для большинства видов движимого имущества. В каком уголке света можно было бы установить для них такую картотеку и где можно было бы с ней ознакомиться?»9. Система оборота недвижимости строится на совершенно специфических основаниях. Таким образом, становится понятно, насколько тесно объективные качества материального предмета связаны с его правовыми характеристиками. Налицо и обратная связь. Отнесение вещи к недвижимости влечет распространение на нее определенного правового режима.
Понятие и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Выделения недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальной регламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания» многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость ив ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могут иметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительно отличается от приобретения других объектов по такому же договору.
Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имущества. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В качестве критерия для отнесения объекта к недвижимости и включения в рассматриваемую группу используется его связь с землей. Прочность связи с землей считается в законе достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Однако в силу оценочного характера данного критерия абсолютно точное и одинаковое для всех случаев решение вопроса о прочности связи объекта с землей невозможно. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности».60
На практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Дело в том, что, во-первых, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, которые обычно считаются недвижимостью61. Так, например, ст. 138 Жилищного кодекса РСФСР предусматривает перенос и восстановление на новом месте жилых домов, подлежащих сносу. То есть жилой дом не сооружается заново, как это предусмотрено ст. 139 Жилищного кодекса РСФСР, а переносится. При этом, представляется, что право собственности на дом не прекращается и возникает вновь, а сохраняется.
В связи с тем, что используемые критерии прочности связи объекта с землей носят оценочный характер62. Представляется, что ответ на подобные вопросы должен строиться на основании последовательного применения объективного и субъективного критериев в каждом конкретном случае . Решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т.д. Так, во-первых, если объект при перемещении не сохраняется в натуре (разбирается на составные части), то нельзя считать, что перемещение без несоразмерного ущерба назначению возможно (объективный критерий). При таких обстоятельствах недвижимая вещь не сохраняется в натуре, она в какой-то момент уничтожается-и затем создается вновь. Если же вещь может быть отторгнута от земли и при этом сохраняется в натуре (например, дом на сваях), то следует обращаться ко второму, субъективному признаку. Во-вторых, если назначение вещи не связано с возможностью ее перемещения (например, назначение жилого дома), то данную вещь с учетом иных, имеющих значение обстоятельств следует отнести к недвижимости (субъективный критерий).
Объективное качество прочности связи с землей имеет важное юридическое значение. В обороте недвижимость выступает в качестве индивидуально-определенной вещи (см., в частности, ст.554 ГК РФ). Именно благодаря неподвижности объекта возможна регистрация правового состояния недвижимости в определенном месте. Р. Саватье верно отмечал: «Ничего подобного нельзя установить для большинства видов движимого имущества. В каком уголке света можно было бы установить для них такую картотеку и где можно было бы с ней ознакомиться?»64. Система оборота недвижимости строится на совершенно специфических основаниях. Отнесение вещи к недвижимости влечет распространение на нее определенного правового режима.
Учреждения юстиции на территории Республики Северная Осетия-Алания как субъекты государственной регистрации
При государственной регистрации прав на недвижимое имущество складываются основанные на властном подчинении отношения. Носителем властных функций выступает государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
До вступления в силу 31 января 1998 г. Закона о госрегистрации прав в отечественной практике сложился порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика привела к ведомственному, а оттого зачастую противоречивому нормотворчеству. Из-за отсутствия единого органа по регистрации прав на недвижимое имущество не было единой государственной политики в данной области и надлежащего контроля.
Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 установлено (п.4), что Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены этим постановлением, применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения Закона о госрегистрации прав.
В настоящее время, в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения осуществляется учреждениями юстиции.
Законом о государственной регистрации недвижимости предусмотрено проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждением юстиции по государственной регистрации указанных прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст.9 Закона). Об учреждении юстиции по государственной регистрации прав как о органе в Законе сказано в общих словах, без конкретизации. Порядок создания, определение структуры органа, а также принципы размещения на территории субъекта РФ определяются непосредственно самим субъектом РФ по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, т.е. Министерством юстиции РФ (п.2 ст.9 Закона). Таким образом, законодатель предусмотрел при создании органов государственной регистрации прав принцип совместной компетенции Российской Федерации и субъектов РФ.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - учреждение юстиции) создается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации недвижимости, и является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации. В своей деятельности оно руководствуется Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, указанным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, примерным Положением об учреждении, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.
В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правительство Российской Федерации рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц. Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Регистрационный округ, в котором действует учреждение юстиции, создается.- субъектом Российской Федерации. В случае образования субъектом Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции Российской Федерации нескольких учреждений юстиции соответственно образуются несколько регистрационных округов.
Во исполнение Закона РФ о регистрации, Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 19.02.1999 г. №44, на территории республики были созданы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (См. Приложение №1.).
С целью реализации Постановления Правительства РСОА109, на территории Республики Северная Осетия-Алания:
- был образован единый регистрационный округ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- на территории единого регистрационного округа создано учреждение юстиции - Регистрационная палата Республики Северная Осетия-Алания по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрационная палата Республики Северная Осетия-Алания);
- утверждена структура Регистрационной палаты Республики Северная Осетия-Алания по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
