Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовая характеристика института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17-82
1. История становления и развития института регистрации в гражданском праве 17-45
2. Правовое регулирование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 46-82
Глава 2. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - как средство обеспечения прочности права собственности в гражданском обороте 83-151
1. Правовые формы взаимодействия органов государственного управления в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 83-127
2. Основные направления совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 128-151
Заключение 152-157
Список использованной литературы 158-175
Приложения 176-192
- История становления и развития института регистрации в гражданском праве
- Правовое регулирование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Правовые формы взаимодействия органов государственного управления в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Переход к рыночным отношениям вызвал кардинальные изменения в отечественном законодательстве. С появлением многообразия форм собственности появилась потребность активного использования современных правовых механизмов по упорядочению имущественного оборота, учету и контролю объектов недвижимости и фиксации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях защиты прав добросовестного приобретателя.
Вместе с тем становление рыночной экономики в России обострило проблему обеспечения устойчивости имущественных отношений. Основные начала правового разрешения данной проблемы нашли отражение в положениях Конституции Российской Федерации и закреплены в нормах действующего Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Практика показывает, что в связи с существенным обновлением системы законодательства в нормы права вводятся новые понятия и институты, которые рассчитаны на рыночные отношения и нуждаются в определенных ориентирах. В связи с этим возникает объективная потребность в теоретическом анализе и научном обобщении складывающихся реалий и прежде всего тех правовых механизмов, юридических конструкций и конкретных правовых норм, которые характерны для рыночной экономики. Среди них, несомненно, одно из ведущих мест принадлежит институту государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В цивилистике отдельным проблемам теории сделок с объектами недвижимости посвящен ряд научных публикаций, в которых частично исследуется правовой механизм регистрации объектов недвижимости и
сделок с ними. Однако в настоящее время в связи с принятием новых законодательных актов право собственности значительно расширило свой субъектный состав: граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица различных организационно-правовых форм, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Соответственно в правовом регулировании сделок появились новации, что и требует пристального теоретического анализа института государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Социально-экономическое значение института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней определяется его ролью в системе рыночных отношений, сущностью и особенными юридическими свойствами. С точки зрения гражданского законодательства, обладание объектами недвижимого имущества -домом, квартирой, дачей, землей, предприятием, имущественным комплексом и т.п. - и совершение с ними различного рода сделок во многом детерминирует экономическую свободу и самостоятельность участников имущественного оборота, определяет их законные права и обязанности, то есть юридические пределы свободы их поведения. Совершая сделки с недвижимостью, участники имущественного оборота реализуют субъективные гражданские права, распоряжаются социально-экономическими благами, принадлежащими им, и приобретают блага, принадлежащие ранее другим. Именно в результате совершения сделок с недвижимостью удовлетворяются те или иные потребности субъектов гражданского оборота.
Актуальность темы исследования объективно предопределена также и тем, что специфика положения объектов недвижимости требует
установления особого правового механизма их учета и контроля, обеспечивающего законность сделок с недвижимым имуществом, предупреждение злоупотреблений пользования правом собственности со стороны участников имущественного оборота. Важная роль в этом отводится всем ветвям государственной власти и управления, которые призваны соответствующим образом фиксировать права собственника в отношении конкретного объекта недвижимости, возможные обременения и ограничения в отношении такого имущества и тем самым выступать гарантом правового регулирования социально-экономических связей и устойчивости имущественного оборота в рыночных отношениях.
В связи с этим в настоящее время остро встал вопрос о создании наиболее оптимальной модели участия государства и других участников гражданского оборота в формировании рынка недвижимости как равноправных партнеров-собственников. Для решения этой задачи необходимы деятельные правовые и организационные механизмы, которые, с одной стороны, способствовали бы развитию инициативы и самостоятельности участников имущественного оборота недвижимости, с другой содержали бы необходимые меры и способы защиты рынка недвижимости от злоупотреблений и правонарушений.
Результаты проведенных ранее исследований свидетельствуют о том, что в недалеком прошлом только на вторичном рынке жилья ежегодно совершалось около 95% правонарушений в этой сфере, а в Москве свыше 10% сделок с недвижимостью были. связаны с криминалом.1
Важно отметить и то, что новые экономические отношения в России обусловили проведение анализа не только исторического развития
1 Маметова Д.О. Экономическая безопасность и риэлторская деятельность. Проблемы обеспечения экономической безопасности Российской Федерации. М., 1999. С.54-55.
отечественного института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, но и международного опыта с целью его применения к российским условиям.
Как свидетельствует международный опыт, во многих странах государственная регистрация прав на недвижимое имущество является одной из форм регулирования рынка недвижимости, положительно зарекомендовавшей себя в процессе развития рыночной экономики. Именно институт государственной регистрации способствует реальному выполнению условий публичности сделок с недвижимостью, деятельного учета и контроля в этом секторе рынка, обеспечивает гарантии по защите прав и законных интересов участников имущественного оборота, достоверность, доступность и своевременность информации, защиту добросовестных приобретателей имущества от притязаний третьих лиц.1
Правовое регулирование учета, контроля и движения в сфере оборота недвижимости обеспечивается как нормативными правовыми актами прошлых лет,2 так и принятыми в последние годы законами и
См.: Система регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран /Под ред. А.А. Лазаревского. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. С.7. 2 Например, основными нормативными документами, регламентирующими деятельность органов учета объектов недвижимого имущества, являются Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. №1301; Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. №921; Положение о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. №1348; Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по
другими правовыми актами, прежде всего ГК РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее - Закон о регистрации) и принятыми на их основе постановлениями Правительства Российской Федерации.2
Вышеизложенное свидетельствует о том, что законодатель в последние годы активно занимается разработкой и принятием нормативных правовых актов, регулирующих институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В то же время нормы гражданского законодательства не всегда дают ответ на запросы практики, а в ряде случаев применяются недостаточно эффективно. Все это обусловливает актуальность избранной для исследования темы.
земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа
1998 г. №37.
1 СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594.
См.: постановление Правительства РФ от 18.02.98. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СЗ РФ. 1998. №11. Ст.1291; постановление Правительства РФ от 06.03.98. №288 «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963; 1999. №52. Ст.6416; постановление Правительства РФ от 21.02.98. №237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» //СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1114; постановление Правительства РФ от 26.02.98. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» //СЗ РФ. 1998. №9. Ст. 1121; постановление Правительства РФ от 21.02.98. №238 «Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1115; и др.
Различные аспекты становления вещного права рассматривались
* такими известными учеными дореволюционной России, как Г.Ф.
Шершеневич, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, А.В. Гантовер, Л.А. Кассо,
И.А. Покровский и др. Вопросы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним находились и в центре внимания
современных российских исследователей, таких как В.В. Витрянский,
М.И. Брагинский, П.В. Крашенинников, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев,
Ю.К. Толстой и др. Однако последние исследования проводились с
позиций основ гражданского права. Не отрицая ведущей роли
^ гражданско-правового подхода, полагаем, что проблемы, возникающие в
процессе создания и развития регистрационной системы, необходимость правового и методического обеспечения деятельности учреждений юстиции, совершенствования законодательства о недвижимости, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делают актуальным научные исследования по данной теме.
Степень научной разработанности темы. Выбор темы
диссертационного исследования обусловлен не только ее актуальностью,
но и недостаточной разработанностью вопросов, касающихся
^ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. До настоящего времени в научной литературе в основном внимание уделялось защите права собственности и не учитывались особенности правового регулирования совершения таких сделок, которые в условиях рыночной экономики выдвигаются на первый план - сделки с недвижимостью. Кроме того, в научной и учебной литературе еще не получила всестороннего освещения правоприменительная практика учреждений юстиции, что затрудняет практическое решение ключевых проблем по применению института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретическую основу диссертации составили труды ученых-правоведов дореволюционной России - А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича и др., а также советских и современных ученых-цивилистов: С.С. Алексеева, С.Н. Братуся, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, Г.К. Матвеева, В.А. Тархова, В.А. Хозарцева и др.
Большой интерес представляют новейшие работы российских ученых-цивилистов и юристов-практиков, среди которых следует отметить М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Губарова, А.В. Дмитриева, А.Р. Кирсанова, Н.М. Коршунова, М.В.Константинова, П.В. Крашенинникова, B.C. Мельникова, И.П. Пискова, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Н.А. Сыроедова, Ю.К. Толстого, М.К. Треушникова, К.Б. Ярошенко и др.
Нормативную и эмпирическую базу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, дореволюционное законодательство России, нормативно-правовые акты СССР и РСФСР, современное российское законодательство и законодательство зарубежных стран, постановления и законы субъектов Российской Федерации, документы архивов и другие нормативные правовые акты, которые регулируют порядок совершения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним.
Эмпирическую базу исследования составили статистические материалы Министерства юстиции Российской Федерации, управлений юстиции субъектов Российской Федерации, судебная практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции, а также результаты опроса и интервьюирования более 70 практических работников учреждений юстиции по регистрации прав, из них 25 руководителей и
заместителей руководителей этих учреждений, а также более 200 правообладателей недвижимого имущества.
Объектом исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Предметом исследования является теоретико-прикладной анализ гражданского законодательства, регулирующего механизм регистрации объектов недвижимости и сделок с ними; правоприменительная практика учреждений юстиции и других участников имущественного оборота, а также опубликованные научные работы по данной проблеме.
Цель. задачи и методология исследования. Целью диссертационного исследования является выявление особенностей правового механизма государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, а также разработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики в данной области.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
исследовать основные теоретические и концептуальные основы правового регулирования института государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
исследовать вопросы становления и развития системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в историческом аспекте;
изучить опыт европейских стран по правовому
регулированию регистрации прав собственности с целью применения зарубежного опыта в российском законодательстве и правоприменительной практике в исследуемой сфере;
- дать правовую оценку нормам действующего законодательства,
регулирующего институт государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ней;
- исследовать структуру и правовой статус органов регистрации
прав собственности на недвижимое имущество и их компетенцию на
примере субъектов Российской Федерации;
проанализировать формы взаимодействия органов государственной регистрации с другими участниками имущественного оборота и на этой основе выявить пробелы и противоречия в действующем законодательстве;
- исследовать содержание функций органов по регистрации прав
собственности и на этой основе предложить собственную точку зрения по
развитию и совершенствованию системы государственной регистрации
прав с учетом современных новаций в законодательстве Российской
Федерации;
- обосновать выводы и предложения нормотворческого и
организационного характера по совершенствованию гражданского
правового регулирования в сфере государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ней.
Методологическую основу диссертации составили общенаучные (диалектический, исторический), формально-юридические (анализ и синтез, системный анализ) и частно-научные (сравнительно-правовой, анализ документов, анкетирование, интервьюирование, наблюдение, опрос) и другие методы научного познания, позволяющие рассмотреть гражданско-правовое положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В диссертационном исследовании подвергнуты анализу материалы практической деятельности учреждений юстиции ряда регионов Российской Федерации в период 1998 - 2004 годы, а также различные документы органов власти и управления субъектов Российской Федерации и муниципальных образований по теме исследования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем предпринята попытка комплексного анализа теоретических и организационно-правовых аспектов деятельности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В диссертации проанализированы и обобщены исторические предпосылки создания системы регистрации прав на недвижимость в России и за рубежом и на этой основе сформулированы выводы по вопросам, не получившим должного освещения в юридической науке, обоснованы предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Кроме того, исследуются основные дискуссионные проблемы: о единой терминологии в регистрационной деятельности, о наличии в ней общих принципов функционирования системы регистрации и предложен авторский вариант их решения.
Диссертация содержит ряд научно-практических рекомендаций по совершенствованию деятельности органов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также самого института регистрации прав.
Основные положения, выносимые на защиту. На основании проведенного исследования диссертант делает следующие выводы:
1. Институт государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним носит межотраслевой характер, в котором
гражданское законодательство играет доминирующую роль по охране
прав и законных интересов граждан, юридических лиц и других
участников имущественного оборота.
2. Институциональное сходство государственной регистрации прав
на недвижимость и сделок с ней по гражданскому законодательству
Российской Федерации и Германии обеспечивает возможность
рационального заимствования отдельных законодательных положений и
признанных теоретических конструкций, действующих в германском
праве, с учетом ныне существующих реалий в российской национальной
правовой доктрине.
Исследование правового статуса регистрационных органов в системе Министерства юстиции Российской Федерации позволило сформулировать вывод: Федеральную регистрационную службу по своей природе и возложенным на нее функциям по регистрации прав на объекты недвижимости следует рассматривать в качестве самостоятельного субъекта гражданских правоотношений.
Особый правовой режим недвижимого имущества вызывает необходимость совершенствования и детального правового регулирования процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем принятия самостоятельного Федерального закона «Об инвентаризационном (кадастровом и техническом учете», Федерального закона «О судах общей юрисдикции», внесения изменений и дополнений в Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», «Об исполнительном производстве», «О судебных приставах».
5. Государственная регистрация права собственности требует более
^ четкого определения понятий «недвижимого и движимого имущества»,
поскольку это понятие, сформулированное в ст. 130 ГК РФ, не соответствует одноименному термину, закрепленному в ст.1 Законе о регистрации.
6. Институт государственной регистрации прав на объекты
недвижимости соответствует мировой практике и включает в себя
характерные для российского законодательства особенности.
7. Расширить права субъектов Российской Федерации и органов
местного самоуправления в части регистрации права собственности на
выморочное имущество. В этой связи предлагается дополнить редакцию
ч.2 ст. 1151 ГК РФ словами «...или по ее поручению субъекту Федерации
или органу местного самоуправления».
8. В целях обеспечения защиты интересов собственника
предлагается в п.4 ст.131 ГК РФ конкретизировать круг лиц, которым
предоставляется информация о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. В редакцию п. 3 ст.7 Закона о
регистрации необходимо внести следующие изменения: «...при наличии
"f
у них в производстве уголовных, гражданских или административных
дел, расследование по которым приводит к изменению
зарегистрированных прав собственников».
9. Для более оперативного решения вопросов, связанных с защитой
прав кредиторов при аресте имущества должника, необходимо расширить
объем прав судебных приставов-исполнителей в части регистрации
первоначального права должника и восстановления необходимых для
этого документов за счет реализуемого имущества. Для этого
'^ предлагается в редакцию п. 1 ст.62 Федерального закона «Об
исполнительном производстве» после слов «совершать операции с
недвижимостью» дополнить словами: «и осуществлять регистрацию первоначального права собственности».
10. В действующем законодательстве необходимо конкретизировать полномочия регистрирующего органа по правовой экспертизе предоставляемых на регистрацию документов, определить пределы и предусмотреть ответственность за их исполнение.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные выводы и предложения отражают авторский подход по дальнейшему совершенствованию системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, позволяющий определить основные направления развития национального законодательства в сфере оборота недвижимого имущества и повышению эффективности защиты прав граждан и юридических лиц.
Разработанные в ходе исследования теоретические положения и выводы могут быть использованы при проведении дальнейших научных исследований, а также в практике учреждений юстиции и других участников имущественного оборота в процессе их правоприменительной деятельности по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Практическая значимость исследования состоит в том, что ряд положений может быть включен в обоснование предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин «Гражданское право», «Российское предпринимательское право».
Апробация результатов исследования. Основные положения,
сформулированные в диссертации, были обсуждены и одобрены на
заседаниях кафедры гражданского права Московского университета МВД
РФ (2003-2004 гг.); результаты исследования нашли отражение на
научно-практических конференциях «Проблемы правового
регулирования безопасности личности, общества и государства в условиях современной России» (Смоленск, 2000 г.), «Актуальные проблемы юридической науки и практики» (Орел, 2004 г.), «Государство, право, общество: история и современное состояние» (Тамбов, 2004 г.).
Материалы диссертационного исследования использованы при подготовке дидактических материалов, чтении лекций, проведении семинарских и практических занятий в процессе преподавания курсов «Гражданское право», «Российское предпринимательское право» в Смоленском филиале Московского университета МВД РФ, Смоленском гуманитарном университете, а также в практической деятельности регистрационной палаты Смоленской области в виде методических рекомендаций по вопросам, ведения записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).
Основные положения исследования обобщены и изложены в четырех научных публикациях.
Объем и структура работы определены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка литературы и приложений.
История становления и развития института регистрации в гражданском праве
Современная российская цивилистика, как, впрочем, и вся юридическая наука, переживает нелегкие времена. Несостоятельность многих теоретических выводов и положений, казавшихся ранее бесспорными, заставляет обратиться к достижениям российской юридической мысли XIX - начала XX вв., которые для ее советской «правопреемницы» являлись подчас объектом поверхностной, некомпетентной или затуманенной «классовым подходом» критики, замалчивались ею или попросту игнорировались.
Применительно к исследованию института государственной регистрации прав на недвижимость подобная ретроспектива, пусть и не столь глубокая , позволит воссоздать в общих чертах и оценить действительное положение данного института в теории и практике монархической России. Российские цивилисты, такие как Г.Ф. Шершеневич, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев и др., стоявшие у истоков развития гражданского права дореволюционной России, обосновали и разработали его основополагающие институты.
Вместе с тем вызывает научный интерес существовавшая практика регистрации имущества в России в более отдаленные времена, а также ее становление и развития в международной цивилистике. Это и будет отправным пунктом всего дальнейшего теоретического анализа нормативных правовых актов, регулирующих институт государственной регистрации прав на недвижимость.
Сам институт регистрации, как и другие структурные его элементы, входящие в круг общественных отношений, объективно существовали и существуют и имеют ряд присущих ему особенностей. Поскольку предметом изучения гражданско-правовой науки являются, прежде всего, нормы гражданского законодательства, то, естественно, в настоящей работе внимание уделено теоретическому аспекту этой научной проблемы.
Однако изучение только нормативного блока норм в виде актов гражданского законодательства, по нашему мнению будет недостаточным. В обсуждаемом аспекте необходимо изучить сформулированные ранее выводы о природе и содержании самих общественных отношениях, выявить закономерности развития норм гражданского права, регулирующих этот вид отношений.
Изучить практику регистрации правоприменительных органов как основу становления правового института в реальной жизни.
Однако, понимая, что в рамках проведенного исследования невозможно охватить в полном объеме все аспекты научной проблемы становления института регистрации, мы полагаем уместным в постановочном плане осветить ряд теоретических положений, имеющих значение для раскрытия правовой природы института регистрации прав на недвижимое имущество.
Прежде всего, следует отметить, что институт регистрации обеспечивает субъективное право собственности, являющееся абсолютным правоотношением, в котором собственнику противостоят все третьи лица, обязанные воздержаться от нарушений этого права.
Называя главные цели создания системы государственной регистрации, П.В.Крашенинников отмечает, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц».1
Исторически, как свидетельствуют результаты проведенного нами исследования, публичная власть везде брала на себя обязанность по защите гражданского оборота недвижимого имущества путем государственной регистрации прав на это имущество. Так, например, начиная с XVI в. публичная власть в России участвовала в процедуре передачи поземельной собственности.
В середине XVI в. юридический статус крестьян фиксировался как общегосударственными нормативами (Судебником), так и обычным правом (общинным и вотчинным). Однако следует отметить, что юридическая практика того времени отдавала преимущество материальному праву. Между тем крестьяне имели права на дворовой участок, надел с передачей их по наследству и при определенных условиях с правом распоряжения (обмена, продажи).
Правовое регулирование института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Анализируя нормативные правовые акты, регулировавшие институт регистрации прав на недвижимое имущество, следует отметить, что в России на протяжении длительного времени они (акты) в большей части носили политический аспект. В настоящее время такое положение не может быть довлеющим. Поскольку сформулированные в новом ГК РФ исходные положения и закрепленные принципы, связанные с признанием равенства субъектов гражданских правоотношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и др. (ч.іст.1 ГК РФ), составляют тот фундамент, на котором должно основываться все российское законодательство. Результаты проведенного нами исследования позволяют автору рассмотреть этапы правового регулирования института регистрации прав на имущество в советское время и на этой основе обосновать тезисы и выводы о его дальнейшем развитии в современном отечественном законодательстве.
Опираясь на положения, изложенные в теории государства и права,1 отметим, что в правовом регулировании общественных отношений используются три способа регулирования: дозволение, обязывание и запрет.
Не раскрывая их содержания в полном объеме, ибо это выходит за рамки проведенного нами исследования, отметим, что институт регистрации в той или иной степени предусматривает такие способы правового регулирования имущественных отношений. В этой связи показателен анализ правовых актов советской власти, которые в тот период были направлены на ликвидацию частной собственности как таковой.
Революция 1917 года в корне изменила существовавший правопорядок, включая и гражданско-правовые институты, в том числе и вещное право на объекты собственности. Взамен предполагалось только государственное регулирование имущественных отношений, в том числе и управление собственностью.
На первом этапе, с определенной долей условности, подлежала ограничению, а затем и упразднению частная собственность. Эти изменения в экономике не могли не сказаться и на праве. Ведь закон, как утверждали основоположники марксизма-ленинизма, «должен основываться на обществе, он должен быть выражением его общих, вытекающих из данного материального способа производства интересов и потребностей», нельзя «сделать старые законы основой нового общественного развития».1
Передел существовавших общественных отношений требовал и столь же решительной отмены норм дореволюционного гражданского права. Достаточно указать, что в первые годы существования советской власти в России было принято более 300 Декретов СНК и других нормативных актов , в том числе такие Декреты СНК, как «О реквизициях и конфискациях»3, «О порядке реквизиции и конфискации имущества частных лиц и обществ» , «О конфискациях и реквизициях имущества частных лиц в местностях, освобожденных от неприятеля»2,
«О наследственных пошлинах», «Об основных частных имущественных правах, признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых законами РСФСР»,4 «О государственных трестах»5 и др.
В ходе создания советского права отменялись не только правовые институты старого гражданского права, но не велась и планомерная нормотворческая работа в области гражданского законодательства. По мнению Т.Е.Новицкой, «о самом гражданском праве в те годы можно говорить лишь условно».
Правовые формы взаимодействия органов государственного управления в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Проведенный нами обзор научной литературы свидетельствует о том, что «система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и сегодня весьма далека до окончательного формирования».1 Прежде всего, это связано с тем, что сегодня преобладает проблема правового регулирования совершения таких сделок, которые раньше не бьши характерны для гражданского оборота России, а в условиях рыночной экономики выдвигаются на первый план - сделки с недвижимостью. Ибо, как отмечалось выше, право собственности делится на правомочия: владения, пользования и распоряжения. От того, что именно будет превалировать в праве собственности, зависит и построение системы органов государственной регистрации. Как показал исторический экскурс, ранее преобладало право владения, то есть господства над вещью. Но в последующее время в связи с экономическими преобразованиями все стремительно меняется. Поэтому совершенно очевидно, что доминирующую роль будет иметь право распоряжения, то есть юридическое закрепление движения вещи в отношении собственников. От этого зависит и право пользования, то есть извлечения полезных свойств вещи. Следовательно, система органов государственной регистрации будет формироваться в соответствии с новыми тенденциями развития института сделок между собственниками. Поэтому, мы полагаем, что в будущем органы государственной регистрации должны максимально быть приближены к движению объектов собственности, поскольку они, являясь юридическими лицами, имеют обособленный правовой статус, и основу их деятельности составляют нормы гражданского и смежных с ним отраслей права1.
Известно, что государственный аппарат исторически складывался последовательно, имеет свою структуру и наделяется определенными функциями. С появлением органов государственной регистрации прав на объекты недвижимости они вошли в общую систему государственного аппарата, где сложились определенные устойчивые взаимосвязи.
Изучение правового статуса органов государственной регистрации обусловлено тем, что к ним можно отнести органы и организации, участвующие в процессе создания учреждений юстиции по регистрации прав (например, органы власти субъектов Российской Федерации), а также в процессе подготовки ряда документов, необходимых для функционирования органов регистрации (например, органы технического и кадастрового учета объектов недвижимости) и др. Поэтому опираясь на результаты проведенного нами исследования, мы полагаем, что органы государственной регистрации прав на недвижимость должны иметь самостоятельную структуру с учетом положений главы 2 Закона о регистрации. Наше утверждение основано на том, что согласно ст.9
Закона о регистрации «учреждение юстиции по регистрации прав -государственный орган (выделено нами - Е.П.), который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и наименованием своего учреждения».
Более того, государственная регистрация, как таковая, представляет собой «юридический акт признания и подтверждения государством, то есть Российской Федерацией (вставка наша - Е.П.), возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».1
В связи с этим мы разделяем позицию А.Р. Кирсанова, который считает, что «такую деятельность должны осуществлять организации федерального подчинения»,2 то есть учреждениям юстиции по регистрации прав должен быть придан статус федеральных. В этом нам видится тенденция централизации всей деятельности по фиксации права собственности, включая и объекты недвижимости, и сделки с ними.
