Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правовой институт 13
1.1. Недвижимость - основное понятие института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13
1.2. История российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 41
1.3. Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном праве России: сущность и содержание 59
Глава 2 Механизм правового регулирования государственной 84 регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.1. Нормативно-правовая основа государственной регистрации при г а недвижимое имущество и сделок с ним и меры по ее совершенствованию 84
2.2. Организационно-правовые проблемы реализации законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и способы их разрешения 120
Заключение 146
Библиографический список 150
Перечень использованных нормативных актов 166
- История российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном праве России: сущность и содержание
- Нормативно-правовая основа государственной регистрации при г а недвижимое имущество и сделок с ним и меры по ее совершенствованию
- Организационно-правовые проблемы реализации законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и способы их разрешения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Изменение социально-экономических условий жизни общества с неизбежностью влечет за собой коренное преобразование правового регулирования общественных отношений. Экономическая свобода, выраженная в праве, - необходимое следствие развития экономического и социального прогресса, не укладывающегося в устаревшие правовые рамки.
На пороге XXI века Россия столкнулась с новыми для себя отношениями, связанными с формированием и функционированием рынка недвижимости. Рынок недвижимости, сложившийся в России к настоящему времени, практически не имеет традиций. В годы советской власти он существовал в урезанном виде и ограничивался в основном оборотом строений, находившихся в личной собственности граждан.
Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот. Однако итоги первых лет развития нашего общества в условиях обновленной экономики свидетельствовали о потребности более активного вмешательства государства в деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих форм и методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях оптимального сочетания интересов правообладателей с потребностями и интересами общества и государства.
Необходимость кардинальных изменений в регулировании отношений по поводу недвижимости поставила перед законодателем и юридической наукой задачу решить многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимала проблема введения
4 и правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
31 января 1998 года, во исполнение ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), вступил в силу Федеральный закон от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее закон о регистрации), который послужил правовой основой для дальнейшей разработки соответствующих нормативно-правовых актов. Закон о регистрации стал важной вехой на пути формирования в России цивилизованного рынка недвижимости. Он установил публично-правовой порядок возникновения и перехода права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Введение данного закона в действие (в сочетании с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации и вступлением в силу главы 17 ГК РФ) должно привести к окончательному утверждению прав на объекты недвижимости и созданию стабильного гражданско-правового режима недвижимого имущества.
В последнее время значительно развили и расширили правовое пространство в рассматриваемой области постановления Правительства РФ: «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на не- 1 Собрание законодательства Российской Федерации. -1997. -№ 30. -Ст.
3594. 2Там же. -1997. -№ 45. -Ст. 5195. 3Там же. -1998. -№8. -Ст. 963.
5 движимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»1, а также некоторые другие нормативные правовые акты.
Вместе с тем, анализ законодательства о регистрации показывает, что исследуемый правовой институт не свободен от недостатков: некоторые аспекты государственной регистрации не получили пока надлежащего урегулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии, совершенствовании и научном обосновании. Уже сейчас многие положения законодательства о регистрации вызывают дискуссии и споры среди ученых-юристов и неоднозначно оцениваются судебной практикой.
Изложенные обстоятельства, позволяющие утверждать об актуальности проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором темы исследования.
Степень научной разработанности темы. Несмотря на то, что од- f ной из характерных тенденций современного отечественного права является формирование и развитие системы нормативно-правового регулирования общественных отношений в сфере регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводимая правотворческая работа пока еще не нашла своего должного отражения в научной литературе. Вместе с тем, исследование проблем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в последнее время все больше и больше привлекает внимание ученых.
Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесли Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, В.Ф. Яковлев и другие ученые. Пробам же. -1998. -№11. -Ст. 1291. блемам модели и функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России посвящены труды Ю.Г. Жарикова, О.М. Козырь, М.Г. Пискуновой, М.Г. Масевич, В.В. Огород-никова, О.Ю. Скворцова, СВ. Степашина, Н.В. Сучковой и др.
Большой интерес представляют публикации: Г. Мищенко, посвященные выяснению юридической природы норм закона о регистрации и их соотношения с нормами гражданского законодательства; Д.А. Добат-кина и К. Кузина, исследовавших отдельные проблемы законодательства о регистрации; А.В. Кузнецова, давшего сравнительно-правовой анализ российской и германской систем регистрации и показавшего возможность использования немецкого опыта при формировании правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России.
Несомненный вклад в развитие данной области юриспруденции внесли работы И.Т. Балабанова, А. Бегичева, В.А. Горемыкина, Э.Р. Бу-гулова, СП. Гришаева, А. Завьялова, П.В. Крашенинникова, Н.А. Сырое-дова, Цукермана, A.M. Эрделевского, И.А. Южанова, В.М. Хисамова, В.П. Ярошенко, В.Ф. Яковлевой. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем, специальных работ монографического характера, посвященных правовому регулированию государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до сих пор нет. В связи с этим автором предпринята попытка провести комплексное фундаментальное исследование по данной проблематике.
Целью исследования является обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; критическое осмысление действующего в 1 Там же. -1998. -№ 9. -Ст. 1121.
7 данной области законодательства и выработка на этой основе конкретных предложений по его совершенствованию.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач: показать основные подходы к формированию системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в их историко-правовом аспекте; исследовать сущность и содержание законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; рассмотреть способы правового регулирования отношений, складывающихся в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; раскрыть содержание основных понятий, используемых в действующем законодательстве, регулирующем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; определить основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; выявить возможности применения зарубежного опыта в области правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с регулированием государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве предмета исследования выступают состояние и законодательные механизмы совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отдельные взгляды представителей юридической науки в рассматриваемой сфере.
Теоретическую базу диссертационного исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых в области истории государства, философии права, теории права и государства, конституционного, гражданского, административного, международного права.
При подготовке диссертации использованы, кроме уже упоминавшихся, научные работы отечественных ученых-правоведов: B.C. Бурова, А.А. Вишневского, И.Д. Грачова, Г.К. Дмитриевой, С.Э. Жилинского, Б.Д. Завидова, В.В. Зайцева, СВ. Запольского, С.А. Калачевой, Е.А. Кин-деевой, А.Н. Кичихина, З.П. Лукиной, И.Б. Мартковича, Т.Н. Нешатае-вой, Л.А. Новоселовой, О.Н. Садикова, Б.М. Сейнароева, В.Л. Слесарева, Е.Н. Тарасевича, B.C. Толстого, Е. Ушакова, В.П. Чичканова, Н.А. Щербакова, М.К. Юкова, а также внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: К.Н. Анненкова, A.M. Гуляева, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, М.М. Сперанского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и др.
Среди зарубежных исследователей, чьи труды были использованы автором в процессе исследования, следует назвать работы: Т.Л. Андерсона, Блевинса, М. Бру, С.Л. Брю, Л.С. Бэкера, А. Говарда, А.К. Гудмэна, P.M. Дворкина, Д. Джорджа, К.Р. Макконелла, С. Пейовича, Х.В.Р. Уэй-да, Д. Фрайдрихса, X. Хофмайстера, Д.М. Хэйгмэна, Цукермана и других.
В процессе написания диссертации использовались также некоторые литературные и правовые памятники прошлых веков, работы таких мыслителей, как Платон, Аристотель, Макиавелли, Гоббс и другие.
Теоретические выводы обосновывались путем анализа правоприменительной практики, архивных источников, материалов социологических исследований, периодической печати и т.д.
Методологическую основу исследования составил диалектический подход к исследованию правовых процессов и явлений, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии.
В диссертации применен ряд общенаучных, частно-научных и специальных методов познания - системный, комплексный, структурно-функциональный, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному.
Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Источниковедческой базой диссертационного исследования выступают: Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, материалы заседаний Федерального Собрания Российской Федерации, а также зарубежное законодательство.
Научная новизна диссертации обусловливается самой постановкой проблемы и комплексным подходом к ее исследованию.
История российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Для лучшего осмысления положений ГК РФ и закона о регистрации, устанавливающих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо, на наш взгляд, исследовать историю изучаемого вопроса для того, чтобы понять, насколько проложенный ими путь развития системы укрепления вещных прав на недвижимое имущество является новым для России.
Исследования различных цивилистов, к числу которых относятся такие виднейшие ученые как Г.П. Шершеневич, К. Победоносцев, И.А. Покровцев и др.1 показали, ЧТО попытки укрепления вещных прав на землю (а впоследствии и на иную недвижимость) наблюдаются с древних времен.
Первоначальным способом приобретения земель, благодаря обширности никем не занятых пространств, было завладение. И там, где вследствие столкновений между владельцами обнаруживалась потребность в более твердых границах, появились зачатки идеального понятия о собственности. Именно тогда стали устанавливаться первые межи владения.
Позднее, с возникновением потребности передачи владения от одного лица к другому, естественная необходимость обособить предмет владения усилилась. Отсюда произошла простейшая форма передачи поземельной собственности от одного лица к другому. Олицетворением такой передачи служило сначала символическое действие, затем отвод межи новому приобретателю в присутствии свидетелей. Такова у нас была первая историческая форма передачи поземельной собственности. Здесь же можно увидеть и стремление к укреплению вещных прав, т.е. публичное, гласное утверждение соединения права с известным субъектом.
Однако со временем эта форма перестала удовлетворять потребностям возрастающего вотчинного оборота, т.к. сопровождающая ее гласность была доступна не для всех и проявлялась только лишь при самом возникновении права, а не сопровождала его в последующем. В результате, возникающая неопределенность недвижимой собственности вызывала необходимость совершения особых актов при передаче права.
Первое препятствие к применению завладения недвижимостью оказали писцовые книги, составляемые с конца XV до конца XVII столетий. Писцовые книги представляли более или менее точное хозяйственное и финансовое описание частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий. Писцовые книги служили законным удостоверением владения. Однако право ими не устанавливалось и не удостоверялось. Право основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг.
С XVI века в отношения по поводу перехода прав на недвижимое имущество начинает вмешиваться власть. Сторонам договора продажи недвижимости вменяется в обязанность предъявлять купчие в приказы. Насколько подобная запись считалась необходимой для перехода вотчинного права, с достоверностью судить невозможно. Однако, несомненно, что со времени Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) записка в поместном приказе «вотчины за купцом» приобрела обязательный характер, и именно с ней соединялось понятие о переходе вещного права. В статье 34 главы XVII Уложения 1649 года сказано: «А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того тоеже свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в книги не записал» .
В соответствии с приведенной статьей Уложения, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записывал свое приобретение в книге приказа. Следовательно, можно сделать вывод о том, что право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Уложением, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения (справка с делами приказа).
В этот период основание приобретения не смешивалось с самим приобретением или переходом имущества. Первому соответствовала купчая или акт, служивший основанием перехода, второму - дача, или вотчинная записка имущества за приобретателем. Помимо проверки оснований прав лица передающего или уступающего имущество с запиской связывалось собирание пошлин. Центральным местом вотчинной записки был поместный приказ, ведомству которого подлежали главным образом дела о записи недвижимых имений, преимущественно земель. Акты на дворы записывались в книги земского приказа, а по городам - у воевод.
Первым необходимым действием после совершения акта о переходе недвижимости была явка в приказ для записи в книгу. Приобретатель просил справить за ним имение и записать в книгу. Для этого требовалось предъявить купчую, просроченные закладные и т.п. акты. Без справки приобретение считалось неполным. В приказе делалась справка, в которой указывалось, - состоит ли имение в наличии там, где значится по акту, его размер, в чьем владении оно состояло раньше и действительно ли значится за тем владельцем, от чьего имени совершен предъявляемый акт. Справка производилась на основании писцовых и других книг.
Понятие и правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном праве России: сущность и содержание
Прежде чем приступить к детальному исследованию регистрационной системы, устанавливающей государственную охрану вещных прав на недвижимое имущество в России, рассмотрим, как решаются подобные вопросы в законодательствах зарубежных стран.
Исследования показали, что правовому регулированию отношений по поводу недвижимости практически во всех странах уделяется повышенное внимание1. В силу особой социальной ценности указанных объектов государство стремится контролировать процессы, связанные с их оборотом.
Выше уже говорилось, что недвижимость обладает определенными специфическими свойствами как юридического, так и экономического характера. В их число входят возможность длительной эксплуатации недвижимого имущества, получение постоянного и систематического дохода, наличие определенных обязательств, налагаемых на его собственников. Кроме того, недвижимость, в отличие от иного имущества, может одновременно выступать объектом нескольких сделок: залога, аренды, безвозмездного пользования, дарения и т.п.
В связи с этим актуальным с юридической точки зрения является вопрос о защите прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также обеспечения интересов государства и общества в процессе оборота недвижимого имущества.
Поэтому практически во всех странах мира издавна существуют единые правовые системы, регулирующие вопросы регистрации права собственности на недвижимость и совершаемых в отношении его сделок.
В результате создания единой системы регистрации недвижимости, во-первых, происходит аккумуляция всей необходимой информации о каждом объекте недвижимости в одном органе. Такая информация содержит указания на форму собственности, стоимостную оценку объекта, технические характеристики. Во-вторых, все совершаемые юридические акты (сделки), подлежат реальной проверке и учету.
Нетрудно заметить, что при таком правовом регулировании операций с недвижимостью резко снижается как возможность обмана при совершении сделки, так и количество судебных разбирательств по спорным вопросам. Недвижимость активно участвует в гражданском обороте, ее использование в соответствии с целевым назначением контролируется со стороны государства и, наконец, появляется новый источник дохода для государственного бюджета.
Существующие в мире системы регистрации недвижимости можно условно подразделить на две группы, в зависимости от того, в какой системе права они функционируют: англо-саксонской или континентальной.
Англо-саксонская группа регистрационных систем основывается на принципе регистрации сделок, а континентальная - на регистрации прав1.
Либеральные англо-саксонские правила предусматривают регистрацию передачи права собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми его владельцами. При регистрации договоров, все соглашения, касающиеся недвижимости (прежде всего земли), регистрируются в специализированном учреждении. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые договора, которые «наслаиваются» на зарегистрированные ранее. Потенциальный покупатель может проследить в регистре всю цепь переходов прав на недвижимость и убедиться, что продавец вправе осуществить продажу.
Но даже если проведен анализ последовательного ряда передач прав на недвижимое имущество, у покупателя не возникает полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были безупречно законны и не могут быть оспорены. Поэтому в некоторых штатах США частные регистры обслуживаются страховыми компаниями, которые осуществляют страхование титула, гарантирующее возмещение возможных убытков. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос, но приобретает гарантию, что если правовой титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит полную компенсацию. Страховые компании проверяют чистоту титула за период нескольких предшествующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда до 10% от стоимости недвижимости.
Нормативно-правовая основа государственной регистрации при г >а недвижимое имущество и сделок с ним и меры по ее совершенствованию
Нормативно-правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним начала формироваться с середины 90-х годов. Ранее данного материала просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. Как уже говорилось выше, до принятия нового ГК РФ различными нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных Советов народных депутатов (например, см. ст. 7 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1), либо на земельные органы (например, см. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»).
На сегодняшний день основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией, является закон о регистрации, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Данный закон был призван развить основные положения ГК РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создать необходимые условия для их реализации. Соответственно законом определено, как регулируется порядок государственной регистрации, что она собой представляет, кем, где, когда и каким образом осуществляется. Также законом о регистрации определена сфера его действия: указывается, что в порядке и на условиях, установленных данным законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. Соответственно под действие названного закона не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты. В отношении этих объектов ч. 2 п. 1 ст. 33 рассматриваемого закона содержится указание на то, что впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Частью 1 ст. 3 закона о регистрации предусмотрено, что законодательство о регистрации включает в себя ГК РФ, сам закон, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты.
ГК РФ установил основополагающие положения о регистрации, а также некоторые общие положения, которые впоследствии были конкретизированы в специальном законодательстве. В частности впервые была закреплена необходимость осуществления именно государственной регистрации, то есть такой, которая осуществляется специально уполномоченными государственными органами и влечет юридически значимые последствия как для обладателя зарегистрированного права, так и для третьих лиц; определены объекты регистрации; а также достаточно четко отрегулированы последствия несоблюдения требований о государственной регистрации.
Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в части первой ГК РФ, так и во второй.
Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить закону о регистрации и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.
К таким актам относятся: - постановление Правительства Российской Федерации от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1; - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Организационно-правовые проблемы реализации законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и способы их разрешения
Сегодня мы уже имеем определенный опыт в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также представляем себе основные проблемы данного процесса. Это дает возможность для анализа этих проблем, выявления их причин и поиска оптимальных способов их решения.
Прежде всего, на наш взгляд, изначально была нарушена логика законодательного процесса. Закон о регистрации вышел, опережая законы о кадастровом и техническом учете объектов недвижимости. В результате стадия формирования объекта - важнейшая стадия учета и основа для регистрации - оказалась очень слабо регламентированной.
На сегодняшний день ситуация складывается таким образом, что по важнейшим объектами гражданского оборота газо- и нефтепроводам, коммуникационным и иным сетям, нежилым помещениям, дорогам - вообще не оказалось уполномоченного на федеральном уровне органа по технической инвентаризации.
Что касается самого закона о регистрации, то, как показывает время, прошедшее с момента его вступления в силу, на практике возникает множество вопросов по его применению.
Даже в определении даты введения закона в действие среди представителей научной общественности и специалистов долгое время не было единого мнения. Опубликование закона состоялось 28 июля 1997 года в № 30 «Собрания законодательства Российской Федерации» и 30 июля 1997 года в № 145 «Российской газеты». Срок его вступления в силу был установлен в самом же законе (абз. 1 п. 1 ст. 33) - через шесть месяцев после офи циального опубликования. Однако данное положение понималось неоднозначно, и поэтому датой введения в действие закона о регистрации называли и 31 января 1998 года и - 30 января 1998 года, и - 29 января 1998 года. В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания»1 официальным опубликованием закона является первая публикация его полного текста в «Российской газете» или в «Собрании законодательства Российской Федерации». Вместе с тем, некоторые авторы считают2, что в данном случае, при определении даты введения в действие закона о регистрации необходимо применять по аналогии Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 1996 года № 17-П «По делу о проверке конституционности части первой статьи второй Федерального закона от 7.03.96г. «О внесении изме-нений в Закон Российской Федерации «06 акцизах» . В указанном Постановлении Конституционный Суд установил, что дата подписания издания в тираж, совпадающая с днем датирования выпуска «Собрания законодательства Российской Федерации», реально не обеспечивает получение информации о содержании закона его адресатами и не может считаться днем обнародования закона. Поскольку дата выпуска «Собрания законодательства Российской Федерации», в котором публиковался закон о регистрации, совпадает с датой подписания издания в тираж, датой введения указанного закона в действие следует считать 31 января 1998 года. Позднее к этой точке зрения пришли и высшие судебные инстанции.
С введением закона о регистрации в действие связан еще один вопрос: какова судьба сделок, зарегистрированных органами, осуществляющими регистрацию в соответствии с прежним законодательством, в период с момента вступления закона в силу, но до создания учреждений юстиции по регистрации прав? Ведь с 31 января 1998 года органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, должны были приступить к ведению Единого государственного реестра прав, проводить правовую экспертизу и т.д.
До принятия закона о регистрации в отдельных субъектах Федерации сложилась собственная система органов, осуществлявших государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, которую отличали два признака: 1) субъекты Федерации издавали свои нормативные акты по регистрации; 2) они проводили регистрацию от лица государства.
Почти во всех субъектах Федерации в систему органов, осуществлявших регистрацию, входили следующие учреждения и органы: комитеты по управлению государственным имуществом проводили регистрацию права собственности, прав хозяйственного ведения и оперативного управления, безвозмездного пользования, обременении (ограничений) прав, арестов имущества, доверительного управления, аренды (субаренды) зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий; сделок с этим имуществом; комитеты по земельным ресурсам субъекта Федерации регистрировали права на землю, обременения (ограничения) прав, сервитуты, аренду (субаренду), доверительное управление;
