Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Совершенствование понятия и правового режима недвижимого имущества в гражданском праве
1.1. Ретроспективный обзор становления понятия «недвижимость» и правового регулировании соответствующих отношений 13
1.2. Понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» 28
1.3. Виды и классификация недвижимых объектов .46
Глава 2. Совершенствование понятия и процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2.1. Ретроспективный обзор становления системы учета (регистрации) прав на недвижимое имущество 66
2.2. Проблемы характеристики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 86
2.3. Государственная регистрация нрав на недвижимое имущество в системе учета и регистрации недвижимых объектов 106
Глава 3. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в судебной практике
3.1. Проблемы соотношения правомочий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и судов в судебной практике 132
3.2. Проблемы защиты от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в судебной практике .156
Список использованных источников 179
- Понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость»
- Ретроспективный обзор становления системы учета (регистрации) прав на недвижимое имущество
- Государственная регистрация нрав на недвижимое имущество в системе учета и регистрации недвижимых объектов
- Проблемы защиты от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в судебной практике
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В последние годы совершается значительное число действий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Московской области за 1 полугодие 2009 г. работниками Управления Федеральной регистрационной службы проведено свыше 649 тыс. регистрационных действий, что на 15,6% больше, чем за аналогичный период 2008 г. (в 2009 г. было зарегистрировано: 542 тыс. прав; 32 тыс. ограничений; 75 тыс. сделок). Сравнительный анализ статистических показателей деятельности Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показал, что количество регистрационных действий за 1 полугодие 2009 г. увеличилось на 10% по сравнению с показателями 1 полугодия 2008 г. (222 110 и 201 282 регистрационных действия соответственно).
Все это происходит в условиях противоречивости и пробельности правового регулирования.
Понятие «недвижимого имущества» возвращено в оборот в конце ХХ в. При этом его раскрытие является одним из дискуссионных в законодательстве, правоприменительной практике и научной литературе.
В законодательстве понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» то даются как синонимы, то употребляются порознь без видимой логики. Размыты квалифицирующие признаки этого объекта гражданских прав. Отсутствуют единые классификационные основания, в связи с чем «размывается» само понятие недвижимого имущества.
Несовершенна по ряду ключевых моментов действующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В правовых актах и доктрине отсутствует единое понятие государственной регистрации. Декларированные в законе значение и роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество не находят подтверждения в иных актах и отрицательно сказываются на практике. В настоящее время в России действует сложная многоуровневая система реестров и кадастров недвижимого имущества, подчас – с разными целями, принципами, субъектами и даже объектами. Системы учета слабо связаны между собой и не позволяют оперативно получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории государства, а также эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета является среди прочего наличие большого количества неучтенных объектов, в т.ч. объектов самовольной постройки и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель. Происходит смешение объектов регистрации. Существует противоречивое регулирование регистрационных отношений. Права и обязанности органов государственной регистрации сформулированы в ряде случаев без соотнесения с некоторыми правовыми актами и компетенцией других органов. Нет единообразия в решении вопроса о последствиях нарушения требования о государственной регистрации. В ряде случаев практика нуждается в эффективных способах защиты от самих органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и Исследовательским центром частного права при Президенте РФ и одобренной на заседании Совета 7 октября 2009 г., указано: «По существу должны быть заново созданы и помещены в ГК … общие нормы о государственной регистрации имущественных прав» (Введение. П.7).
Все это обуславливает актуальность темы исследования.
Степень разработанности темы. Отдельные проблемы понятия, состава и правового режима недвижимого имущества, прав на него, в первую очередь, вещных, сделок с ним, а также учета недвижимых объектов и прав на них активно исследуются в научной литературе с XIX в. по настоящее время. За последнее десятилетие в этой области защищено около 100 диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук и 5 – доктора юридических наук.
Однако постоянно меняющееся правовое регулирование, «перестройка» организационной структуры регистрации, задачи, поставленные Президентом РФ и Концепцией развития гражданского законодательства, одобренной в 2009 г., требуют продолжения исследований, придания им комплексного характера и конкретных предложений по реструктуризации правовых институтов объектов гражданских прав и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Цель и задачи исследования. Выявленные потребности обусловили выбор цели диссертации – дальнейшее развитие учения о недвижимом имуществе, правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, системная перестройка законодательства в этой сфере.
Достижение поставленной цели потребовало постановки и решения следующих задач:
- выявить тенденции становления понятия «недвижимость» и развития правового регулирования соответствующих отношений,
- унифицировать терминологию в отношении недвижимости,
- выработать четкие критерии отнесения объекта к недвижимому имуществу,
- устранить противоречия в классификации недвижимых объектов,
- выявить тенденции становления системы учета (регистрации) прав на недвижимое имущество и развития правового регулирования соответствующих отношений,
- конкретизировать роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
- исключить смешение объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
- повысить эффективность организационного механизма учета недвижимых объектов и прав на них,
- выработать принципы взаимодействия органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и судов, соответствующие правовому государству,
- усовершенствовать защиту субъективных прав и законных интересов от неправомерных действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Теоретическую основу исследования составили работы отечественных ученых дореволюционного, советского и современного периодов по вопросам недвижимых объектов и их видов, укрепления (учета, регистрации) прав на них, прав на недвижимое имущество таких как: В.А.Алексеев, А.П.Анисимов, С.А.Бабкин, И.А.Базанов, М.И.Брагинский, И.Л.Брауде, Л.Ю.Василевская, А.В.Венедиктов, И.Е.Герман, С.П.Гришаев, В.Б.Ельяшевич, Ю.Г.Жариков, А.Б.Карлин, Л.А.Кассо, В.И.Курдиновский, О.М.Козырь, Л.Т.Кокоева, П.В.Крашенинников, К.П.Победоносцев, И.А.Покровский, О.Ю.Скворцов, С.А.Степанов, Н.А.Сыродоев, Ю.К.Толстой, Е.М.Тужилова-Орданская, В.В.Чубаров.
Информационная база исследования: правовые акты РФ, бывшего СССР и дореволюционной России, устанавливающие правовой режим недвижимых объектов и статус органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулирующие отношения по такой регистрации, судебные акты.
Методы исследования. Методологическую основу исследования составляет диалектический метод познания и основанные на нем общенаучные методы (исторический, логический, системный), а также частные научные методы (историко-юридический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования) и др.
Результатами исследования явились следующие положения, выносимые на защиту:
1. В целях унификации правовой терминологии и адекватного отражения сущности явлений в правовых актах и доктрине предлагается использовать в отношении недвижимых объектов термины «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» (последний – в отношении имущественных комплексов), а термин «недвижимость» использовать как режим имущества, а не его естественную характеристику.
2. На основе сравнительного анализа правовых актов и правоприменительной практики выделены 3 группы критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу, наиболее ярко проявляющиеся в отношении физически недвижимых искусственных объектов: 1) сущностные (прочная связь с землей); 2) оценочные (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению); 3) юридико-технические (сопутствующей документации, подтверждающие факт и законность существования объекта).
В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»и иных правовых актах предлагается раскрыть каждую из этих групп критериев.
В сущностные критерии предлагается включать: а) наличие фундамента, б) характер фундамента, в) наличие подведенных коммуникаций, г) характер искусственно возведенного объекта, д) срок, на который объект возведен.
Они должны оцениваться в совокупности. Критерии б)-д) являются позитивными, т.е. их наличие служит основанием для признания объекта недвижимым, а их отсутствие не может выступать основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым. По критерию д) категория «временные» в отношении недвижимых объектов требует легального уточнения срока.
В оценочных критериях предложено различать физическую невозможность перемещения объекта и неэффективность такого перемещения. В первом случае исследуются: а) изначальная предназначенность объекта для перемещения, б) отнесение объектов к капитальным. Критерий б) является позитивным. Во втором случае производится оценка: а) ущерба назначению (через степень уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения и через расходы на перемещение), б) возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения.
Предлагается конкретизировать в законодательстве вид стоимости объекта для сравнения и процент уменьшения стоимости объекта при котором перемещение признается неэффективным.
Для оценки возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения предложено проверять соответствие объекта после перемещения СНиПам, применяемым к данному виду объектов.
С точки зрения гражданско-правового определения убытков производить оценку следует по обоим критериям одновременно.
Юридико-технические критерии требуют документального оформления, для чего необходимо определить государственный орган и его функции.
3. В отношении объектов частного (гражданского) права предлагается по примеру Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" исключить в правовых актах использование термина «земля (земли)» и применять термин «земельный участок».
4. Предложено и обосновано исключение так называемых юридически недвижимых вещей из числа недвижимых объектов.
5. В целях повышения эффективности учета, информационного обмена и удовлетворения прав заинтересованных лиц следует объединить системы кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые решают единые задачи, близки по объекту учета, осуществляются одним федеральным органом государственной власти, охватывают однотипные отношения.
6. Предложено и обосновано ограничение государственной регистрации недвижимыми объектами и правами на них, а также отмена регистрации сделок.
7. Обоснована правоподтверждающая роль государственной регистрации, в связи с чем предложено исключить из Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указание на правоустанавливающую роль государственной регистрации и квалификацию ее в качестве единственного доказательства существования права.
8. Во взаимоотношениях судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество должен соблюдаться принципы баланса интересов и законности, в частности, права на основании судебных актов должны регистрироваться на общих условиях, суды обязаны включать в свои акты всю необходимую для государственной регистрации информацию, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество должны быть наделены правом требовать, а на суды должна быть возложена встречная обязанность давать разъяснения информационно-технических пробелов в судебных актах.
9. В целях унификации юридической терминологии и однозначного правового регулирования обжалования действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество предложено распространить на защиту прав в этой сфере общие принципы и терминологию. Защита прав в сфере государственной регистрации недвижимых объектов и прав на недвижимое имущество осуществляется в юрисдикционной форме в судебном (общем) порядке, а в случаях, установленных законом, - в административном (специальном). Стадия досудебного урегулирования конфликта не является обязательной. В связи с вышеизложенным необходимо пересмотреть унифицировать в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных правовых актах (в первую очередь, в Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) основания обжалования действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Неюрисдикционная форма защиты в связи с наличием элементов публичных отношений не применима.
10. В целях обеспечения наилучших условий для правильного и своевременного рассмотрения дел, специфические особенности которых затрудняют их рассмотрение в другом месте, предлагается установить исключительную подсудность всех споров, связанных с недвижимостью - по месту нахождения недвижимого имущества.
Научную новизну исследования составляют поставленные цель и задачи, полученные результаты. Целенаправленно проведено комплексное исследование понятия и видов недвижимых объектов, систем их учета и учета прав на них с использованием различных элементов сравнительного правоведения: в историческом аспекте; сравнение теоретических, легальных позиций и позиций, выработанных судами; сравнение различных систем учета объектов и прав на них. Предложены системные изменения гражданского права и законодательства в контексте реализации Концепции развития гражданского законодательства РФ.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы: при преподавании гражданского и предпринимательского, права; при разработке нормативных актов по вопросам объектов гражданских прав, их учета, государственной регистрации прав на недвижимое имущество; в конкретной правоприменительной деятельности, в т.ч. в организации деятельности регистрирующих органов в Российской Федерации и при защите прав на недвижимое имущество в судах; в научно-исследовательской работе по другим проблемам объектов гражданских прав, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, взаимодействия различных государственных органов.
Апробация результатов исследования. Основные выводы и положения работы доложены на межвузовской конференции аспирантов «Сравнительное право и проблемы частноправового регулирования» в Российском университете дружбы народов 20 января 2006 года, тема доклада: «Защита гражданских прав на недвижимое имущество, путем признания недействительным акта государственной регистрации права»; на Международном конкурсе на лучшую публикацию «Цивилист-2009», победителем которого признан автор настоящей работы.
Результаты исследования нашли отражение в 8 публикациях общим объемом 3,41 п.л., в т.ч. 6 работах в 4 российских рецензируемых научных журналах, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук.
Основные положения диссертации изложены и обсуждены на заседаниях кафедры гражданского и трудового права Горского государственного аграрного университета, кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии имени О.Е.Кутафина.
Структура диссертации определяется её целями и задачами. Работа состоит из Введения, 3 глав общим объемом в 8 параграфов, Списка использованных источников.
Понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость»
Определение понятия «недвижимость» является одним из дискуссионных в законодательстве, правоприменительной практике и научной литературе5 .
В ГК понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» то даются как синонимы, то употребляются порознь без видимой логики. Ярким примером первого подхода вплоть до смешения понятий «веши» и «имущество» является ст.]30 ГК. Термин «недвижимые вещи» используется в ст.225 ГК в отношении бесхозяйных вещей с разделением их на движимые и недвижимые. Интересно, что в Положении о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 58052 бесхозяйные недвижимые вещи именуются объектами недвижимого имущества. Термин «недвижимые вещи» фигурирует в части второй ГК, например, в п.З ст.926. Термин «недвижимое имущество» используется в ст.222 ГК в отношении самовольной постройки (жилого дома, другого строения, сооружения и тлі., созданной на земельном участке. Молено предположить, что кроме связи с землей и искусственного характера (результат труда) норма подразумевает возможность создания нескольких объектов или сложного объекта гражданских прав, имущественного комплекса. Аналогичный подход прослеживается по тексту п.2 ст.236, п.2 ст.266, п.2 ст.269 ПС, а также ст.239 и 281 ГК. Но в двух последних случаях понятие «недвижимое имущество» распространяется как на объекты искусственного характера (здания, сооружения - абз.1 п.1), так и естественные, природные (горные отводы, водные объекты и другие обособленные природные объекты -п.2). Этот термин упоминается в ст.234 ГК о приобретательной давности, ст.235 об основаниях прекращения права собственности, ст.276 ГК, очевидно, как родовое понятие, а также в ст.250 ГК, 275, 295 ГК. В ст.274 ГК понятие «недвижимое имущество» явно шире чем «недвижимость» и включает в себя земельные участки и имущественнные права (сервитут как право ограниченного пользования соседним участком). Термин «недвижимость» используется в ст. 132 ГК в отношении предприятия как имущественного комплекса; в ст.271 и 272, причем в них различается земельный участок и недвижимость, находящаяся на нем (здание, сооружение и т.д.) В иных федеральных законах также выявлено то смешение понятий, то их раздельное использование. В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о гос.регистрации) понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются как тождественные, хотя по тексту закона приоритет отдается первому из них. Словосочетание «недвижимые вещи» используется в Законе о гос.регистрации крайне редко (например, п. 3 ст. 9). Кроме этого, введены термины «объект недвижимого имущества» (п. 2 ст. 2, п.2 ст.6 и др.) «объект недвижимости» (п. 1 и 3 ст. 7, п. 6 ст. 12 и др.). Не дает четкого представления о подчиненности фраза «объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами» (п. 1 ст. 9). Понятие «недвижимое имущество» используется как родовое и включает в себя среди прочего «сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи», т.е. зо объекты искусственного происхождения, в ст. 8 Федерального закона от 7 июля 2003 г, N 126-ФЗ "О связи"54. В пунктах 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"55 (далее - Закон о кадастре) понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» используются как тождественные, а в п. 3 той же статьи недвижимое имущество характеризуется как индивидуально-определенная вещь: «Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного оріаяа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые .подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе». Анализ кодифицированных актов позволил выявить бессистемное использование следующих терминов: в АПК - «недвижимое имущество» (например, ст. 38); в БК - «недвижимое имущество» (ст. 51) и «объекты недвижимого имущества» (например, ст. 57); в Водном кодексе58 - «объекты недвижимости» (ст. 36); в ГПК5" - «недвижимая вещь» (например, ст. 290), «недвижимое имущество» (например, ст. 403), «объект недвижимого имущества» (например, ст. 91); в Градостроительном кодексе - «объекты недвижимого имущества» (ст. 46.3); в ЖК - «недвижимое имущество» (ст. 15), «недвижимость» (ст. 2), «объекты недвижимого имущества» (ст. 23); в ЗК " - «недвижимое имущество» (например, ст. 1), «недвижимость» (например, ст. 34), «объекты недвижимости» (например, п. 4 ст. 11.9); в КоАПе63 - «недвижимое имущество» (ст. 14.35), «объекты недвижимости» (например, ст. 14.28); в НК - «недвижимое имущество» и «недвижимость» (ст. 83, 392 и др.), а также «объект недвижимости» (п. 15 и 16 ст. 396); в СК65 - «недвижимые вещи» (п. 2 ст. 340, «недвижимость» (п.З ст. 35); в Таможенном кодексе66 - «недвижимые вещи» (ст. 11).
Ретроспективный обзор становления системы учета (регистрации) прав на недвижимое имущество
Ценность объектов недвижимости, наличие интереса в них как у управомоченных лиц, так и сторонних, в т.ч. государства с необходимостью породили систему учета (регистрации) прав на недвижимое имущество, которая в науке гражданского права, в первую очередь России, получила наименование системы укрепления права.
Д.И.Мейер определял суть укрепления права как «установление вещного знака, свидетельствующего о существовании права»170. Потребность в установлении вещных знаков он видел в возможности права вступить в соприкосновение с общественной властью. Немного иначе к вопросу о причинах появления укрепления прав подходил Г.Ф. Шершенсвич: «Вещное право налагает на всех сограждан обязанность воздерживаться от действий, несогласных с правом активного субъекта». И далее: «Отсюда обнаруживается важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права, с которьілі соединяется общая обязанность» .
Исследователи по-разному определяют ее истоки. В Древнем Египте и Месопотамии около пяти тысяч лет назад составлялись земельные кадастры (первоначально исключительно с фискальными целями).
Земельные кадастры, т.е. систематизированные своды сведений о местоположении, целевом назначении, экономических характеристиках и правовом положении земельных участков, являются одним из наиболее действенных инструментов контроля и регулирования оборота недвижимости.
Римскому праву земельные кадастры были неизвестны. Возможно, римский оборот не испытывал потребности в них из-за относительно небольшой территории государства.
В то же время для недвижимых вещей вводились специфические способы отчуждения, хотя важнейшая их часть подпадала под действие способов, равнозначных для всех манципируемых вещей . «Манципация, — писал Гай, - состоит в мнимой (воображаемой) продаже. Эта форма приобретения собственности свойственна только римским гражданам и совершается следующим образом. Пригласив не менее 5-ти совершеннолетних римских граждан в качестве свидетелей и сверх того еще одно лицо того же состояния, которое держало бы в руках медные весы и называющееся весовщиком, покупатель, еще держа медь, говорит так: «Утверждаю, что этот раб по квиритскому праву принадлежит мне и что он должен считаться купленным мною за этот металл и посредством этих медных весов»; затем он ударяет этим металлом об весы и передает его, как покупную сумму тому, от кого приобретает вещь путем купли» (Гай. Институции, І, Ї19). В описании этой процедуры отметитм ярко выраженный публичный характер совершения манципации, хотя и в зачаточном состоянии, представляющей прообраз современной процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью. Гай пытается даже сформулировать один из основных признаков недвижимости — непереместимость: «Манципация поземельных участков отличается от манципации прочих вещей ... тем, что рабы и свободные, а также животные... могут быть манципированы только будучи налицо; ...недвижимые же имения манципируются при их отсутствии» (Гай. Институции, I, 121).
В то же время в римском праве отсутствовала реальная возможность выяснить истинные вещные права на недвижимое имущество, что неблагоприятно отражалось прежде всего на поземельном кредите. Лицо, предоставлявшее кредит под залог недвижимости, не было уверено в том, что на эту же недвижимость ранее не установлено других закладных прав, вследствие чего подобные, ссуды были сопряжены с огромным риском и давались на весьма невыгодных для кредитополучателя условиях. Чтобы сложившееся положение изменилось, кредиторам требовались какие-либо гарантии; КАЛокровский указывал, что в Египте уже в Г столетии существовал институт обязательной регистрации, актов о недвижимостях — своеобразный прототип поземельных книг, применяемых в странах современной Западной Европы . С ХГв. стали известны в европейских государствах кадастры. В 1086 г. в Англии появилась т.н. Кадастровая книга (Domesday book), в которой отражались сведения о владельце, информация, которая позволяла идентифицировать земельный участок, его площадь, а также объем производимой на участке сельскохозяйственной продукции. Таким образом, появилась возможность контроля за рынком недвижимости, сделками, совершаемыми с земельными участками, что стабилизировало и стимулировало оборот недвижимых вещей, и прежде всего земельных участков. t
Государственная регистрация нрав на недвижимое имущество в системе учета и регистрации недвижимых объектов
Недвижимые объекты как один из наиболее ценных активов248 требуют специальной системы учета и регистрации.
В настоящее время в- России действует сложная многоуровневая-система реестров И кадастров недвижимого имущества, подчас — с разными целями, принципами, субъектами и даже объектами.
Системы учета слабо связаны между собой и не позволяют оперативно получить объективные сведения о недвижимом- имуществе на территории государства, а также эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимого имущества. Следствием отсутствия единой системы учета является среди прочего наличие большого количества неучтенных объектов, в. т.ч. объектов самовольной постройки и-земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель. В соответствии с Законом о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению-в-государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе (п.З ст. 1 Закона о кадастре). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК, единственное доказательство существования зарегистрированного права (п.1 ст.2 Закона о гос.регистрации). Под недвижимым имуществом, учет которого осуществляется, Закон о кадастре подразумевает земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства (п.5 ст.1), а Закон о гос.регистрации -земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые- и- нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст.1). Но в последнем случае регистрируются не они сами, а права на них и сделки с ними (право собственности и другие вещные права, ограничения (обременения) прав, в т.ч. сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда) (ст.4. Закона о гос.регистрации). Напомним, что ст.130 ГК также называет особые виды недвижимого имущества (распространение на которые режима недвижимости мы подвергли критике), подлежащие государственной регистрации: - воздушные суда (ст.32 ВК ). В соответствии со ст. 33 ВК воздушные суда, предназначенные для выполнения полетов, подлежат государственной регистрации. Ведение Государственного реестра гражданских воздушных судов РФ возлагается на уполномоченный орган в области гражданской авиации - Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация) ;- морские суда, суда внутреннего плавания. Согласно ст.ЗЗ КІМ251, п.4 ст.4, ст.ст.15, 16 КВВТ252, судно, вещные права на него и ограничения (обременения) прав на него (ипотека, доверительное управление и другие), а также иные сделки с судном, подлежащие обязательной государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, подлежат регистрации в одном из реестров судов РФ: Государственном судовом реестре, судовой книге, , бербоут-чартерном реестре, Российском международном реестре судов: Регистрация- морских судов осуществляется капитаном морского торгового порта; организацию регистрации судов, контроль-за деятельностью капитанов торговых портов по регистрации судов, иные установленные законодательством РФ полномочия в системе регистрации осуществляет Федеральная служба по надзору в сфере транспорта253. Государственная регистрация самоходных судов внутреннего плавания с главными двигателями мощностью не менее чем 55 киловатт и несамоходных судов вместимостью не менее чем 80 тонн, любых пассажирских и наливных судов, прогулочных парусных судов независимо от наличия и мощности главных двигателей и вместимости таких судов, других прогулочных судов и спортивных судов (за исключением парусных) независимо от количества пассажиров на них, в т.ч. спортивных и прогулочных самоходных судов с главными двигателями мощностью не менее чем 55 киловатт, спортивных и прогулочных несамоходных судов вместимостью не менее чем 80 тонн в Государственном судовом реестре РФ осуществляется государственными речными судоходными инспекциями бассейнов; суда смешанного (река - море) плавания, осуществляющие судоходство, связанное с выходом на морские пути, регистрируются в Государственном судовом реестре РФ капитанами речных портов, 109 расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов; Государственную регистрацию иных судов осуществляют органы, уполномоченные на то Правительством РФ (капитаны морских портов, бассейновые органы государственного управления на внутреннем водном транспорте и федеральное ГУЛ "Канал имени Москвы"); государственная регистрация спортивных парусных судов и прав на них организуется Федеральным агентством морского и речного транспорта (ст. 17 КВВТ, Порядок государственной регистрации спортивных парусных судов и прав на них, утв. Приказом Минтранса РФ от 22 октября-2009 г. N183254); - космические объекты. На основании ст. 17 Закона РФ от 20.08.1993 г. N5663 "О космической деятельности" космические объекты РФ подлежат регистрации и доллаїьі иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность РФ. Объекты, включенные законодателем- и автором в число недвижимых, также подлежат разным видам учета.
Проблемы защиты от органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в судебной практике
Возможны ситуации, когда вес условия, необходимые для государственной регистрации, выполнены, а регистратор совершает действия, которые противоречат закону и нарушают интересы управомоченного лица. В этом случае обосновано обжалование таких действий в досудебном либо в судебном порядке (п. 154 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N293295 (далее - Административный регламент). Например, в 2008 г. были признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картоірафии по Волгоградской области в 19 случаях из 115 дел, по которым обжаловались действия Управления (решения вступили в законную силу), что составляет 16,5% от общего количества обжалованных действий
Для обжалования необходимо помнить, что вес основания, по которым может быть отказано в государственной регистрации, закреплены действующим законодательством. Перечень, установленный п.1 ст.20 Закона о гос.регистрации, не является исчерпывающим. Следовательно, дополнения в него могут быть внесены иными федеральными законами (например, п.3.1 ст.25.1 Закона о гос.регистрации). Наиболее распространенными основаниями для обжалования действий органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом и сделок с ним являются: - отказ в совершении государственной регистрации; - уклонение от государственной регистрации; - отказ в предоставлении информации о зарегистрированных правах или статистической информации (п. 1 ст.2 Закона о гос.регистрации); - отказ в предоставлении информации о зарегистрированных правах или статистической информации (п.1 ст.2 Закона о гос.регистрации); - отказ в приеме документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.4 ст.13 Закона о гос.регистрации); - отказ в исправлении технической ошибки, допущенной при госрегистрации (ст.21 Закона о гос.регистрации, п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 сентября 2002 г. N219297); - необоснованное приостановление государственной регистрации; - нарушение сроков регистрации; - отказ в приеме заявления о предоставлении информации о зарегистрированных правах; - отказ в выдаче и уклонение от выдачи свидетельства о государственной регистрации прав, а также документов после государственной регистрации; - уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю; - уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодержателю; - отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений; - погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением - регистрация несуществующей ипотеки; СЗ РФ. 1998. N8. сг.963 (с изм.). - отказ в предоставлении сведений о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества; - отказ в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке; - иные основания-обжалования действий регистрационных органов. Открытый перечень оснований обжалования подтверждает, например, вывод ФАС Московского округа в постановлении от 22.08.2005 г. ЖГ-А41/6255-05 о том, что, то обстоятельство, что Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает обжалование отказа в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от таковой (и.5 ст.2 Закона), не свидетельствует о невозможности обжалования решения, действия по приостановлению государственной регистрации нрав . Основы обжалования действий регистрационных органов заложены в актах международного права и национальном законодательстве. В ст.7, 8, 12 Всеобщей декларации прав человека, принятой и провозглашенной резолюцией 217 А (III) Генеральной Ассамблеи ООН от 10 декабря 1948 г. провозглашено право всех людей на равную защиту закона и право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случаях нарушения их основных прав, предоставленных им конституцией или законом. Сходные нормы содержатся в ст. 17, 26 и др. Международного пакта о гражданских и политических правах, принятого и открытого для подписания, ратификации и присоединения резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи ООН от 16 декабря 1966 г. (вступил в силу 23 марта 1976 г.). В ст. 13 подписанной членами Совета Европы Конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 г. установлено: «Каждый человек, чьи права и свободы ... нарушены, имеет право на эффективные средства правовой защиты перед государственным органом даже в том случае, если такое нарушение Гарант. совершено лицами, действовавшими в официальном качестве». Согласно ст. 19 Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека, подписанной в Минске 26 мая 1995 г., каждый человек, права и свободы которого нарушены, имеет право на эффективное восстановление в правах и свободах в соответствии с национальным законодательством.
Ст.ЗЗ Конституции РФ устанавливает, что граждане РФ имеют право обращаться лично а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления. Согласно п.2 ст.45 Конституции РФ, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Ст.46 Конституции РФ закрепляет, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы и суд.
Развитие конституционных положений содержится в ГК, Законе РФ от 27 апреля 1993 г. №4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"299, в гл.24 АПК и гл.25 ГПК, а также в Законе о гос. регистрации и в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
