Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Юридическая сущность и назначение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15
1. Историко-правовой анализ становления института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отечественном законодательстве 15
2. Характеристика системы государственного регулирования рынка недвижимости и сделок с ней в зарубежных странах 41
3. Роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе правового регулирования современного имущественного оборота 61
ГЛАВА 2. Договор аренды нежилых помещений как объект государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом 87
1. Гражданско-правовая характеристика договора аренды нежилых помещений как объекта государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом 87
2. Особенности правового регулирования порядка государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений 110
3. Основные пути совершенствования правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 139
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 169
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 178
ПРИЛОЖЕНИЯ 200
- Историко-правовой анализ становления института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отечественном законодательстве
- Роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе правового регулирования современного имущественного оборота
- Гражданско-правовая характеристика договора аренды нежилых помещений как объекта государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Российское государство в настоящее время переживает непростой период. Трансформация экономической системы, отмена государственной монополии на землю, становление новых правовых институтов, изменение форм собственности в сторону их расширения и уравнивания в правах, произошедшие за последнее десятилетие, требуют соответствующих доработок законодательства, приведения его в соответствие с новыми экономическими отношениями.
Для развития законодательства Российской Федерации характерно закрепление нового понятия — собственников недвижимого имущества. В собственности частных лиц теперь находятся не только жилые дома, квартиры, дачи, но и земельные участки, а также сооружения, предназначенные для предпринимательской деятельности. Среди объектов, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на конец 2002 года жилые помещения (квартиры, дома, части квартир, части домов) составляют 71%, земельные участки- 17%, иные объекты недвижимого имущества — 12%, в том числе нежилые помещения — 3 % .
В этих условиях существует потребность более активного влияния государства на деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях как максимального учета потребностей правообладателей, так и интересов государства и общества. В противном случае, как отмечается в постановлении Конституционного Суда РФ1, для широкого круга добросовестных участников имущественного оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.
Исходя из этого защита прав собственника становится одной из приоритетных государственных задач. Так, в Программе социально-экономического развития РФ на период 2002-2004 годов подчеркнуто, что основой имущественных правоотношений в области недвижимости и земельных отношений должно являться «...законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе -переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника)» .
К сожалению, приходится констатировать, что в российском законодательстве сегодня отсутствует четкий механизм действенного контроля государства за этой сферой, обеспечения гарантий прав собственников недвижимости. Как следствие — рынок недвижимости вышел на одно из первых мест по числу правонарушений, стал носить криминогенный характер. Так, за последние два года только в г. Москве было проведено более 1500 судебных разбирательств в судах различной инстанции по вопросам недвижимости, принято к производству более 150 уголовных дел за преступления в этой сфере. Кроме того, отсутствие совершенных и действенных механизмов гарантий прав на недвижимость со стороны государства является одним из основных факторов, тормозящих инвестиционный процесс и привлекательность для российских и иностранных инвесторов рынка недвижимости.
В то же время в России за последние годы создана определенная нормативная база правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включающая в себя, прежде всего, Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации)1 и постановление Правительства РФ 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Правила ведения ЕГРП) . Вместе с тем анализ вышеуказанных нормативных актов позволяет выявить ряд нерешенных правовых проблем. Особенно острыми в этом ряду являются вопросы государственной регистрации прав на нежилые помещения ввиду отсутствия законодательного закрепления как понятия нежилого помещения, так и критериев определения этого понятия.
Кроме того, изучение практики деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту — учреждения юстиции, регистрационные органы) и органов инвентаризации и учета выявило излишнюю детализацию и усложненность внутренними инструкциями и положениями процедуры государственной регистрации В связи с этим для уяснения алгоритма необходимых действий участвующие субъекты вынуждены нести внеплановые трудозатраты и дополнительные финансовые расходы. Многие проблемы обозначились и в судебной практике. Так, арбитражные суды и суды общей юрисдикции не всегда правильно относят имущество к движимому или недвижимому. Нередко игнорируется правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим, как отмечают многие исследователи указанной проблематики, складывающаяся судебная практика носит порой противоречивый характер1.
Между тем правоприменение — это не та сфера общественной деятельности, где могут иметь место противоречия и неясности. Если данный механизм плохо отлажен, то он способен поколебать саму «исконную природу права... нацеленность на установление единого, стабильного, целесообразного порядка поведения людей, разумного решения конфликтов, на учет интересов лиц, участвующих в различных отношениях, защищенность и гарантированность их прав» .
Выработка в настоящем исследовании практических предложений и рекомендаций по совершенствованию законодательства будет способствовать более четкому нормативному закреплению правового режима оборота недвижимости.
Изложенные обстоятельства, позволяющие говорить об актуальности проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесли Т. Н. Лбова, В. К. Андреева, М. И. Брагинский, Н. В. Диаковская, Е. Л. Дорожинская, И. А. Емелькина, П. В. Крашенинников, О. М. Козырь, А. Л. Маковский, В. В. Михольская, А. Р. Кирсанов, К. И. Скловский, С. А. Степанов и другие ученые. В работах этих исследователей нашли отражение проблемы функционирования системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выяснения юридической природы норм права о регистрации и их соотношения с нормами гражданского права.
Большой интерес представляют труды, в которых исследовались механизмы правого регулирования арендных отношений, таких авторов, как В. В. Витрянский, С. А. Герасименко, О. В. Гутников, Н. А. Сыродоев и др.
Несмотря на то, что в последние годы проблема нормативно-правового регулирования общественных отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней была привлекательна для внимания ученых, исследование ее отдельных аспектов, особенно правового регулирования аренды нежилых помещений, оставалось за рамками научного подхода.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предмет исследования — организационно-правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на примере регистрации договоров аренды нежилых помещений в г. Москве).
Целью исследования является установление сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определение правовых принципов и направлений совершенствования системы государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
Предмет исследования и его общая цель предопределили постановку следующих взаимосвязанных научных задач:
-проанализировать исторический опыт развития отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
-осуществить сравнительно-правовой анализ механизма регистрации недвижимости и арендных правоотношений в Российской Федерации и зарубежных странах;
раскрыть понятие, сущность, функции и содержание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
выявить особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений;
сформулировать и обосновать основные стадии процесса государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, раскрыть его теоретические и организационные проблемы;
выработать практические рекомендации, направленные на совершенствование организационно-правовых основ процесса государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений.
Методологические и теоретические основы исследования.
Методологической основой исследования является диалектический метод познания социально-экономических процессов, позволяющий объективно, всесторонне и творчески решать поисковые задачи, раскрывать взаимосвязь между разнообразными явлениями политической, экономической, правовой и социальной сфер жизни российского общества. В работе также использовались как общенаучные, так и специальные юридические методы исследования: системно-функциональный и логико-юридический, а также сравнительно-правовой анализ.
Исходной теоретической основой исследования являются:
— научные труды основоположников отечественного гражданского права: И. А. Базанова, В. Б. Ельяшевича, А. И. Каминка, Л. А. Кассо, Д. И. Мейера, И. А. Покровского, А. Л. Фрейтег-Лоринговена, В. М. Хвостова, П. П. Цитовича, Г. Ф. Шершеневича и др.
— известные труды, прежде всего в области гражданского и предпринимательского права, а также теории и истории государства и права, конституционного права, современных ученых-правоведов: С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, А. В. Бенедиктова, Д. М. Генкина, Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, В. В. Гущина, Д. И. Дедова, В. А. Дозорцева, О. С. Иоффе, Ю. X. Калмыкова, П. В. Крашенинникова, М. И. Кулагина, A. Л. Маковского, В. П. Мозолина, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, B. К. Райхера, В. А. Рахмиловича, Г. А. Свердлыка, А. П. Сергеева, К. И. Склов- ского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Р. О. Халфиной, И. В. Ершова, C. А. Хохлова, Б. Б. Черепахина, Л. В. Щенниковой, Л. С. Явича, В. Ф. Яковлева, В. К. Андреева и др.
Анализ форм и способов правого регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с привлечением идей зарубежных ученых: С. Л. Брю, О. Гирке, А. К. Гудмэна, Р. Зома, Р. Иеринга, X. Кетца, Р. Саватье, Ф. Савиньи, X. Хофмайстера, К. Цвайгерта и др.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты, материалы заседаний Федерального Собрания Российской Федерации. Кроме того, в работе использовались материалы правоприменительной практики, архивные источники, зарубежное законодательство, данные социологических исследований, периодической печати и др.
В качестве эмпирической базы исследования использовались:
статистические данные, отражающие работу государственных органов по осуществлению регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москве;
материалы судебно-арбитражной практики по рассмотрению споров, возникающих между субъектами предпринимательских отношений, в ходе заключения, исполнения и расторжения договоров аренды нежилых помещений;
— обзоры судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ, аналитические материалы, информационные справки и статистические отчеты указанных высших судебных инстанций, а также Министерства юстиции РФ и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы;
-опыт автора, основанный на практической деятельности, как государственного регистратора прав.
Общее число проанализированных и использованных при написании работы источников из различных областей научного знания и сфер практического правоприменения составляет около 300 наименований.
Научная новизна работы заключается в следующих выводах и положениях, выносимых на защиту:
Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обусловлено общей объективной тенденцией развития форм оборота недвижимости, связанной, прежде всего, с постоянным усложнением общественных отношений. Государство, следуя объективным потребностям развивающихся рыночных отношений, вынуждено вырабатывать адекватные им формы укрепления прав на недвижимость в целях оживления и обеспечения прочности ее оборота.
Составной частью правового режима недвижимости является государственная регистрация, выступающая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов. Регистрация преследует, прежде всего, публично-правовые цели - охрану интересов участников гражданского оборота, государства и общества. Это достигается посредством признания прав на недвижимое имущество со стороны государства, а также установления юридических средств защиты этих прав.
Государственная регистрация представляет собой сложный юридический акт, наличие которого влечет установление, изменение или прекращение гражданских прав на недвижимое имущество. Его структурный и сущностный анализ позволил установить ряд отличительных признаков регистрации:
- во-первых, это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
во-вторых, это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;
в-третьих, государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Правовые нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним охватывают различные по содержанию и характеру общественные отношения. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие - управленческими (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Таким образом, в современной системе права формируется комплексный правовой институт, имеющий специфическую сферу регулирования общественных отношений посредством присущих ему методов.
Концептуальной основой созданной регистрационной системы в Российской Федерации является критическое совмещение двух существующих в мире основных систем. Хотя, как правило, законодательные конструкции большинства зарубежных государств не допускают смешения установленных в данных системах принципов. Эта ситуация обусловлена стремлением учесть объективные проблемы начального этапа становления рыночных отношений, на котором необходимо максимально сконцентрировать информацию о правах на недвижимость в целях предотвращения возможных злоупотреблений.
6. На основе проведенного анализа законодательных актов автору представляется необходимым дать свое определение понятия нежилого помещения. Под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенные для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с их использованием по лично-бытовому назначению, отвечающие соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленные на учет в установленном порядке.
7. Практические рекомендации, направленные на совершенствование организационно-правовых основ процесса государственной регистрации прав аренды нежилых помещений, включают в себя следующие основные предложения:
с учетом значимости и сложности процесса регистрации договоров аренды нежилых помещений внести изменения в действующее законодательство и изложить п. 2 ст. 651 ГК РФ в новой редакции: «Договор аренды нежилого помещения, заключенный независимо от срока, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом»;
внести дополнения в п. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности государственной регистрации не только прав на недвижимость, но и сделок с ней;
создать единую справочно-информационную систему для объектов недвижимого имущества на территории Российской Федерации;
внедрить систему «одного окна» на территории г. Москвы, предполагающую оптимизацию процесса регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
разработать предложения по переходу на электронные стандарты документооборота между различными государственными структурами, непосредственно участвующими в оформлении недвижимого имущества.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.
Теоретическое значение исследования состоит в том, что сформулированные в нем положения и выводы позволяют глубже и полнее раскрыть историю становления и развития, сущность, содержание и функции такого комплексного правового института, как государственная регистрация прав (сделок) на недвижимое имущество, и в частности договоров аренды нежилых помещений.
Основные положения настоящего диссертационного исследования могут служить теоретической базой для дальнейшей научной разработки проблем, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности договоров аренды, а также прочих обязательных сделок, круг которых, как представляется, с развитием гражданского оборота будет неуклонно расширяться. Вышеперечисленные проблехмы вполне могут составить отдельные направления научного исследования.
Практическая значимость исследования определяется направленностью на решение конкретных проблем, возникающих в процессе применения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирующими органами и правообладателями. Полученные результаты могут быть использованы представительными и исполнительными органахми власти, осуществляющими законотворческую и правоприменительную деятельность в данной сфере общественных отношений. Kpoivie того, проведенный в работе анализ основных вопросов, возникающих в процессе государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, сделанные в результате этого выводы могут способствовать совершенствованию действующего законодательства и выработке единообразной практики его применения в данной области.
Научные результаты данного диссертационного исследования хмогут быть использованы в процессе преподавания курсов «Предпринимательское право», «Гражданское право», спецкурсов, посвященных проблемам современного гражданского и предпринимательского права.
Апробация исследования. Диссертация выполнена на кафедре предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии, где проводилось ее рецензирование и обсуждение. Результаты диссертационного исследования отражены автором в научных публикациях.
Структура и объем диссертации. Структура диссертации определяется целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложения.
Историко-правовой анализ становления института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отечественном законодательстве
Для лучшего осмысления положений Гражданского кодекса РФ и иных законодательных актов, устанавливающих обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо, как представляется, исследовать историю данного вопроса. Это позволит понять, является ли установленный ими порядок регулирования гражданского оборота недвижимости, и прежде всего в сфере предпринимательских отношений, новым для России или, наоборот, имеет определенную историю, что, в свою очередь, влечет необходимость изучения имеющегося опыта для более глубокого проникновения в правовую природу указанной сферы. Кроме того, в связи с переходом страны к новым экономическим отношениям, на сегодняшний день, как показывает анализ многих научных работ в области права, стало не только традицией, но и необходимостью обращаться к истокам становления тех правовых институтов, которые изначально были направлены на урегулирование свободных и равноправных имущественных отношений.
Научные историко-правовые исследования ученых-цивилистов, к числу которых в первую очередь следует отнести работы Д. И. Мейера, Г. Ф. Шерше-невича, К. П. Победоносцева, И. А. Покровцева и др., показывают, что участникам гражданского оборота на определенном этапе развития имущественных отношений становится важно, чтобы приобретенные ими права на те или иные вещи были определенным образом закреплены в материальной действительности. Данное обстоятельство и обусловило, по их мнению, необходимость формализации прав, т. е. придания им выраженных внешних знаков.
В связи с этим в гражданско-правовой науке получило свое развитие учение об укреплении прав, в котором нашли свое отражение вопросы формализации права1. Суть укрепления права Д. И. Мейер определяет как «установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права» . Потребность в установлении внешних знаков Д. И. Мейер видит в возможности права вступить в соприкосновение с общественной властью в целях его признания3.
Несколько иначе к вопросу о причинах укрепления прав подходит Г. Ф. Шершеневич: «Вещное право налагает на всех сограждан обязанность воздерживаться от действий, несогласных с правом активного субъекта». И далее: «Отсюда обнаруживается важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права, с которым соединяется общая обязанность»4.
Первоначально народы для укрепления прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов. Ритуальные действия оказывали большое влияние на сознание личности и отчетливо закреплялись в памяти. У Д. И. Мейера можно найти примеры из древнего юридического быта Руси. Так, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передача права собственности на лошадь — передачей узды. Переход некоторых прав сопровождался песнями, известными формулами, празднествами5.
Указанные положения, возможно, были заимствованы и не являлись самобытными для русского народа. Как отмечает Г. Ф. Шершеневич, в древнегерманском праве передача недвижимости также сопровождалась символическими действиями6. Это, в свою очередь, позволяет предположить о наличии определенных закономерностей в процессе становления системы укрепления прав, о которых более подробно будет сказано далее.
Позднее, с ростом индивидуального и общественного сознания, человечество переходит к более совершенной, более осмысленной письменной форме укрепления прав. Как отмечает Д. И. Мейер, указанная письменная форма появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени.
Подтверждением этому является появление в конце XV века так называемых писцовых книг. Указанные книги представляли более или менее точное оценочное описание только частных имений, пашен, лесов, лугов, выгонов, вод, угодий. Писцовые книги служили законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К. П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг.
Определенной вехой в дальнейшем укреплении вещных прав на Руси стал XVI век, когда на отношения перехода прав на недвижимое имущество начинает оказывать влияние публичная власть, о чем свидетельствует издание обязательного предписания «являть купчие в приказы»3. В соответствии с этим площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними.
С течением времени расширяется роль государства в регулировании этих правоотношений. Так, в XVII веке формируется более определенный порядок перехода прав на поземельную собственность с участием соответствующих государственных органов. Для совершения актов, закрепляющих переход вещного права на земли, площадные подьячие делали записи в приказах. Если объектом была земля - в Поместном приказе; если дом и двор - в Земском приказе, а по городам — у воевод1.
Первым необходимым действием после совершения акта о переходе недвижимости была явка в приказ для записи в книгу. Приобретатель просил закрепить за ним имение, о чем записать в книгу. Для этого требовалось предъявить купчую, просроченные закладные и другие подобные акты. Без справки приобретение признавалось неполным. В приказе выдавалась справка, в которой сообщалось, состоит ли имение в наличии там, где значится по акту, его размер, в чьем владении оно состояло раньше и действительно ли значится за тем владельцем, от имени которого совершен предъявляемый акт. Справка выполнялась на основании писцовых и других книг.
Роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе правового регулирования современного имущественного оборота
В условиях формирования класса собственников, роста предпринимательской деятельности в России возникла потребность более активного влияния государства на деятельность участников рынка недвижимости, определения соответствующих -методов регулирования отношений по поводу возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимость в целях максимального учета как потребностей правообладателей, так и интересов государства и общества.
Основным средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности служит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она является основой механизма реализации особенностей правового режима недвижимости, установленных ГК РФ.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основную особенность и один из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости. Правовые нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним охватывают различные по содержанию и характеру общественные отношения. Ввиду особой сложности и значимости сделок с недвижимым имуществом в системе правового регулирования современного имущественного оборота действующее законодательство предусматривает обязательность их государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами. Принципиальной особенностью государственной регистрации в России является то, что регистрации подлежат права на недвижимое имущество, их ограничения (обременения) и сделки с недвижимостью, а не объекты недвижимости, не правообладатели и не доку менты о правах на недвижимость1. Данный вывод вытекает из анализа норм, содержащихся в ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Закона о регистрации. При этом само понятие «недвижимость» применительно к целям Закона о регистрации определяется, по сравнению со ст. 130 ГК РФ, ограничительно и охватывает «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы» (ст. 1 Закона о регистрации). Еще Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности»2. Таким образом, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи. Очевидно, что, несмотря на закрепление в российском законодательстве категории «недвижимое имущество» (гл. 6 ГК РФ), на практике возникают определенные трудности. Относительно .этой проблемы представляется заслуживающей внимания точка зрения Н. В. Диаковской, которая предлагает для ввода недвижимости в гражданский оборот достоверно определять следующее:
права, объектом которых может выступать недвижимое имущество;
границы, в которых осуществляется оборот недвижимости;
особенности возникновения и прекращения прав на недвижимое имущество;
«пообъектные» особенности правового режима недвижимости .
Права на объекты, предусмотренные ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ (подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), и сделки с ними не подлежат регистрации на основании рассматриваемого Закона о регистрации и в силу этого не включаются в понятие недвижимых объектов, используемое в рассматриваемом законе. Регистрации подлежат право собственности и иные вещные права, такие как: право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования; ипотека, сервитута, иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и законами.
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (ст. 4 Закона о регистрации). Под вещными понимаются абсолютные права на вещь, осуществляемые действиями самого управомоченного лица (носителя этих прав), перечисленные в законе в качестве вещных (ст. 216 ГК РФ), однако этот перечень не является исчерпывающим.
Вещные права, как, впрочем, и все иные, возникают из определенных юридических фактов. Право собственности можно приобрести, заключив договор купли-продажи жилого дома или построив жилой дом на отведенном под застройку участке; право собственности на строение может быть получено по наследству или в результате признания его судом за фактическим владельцем в связи и истечением срока приобретательной давности. Большая часть юридических фактов являются сделками, т. е. действиями, направленными на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Если в результате совершения сделки возникает вещное право на недвижимое имущество, то что же является объектом регистрации: возникшее вещное право на недвижимость или сделка с недвижимым имуществом?
Как разграничить объекты регистрации и решить, когда регистрировать право, а когда сделку? В настоящее время в юридической литературе единое мнение по данному поводу отсутствует. Например, И. В. Козлова1 считает, что вещные права регистрируются в случае возникновения их из односторонних сделок (принятие наследства), правообразующих решений суда, из факта создания нового объекта (застройка, спецификация). При переходе вещных прав на недвижимость в результате заключения договоров, когда одновременно с возникновением права у одной стороны оно прекращается или ограничивается у другой, объектом регистрации становится сделка. По мнению И. В. Козловой, сделка превращается в объект регистрации именно в силу того, что оказывает правообразующее и правопрекращающее воздействие.
Иной точки зрения придерживается М. И. Брагинский, который считает, что регистрации подлежат все договоры без исключения, равно как и возникающие на их основе вещные права2.
На наш взгляд, обе вышеизложенные позиции не являются бесспорными. Следует отметить, что правила, содержащиеся в ст. ст. 550, 551 ГК РФ, указывают нам на необязательный характер государственной регистрации при переходе права собственности на недвижимое имущество при наличии договора.
Гражданско-правовая характеристика договора аренды нежилых помещений как объекта государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом
В условиях перехода к рыночной экономике договор аренды недвижимости вообще и нежилых помещений в особенности получил широкое распространение. Как отмечается в литературе, наиболее часто его вынуждены использовать субъекты малого и, отчасти, среднего бизнеса в силу отсутствия у них свободных денежных средств для приобретения в собственность указанного вида помещений1. В то же время проблематика аренды нежилых помещений в научной литературе исследована мало, хотя почти каждое условие данного договора аренды, как показывает практика, вызывает вопросы и заслуживает подробного рассмотрения и изучения. Исходя из этого в рамках обозначенной темы диссертации представляется необходимым более подробно проанализировать действующую нормативно-правовую базу на предмет выявления основных характеристик данного вида гражданско-правовых договоров. За рамками данного параграфа остались такие вопросы, как права и обязанности сторон по договору аренды; особенности субаренды, обеспечение исполнения договоров, выкуп арендованного имущества и др.
В ст. 606 ГК РФ законодателем сформулировано общее определение договора аренды, в соответствии с которым под ним понимается такой гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется представить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Последнее положение корреспондирует ст. 136 ГК РФ, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании.
Представленное определение в полной мере может быть применено и к договору аренды нежилых помещений. В соответствии с ним можно рассмотреть некоторые присущие ему признаки, позволяющие выделить его среди иных гражданско-правовых договоров.
Прежде всего, с точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды нежилых помещений относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным договорам.
По своему целевому назначению данный договор аренды следует отнести к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, при которой передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на имущество к арендатору (нанимателю). Последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство позволяет отличать договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.
Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК РФ, согласно которой права на истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.
Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно-правовых отношений, а именно права следования1. Переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Предоставление арендатору вещно-правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основание отнесения этого права к числу вещных прав2. Представляется, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора есть не что иное, как результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды с сохранением обязательственно-правовой природы, поскольку основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не к третьим лицам.
Представленные выше характеристики договора аренды нежилых помещений позволяют его выделить среди других - «неарендных» - гражданско-правовых договоров. В то же время, в силу наличия определенных особенностей у нежилых помещений как объекта соответствующего договора, он должен содержать дополнительные условия, присущие только ему. Как известно, для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением, прежде всего, его существенных условий, поскольку в силу п. 1 ст. 423 ГК РФ договор может считаться заключенным лишь в том случае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Первым, как было отмечено выше, среди всех существенных условий гражданско-правового договора ГК РФ называет условие о предмете договора. По мнению многих авторов, в соответствии со ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды выступает имущество, передаваемому в аренду1. В то же время в общей теории обязательственного права предмет обязательства представляет собой действие (или бездействие), которое должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от его совершения). Это правило в полной мере распространяется и на договорные отношения. Такое понимание предмета договора вытекает из давно сложившегося в гражданском праве подхода, суть которого Д. И. Мейер выразил следующим образом:
«Предметом договора всегда представляется право на чужое действие...» . Из этого следует, что предмет любого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).
