Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Рынок недвижимости и государственная регистрация 7
1. Понятия недвижимости и рынка недвижимости, виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости 7
2. Государственная регистрация как элемент механизма государственного регулирования на рынке недвижимости 44
Глава 2. Реализация принципов государственной регистрации как условие обеспечения прав предпринимателей на рынке недвижимости 70
1. Понятие и классификация принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью 70
2. Реализация «принципа внесения» при государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью 88
3. Понятия ограничения и обременения, реализация «принципа внесения» при их государственной регистрации 109
4. Реализация «принципа достоверности» произведенной государственной регистрации 133
5. «Открытость» единого государственного реестра прав на недвижимое имущество 148
Глава 3. Защита прав предпринимателей - участников правоотношений но государственной регистрации 152
1. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество 153
2. Защита прав предпринимателей во взаимоотношениях с органом по государственной регистрации 187
3. Защита прав добросовестных предпринимателей при уклонении от государственной регистрации со стороны их контрагентов 197
4. Исполнение судебных актов по спорам, связанным с государственной регистрацией 205
Библиографический список 216
- Понятия недвижимости и рынка недвижимости, виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
- Понятие и классификация принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью
- Защита прав предпринимателей во взаимоотношениях с органом по государственной регистрации
Введение к работе
Выбор темы исслсдоїишин автором настоящей работы обоснован интересом к проблемам, связанным с обеспечением прав предпринимателей при совершении ими деятельности на рынке недвижимости, в связи с недостаточным их исследованием и правовым регулированием. В частности, данный интерес обусловлен непосредственной причастностью автора, являющегося государственным регистратором, к вопросам государственной регистрации недвижимости.
Актуальность темы исследования.
Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью - относительно новый правовой институт для России, который появился с переходом к рыночным условиям хозяйствования и развитием предпринимательства в сфере недвижимости. Длительное время в России недвижимое имущество не обладало тон ценностью и значением для общества, которое оно должно иметь.
Возрождение недвижимости как объекта предпринимательского оборота должно способствовать стабилизации экономической и социально-политической ситуации в обществе, поскольку недвижимость является наименее потребляемой и относительно незыблемой вещью. С включением недвижимости в предпринимательский оборот появилась необходимость предоставления серьезных гарантий и защиты прав и интересов предпринимателей на рынке недвижимости, достижение которых невозможно без упорядочивания самого рынка объектов недвижимости и прав на них.
Создание необходимых условий для устойчивого развития экономических отношений является одной из основных функций государства. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем создания необходимых условий для их осуществления, создает гарантии осуществления указанных прав и свобод в будущем, защищает нарушенные права и свободы, контролирует соблюдение законодательства другими лицами. В целом процесс взаимодействия государства и экономики - это единый, неразделимый процесс, которому свойственно взаимопроникновение и постоянное влияние его элементов друг на друга. Отсюда вытекает и характеристика взаимоотношений предпринимательства и государства, которым свойственно взаимодействие, взаимосвязь интересов той и другой стороны. Под этим углом зрения предлагается рассматривать понятие государственной регистрации недвижимости как элемента взаимодействия государства и предпринимательства, элемента государственного регулирования экономики. Государственная регистрация относится к средствам государственного регулирования экономики в целом, поскольку тесно связана с созданием имущественной основы для предпринимательской деятельности. Обладание определенным имуществом является необходимым условием для осуществления предпринимательской деятельности, а недвижимость - это наиболее стабильный и обладающий высокой ценностью вид имущества.
Несмотря на то, что само по себе государственное регулирование экономики, и, в частности, предпринимательства, является частью единого процесса экономической деятельности, взаимодействия государства и экономики, экономическая деятельность в рамках государства должна быть опосредована правом. Любое средство регулирования может использоваться государством исключительно в рамках, установленных правом, то есть должно быть предусмотрено нормами права напрямую либо не противоречить установленному в данном государстве теми же нормами правопорядку. В связи с этим, необходимо изучение государственного регулирования экономики и его отдельных элементов (в частности, государственной регистрации недвижимости) как комплексного понятия, имеющего правовую форму (обеспеченного правом). Отсюда автором рассматривается государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как правовая категория, средство государственного регулирования предпринимательской деятельности, опосредованное правом.
В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования государственной регистрации недвижимости как элемента государственного регулирования экономики. Существующие научные труды посвящены отдельным аспектам правового режима недвижимости и некоторым элементам государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью. Вместе с тем, множество проблем, возникающих на рынке недвижимости и связанных, в том числе, с государственной регистрацией недвижимости, остаются неисследованными, либо дискуссионными. Законодательная база о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью так же недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, государственная регистрация является чрезвычайно эффективным средством в механизме государственного регулирования рынка.
В свете изложенного, представляется необходимым комплексное исследование системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в России и заложенных в ней средств государственного регулирования рынка недвижимости.
Цель исследования.
Цель настоящего исследования состоит в комплексном изучении системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как элемента государственного регулирования рынка недвижимости, анализе законодательства, определяющего правовой статус объекта недвижимости, правовое регулирование прав, сделок, ограничений и обременении в отношении недвижимости, деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию, принципы, на которых построена регистрация, практике применения законодательства, научное осмысление сущности государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как средства государственного регулирования предпринимательской деятельности на
рынке недвижимости в целом, изучение общих и особенных черт государственной регистрации, правоотношении, складывающихся в данной сфере. При этом автор рассматривает отдельный вид рынка недвижимости - рынок объектов нежилого фонда, получивший наиболее полное развитие сегодня в Москве, и обладающий своей спецификой.
Автором проведено изучение норм различных отраслей права, регулирующих государственную регистрацию недвижимости, а также исследованы научные труды российских и зарубежных юристов по вопросу укрепления прав на недвижимость и подробно проанализирована правоприменительная практика органа по регистрации прав на недвижимость в Москве.
Научная новизна диссертации.
Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одного из элементов, входящих в состав механизма государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Автором выведены основные элементы, составляющие содержание государственной регистрации как комплексного средства государственного регулирования на рынке недвижимости. В частности, обоснована концепция реализации принципов государственной регистрации как основного условия обеспечения прав предпринимателей на рынке недвижимости.
По итогам проведенного научного исследования на защиту выносятся следующие положении, которые определяют научную новизну диссертации.
1. Сущность государственной регистрации состоит в том, что
- государственная регистрация является ненормативным актом госоргана;
- государственная регистрация по общему правилу является юридическим фактом в юридическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. Исключение составляют особые случаи, когда право возникает, изменяется или прекращается до государственной регистрации. В связи с вышеизложенным, предлагается внести изменение в норму п.1 ст.2 Закона о регистрации1, устанавливающую понятие государственной регистрации, в части характеристики регистрации как акта признания и подтверждения прав, установив, что государственная регистрация является актом признания и (или) подтверждения прав;
- государственная регистрация является комплексным средством государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.
2. Отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых должно осуществляться законодателем в нормативно-правовых актах - федеральных законах, регламентирующих создание соответствующих объектов, либо в иных нормативных актах федерального уровня (то есть представляется более эффективной концепция
«недвижимости в силу закона»). Это обусловлено тем, что определение правовой категории недвижимости как объекта предпринимательских правоотношений является основной предпосылкой для государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Для выявления объектов, участвующих в правоотношениях, подлежащих государственному регулированию, необходимо четко установить, относится объект к категории недвижимости, или нет.
При этом оценка того, относится ли объект к недвижимой вещи, или нет, должна быть отнесена к компетенции органов, производящих технический учет и инвентаризацию соответствующих объектов.
Для увеличения эффективности государственного регулирования рынка недвижимости также следует расширить круг объектов недвижимости путем включения в него такого рода объектов, как определенные имущественные права в отношении создаваемых, строящихся объектов.
3. Система государственной регистрации, строящаяся на принципе внесения, должна содержать четкие требования относительно обязательности регистрации конкретных прав и ограничений (обременении). При этом вместо требований государственной регистрации ряда сделок предлагается установить обязательную регистрацию обременении в отношении недвижимости, вытекающих из сделок с недвижимостью.
Для последовательной реализации принципа достоверности обязательной государственной регистрации должны подлежать все без исключения вещные права, ограничения и обременения в отношении объектов недвижимости, независимо от момента и оснований их возникновения.
4. Ограничения и обременения как объекты государственной регистрации - не тождественные понятия. Правовой сущностью обременении являются определенные права третьих лиц в отношении имущества правообладателя, а также обязанности осуществления каких-либо положительных действий, возлагаемые на правообладателя, то есть некие положительные действия тех или иных лиц. Ограничения же - это отрицательные последствия для правообладателя, которые возникают на основании указанных обременении и ограничивают правообладателя в осуществлении тех или иных действий.
Для достижения эффективности государственной регистрации как средства государственного регулирования предпринимательской деятельности следует установить в федеральном законе четкие понятия ограничения и обременения прав на недвижимость и требования их государственной регистрации (наряду с последствиями такой регистрации и се отсутствия), а также порядок их регистрации.
5. Запись в реестре должна являться практически незыблемой, чтобы оспорить в судебном порядке ее можно было только в конкретных предусмотренных законом случаях. Во всех же остальных случаях лицо, чьи права нарушены, должно быть вправе требовать денежной компенсации со стороны лиц, виновные или неосторожные действия которых привели к такому нарушению, причем компенсация должна рассчитываться, исходя из рыночной стоимости имущества па момент взыскания, и включать в себя упущенную
выгоду. Для реализации данного механизма следует более эффективно использовать такое средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как страхование.
6. Государственная регистрация прекращения права собственности должна происходить одновременно с регистрацией возникновения соответствующего права у другого лица, либо с регистрацией ранее существовавшего права путем восстановления ранее существовавших записей в реестре.
7. Проблема оспаривания зарегистрированного права должна разрешаться в рамках общих способов защиты права, причем при наличии спора о праве способы защиты такого права должны избираться гражданско-правового характера (способы, позволяющие суду в резолютивной части решения установить право лица на имущество). Оспаривание зарегистрированного права путем разрешения спора, вытекающего нз административных правоотношений, с привлечением регистрирующего органа в качестве ответчика, недопустимо. В тоже время, признание акта регистрации недействительным (как ненормативного акта госоргана или как действия) - спор, вытекающий из публичных правоотношений, - может использоваться в определенных случаях - уже после того, когда право оспорено.
8. Признание сделки недействительной без применения реституции или виндикации не может являться самостоятельным способом оспаривания права, зарегистрированного на основании этой сделки.
9. При возникновении залога в силу закона при отчуждении недвижимого имущества следует учитывать особенности правового режима недвижимости и соотносить момент оплаты по договору с моментом перехода права к приобретателю (в частности, с моментом государственной регистрации), а ие исключительно с моментом передачи вещи.
10. Решение по иску об уклонении стороны по сделке от регистрации не может служить основанием для государственной регистрации. В зависимости от вида уклонения такое решение может заменять собой заявление на регистрацию либо служить основанием для предоставления необходимых документов в принудительном порядке и для возмещении убытков, понесенных другой стороной задержкой в регистрации, либо в рамках такого судебного процесса суд может истребовать соответствующие документы у лица, которое ими обладает.
Обращение в суд в связи с уклонением предпринимателя от регистрации как самостоятельный способ защиты права должно быть более детально регламентировано. Кроме того, следует распространить данный способ защиты на все случаи уклонения субъектов предпринимательского оборота от регистрации, в то время как сегодня этот способ защиты может быть применен только в отношении стороны по сделке.
Для более четкого установления факта уклонения от регистрации и использования соответствующего механизма защиты необходимо установить максимальный срок для обращения соответствующих лиц за регистрацией права (обременения). 11. Практические рекомендации, направленные на совершенствование процесса государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, включают в себя следующие основные предложения:
- во избежание ситуаций, когда спор о праве может быть подменен административным спором о признании недействительным ненормативного акта госоргана, предлагается дополнить АПК РФ (а также ГПК РФ) таким основанием прекращения производства по делу, как выяснение наличия неразрешенного спора о праве в ходе рассмотрения вопроса о признании недействительным акта регистрации права на недвижимость (или действий по регистрации);
- целесообразно было бы в Законе о регистрации отдельно установить основания для внесения в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) записей о прекращении зарегистрированного права в связи с решением суда, вынесенным в порядке п.1 ст.2 Закона о регистрации (при оспаривании зарегистрированного права), и порядок внесения таких записей, а также основания и порядок восстановления записей в ЕГРП. При этом решение вопроса о погашении записи в ЕГРП и восстановлении ранее существовавшей записи (когда это возможно и необходимо) следует предусмотреть как обязательное требование для судов при рассмотрении споров об оспаривании зарегистрированного права тем или иным способом;
- считаю необходимым внести в действующее законодательство норму, обязывающую суд при изменении или отмене судебных актов, признающих незаконными и недействительными решения и акты об отказе либо приостановлении регистрации, в новых судебных актах исследовать возможность погашения в ЕГРП соответствующих записей, и указывать на необходимость такого погашения, когда это допустимо и не нарушает нрав и интересов третьих лиц.
Практическая значимость результатов исследования.
Выводы и предложения, сделанные в работе по проблемам государственной регистрации недвижимости, могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства и правоприменительной практики, в научных исследованиях, в учебном процессе при преподавании курсов предпринимательского, гражданского и административного нрава, а также спецкурсов, посвященных государственной регистрации на рынке недвижимости.
Понятия недвижимости и рынка недвижимости, виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
Развитая экономика любого государства предполагает наличие и взаимодействие различных рынков, в совокупности входящих в структуру рыночной экономики. Для определения понятия «рынок недвижимости» применительно к юридической науке - как определенной системы правоотношений, необходимо вывести основные составляющие этого понятия. Такими составляющими являются понятия недвижимости и оборота недвижимости.
В юридической науке существует на сегодняшний день множество работ, посвященных определению понятия недвижимости. Научные дискуссии, связанные с понятием недвижимости, имеют в основе следующие ключевые проблемы: какие вещи являются недвижимыми, какие признаки надо составляют основу определения недвижимости, а также с какого момента вещь становится недвижимостью.
Если обратиться к истории дашюго института (который относится к одному из основных институтов гражданского права, в связи с чем, автор подробно не рассматривает историю развития института недвижимости), следует отметить, что разграничение вещей на движимые и недвижимые появлялось постепенно, с осмыслением значения недвижимости в обороте.
Вопрос разграничения права собственности на движимости и недвижимости поднимает И.Л.Покровский. Отмечая особенность недвижимости как своего рода национального достояния, и в тоже время принцип свободной индивидуальной собственности, приобретающий в мире все большее значение, И.А.Покровский говорит о важной и трудной задаче права - сочетания этих двух противоположных тенденций. Размышляя о значении недвижимости для государства и общества в целом, ученый приходит к обоснованию необходимости разграничения права собственности на движимые и недвижимые вещи и целесообразности публично-правовой регламентации прав на недвижимость.
Между тем, еще в классическом римском праве отсутствовало такое разграничение. Первоначально существовавшие различия между «правом на движимости» и «правом на недвижимости», основанные в первую очередь на публично-правовом характере права на недвижимости (земля принадлежала общинам, родам; позднее - семьям; то или иное лицо владело участком земли не как частное лицо, а как член общины, союза, на основании общественного, публично-правового порядка распределения земли), постепенно стираются, в римском праве появляется единое понятие права собственности. Как утверждает И.А.Покровский, различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретателыюй давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка1.
В тоже время следует отметить особенности германской системы права, в которой на всем протяжении средних веков существует двойственность нрава собственности на движимые и недвижимые обьекты. Движимое и недвижимое имущество являются совершенно разными категориями объектов; распоряжение движимостью свободно, не имеет ограничений, а с недвижимостью, наоборот, связаны разного рода публичные права и обязанности, и, соответственно, формальности и ограничения при переходе права собственности на недвижимость. И.А. Покровский делает вывод, что существовала не одна, а две системы вещных прав. И, несмотря на влияние римского права, после некоторого сближения прав на рассматриваемые объекты все же появляется тенденция углубления в их различии, связанная с потребностями гражданского оборота. Создается институт поземельной (вотчинной) записки (17 век) - сначала только в отношении так называемого «поземельного кредита» (ипотеки), а затем и в отношении всех вещных прав на недвижимость.
В дальнейшем различия в правовом положении движимого и недвижимого имущества стали углубляться, начали расти ограничения, устанавливаемые государством по отношению к недвижимости, в то время как постепенно сводились «на нет» ограничения в направлении движимого имущества. До сегодняшнего дня важным остается вопрос о пределах ограничений, устанавливаемых государством для собственников недвижимости (данный вопрос будет рассматриваться далее).
Рассмотрим подробнее понятие недвижимого имущества в современном российском гражданском законодательстве. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)" к недвижимости относятся вещи, обладающие определенными признаками. То есть понятие недвижимости, недвижимого имущества отождествляется с понятием недвижимой вещи. Между тем, исходя из смысла статьи 128 ГК («Виды объектов гражданских прав») вещи относятся к объектам гражданских прав, являясь в тоже время разновидностью имущества как объекта гражданских прав, наряду с другими видами имущества. К другим видам имущества относятся, в частности, имущественные права.
Таким образом, рассматривая понятие недвижимости по российскому законодательству, нельзя расширительно толковать понятие «недвижимое имущество» как имущество в его широком понимании, которое установлено в ст. 128 ГК. В противном случае к недвижимости надо было бы относить не только недвижимые вещи как таковые, но и имущественные права на них, например, право собственности, право требования (как обязательственное, но в тоже время имущественное право) по договорам купли-продажи, совместной деятельности и другим договорам, иные права на недвижимые вещи.
Единственным исключением является признание недвижимостью предприятия как имущественного комплекса1.
С понятием недвижимости связана научная дискуссия о том, какие вещи являются недвижимыми, какие признаки надо положить в основу определения недвижимости. На этот счет существует две основных точки зрения. Согласно одной из них недвижимостью должна признаваться вещь, которая является недвижимой в силу се природных свойств (недвижимость по природе). Другой подход признает недвижимостью вещи, которые отнесены к таковой законом (недвижимость в силу закона). При определении недвижимости в статье 130 ГК используются оба указанных критерия. В тоже время из толкования норм закона можно сделать вывод, что приоритет отдан определению недвижимости по природе. Это следует и из факта отнесения к недвижимости только вещей (поскольку отнесение к недвижимости, например, имущественных прав может являться исключительно недвижимостью в силу закона).
Тем не менее, такое разделение на сегодняшний день является достаточно условным, так как недвижимости по природе, как таковой, фактически не существует; любую вещь (за исключением земли) можно перенести, «передвинуть» без нанесения ей ущерба. В данном случае речь может идти скорее о возможном нанесении ущерба вещи в силу ее функционального назначения, которое она не сможет выполнять, будучи «передвинутой» в другое место. И этот критерий для оценки вещи является, надо полагать, очень важным. В первую очередь здесь можно говорить о различных архитектурных, исторических, культурных памятниках, которые в большинстве случаев могут сохранять свое назначение как памятника только при нахождении их в определенном месте. Речь идет об исторических памятниках - усадьбах, дворцах, храмах, домах художников, поэтов и других объектах, которые потеряют свое историческое и культурное назначение, если будут перенесены в другое место, пусть даже с технической точки зрения более подходящее для них. В данной ситуации важную роль играет окружающая обстановка, местность и тому подобные детали, которые невозможно с точностью воспроизвести в другой географической точке. Отсюда в ряде случаев назначение объекта должно иметь приоритетное значение при оценке того, является ли вещь недвижимой, даже тогда, когда технические и иные критерии отнесения вещи к недвижимости не бесспорны.
Наряду с этим, фактическую возможность переноса вещи с одного места на другое необходимо соотносить с экономической целесообразностью такого переноса. Например, перенос многоэтажного жилого дома либо иного крупного объекта такого рода не может являться целесообразным по той причине, что затраты на такое перемещение во много раз превысят стоимость строительства такого же нового объекта. Кроме того, экономическое понятие объекта недвижимости включает в себя в качестве одного из составляющих элементов стоимость данного объекта, которая складывается не из простой стоимости строительных материалов и работ по созданию объекта, а включает в себя также стоимость местонахождения этого объекта (то есть стоимость варьируется в зависимости от привязки
1 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.Л.Хохлова- М., 1998. -С. 271-297. объекта к той или иной местности, что, в свою очередь, зависит от экономических, экологических п других характеристик местности), стоимость соответствующего участка1. Простое физическое перемещение объекта может повлечь несоразмерный ущерб самому объекту, его структуре и целостности с точки зрения технических характеристик объекта. В тоже время, законодатель говорит о возможности причинения ущерба «назначению объекта». Назначение объекта складывается не только из его технического назначения, но и функционального назначения, которое включает в себя, в первую очередь, местонахождение объекта, которое в свою очередь приобретает определенное значение как для лиц - правообладателей данного объекта (либо притязающих на объект), так и для определенной части общества, поскольку местонахождение того или иного объекта связано с архитектурными особенностями данной местности (города, государства и т.п.). Изложенное вновь приводит к выводу о том, что критерий прочной связи объекта с землей (нарушение которой может повлечь несоразмерный ущерб назначению объекта) предполагает оценку не только природных свойств данного объекта, но и его социальных свойств (значения для общества).
Понятие и классификация принципов государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью
Для установления правовой сущности государственной регистрации как комплекса средств государственного регулирования рынка недвижимости, направленных на обеспечение и гарантирование прав предпринимателей на рынке, необходимо выявить основополагающие принципы существующей системы государственной регистрации, поскольку именно реализация этих принципов позволяет эффективно функционировать системе регистрации как единому механизму обеспечения прав предпринимателей. Принципы формализации прав на недвижимость вырабатывались учеными длительный период времени на основе изучения исторического опыта различных государств, поэтому для выявления понятия и правовой сущности принципов, формирующих систему регистрации прав и сделок с недвижимостью в России, необходимо для начала обратиться к истории создания правового института государственной регистрации в зарубежных странах и в России. Именно генезис развития данного института привел к формированию основополагающих принципов государственной регистрации недвижимости во всем мире.
В юридической науке получило свое развитие так называемое учение об укреплении прав. Суть укрепления права Д. И. Мейср определяет как установление внешнего знака, свидетельствующего о существовании права1. Потребность в установлении внешних знаков Д. И. Мейер видит в возможности нрава вступить в соприкосновение с общественной властью в целях его признания". По мнению Г.Ф. Шершеневича, укрепление вещного нрава означает «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом»3, которое изначально выражалось в институте так называемого «оглашения». Как отмечает Г.Ф.Шершеневич, начало оглашения вещных прав было значительно развито в древнегерманском праве. Передача прав собственности на недвижимость совершалась не иначе, как посредством заявления перед судом, общиной или в церкви, носившего название sala. Этот обряд сопровождался символическими действиями и вводом во владение (инвеститура), направленным к тому, чтобы переход права по возможности сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики4. Впоследствии этот обряд был несколько усложнен введением требования «содействия верховного собственника», а совершение перехода права получило название «реализация»5. При этом, если на одно и то же имущество предъявлялось право со стороны двух лиц по законным актам приобретения, то вотчинное право утверждалось за тем, кто имел на своей стороне законную реализацию или успел исполнить ее обряд по своему акту прежде другого. Наряду с этим, реализация приобретала значение как для частного, так и для публичного права: с соблюдением актов реализации было связано обеспечение прав и повинностей феодальных, общинных и государственных. Подобный же порядок существовал во французских и бельгийских провинциях. С введением же письменности объявление перехода права перед судом стали совершать письменно, позднее даже во многих местах были заведены специальные поземельные книги, в которые вписывались акты перехода недвижимости по округам.1
В древний период римского права в отношении недвижимого имущества употреблялись формы судебной передачи, in jure cessio, и передачи при свидетелях, mancipatio, при этом простое изъявление воли у римлян не считалось достаточным для приобретения вещного права2. Правда, с течением времени в римском праве установилась более свободная форма приобретения прав на недвижимости - путем простой передачи владения, или традиции (так же, как и при переходе прав на движимые вещи). Traditio (традиция, или передача) сохранилась в праве Юстиниана как единственный способ договорного приобретения собственности. Передаче недвижимой вещи предшествовал акт взаимного волеизъявления сторон отчудить и приобрести вещь, при этом было установлено следующее: «Если при покупке продавец покажет мне соседний участок с моей башни и скажет, что передает свободно владение, то я начинаю владеть точно так, как если бы и обошел границы»3 (обход границ изначально считался свидетельством принятия участка во владение). Таким образом, римское право и его рецепция устранили применение начал «оглашения», или укрепления вещных прав, зародившихся ранее. Последствием этого стала неопределенность вотчинных прав и вотчинного владения.
С ростом общественного сознания и потребностей экономического развития различные государства постепенно переходят к более совершенной письменной форме укрепления прав (прежде всего, на земельные участки).
Так, в России в XV веке появляется механизм писцовой и межевой поверки, который, хотя и имел собой цели в первую очередь финансовые и служебные (необходимо было наиболее точно определить внешнее пространство и внутреннее хозяйственное значение каждого владения), по мнению многих ученых, содержал основные начала классической вотчинной системы. Писцовые книги служили законным удостоверением владения. Однако, как отмечает К. П. Победоносцев, право ими не устанавливалось, так как основывалось на купчих, а затем на крепостях, независимо от писцовых книг4. Только в XVI веке появляется обязательное предписание «являть купчие в приказы»5. В соответствии с этим площадные подьячие записывали крепости - акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья (с 1699 года крепости писались в учреждении крепостных дел, подобном нотариату). В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними.
В XVII веке, с момента принятия Соборного Уложения 1649 года, записка «вотчины за купцом» приобретает обязательный характер и уже занимает главное место в системе приобретения и укрепления прав на недвижимость. Совершается такая вотчинная записка уже в так называемом поместном приказе, либо земском приказе (записывались акты на дворы), либо у воевод (в городах). При совершении записки осуществлялась справка (подробная проверка имущества и прав на него) и допрос лица, отчуждавшего имение. За справкой следовало прошение приобретателя об отказе, в ответ на что местному воеводе посылалась отказная грамота (он должен был распорядиться переписать дворы, людей и все, относящееся к данному имению), а также вводная послушная грамота, которая должна была внушить местным крестьянам повиновение новому землевладельцу. При этом в Уложении было прямо установлено, что в случае продажи одной вотчины двоим лицам, действительной считается не та купчая, которая совершена раньше, а та, по которой за покупателем записано имение в книге поместного приказа (срок совершения купчей имел значение лишь тогда, когда отсутствовала запись в книге). Так, в ст. 34 гл. XVII Соборного Уложения сказано: «Л будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того вновь свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. Л первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в книги не записал»1. Таким образом, система вотчинной записки содержата ряд положений, близких к имевшимся в развитых системах западноевропейских государств. Кроме того, из приведенного видно, что помимо фискальных целей в справках и записках выражалось разумное документальное начало порядка и достоверности землевладения, желание государства иметь в своих руках точные сведения о переходах права собственности на недвижимость, а также полные данные о правах частных владельцев.
Между тем, эти положения во времена Петра 1 не были развиты, а, наоборот, были необоснованно забыты. При Петре акты отчуждения недвижимости обратились в строгую форму актов крепостного порядка, которые совершались официальными лицами (из бывших подьячих было образовано сословие крепостных писцов, находящихся под надзором Юстиц-Коллсгии и получавших жалование) и были обязательны, но при совершении которых не проверялись права отчуждателя на имущество и, по существу, законность совершаемой сделки. Наряду с этим, крепостной порядок был осложнен множеством формальностей, не влиявших на существо укрепления прав. В течение первых трех четвертей 18 столетия старая система боролась с новой, крепостной, и последняя в итоге победила. Вероятно, это было связано с желанием Петра I пресечь злоупотребления в
1 Соборное Уложение 1649 г.: Текст, комментарии/Рук. авт. кол. Л. Г. Мапьков. - JI., 1987.-С. 89. приказах со стороны подьячих . Кроме того, в этот же период в законодательстве Российской империи в январе 1714 года появляются термины «недвижимое» и «движимое» имущество (Указ Петра I «О единонаследии»)2. Следует обратить внимание на то, что рассматриваемый порядок относил укрепление права не к моменту внесения в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 году, — «имение справливать за тем, чья крепость старее»3.
В царствование Екатерины II принято учреждение о губерниях 1775, совершение крепостных актов было возложено на гражданские Палаты и уездные Суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Данный порядок содержал еще больше недостатков, поскольку крепостные акты совершались в местных центрах, не было единой системы актов, и, кроме того, можно было вступить во владение и без формального ввода (без совершения крепостного акта), а ввод во владение стал большей частью формальностью.
Таким образом, начавшаяся с XVII века борьба между прежним порядком справки и вотчинной записи и новым порядком крепостного совершения актов и вотчинного обряда ввода во владение закончилась к XIX столетию в пользу последнего. Крепостной акт приобрел значение титула, утверждающего и основание, и приобретение права собственности. Вероятно, именно по этой причине купчую поместили не в системе договоров, к которым она причисляется во всех западных законодательствах, а в системе укрепления прав на имущество тома X Свода законов Российской империи4. Купчая, по словам Сперанского, есть не обязательство, a traditio swnbolica, и процесс по ней принадлежит не к исковым, а к вотчинным или крепостным5.
Таким образом, с укреплением связывалось и начало, и основание нрава собственности одновременно. Счит&іось, что момент укрепления совпадает с моментом окончательного совершения акта. Поэтому, когда в 1836 году встала проблема разрешения вопроса о том, кого из покупателей считать законным собственником, если имущество продано но двум купчим в разные руки, решено было действительной считать ту купчую, которая была раньше совершена (Гражданское уложение, гл. XVII, ст. 34).
Защита прав предпринимателей во взаимоотношениях с органом по государственной регистрации
Одним из специфических способов судебной защиты предпринимателей, действующих на рынке недвижимости, является рассмотрение судами непосредственно административных споров, связанных с взаимодействием между предпринимателями и государственными органами, способными влиять на деятельность предпринимателей на рынке недвижимости. Для выявления системы защиты прав участников правоотношений по государственной регистрации необходимо обратиться к спорам между предпринимателями и государством в лице органов но регистрации прав на недвижимость.
Органы но государственной регистрации нрав и сделок с недвижимостью осуществляют свою деятельность исключительно в рамках полномочий, предоставленных им Законом о регистрации. Порядок государственной регистрации, а также порядок выдачи информации о зарегистрированных правах, исправления технических ошибок и осуществления других возложенных на эти органы действий предусмотрен тем же законом. Отсюда вытекает и возможность обжалования тех или иных действий органов по регистрации, создающих препятствия для предпринимателей при приобретении ими прав на недвижимое имущество и совершении сделок с ним.
Законом о регистрации (п. 5 ст. 2), а также и. 5 ст. 131 ГК РФ предусмотрена возможность обжалования в суде, арбитражном суде уклонения или отказа от государственной регистрации. Кроме того, согласно п.2 ст.7 Закона о регистрации, отказ в предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРП, может быть обжалован в суд обратившимся за информацией лицом.
Общими нормами гражданского и процессуального права (ст. 13 ГК РФ, ст.ст.29, 197 АПК РФ, ст.245 ГПК РФ) предусмотрена возможность оспаривания в суде ненормативных актов госорганов, а также решений и действий (бездействия) госорганов, иных органов и должностных лиц. Кроме того, судам, арбитражным судам подведомственны другие дела, вытекающие из публичных правоотношений, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции суда, арбитражного суда (пп.5 ст.29 ЛПК РФ, абз.5 ст.245 ГПК РФ). При рассмотрении в суде некоторых споров административного характера, возникающих между органами по регистрации и предпринимателями, возникает вопрос, какие требования надо предъявлять в суд в соответствии с нормами действующего законодательства. Как уже говорилось, следует признать возможность оспаривания акта регистрации и действий по регистрации в судебном порядке. К действиям по регистрации, подлежащим оспариванию в суде, могут относиться действия, предусмотренные п.1 ст. 13 Закона о регистрации, приведшие к нарушению прав предпринимателей (по сути, данные действия могут подразделяться на три вида: 1 - прием документов и их регистрация; 2 -правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (результатом которой является установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, и внесение записей в ЕГРП), и 3 - совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав, когда они не соответствуют действительности или содержат искаженную информацию, которая не может быть исправлена как техническая ошибка во внесудебном порядке). Кроме того, на основании Закона о регистрации заинтересованное лицо может обжаловать в суд иные акты, решения и действия регистрирующего органа, совершение которых относится к его компетенции. Сюда также можно отнести следующие виды споров, возникающих в данной сфере:
- обжалование отказа в регистрации,
- обжалование приостановления регистрации,
обжалование отказа в предоставлении информации;
- обжалование действии по исправлению технической ошибки;
- обжалование уклонения от регистрации иным способом (путем нарушения сроков регистрации и др.).
Законом о регистрации не установлен порядок обжалования указанных действий регистрирующих органов, в связи с чем, необходимо выявить порядок такого обжалования в рамках общих способов защиты права, предусмотренных гражданским и процессуальным законодательством (обжалуются ли такие действия в порядке признания недействительными ненормативных актов госорганов, либо признания незаконными соответствующих решений или действий (бездействия), либо это относится к категории дел, рассмотрение которых судами предусмотрено иными федеральными законами, помимо ЛПК и ГПК, - имеется в виду Закон о регистрации). Для этого потребуется определить правовую природу указанных явлений (отказ, приостановление и т.д.) на основании норм Закона о регистрации и общей доктрины теории государства и права.
Государственная регистрация прав начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации, соответствующими органами, и регистрации таких документов в книге учета входящих документов, ведение которой осуществляют специалисты органов по регистрации (абз.2 п.1 ст. 13, п.7 ст. 16 Закона о регистрации). Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления, которая подтверждает принятие документов на государственную регистрацию (п.6 ст. 16 Закона о регистрации). На практике нередко встречаются случаи, когда регистрирующий орган отказывает в приеме документов. Между тем, основания для отказа в приеме документов Законом о регистрации напрямую не установлены, что приводит в ряде случаев к нарушению прав обращающихся за регистрацией лиц. Поэтому необходимо установить порядок отказа в приеме документов на регистрацию, основания такого отказа и порядок обжалования отказа.
Порядок представления документов на регистрацию установлен ст. 16 Закона о регистрации. Именно этой нормой надо руководствоваться при оценке правомерности действий сотрудников регистрирующих органов при приеме или отказе в приеме документов на регистрацию. Так, государственная регистрация проводится на основании заявления определенного лица, к которому должны быть приложены документы, необходимые для проведения регистрации. Вместе с заявлением и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Также физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Документы, необходимые для проведения регистрации, по смыслу Закона о регистрации, установлены в п.1 ст. 17 Закона: это документы - основания для государственной регистрации и план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости, который является обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации. При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п.1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (н.2 ст. 17 Закона о регистрации).
