Введение к работе
Актуальность темы. На современном этапе развития рыночных отношений в России в условиях определенной нестабильности экономических показателей и усложнения инвестиционной деятельности огромное значение для граждан и хозяйствующих субъектов приобретает недвижимость. Повышение ее роли обусловлено рядом объективных причин, среди которых высокая степень ликвидности, относительная долговечность недвижимости, ее способность выступать в качестве средства сохранения и преумножения капиталов. Все это предопределяет высокую стоимость объектов недвижимости и как следствие значительные риски при заключении сделок с ним. Ситуация также осложняется тем, что предпринимательство на рынке недвижимости почти всегда связано с привлечением значительных финансовых средств, не являющихся собственностью самого предпринимателя. Это повышает ответственность за принятие решений и требует учета множества социальных, экономических, юридических, административных факторов, способных повлиять на процесс создания, реконструкции, использования объектов недвижимости. Такое положение вещей вызвало бурное развитие новых для России видов профессиональной деятельности в сфере оборота недвижимого имущества. Ими стали оценочная деятельность, посредничество, а также девелопмент. В буквальном переводе с английского понятие «девелопмент» означает «развитие», а применительно к недвижимости – «развитие проектов, связанных с преобразованием объектов недвижимости». Соответственно лицо, осуществляющее такого рода деятельность, именуется девелопером. Уже в 2000 г. в Москве насчитывалось более двадцати фирм («Дон-строй», «Кунцево-инвест», «Теско», «Крост»), которые можно было называть девелоперскими. Недавний подъем отечественного рынка торговой недвижимости привлек в Россию известных международных девелоперов, в том числе Simon Property Group и Parkridge, а также инвестиционные фонды и банки Europolis, Immoeast, Eurohypo. Значительные изменения в недавнем прошлом происходили и на региональном рынке недвижимости. На это, в частности, указывает появление в субъектах Российской Федерации целой группы девелоперов — DVI Group, «РосЕвроДевелопмент», «Регионы», «Время», «Торговый квартал», «КИТ-Кэпитал».
В современных условиях значение девелопера определяется тем, что он, в отличие от иных субъектов рынка недвижимости, обеспечивает взаимодействие между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед его участниками. Между тем, сложилась парадоксальная ситуация – девелопмент как самостоятельный вид предпринимательской деятельности в стране существует и успешно развивается уже десять лет, но при этом почти полностью отсутствует его специальная правовая регламентация, что порождает множество проблем в исследуемой области предпринимательской деятельности. В связи с этим возникла объективная необходимость в разработке средств правового регулирования девелоперской деятельности в современных российских условиях. Все это обуславливает актуальность выбранной темы.
Степень научной разработанности темы диссертации. Прежде всего, следует отметить небольшое число научных работ, касающихся правового регулирования девелоперской деятельности в России. Причем в этих исследованиях преобладает экономический аспект ее оценки, изучаются в основном вопросы функционирования девелоперских компаний в мегаполисах, и как правило, без учета правовых особенностей и проблем их деятельности. Так, проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены работы А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Е.С. Озерова, С.Н. Максимова, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, С.А. Ястребова, а также аналитиков-практиков Н.Ф. Вечера, А.А. Ольховского А.А. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды В.Ю. Колесова, О.П. Коробейникова, С.А. Кузнецовой, В.Д. Марковой, Б. Альстрэнда, Д. Лэмпела, Г. Минцберга, А. Томсона, Д. Стрикланда и многих других отечественных и зарубежных ученых.
В цивилистических работах уделено внимание лишь некоторым элементам гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности. В частности, девелоперский договор рассматривается, как правило, через призму института строительного подряда (Ю.В. Романец), инвестиционного договора (А.Н. Кичихин, Б.В. Муравьев, В.Д. Рузанова, П.В. Сокол), договора простого товарищества (М.И. Брагинский, Е.А. Павлодский, А.Б. Савельев), договора возмездного оказания услуг (Ю.М. Свирин, А.О. Юдин) или агентского договора (А.Б. Савельев). При этом в большинстве случаев правовое положение девелопера, подрядчика, застройщика, заказчика, инвестора, посредника отождествляется. Таким образом, вопрос определения понятия «девелопер» и его соотношения с понятием «инвестор» решается без учета позиции законодателя, выраженной в п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ (в ред. Федеральных законов 02.01.2000 N 22-ФЗ, 22.08.2004 N 122-ФЗ, 02.02.2006 N 19-ФЗ, 18.12.2006 N 232-ФЗ).
Актуальность поднятой темы, связанная с отсутствием логически обоснованной цивилистической концепции гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, основанной на действующем гражданском законодательстве обусловила ее выбор автором.
Цель исследования состоит в выработке научно-практических рекомендаций для повышения эффективности гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации.
Достижение указанной цели обеспечивалось решением следующих задач:
провести анализ правовой эволюции девелопмента как вида предпринимательской деятельности в российском и зарубежном праве;
выявить сущность и содержание девелоперской деятельности как объекта гражданско-правового регулирования;
исследовать средства гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в целях повышения эффективности ее осуществления;
определить юридическую природу и видовое многообразие девелоперских договоров;
разработать научно обоснованные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации.
Объект диссертационного исследования – совокупность правоотношений, в области гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, их развитие, современное состояние и перспективы в Российской Федерации.
Предмет диссертационного исследования – исторические формы девелоперской деятельности; действующие и утратившие силу нормативные правовые акты; отечественная судебная практика; теоретические взгляды цивилистов, касающиеся гражданско-правовой регламентации девелоперской деятельности в Российской Федерации, а также мер правотворческого характера, необходимых для совершенствования сферы девелоперских услуг.
Методологической основой исследования явились следующие методы: исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и правового моделирования. Исторический метод позволил проследить развитие рассматриваемого института с момента его возникновения до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике. Системный метод дал возможность изучить этот институт в комплексе в контексте всего российского, зарубежного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод был применен для сравнения норм российского законодательства, регулирующих девелоперскую деятельность, между собой, а также с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод обеспечил проведение анализа практики применения правовых норм в исследуемой сфере. Метод правового моделирования позволил спрогнозировать последствия внесения предлагаемых автором изменений в законодательство.
Нормативную и эмпирическую базу работы составили нормативные правовые акты Российской Федерации, ее субъектов, ряда европейских государств, международные акты, материалы судебной практики Конституционного и Верховного суда РФ, касающиеся девелоперской деятельности.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили труды классиков частного права дореволюционной России А.П. Башилова, Ю.С. Гамбарова, Г. Гордона, А.Г. Гусакова, Н.Л. Дювернуа, Д.И. Мейера, О.Н. Нерсесова, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Л.С. Таля, И.Т. Тарасова, В.А. Удинцева, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича, а также советских и российских ученых-цивилистов Баринова Н.А., М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, М.В. Кротова, В.А. Ойгензихта, В.А. Рясенцева, Ю.В. Романеца, С.Ю. Рябикова, А.Б. Савельева, В.И. Серебровского, М.К. Сулейманова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и других исследователей в области гражданского права. Кроме того, в работе также использовались монографии таких зарубежных ученых как Bowstead G. S., Holdworth W.S., Maitland E., Pollock F., Reeday G.T., Stoljar S.J., Verhagen H.
Научная новизна диссертации обусловлена необходимостью установления устойчивого и действенного гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности, важностью совершенствования договорного регулирования девелоперской деятельности в России в целях оптимального регулирования оборота недвижимости. Новацией являются: научно обоснованные авторские определения понятий девелоперской деятельности, девелопера, девелоперского проекта, девелоперской услуги, девелоперского договора; выявление юридической природы данного договора, а также его классификации; разработанный и обоснованный перечень существенных условий этого договора, права и обязанности его сторон; определение пределов и оснований ответственности девелопера при ненадлежащем исполнении им исследуемых договорных обязательств. Новизна заключается в том, что в работе впервые после кодификации российского гражданского права проведено исследование средств гражданско-правового регулирования девелоперской деятельности в предпринимательском праве России.
Кроме того, в рамках диссертационного исследования содержание договорных правоотношений комиссии, поручения, агентирования и возмездного оказания услуг рассмотрено через призму деятельности девелоперов, выделен круг их субъективных прав и обязанностей, а также определены основания привлечения к гражданско-правовой ответственности данных субъектов, чего ранее на системной основе не производилось.
Положения и выводы, выносимые на защиту:
1. Теоретически доказано, что девелоперской деятельностью является квалифицированная деятельность, осуществляемая на профессиональной основе лицами, получившими статус девелопера в порядке, установленном законом о девелоперской деятельности, в ходе которой осуществляется создание, реконструкция, управление объектами недвижимости, связанные с их качественным преобразованием и повышением стоимости. Девелоперская деятельность является предпринимательской.
2. Обосновано, что девелопером признается физическое или юридическое лицо, получившее в установленном законом о девелоперской деятельности порядке статус девелопера и право осуществлять девелоперскую деятельность. Девелопер обязан соблюдать требования девелоперских стандартов, правила девелоперской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. Он является членом одной из саморегулируемых организаций девелоперов, страхует свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями закона о девелоперской деятельности.
3. Автором выявлены и исследованы гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности: гражданская правосубъектность лиц, участвующих в осуществлении девелоперской деятельности; лицензирование, страхование, стандартизация и сертификация девелоперской деятельности; ипотечные ценные бумаги как гражданско-правовые средства оптимизации девелоперской деятельности; девелоперский договор.
4. Автором классифицированы основные виды девелоперской деятельности: 1) по способу реализации девелоперского проекта – инвестиционный девелопмент (от замысла до коммерческого использования) коммерческий (от замысла до продажи объекта недвижимости); 2) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом девелоперской деятельности – девелопмент жилой недвижимости, коммерческой, загородной недвижимости, ленд-девелопмент (девелопмент земли; земельных участков); 3) в зависимости от участия или неучастия девелопера в финансировании проекта – рисковый девелопмент и девелопмент за вознаграждение.
В рисковом девелопменте девелопер инициирует и обеспечивает реализацию оптимального варианта развития объекта недвижимости, является соинвестором девелоперского проекта, обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, самостоятельно разрабатывает порядок финансирования, получает прибыль от реализации девелоперского проекта и несет ответственность перед инвесторами за эффективное управление их средствами, перед государственными органами и органами местного самоуправления, разрешающими реализацию проекта, за его долговечность, безопасность и положительный социальный эффект, перед подрядчиками – за своевременную и полную оплату их работ и финансирование проекта.
Девелопмент за вознаграждение – девелопер не вкладывает в проект развития объектов недвижимости собственные средства и не участвует в распределении прибыли от его реализации или от эксплуатации построенного объекта. При этом девелопер в полном объеме распоряжается средствами инвестора и может привлекаться к поиску и получению заемных средств для финансирования проекта. При реализации данной схемы риски, связанные с разработкой стратегии финансирования ложатся на инвестора. Девелопер несет риски, связанные только с реализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и заканчивая поиском и размещением арендаторов с последующим управлением преобразованным объектом недвижимости. Вознаграждение девелопера рассчитывается в виде процента от стоимости проекта.
По мнению автора девелопмент за вознаграждение является исторически следующей стадией развития девелопмента, когда инструментом извлечения прибыли становится не удачно сделанная инвестиция, а знания и опыт субъекта рыночных отношений в данной области деятельности. При этом резко возрастает социальный эффект девелопмента, поскольку общественно значимый результат – перераспределение капитала в высокоэффективные отрасли, реструктуризация народного хозяйства, удовлетворение спроса на недвижимость, снижение ее стоимости, повышение качества и доступности становится не случайным побочным результатом деятельности девелопера, а обязательным условием его существования. Кроме того, девелопмент за вознаграждение является абсолютно необходимым для осуществления коллективных инвестиций в недвижимость. Привлечение инвестиций широких слоев населения увеличивает финансовые возможности этого вида деятельности и ускоряет решение социальных задач.
5. Договорное регулирование рискового девелопмента в Российской Федерации опосредуется девелоперским договором, в котором в качестве соинвесторов выступают два и более юридических лица или индивидуальных предпринимателя, участвующих в инвестиционной деятельности. Одно из этих лиц (девелопер) одновременно является застройщиком, подрядчиком, посредником. Этот договор оформляется как базовый инвестиционный договор, к которому путем присоединения могут примыкать иные договоры соинвестирования.
6. Договорное правоотношение, возникающее в рисковом девелопменте, представляет собой обязательство, по которому девелопер и иные соинвесторы обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли от использования объектов недвижимости после их качественного преобразования и повышения стоимости. Данное правоотношение является возмездным, многосторонним, каузальным, консенсуальным и носит фидуциарный характер.
7. Существенными условиями девелоперского договора в рисковом девелопменте являются условия о наименовании и целях деятельности его участников, о порядке и условиях объединения вкладов, о полномочиях девелопера, о совместных действиях и порядке внесения изменений в состав участников девелоперского проекта, о сроке действия договора.
8. Дано авторское определение девелоперского договора в девелопменте за вознаграждение, под которым предлагается понимать соглашение, где одна сторона (девелопер) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (инвестора) юридические и иные действия посреднического характера от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной девелопером с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Существенными условиями девелоперского договора, помимо условия о предмете, следует считать содержание, объем, качество оказываемых услуг, их цену, условие делькредере.
9. Автором классифицированы основные виды девелоперских договоров: 1) по объему полномочий девелопера – договоры, связанные с осуществлением юридических и фактических действий (агентский договор по модели поручения), связанные с осуществлением только фактических действий (консалтинговый договор) и направленные на оказание только юридических действий (договор поручения); 2) по содержанию услуг, входящих в предмет девелоперского договора, – договоры, в которых девелопер оказывает содействие клиенту при купле-продаже, аренде, найму и иных сделках, связанных с недвижимым имуществом; 3) в зависимости от вида недвижимого имущества, являющегося объектом договора, – договоры с жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками, предприятиями и иными видами недвижимости.
Исходя из цели договорного регулирования и объема оказываемых девелоперских услуг, стороны вправе самостоятельно определять, какой договор они намерены заключить. В связи с этим следует опираться на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который позволяет заключать поименованные и непоименованные договоры, а также договоры, содержащие элементы различных видов договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
10. Разработана авторская концепция проекта федерального закона о девелоперской деятельности, определяющего статус девелопера, принципы, направления и формы его деятельности, основания и пределы его профессиональной ответственности.
Теоретическая значимость исследования состоит в развитии юридического научного знания о правовом положении и деятельности девелоперов в Российской Федерации. В частности, теоретическую ценность имеют результаты изучения понятийного аппарата, используемого в предпринимательском праве, разрешение отдельных коллизий в законодательстве, определение круга прав и обязанностей исследуемой группы субъектов.
Практическая значимость диссертации заключается в научном обосновании авторской концепции проекта федерального закона о девелоперской деятельности. Отдельные положения, выводы и результаты могут быть использованы при подготовке проектов подзаконных нормативных правовых актов в области предпринимательского права. Кроме того, результаты исследования имеют практическую ценность для правоприменительной практики.
Апробация результатов работы. Диссертация выполнена, обсуждена и рекомендована к защите на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права. Результаты исследования доложены автором на научно-практической конференции «Пермский конгресс ученых-юристов» (Пермь, 22 октября 2010 г.), изложены в пяти научных статьях и одной монографии общим объемом 23,65 п.л. Отдельные предложения, содержащиеся в работе, внедрены в юридическую практику ООО «СПЕКТРУМ-ХОЛДИНГ».
Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы.
