Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Недвижимое имущество как объект гражданских прав 14
1. Общие положения 14
2. Понятие, признаки и виды недвижимости 23
Глава 2. Правовая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. История развития публичных форм укрепления прав на недвижимость 59
1. Общие положения о системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 59
2. Предпосылки формирования системы укрепления прав на недвижимое имущество. Основные типы правовых систем публичного перехода прав на недвижимость 74
Глава 3. Правовые принципы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации 100
1. Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 100
2. Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 158
Список литературы 180
- Общие положения
- Общие положения о системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Введение к работе
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года (далее по тексту - Основы, ОГЗ) вернули в российскую цивилистику после многолетнего забвения правовую категорию недвижимого имущества1.
Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Данная классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Виднейшие российские цивилисты дореволюционной эпохи - Д. И. Мейер, П. П. Цитович, Г. Ф. Шершеневич и другие - подчеркивали значимость такого деления2.
Важность и полезность возрождения недвижимого имущества как правовой категории были единодушно признаны российской гражданско-правовой наукой3. В. А. Дозорцев отмечает: «Введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях четких рыночных отношений»4.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, ГК, Кодекс) вслед за Основами подразделяет вещи на движимые и недвижимые. Статья 130 ГК РФ содержит определение понятия «недвижимость». Однако ГК РФ не только определил, какое имущество относится к недвижимости. Кодекс, в частности, содержит специальные правила о возникновении, изменении и прекращении прав на недвижимость (ст. 131 ПС РФ и др.), о порядке совершения и исполнения сделок с недвижимостью (ст. 164, 165, 551, 555, 556 ГК РФ и др.). Таким образом, можно сказать, что ГК РФ создает правовой режим недвижимости.
Данное обстоятельство обосновывает необходимость ведения научной работы в направлении комплексного исследования категории «недвижимое имущество», правового режима недвижимости, наиболее важной особенностью которого является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним1, и формирующихся на его основе правоотношений.
Актуальность избранной темы можно проследить по пяти направлениям:
1. Недвижимое имущество в своей совокупности образует государственную территорию. Как писал Г. Ф. Шершеневич: «Землевладение представля-ет большое политическое и финансовое значение» . Следовательно, оборот недвижимости затрагивает одновременно частные и публичные интересы. И. А. Покровский еще в 1917 году указывал на «общенациональное значение недвижимости» и ставил проблему соотношения частных и публичных интересов по поводу недвижимости3. Недвижимость - это жизненное пространство каждого человека и общества в целом. Соответственно, разработка вопросов правового режима недвижимости занимает важное место в механизме обеспечения надлежащего баланса частных и публичных интересов по поводу недвижимости.
Исторический опыт свидетельствует, что коренные преобразования государственного строя, революции, крупные экономические реформы связаны с изменением отношений поземельной собственности. Не случаен и современный пристальный политический интерес к правовому регулированию зе мельных отношений. Упорядочение оборота недвижимости, создание механизмов защиты прав на недвижимое имущество, безусловно, один из способов относительной стабилизации социальной и политической ситуации в обществе. (Социально-политический аспект).
2. Недвижимое имущество с древнейших времен традиционно представляет одно из самых существенных экономических благ. Недвижимость объективно ограничена по своему объему. Площадь земной поверхности не может быть приумножена трудом человека. Для формирования цивилизованного рынка недвижимости чрезвычайно важны четкие правила перехода прав на недвижимость. В. Ф. Яковлев верно указывает: «Мир знает, что если нет хорошо отлаженной системы регистрации недвижимости, то нет и нормальной рыночной экономики»1. Публичные формы укрепления прав на недвижимость сложились в европейских странах благодаря развитию рыночных отношений. В России в настоящее время наблюдаются аналогичные явления. Неэффективное регулирование гражданско-правовых имущественных отношений по поводу недвижимости может отрицательно сказаться на всей экономической жизни общества. (Экономический аспект).
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится на начальном этапе своего развития. Так, ПС РФ не в полной мере учитывает особенности правового режима недвижимого имущества. Целый ряд норм Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее по тексту - Закон о регистрации недвижимости) носит казуистический, а порой и противоречивый характер. До сих пор не разработаны правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс. Думается, что реализация предложений по совершенствованию законодательства, содержащихся в настоящей работе, будет способствовать более четкому и правильному нормативному закреплению правового режима недвижимости. (Правотворческий аспект).
4. Многочисленные вопросы, касающиеся правового положения недвижимости, возникают на практическом уровне, в области правоприменения.
Арбитражные суды и суды общей юрисдикции не всегда правильно относят имущество к движимому или недвижимому. Нередко игнорируется правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Складывающаяся судебная практика носит, порой, противоречивый характер1. Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее по тексту - ВАС РФ) в целях единообразного правильного применения законодательства специально подготовлен «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»2.
К сожалению, учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - учреждения юстиции, регистрационные органы), а также органы инвентаризации и учета зачастую разрабатывают инструкции и внутренние положения, которые необоснованно излишне запутывают и усложняют процедуру государственной регистрации. Гражданину порой не под силу собрать все требуемые документы и представить их на государственную регистрацию.
Между тем правоприменение - это не та сфера общественной деятельности, где могут иметь место противоречия и неясности. Плохо отлаженный механизм правоприменения способен поколебать саму «исконную природу права» - «... нацеленность на установление единого, стабильного, целесообразного порядка поведения людей, разумного решения конфликтов, на учет интересов лиц, участвующих в различных отношениях, защищенность и га-рантированность их прав»3.
Выработка в настоящем исследовании практических рекомендаций, стоит надеяться, будет способствовать единообразному и правильному применению законоположений о недвижимости, что благотворно отразится на стабильности гражданского оборота недвижимости. (Правоприменительный аспект).
5. Создание правового режима недвижимости вызвало подъем научной активности в данной области права. Юридическая категория недвижимости привлекла внимание, в частности, таких ученых, как М. И. Брагинский,
B. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, В. А. Дозорцев, В. С. Ем, И. В. Козлова, П. В. Крашенинников, О. М. Козырь, Т. Л. Левшина, О. Г. Ломидзе, А. П. Сергеев, О. Ю. Скворцов, К. И. Скловский, С. А. Степанов, Е. А. Суханов, Н. А. Сыродоев, В. В. Чубаров, Л. В. Щенникова, А. М. Эрделевский.
Теоретическое освещение получили вопросы состава недвижимого имущества, круга прав и сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, исполнения отдельных видов обязательств с недвижимостью. Обнажился дискуссионный характер целого ряда проблем. Вместе с тем многие аспекты правового режима недвижимости остаются неосвещенными. В науке гражданского права на современном этапе нет фундаментальных научных работ, посвященных недвижимому имуществу как объекту гражданских прав, принципам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научные исследования, проводимые на стадии формирования правового режима недвижимости, представляются, безусловно, полезными и нужными, поскольку закладывают его теоретическую основу. (Доктринальный аспект).
Цель работы состоит в исследовании понятия «недвижимое имущество», установлении сущности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определении правовых принципов государственной регистрации, проведении сравнительного анализа современной российской правовой модели регистрации с формировавшейся в России до революции и зарубежными конструкциями укрепления прав на недвижимость.
Методология и теоретическая основа исследования. В процессе исследования используются логический, исторический, системный, диалектический, сравнительно-правовой и другие методы исследования.
Теоретическую основу исследования составляют труды М. М. Агаркова,
C. С. Алексеева, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, А. В. Бенедиктова,
В. В. Витрянского, Д. М. Генкина, Б. М. Гонгало, В. П. Грибанова, В. А. До-зорцева, О. С. Иоффе, Ю. X. Калмыкова, М. Я. Кирилловой, О. А. Красавчи-кова, П. В. Крашенинникова, М. И. Кулагина, А. Л. Маковского, И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, В. К. Райхера, В. А. Рахмиловича, Г. А. Сверд-лыка, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Р. О. Халфиной, С. А. Хохлова, Б. Б. Черепахина, Л. В. Щенниковой, Л. С. Явича, В. Ф. Яковлева и других ученых.
В работе использованы достижения русской цивилистики, изложенные в трудах таких ученых, как И. А. Базанов, В. Б. Ельяшевич, А. И. Каминка, Л. А. Кассо, Д. И. Мейер, И. А. Покровский, А. Л. Фрейтег-Лоринговен, В. М. Хвостов, П. П. Цитович, Г.Ф. Шершеневич и др.
Анализ юридических категорий осуществляется с привлечением идей зарубежных ученых: О. Гирке, Р. Зома, Р. Иеринга, X. Кетца, Р. Саватье, Ф. Савиньи, К. Цвайгерта и др.
Предмет исследования - рассмотрение правовой категории «недвижимость», анализ системы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью и исследование принципов института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна работы заключается в следующих выводах и положениях, вынесенных на защиту:
1. Правовая категория недвижимости, как и любая другая правовая категория объекта гражданских прав, складывается из двух составляющих: а) специфические естественные свойства объекта; б) необходимость правового регулирования отношений по поводу данного объекта. Отличительный материальный признак недвижимости - прочная связь с землей. Однако данный признак не всегда легко уловим. В случае затруднения при проведении классификации вещи предлагается последовательно руководствоваться объективным критерием невозможности перемещения и субъективным критерием предназначения имущества. Появление объекта недвижимости связано с его созданием, а не с государственной регистрацией.
2. Правовая категория «недвижимость в силу закона» есть пример юридической фикции и означает распространение правового режима недвижимости на движимые вещи и иное имущество. В силу объективных обстоя тельств правовой режим недвижимости не может быть в полном объеме распространен на недвижимость в силу закона. Предприятие относится к «недвижимости в силу закона». Предприятие вещью (в том числе сложной) не является, и данное обстоятельство необходимо учитывать при осуществлении правового регулирования отношений по поводу предприятия. Кондоминиум не является самостоятельным объектом гражданских прав по причине отсутствия единой правовой связи отдельных частей, входящих в его состав.
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости. Правовые нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним охватывают различные по содержанию и характеру общественные отношения. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными, гражданско-правовыми отношениями (отношения между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие отношения обладают административно-правовым характером, но вместе с тем имеют гражданско-правовое значение (отношения между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
4. Положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество направлены на достижение цивилистической цели - обеспечение прочности оборота недвижимости. Государственная регистрация представляет собой элемент сложного гражданско-правового юридического состава - с государственной регистрацией связывается установление, изменение или прекращение гражданских прав на недвижимое имущество, совершение сделок с недвижимостью. Административный акт, которым в соответствии с теорией юридического факта является государственная регистрация, как бы «имплантирован» в гражданско-правовую материю. Несмотря на разноотрас- левой характер регулируемых отношений, нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним образуют гражданско- правовой институт. Под институтом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается взаимосвязанная совокупность правовых норм, регулирующих отношения по государственной регистрации, складывающиеся при возникновении, изменении, переходе и прекращении прав на недвижимое имущество, а также при совершении сделок с недвижимостью.
5. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество состоит из двух взаимосвязанных частей: материально-правовой и формально-правовой. Материально-правовая сторона государственной регистрации содержит положения, касающиеся возникновения, изменения, прекращения и осуществления гражданских прав в отношении недвижимости (объекты государственной регистрации, гражданско-правовое значение государственной регистрации и др.). Формально-правовая сторона государственной регистрации определяет порядок функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (процедура проведения государственной регистрации, основания отказа и приостановления, условия ознакомления с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - единый государственный реестр)).
6. Для определения сущности системы государственной регистрации представляется необходимым выявить и проанализировать правовые принципы, на которых она строится. В отечественной цивилистике при исследовании укрепления прав на недвижимое имущество такой подход являлся традиционным.
Принципы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, как и сама правовая категория недвижимости, имеют свою объективную основу. Таким образом, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может быть построена на произвольно избранных принципах. Методологически исследование правовых принципов должно строиться по пути выявления общих закономерностей на основании рассмотрения исторических предпосылок публичного укрепления прав на недвижимость, анализа основных типов внутригосударственных регистрационных систем (зарубежных, российских дореволюционных), изучения современного российского законодательства о государственной регист рации и проведения сравнительно-правового анализа. Допущенное в настоящей работе отступление от признака нормативности правового принципа представляется обоснованным. Включение в состав принципов ряда положений, не нашедших своего нормативного закрепления и соответственно традиционно относимых общей теорией права к сфере правовой идеологии, обеспечивает установление подлинной сущности системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, кроме того, позволяет выявить ряд недостатков действующих законоположений о государственной регистрации.
7. Материально-правовую сторону института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним образуют:
а) принцип публичности (внесения) прав на недвижимое имущество. Суть данного принципа заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права на недвижимость подлежит записи (государственной регистрации) публичным порядком в специальную книгу (единый государственный реестр; в русской дореволюционной цивилистике указанная книга именовалась поземельной или вотчинной);
б) принцип публичной достоверности (бесповоротности) государственной регистрации. Существо указанного принципа состоит в том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество признается юридически действительным в отношении добросовестных третьих лиц. В принципе публичной достоверности воплощена юридическая конструкция возникновения субъективного права от неуправомоченного отчуждателя применительно к обороту недвижимости. Рассматриваемый принцип должен являться центральным звеном публичного укрепления прав на недвижимость. Отсутствие закрепления в российском гражданском законодательстве принципа публичной достоверности представляет одну из основных проблем института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) принцип исправления государственной регистрации. Указанный принцип обеспечивает защиту интересов собственника и иных обладателей прав на недвижимое имущество. В силу начала исправления действительный правообладатель вправе требовать исправления неправильной записи о праве на недвижимость в едином государственном реестре. Принцип исправления не должен применяться там, где действует публичная достоверность;
г) принцип возражения (протестации). Суть данного принципа состоит в том, что заинтересованное лицо вправе до рассмотрения спора по существу требовать внесения в единый государственный реестр записи о возможном несоответствии между государственной регистрацией и действительным материально-правовым положением недвижимости. Принцип возражения является эффективным средством защиты прав, нарушенных неправильной записью о праве на недвижимость. При этом ослабления прочности оборота недвижимости не происходит;
д) принцип отметки (предварительной регистрации). Концептуальная основа принципа отметки видится в потребности участников оборота в обеспечении исполнения обязательств. Сущность начала отметки заключается в том, что должник и кредитор могут внести в единый государственный реестр запись об обязательстве по поводу объекта недвижимости. С внесением отметки ограничиваются правомочия должника по распоряжению объектом недвижимости. Представляется, что в российском законодательстве взамен положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью следует нормативно закрепить принцип отметки в его традиционном виде;
е) принцип изъятия из-под действия давности. Публичное укрепление прав на недвижимое имущество исключает возможность возникновения состояния правовой неопределенности в отношении недвижимости, права на которую зарегистрированы. Следовательно, зарегистрированные права, по общему правилу, не должны подлежать действию исковой и приобретатель- ной давности.
8. Формально-правовую сторону института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним образуют:
а) принцип специальности государственной регистрации. В силу принципа специальности запись прав в единый государственный реестр осуществляется отдельно по каждому объекту недвижимости. Таким образом достигается определенность в вопросе о юридическом состоянии недвижимого имущества;
б) принцип частной инициативы (заявительный характер государственной регистрации). Суть начала частной инициативы состоит в том, что государственная регистрация права на недвижимое имущество не является обязанностью лица перед регистрирующим органом. Государственная регистрация, по общему правилу, производится по инициативе субъектов гражданского права;
в) принцип легалитета. Государственная регистрация как акт подтверждения права должна соответствовать действительному материально- правовому положению дел. В указанных целях применяется принцип, который в дореволюционной цивилистике традиционно именовался как начало легалитета. Суть принципа легалитета состоит в том, что при проведении государственной регистрации производится проверка наличия оснований для возникновения, изменения и прекращения гражданских прав на недвижимое имущество. Действие начала легалитета не следует понимать как средство контроля со стороны государства за частноправовым оборотом недвижимости;
г) принцип гласности. Благодаря принципу гласности сведения о правах на недвижимость становятся доступными для любого заинтересованного лица. Начало гласности обеспечивает достижение цели государственной регистрации - укрепление прочности оборота недвижимости;
9. На базе теоретических выводов и анализа практики применения гражданско-правовых норм внесен ряд предложений по совершенствованию законодательства. В частности, предлагается внести изменения и дополнения в некоторые статьи ПС РФ (ст. 130, 219, 302, 312 и др.) и Закона о регистрации недвижимости (ст. 2). Формулируются предложения по вопросам толкования ряда гражданско-правовых норм.
Общие положения
Недвижимость как элемент гражданского правоотношения относится к категории объектов гражданских прав1. По поводу недвижимости складываются отношения собственности, иные вещно-правовые отношения. Недвижимость (земельные участки) является единственным объектом права бессрочного пользования и права пожизненного наследуемого владения. Недвижимое имущество выступает объектом целого ряда обязательств. ГК РФ специально предусматривает в качестве договорных подвидов продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений и аренду предприятий.
В юридической литературе последних лет можно встретить мнение о том, что объектом гражданских прав и, следовательно, объектом правоотношения выступают не вещи, в том числе и недвижимые, а правовой режим1.
Исследуя определение недвижимости, В. И. Сенчищев отмечает: «... поскольку мы имеем дело с цивилистическим определением, мы должны понимать, что само понятие «недвижимость» скрывает в себе достаточно определенный и весьма сложный гражданско-правовой режим. Таким образом, недвижимость, с точки зрения гражданского права - это, в первую очередь, гражданско-правовой режим некоторой категории явлений объективной действительности, которые либо в силу своих естественных свойств, либо в силу указания закона, либо в силу своего назначения подчинены действию право-вого режима (в данном случае правового режима недвижимости)» . Безусловно, в тонкости анализа автору не откажешь. Однако, представляется, что согласиться с такой позицией можно лишь в одном - гражданско-правовой режим недвижимости весьма сложен.
В. И. Сенчищев понимает под правовым режимом «совокупность всех позитивно-правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитив-ных нормах и основанных на них (или им не противоречащих) субъективно-правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены»3. В состав правового режима, по мнению автора, входит так называемый правовой статус - неизменная часть, состоящая из императивных норм относительно определенного явления4. В итоге получается, что нормы права, в том числе и императивные, оказываются внутри правоотношения. Думается, что такой вывод не соответствует построению правовой материи. Абстрактно-хронологически норма права возникает до правоотношения и порождает его.
Представляется, что гражданское правоотношение, понимаемое как урегулированное нормами права конкретное общественное отношение , к моменту становления его правовым отношением уже имеет свой объект. Это объект урегулированного общественного отношения - вещь, в том числе недвижимая, действие, результат интеллектуальной деятельности, а в современной экономической жизни порой и сами имущественные права .
Несмотря на приведенную критику, исследование В. И. Сенчищева представляет научный интерес с точки зрения понимания, что право как особая сфера культуры рассматривает не столько собственно вещи, сколько права на них. Следовательно, при проведении всякой правовой классификации вещей, в том числе внутренней классификации недвижимости, в качестве цели необходимо иметь отражение особенностей возникновения, изменения и прекращения юридических прав. Отнесение вещи к определенной категории указывает на ее правовое состояние.
Вместе с тем между материей и ее правовым опосредованием усматривается и первичная, как думается, обратная связь. Предмет действительности, а точнее его материальные, экономические и иные качества обусловливают его характеристику как объекта гражданских прав. Внешние обстоятельства формируют адекватную правовую оболочку. Например, по общему правилу, именно благодаря неподвижности недвижимости возможно регистрировать права на нее. Совершенно справедливо В. А. Дозорцев отмечает, что «содержание правомочий собственника в большей мере определяется натуральными свойствами объекта»1.
Итак, недвижимое имущество является объектом гражданско-правовых отношений, специфика содержания которых обусловлена качествами недвижимости. Правовая категория недвижимости, как и любая другая правовая категория объекта гражданских прав, складывается из двух составляющих: а) специфические естественные свойства объекта и б) необходимостью правового регулирования отношений по поводу данного объекта. Дальнейшее исследование категории «недвижимость» будет таким образом основываться на выявлении объективных качеств этого имущества и их юридического значения.
Приступая к анализу положений российского гражданского права, представляется логичным первоначально определить, является ли категория «недвижимое имущество» новеллой российского гражданского права или же данная юридическая категория использовалась и в советском гражданском праве?
Вопрос о существовании понятия «недвижимое имущество» в советский период в современной юридической литературе является дискуссионным.
Общие положения о системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами Закона о регистрации недвижимости, введенного в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после официального опубликования, то есть с 31 января 1998 г.1, Закона об ипотеке и ряда других законов и подзаконных актов. К числу наиболее важных подзаконных актов относятся: Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определившее Министерство юстиции РФ в качестве федерального органа исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 23 декабря 1999 г.); Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 «Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
До принятия ПС РФ и Закона о регистрации недвижимости единого порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России не существовало1.
1. Исходным пунктом в исследовании системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество является установление отраслевой природы норм и правоотношений по поводу государственной регистрации2.
На современном этапе развития науки гражданского права определенное распространение получила точка зрения об административно-правовом характере норм, регулирующих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью. Среди ее сторонников А. Л. Маковский, В. Ф. Яковлев и некоторые другие ученые. Так, А. Л. Маковский и В. Ф. Яковлев пишут: «Крайне важным представляется завершение создания «шлейфа» админист ративных по сути законов, образующих институциональную среду обитания бизнеса... В этой сфере не без труда и помех рождается система регистрации прав на недвижимость...»1. Д. В. Смышляев указывает: «Вопросы учета и регулирования оборота недвижимости, исходя из природы и значимости таких объектов, стали прерогативой публичного права»2. Логика здесь ясна. Государственная регистрация, исходя из легального определения (ст. 2 Закона о регистрации недвижимости), представляет собой акт, принимаемый органом государственной власти в процессе выполнения возложенных на него функций. Таким образом, отношения, складывающиеся при проведении государственной регистрации, как и сам акт государственной регистрации, носят административно-правовой, а следовательно, и публично-правовой характер.
Представляется, что положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним охватывают целый комплекс общественных отношений. Во-первых, это отношения между гражданами и юридическими лицами по поводу приобретения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество. Так, исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости связано с регистрацией перехода права собственности (ст.551 ГК РФ). Вторую группу составляют отношения по поводу проведения государственной регистрации, складывающиеся между регистрирующими органами и участниками гражданского оборота.
Отношения первой группы имеют ярко выраженное имущественное содержание и их субъекты равны, т. е. не находятся в состоянии власти и подчинения. В приведенном примере о договоре купли-продажи правовая цель сторон состоит в возмездном перенесении права собственности на объект недвижимости. Возникающие права реализуются в форме юридических притязаний. Государственная регистрация представляет собой способ передачи права собственности на имущество, и отношения сторон, связанные с государственной регистрацией, по предмету и методу правового регулирования можно смело отнести к гражданско-правовым.
Отношения второй группы имеют вспомогательное значение. Без них невозможна реализация отношений первой группы. Указанные отношения находятся в сфере управления и не носят товарно-денежного характера. Плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, конечно, не следует рассматривать в качестве имущественного эквивалента за предоставление «услуги» по проведению государственной регистрации. Плата в данном случае представляет собой обязательный государственный сбор, размер которого не зависит от затраченных при проведении регистрации усилий. Несколько сложнее обстоит дело с выявлением элемента власти и подчинения в регулировании отношений при проведении государственной регистрации. Регистрирующие органы напрямую не управляют оборотом недвижимости, а только придают ему некую организованность. Государственная регистрация, по общему правилу, осуществляется по инициативе частных лиц. Такое положение дел более характерно для гражданского права. Представляется, что власть и подчинение или возможность веления здесь вытекает из полномочий регистрирующего органа самостоятельно, в установленном законом порядке, принимать решение о регистрации, а следовательно, о возникновении, изменении или прекращении прав третьих лиц на недвижимое имущество1. Таким образом, отношения между заявителями и регистрирующим органом носят административно-правовой характер, но вместе с тем имеют гражданско-правовое значение. Установление характера указанной связи позволяет сделать важные практические выводы. Так, учитывая отраслевую принадлежность соответствующих отношений, следует прийти к выводу, что не требуется заключения гражданско-правового договора о проведении государственной регистрации. Сомнительной представляется точка зрения, имеющая определенное распространение среди работников налоговых органов, об обложении платы за регистрацию различного рода налогами, взимаемыми с платы за реализацию товаров, работ и услуг.
Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Следуя традиционному подходу, институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляется целесообразным подразделить на две взаимосвязанные части: материально-правовую и формально-правовую. Такой подход находит свое закрепление в действующем законодательстве.
Материально-правовая часть государственной регистрации, содержащая положения, касающиеся возникновения, изменения, прекращения и осуществления гражданских прав в отношении недвижимости (объекты и случаи государственной регистрации, юридическое значение государственной регистрации), закреплена, по общему правилу, основным по юридической значимости гражданско-правовым нормативным актом - Гражданским кодексом.
Материально-правовую сторону института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации образуют: принцип публичности (внесения) прав на недвижимое имущество, принцип публичной достоверности (бесповоротности) государственной регистрации, принцип исправления, принцип возражения (протестации), принцип отметки (предварительной регистрации) и принцип изъятия от действия давности.
1. Первым материально-правовым принципом, на котором основана система укрепления прав на недвижимость, является принцип публичности (внесения) прав на недвижимое имущество. Г. А. Свердлык справедливо отмечал, что «...поскольку все принципы гражданского права не сумматив-ный конгломерат, а целостная система, то в соответствии с закономерностями, присущими ее элементам, они не могут быть однопорядковыми» . Основополагающим принципом института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает принцип публичности.
Принцип публичности (внесения) в соответствии с его традиционным пониманием означает, что всякое изменение в правовом состоянии недвижимости подлежит записи (государственной регистрации) публичным порядком в специальную книгу (единый государственный реестр; в русской дореволюционной цивилистике указанная книга именовалась поземельной или вотчинной). При этом изменение в правовом состоянии недвижимости, по общему правилу, происходит с момента (не иначе как посредством) соответствующей регистрации.
Изменение в правовом состоянии недвижимости включает в себя и первоначальное возникновение права на недвижимость, и его переход, в результате которого одно лицо приобретает право, а у другого оно прекращается, и изменение в виде установления ограничений и обременении, которые зачастую сами по себе представляют права, подлежащие регистрации, а также прекращение права. Использование словосочетания «право на недвижимость» делает понятным, что речь идет, прежде всего, о вещных правах, однако на современном этапе взаимного влияния вещных и обязательственных элементов право на недвижимость может возникать на основании прав, исторически сложившихся как обязательственные (например, право по поводу арендованного имущества) .
Свое нормативное закрепление принцип публичности находит в ст. 8, 131, 164, 219, 433 ГК РФ, а также в ст. 2 и 4 Закона о регистрации недвижимости. Так, в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникнове ниє, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстициями. Статьей 8 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Принцип публичности относится к обязательным элементам всякой ипотечной системы и, имея различные границы своего действия, может быть выявлен в германской, французской, англоамериканской, колониальной и российской дореволюционной системах укрепления прав на недвижимость1.
Обоснование принципа публичности видится в необходимости укрепления прочности оборота. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести записи о правах на недвижимые вещи, расположенные на определенной территории. Данные сведения дают возможность точно установить фигуру правообладателя и тем самым обеспечивают уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Тем самым и обеспечивается прочность оборота. Введение такого надежного акта укрепления права как запись делает более удобным как положение правообладателя, так и третьих лиц. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве. Участникам гражданского оборота уже нет необходимости довольствоваться опровержимой презумпцией права собственности на стороне владельца, они могут беспрепятственно получить информацию о правах на интересующий их объект недвижимости.
