Содержание к диссертации
Введение
I. ПРАВОВОЙ СТАТУС УЧРЕЖДЕНИЯ ЮСТИЦИИ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НИМ КАК ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА 11
1.1 Понятие, признаки учреждения юстиции как юридического лица 11
1.2 Правосубъектность учреждения юстиции 49
1.3 Управление учреждением юстиции и его взаимодействие с другими органами, участвующими в процессе государственной регистрации прав 80
II. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧРЕЖДЕНИЯ ЮСТИЦИИ ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ 114
2.1 Регистрация прав и сделок с недвижимостью как основа их действительности 114
2.2 Организация и деятельность по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним 143
2.3. Обеспечение законности при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 179
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 205
БИБЛИОГРАФИЯ 213
ПРИЛОЖЕНИЕ 226
- Понятие, признаки учреждения юстиции как юридического лица
- Управление учреждением юстиции и его взаимодействие с другими органами, участвующими в процессе государственной регистрации прав
- Регистрация прав и сделок с недвижимостью как основа их действительности
Введение к работе
Для того чтобы успешно вести «дело», необходимо быть правообладателем как движимого, так и недвижимого имущества, и быть уверенным, что твои права на него защищены.
«Стремление современного хозяйственного субъекта направляется на возможно большее приобретение и на возможно большее процветание «дела» ... При этом даже выгода, барыш не всегда составляют интерес предпринимателя; то, что важнее всего для него, - это само «дело»1.
Актуальность темы исследования. По мере становления в России рыночной экономики мы стали свидетелями коренных изменений в отечественном законодательстве, поскольку с появлением многообразия форм собственности стали действительно необходимыми регулирование, упорядочивание имущественных отношений, учёт и контроль в сфере оборота недвижимого имущества и фиксации перехода права на объект недвижимого имущества в целях защиты права добросовестного правоприобрета-теля. Право собственности - это величайшее цивилизационное достижение человечества.
До революции 1917 года имущественные отношения, касающиеся недвижимости, удовлетворяли интересы (потребности) как населения в целом, так и хозяйствующих субъектов, способных реализовать свои права по мере необходимости, и довольно подробно регулировались нормами права. Основной упор делался на развитие и защиту частной собственности.
По мере огосударствления экономики и создания административно-командной системы отпали все виды собственности, и государство как единый собственник само определило, каким образом учитывать своё имущество и осуществлять контроль за его использованием.
1 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 314.
С принятием в начале 90-х гг. XX в. новых законодательных актов право собственности расширило свой субъектный состав от физических лиц до хозяйствующих субъектов различных организационно-правовых форм как с образованием, так и без образования юридического лица.
В настоящее время сформировались и активизировались участники рынка недвижимости в различных его сферах, значительно увеличился оборот недвижимого имущества, и у государства появилась новые проблемы, связанные с учетом, контролем за движением и соблюдением законности в этих общественных отношениях, установлением справедливой системы налогообложения собственников недвижимого имущества.
Правовое регулирование учёта и движения недвижимого имущества и его правообладателей содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации. Для решения вышеперечисленных проблем и в развитие Гражданского кодекса РФ 27 июня 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее - Закон о государственной регистрации), регламентирующий единую процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости, категории собственника и субъекта Федерации, на территории которого оно находится. Идёт работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Всё это, в конечном счёте, позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным и «подрубить корни» преступности и недобросовестности в сфере оборота недвижимого имущества.
Согласно ст. 5 Закона о государственной регистрации участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого
1 См.: СЗ РФ. 1997.№ 30. Ст. 3594.
имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. К участникам отношений, возникающих при государственной регистрации прав, законодатель относит граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международные организации, иностранные государства, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. То есть учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции) выступают в роле субъекта гражданских правоотношений при осуществлении государственной регистрации прав и сделок заявителей.
В сроки, указанные в Законе о государственной регистрации (31 января 1998 г. - 1 января 2000 г.), созданы и работают соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Российской Федерации. В них назначены главные государственные регистраторы. Данное обстоятельство вселяет уверенность в то, что работа по созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит достичь цели, ради которой и принят Закон: это защита прав и законных интересов граждан, юридических лиц, а также государственных и муниципальных образований при обороте недвижимости.
Вместе с тем в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных вышеобозначенной теме, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет, лишь частично затрагивающие правовой и процессуальный статус учреждений и перспективы их дальнейшего развития. Однако данная проблема требует сегодня всестороннего изучения с учётом практики применения новейшего законодательства, а также с учётом того, что многие аспекты осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правовой и
процессуальный статус учреждения юстиции не получили надлежащего законодательного урегулирования. Что касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании: научном обосновании, разработке концепции дальнейшего развития системы государственной регистрации прав.
Сказанное даёт основание утверждать, что проблемы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определение статуса учреждения юстиции и его полномочий как субъекта гражданских правоотношений в системе государственной регистрации прав в Российской Федерации относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права.
Цели и задачи диссертационного исследования:
дать характеристику признаков учреждения юстиции как юридиче
ского лица и сформировать научное понятие государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
исследовать историю возникновения и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
проанализировать правовой и процессуальный статусы учреждения юстиции;
исследовать правовую природу деятельности учреждений юстиции;
дать правовую оценку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
определить место учреждения юстиции в системе государственных органов Российской Федерации;
предложить основные направления развития и совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
разработать практические предложения, касающиеся совершенство
вания законодательства по затрагиваемым в работе вопросам, на основе
анализа действующих правовых норм и мнений различных авторов.
Научная новизна исследования состоит в том, что это первое монографическое исследование правосубъектности учреждения юстиции. Особое внимание уделяется сравнению функций системы государственной регистрации прав в Российской Федерации с функциями подобных систем в странах Запада с развитой рыночной экономикой. Автором выдвигается ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства, касающихся правового положения учреждения юстиции как субъекта гражданских прав.
На защиту выносятся следующие основные выводы и положения диссертационного исследования:
Учреждение юстиции обладает признаками субъекта гражданских правоотношений.
Предложены организационные меры по развитию системы государственной регистрации прав на недвижимость, направленные на обеспечение законности, а тем самым надежности и гласности гражданского оборота недвижимого имущества в Российской Федерации.
Обоснована необходимость совершенствования Закона о государственной регистрации и других нормативно-правовых актов, принятых в соответствии с ним, разработки и принятия иных (новых) нормативно-правовых актов, а также методических рекомендаций и инструктивных указаний, обеспечивающих функционирование системы государственной регистрации прав на недвижимость.
Доказывается необходимость регулирования вопроса старшинства прав, внесения изменений в п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации.
Аргументируется целесообразность внесения изменений в Гражданский кодекс РФ о необходимости регистрации только прав на недвижимое имущество.
Обосновываются основные направления совершенствования механизма сбора и предоставления участниками гражданского оборота документов, связанных с объектами недвижимости, в целях оформления прав и сделок с объектами недвижимого имущества по принципу "в одно окно" (единовременное представление документов на государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества и на государственную регистрацию прав на них и сделок с ним).
Обосновывается необходимость законодательного установления предела проведения правовой экспертизы документов, представляемых для государственной регистрации прав.
Доказывается необходимость упрощения процедуры исправления технических ошибок, допущенных при проведении государственной регистрации, и внесения соответствующих дополнений в АПК РФ и ГПК РФ.
Даются конкретные предложения по совершенствованию нормативной правовой базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе по закреплению единых требований к описанию объектов недвижимого имущества в документах, представляемых в учреждение юстиции.
Методологическую основу исследования составляют методы системного и исторического анализа, а также сравнительного правоведения. Исследование проводилось путём осмысления правовых норм законодательства различных периодов развития российского государства, а также современного зарубежного и отечественного законодательства. Теоретический анализ на основе данных методов в настоящей работе соединён с решением практических задач действующего российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Теоретическую основу исследования образуют труды зарубежных и современных российских учёных-юристов. Правовое положение государственной регистрации прав, а также определение статуса учреждения юстиции как субъекта гражданских правоотношений исследовалось в трудах А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, Е. А. Суханова, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского. Большой интерес представляют новейшие работы российских учёных-цивилистов и юристов-практиков, среди которых следует отметить Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинникова, В. В. Чубарова, К. Б. Ярошенко, Г. Ю. Киндеева, Л. Ф. Лесницкой.
Правовую основу исследования составили правовые акты Российской Федерации, такие, как Гражданский кодекс, Федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, постановления губернатора Тверской области.
Правовой базой исследования в части, относящейся к проведению сравнительного анализа российского законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, явилось исследование Гражданского кодекса Германии, Законодательства об ипотеке Испании и ряда других государств.
Научная и практическая значимость настоящего диссертационного исследования заключается в том, что обосновываемые в работе положения могут использоваться для совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью устранения существующих недостатков и пробелов в нём, а также для уяснения понимания правового и процессуального статуса учреждения юстиции российской правовой наукой.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, разделённых на параграфы, заключения, перечня использованной литературы (библиографии) и приложений.
Апробация результатов настоящего исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Тверского государственного университета.
Результаты исследований автором докладывались и обсуждались на Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы управления регионом» в г. Твери (2000 г.).
Основные положения исследования были отражены в ряде статей и тезисов, опубликованных автором, а именно на рассмотрение и обсуждение выносились следующие вопросы:
имущественные отношения как составляющая экономики региона, правовые проблемы, цели и задачи системы государственной регистрации прав (2000 г.);
правовые и организационные аспекты деятельности учреждения юстиции в Российской Федерации (2000 г.);
проблемы и пути совершенствования взаимодействия учреждений юстиции с другими органами, участвующими в процессе государственной регистрации (2003 г.).
По теме диссертации опубликовано 4 печатных работы общим объёмом 15,3 печатных листов, в том числе методическое пособие.
Результаты настоящего исследования можно применять в научной работе, преподавательской деятельности по курсам гражданского права и гражданского процессуального права в высших учебных заведениях, а также в деятельности учреждений юстиции в целях совершенствования их взаимоотношений с органами власти, контролирующими и правоохранительными органами.
Понятие, признаки учреждения юстиции как юридического лица
Человеку на протяжении всей жизни приходится вступать в круг имущественных интересов. Имущественные интересы были и остаются самыми близкими и самыми насущными для каждого россиянина. Задача любого государства - защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимого имущества. В этих целях в каждом государстве создаются специальные учреждения (организации), занимающиеся фиксацией (подтверждением) прав на недвижимое имущество как юридических, так и физических лиц. Рассмотрим, кем и как производилась и производится защита прав на недвижимое имущество.
Любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений. Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимость, отмечал Д. И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие». Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в его современном юридическом смысле для России является новым. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как следует из ст. 2 Закона о государственной регистрации, подразумевает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Исторически наша публичная власть впервые взяла на себя указанную обязанность, хотя в экономически развитых странах данный правовой институт существует давно.
Для того чтобы дать исчерпывающее понятие, а также охарактеризовать основные признаки учреждения юстиции как юридического лица, рассмотрим мировой опыт и определим основные этапы создания системы регистрации прав на недвижимое имущество в России.
В Европе потребность в защите гражданского оборота земли, а соответственно и создание специальных учреждений с привлечением публичной власти к данному процессу появились значительно раньше, чем в России. Такое положение было обусловлено особенностями политического и общественного развития России, в частности значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, да и сама информация была малодоступна. Часто земля была обременена скрытыми ограничениями, превращавшими рынок земли в азартную игру. Выяснить наличие всех имеющихся прав, обременении или ограничений, в том числе и скрытых ипотек, не всегда представлялось возможным. Это и вызвало радикальные реформы в области правоотношений, связанных с недвижимостью .
Следует отметить, что ведущие российские ученые с учетом опыта Европы считали необходимым привлекать публичную власть к обеспечению общественной потребности «в прочности и уверенности» гражданского оборота земли.
Такие знаменитые цивилисты, как А. В. Гантовер, Л. А. Кассо, Д. И. Мейер, И. А. Покровский, Г. Ф. Шершеневич, на рубеже столетий внимательно изучали проблему участия публичной власти в обеспечении надежности гражданского оборота земли. В терминологии дореволюционных исследователей это называлось «укреплением вещных прав», т.е. «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом» . В известных учебниках по русскому гражданскому праву Д. И. Мейера и Г. Ф. Шершеневича «укреплению прав» посвящены отдельные параграфы, в которых дан подробный анализ не только российского, но и зарубежного опыта в данной сфере .
Управление учреждением юстиции и его взаимодействие с другими органами, участвующими в процессе государственной регистрации прав
Учреждения юстиции имеют особый юридический статус и налоговый режим, при этом они вправе осуществлять коммерческие операции. В настоящем разделе установим основные принципы деятельности учреждений, а именно внутренние отношения, существующие в учреждении юстиции.
Рассмотрим систему управления в учреждении юстиции на примере Учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также наметим пути их дальнейшего совершенствования.
Субъектами корпоративных правоотношений являются как работники учреждения юстиции, так и само учреждение — юридическое лицо. Таким образом, система управления в учреждении юстиции должна быть направ лена на урегулирование внутренних отношений в учреждении юстиции как корпоративно-правовых отношений, складывающихся между работниками учреждения, непосредственно учреждением по ведению дел учреждения, по порядку принятия решений, а также функциональных отношений, возникающих между структурными подразделениями при исполнении возложенных на них обязанностей. К их числу также относятся отношения, связанные с осуществлением финансовой деятельности и распоряжением имуществом учреждения юстиции.
В связи с тем, что учреждение юстиции является самостоятельным юридическим лицом, то соответственно имеет самостоятельную организационную структуру. Под организационной структурой, как правило, понимается наличие структурных подразделений, имеющих определённую взаимосвязь между собой в целях выполнения задач, указанных в утверждённом уставе или положении хозяйствующего субъекта.
Взаимоотношения, возникающие между структурными подразделениями, а также внутри них, являются внутренними отношениями хозяйствующего субъекта.
Существующие отношения внутри учреждений юстиции рассмотрим также на примере организационной структуры Учреждения юстиции Тверской области.
В настоящее время в каждом учреждении юстиции в зависимости от субъекта, на территории которого осуществляется государственная регист рация прав, есть свои организационные структуры. Но в связи с тем, что
Законом о государственной регистрации установлена единая процедура осуществления государственной регистрации, а Примерным положением все учреждения юстиции наделены одинаковыми функциональными обязанностями, внутренние взаимоотношения являются во всех учреждениях едиными.
К числу функциональных отношений относят отношения, складывающиеся в процессе осуществления структурными подразделениями возложенных на них функциональных обязанностей по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории регистрационного округа и по обеспечению жизнедеятельности учреждения юстиции.
Внутренние отношения, существующие между структурными подразделениями, входящими в состав учреждения юстиции, зависят от организационной структуры учреждения.
Организационная структура учреждения юстиции Тверской области состоит из управлений, отделов, входящих в состав управлений, и отделов, непосредственно замыкающихся на руководителя учреждения или на заместителей руководителя, курирующих определённые направления деятельности, а также филиалов учреждения юстиции. Все структурные подразделения имеют определённые функциональные связи между собой.
Возглавляет учреждение юстиции руководитель, которому непосредственно подчинены его заместители, начальники ряда управлений. Заместители руководителя курируют определённые направления деятельности учреждения. Начальникам управления непосредственно подчинены начальники отделов, входящих в состав управлений.
Регистрация прав и сделок с недвижимостью как основа их действительности
Основой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются действующие нормативные акты по данному вопросу.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) начало формироваться с середины 90-х гг. XX в. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой.
На основании ст. 131 ГК РФ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен осуществлять специально созданный для этих целей орган. Такими органами согласно Закону о государственной регистрации должны являться специально созданные для этих целей учреждения. В своей деятельности указанные учреждения должны руководствоваться законодательством о государственной регистрации.
Проведём анализ данного законодательства, рассмотрим, из каких нормативных актов оно состоит, какие вопросы деятельности учреждений регламентирует.
На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. В действующем законодательстве можно выделить ключевые положения, устанавливающие обязательность государственной регистрации:
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).
2. Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
3. Сделки с землей и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом.
4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГКРФ).
И Гражданским кодексом, и Законом о государственной регистрации устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. В учреждениях юстиции производится регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимость — это все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Этой же статьей к недвижимости отнесено то, что, представляется, совершенно не отвечает этому критерию, - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а ст. 132 ГК РФ к недвижимости относит предприятие как имущественный комплекс, в составе которого недвижимость в виде земельных участков, зданий и сооружений может отсутствовать.
