Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Государственная регистрация как деятельность (гражданско-правовой аспект) 10
1 Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10
2 Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 56
Глава 2. Гражданские права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации 110
1 Общая характеристика прав и сделок 110
2 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества 152
3 Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества 184
Заключение 199
Библиографический список 203
- Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Общая характеристика прав и сделок
- Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества
Введение к работе
С принятием Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» создаются учреждения юстиции, основной задачей которых является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.
Между тем, исследуемый правовой институт не свободен от недостатков. Некоторые аспекты государственной регистрации, к сожалению, пока не получили надлежащего правового регулирования. Многие, существующие на настоящий момент, правовые решения нуждаются в совершенствовании и научном обосновании. Значительное количество норм действующего законодательства о государственной регистрации вызывают дискуссии и многочисленные споры среди исследователей и в ряде случаев неоднозначно оцениваются судебной практикой.
4 Проблема государственной регистрации прав на недвижимое имущество
не была предметом широкого круга исследований в отечественной правовой
науке. Но в настоящее время ситуация коренным образом меняется и отмечается
значительное повышение интереса исследователей к этому вопросу. Это
объясняется тем, что нормы действующего законодательства, являются
далеко недостаточными для обеспечения деятельности государства в области
регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их
полного противоречия сложившейся практике.
Интересы экономического развития государства требуют более глубокого и всестороннего исследования проблем, касающихся сущности и содержания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения важной проблемы определения понятия государственной регистрации, определение правового статуса субъектов исследуемых отношений, решение проблем, касающихся оснований государственной регистрации, вопросов соотношения и отграничения системы регистрации прав и системы регистрации сделок, а также множества проблем, касающихся регистрации прав и сделок на отдельные объекты недвижимости.
Изложенные обстоятельства, позволяющие аргументировать актуальность проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предопределили выбор автором данной темы исследования.
Целью исследования является изучение правовых проблем системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обобщение российского и зарубежного опыта правового регулирования системы регистрации, сопоставление сложившейся практической деятельности регистрирующих органов действующим правовым нормам, а также выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.
В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи: - исследовать особенности содержания норм действующего законодательства о государственной регистрации;
- определить содержание основных понятий, используемых в действующем
законодательстве, регулирующем область регистрации;
раскрыть основные направления совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей систему регистрации;
рассмотреть вопросы соотношения регистрации прав и сделок с недвижимостью, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации сделок и прав на отдельные объекты недвижимого имущества.
Объектом исследования являются нормы отечественного и зарубежного законодательства, определяющие правовое регулирование сферы государственной регистрации, правоприменительная деятельность, связанная с реализацией данных норм; а также основные научно-теоретические концепции по проблематике исследуемой темы.
Предметом исследования выступают общественные отношения в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взгляды представителей юридической науки в исследуемой области, практическая деятельность учреждений, осуществляющих процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, особенности судебной практики в данной сфере.
Методологический базис данной работы составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом.
Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.
В диссертации применяются общенаучные, специальные методы познания
конкретно-исторический, системный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, нормативно-логический, комплексный, метод восхождения от общего к частному, от абстрактному к конкретному.
Теоретическую и эмпирическую основу исследования составляют научные труды российских и зарубежных ученых в области истории государства, теории государства и права, философии права, конституционного,
6 гражданского, гражданско-процессуального, административного и
международного права.
При подготовке диссертации изучены научные труды отечественных
ученых, таких как: Е. Богданова, М.И. Брагинского, Б. Гонгало, В.Б. Исакова, В.П.
Камышанского, О.А. Красавчикова, И.А. Покровского, Н.А. Сыродоева, Г.Ф.
Шершеневича и др., а также зарубежных авторов: А. Кларка, А. Говарда, Д.
Фрайдрихса, Ф. Баура, А. Гудмэна, Л. Бэкера и др.
Теоретические выводы обосновывались автором путем анализа
периодической печати, правоприменительной практики, материалов
статистических исследований, архивных источников и т.д.
Научная новизна диссертации проявляется в том, что данная работа представляет собой одно из первых комплексных исследований вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней:
Выделяются основные признаки, обобщающие российскую и зарубежные системы государственной регистрации;
Предлагается новое определение правоустанавливающего документа.
Анализируется проблема несоответствия норм закона, касающихся государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, сложившейся практике;
Впервые поднимается проблема регистрации прав на земельные участки, предназначенные для использования в различных (под застройку, для аренды, под самовольно возведенными объектами недвижимого имущества и др.
На защиту выносятся положения, в которых отражается
научная новизна диссертационного исследования. 1. Государственная регистрация рассматривается в качестве правового института, и представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально
7 уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и
обременении данных прав; юридического акта, являющегося
административно - правовым решением; правоприменительной деятельности
регистрирующих органов, а так же в качестве результата данной деятельности.
В целях приведения Закона о регистрации в соответствие с Гражданским Кодексом представляется целесообразным внести уточнения в п. 1 ст. 12 Закона о регистрации РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.
С целью единообразного понимания и применения ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о регистрации желательно более четко определить в них виды прав и ограничений (обременении) этих прав, подлежащих государственной регистрации.
Представляется целесообразным определить в ч. 1 ст. 130 четкие критерии, согласно которым имущество может быть отнесено к недвижимому. Исключить из абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК указание на отнесение к недвижимым вещам воздушных и морских судов внутреннего плавания, космических объектов. Отнести их в п. 2 указанной статьи к движимым вещам с обязательной регистрацией права на них в случаях, предусмотренных специальным Федеральным законом.
В целях единообразного толкования и применения правил ст. 164 ГК РФ и норм Закона о регистрации необходимо более конкретно назвать в них виды сделок с земельными участками, подлежащих государственной регистрации;
Целесообразно дополнить классификацию объектов, предложенную ст. 130 Гражданского Кодекса имущественными комплексами в качестве самостоятельной группы;
Ввести и законодательно закрепить единый порядок для регистрации ипотеки жилых и нежилых помещений;
В целях решения проблем регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, образовавшиеся вследствие разделения одного объекта недвижимости целесообразно регламентировать как в нормах Закона о
8 регистрации, так и в Гражданском кодексе вопрос о разделении объекта, в
частности, необходимо определить квалификацию объекта, иными словами,
право на какой вид объекта недвижимости подлежит государственной
регистрации; 9. На законодательном уровне следует определить понятийный аппарат
договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. Зафиксировать
понятия "здания и сооружения", а также "нежилое помещение" в нормах
Гражданского кодекса; Ю.Необходимо закрепить в нормах Закона о государственной регистрации, а
также в Гражданском кодексе положения, предусматривающие
государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений
как самостоятельных объектов недвижимого имущества; 11.Следует внести уточнения в ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», в части определения
правового статуса объекта ипотеки незавершенного строительством
недвижимого имущества.
В диссертационном исследовании содержатся также иные предложения и
выводы.
Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в
обосновании рекомендаций и предложений автора по дальнейшему
совершенствованию действующего законодательства в сфере
государственной регистрации сделок и прав на недвижимое
имущество.
Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.
Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9 Теоретическая и практическая значимость диссертации состоит в
обосновании рекомендаций и предложений автора по дальнейшему
совершенствованию действующего законодательства в сфере
государственной регистрации сделок и прав на недвижимое
имущество.
Рассматриваемые в диссертации материалы из судебной практики позволяют использовать соответствующие положения и в нормотворческом процессе и при их практическом применении.
Материал диссертации может быть использован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского и административного права, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов для учреждений осуществляющих процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Апробация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования являлись предметом выступлений диссертанта на итоговых научных конференциях кафедры гражданского процессуального и предпринимательского права юридического факультета Самарского государственного университета 2001 и 2002 гг., на II региональной научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» в Самарском государственном университете, международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Молодая наука XXI веку» в Ивановском государственном университете, международной научно-практической конференции «Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности» в Самарской государственной экономической академии.
По теме диссертации опубликовано семь научных работ.
Структура работы определена с учетом характера и специфики исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных нормативно-правовых актов, официальных документов, судебной практики и специальной литературы.
Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в его современном правовом смысле для России является новым. Но в то же время он имеет глубокие исторические корни. Не представляется возможным понять сущность юридической природы современной государственной регистрации без исследования особенностей становления и развития этого института, как в отечественной, так и зарубежной практике. Изучение системы государственной регистрации иностранных государств, позволяют осуществить сравнительный анализ Российской и зарубежных систем регистрации, что позволяет отметить как отличия, так и некоторые сходные признаки данных институтов. Еще в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливать какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании их прав на строения и землю. Исторические источники свидетельствуют, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась именно благодаря развитию залоговых отношений. Необходимо обратить внимание на тот факт, что лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости, являющейся, в свою очередь, наиболее привлекательным предметом залога, должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т.д.). В Европе потребность в защите гражданского оборота земли путем привлечения публичной власти появилась значительно раньше, чем в России. Такая ситуация была обусловлена особенностями политического и общественного развития в России, в частности, значительной неэффективностью рынка недвижимости в нашей стране: отсутствовали гарантии публичной власти в сфере ее отчуждения, не было уверенности в достоверности информации о наличии юридически значимых прав на эту недвижимость, кроме того, сама информация была мало доступна. Так, в конце XVIII века в Европе зарождается институт ипотечных книг: залоговое право на недвижимое имущество возникает, если оно записано в особые книги, оформляемые специальными учреждениями. Ведение ипотечных книг было прерогативой официальных учреждений публичной власти. Информация, содержащаяся в данных книгах, была открыта для всех. Отсутствие информации об ипотеке на недвижимое имущество в ипотечных книгах давало приоритет на удовлетворение из данной недвижимости тому, кто первый осуществит свою запись1. Прогрессивное развитие в Европе такой «системы регистрации» со временем привело к необходимости указывать в книгах не только такое значимое обременение прав на землю, как ипотека, но и другие вещные права на нее, так как добросовестный залогодержатель в итоге мог оказаться без надлежащих прав на землю из-за наличия не известного ему ранее другого собственника. Таким образом, система ипотечных книг трансформируется в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (систему оглашения), что было обусловлено, прежде всего, стремлением дать возможность любому лицу получить информацию о юридическом положении любого объекта недвижимости. Именно поэтому открытость сведений о государственной регистрации признается одним из важнейших принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность любому лицу знакомится с данными государственной регистрации прав на недвижимость. Другим основанием формирования системы государственной регистрации послужило принятие государством на себя функций признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственными документами, содержащими сведения о правах, обременениях и ограничениях прав на объекты недвижимого имущества, а также содержащими тексты либо выдержки из текстов сделок, судебных решений или иных актов - оснований прав на конкретные объекты недвижимости становятся поземельные и актовые книги, которые фактически исполняли роль государственного реестра прав на недвижимое имущество. Необходимо отметить работу Покровского И.А., который в своей книге «Основные проблемы гражданского права» отмечает два основных принципа ведения поземельных книг в Западной Европе: принцип публичности и принцип достоверности.1 Он полагал, что согласно принципу публичности любые вещные права на землю являются законными для общества, если они отражены в поземельной книге. В германском праве принципы «публичности» и «достоверности» объединены, а в результате возник «принцип публичного доверия поземельной книге», который означал, что содержание поземельной книги признается законным для всех, кто приобрел право на землю. Другой выдающийся ученый, Шершеневич Г.Ф., назвал введение поземельных книг «началом законности».
Общая характеристика прав и сделок
Как известно, в мире существует две системы регистрации - система регистрации прав (европейские страны) и система регистрации сделок. В зарубежных государствах указанные системы не смешиваются, и применяется либо регистрация сделок (англосаксонская система), либо регистрация права (континентальная система).1 Например, по законодательству Швейцарии «для приобретения права собственности на недвижимость требуется внесение его в ипотечную книгу» (ст. 656 Швейцарского гражданского уложения). По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении вещных прав на недвижимое имущество должны храниться в официальном реестре у «хранителя ипотек». Но сама запись в поземельной книге не является условием возникновения права собственности. Сделки действительны в отношениях между сторонами с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять их правам на это имущество третьих лиц. По законодательству ФРГ никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или прекратиться без занесения его в поземельную книгу. Так, должностное лицо в соответствующем суде проверяет полномочия лиц, ходатайствующих о записи в поземельной книге. Сделанная запись считается истиной до момента внесения в нее исправлений. В случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную книгу1. А согласно Австрийскому законодательству в поземельную книгу записываются не сами права, а юридические факты, которые их порождают, то есть, как правило, сделки. Что касается США, то отдельные штаты издали законы, установившие особый порядок регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на недвижимое имущество. Положения данных законов не единообразны, но по общему правилу они устанавливают, что незарегистрированная передача прав не имеет юридической силы. Обычно требуется, чтобы продавец передавал покупателю справку о принадлежащем ему праве, удостоверенную на день передачи. В указанной справке, составленной на базе регистрационных записей, дается история права собственности на данное недвижимое имущество. Такая справка не является доказательством права собственности продавца на недвижимое имущество . Для охраны своих интересов покупателю следует передать компетентному атторнею справку для ее исследования, с тем, чтобы получить от него заключение по поводу права, которым обладает продавец. Если право страдает пороками, то в заключении указывается сущность этих пороков. Особый интерес представляет и испанская система регистрации прав на недвижимое имущество, которая основывается на юридическом анализе представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза подразумевает проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических лиц, которые являются сторонами в сделке, а также соответствия сделки действующему законодательству. После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение либо о признании сделки соответствующей закону, и тогда осуществляется регистрация права в Реестре собственности, либо о несоответствии заключенной сделки правовым нормам, что, в свою очередь приводит к отказу в регистрации нрав на недвижимость. Сложность отечественной системы регистрации состоит в том, что в ней соединены элементы двух систем. И дореволюционную систему регистрации прав, в которой действовал принцип «без регистрации нет права», наш законодатель дополнил принципом «без регистрации нет сделок». Данная позиция связана с тем обстоятельством, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимого имущества. Например, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности, иные вещные права, а также другие права, предусмотренные законом. Но, в то же время, в п. 3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостовсрительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В свою очередь, ст. 164 ГК РФ регламентирует регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Другое положение, содержащиеся в статье 433 ГК РФ, заключается в том, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества
Как уже ранее было отмечено, помимо государственной регистрации прав подлежат регистрации и сделки с недвижимым имуществом. Исследования, проведенные в данной работе, позволили определить, что государственная регистрация сделок является не менее значимой, чем процесс регистрации прав на недвижимость. Как показывает практика системы государственной регистрации, существует множество проблем связанных с регистрацией сделок на отдельные объекты недвижимого имущества, которым следует уделить особое внимание, учитывая не только опыт регистрирующих органов, но и судебную практику. Прежде всего, необходимо отметить, что в практике судов нередко возникает вопрос о том, какие именно сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. В некоторых случаях стороны в споре и суды требование о государственной регистрации относили ко всем без исключения сделкам с недвижимостью, полагая, что отсутствие регистрации влечет недействительность сделки в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ. В отношении договоров купли-продажи нежилых помещений, зданий, сооружений судебной практикой Высшего арбитражного суда указанная позиция признавалась не правильной, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98. В данном случае уместно будет рассмотреть следующий пример. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания на основании п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ, поскольку закон не предусматривает государственной регистрации такого договора Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из документов, которые были представлены суду, следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. Пункт 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации регламентирует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом. Согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной. Как известно, Гражданским Кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Таким образом, включение сторонами в договор условия о регистрации договора тогда, когда он вообще не подлежит государственной регистрации, полностью противоречит нормам ГК. В силу требований статей 168 и 180 ГК такое условие является ничтожным. Следовательно, отказ в государственной регистрации такой сделки является правомерным.
