Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 .Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11
1.1. Правовое понятие недвижимого имущества 11
1.2. Правовая природа института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 43
1.3. Понятие, значение, цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним 62
1.4. Правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним 70
Глава 2. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . 99
Глава 3. Основания возникновения и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации для возникновения прав на недвижимое имущество 126
Заключение 181
Список использованных источников и литературы 209
- Правовое понятие недвижимого имущества
- Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Основания возникновения и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации для возникновения прав на недвижимое имущество
Введение к работе
Актуальность исследования обусловлена наличием большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проводимые в России социально-экономические реформы, развитие рыночных отношений, повышение значимости сделок с недвижимостью потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости. Одним из важнейших элементов этой системы является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) установил основные положения о такой регистрации и указал на необходимость принятия специального закона, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ был принят Государственной Думой 17 июня 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г. (далее - Закон о регистрации).
До принятия Закона о регистрации в России существовали отдельные положения, устанавливающие необходимость осуществления регистрации сделок только с некоторыми объектами недвижимости. Действовавшая ранее система регистрации отличалась отсутствием единого правового регулирования, единой системы регистрирующих органов, а также единого порядка проведения государственной регистрации.
Создание в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продиктовано необходимостью обеспечения устойчивости гражданского оборота недвижимости, защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, участвующих в обороте недвижимости; создания эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости, в том числе связанных с наполнением бюджета государства от операций с недвижимостью, а также формирования единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимое имущество. Однако вопреки указанным целям принятый Закон о регистрации отличает декларативность, неконкретность многих положений, отсутствие регламентации наиболее актуальных практических и теоретических вопросов, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. kmkk
Неопределенность законодательства, а также выработанных в доктрине мнений влияет на процесс применения норм о регистрации на практике, которая уже обнаружи-
ла определенные недостатки Закона о регистрации, в том числе и противоречие его отдельных положений нормативным правовым актам РФ. При таком подходе многие проблемы, касающиеся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, остаются нерешенными. Именно по этой причине представляется актуальным проведение углубленного исследования, которое разрешало бы, по возможности, наибольшее количество проблем, возникающих в процессе регистрационной деятельности. Желая оказать посильную помощь в теоретическом осмыслении и в практическом решении возникающих проблем, диссертант, основываясь на собственном опыте в этой сфере, избрал тему исследования.
Специальной литературы, практических и научных комментариев законодательства о государственной регистрации немного. И если арбитражная практика по отдельным делам уже складывается, обобщается и отличается определенным единообразием, то обзоры судебной практики высшей судебной инстанции по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, пока отсутствуют. Современная доктрина также не избалована теоретическим материалом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем, некоторые теоретические проблемы были затронуты еще в трудах российских дореволюционных цивилистов: А.В.Гантовера, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, И.А.Покровского, Г.Ф.Шершеневича и других, которые во многом соответствовали уровню законодательства своего времени, и могут быть использованы в качестве основы для проведения исследования в современный период.
Объектом диссертационного исследования являются основные теоретические и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предметом исследования в целом служит гражданско-правовое видение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, значение и содержание такой государственной регистрации, совокупность норм, регулирующих регистрационные отношения, а также практика применения норм субъектами этих правоотношений.
Целью настоящей работы не является подробный анализ или комментарий положений Закона о регистрации. В работе сделана попытка найти и обосновать решение ряда проблем, возникающих в цивилистической доктрине как по теоретическим вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и в
правоприменительной практике. В связи с этим предпринята попытка решения следующих задач:
исследовать понятие недвижимого имущества, для чего рассмотреть виды объектов недвижимости, их отличительные признаки, а также проблемы, возникающие при отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу;
установить правовую природу института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для чего определить его место в системе отраслей российского права.
раскрыть понятие и значение государственной регистрации, для чего рассмотреть понятие, цели, задачи государственной регистрации, ее отличительные черты;
установить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для чего проследить историю их формирования в праве России и зарубежных стран, их состояние в современной доктрине и законодательстве;
6) обозначить и классифицировать объекты государственной регистрации, для чего рассмотреть их соотношение друг с другом, а также обосновать необходимость каждого из объектов с точки зрения действующего законодательства и практики его применения;
5) выявить особенности оснований возникновения и регистрации прав на недвижи
мое имущество, а также значение государственной регистрации для возникновения этих
прав, для чего рассмотреть некоторые теоретические и практические проблемы указан
ных оснований.
Теоретическую основу диссертации составили труды ученых-правоведов в области теории права и государства, гражданского, международного частного, конституционного и административного права.
При подготовке диссертации использовались труды цивилистов дореволюционного
периода (А.В.Гантовера, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева,
И.А.Покровского, В.М.Хвостова, Г.Ф.Шершеневича и других), зарубежных юристов (Уго Маттеи, Хаймо Шака, Рене Давида и других), а также труды современных российских правоведов (Т.Е.Абовой, М.М.Агаркова, А.Б.Агапова, В.А.Алексеева, С.С.Алексеева, Т.Ю.Баришпольской, Д.Н.Бахраха, М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Б.М.Гонгало, Н.В.Диаковской, О.С.Иоффе, Е.А.Киндеевой, А.Р.Кирсанова, Ю.М.Козлова, О.М.Козырь, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, Т.М.Микеровой, В.В.Михольской, М.Г.Пискуновой, В.В.Ровного, О.Н.Садикова, А.П.Сергеева,
6 О.Ю.Скворцова, К.И.Скловского, Е.А.Суханова, Ю.Л.Тихомирова, Ю.К.Толстого,
Б.Л.Хаскельберга, В.В.Чубарова, А.М.Эрделевского, В.Ф.Яковлева, В.Ф.Яковлевой и
других).
Методология и источники исследования.
В процессе исследования использовался общенаучный (диалектический) метод познания, а также частнонаучные и специальные методы исследования, проведенные как на эмпирическом (исследование судебных решений), так и на теоретическом уровне (метод системного анализа, исторический метод, метод восхождения от абстрактного к конкретному, от общего к частному, нормативно-логический, сравнительно-правовой и системно-правовой методы). Необходимость исследования комплекса правовых норм о государственной регистрации обусловила активное использование диссертантом такой разновидности системного метода как комплексный подход.
Источниковедческой базой диссертационного исследования являются: Конституция РФ, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства РФ, иные нормативные акты, судебная и регистрационная практика, дореволюционное российское и зарубежное законодательство.
Научная новизна исследования состоит в том, что ряд теоретических проблем, в ча-
стности, проблема правового понятия недвижимого имущества, рассматриваются в историческом аспекте (в генезисе своего развития). Диссертант попытался провести взаимосвязь периодов развития, начиная с дореволюционного и заканчивая современной доктриной, что позволило решить одну из задач — выявить историческую сущность (исторические корни) этого правового явления и перенести его историческое понимание на современный уровень. Такой путь позволил диссертанту сформулировать собственное представление об институте государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и его основных понятиях.
В работе проведен комплексный анализ правовой природы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определено его место в системе отраслей российского права. При этом для решения проблемы отраслевой принадлежности указанного института в качестве классификационного критерия был использован метод правового регулирования. Особенности правового регулирования регистрационных отношений были выявлены через такие характерные черты метода, как правосубъектность, юридические факты, содержание правоотношений, юридические санкции.
Отдельно исследована проблема правовой природы регистрационных отношений, то есть отношений, возникающих непосредственно в процессе регистрационной деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции по регистрации прав), а также определено их место среди иных правовых отношений, регулируемых нормами института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Предпринята попытка выявить особенности возникновения и регистрации прав на недвижимое имущество, определить момент возникновения прав по каждому основанию, а следовательно, установить значение государственной регистрации для возникновения этих прав.
В работе исследована одна из наиболее важных и сложных для создания правовых основ системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проблем - это проблема объекта регистрации. Диссертантом рассмотрены понятие каждого из объектов регистрации прав на недвижимость, выделены их отличительные особенности, а также исследовано соотношение этих объектов друг с другом.
Результаты исследования позволили диссертанту сделать ряд предложений по внесению изменений в действующее законодательство, целью которых является повышение гарантий по обеспечению защиты прав и законных интересов участников гражданских правоотношений.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
Критерии, предложенные законодателем в ст. 130 ГК РФ для разграничения движимого и недвижимого имущества (прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению), с развитием технического прогресса становятся недостаточными. В связи с этим в законодательстве, регулирующем технический и кадастровый учет недвижимости, представляется необходимым установить дополнительные критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу, которые носят технический характер, и должны быть выработаны соответствующими техническими дисциплинами.
Законодателю необходимо дать понятие нежилого помещения и указать порядок определения его границ. Представляется, что в качестве критерия для определения помещения в законе должна быть названа «изолированность», что означает замкнутость контура, отсутствие сообщения с остальными помещениями, либо наличие такого сообщения только через места общего пользования (лестничные клетки, общий коридор и
т.д.).
Учитывая потребности практики, законодателю необходимо разграничить понятия «здание» и «сооружение». Представляется, что в качестве критерия для разграничения этих понятий может служить признак, по которому отдельные конструктивные элементы зданий, сооружений объединяются в единое целое. Так, для конструктивных элементов здания таким признаком является единое архитектурное решение, а для конструктивных элементов сооружения - единое функциональное назначение.
Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен характеризоваться как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и гражданско-правового регулирования.
Регистрационные отношения - это правовые отношения, возникающие непосредственно в процессе регистрационной деятельности учреждений юстиции по регистрации прав. Указанные отношения составляют лишь часть отношений, возникающих по поводу приобретения прав на недвижимое имущество, регулируемых нормами института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные отношения могут быть охарактеризованы как правовые отношения, направленные на установление, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество, представляющие собой определенное организационно-правовое средство, используемое правообладателями для упорядочения («укрепления») своих основных правовых отношений (отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество).
Правовое понятие недвижимого имущества
Недвижимость - одна из актуальных и активно обсуждаемых тем современной цивилистики. Выделение недвижимости из остального имущества объясняется ее социальной значимостью: во-первых, к недвижимости отнесены многие природные ресурсы, во-вторых, объекты недвижимости имеют, как правило, высокую стоимость, а в-третьих, осуществление прав в отношении недвижимости в большей степени затрагивает интересы граждан и юридических лиц, нежели осуществление прав в отношении движимого имущества. Особенности недвижимости как объекта гражданских прав естественным образом обуславливают установление особого режима правого регулирования. Некоторые элементы этого режима существовали и ранее, однако, развитие рыночного оборота недвижимости потребовало более детального регулирования отношений, предметом которых выступает недвижимость.
Деление вещей на движимые и недвижимые берет свое начало от римского права и принято во всех правовых системах зарубежных государств. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности1.
Разграничение движимого и недвижимого имущества, проводимое еще в римском праве, имеет своим важным последствием то, что в отношении такого рода объектов устанавливается различный правовой режим. Особый подход в правовом регулировании недвижимого имущества проявляется как в содержании вещных прав на такое имущество, так и в установлении специальных правил для его перехода от одного лица к другому. Именно поэтому во многих странах признаки недвижимого имущества получили законодательное закрепление.
Так, перечень недвижимого имущества дан в статьях 517-526 Французского гражданского кодекса2, который различает недвижимые вещи по своей природе (земельные участки, трубопроводы, строения, растения, неотделенные плоды); по назначению (предметы, которые собственник поместил на свою недвижимость для ее обслуживания и эксплуатации); животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия; промышленное оборудование; семена и удобрения, предназначенные к использованию в имении и т.д. Наконец, к недвижимости отнесены установленные на нее вещные права - сервитута, узуфрукт, ипотека, а также иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости. Таким образом, Французский гражданский кодекс установил более широкий перечень недвижимого имущества по сравнению с римским правом, включив в него, помимо недвижимости по природе, недвижимость по назначению, а также вещные права и иски, существующие в отношении недвижимости.
Германское гражданское уложение3 не содержит понятия недвижимости как такового, хотя и устанавливает различный правовой режим в отношении земельных участков и движимых вещей. При этом понятие земельного участка в соответствии с Германским гражданским уложением имеет определенную специфику ( 94-96). В качестве составных частей земельного участка выделяется не только непосредственно сам почвенный слой, но и вещи, прочно связанные с почвой - строения, растения на корню, высаженные в почву семена. Помимо этого к составным частям земельного участка отнесены и права, связанные с правом собственности на земельный участок, например сервитут. Следует отметить, что Германское гражданское уложение наряду с самим земельным участком выделяет его принадлежности, каковыми являются промышленный инвентарь и сельскохозяйственные средства производства. При этом сельскохозяйственный инвентарь является принадлежностью самого земельного участка, а промышленный инвентарь — принадлежностью строения, как составной части земли. Таким образом, Германское гражданское уложение, также как и Французский гражданский кодеке, выделяет недвижимость по целевому назначению, хотя и с определенными особенностями.
Гражданский кодекс Италии в ст.810 дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.
В Швейцарском гражданском кодексе недвижимость понимается более широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости (ст.655). Несмотря на то, что швейцарские юристы комментируют это положение как фикцию (считая, что по сути такие права недвижимостью не являются), отнесение их к недвижимости влечет за собой правовые последствия, сходные с теми, которые считаются присущими недвижимости: особый порядок возникновения и передачи и т.п.
В законодательстве Англии существует понятие (real property), которое отождествляется с понятием «земля». При этом указанный термин трактуется очень широко. Как отмечает О.М.Козырь, согласно законодательству о праве собственности «под землей как объектом имущественных прав понимается наряду с самой поверхностью земли все, что находится на земле и связано с нею (fictures), то, что находится под землей, и то, что получено в результате ее эксплуатации; в понятие земли включается также целый комплекс "идеальных" имущественных объектов, представляющих собой права и обязательственные требования в отношении земельного имущества».
Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Проблема определения объекта регистрации весьма сложна и противоречива. В значительной степени это вызвано отсутствием четких положений законодательства и единообразной правоприменительной практики. Необходимость проведения углубленного исследования по данной проблеме обусловлена тем, что определение объекта регистрации в общеправовом аспекте позволит решить вопрос об объекте регистрации в каждом конкретном случае.
Перечень объектов регистрации содержится в п.1 ст.131 ГК РФ. В указанный перечень включены: право собственности, другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение. В качестве прав, подлежащих государственной регистрации называются право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, иные права, в случаях предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Закон о регистрации в ст.4 выделяет следующие объекты регистрации: право собственности и другие вещные права, сделки, ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду. Таким образом, Закон о регистрации конкретизировал перечень объектов регистрации, указанный в ГК РФ, выделив особо аренду и доверительное управление.
Рассмотрим данные объекты регистрации более подробно.
Возглавляет перечень объектов регистрации — право собственности. В соответствии со ст.209 ГК РФ право собственности включает в себя возможность для собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Более ограничены по своему содержанию право хозяйственного ведения и оперативного управления. В соответствии со ст.291 ГК РФ право хозяйственного ведения принадлежит государственным и муниципальным предприятиям, которые владеют, пользуются, распоряжаются переданным им имуществом в определенных пределах. Так, государственные и муниципальные предприятия не могут самостоятельно распоряжаться принадлежащим им на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом, а потому для совершения сделок, связанных с распоряжением таким имуществом (в частности, купли-продажи, аренды, залога, внесения вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ), они должны предварительно получить согласие собственника. Обладателями права оперативного управления являются созданные на базе государственного или муниципального имущества казенные предприятия и учреждения (ст.296 ГК РФ). Никаким имуществом казенное предприятие не вправе самостоятельно распоряжаться. Исключение составляет производимая продукция, которую предприятие самостоятельно реализует, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В отличие от казенного предприятия, которые могут распоряжаться имуществом с согласия собственника, учреждение вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Исключение предусмотрено в отношении доходов, получаемых от предпринимательской деятельности, осуществление которой предусмотрено учредительными документами. Полученные от такой деятельности доходы поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. В соответствии с п.2 ст.296 ГК РФ собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.
В отличие от вышеуказанных прав, такие вещные права как право пожизненного наследуемого владения (ст.265-267 ГК РФ, ст.21 Земельного кодекса РФ) и право постоянного (бессрочного) пользования (ст.268-270 ГК РФ, ст.20 Земельного кодекса РФ) может быть установлено только в отношении земельных участков, при этом земельные участки до момента их передачи должны находиться в государственной или муниципальной собственности.
До введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись всем гражданам и юридическим лицам на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Лицо, которому земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, могло с согласия собственника земельного участка передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование.
После вступления в силу с 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Права юридических лиц на получение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование также ограничены, поскольку субъектами такого права могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (ст.20 Земельного кодекса РФ).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, предоставленными до 30 октября 2001 г., сохраняется у граждан без ограничения срока, а у юридических лиц - до 1 января 2004 г. В то же время Земельный кодекс РФ лишил субъектов права постоянного (бессрочного) пользования возможности распоряжаться земельными участками: передавать их в аренду или в безвозмездное срочное пользование, даже с согласия собственника (п.4 ст.20).
Основания возникновения и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации для возникновения прав на недвижимое имущество
Задачами настоящего исследования являются: во-первых, выделение особенностей возникновения прав на недвижимое имущество; во-вторых, определение момента возникновения прав на недвижимое имущество, в-третьих, установление значения государственной регистрации прав для возникновения таких прав.
Основной особенностью возникновения прав на недвижимое имущество является то, что момент возникновения права законодатель в большинстве случаев связывает с моментом государственной регистрации. Данное правило установлено пунктом 2 ст.8 ГК РФ, в соответствии с которым права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, законодатель разделил момент возникновения прав на недвижимое имущество: в одних случаях, права возникают с момента государственной регистрации, в других - момент возникновения прав может быть установлен законом.
ГК РФ в п.1 ст.8 предусмотрел девять оснований возникновения прав на недвижимое имущество. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
1) Договоры и иные сделки (подпункт 1 п.1 ст.8, п.2 ст.218 ГК РФ, абз.З п.1 ст. 17 Закона о регистрации).
Сделки - одни из наиболее распространенных юридических фактов. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделки определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Одним из условий действительности сделки является облечение воли субъектов, совершающих сделку, в требуемую законом форму. Поэтому, для того, чтобы сделка могла выступать в качестве основания возникновения прав, она должна быть совершена в надлежащей форме.
Согласно п.1 СТ.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении, прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п.1 ст.433 ГК РФ). Из этого следует, что при определении надлежащей формы договора приоритет имеют специальные требования, содержащиеся в правилах о форме определенных договоров. Такие требования могут быть установлены только законом. Так, к примеру, форма договора купли-продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст.651 ГК РФ) признается надлежащей, если договор заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Применительно к сделкам, предметом которых является недвижимость, законодатель вводит специальное требование - необходимость государственной регистрации либо самих сделок, либо возникающих на основании таких сделок прав, ограничений (обременении). Требование о необходимости регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом содержится в ст. 164 ГК РФ. При этом в данной статье не содержится перечня сделок, подлежащих регистрации, а делается лишь отсылка к ст. 131 ГК РФ. Между тем, в указанной статье данный перечень также отсутствует, указаны лишь виды прав, подлежащих государственной регистрации. Из этого можно было бы заключить, что все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, подлежат государственной регистрации. Однако часть вторая ГК РФ не позволяет сделать такой вывод, поскольку, регулируя конкретные сделки с недвижимостью, ГК РФ содержит требование о необходимости регистрации только некоторых из них.
Обращает на себя внимание то обстоятельство, что в отношении одних сделок ГК РФ просто содержит требование об их государственной регистрации (договор дарения -ст.574 ГК РФ, договор ренты - ст.584 ГК РФ), в отношении других - указывает, что договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (договор купли-продажи жилого дома или квартиры - ст.558 ГК РФ, договор купли-продажи предприятий - ст.560 ГК РФ), в отношении третьих — предусматривает необходимость регистрации только перехода права собственности, при этом сама сделка считается заключенной с момента придания ей надлежащей формы (ст.551 ГК РФ).
В связи с этим представляется необходимым выяснить, каково же значение государственной регистрации и каковы правовые последствия ее отсутствия? В каких случаях неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом ведет к недействительности сделки (п.1 ст.165 ГК РФ), а в каких - к ее незаключенности (п.З ст.433 ГК РФ)? В соответствии с п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Данная норма допускает неоднозначное толкование:
1) сделка считается ничтожной во всех случаях, когда отсутствует государственная регистрация, установленная законом;
2) сделка, в отношении которой не соблюдено требование о ее государственной регистрации, только в том случае является ничтожной, когда на это прямо указано в законе.
Набольшее распространение получила точка зрения, согласно которой несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в силу ст. 165 ГК РФ во всех случаях влечет ее недействительность170. Такой точки зрения придерживается М.И.Брагинский. По его мнению «нарушение требований обязательности государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения и независимо от того, будет ли она оспорена стороной или третьим лицом в суде».
