Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Развитие института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом 14
1.1. История института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в зарубежных странах 14
1.2. Возникновение и становление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России 30
Глава 2. Правовые основы государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними 49
2.1. Правовое регулирование института государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними по современному российскому законодательству 49
2.2. Институт государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними в системе гражданско-правовых норм 60
2.3. Субъекты государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними 79
2.4. Нежилой фонд как объект гражданских прав 91
Глава 3. Гражданско-правовые проблемы реализации института государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними 116
3.1. Специфика государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними 117
3.2. Специфика государственной регистрации обременении прав на объекты нежилого фонда 146
3.3. Вопросы защиты прав собственников и добросовестных приобретателей объектов нежилого фонда и гражданско-правовая ответственность за нарушения их прав 152
Заключение 171
Библиография 180
- История института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в зарубежных странах
- Правовое регулирование института государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними по современному российскому законодательству
- Специфика государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. События последнего десятилетия затронули фундаментальные, базовые пласты организации российского общества и государства. Болезненный процесс смены экономической формации сопровождался появлением новых форм собственности на средства производства и новых производственных отношений. Следствием развития экономического и социального прогресса стала экономическая свобода, которую невозможно было уложить в устаревшие правовые рамки. Предметами товарно-денежного оборота стали выступать не только товары личного потребления, но и средства производства, недвижимость, предприятия, а также природные ресурсы1.
Переход от плановой к рыночной экономике потребовал, прежде всего, приведение в соответствие с объективными условиями экономики правовых актов, регулирующих товарно-денежные отношения. Необходимость кардинальных изменений в регулировании этих отношений поставила перед законодателем и юридической наукой задачу решить многочисленные и ранее неизвестные проблемы.
Серьезным этапом на этом пути стало принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса Российской Федерации, который не только решил экономические и иные проблемы, возникшие в последние годы, но и заложил основы для формирования новых институтов, ранее не известных советскому и российскому гражданскому праву.
Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного введения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Вместе с тем, это поставило перед Гражданским кодексом России необходимость решать проблему формирования и функционирования рынка недвижимости, который в годы советской власти существовал в урезанном виде и ограничивался в основном оборотом строений и земельных участков, находившихся в личной собственности граждан.
Существенное значение в этом стал играть институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Время, прошедшее с момента создания в России системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требует глубокого теоретического осмысления не только правовых норм, заложенных в Федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), но и практики их применения.
Сам институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правовой институт, на сегодняшний день нуждается в совершенствовании, которое продиктовано сложившейся правоприменительной практикой на территории России.
В тоже время законодатель придает излишнее, не всегда оправданное значение правовому эффекту регистрации права, регистрация приобретает характер обстоятельства, довлеющего над гражданским оборотом. Государственная регистрация - это очень мощный, но, вместе с тем, и несколько прямолинейный механизм. Поэтому законодатель должен быть достаточно гибким, чтобы, применяя этот механизм, не навредить интересам гражданского оборота. Регистрация (укрепление, оглашение прав) призвана этот оборот обслуживать, она должна способствовать его развитию1. В нашем же случае регистрация зачастую тормозит, парализует его. При этом следует отметить, что проект Закона о регистрации не подвергался широкому публичному обсуждению с участием юридической общественности и с этим, скорее всего, связана его невысокая техника; недостаточное качество законодательного текста подтверждается и высокой динамикой внесения изменений в этот Закон. Но даже и после этих изменений не был исправлен самый главный его недостаток - некоторая несогласованность норм Гражданского кодекса РФ о возникновении права на недвижимое имущество и норм Закона о регистрации. Вместе с тем, определенные претензии могут быть предъявлены и к положениям самого Гражданского кодекса Российской Федерации.
Все, сказанное выше, позволяет сделать вывод об актуальности исследования законодательства и практики государственной регистрации прав объекты нежилого фонда и сделок с ними, что и предопределило выбор автором названной темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Исследование и анализ проблем правоприменительной практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в последнее время все в большей степени привлекает внимание ученых.
В разработку теоретического и практического исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации существенный вклад внесли Т. Е. Абова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, П. В. Крашенинников, А. Л. Маковский, М. Г. Масевич, Л. А. Новоселова, К. И. Скловский, В. Л. Слесарев, С. В. Степашин, А. М. Эрделевский, В. Ф. Яковлев и другие.
Вопросы правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрабатывались такими авторами, как А. Бегичев, И.Т. Балабанов, В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов, С. П. Гришаев, Ю. Г. Жариков, О. М. Козырь, Т. Н. Нешатаева, В.В. Огородников, М. Г. Пискунова, Н. А. Сыроедов, И. А. Южанов, В. М. Хисанов, В. П. Ярошенко.
Общим вопросам гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены работы Г. А. Волочецкой , А. Н. Волынцевой , и др.
Проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отдельных субъектах Российской Федерации посвящены исследования П. Б. Галунова3 и С. Б. Пашенько4.
Земельные участки как объекты государственной регистрации прав и сделок с ним были предметом изучения в работах А. В. Акачурина5, Д. С. Бондаренко6 и Др.
Административно-правовые проблемы государственной регистрации прав и сделок с ним рассматривались А. В. Кирсановым7 и В. В. Михольской.8
Вопросы, связанные с государственной регистрацией ипотеки рассматривал А. В. Фадеев.1
Проблемы деятельности такого субъекта государственной регистрации как учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок посвящены исследования А. А. Завьялова2 и М. В. Константинова.3
Однако, ранее в литературе, посвященной данной проблематики, не делалось попыток изучения особенностей государственной регистрации такой части недвижимого имущества, как нежилой фонд. Поэтому автором на базе своего практического опыта в указанной сфере и была предпринята попытка осуществить комплексное, фундаментальное исследование по данной проблеме. Объект и предмет исследования. Объектом являются правоотношения в сфере государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними. Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, касающиеся государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости и сделок с ними.
Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в том, чтобы провести комплексное изучение основных проблем, касающихся теоретических и практических аспектов государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними, а так же выработке рекомендаций по применению и совершенствованию норм российского законодательства в этой области.
Для достижения цели необходимо решить следующие взаимосвязанные задачи:
- проанализировать опыт зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе объекты нежилого фонда) и сделок с ним;
- рассмотреть историко-правовой аспект становления и развития системы регистрации прав на недвижимое имущество в России и в частности на объекты нежилого фонда;
изучить особенности института государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними в системе гражданского права России;
раскрыть правовой статус субъектов государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними по современному российскому законодательству;
- определить понятие «объект нежилого фонда» как объекта государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
исследовать особенности государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними;
провести анализ специфики государственной регистрации обременении прав на объекты нежилого фонда;
выработать рекомендации по защите прав собственников и добросовестных приобретателей объектов нежилого фонда.
Методологические и теоретические основы исследования. Для разработки темы диссертационного исследования использовались общенаучные и специальные методы познания, в частности наблюдение, сравнение, абстрагирование, моделирование, исторический, сравнительно-правовой, аналитический и другие методы.
Теоретическую базу исследования составили научные работы по общей теории права и гражданскому праву, а так же по другим отраслям юриспруденции.
В целях всестороннего и комплексного подхода к изучению темы диссертационной работы автором были так же использованы разработки отечественных и зарубежных специалистов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Научная новизна исследования. Диссертация изучает проблемы государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними в Российской Федерации и является одним из первых комплексных монографических исследований, посвященных данной проблематике. Положения, выносимые на защиту:
1. Обосновывается значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе объекты нежилого фонда: государственная регистрация есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, необходимый для эффективного осуществления частноправовых отношений, обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Деятельность органа по регистрации прав на недвижимое имущество - публично-правовая, осуществляется в силу и на основании определенной законом компетенции, объединяющей в себе как права, так и обязанности по изданию актов и совершению действий в определенных условиях.
2. Утверждается, что государственная регистрация прав на объекты нежилого фонда является одним из элементов юридического состава, порождающего право на объект недвижимости, носит правопризнающий и правоподтверждающий со стороны государства характер. В этой связи предлагается внести изменения в п. 2 ст. 8 ГК РФ в следующей редакции: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, признаются возникшими с момента регистрации прав на него, если иное не установлено законом».
3. Наряду с признанием необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество предлагается отменить обязательную государственную регистрацию сделок с объектами нежилого фонда. В правовом регулировании данных правоотношений целесообразно ограничиться закрепленным в Гражданском кодексе РФ общим правилом о том, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
4. Обосновывается позиция автора, согласно которой при условии отмены государственной регистрации сделок с объектами нежилого фонда целесообразно осуществлять государственную регистрацию лишь вещных прав и обременении, возникающих на основании сделок (в настоящее же время государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, сделки с ним, обременения).
5. Предлагается авторское определение понятия «объект нежилого фонда».
«Под объектом нежилого фонда следует понимать единицу комплекса недвижимого имущества, выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для нежилых целей, находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований».
6. В связи с тем, что в российском гражданском законодательстве не установлен правовой режим мест общего пользования в зданиях нежилого назначения, что вызывает различные подходы в правоприменитель ж практике, обосновывается необходимость законодательного закрепления режима общей долевой собственности на места общего пользования в зданиях нежилого назначения.
7. Предлагается распространить субсидиарную ответственность государства за вред, причиненный в результате государственной регистрации, собственникам и добросовестным приобретателям любого недвижимого имущества, включая объекты нежилого фонда. В этой связи п. 4 ст? 31 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изложить в следующей редакции:
«4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут субсидиарную ответственность за вред, физическим или юридическим лицам, незаконной утратой права собственности на недвижимое имущество в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, наряду с виновными лицами. При этом регистрирующие органы производят компенсацию вреда независимо от их вины за счет казны Российской Федерации в полном объеме с последующим обращением с регрессными требованиями к лицам, виновным в причинении вреда».
8. Обосновывается целесообразность исключения из обязательных условий возмещения собственникам и добросовестным приобретателям причиненного вреда вины регистрирующего органа, предоставив последнему право регрессного требования к лицу, являющемуся виновным в причинении такого вреда.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что содержащиеся в исследовании положения и выводы позволяют углубить научные знания о гражданско-правовом регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и могут быть использованы в качестве исходного материала для дальнейшего изучения правовых проблем в данной сфере, а так же в процессе совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и его правоприменительной практики.
Материалы диссертации могут быть использованы при подготовке учебных пособий и в процессе преподавания учебных и специальных курсов по гражданскому и предпринимательскому праву.
Обоснованность и достоверность результатов исследования определяются применявшимися методами научного познания, а также источниковой базой, которая включает в себя нормативные документы, юридическую литературу и периодическую печать. Проанализированы законодательные акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подзаконные нормативно-правовые акты. Также использовались материалы периодической печати.
# Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации опубликованы в ряде статей и материалах международных и российских научно-практических конференций.
Материалы диссертационного исследования и его результаты использованы по месту работы автора - в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области, при подготовке методических и информационных материалов.
Материалы исследования были также использованы в учебном процессе кафедры частного права Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета.
Структура и объем диссертации обусловлены целью исследования и вытекающими из нее задачами. Работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и списка литературы.
История института государственной регистрации прав на недвижимое имущество в зарубежных странах
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в мире имеет давние исторические корни.
Первоначальным способом приобретения земель, благодаря обширности никем не занятых пространств, было завладение. И там, где вследствие столкновений между владельцами обнаруживалась потребность в более твердых границах, появились зачатки понятия о собственности. Именно тогда стали устанавливаться первые межи владения.
Позднее, с возникновением потребности передачи владения от одного лица к другому, естественная необходимость обособить предмет владения усилилась. Отсюда произошла простейшая форма передачи поземельной собственности от одного лица к другому. Олицетворением такой передачи служило сначала символическое действие, затем отвод межи новому приобретателю в присутствии свидетелей. Здесь же можно увидеть-и стремление к укреплению вещных прав, т.е. публичное, гласное утверждение соединения права с известным субъектом.
Однако со временем эта форма перестала удовлетворять потребностям возрастающего земельного оборота, т.к. сопровождающая ее гласность была доступна не для всех и проявлялась только лишь при самом возникновении права, а не сопровождала его в последующем. В результате возникающая неопределенность недвижимой собственности вызывала необходимость совершения особых актов при передаче права.
Начало государственной регистрации было положено регистрацией прав и сделок с земельными участками, поэтому изначально возникло понятие «поземельная книга», первое упоминание о которой относится к 1135 г. Впоследствии в ней стали регистрировать и сведения о недвижимости, находящейся на земельном участке. Уже в XVIII веке поземельные книги распространились по всей Центральной Европе1, а практика занесения в книги земельных участков и недвижимости во времена Карла IV была обязательной для дворянского сословия.
Процесс развития систем передачи прав на владение недвижимостью шел вместе с развитием феодализма вплоть до середины XIX века. В итоге процедура превратилась в настолько сложную и запутанную, полную юридических тонкостей, что стала непонятной для неподготовленного лица. Это создавало проблемы доказательства неоспоримого и абсолютного титула3 землевладельца. Для того чтобы доказать неоспоримость и действительность земельного титула, нужна была более сложная процедура, чем просто проверка документов о передаче прав на земельный титул.
Общее право (common law) предлагает, что покупатель приобретает точно такой земельный титул, каким обладает его продавец, и что земельный титул каждого последующего владельца титула зависит от титула его предшественника.
Каждая передача титула от продавца к покупателю представляет собой звено в цепи, которая может быть разорвана из-за одного слабого звена.
Например, общим правом предложено объявить недействительным акт о передаче титула, который был подделан. Последующая передача титула также будет недействительна в том смысле, что она не гарантирует прав на владение недвижимостью. Как только цепь разрывается, она не может быть восстановлена, даже если последующий покупатель не был уведомлен о том, что звено было разорвано. Таким образом, лицо, приобретающее титул землевладельца не было гарантированно от той ситуации, что при наличии иска заинтересованного лица землевладелец мог лишиться своего титула.
Всё это вместе взятое послужило основанием для предложений о необходимости проведения реформы и введения системы регистрации прав на недвижимость.
К середине XIX века идеология и практическое применение процедуры «извлечения титула» получили более полное развитие. Продавец титула был обязан предоставить документы (обосновывающие и доказывающие каждую передачу, ипотечный контракт, смерть, брак и т.д.), которые влияли на процесс передачи полномочий на владение недвижимостью за последние 60 лет. Однако и этого было недостаточно для того, чтобы доказать правомочность титула.
В результате в мире сложилось несколько типов системы регистрации недвижимости.
Правовое регулирование института государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними по современному российскому законодательству
Как уже было отмечено, до конца 80-х годов XX столетия система учета недвижимости (органы БТИ, Госстроя, горкомзема) заключалась в учет параметров объектов, а не в учете прав на эти объекты.
Только с начала 90-х годов началась интенсивная работа по совершенствованию законодательства в сфере отношений собственности и, в частности, связанных с недвижимостью, обусловленная проводимыми экономическими реформами и введением института частной собственности на недвижимость.
Наиболее полно выразил сущность и роль государственной регистрации в гражданском обороте К.И. Скловский, сказав, что «существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере» .
На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.
Основополагающими нормами, регулирующими институт частной собственности на недвижимость, а в. т. ч. и институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются положения Конституции РФ, способствующие проведению имущественных преобразований в России.
К ним, прежде всего, относятся: п. 2 ст. 8 Основного Закона, положения которого указывают, что признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Согласно п. 2 ст. 9, земля и другие природные ресурсы также «могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не приносит ущерба окружающей среде и не нарушает законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Нормы Конституции РФ получили дальнейшее развитие в гражданском, административном законодательстве, законодательстве об охране окружающей среды, уголовном, природоресурсном и ином законодательстве, охраняющем права частной собственности.
На правовое обеспечение основных положений Конституции РФ в первую очередь направлен Гражданский кодекс РФ, который имеет абсолютный приоритет над актами, регулирующими регистрацию прав.1
В ст. 130 ПС РФ даны классификация вещей на недвижимые и движимые и определен специальный правовой режим недвижимого имущества, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (в т. ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). В ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества. Законодательное закрепление вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля со стороны государства за владением, пользованием и распоряжением ими.
Земля всегда являлась объектом недвижимости, имеющим особую общественную ценность. Согласно ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства и иными способами и в той мере, в какой оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Нормы земельного законодательства определяют зачастую также и правовой режим находящихся на земельном участке зданий и сооружений. Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ1 «при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник». Данной статьей закрепляется принцип первичности прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, и вторичности прав на землю, нашедший отражение и в других законодательных актах.
Специфика государственной регистрации прав на объекты нежилого фонда и сделок с ними
Согласно статьи 12 Федерального закона о государственной регистрации прав права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В первом подразделе содержится описание каждого объекта недвижимости; во второй вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества; в третий подраздел вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, аренде, доверительном управлении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других).
Внесение записей в Единый государственный реестр прав по каждому объекту недвижимости начинается с описания объекта. В соответствии со статьей 1 Федерального закона о государственной регистрации прав для целей государственной регистрации описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества как индивидуально определенная вещь, осуществляется посредством технического учета (инвентаризации).
Техническая инвентаризация жилых помещений регламентируется, например: Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37. Технический учет и инвентаризация отдельных зданий осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности». Проблем , связанных с описанием таких объектов нежилого фонда как отдельные здания при государственной регистрации прав на них не возникает. Основные проблемы существуют при описании нежилых помещений, особенно в зданиях нежилого назначения. Это связано с несколькими, рассмотренными выше причинами.
Во-первых, отсутствуют законодательно установленные признаки отдельных нежилых помещений и критерии выделения нежилого помещения в самостоятельный объект права.
Во-вторых, гражданское законодательство не содержит норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений и общего имущества в зданиях нежилого назначения.
В-третьих, с учетом названных причин, нежилые помещения не являются самостоятельными единицами технического учета и инвентаризации.
В-четвертых, состав нежилых помещений отличается большой сложностью и многообразием. Помимо самых на первый взгляд простых офисных помещений существуют и такие специальные, как банки, магазины, прачечные, библиотеки и многие другие.
В-пятых, особенность большинства нежилых помещений заключается в том, что они состоят, как правило, из отдельных помещений (комнат). И то и другое принято называть «помещением», что вносит дополнительную путаницу и смешение понятий.
В-шестых, следует, по видимому, различать места общего пользования и технические помещения, относящиеся к одному, нескольким нежилым помещениям либо ко всему зданию в целом.
По названным причинам , в отсутствии законодательного регулирования регистрирующий орган оказывается единственным государственным органом, который вынужден отвечать на вопрос является ли самостоятельным объектом недвижимости нежилое помещение, права на которое заявлены к регистрации. От принимаемого решения зависит существование в гражданском обороте данного объекта, что не входит в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Это должна быть функция органов технического учета и инвентаризации, а в перспективе - функция органов, осуществляющих кадастровый учет объектов недвижимости.
