Введение к работе
Актуальность темы исследования. Современный этап правовой реформы ставит задачу усиления защищенности и гарантированности прав всех участников рынка недвижимости, и в особенности правообладателей земельных участков Одним из методов решения данной задачи является создание надлежащих правовых основ государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними Данная проблема носит межотраслевой характер и регулируется нормами гражданского и земельного законодательства
Проблемы комплексного анализа особенностей государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними мало исследованы в научной юридической литературе Между тем, исследование частных и публичных интересов в ходе проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними является важнейшей задачей современного этапа правовой реформы и требует корректировки действующего законодательства Именно государственная регистрация прав на земельные участки является средством введения стихии земельного рынка в цивилизованные рамки, и управления этим рынком на принципах гласности и публичности.
Важнейшая роль в данном процессе принадлежит федеральному органу исполнительной власти - Федеральной регистрационной службе (Росрегистрации), созданной в ходе последнего этапа административной реформы Многолетняя практика совершения диссертантом регистрационных действий в ходе работы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области позволяет осознать как теоретические, так и практические проблемы в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в одно целое и осуществить попытку поиска ответа на современные и злободневные задачи, которые поставлены самой жизнью
Исходя из указанных соображений, в работе дается научное обоснование необходимости внесения изменений и дополнений в гражданское и земельное законодательство, в том числе непосредственно в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также формулируются рекомендации по оптимизации судебной и иной правоприменительной практики
Степень разработанности темы в юридической литературе. Правовой режим недвижимого имущества, включая земельные участки, а также проблемы государственной регистрации прав на данные объекты и сделок с ними уже попадали в поле зрения ученых-юристов Проблемам правового режима недвижимого имущества посвящены труды В К Андреева, В В. Витрянского, С П Гришаева, В С Ема, И А Емелькиной, Д И Ильина, В П Камышанского, О М Козырь, В В Кущенко, А А Маковского, В Д Рузановой, А Я Рыженкова, О Ю Скворцова, К И Скловского, Е А Суханова, Е М Тужиловой-Орданской, А Е Черноморца, В В Чубарова и других авторов
Особенности гражданско-правового режима земельных участков исследованы в трудах А П Анисимова, С А Боголюбова, Е С Болтановой, М М Бринчука, О В Бурлаченко, Ю Г Жарикова, О И Крассова, О А. Самончик, Н А Сыродоева, С А Чаркина, Г В Чубукова, Г Н Эйриян и т д
Особенности правового положения имущественных комплексов как особых объектов гражданских прав, включающих в свой состав земельные участки, были рассмотрены в трудах В А Белова, А В Кузнецова, СВ. Нарушкевич, Ю С Поварова, О Е Романова, С А Степанова и других
В поле зрения исследователей попадали и собственно проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая земельные участки На монографическом уровне данные проблемы были исследованы в работах А В Акчурина, Т Д Аппак, А В. Волынцевой, М Р Дзуцевой, Н В Диаковской, А В Дмитриева, А Л
Ильченко, А Б Карлина, А.Р. Кирсанова, П В Крашенинникова, Б И Уткина и иных ученых
Однако в большинстве указанных работ основной акцент делался на исследование проблем государственной регистрации недвижимости в целом, либо же данные исследования были произведены до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ и иного современного законодательства При этом большинство указанных авторов рассматривали проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним без учета межотраслевого характера регулирования указанных отношений, не учитывая и особенности государственной регистрации сложных недвижимых вещей (имущественных комплексов), в состав которых входят и земельные участки
Целью диссертационной работы является комплексное исследование гражданско-правовых проблем государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, основанное на системном анализе действующего законодательства, научной доктрины и правоприменительной практики, а также разработка научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию российского законодательства в рассматриваемой сфере.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи исследовать нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними,
проанализировать понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в российском гражданском праве,
выявить особенности государственной регистрации прав на земельные участки, находящиеся в различных формах собственности, а также проблемы государственной регистрации ограничений (обременении) прав на них,
- рассмотреть правовое положение земельных участков, входящих в
состав имущественных комплексов, а также особенности государственной
регистрации прав на них,
- показать современные тенденции в развитии правового регулирования
регистрационных отношений в сфере недвижимости;
- выработать конкретные предложения по совершенствованию
действующего гражданского и земельного законодательства, а также
рекомендации относительно практики его применения
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, предметом - правовое положение и деятельность субъектов регистрационных правоотношений, направленные на реализацию предусмотренных гражданским и земельным законодательством субъективных прав и юридических обязанностей
Теоретическая и методологическая основы диссертационного исследования. Теоретической основой диссертации выступают фундаментальные научные разработки науки гражданского и земельного права, общей теории права и государства, истории и философии права При проведении диссертационного исследования использовались диалектический, исторический, формально-логический, статистический, метод системного анализа, сравнительно-правовой и другие методы научного познания
Научная новизна работы определяется тем, что диссертация представляет собой одно из первых комплексных исследований особенностей государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними согласно действующего российского законодательства, проведенного на основе научных достижений ученых-юристов в сфере гражданского и земельного права с учетом доктринальных разработок теории права и государства, конституционного, муниципального и административного права, а также исторической и экономической науки Выдвинуты предложения по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства, в том числе по оптимизации процедур государственной регистрации имущественных комплексов, включающих в свой состав земельные участки
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту:
1 Возвращение в правовое поле гражданско-правовой категории
«недвижимость» в ходе правовой реформы привело к необходимости
уточнения особенностей правового режима отдельных видов недвижимого
имущества Данное правовое регулирование на сегодняшний день носит
межотраслевой характер, что наиболее ярко видно на примере гражданско-
правового режима земельных участков и особенностей государственной
регистрации прав и сделок с ними, устанавливаемого диспозитивными и
императивными нормами при постепенном увеличении роли последних
-
Гражданский кодекс РФ (п 3 ст 129) предполагает оборот «земли», что представляется невозможным в силу различий между «землей» и «земельным участком» как объектами земельных отношений Предлагается внесение изменений в указанную статью с заменой понятия «земля» на «земельные участки» Обосновывается недопустимость государственной регистрации части земельного участка, ошибочно выделенного ЗК РФ в качестве объекта земельных отношений Для целей государственной регистрации предлагается под «частью земельного участка» понимать только ту его часть, которая после реального раздела превратилась в самостоятельный земельный участок
-
В ходе административной реформы произошло упорядочение системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, современные тенденции развития которых включают три направления формирование в системе Росрегистрации координационных органов на уровне федеральных округов, нормативное регулирование взаимодействия с иными федеральными органами исполнительной власти по вопросам информационного обмена, принятие Административного регламента и переход на новые европейские стандарты форм работы с гражданами, основанные на уважении к их правам, уменьшение базы для коррупции
4. Государственная регистрация прав на земельные участки как объекты недвижимости и сделок с ними основана на следующих принципах обязательности ее проведения (за исключением случаев, указанных в федеральных законах), преемственности юридической силы правоустанавливающих документов на земельные участки, открытости сведений о земельных участках, содержащихся в ЕГРП, платности, законности ее проведения и ответственности должностных лиц регистрационного органа за нарушение требований законодательства о государственной регистрации, презумпции достоверности регистрации и гарантированности судебной защиты правообладателей недвижимости в случае нарушения их прав третьими лицами
5 Анализ оснований государственной регистрации права частной
собственности на земельные участки и сделок с ними позволяет
классифицировать их в несколько групп, принципиально различающихся по
субъектному составу; гражданско-правовым основаниям приобретения прав
на земельные участки, специфике приобретения участков в составе
отдельных категорий земель, наличию особой процедуры государственной
регистрации (упрощенный порядок), необходимости наличия особых
юридических фактов, влекущих приобретение права собственности на
земельный участок
6 Выделяется три этапа формирования законодательства о
государственной регистрации права публичной собственности на земельные
участки На первом этапе (1993 - 2001 гг) разграничение государственной
собственности на землю осуществлялось в рамках общих принципов и
договоров о разграничении предметов ведения между Российской
Федерацией и ее субъектами, на втором этапе (2001-2006 гг) данная
процедура осуществлялась в соответствии с Федеральным законом «О
разграничении государственной собственности на землю»,
предусматривавшим составление специальных перечней земельных участков,
на основе которых право публичной собственности подлежало
государственной регистрации, на третьем этапе (2006 г - по настоящий день) действует упрощенный (заявительный) порядок государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований
-
Рассмотрение оснований и порядка разграничения государственной собственности на землю позволяет выявить ряд законодательных пробелов, затрудняющих формирование муниципальной собственности на земельные участки Обращается внимание на пробельность законодательства по вопросу определения вида муниципального образования (поселение, муниципальный район) при праве преимущественной покупки отчуждаемого собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, заявлении о постановке на учет бесхозяйной недвижимой вещи, принятии решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения при отказе от данного права, определении вида муниципальной собственности, в которую должен перейти земельный участок в случае принудительного прекращения прав на него в качестве санкции за земельное правонарушение В связи с этим, предлагается внесение необходимых изменений и дополнений в законодательство
-
Исследование проблем государственной регистрации ограничений и обременении прав на земельные участки позволило выявить различную юридическую природу указанных правовых категорий, в то время как гражданское законодательство нередко рассматривает их в качестве синонимов Для уточнения правового режима ограничений и обременении прав на земельные участки и совершенствования порядка их государственной регистрации предложены научные определения, которые могут быть использованы в законотворческой деятельности
9 Исследование особенностей государственной регистрации прав на
земельные участки, входящих составной частью в имущественные
комплексы, позволяет сформулировать необходимость закрепления в
законодательстве их новой разновидности «линейный объект» в качестве родовой категории
Доказывается существование следующих видов линейных имущественных комплексов имущественный комплекс автомобильных дорог, железнодорожный имущественный комплекс, трубопроводный имущественный комплекс (газо-, нефтепроводы и т д), имущественный комплекс линий связи и электропередач Предлагается дополнить Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отдельной статьей, определяющей особенности государственной регистрации прав на линейные имущественные комплексы, а также ст 7 Земельного кодекса РФ п 4 следующего содержания
«4 Земельный участок может располагаться только в одной категории земель, за исключением случаев, когда он входит в состав линейного имущественного комплекса».
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные выводы и сделанные автором предложения могут быть использованы для совершенствования гражданского и земельного законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними Кроме того, автор надеется, что сформулированные выводы и предложения будут восприняты в научной доктрине, учебном процессе, а также в правоприменительной практике федеральных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Апробация результатов работы. Диссертация была обсуждена и одобрена на заседании Научно-исследовательского института современного права ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы» Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, внедрены в учебный процесс Волгоградской академии государственной службы, используются в деятельности Подольского отдела Управления Федеральной регистрацион-
ной службы по Московской области, а также изложены в выступлениях на научно-практических конференциях и опубликованных работах автора.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования Она состоит из введения, трех глав, объединяющих девять параграфов, заключения, библиографического списка
