Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Развитие российского законодательства о приобретении вещных прав на объекты недвижимости 14
1. Развитие российского законодательства, регулирующего приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости 14
2. Государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимости: исторический анализ законодательства России 37
Глава II. Приобретение вещных прав на вновь созданные объекты недвижимости 58
1. Вновь созданный объект недвижимости как объект гражданских прав 58
2. Необходимые условия приобретения вещных прав на вновь созданные объекты недвижимости 84
3. Договор участия в строительстве как основание приобретения вещного права на объект недвижимости 122
4. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости 139
Глава III. Особенности приобретения и государственной регистрации вещных прав на некоторые вновь созданные объекты недвижимости 160
1. Приобретение права на вновь созданный объект недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве 160
2. Приобретение и государственная регистрация прав на незавершенные строительством объекты 173
3. Особенности приобретения и регистрации прав на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества 191
Заключение 207
Библиография 214
- Развитие российского законодательства, регулирующего приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
- Вновь созданный объект недвижимости как объект гражданских прав
- Приобретение права на вновь созданный объект недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В отечественном законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. Создание или изготовление новой вещи является одним из самых распространенных первичных способов приобретения права собственности, в том числе и на недвижимое имущество. В связи с этим и государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами по государственной регистрации в экономически развитых субъектах Российской Федерации, осуществляющих целенаправленную инвестиционную и жилищную политику.
Формирование рынка доступного жилья, принятие долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, а также решение комплекса смежных вопросов - градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом, законодательное усовершенствование способов удовлетворения потребностей граждан в жилье является одной из приоритетных задач государственной политики в жилищной сфере1.
Для решения задач развития рынка доступного жилья и ипотечного кредитования, правового регулирования строительства начиная с 2000 г. активно менялось отечественное законодательство: приняты и вступили в силу Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК), Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГСК) и Жилищный кодекс Российской Федерации; федеральные законы от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве),
1 Послание Президента Российской Федерации Федеральному собранию от 26.04.2007 «Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию РФ» // Российская газета. № 90. 27.04.2007.; Бюджетное послание Президента РФ Федеральному Собранию от 23.06.2008 «О бюджетной политике в 2009 - 2011 годах»// Социальный мир. ,№№ 26, 07 - 13.07.2008
4 от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре недвижимости); приняты поправки к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК), Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).
Государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости как завершение правоотношений по его созданию имеет важное значение как для государства в целом, что обусловлено фискальными целями, так и для граждан и юридических лиц, приобретающих права на вновь построенный объект недвижимости, а таюке для гражданско-правового оборота недвижимости.
ГК закрепил важнейшую правовую категорию - «недвижимое имущество», установил основания возникновения вещных прав на объекты гражданского оборота, в том числе и основания для возникновения права на любую созданную вещь (п. 1 ст. 218 ГК), но не содержит специальных норм, устанавливающих основания для возникновения вещных прав на вновь созданный объект недвижимости, в том числе незавершенный строительством объект.
Принятие значительного количества правовых актов при наличии пробелов и противоречий в законодательстве, регулирующем приобретение права на вновь созданный объект недвижимости, отсутствие в ГК специальных норм, устанавливающих основания для возникновения вещных прав на вновь созданный объект недвижимости, в том числе при участии в его создании на основании договора, необходимость использования для решения вопроса о приобретении права не только общих норм гражданского законодательства, но и норм земельного, градостроительного законодательства, применение норм ст. 222 ГК, закрепляющих критерии самовольной постройки, по методу «от противного» вызывает трудности при осуществлении государственной регистрации права, порождает значительное количество судебных споров.
5 Количество судебных решений, размещенных в справочной правовой системе «КонсультантПлюс», свидетельствует об устойчивом росте, начиная с 2000 г., рассмотренных федеральными арбитражными судами исков о признании права собственности на вновь построенный объект недвижимости, о признании недействительным зарегистрированного права на объект незавершенного строительства. Так, если федеральными арбитражными судами в 2000 г. было рассмотрено 20 дел указанной категории, то в 2008 г. их количество составило 598 . Увеличилось также и количество рассмотренных федеральными арбитражными судами дел по искам о признании недействительным зарегистрированного права на объект незавершенного строительства. Если в 2000 г. было рассмотрено только 1 дело, то в 2005 г. их количество увеличилось до 16, а в 2008 г. до 41.
Неоднозначность юридической квалификации договоров участия в строительстве, сложность определения как оснований возникновения права, так и субъектов, приобретающих право на расположенные во вновь созданном (построенном) объекте недвижимости помещения (жилые и нежилые), наличие недостатков в правовом регулировании государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости обусловили актуальность настоящего исследования. Имеющиеся диссертационные исследования посвящены в основном проблеме юридической квалификации договоров на участие в строительстве или отдельным проблемам государственной регистрации прав на недвижимость, например работы О.М. Антиповой, Е.А Грызыхиной, В.А. Ласкового. Все это позволяет говорить о необходимости новых комплексных исследований в области правового регулирования приобретения и государственной регистрации вещных прав на вновь созданные объекты недвижимости.
Федеральными арбитражными судами в 2000 г. было рассмотрено 20 дел указанной категории, в 2001 г. - 39; 2002 г. - 45; в 2003 г.- 82; в 2004 г.- 172; в 2005 г. - 275; в 2006 г. - 397; в 2007 г. - 586, в 2008 г.- 598. ВАС РФ в 2000 г. было рассмотрено 3 заявления о пересмотре судебного акта в порядке надзора, в то время как в 2008 г. количество рассмотренных заявлений составило 77.
Целью диссертационной работы исследование законодательства, регулирующего приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости, в том числе и лицами, принимающими участие в строительстве на основании договора, правоприменительной и судебной практики, установление правовой сущности и содержания оснований приобретения и государственной регистрации вещных прав на вновь созданные объекты недвижимости и, как следствие, разработка предложений по изменению действующего законодательства.
Достижение указанной цели определило постановку следующих задач:
- анализ исторического опыта развития отечественного законодательства,
регулирующего приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости и
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;
определение признаков и понятия вновь созданного объекта недвижимости;
- анализ условий, необходимых для приобретения и государственной
регистрации вещного права лица, осуществившего строительство, на созданный
им объект недвижимости;
-определение условий, необходимых для приобретения и государственной регистрации вещного права на вновь созданный объект недвижимости или на помещения в нем лицами, участвующими в строительстве на основании договора;
-выявление особенностей правового регулирования государственной регистрации прав на вновь созданы объекты недвижимости, в том числе на объекты незавершенного строительства;
- выявление противоречий, пробелов в действующих нормативных
правовых актах, регулирующих приобретение и государственную регистрацию
прав на вновь созданный объект недвижимости и определение пути их
устранения.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие при создании (строительстве) нового объекта недвижимого имущества, в том числе
7 договорные правоотношения между лицом, обладающим правом на земельный участок, на котором осуществляется строительство (застройщиком) и лицами, участвующими в строительстве с целью приобретения вещных прав на вновь созданный объект недвижимости или помещения в нем.
Предмет исследования составляет система основных теоретических положений по вопросам приобретения и государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, совокупность норм гражданского, земельного, градостроительного законодательства, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, позиции ученых по проблемам приобретения прав на недвижимость и государственной регистрации прав, правоприменительная и судебная практика.
Степень научной разработанности темы исследования. Приобретение права на постройку, возведенную на земельном участке, укрепление прав на недвижимость явилось предметом рассмотрения в дореволюционной цивилистике. Указанные вопросы нашли отражение в работах таких ученых-цивилистов как Д.И. Мейер, Л.А. Кассо, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.
Теоретическую основу исследования составили работы таких ученых как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, О.М. Козырь, В.А. Лапач А.А. Маковская, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и других.
Исследования регулирования приобретения и государственной регистрации прав на недвижимость представлены работами В.А. Алексеева, О.А Беляевой, А.А. Завьялова, А.П. Ильченко, Л.А. Новоселовой, Ю.В. Романца, С.Г. Певницкого, М.Г. Пискуновой, И.Н. Плотниковой, О.Ю. Скворцова, В.И. Сенчищева, П.В. Сокола, С.А. Степанова, Н.К. Толчеева, Н.Б. Щербакова и других.
Методологическую основу исследования составляют как общенаучные, так и частно-научные методы исследования, включая формально-юридический, системного анализа, историко-правовой, логический, лингвистический,
8 сравнительного правоведения, анализа и обобщения нормативных актов, судебно-арбитражной и регистрационной практики.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном исследовании особенностей создания объектов недвижимого имущества, приобретения и государственной регистрации вещных прав на них на основании сравнительного анализа гражданского, земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, определения пробелов и противоречий в законодательстве, препятствующих регулированию оборота недвижимого имущества, и путей их устранения
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие новые или содержащие элементы новизны положения:
1. Вновь созданный объект недвижимости — это индивидуально
определенный объект, построенный на земельном участке или под ним с
соблюдением порядка, установленного для создания объекта капитального
строительства, физически и юридически неразрывно связанный с земельным
участком, перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, или
индивидуально определенное помещение в таком объекте, на которые может
быть приобретено право собственности и (или) иное вещное право.
2. Необходимым условием приобретения и государственной регистрации
права лица, осуществившего создание объекта недвижимости для себя,
является законность осуществленного строительства, которая подтверждается
совокупностью следующих юридических фактов (юридическим составом):
правовой режим земельного участка: категория и разрешенное использование допускают возможность осуществления строительства объекта недвижимости определенного назначения;
строительство осуществлено лицом, обладающим вещным или обязательственным правом на земельный участок;
- условия использования земельного участка, установленные законом,
решением собственника о предоставлении земельного участка или договором с
собственником, разрешают осуществление строительства недвижимости;
9 строительство осуществлено на основании разрешения на строительство, полученного в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления, если в соответствии с требованиями градостроительного законодательства строительство должно осуществляться с получением разрешения на строительство;
- при создании объекта соблюдены градостроительные, строительные и природоохранные нормы и правила.
3. Для приобретения права на объект недвижимости, строительство
которого допускается градостроительным законодательством без получения
разрешения, доказательством законности строительства является наличие у
лица, осуществившего строительство, права на земельный участок, категория
земли и разрешенное использование которого, а также условия его
использования, установленные законом или договором с собственником,
допускают осуществление строительства без получения разрешения.
Осуществление строительства без получения разрешения градостроительное
-законодательство обусловливает разрешенным использованием земельного участка и назначением строящегося объекта капитального строительства, не устанавливая ограничений по субъектному составу правообладателей земельного участка. Факт создания объекта недвижимости, соответствующего разрешенному использованию земельного участка, а также градостроительным, строительным и природоохранным нормам и правилам, декларируется правообладателем земельного участка.
4. В государственном кадастре недвижимости должны учитываться
только объекты недвижимости, которые являются объектом гражданских прав
или на которые может быть установлено право собственности и (или) иное
вещное право. Вновь созданные объекты недвижимости должны подлежать
кадастровому учету только при наличии разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию, а объекты незавершенного строительства — при наличии
разрешения на строительство. Самовольная постройка, на которую не может
быть приобретено право собственности или иное вещное право, не должна
10 подлежать государственному кадастровому учету, поскольку не обладает юридическими признаками недвижимости. В целях признания права в судебном порядке и его последующей государственной регистрации сведения о самовольной постройке должны вноситься в кадастр недвижимости как временные и приобретать статус кадастровых с момента государственной регистрации права на объект, а при отсутствии государственной регистрации права в течение года или иной, определенный законом срок, исключаться из кадастра недвижимости.
5. Лицо, участвующее в строительстве объекта капитального
строительства на основании обязательственного договора (инвестиционного
договора, договора участия в долевом строительстве и т.ип.), заключенного с
застройщиком земельного участка с целью приобретения для себя созданного в
результате строительства объекта в целом или входящих в его состав жилых
или (и) нежилых помещений, по завершению строительства приобретает право
на созданные объект (-ы) недвижимости, определенные договором при
условии:
- наличия юридического состава, свидетельствующего о законности осуществленного застройщиком капитального строительства;
исполнения сторонами обязательств по договору: участником строительства — обязательства по уплате денежных средств (имущественного взноса) на строительство, если иное не предусмотрено договором, а застройщиком — обязательства по строительству объекта и передаче участнику строительства созданного объекта в целом или помещений (жилых, нежилых) в нем.
Основанием для государственной регистрации права лица, участвующего в строительстве, должен являться договор участия в строительстве и документ о его исполнении в части передачи застройщиком помещения или иного созданного объекта, определенного договором.
6. Неисполнение участником строительства обязательств по уплате
денежных средств для строительства в размере, установленном договором, или
обязательств по внесению имущественного взноса не препятствует приобретению права на помещение или иной объект, созданный застройщиком и переданный участнику строительства. Застройщик, осуществивший строительство своими силами и с использованием собственных средств, по существу, предоставил участнику строительства целевой заем на строительство объекта недвижимости, исполнение обязательств по возврату которого может быть обеспечено ипотекой приобретенного за счет заемных средств объекта недвижимости, возникающей в силу закона. Необходимо законодательно установить, что переданный застройщиком объект недвижимости с момента регистрации права собственности участника строительства, не выполнившего обязательства по выплате денежных сумм для строительства или внесению иного вклада в строительство, считается находящимся в залоге у застройщика (ипотека в силу закона) и обеспечивает исполнение участником строительства обязательств по возврату денежных средств застройщику.
Участники строительства независимо от правовой квалификации договора, на основании которого они принимали участие в строительстве, с момента государственной регистрации права собственности на помещения в построенном нежилом здании, должны в силу закона приобретать и право общей долевой собственности на общее имущество здания, состав которого определяется договором участия в строительстве на основании проектной документации. Правовой режим общего имущества здания нежилого назначения, в том числе и основания приобретения права долевой собственности на общее имущество, необходимо определить законодательно, а в отсутствии законодательного регулирования должны применяться по аналогии положения законодательства, устанавливающие правовой режим общего имущества многоквартирного дома.
Право хозяйственного ведения или право оперативного управления государственного (муниципального) унитарного предприятия или учреждения (казенного предприятия) на созданный (построенный) указанными субъектами объект недвижимости, в том числе в случае участия в строительстве на
12 основании договора, возникает по основаниям, установленным для приобретения права собственности. Государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, равно как решение собственника о закреплении имущества на ограниченном вещном праве, не является необходимым условием для приобретения и регистрации ограниченного вещного права на вновь созданный объект недвижимости.
9. Право на объект незавершенного строительства приобретает лицо, обладающее правом на земельный участок, независимо от того, участвовали ли в его строительстве иные лица. Для приобретения и регистрации права застройщика на незавершенный строительством объект факт осуществления застройщиком строительства для себя не требует какого-либо доказывания именно в силу специфики объекта, который находится в стадии строительства, и его использования в иных целях, кроме достройки, невозможно. Наличие действующего договора строительного подряда не является основанием для отнесения объекта к движимым вещам и не препятствует приобретению права на объект незавершенного строительства как на объект недвижимого имущества. Заключение договора строительного подряда на достройку объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано, не изменяет правовой режим недвижимости.
Для защиты имущественных интересов подрядчика, обладающего в соответствии со ст. 359, 360 ГК правом на удержание объекта незавершенного строительства и обращение на него взыскания в установленном для залога порядке, необходимо установить возможность государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) обременение (ограничение) зарегистрированного вещного права застройщика в пользу подрядчика, воспользовавшегося правом удержания объекта.
Теоретическая и практическая значимость работы. Научные выводы могут быть использованы для развития теории гражданского права и для проведения последующих научных исследований.
Некоторые сделанные в процессе исследования выводы являются предложениями по внесению изменений и дополнений в федеральные законы, направленные на исключение коллизионных норм и устранение пробелов в законодательстве, регулирующем приобретение прав на недвижимость, и могут быть использованы органами государственной власти, осуществляющими законотворческую и правоприменительную деятельность в данной сфере общественных отношений.
Проведенный в работе анализ основных вопросов, возникающих при государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости, и сделанные на его основе выводы могут быть использованы в правоприменительной практике органов по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости, а также способствовать выработке единообразной практики применения законодательства в данной области.
Материалы работы могут быть использованы в процессе преподавания курса «Гражданское право», специальных курсов, посвященных правовому режиму недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимость, при подготовке специалистов в области государственной регистрации прав и кадастрового учета недвижимости.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации и нашли отражение в научных публикациях автора, а также апробированы при чтении лекций на курсах подготовки и повышения квалификации государственных регистраторов прав, государственных служащих, в выступлениях на научно-практических конференциях; при обсуждении и одобрении кафедрой адвокатуры и нотариата РПА России.
Структура исследования. Выполненная работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения и библиографического списка.
Развитие российского законодательства, регулирующего приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
Термин «поместье» впервые был использован в Судебнике 1497 г. и вошел в обиход для обозначения особого вида условного землевладения, выдаваемого за выполнение государственной службы. В дальнейшем Соборное Уложение 1649 г. детально регламентировало правовое положение вотчин и поместий, законодательно закрепило пути их сближения, разрешило обмен вотчин на поместья, продажу поместий и вотчин, расширило принципы института наследования.
Право на владение вотчинами и поместьями закреплялось в писцовых, переписных и дозорных книгах и подтверждалось выписками из них. Любой вид земельной документации: жалованных, отказных, купчих и других грамот, должен был соответствовать показаниям писцовых книг (статья 52 Главы XVI Соборного Уложения 1649 г.) . Постройки, в том числе вновь возведенные, как отдельные объекты недвижимости, в отрыве от земельного участка не рассматривались и право на них не закреплялось в писцовых книгах.
Регулируя оборот поместий и вотчин, Соборное уложение 1649 года исходило из того, что при отчуждении поместья или вотчины отчуждается не только земельный участок, но и все находящиеся на нем постройки. Отдельно был урегулирован вопрос о стоимости выкупаемых вотчин, на которых возведены постройки .
Соборным уложением 1649 г. был решен вопрос правового положения земельных участков в городах, а также установлены правила выкупа построек. Земля в городах, на которой проживало городское население, признавалась государственной собственностью: «А впредь, опречь государевых слобод, ничьим слободам на Москве и в городех не быть.»5 Боярским и иных чинов людям и крестьянам предписывалось продать посаду дворы, лавки, «анбары и погребы каменныя и соляные варницы» "(статьи 9, 15, 16 глава XIX), т.е. допускался оборот построек без земельного участка. Вопрос о праве на эти постройки и об отнесении их к недвижимым вещам решен не был.
Термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования движимых и недвижимых имуществах», получившим в истории название Указа о единонаследии.
Этим термином были заменены использовавшиеся в законодательстве ранее иные термины, чем были сглажены различия между вотчинами и поместьями . Вотчины и поместья получили единый правовой статус и получили единое название - имение. Имения рассматривались как недвижимые вещи. К недвижимости также отнесены и постройки, возведенные на земельном участке.
К.П. Победоносцев отмечает следующее: «С одной стороны, вотчинное право стремилось к полной свободе распоряжения; с другой - поместное право к сближению с вотчинным: известно, что слияние того и другого почти уже свершилось к концу XVII столетия. С изменением системы служебной повинности стало уже не нужно формальное отличие того и другого права, и указом 1714 года поместья сравнены с вотчинами в общем значении недвижимых имуществ. Дворы и лавки вошли в ту же категорию» .
Вместе с тем, Указом о единонаследии, установившим общий для вотчин и поместий новый порядок наследования, была запрещена продажа и залог имений, а также их дробление при наследовании. Статьей I Указа от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования движимых и недвижимых имуществах» установлено следующее: «Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженных и купленных вотчин и поместеи , также и дворов и лавок не продавать и не закладывать, но обращатися оными в род таким образом»9.
Как усматривается из вышеизложенного, постройки как таковые входили в состав имения и могли находиться в обороте только в составе имения, включающего в себя и земельный участок. При этом впервые были выделены в отдельные объекты недвижимости дворы и лавки. В то же время двор мог состоять не из одной постройки, а из нескольких построек, но рассматривался как единая вещь.
Впоследствии Указом Анны Иоановны 17 марта 1731 г. новый порядок наследования был отменен и подтверждено установленное Указом о единонаследии равенство правового режима поместий и вотчин.
По мнению К. П. Победоносцева: «Понятие о полном праве собственности на землю явилось и выразилось только тогда, когда служебная повинность снята с дворянства жалованной грамотой Петра III и Екатериной II, а вслед за тем (в 1785 году) явилось то определение, которое мы встречаем в действующем законодательстве (420 ст. Гражд. Зак.) С этой эпохи, можно сказать, и начинается гражданская история русского права собственности».
Вновь созданный объект недвижимости как объект гражданских прав
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В юридической литературе отмечается, что законодателем определено два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона, поскольку основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком, а фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения.
Различие между движимыми и недвижимыми вещами Г.Ф. Шершеневич проводит по признаку наличия или отсутствия способности вещи к перемещению без повреждения сущности и уменьшению ценности: «Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности, и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещей» . К недвижимости Г.Ф. Шершеневич относит строения, при условии, что их фундамент укреплен в землю, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики и заводы. По мнению Г.Ф. Шершеневича, палатки, переносные лавки, навесы, балаганы и т.п. строения лишь поставленные на землю, должны считаться движимыми вещами .
Земельные участки и участки недр являются недвижимостью в силу природных свойств. Указанные объекты характеризуются также и тем, что созданы природой и не являются результатом труда человека. Это природные, нерукотворные объекты. Здания и сооружения характеризуются не только неразрывной связью с земельным участком, нарушение которой может повлечь изменение и утрату назначения здания, но тем, что являются результатом труда человека.
О.Ю. Скворцов отмечает, что под производными (или рукотворными) объектами недвижимости понимаются такие объекты, которые созданы в процессе деятельности человека, к числу которых относятся прежде всего здания и сооружения, а также помещения, находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менее, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав С.А. Степанов приводит иную классификацию объектов недвижимости, считая, что российское законодательство к недвижимому имуществу относит три группы объектов:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных состояниях) - недвижимость по природе;
б) сооружения и здания на поверхности земли, сооружения в ее недрах, а также находящиеся в составе здания жилые и нежилые помещения — производные (рукотворные) объекты недвижимости;
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения). Признавая, что разделение законодательством имущества на недвижимые и движимые вещи соответствует природе вещей, Д.И. Мейер указывает на то, что вещь может быть отнесена к недвижимости в силу закона: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно - это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот» .
На основании исследования диссертант пришел к выводу, что действующее законодательство различает три группы недвижимых вещей:
1) объекты, относящиеся к недвижимости в силу своих природных свойств: земельные участки, участки недр.
2) объекты, неразрывно связанные с земельным участком, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно, созданные трудом человека: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К этой же группе следует отнести и объекты недвижимости, входящие в состав здания - жилые и нежилые помещения.
Приобретение права на вновь созданный объект недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве
Отношения, связанные с привлечением денежных средств319 граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании нового вида договора - договора участия в долевом строительстве регулируются Законом об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на отношения по привлечению денежных средств для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 31 марта 2005 г.
Следует отметить, что решение о строительстве и разрешение на производство строительно-монтажных работ не являются разрешением на строительство.
Денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома могут привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве, за исключением привлечения денежных средств граждан:
- путем выпуска эмитентом, отвечающим установленным Законом об участии в долевом строительстве требованиям к застройщику, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами .
По договору участия в долевом строительстве (далее— договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Объектами строительства являются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, в составе которых имеются жилые или нежилые помещения, выступающие объектами долевого строительства, которые после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства подлежат передаче участникам долевого строительства в соответствии с заключенными ими договорами. К объектам долевого строительства законом отнесено и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, право на которое у участника долевого строительства возникает одновременно с переданным ему жилым или нежилым помещением. Впервые, Закон об участии в долевом строительстве, признает за собственниками помещений в нежилом здании право на общее имущество здания в целом.
Закон об участии в долевом строительстве устанавливает требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых договор считается незаключенным , а также требования к письменной форме договора и обязательность его государственной регистрации. Государственная регистрация договора осуществляется в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. По общему правилу договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору, с соблюдением требований, установленных ГК и Законом об участии в долевом строительстве . Договор и (или) уступка прав требований по договору также подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве).
