Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 .Правовое положение вновь возведенного объекта недвижимости 10
1.1 . Исторический аспект правового положения вновь возведенного объекта ... 10 1.2.Особенности правового режима объекта незавершенного строительства.. .20
1.3.Правовой режим самовольной постройки 31
1 4.Условия приобретения права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по действующему законодательству России 55
Глава 2. Договорные формы участия в строительстве как основания приобретения права собственности 74
2.1 . Договор о совместной деятельности 76
2.2. Договор строительного подряда 89
2.3.Договор долевого участия в строительстве 100
2.3.1 .Правовая природа договора долевого участия 100
2.3.2.Проблемы договора долевого участия в строительстве на современном этапе 116
2.4.Договор уступки права (требования) 131
Глава 3. Государственная регистрация вещного права на вновь возведенный объект недвижимости 146
3.1. Правовое значение государственной регистрации 146
3.2.Основание и порядок проведения государственной регистрации вещного права на вновь возведенный объект 157
Заключение 168
Список использованных источников и литературы 178
Приложения 208
- Исторический аспект правового положения вновь возведенного объекта
- Договор о совместной деятельности
- Правовое значение государственной регистрации
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В последнее десятилетие имущественный оборот в России претерпел коренные изменения. Изменилось социально-экономическое устройство государства. В 1993 г. была принята Конституция РФ, где государство гарантировало равные права на защиту всем формам собственности. В российское законодательство вернулось понятие «недвижимость». В связи с этим были ликвидированы количественные ограничения имущества, которое может находиться в собственности граждан. Законодательно расширились возможности приобретения имущества, в том числе недвижимого. В обиход прочно вошло отношение к недвижимости, как к объекту права собственности.
Создание (строительство) недвижимости приобрело массовый характер1. Осуществляя строительство, юридические лица укрепляют хозяйственные и материальные основы своей деятельности, граждане удовлетворяют строительством квартир, дач, гаражей личные потребности. Увеличение объемов строительства можно проследить по всё возрастающему количеству предлагаемых к продаже новостроек.
Острый общественный интерес к приобретению права собственности на новую недвижимость обуславливает постоянно увеличивающееся количество обращений граждан и юридических лиц в учреждения юстиции, в юридические консультации для разъяснения положений законодательства, регулирующего приобретение права собственности на вновь построенную недвижимость. Об актуальности проблем, связанных с участием граждан и юридических лиц в строительстве, свидетельствуют многочисленные публикации в прессе и материалы телеэфира, вызывающие значительный общественный резонанс2. Практика Омского региона показывает, что около 10 % обращений граждан и юридических лиц за государственной регистрацией права собственности имеют
Ф в своей основе различные формы участия в строительстве. Это свидетельствует о значимости такого способа приобретения права собственности, что признается и на государственном уровне. «По данным Правительства РФ, 90 % строящегося жилья в настоящее время осуществляется на условиях долевого строительства, тем не менее, до сих пор права участников долей не оформлены»1.
Возникновение права собственности на недвижимость как завершающий, позитивный этап отношений по её созданию необходим и для граждан (равно как и для юридических лиц), укрепляющих свои гражданские права, и для b государства. Публичный интерес обусловлен фискальными целями, поскольку доходная часть бюджета во многом формируется налогами на имущество граждан и юридических лиц.
Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), закрепивший важнейшие правовые категории - «недвижимость» и «приобретение права собственности», в полной мере не урегулировал основания и порядок приобретения вещных прав на вновь созданную недвижимость. В настоящий момент разрознена и во многом устарела нормативно-правовая база по приемке в эксплуатацию оконченных строительством объектов, отсутствует единый принцип в отношении правовой природы данного действия в аспекте необходимых элементов юридического состава основания возникновения вещного права на
Щ недвижимость.
Кроме того, за короткий временной промежуток в практике прочно укрепился не урегулированный законодательством правовой институт долевого участия в строительстве, опосредующий привлечение денежных средств граждан и юридических лиц в строительство под обязательство предоставить квартиры, нежилые помещения. Такая стихийно сформировавшаяся форма участия в строительстве, при отсутствии правовой основы, вызывает трудности на практике.
#
Разработанная Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1 при всех её достоинствах не уделяет достаточного внимания приобретению права собственности на вновь возведенную недвижимость.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является исследование правовых проблем приобретения права собственности на вновь возведенную недвижимость, изучение и анализ соответствующих правовых норм, выявление сложных и противоречивых аспектов правоприменения, пробелов и противоречий действующего законодательства и аргументация возможных способов их преодоления.
Указанная цель предопределила необходимость решения следующих задач:
- изучение исторического опыта в решении вопросов приобретения права собственности на построенную недвижимость;
- определение условий приобретения права собственности на построенную недвижимость по действующему законодательству;
- уяснение особенностей правового режима объекта незавершенного строительства, легальных и сформированных судебной практикой признаков такого объекта, условий введения его в гражданский оборот;
- анализ критериев самовольной постройки и правовых последствий ее создания, а также возможных путей решения судьбы такой вещи;
- систематизация договорных форм участия как условия приобретения права собственности на построенную недвижимость, выявление новых договорных форм и связанных с этим сложностей правоприменительной практики;
- характеристика значения государственной регистрации права собственности на построенную недвижимость, порядка и оснований ее проведения; формулировка предложений по совершенствованию действующего законодательства. Предметом исследования являются общественные отношения, связанные с созданием объекта недвижимости.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая основа
диссертационного исследования. При подготовке диссертации применялись как общенаучные, так и частно-научные методы исследования, включая формально-юридический, системного анализа, историко-правовой, логический, лингвистический, сравнительного правоведения, анализа и обобщения научных и нормативных материалов, а также судебно-арбитражной практики.
В процессе работы над диссертационным исследованием использовались разработки ученых в области теории цивилистики дореволюционного, советского и постсоветского периодов. Проблемы, затронутые в работе, в разное время и в разных аспектах исследовались такими видными российскими правоведами, как С.С. Алексеев, В.А. Алексеев, В. Анохин, В.В. Безбах, А.С. Боголюбов, М.И. Брагинский, И.Л. Брауде, В.В. Витрянский, Е.А. Галиновская, Б.М. Гонгало, СП. Гришаев, О.С. Иоффе, Е.Б.Козлова, Е.А. Киндеева, О.М. Козырь, О.А. Красавчиков, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, М.И. Кулагин, О. Ломидзе, Э. Ломидзе, Л.А. Лунц, А.А. Маковская, Р.П. Мананкова, Д.И. Мейер, Е.Л. Невзгодина, И.Б. Новицкий, Л.А. Новосёлова, И.С. Петерский, И.А. Покровский, М.Г. Пискунова, Ю.В. Романец, А.Б. Савельев, О.Н. Садиков, В.И. Синайский, К.И. Скловский, В.Л. Слесарев, П.И. Стучка, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Б.Л. Хаскельберг, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич, А.А. Эрделевский, Л.С. Явич, В.Ф. Яковлев и др.
Нормативно-правовую базу и эмпирическую основу диссертационного исследования составили Конституция РФ, ГК РФ и иные акты гражданского законодательства, соответствующая правоприменительная практика судебно-арбитражных и регистрационных органов.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в попытке комплексного исследования условий и предпосылок приобретения права собственности на построенную недвижимость, выявлении сложных аспектов правоприменения и несовершенства действующего законодательства, а также в аргументации возможных способов их преодоления.
Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные положения и выводы, отражающие научную новизну диссертации.
1. Российским законодательством не воспринят в качестве основополагающего исторически сложившийся принцип, согласно которому собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенную на нём недвижимость.
2. В связи с легальным признанием двух собственников: на земельный участок и расположенную на нем недвижимость - возникает необходимость урегулировать их отношения по прекращению договора, которым установлено право пользования земельным участком. В случае недостижения соглашения о дальнейшей судьбе принадлежащих им объектов спор может быть разрешен судом. Наименее цивилизованным путем урегулирования отношений собственности является снос постройки. Оптимальным представляется сохранение постройки с установлением права на неё за собственником земельного участка и возмещением собственнику строения убытков, связанных с утратой собственности.
3. Объект незавершенного строительства является недвижимостью при соответствии критерию прочной связи с землей. Право собственности на такой объект возникает с момента государственной регистрации у законного владельца земельного участка, и поэтому не должно учитываться наличие обязательственных прав в отношении такого объекта, основанных на договоре строительного подряда и на договорах об участии в строительстве.
4. Поскольку создание самовольной постройки влечет необходимость ее сноса, кроме случаев признания права собственности на неё в судебном порядке, целесообразно установить на уровне закона порядок и условия осуществления сноса, а также круг субъектов, уполномоченных заявлять требования о сносе. Признание же права собственности в судебном порядке требует определенности условий такового и детализации круга лиц, которым такое право предоставлено. По действующему законодательству критерий существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил как условие неприобретения права собственности носит неопределенный характер и не имеет легально определенного способа установления. С учетом отмеченного предлагается новая редакция ст. 222 ГК РФ.
5. Договоры на участие в строительстве выступают в качестве правовой формы объединения средств граждан и юридических лиц с целью создания недвижимости и приобретения права собственности на неё. При участии в строительстве по договору необходимо установить права участника на постройку - вещные (в виде долевой или единоличной собственности) или обязательственные (требования), ибо от этого зависят основания и механизм возникновения права собственности на новую недвижимость.
6. Применение поименованных договоров нуждается в единообразном толкования их условий и возникающих прав на объект.
7. Непоименованная стихийно сформированная договорная форма (договор долевого участия в строительстве) нуждается в законодательном закреплении, что будет способствовать унификации правоприменения и стабилизации отношений на рынке строящихся объектов, в том числе жилых, гарантированной защите прав дольщиков. Обосновывается необходимость проведения предварительной, учетной регистрации таких договоров учреждениями юстиции и дополнения раздела IV «Отдельные виды обязательств» ГК РФ главой 39-1 «Договор долевого участия в строительстве».
8. Права (требования), возникшие из договора на участие в строительстве, возможно уступить в любой момент до исполнения, и ключевым условием правомерности совершения соответствующей сделки являются делимость требования и отсутствие законодательного ограничения на уступку требования.
9. Государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения права на недвижимость не согласуется со ст. 219 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности на здание, сооружение, иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Кроме того, между созданием объекта недвижимости и государственной регистрацией права на него проходит значительный временной промежуток, когда объект юридически не имеет собственника.
Преодоление данной ситуации видится в законодательном закреплении возникновения права собственности на вновь возведенный объект с момента приёмки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.
10. Обосновывается необходимость принятия нормативного акта о приёмке в эксплуатацию вновь возведенных объектов недвижимости. Предлагается установить, что приёмка объекта в эксплуатацию должна подтверждать отсутствие нарушений при строительстве, влекущих неприобретение права собственности, и являться основанием включения объекта в гражданский оборот.
11. Право хозяйственного ведения и оперативного управления на вновь возведенную недвижимость, как право производное, возникает и подлежит регистрации одновременно с правом государственной или муниципальной собственности.
В работе обосновываются и другие выводы и предложения по совершенствованию законодательства.
Практическая значимость и апробация результатов исследования. Работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса Омского государственного университета. Основные положения и выводы диссертации изложены в ряде научных статей, в докладах на научно-практических конференциях, проходивших в Омске и Томске в 2002-2004 г.г.; используются в процессе преподавания курса «Гражданское право РФ» и спецкурса «Сделки с недвижимостью». Отдельные положения работы восприняты и используются в практике учреждения юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственным регистратором прав которого является автор настоящей работы. Возможно использование содержащегося в диссертации материала в деятельности судебных и иных правоохранительных органов РФ, учреждений юстиции.
Исторический аспект правового положения вновь возведенного объекта
Впервые термин «недвижимое имущество» установлен Указом Петра I «О единонаследии» 1714 года, в котором были устранены различия между вотчинами и поместьями, и недвижимостью признавались как наземные, так и подземные сооружения, а также деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой.
Аналогичным образом вопрос об определении недвижимости рассматривался в русской дореволюционной правовой литературе и в дальнейшем. Так, Г.Ф. Шершеневич указывал, что «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи»2. К недвижимости должны относиться лишь строения, «если только их фундамент укреплен в землю... тогда как палатки, переносные лавки... и т.п. строения, лишь поставленные на земле, должны считаться движимыми вещами... Само назначение строения, которое ему дает собственность, - быть в постоянной связи с находящейся под ним землей - не имеет влияния на признание за ним движимого или недвижимого свойства, так, например, нельзя признать за недвижимость скамейку или беседку, заготовленные для сада. Строения, хотя бы они и были прочно укреплены в земле, переходят в разряд движимых вещей, когда сделка направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли под ним находящегося, продажи на слом, на снос».
Определяя первичность земельного участка как первооснову среди множества иных объектов недвижимости, русское дореволюционное право исходило из традиционного деления вещей на главные и принадлежности. Практическое значение такого деления заключается в том, как указывал Д.И. Мейер, «что вещь принадлежностная обсуждается, как и главная; судьба ее следует судьбе последней. И таким образом, если вещь, принадлежащая известному собственнику, присоединяется к другой вещи, принадлежащей другому собственнику, и получает значение ее принадлежности, то собственник главной вещи, к которой присоединяется другая, как принадлежность, приобретает право собственности над этой принадлежностной вещью... Но, разумеется, не каждое присоединение одной вещи к другой, как принадлежности к главной, ведет к приобретению права собственности на принадлежность для хозяина главной вещи, а только такое присоединение, которое не может быть тотчас же уничтожено, которое, раз совершившись, оставляет свой след и не прекращается без известной перемены установившихся отношений».
Такой способ приобретения права собственности назывался приращением. Д.И. Мейером выделялись три вида приращения.
В целях настоящей работы рассмотрению подлежит застроение, как способ приобретения права собственности по приращению. Здание, строение, воздвигнутое на земле, представлялось имуществом недвижимым (как особо отмечал Д.И. Мейер, «мы имели в виду такие строения, которые соединяются с землей, на которой воздвигнуты, а не такие, которые не прикрепляются к земле и легко могут быть перенесены с одного места на другое, например, срубы» ).
При всех способах приращения движимого имущества к недвижимому недвижимое имущество считалось главным, а движимое — принаддежностным, и потому право собственности по приращению приобреталось собственником имущества недвижимого. При том, что здание признавалось имуществом недвижимым, сам материал, из которого строилось здание, представлялся имуществом движимым. Возможные ситуации столкновения интересов собственника земельного участка и собственника стройматериалов всегда решались в пользу собственника земельного участка.
Так, если собственник земельного участка строил здание из чужого материала, он и приобретал право на строение, «так как нет возможности разъединить материал с местом так, чтобы разъединение не оставляло следов»1. При этом стоимость материала и, соответственно, здания значения для возникновения права собственности не имела, несмотря на то, что могла многократно превосходить по стоимости земельный участок. Собственнику земельного участка обязывалось лишь представить полное вознаграждение за убытки собственнику материала. И в случае, если собственник материала застраивал чужой земельный участок, право на постройку приобретал собственник земельного участка. Собственник материалов лишь мог потребовать вознаграждения или снести строение.
Договор о совместной деятельности
Простое товарищество как форма участия в строительстве достаточно распространена и вызвана объективной потребностью субъектов к объединению в достижении общей цели. Как отмечал В. Шрейтер, «товарищеское объединение нескольких лиц для совместного достижения определенной хозяйственной цели встречается уже в самой глубокой древности. Сама идея товарищеского соглашения там, где сил одного не хватает для разрешения какой-либо жизненной задачи, сама по себе настолько проста и естественна, что всюду, где мы встречаем человека в общежитии, мы встречаем и договор товарищества. Нет такого гражданского законодательства в прошлом, которое не знало бы товарищества».
Договор простого товарищества достаточно подробно освещен в юридической литературе. В рамках данной работы названный договор рассматривается как условие приобретения права собственности на вновь выстроенные объекты.
Универсальность простого товарищества применительно к строительству проявляется в достаточной мере. Договором простого товарищества могут быть объединены граждане и юридические лица3, осуществляющие строительство объектов недвижимости как для себя, так и в порядке осуществления предпринимательской деятельности: при строительстве объектов с привлечением средств граждан и юридических лиц под обязательства предоставить квартиру (помещение) по окончании строительства.
Вещно-правовое последствие оформления отношений договором простого товарищества выражается в законодательно установленном праве собственности на результат совместной деятельности. Согласно ст. 1043 ГК РФ, произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются общей долевой собственностью товарищей, если иное не установлено законом или договором простого товарищества, либо не вытекает из существа обязательства.
Для признания возникновения права собственности на возведенный на основании договора простого товарищества объект, необходимо правильно квалифицировать1 договор, которым регулируются отношения сторон в процессе создания объекта. Зачастую наименование договора не отражает его существа, и поэтому необходимо произвести его квалификацию по признакам, присущим простому товариществу, основные из которых следуют уже из определения договора.
Представляется, что признаками договора, необходимыми и достаточными для квалификации его как договора простого товарищества, являются следующие:
1. Объединение вкладов - участники вносят в качестве вклада в общее дело деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию и деловые связи. Вклады товарищей признаются равными, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств дела. Вклады в виде профессиональных или иных знаний, навыков и умений, деловой репутации и деловых связей, а также имущество, которым участники обладают на праве собственности, либо по иным основаниям, подлежат денежной оценке по соглашению между товарищами. В качестве имущества может быть внесено не завершенное строительством здание для его достройки. Перечень возможных видов вкладов не является исчерпывающим .
Внесенные участниками вклады составляют общее имущество и являются общей долевой собственностью товарищей. К общему имуществу будет относиться все полученное от использования этого имущества, следовательно, и возведенный объект недвижимости. Образуемая таким образом за счет вкладов общая собственность является не целью, а способом достижения цели, необходимым условием для ее реализации, единой имущественной основой, на базе которой эта деятельность осуществляется.
2. Совместные действия, которые выражаются в том, что стороны должны установить порядок ведения общих дел товарищей в соответствии со ст. 1044 ГК РФ. При ведении общих дел каждый из товарищей вправе действовать от имени всех товарищей, если договором не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. При таком ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей. В ином случае ведение дел поручается одному из участников, полномочия которого на ведение общих дел подтверждаются доверенностью, выданной ему остальными участниками, либо договором простого товарищества, заключенным в письменной форме.
ВАС РФ не признал совместной деятельностью договор, по которому предприятия и частные лица обязались произвести денежные взносы на строительство объекта телефонной связи за право внеочередной установки телефона. Построенное сооружение является собственностью ГТС, а всю прибыль, полученную от последующей эксплуатации имущества, использует истец по своему усмотрению. Таким образом, указывает Президиум ВАС РФ в Постановлении от 21.01.97 г. № 3661/96, здесь отсутствуют обязательные признаки, присущие договору о совместной деятельности, в том числе объединение имущества участников, их возможность пользоваться этим имуществом и другие. Никакой совместной деятельности в плане взаимодействия субъектов для решения общей хозяйственной задачи из содержания договора не усматривается .
Правовое значение государственной регистрации
Общие вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно освещены в правовой литературе1. В рамках данной работы исследуются особенности регистрации права собственности и других вещных прав на вновь возведенный объект недвижимости.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, «государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение ... вещных прав на объекты, относящиеся к недвижимым»2.
Юридическое значение государственной регистрации как завершающего юридического факта в сложном составе, предопределяющем возникновение права собственности на построенную недвижимость, цивилистами оценивается по-разному. ЕА. Суханов полагает, что вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым до регистрации права на него3. О.М. Козырь приходит к выводу, что недвижимое имущество - это понятие юридическое, а не фактическое, так как недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимости, с точки зрения гражданского права, должно рассматриваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима государственная регистрация»1. Аналогично В.И.Сенчищев отмечает, что государственная регистрация «в отношении недвижимости создает сам объект» . По мнению П.В. Крашенинникова, «здесь право собственности уже существовало на совокупность строительных материалов и т.п. Таким образом, с государственной регистрацией отношение собственности на движимое имущество трансформируется в отношение собственности на недвижимость»3. Подобным образом высказывался и Н.К. Толчеев4.
Вышеназванные позиции подверг критике Б.М. Гонгало5, указывая, что «в ст. 130 ГК РФ при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению, и не более того». По его мнению, «нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации». Оно объективно существует и до этого факта (иначе регистрация невозможна). Аналогично Д.В. Смышляев полагает, что с государственной регистрацией не связан факт возникновения недвижимого имущества. Основанием отнесения вещи к недвижимой является только ее прочная связь с землей, проявляющаяся независимо от факта регистрации1. Представляется более верной точка зрения Б.М. Гонгало и Д.В. Смышляева, поскольку деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено различиями их сущности - неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия . Такое имущество является объективно недвижимым и тот факт, что право собственности на него возникает с момента, определенного законом иным образом, нежели момент создания, не должен влечь вывода о движимости вещи. Иной подход представляется не основанным на законе. Следуя первой точке зрения, пришлось бы признать, что объект застройки, возводимый или уже возведенный, несмотря на свою очевидную недвижимую сущность, должен обладать характеристиками, свойствами, способными сделать его объектом гражданского права, и только после регистрации объект, претендующий на категорию «объект недвижимости», становится таковым. Однако у любого объекта застройки существует только один выход - быть признанным объектом недвижимости и приобрести собственника путем регистрации права на сам объект. Если же этот объект относится к разряду самовольной постройки, право на которую не приобретается в соответствии со ст. 222 ГК РФ, то существуют две легальные возможности определить судьбу такого объекта - признать в судебном порядке право собственности на него либо снести такую постройку. Таким образом, либо объект будет введен в оборот в качестве объекта недвижимости, либо будет прекращено его физическое существование.
