Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика залога как способа обеспечения исполнения обязательств 9
1 Понятие и виды способов обеспечения исполнения обязательств 9
2 История развития залога 13
3 Правовая природа, функции и сфера применения 24
4 Виды залога 41
5 Договор залога 50
Глава 2. Ипотека как основная разновидность залога 61
1 Понятие и виды недвижимости 61
2 Правовое регулирование ипотеки 69
3 Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация 76
4 Закладная 96
5 Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки 109
Глава 3. Ипотека отдельных объектов недвижимости 123
1 Ипотека земельных участков 123
2 Особенности ипотеки жилых домов и квартир 141
3 Ипотека предприятий, зданий и сооружений 152
Заключение 162
Библиография 169
- Понятие и виды способов обеспечения исполнения обязательств
- Понятие и виды недвижимости
- Ипотека земельных участков
Введение к работе
Актуальность исследования, связанного с правовым регулированием залога недвижимости (ипотеки) продиктована логикой проводимых в России рыночных реформ.
Появление рынка недвижимости в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х г.г. сделало актуальным вопрос о принятии законодательства, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.
Состояние экономики любого государства, стабильность и эффективность гражданского оборота состоят в прямой зависимости от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. Неоплата поставленной, закупленной продукции, невозврат в срок кредита, продажа недоброкачественного товара и т.п. дестабилизирует экономику, вызывает такие отрицательные явления, как неплатежи, сокращение бюджета и т.д. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Начиная с римского права, залог законодательно закреплен в правовых нормах всех государств. История развития залоговых отношений говорит о значимости залога как меры, стимулирующей стабильность и устойчивость рыночных отношений. В условиях становления рынка в России роль залога как обеспечительной меры приобретает особое значение. Негативные явления (огромные размеры инфляции, распад ранее сложившихся хозяйственных связей, падение производства) привели к нарушениям платежной дисциплины, утрате доверия к партнеру. В этих условиях
возникает потребность использования таких обеспечительных средств, которые давали бы большую гарантию исполнения обязательств.
Среди возможных способов обеспечения обязательств, названных в гл. 23 Гражданского кодекса РФ 1994г., заметно выделяется институт залога, который в настоящее время считается едва ли не самым надежным способом предотвращения негативных последствий, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником принятых на себя обязательств.
Связано это с тем, что, во-первых, залог имущества должника обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором, причем стоимость этого имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции.
Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования на предмет залога преимущественно перед другими кредиторами.
И наконец, в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом залога является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является неплохим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Несмотря на все свои преимущества, залог вообще и залог недвижимости в частности пока не получили широкого распространения в предпринимательских отношениях.
Так как объектом ипотеки является недвижимость, то ипотека представляет собой наиболее привлекательный вид залога как способ обеспечения долгосрочных обязательств. Ипотека является важным экономическим фактором в развитии промышленной и экономической инфраструктуры государства. Существующие в России финансовые ресурсы используются неэффективно. В результате большинство организаций, банков и иных кредитных учреждений не имеют необходимых средств в достаточной степени. Ипотека позволит привлечь кредитные ресурсы под обеспечение имеющейся у промышленных и финансовых структур недвижимости. Обеспечение кредита недвижимым имуществом позволяет гражданам и строительным организациям привлечь средства для решения жилищной проблемы.
С начала 90-х г.г. начинается развитие общего и специального законодательства, регулирующего залог недвижимости. ГК РФ вслед за законом РФ "О залоге" не только положил начало законодательства об ипотеке, но и предопределил форму ее проведения в виде Закона об ипотеке, регулирующего залог недвижимого имущества.
Однако принятие закона об ипотеке не решило всех проблем, связанных с правовым регулированием ипотеки, поскольку сам закон по политическим причинам носил компромиссный характер и не решил многих острых проблем.
С учетом изложенного, изучение такого правового института как ипотека представляется весьма важным и актуальным.
Степень научной разработанности темы.
Проблема правового регулирования ипотеки является относительно новой для российской правовой науки. При господстве административно-командной системы и отсутствии права собственности на землю реальной потребности в разработке указанной проблемы не было.
После начала реформ в России и появления законодательства, допускающего залог недвижимости, появился ряд работ, в которых анализировались отдельные аспекты ипотечных правоотношений. Среди них можно назвать такие как работу В.В. Смирнова и З.П. Лукина "Комментарий к федеральному закону об ипотеке" (залоге недвижимости) (М. Правовая культура, 1999г.), Б.Д. Завидова "Комментарий к федеральному закону Российской Федерации об ипотеке (залоге недвижимости)" (М. 1998г. издательство "Приор").
Однако указанные работы анализировали только отдельные аспекты правового регулирования ипотеки в нашей стране. Кроме того, они были написаны сразу после принятия Закона об ипотеке и не учитывали практику применения указанного закона. Комплексного исследования, посвященного правовому регулированию ипотеки и практике ее применения в Российской Федерации до настоящего времени не было.
Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотеки предопределили выбор указанной темы для диссертационного исследования.
Предметом исследования являются правовые нормы, непосредственно регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации, практика применения этих норм.
При создании теоретической базы и понятийного аппарата диссертационного исследования использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, государственному, гражданскому, аграрному праву: С.С. Алексеева, А.И. Васильчикова, М.Я. Герценштейна, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, О.А. Хауке, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Агаркова, Т.Е. Абовой, С.Н. Братуся, М.М. Богуславского, Г.Е. Быстрова, З.С. Беляевой, М.Ю. Галятина, Д.М. Генкина, СП. Гришаева, Л.И. Дембо, О.С. Иоффе, В.А. Кикотя, Б.Д. Клюкина, И.А. Иконицкой, А.И. Масляева, А.А. Мишина, В.В. Смирнова, З.П. Лукина, Б.Д. Завидова, В.А. Туманова, P.O. Халфиной и других исследователей.
Теоретическую основу диссертации составляют идеи отечественной юридической науки о праве и законности, труды российских и зарубежных авторов, посвященные залогу недвижимости и его правовому регулированию.
Методологическая база исследования.
Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой анализ, технико юридический, лингвистический. Их применение позволило диссертанту выявить широкий круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога недвижимости, проанализировать в комплексе правоотношения по организации ипотеки.
Цель и основные задачи исследования.
Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе анализа всего массива действующих в Российской Федерации нормативных актов, регулирующих ипотеку (в первую очередь, Закона "Об ипотеке") выявить недостатки и пробелы в российском законодательстве, дать рекомендации, направленные на совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в нашей стране.
В связи с этим перед автором стояли следующие задачи: -раскрыть понятие способов обеспечения исполнения обязательств и показать преимущества ипотеки по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств;
- выявить правовую природу ипотеки и, в частности, исследовать вопрос о том, является ли залоговое право вещным или обязательственным;
- проследить историю залога как способа обеспечения исполнения обязательств, начиная с древних времен и кончая современностью;
- провести сравнительный анализ Закона "Об ипотеке", Закона "О залоге", положений ГК РФ, регулирующих залоговые отношения, и других правовых актов, имеющих отношение к регулированию ипотечных отношений в нашей стране;
- исследовать понятие недвижимого имущества и провести его классификацию;
- выявить особенности закладной как ценной бумаги;
- проанализировать проблемные вопросы государственной регистрации ипотеки;
- рассмотреть порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, и его реализацию;
- исследовать особенности формирования ипотечного рынка в нашей стране;
- выявить специфические особенности ипотеки отдельных объектов недвижимости.
Научно-практическая значимость исследования.
Научно-практическая значимость исследования состоит в тех выводах и рекомендациях, которые содержатся в диссертационном исследовании, и могут быть использованы в процессах законодательной деятельности. В частности, при разработке поправок и изменений к Закону об ипотеке, при разработке Закона о залоге земель сельскохозяйственного назначения и других правовых актов, регулирующих ипотечные правоотношения в нашей стране, а также при создании комментариев к указанным правовым актам.
Выводы и положения, содержащиеся, в диссертационном исследовании могут быть использованы при преподавании курса гражданского права, а также при разработке спецкурсов "Правовое регулирование недвижимости" и "Ипотечные правоотношения в Российской Федерации". Они также представляют интерес для работников ипотечных кредитных организаций и юристов, специализирующихся в области залогового права.
Научно-прикладное значение работы состоит также в том, что содержащиеся в ней положения могут найти место в учебниках, учебных пособиях и других научных исследованиях.
Структура работы.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных нормативных актов и библиографии.
Понятие и виды способов обеспечения исполнения обязательств
Заключая договор, стороны должны быть уверены, что партнер выполнит обязанности надлежащим образом. Значит должны существовать меры, которые побудили бы каждую из сторон исполнить обязательство надлежащим образом, то есть обеспечили бы исполнение обязательства.
Эта проблема особенно актуальна для нашей страны, где в результате длительного экономического кризиса и распада, ранее существовавших связей неисполнение договорных обязательств приобрело повсеместный характер.
Исполнение обязательств обеспечивается мерами организационного, экономического и правового порядка. Так, в общих положениях обязательственного права содержатся нормы, предусматривающие необходимость надлежащего исполнения обязательств, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, а также понуждение к исполнению обязательства в натуре.
В договорных отношениях могут применяться меры оперативного воздействия (перевод на предоплату неисправного должника и пр.). Любой из этих способов будет считаться законным, если он не противоречит законодательству, условиям договора, а иногда и обычаям делового оборота.
На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства законом также предусмотрены общие меры государственного принуждения, применяемые во всех случаях нарушения обязательств и независимо от того, было ли такое применение заранее обусловлено сторонами.
Речь, в частности, идет о праве кредитора требовать возмещения убытков, возникших вследствие неисполнения или ненадлежащегопорядке требования о возмещении причиненных убытков могут оказаться неэффективными, так как у должника, который обязан исполнить свое обязательство, удовлетворив требования кредитора, просто может не оказаться достаточного имущества.
Кроме того, кредитор должен доказать как наличие самих убытков, причинную связь между убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, так и с достаточной степенью точности определить их размер. Сделать это, в силу различных причин, достаточно сложно.
В связи с этим для обеспечения исполнения обязательства законом, а также соглашением сторон предусматриваются дополнительные обеспечительные обязательства, которые могут быть реализованы кредитором при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником главного (основного) обязательства, независимо от наличия или отсутствия убытков. Такие дополнительные обязательства называются "способы обеспечения исполнения обязательств". Они являются средствами (мерами) побуждения должника к исполнению основной обязанности или удовлетворения кредитора в случае ее неисполнения и таким образом предоставляют кредитору определенную гарантию удовлетворения его требований или возмещения убытков, которые могут возникнуть в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
К числу таких способов относятся неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток (ст. 329 ГК РФ). Указанный перечень является неисчерпывающим, и в договоре или в законе могут быть предусмотрены иные способы.
Так, в современной банковской практике широко применяемым способом обеспечения возвратности кредитов стало совершение сделок купли-продажи имущества с обязательством его обратного выкупа по заранее оговоренной цене и в заранее установленные сроки (сделки "РЕПО").
Суть таких сделок состоит в том, что кредитная организация покупает у продавца (фактического заемщика) какое-либо имущество и одновременно обязуется продать то же имущество заемщику через некоторый срок за более высокую цену. Целью кредитной организации является не приобретение права собственности на имущество, а возврат с "процентами" выданных (под видом уплаты за покупку) денежных средств. Равно и целью продавца является не отчуждение своего имущества, а получение на время определенной суммы денег.
Юридически такие сделки представляют собой совокупность двух договоров купли-продажи, обычно оформляемых в виде единого документа.
Все указанные способы обладают имущественным характером. Это объясняется тем, что они обеспечивают удовлетворение имущественных интересов кредитора, которые вытекают из гражданско-правового договора между сторонами. Любой способ обеспечения исполнения обязательства выполняет несколько функций: предупредительную, защитную, карательную, компенсационную.
Конкретный способ обеспечения исполнения обязательств может быть установлен правовым актом или договором, но в большинстве случаев он определяется соглашением сторон: Отдельные способы обеспечения исполнения обязательств являются только стимулом для должника, принуждая его не уклоняться от выполнения своих обязательств по договору: одни могут служить дополнительной гарантией при неплатежеспособности должника; другие могут носить вещно-правовой характер, так как непосредственно связаны с имуществом и имущественными правами должника на это имущество. Соответственно каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки.
В связи с тем, что в целях полного и своевременного исполнения по договору основного обязательства применяются дополнительные способы (меры) обеспечения исполнения обязательств, последние всегда стоят в зависимости от первых (п. 4 ст. 4 Закона "О залоге"). Ведь по своей сути эти обеспечительные способы являются дополнительными (акцессорными) обязательствами. В связи с этим гражданское законодательство устанавливает правило, по которому исполнение основного обязательства влечет за собой прекращение дополнительного обязательства (т.е. прекращение соглашения об обеспечении основного обязательства). Кроме того, недействительность основного обязательства является основанием для недействительности обеспечивающего его обязательства, а недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности и прекращения основного обязательства (п.п. 2, 3 ст. 329 ГК РФ).
Понятие и виды недвижимости
Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Такое деление берет свое начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. Оно связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов.
Понятие недвижимости возвратилось в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).
Однако теория российского гражданского права разрабатывала этот вопрос, продолжая традиции дореволюционного русского права. Сам термин "недвижимое имущество" появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями.1
В дореволюционной России закон (т. 10 Свода законов Российской империи, ч. 1 ст. 384) к недвижимости относил часть земной поверхности и все то, что с ней связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли под ними находящегося, например, при продаже на снос или слом.
Следует указать, что выдающийся дореволюционный правовед Г.Ф. Шершеневич, отмечая, что законодательство Российской империи "хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает". При этом он сам ввел теоретический отличительный признак: "способны ли они (вещи) или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности"
В период существования СССР, после долгого перерыва термин "недвижимое имущество" появился сначала в законе "О собственности в РСФСР"3 а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза СССР4
Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 гг., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими объектами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрации операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.
Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди "традиционной" недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи.
Ипотека земельных участков
Традиционно во всем цивилизованном мире предметом договора об ипотеке, особенно предметом обеспечения по ипотечному кредиту, была и остается земля. Это прежде всего связано с тем, что земля является одним из самых стабильных, не амортизируемых товаров. Например, законодатели ФРГ, давая формулировку ипотеки, определяют ее как "обременение земельного участка, в соответствии с которым лицу, в пользу которого установлена ипотека (ипотечному кредитору), из земельного участка (от суммы его реализации) должна быть выплачена определенная сумма для удовлетворения его (определенного) требования".1
Ипотека земельных участков широко распространена в хозяйственной практике развитых стран. Земля вовлекается в хозяйственный оборот и приносит прибыль, она служит отличной гарантией возврата вложенных средств.
В ипотечных отношениях с землей активное участие принимают кредитные учреждения. Так, в кредитно-финансовой системе США проф. Р.Г. Янбых выделяет семь основных видов кредитных учреждений, участвующих в ипотечном кредитном бизнесе: коммерческие банки, аккумулирующие средства населения в виде депозитов; сельскохозяйственные кредитные институты, созданные на кооперативной основе, мобилизующие свободные фонды денежного рынка; товарно-кредитные корпорации и администрация по делам фермеров, использующие свободные фонды денежного рынка; товарно-кредитные корпорации и администрация по делам фермеров, использующие средства из государственного бюджета в рамках специальных государственных программ на федеральном и районном уровнях; кредитные союзы на основе коллективной ответственности членов; предприятия агробизнеса, предоставляющие товарный кредит; страховые компании, пенсионные фонды и другие экономические институты, выполняющие трастовые функции; индивидуальные кредиторы, в том числе и такие как члены семьи; продавцы земельных участков.
В России применение этого вида залога с 1917 года было невозможно из-за отсутствия права собственности на землю. В настоящее время, несмотря на то, что Конституция Российской Федерации закрепила все формы собственности на землю: частную, государственную, муниципальную и иную, на практике такое разнообразие носит чисто декларативный характер. Дальше провозглашения дело не пошло.
Оборот земельных участков в нашем законодательстве впервые был предусмотрен Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе", отменившим монополию государства на землю и установившим две основные формы собственности на нее: государственную и частную. Этот оборот был весьма ограниченным и несвободным: продажа земли, переданной в собственность граждан, разрешалась в течение первых пяти лет (удвоенных вскоре до 10 лет) только соответствующим Советом народных депутатов, а по истечении этого срока сделки купли-продажи земли могли совершаться на договорной основе под контролем местных Советов. Этот оборот земельных участков был в последующем расширен и видоизменен в основном указами Президента Российской Федерации применительно к праву распоряжения сначала земельными долями, а затем и другими земельными участками, находящимися в земельной собственности граждан и юридических лиц.
