Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств
1. Система способов обеспечения исполнения обязательств и место в ней за лога 9
2. Историческое развитие института залога 27
3. Понятие и юридическая сущность залога 41
Глава 2. Содержание ипотеки
1. Стороны ипотечного правоотношения 58
2. Объекты ипотеки 73
3. Договор ипотеки 102
4. Содержание ипотечного правоотношения 122
5. Прекращение залогового правоотношения 131
Библиография 157
- Система способов обеспечения исполнения обязательств и место в ней за лога
- Понятие и юридическая сущность залога
- Стороны ипотечного правоотношения
Введение к работе
Актуальность исследования. В условиях реформирования рыночных отношений в России значительно возрастает потребность юридических и физических лиц в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности.
Как известно, любое обязательство, возникшее из договора, само по себе не гарантирует, что оно не будет нарушено. Для недопущения таких нарушений законодательством предусматриваются специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в различных способах обеспечения исполнения обязательств. Они представляют собой меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению обязательства и служащие источником удовлетворения имущественных интересов кредитора после факта правонарушении.
Одним из наиболее надежных в системе способов обеспечения является залог, в частности залог недвижимости. Если в плановом хозяйстве залог не имел практического значения, то в условиях формирования рыночных отношений в России, с принятием ряда новых законов, включая специальный Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.1, потребность предпринимателей в установлении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов значительно возросла. Хозяйствующие субъекты все чаще применяют залог и ипотеку для обеспечения исполнения обязательств. Накоплен определенный опыт в области применения норм о залоге.
Следует отметить, что наибольшее применение залог приобрел в банковской деятельности. Банки выступают обязательными посредниками при безналичных расчетах, принимают вклады от юридических лиц и населения. «Купленные» у населения и юридических лиц деньги банки «продают» на рынке в виде кредитов. Обеспечение их возвратности способствует нормальному выполнению банками обязательств перед вкладчиками и обязательств, вытекающих из расчетных правоотношений. Это в конечном итоге ведет к стабильности банковской системы России.
Одновременно важным представляется изучение того, каким образом залоговые правоотношения реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере.
В связи с этим возникает необходимость более глубокого и системного анализа залога как важного гражданско-правового института. При этом следует отметить, что проблемы применения залога подвергались анализу в монографиях, научных публикациях, учебной литературе и в отдельных диссертациях (М.М.Агарков, Е.В.Басин, М.И.Брагинский, В.М.Будилов, А.Бушев, В.В.Витрянский, М.Ф.Владимирский-Буданов, Л.В.Гантовер, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанов, В.С.Ем, Л.Г.Ефимова, А.С.Звоницкий, В.Л.Исаченко, В.В.Исаченко, Л.А.Кассо, Л.А.Лунц, Д.И.Мейер, Д.А.Медведев, И.Б.Новицкий, Е.А.Павлодский, И.А.Покровский, М.А.Соловьев, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстой, В.А.Удинцев, А.В.Черных, Г.Ф.Шершеневич и др.) При этом остается много неясного по ряду вопросов, в том числе и по вопросам сущности и юридической природы залога. Залоговое законодательство с принятием нового ГК РФ, нового закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» значительно изменилось, что не могло быть отражено во многих прежних работах. Между тем, крайне необходимо должное теоретическое осмысление и выработка научных рекомендаций как по формированию гражданско-правового механизма обеспечения исполнения обязательств, так и по правильному применению гражданско-правовых норм.
В качестве методологической основы исследования автор применил диалектический материализм, а также ряд частнонаучных методов: исторический, логический, системно-структурный, конкретно-социологический и аксиологический. В диссертации использованы нормативные материалы Российской Федерации, ее субъектов, ряда зарубежных государств, в качестве эмпирической базы были изучены конкретные судебные дела, акты и обзоры Высшего Арбитражного Суда РФ. Написанию работы предшествовало изучение трудов российских юристов дореволюционного периода России.
Предмет, цели и задачи исследования. Основным предметом исследования является российское «залоговое» право, нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, возникающие при применении залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Предметом диссертации также является правоприменительная практика по данной проблеме.
Диссертационное исследование предпринято в целях раскрытия понятия, сущности залога; проведения углубленного анализа наиболее важных либо дискуссионных проблем, возникающих в науке и правоприменительной практике при изучении и применении залога недвижимости; выработки рекомендаций, направленных на совершенствование законодательства и правоприменительной деятельности в данной области. В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи: исследовать свойства залога вообще и залога недвижимости в частности; показать социально-экономическую обусловленность гражданско-правовых и процессуальных норм, регулирующих применение залога недвижимости; выявить тенденции развития института залога в российском праве; определить юридическую природу залогового правоотношения; раскрыть правовой статус субъектов залогового правоотношения; содержание ипотечного правоотношения; раскрыть особенности залога конкретных объектов недвижимости; проанализировать проблемы, возникающие при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество; указать на имеющиеся недостатки, а также выработать предложения по совершенствованию законодательства.
Научная новизна настоящей диссертационной работы заключается в том, что она представляет собой попытку комплексного рассмотрения гражданско-правовых проблем использования залога недвижимости, по результатам которого формируются предложения по совершенствованию гражданского законодательства, уточнению ряда теоретических положений. Автор попытался по-новому взглянуть на понятие и сущность залога, его юридическую природу.
На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:
- Такие юридические качества института залога как предварительность установления, выделение в качестве источника удовлетворения определенного имущества, преимущественное право кредитора на такое удовлетворение перед другими кредиторами залогодателя, возможность предоставления имущества в залог третьим лицом (не должником по основному обязательству) делают его применение более выгодным относительно других способов обеспечения исполнения обязательств (С. 23 - 26).
- Залоговое правоотношение имеет комплексную юридическую природу и представляет собой органичную совокупность вещных и обязательственных правомочий. Кроме того, в его содержание входят также защитные меры, что придает институту залога некоторые черты, присущие способам защиты гражданских прав (С. 52 - 56).
- Обусловленность возможности выселения граждан из заложенного жилого помещения такими обстоятельствами как, проживание в нем; цель приобретения кредита; а также наличие нотариально удостоверенного обязательства освободить заложенное помещение, позволяет говорить об установлении действующим законодательством для ипотеки жилья двух разных правовых режимов обращения взыскания (С. 90 - 92).
- Собственником, а следовательно потенциальным залогодателем объекта незавершенного строительства, предполагается лицо, обладающее правом аренды или постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором этот объект незавершенного строительства находится, а если таковых не имеется, то лицо, являющееся собственником этого земельного участка (С. 99 -101).
- В соответствии с действующим законодательством уступка залогодержателем своих прав по закладной другому лицу означает одновременную уступку тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору или иному основному обязательству. Таким образом, сущность закладной составляет институт следования права по основному обязательству судьбе залогового права. С установлением ипотеки с помощью закладной и при переходе закладной в руки добросовестного приобретателя ипотека приобретает самостоятельное значение (С. 117-119).
Практическая значимость работы определяется следующими обстоятельствами: внесены предложения по совершенствованию законодательства; содержащиеся в работе положения и выводы могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования залога; указанные рекомендации могут оказать помощь в правоприменительной практике. Результаты исследования могут быть использованы для проведения учебных занятий по гражданскому и залоговому праву юридических вузов.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались на заседаниях кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, кафедры гражданского права и процесса УлГУ, использованы при подготовке спецкурсов «Банковское право» и «Банковское законодательство», обсуждались на ежегодных конференциях молодых ученых и Первой международной научно-практической конференции «Инвестиции как фактор финансовой стабилизации». Автор имеет четыре научных публикации по теме диссертационной работы.
Поставленные перед исследованием цели и задачи определили структуру работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих в себя восемь параграфов, и библиографии.
Система способов обеспечения исполнения обязательств и место в ней за лога
В настоящее время в России происходит интенсивный процесс становления рыночных отношений, в которых центральное место занимает предпринимательская деятельность.
Предпринимательской деятельности всегда свойственен риск. Коммерческая организация или индивидуальный предприниматель не всегда получают в конечном итоге тот результат, на который они рассчитывали. Этому могут способствовать как субъективные, так и объективные причины, например, какие-то ситуации на рынке, могущие понизить котировки, отток потенциальных инвесторов и тому подобное. Возникновение таких случаев порой не способны просчитать даже именитые эксперты.
Таким образом, очевидно, что любое обязательство, возникшее из договора, само по себе не гарантирует надлежащего исполнения. Д.И.Мейер писал по этому поводу: «Договор, как известно, устанавливает право на чужое действие. Но совершение действия зависит от воли лица обязанного: нет возможности принудить должника к совершению действия, составляющего предмет договора; да и принуждение само по себе - действие противозаконное... Таким образом, некоторая порочность присуща каждому обязательственному праву. По важности обязательственного права... желательно чтобы это право представляло возможно большую прочность - такую же, какую представляет вещное право... И вот юридический быт создает искусственные приемы для доставления обязательственному праву той твердости, которой недостает ему по существу».1 Эти приемы Д.И.Мейер называл способами обеспечения договоров. Необходимость их использования объясняется тем, кредитор имеет существенный интерес в том, чтобы быть уверенным в исполнении обязательств, и в том, чтобы обеспечить себе возмещение убытков, возникающих в случае неисполнения обязательств. Применение способов обеспечения позволяет в значительной мере снизить риск, присущий предпринимательской деятельности.
В литературе признается, что способы обеспечения выполняют свою гарантирующую функцию до момента правонарушения через стимулирование, то есть они воздействуют на должника в целях надлежащего исполнения обязательства путем угрозы наступления неблагоприятных последствий. После правонарушения (если правонарушение не длящееся) стимулирующий эффект способов обеспечения отступает на задний план и даже исчезает вовсе, и главным становится создание для кредитора вследствие реализации способов обеспечения реальной возможности удовлетворения в той или иной степени его имущественных требований. Таким образом, способы обеспечения исполнения обязательств представляют собой меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению обязательства и служащие источником удовлетворения имущественных интересов кредитора после факта правонарушении.
Обеспечение исполнения обязательств является традиционным институтом гражданского права. Многие из способов обеспечения были известны еще римскому праву. В настоящее время положения об обеспечении исполнения обязательств имеются в гражданском законодательстве стран как континентальной, так и англо-американской правовых систем.
В отношении обеспечительных мер еще с дореволюционных времен употреблялись сходные термины: в дореволюционной литературе - «обеспечение требования», «способ обеспечения обязательства», в законе «О залоге» 1992 года - «способ обеспечения обязательства», в ГК 1964 г. и ГК 1994 г. -«способы обеспечения исполнения обязательств», который широко употребляется в научной литературе.3 По отношению к банковской деятельности такие способы также определяют как «способы обеспечения возврата кредита и процентов», что, на наш взгляд, вполне соответствует экономической сущности такого обеспечения.
Обеспечению исполнения обязательств уделяется внимание и в экономической литературе (в данном случае автором они названы формами обеспечения): «под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник погашения имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника». Хотя непонятно, почему автор для определения способа обеспечения использует термин «форма», который явно не является источником чего-либо, но по существу особым достоинством данной дефиниции является то, что имеется именно указание на источник удовлетворения требований кредитора.
Если говорить о законодательстве Российской Федерации, следует отметить увеличение норм, посвященных конкретным способам обеспечения. Так, Гражданским кодексом 1994 г. по сравнению с ГК 1964г. перечень таких способов был значительно расширен, и включает помимо неустойки, залога, пору-чительства и задатка, новые способы - банковскую гарантию и удержание. В отличие от Основ гражданского законодательства 1991 года перечень способов обеспечения исполнения обязательств, установленный ГК РФ, является открытым. Стороны, руководствуясь принципами диспозитивности и свободы договора, помимо предусмотренных в законе, могут применить другие юридические конструкции.
Понятие и юридическая сущность залога
История развития института залога достаточно длительна, однако по поводу определения сущности залога до настоящего времени в отечественном правоведении нет единой точки зрения. В основном спор идет о том, является ли залоговое право вещным или обязательственным, а также о том, как соотносится залог с основным обязательством, которое он обеспечивает.
В цивилистической науке сложилось мнение, что одним из характеризующих признаков залога является его акцессорность (дополнительность) по отношению к основному обязательству, их неразрывная органическая связь. Общепринятой является точка зрения о том, что залог является предметом не самостоятельного, а дополнительного, обеспечительного договора, и поэтому залог следует судьбе основного обязательства. «Если нет права, в обеспечение которого залог установлен, то и не может быть залога, ибо тогда нет предмета, подлежащего обеспечению». Данное утверждение подтверждается правилами ст.329 ГК: недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства); недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, ели иное не установлено законом.
Однако принцип акцессорности имеет и определенные отрицательные черты в случаях необходимости обращения закладных ценных бумаг на рынке. По этому поводу И.А.Покровский писал: «...принцип акцессорности залога имеет свои огромные неудобства, особенно чувствительные с того момента, когда развивается потребность в циркуляции залоговых прав. Давая ссуду под залог недвижимости, кредитор обыкновенно лишается своего капитала на более или менее продолжительное время; вместо наличности у него только залоговый документ. Между тем, при известных обстоятельствах для кредитора может оказаться необходимым пустить этот залоговый документ в обращение, продать его до наступления срока платежа. С точки зрения акцессорности залога такая продажа возможна лишь в виде переуступки самого обеспечиваемого требования вместе с обеспечивающим закладным правом: приобретатель этого последнего окажется в положении личного кредитора и, вместе с тем, будет подлежать всем возражениям из обязательства. Но если приобретатель может проверить установление закладного права путем справки в поземельной книге, то они никаким образом не может проверить действительность личного требования, а между тем ничтожность этого последнего или его юридическая порочность может повлечь за собою впоследствии падение самого закладного права». Такое положение характерно и для современного российского законодательства.
Однако существует и обратная связь залога и основного обязательства. Например, возможность отказа банка от предоставления кредита при недостаточном обеспечении (если условие об обеспечении было предусмотрено в кредитном договоре), возможность досрочного обращения взыскания на предмет залога при наступлении определенных условий. А.В.Черных под акцессорно-стью подразумевает производность возникновения залога и возможность признания его недействительным в случае недействительности основного обязательства. В остальном он призывает говорить не об акцессорности, а об условности залогового права.3 А.С.Звоницкий говорит о самостоятельности залогового права по существу, но условности в смысле своего осуществления.
Действительно, взаимосвязь залога (да и вообще обеспечительного обязательства) с основным обязательством реально существует. И это определяется обеспечительной сущностью самого залога. Как справедливо писали И.Б.Новицкий и Л.А.Лунц, «не может существовать обеспечение, если нечего обеспечивать». При всем его влиянии на основное обязательство, цель залога -обеспечить главное обязательство. М.М.Агарков указывал, что обеспечительные средства обладают значительной самостоятельностью, однако они все же являются дополнительными к основному обязательству. Однако нам известна и так называемая германская «оборотная ипотека», когда акцессорность ипотеки исчезает, и относительно основного обязательства она приобретает самостоятельное значение. Новый российский закон об ипотеке, устанавливая правила о закладной, приближает отечественную ипотеку к «оборотной» германской.
В определении юридической природы залога одним из самых спорных является вопрос об отнесении его к вещному или обязательственному праву. Некоторые ученые считают залог вещным правом, другие - обязательственным. Так, сторонники вещно-правового характера залогового правоотношения указывают на преимущественное право залогодержателя на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами залогодателя и право неограниченного следования, характерное для залога . В противовес сказанному возражают, что согласно закону удовлетворение требований кредитора производится из стоимости заложенного имущества, а это предполагает его публичную продажу, и, кроме того, непонятной является природа такого вида залога, как залог прав.
Стороны ипотечного правоотношения
Сторонами залогового правоотношения являются залогодатель - лицо, которое передает свое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения должного исполнения обязательства.
Залогодержателем может являться только кредитор по обеспеченному залогом обязательству. На это прямо указывает ст.334 ГК. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному залогом, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства.
Гражданский кодекс последовательно придерживается данного принципа. В соответствии с частью первой ст.335 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в ст.384 ГК, в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть в нашем случае права залогодержателя.
Как свидетельствует мировая и российская практика, наибольшее применение залог недвижимости нашел в банковской сфере. Поэтому, на наш взгляд, следует более подробно охарактеризовать банки как ипотечных кредиторов. Банк - это кредитная организация, для которого предоставление кредитов является одним из основных видов предпринимательской деятельности (ст. 5 Закона о банках и банковской деятельности), и для которого проценты, получаемые за пользование представленным им кредитом, являются основным источником дохода.
Коммерческие банки в России не ограничены в том, какие сферы производства и общественной жизни кредитовать и с каким обеспечением. Однако Центральный Банк РФ, важной функцией которого является поддержание стабильности банковской системы и защита интересов вкладчиков и кредиторов, с помощью банковского регулирования стимулирует банки к установлению обеспечения выдаваемых кредитов. В частности, согласно письму ЦБ РФ от 20 декабря 1994 года № 130а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» в зависимости от степени обеспеченности и периода просрочки погашения кредита зависит процент отчислений в резервный фонд. Это правило является очень действенным для банков, поскольку, чем меньше гарантий возврата кредита, тем дороже обойдутся банку привлеченные кредитные ресурсы, что для него является экономически невыгодным.
В настоящее время банковским законодательством России закреплен принцип универсальности в банковской деятельности, то есть банки могут заниматься любыми видами кредитования. В развитых капиталистических странах на рынке ссудного капитала успешно работали и работают ипотечные и земельные банки, которые специализируются на предоставлении в основном долгосрочных ссуд по залог недвижимости. Так, ипотечные банки впервые возникли в Германии (стране с развитым земельным законодательством) еще в XVIII веке. Считается, что самым первым ипотечным банком был государственный банк, основанный в Силезии в 1770 г. Он оказывал финансовую помощь вначале крупным поместьям, а затем охватил и мелкие помещичьи владения, и крестьянские хозяйства. Развитая система ипотечных банков в Германии способствовала развитию капиталистического сельского хозяйства.1 Известный дореволюционный экономист М.Я.Герценштейн отмечал, что период активного появления земельных банков в Германии пришелся на период с 1862 по 1872 год, и уже в 1899 году их насчитывалось 40, в том числе 29 ипотечных. 1 июля 1899 года был даже принят специальный закон об ипотечных банках, который подробно регламентировал их деятельность. По имеющимся данным, в настоящее время в ФРГ имеется 13 государственных и 25 частных земельных банков.3 В экономической среде считается, что такой развитой и налаженной системы ипотечных банков как в Германии в других странах нет.
В США в 1916 г. в 12 округах для выдачи долгосрочных кредитов фермерам под залог их земель были созданы федеральные земельные банки. Имеются также сеть ипотечных банков местного значения. Во Франции крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал - Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. При этом ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам сроком от трех до 20 лет.
