Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. История развития регулирования оборота недвижимости 12
ГЛАВА II. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву 18
ГЛАВА III. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 27
3.1. Понятие договора продажи недвижимости 29
3.2. Стороны договора 32
3.3. Объекты недвижимости 38
3.4. Форма договора и порядок его заключения 49
3.5. Предмет и цена договора 60
ГЛАВА IV. Особенности договора продажи жилых помещений 63
4.1. Понятие недвижимости в жилищной сфере 63
4.2. Существенные условия договора 63
4.3. Порядок осуществления сделок с квартирами 65
ГЛАВА V. Исполнение договора продажи недвижимости 70
5.1. Требования, предъявляемые к качеству товара 72
5.2. Срок исполнения договора 74
5.3. Основные обязанности продавца 76
5.4. Основные обязанности покупателя 78
5.5. Передача недвижимости 82
ГЛАВА VI. Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним 84
6.1. Краткие правовые аспекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 84
6.2. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 88
6.3. Государственная регистрация как способ укрепления прав на недвижимость 117
ГЛАВА VII. Последствия ненадлежащего заключения или ненадлежащего исполнения договора продажи недвижимости 130
7.1. Недействительность договора и ее последствия 130
7.2. Последствия несоответствия договора основным требованиям, предъявляемым при его заключении 133
7.3. Последствия недостижения соглашения относительно существенных условий договора 143
7.4. Последствия ненадлежащего исполнения договора 143
ГЛАВА VIII. Проблемы российской системы регистрации прав на недвижимость в свете зарубежного опыта 151
8.1. Основные системы регистрации 154
8.2. История развития оборота недвижимости и регистрации прав на нее 158
8.3. Регулирование рынка недвижимости в Российской Федерации 158
8.4. Направления совершенствования российского законодательства по регистрации прав на недвижимость 160
БИБЛИОГРАФИЯ 164
- История развития регулирования оборота недвижимости
- Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву
- Понятие договора продажи недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования
За 10 лет существования российского рынка недвижимости в России пройден путь, на который страны сложившейся рыночной экономики затратили не одно десятилетие. В настоящее время в нашей стране отношение к недвижимому имуществу как к собственности прочно вошло в обиход российских граждан.
Необходимость углубления экономической реформы в России приобретает в настоящее время особую актуальность, поскольку глубокий затянувшийся экономический кризис вызвал мощную критику самой реформы. Очень важным аспектом для дальнейшего развития экономических реформ может и должна стать эффективная законодательная база рынка недвижимости в Российской Федерации.
Законодательное закрепление процесса купли-продажи недвижимости - достаточно новое явление в Российской Федерации. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил для них специальный правовой режим. Он предусматривает, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничения, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Другой важнейшей особенностью оборота недвижимости является то, он служит средой предпринимательства, а центральным договором, опосредующим предпринимательскую деятельность в сфере такого оборота, выступает договор купли-продажи.
Действующее законодательство России более не ограничивает количество недвижимых вещей (зданий, строений, сооружений, в том числе жилых домов, квартир и т.д.), находящихся в собственности физических или юридических лиц. Правовое регулирование столь важного сегмента рынка потребовало коренного изменения
гражданского законодательства, содержание и практика применения которого весьма актуальны для цивилистических исследований.
В общем объеме продаваемой ныне в Российской Федерации недвижимости большая часть приходится на жилые помещения, именно поэтому в настоящей работе внимание концентрируется преимущественно на этом весьма актуальном вопросе. Наибольший интерес в этой области представляют сделки, касающиеся квартир и общего имущества в многоквартирном жилом доме. Круг вопросов, охватываемых избранной темой, недостаточно разработан современной российской гражданско-правовой наукой. Отсутствует пока решение фундаментальных вопросов, связанных с правовым положением членов семьи собственника жилого помещения. В массе имеющихся опубликованных материалов преобладают публикации описательного характера, в лучшем случае освещающие судебную практику, но чаще пересказывающие содержание действующих нормативных актов. Поэтому, дальнейшее успеїш*^ пячвитие уже.
существующих правовых отношений в .. __
совершенствование их правового регулирования нерь *рывносвязаны с научной разработкой проблем, существующих в данной области.
От качества законодательства о недвижимости, и, в особенности, законодательства о регистрации прав на недвижимость в значительной степени зависит привлекательность инвестиционного климата в стране и, в конечном итоге, - возможности для преодоления экономического кризиса и последующего экономического роста. В связи с этим целесообразно и необходимо обращение к имеющемуся опыту зарубежных стран в сфере регистрации прав на недвижимость, и, отчасти, - в области норм гражданского права, относящихся к недвижимости.
В диссертационном исследовании показано принципиальное различие системы регистрации прав на недвижимость и системы регистрации сделок. Показано, как принципы регистрации прав на недвижимость реализуются в законодательстве отдельных стран.
Закономерным итогом исследования данного вопроса стал вывод о необходимости системного совершенствования российского законодательства о рынке недвижимости.
Цель исследования заключается в анализе регламентации отношений из договора купли-продажи недвижимости российским законодательством, направленном на выявление резервов ее совершенствования.
Автор видел свою задачу в том, чтобы:
провести детальный анализ существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества;
выявить особенности договора купли-продажи жилых помещений;
исследовать процесс исполнения договора купли-продажи недвижимости;
раскрыть роль государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним как способа укрепления прав на недвижимое имущество.
изучить последствия ненадлежащего заключения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества;
сопоставить решение вопросов регистрации прав на недвижимость российской системы с соответствующим опытом развитых зарубежных стран; определить приоритетные направления совершенствования российского законодательства в данной сфере.
Методологическую основу работы составили системно-структурный подход к анализу объекта исследования, а также историко-правовой, логический, сравнительно-правовой методы исследования.
Теоретическую основу диссертации составили труды российских
ученых: И.Т.Балабанова, В.В.Безбаха, М.И.Брагинского, И.Л.Брауде,
В.М.Будилова, В.В.Витрянского, Е.А.Васильева, В.В.Ельяшевича,
В.С.Ема, В.В.Залесского, В.Д.Карповича, О.М.Козырь,
П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, А.А.Лазаревского, Д.И.Мейера, К.А.Митюкова, В.П.Мозолина, В.М.Пустозеровой, И.А.Покровского, П.Н.Павлова, Н.В.Рабиновича, В.С.Репина, О.Н.Садикова, А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, К.Н.Скловского, Ю.К.Толстого, В.П.Шахматова, Г.Ф.Шершеневича, В.Ф.Яковлева и др.
Основным нормативным источником служил Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1 и 2), а также иные нормативные акты. Автор нашел весьма полезными опубликованные в Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ материалы (в частности статьи А.Л.Маковского, Е.А.Суханова, В.В.Витрянского и др.), монографические исследования отечественных и зарубежных цивилистов и, кроме того, постановления Президиума ВАС РФ по конкретным делам, а равно постановления Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики. Весьма важным источником стали для автора комментарии к Гражданскому кодексу в различных редакциях. Кроме того, автор пользовался базами данных электронных правовых систем.
Научная новизна. Настоящее диссертационное исследование является одной из первых работ теоретического и прикладного характера, в которой комплексно используются достижения российской и зарубежной науки, а также отечественной правоприменительной практики применительно к сделкам купли-продажи недвижимого имущества; в работе впервые подвергнуты комплексному исследованию вопросы, связанные с обобщением недостатков, выявленных в ходе применения нормативных актов, регламентирующих рынок недвижимости в России.
Практическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что его материалы могут быть использованы в работе учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость, специалистами органов кадастрового и технического учета, а также широким кругом профессиональных участников рынка недвижимости. Кроме того, они могут найти применение в целях совершенствования законодательства о недвижимости, прежде всего Федерального закона
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на заседании кафедры гражданского и трудового права Российского Университета дружбы народов, а также использовались в обеспечении учебного процесса в магистратуре юридического факультета Российского Университета дружбы народов.
Основные положения и выводы работы отражены в опубликованных автором статьях.
На защиту выносятся следующие основные выводы.
Действующее в Российской Федерации законодательство оперирует недостаточно четким определением недвижимости. Это обстоятельство выступает следствием того, что принятый в развитие базовых положений ГКРФ Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", практически сохранив содержащееся в кодексе определение недвижимого имущества, дополнил перечень объектов недвижимости "жилыми помещениями" и "нежилыми помещениями". В результате определение недвижимости стало распространяться не только на здания и сооружения, но также и на любую их часть.
Положения Закона "Об оценочной деятельности", связанные с лицензированием, аккредитацией и аттестацией оценщиков, нуждаются в уточнении. Предусмотренные ими соответствующие процедуры фактически полностью отнесены к компетенции органов исполнительной власти, и зачастую используются последними как источник дополнительного финансирования и расширения своих полномочий; сложившийся порядок лицензирования, аккредитации и аттестации оценщиков ставит под сомнение перспективы оценочной деятельности как вида независимого предпринимательства.
Совершенствование законодательной базы требует ускорения работы над проектами законов "О риэлторской деятельности" и "Об основах технического учета и инвентаризации объектов
недвижимости", призванными устранить пробелы в правовом регулировании деятельности риэлторских организаций и органов технического учета (БТИ).
Требует нормативно-правового упорядочивания работа организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающие следствием этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан и органы власти, ведут к неоправданным расходам. Необходимо регламентарно уточнить взаимодействие между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними, и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.
Для разрешения проблемы объектов незавершенного строительства необходимо разработать законопроект, предусматривающий постановку на учет и снятие с учета таких объектов. Действующие в настоящее время правила принятия объекта в эксплуатацию не отвечают условиям существующей в России многоукладной экономики, и во многих случаях не поддаются применению.
Создание достаточной законодательной базы ипотечного жилищного кредитования в России, позволяющей снижать финансовые риски участников рынка и повышающей доступность жилья для граждан, требует внесения изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в Жилищный кодекс РСФСР, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", Закон Российской Федерации "О подоходном налоге с физических лиц", проект второй
части Налогового кодекса Российской Федерации. В частности, в целях развития жилищного ипотечного кредитования следует привести в соответствие механизм наложения взыскания на жилые объекты с действующим Жилищным кодексом РСФСР. Кроме того, необходимо ускорить подготовку изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР с тем, чтобы привести его нормы в соответствие с нормами Гражданского кодекса.
Защита прав добросовестного приобретателя должна стать в России, как и в развитых зарубежных странах, важным инструментом поддержания основ полноценного рынка недвижимости. Пока, к сожалению, в российском гражданском законодательстве имеет место противоположная ситуация, при которой права добросовестного приобретателя в отношении недвижимого имущества в достаточной мере не защищены.
Весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, понесшим его в результате ошибок и злоупотреблений. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба - частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Это будет означать переход к такой регистрации сделок, при которой государство отвечает за их надежность, но, тем не менее, отягощает граждан бременем содержания недешевой системы регистрации. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, совершенствует законодательство и регистрационные процедуры с тем, чтобы свести к минимуму возможности ошибок и нарушений, а в случае их возникновения - гарантирует возмещение ущерба за счет виновной стороны либо, при ее отсутствии, за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
9. Практика применения регистрационного законодательства в развитых зарубежных странах свидетельствует о практической важности строгого следования базовым принципам регистрации прав на недвижимость. Для российской практики особенно актуальны такие из них, как: приоритет записи прав в реестре над "правоустанавливающими" документами (российский закон провозглашает обратное), обеспечение доверия к записям в реестре, учет всех прав и обременении, затрагивающих интересы собственника или покупателя, реальный публичный доступ к сведениям о правах на объекты недвижимости.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, восьми глав и библиографии.
История развития регулирования оборота недвижимости
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостью в римском праве считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Это признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли. К недвижимости относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу "сделанное над поверхностью следует за поверхностью". Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и отдельно - на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Что касается правового режима недвижимости, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. В эпоху принципата (27 г. до н.э. -193 г. н.э.) появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок. Но все же, в целом римское право, как отмечал ИА.Покровский, имело дело "с единым понятием права собственности, заключающего в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостью и недвижимостью имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие). Как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определялись там для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка".
Для перехода права собственности римское право требовало как для движимости, так и для недвижимости лишь одного - передачи вещей при условии, что передающий являлся собственником этой вещи. В противном случае даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал, а истинный собственник мог отобрать у него вещь с помощью виндикационного иска. В связи с этим использование римского правила неограниченной виндикации при оживленном имущественном обороте могло бы серьезно повлиять на стабильность последнего. "Последовательное проведение римского принципа, - указывал И.А.Покровский, - создавало бы общую неуверенность оборота: покупщик никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником, что завтра не явится некоторое другое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и отберет ее.
В средневековой Европе развитие правового регулирования имущественного оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимости и движимости. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимость имело ярко выраженный публично-правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (сюзерена или ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.
В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость. В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимости перестраивается на новых основаниях.
Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости. Достижение этой цели строится на основе двух принципов, которые в юридической литературе получили наименования "принцип публичности" и "принцип достоверности".
Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву
Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Причины такого особого отношения к недвижимому имуществу хорошо объяснил И.А.Покровский: "Конечно, в условиях нынешнего децентрализованного хозяйства земельный капитал народа (за исключением земель государственных) находится в руках отдельных частных лиц.... Мы говорили о том, что система децентрализации и частной собственности в высокой степени стимулирует личную инициативу и личную энергию, и что именно поэтому принцип свободной индивидуальной собственности восторжествовал в истории над принципами первобытного коллективизма. Но в то же время не может исчезать из виду и другая сторона вопроса, именно общественное, общенациональное значение недвижимости, вследствие чего перед правом стоит бесконечно трудная задача сочетания двух противоположных тенденций".
Применительно к купле-продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием "ввод во владение".
Д.И.Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, "постановлял решение" о вводе приобретателя во владение. Приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество.
Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско-правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, Г.Ф.Шершеневич утверждал, что "купля-продажа - не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля-продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество".
Взгляд на куплю-продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф.Шершеневич: "...практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность".
Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И.Мейером, который утверждал: "Но купля-продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли-продажи движимого имущества".13 Такой же позиции придерживался и Г.Ф.Шершеневич, который полагал, что "купля-продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия".
Понятие договора продажи недвижимости
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (т.е. основным признаком договора купли-продажи является переход имущества в собственность покупателя). В качестве сторон по договору выступают либо непосредственно собственник имущества, либо лица, которые в силу закона или договора вправе осуществить куплю-продажу имущества. "Таким образом, имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности, переходит за вознаграждение в собственность покупателя".
Таково общее определение договора купли-продажи, закрепленное в ГК РФ. Договор же купли-продажи недвижимости, что следует из той же статьи (п.5) "к отдельным видам договоров купли продажи (продажа недвижимости) применяются положения, предусмотренные 1 "Общие положения о купле-продаже", если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров. Иными словами, создана следующая система регулирования: сначала идут специальные правила, а при отсутствии специальных правил, регулирующих отдельные виды купли-продажи, применяются общие положения о договоре купли-продажи.
Законодательное определение договора купли-продажи недвижимости содержится в ст. 549 ГК РФ: "по договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество".
Таким образом, к договору продажи недвижимости применимы характеристики договора купли-продажи, а именно:
1. возмездность - приобретая товар (недвижимость) в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную договором цену;
2. двусторонность - как видно из определения, права и обязанности по договору купли-продажи лежат на обеих сторонах;
3. консенсуальность - права и обязанности сторон возникают уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Но здесь следует отметить некоторую особенность договора продажи недвижимости, связанную с необходимостью государственной регистрации перехода права собственности, о чем подробно будет рассмотрено в соответствующей главе;
4. казуальность - т.к. правовое основание должно быть ясно из его содержания. "Правовой целью договора купли-продажи является приобретение в право собственности какого-либо имущества одной стороной, и выплаты цены этого имущества другой стороной. Если правовая цель договора будет незаконна или недостижима, то он будет признан недействительным".
Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемого по признаку особого объекта продажи, а именно - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все остальные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В 1 гл. 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров ( 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в 7 гл. 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
