Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СИСТЕМА ЖИЛИЩНО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ 14
1.1. Понятие жилищно-правовых договоров 14
1.2. Система жилищно-правовых договоров 41
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ЖИЛИЩНО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ 71
2.1. Объект и предмет жилищно-правовых договоров 71
2.2. Стороны жилищно-правовых договоров 93
2.3. Форма жилищно-правовых договоров 113
2.4. Срок жилищно-правовых договоров 122
ГЛАВА 3. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В ЖИЛИЩНО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРАХ 132
3.1. Права и обязанности сторон жилищно-правовых договоров 132
3.2. Ответственность по жилищно-правовому договору 158
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 178
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 184
- Понятие жилищно-правовых договоров
- Объект и предмет жилищно-правовых договоров
- Права и обязанности сторон жилищно-правовых договоров
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилище является благом особого рода: потребность в нем испытывает практически любое живое существо. В жилище оно укрывается от непогоды и врагов, восстанавливает силы, выводит потомство и т.п. Человек в этом смысле ничем не отличается от большинства живых существ. Именно в жилище он удовлетворяет свои бытовые потребности,
вырастает, получая первые уроки социализации, а затем и сам создает семью, что вне жилища практически невозможно на современном уровне цивилизации. Свое первое жилище человек называет родимым домом, а дом, где он постоянно проживает, где ведет свою частную жизнь, именует своей «крепостью». Потребность в жилище наряду с потребностью в пище и одежде составляет ряд важнейших потребностей, без которых человеку не нужна свобода, без чего теряется значимость всякого рода политических идеалов и т.п., на что в свое время обращал особое внимание Ф.Энгельс1. Таким образом, пока человек живет как биологический вид и как личность, жилище всегда было, есть и будет для него естественной средой обитания. Вполне понятно, что в человеческом сообществе жилище было, есть и будет важнейшим социальным благом, а право на жилище — естественным неотчуждаемым правом человека, принадлежащим ему от рождения.
С другой стороны, жилище является обычным материальным благом, способным в рыночных товарно-денежных отношениях принимать форму товара, быть товаром и «участвовать» в гражданском обороте наряду с другим имуществом. Более того, в условиях дефицита жилья, неупорядоченности отношений на жилищном рынке в современной России жилье - чрезвычайно оборотоспо-собный и ликвидный товар. Однако, каким бы спросом ни пользовалось жилье как товар, оно никогда не перестанет быть важнейшим социальным благом, никогда не утратит своей неимущественной, социальной природы. Представляется, что именно в ее наличии кроется перманентность существования жилищ-
1 Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 19, с. 150.
ной проблемы. На различных этапах развития человеческого общества может качественно изменяться ее содержание, но сама проблема остается ввиду противоречивости природы жилища как социального блага и как товара. Так при господстве плановой экономики в России в советский период жилищная проблема выражалась в тотальном дефиците жилья, в многолетних очередях на получение жилой площади, поскольку государство оказалось не в силах удовлетворить постоянно возрастающие и качественно изменяющиеся жилищные потребности населения. Однако и превращение жилища только в товар, гипертрофирование его рыночной сущности, игнорирование его социальной роли в современной России не решило, а лишь видоизменило жилищную проблему, превратив ее в проблему дефицита доступного жилья при резком снижении жизненного уровня большинства населения, неспособного самостоятельно приобрести жилье в собственность по существующим рыночным ценам.
Конституция РФ провозгласила Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека. Конкретизируя это положение, Конституция закрепила в числе основных прав и свобод человека его право на жилище, обеспечив его реализацию целым рядом социальных гарантий, касающихся не только малоимущих, каковых в России оказалось едва ли не большинство, но и иных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не могущих стать собственниками современного элитного жилья. В то же время, текущее законодательство, прежде всего действующий ЖК РФ, подходит к решению жилищной проблемы едва ли не противоположным образом. В частности, существенно сокращен круг лиц, обладавших ранее социальными льготами по предоставлению жилых помещений, по оплате жилья и коммунальных услуг; из ЖК РФ исключена многочисленная категория лиц, ранее имевших право на первоочередное предоставление жилых помещений, в числе которых были одинокие матери, многодетные семьи, семьи при рождении близнецов, семьи погибших военнослужащих и др. Такое положение выглядит, по меньшей мере, странно на фоне резкого обострения демографиче-
ской ситуации. Не вызывает сомнения тот факт, что с помощью «материнского капитала» ни молодые, ни многодетные семьи не смогут улучшить свои жилищные условия путем приобретения жилья в собственность. Таким образом, жилищная проблема в современном российском обществе не решается, а напротив, обостряется, притом не без «помощи» государственной жилищной политики, нашедшей свое отражение в действующем законодательстве.
В таких условиях существенно возрастает роль не только и, может быть, даже не столько отношений собственности на жилые помещения. Решению жилищной проблемы во многом способствует развитие особого рода отношений: жилищных отношений, производных от отношений собственности, хотя и основанных на этих последних. Правовой формой, в которую облекаются подобные отношения, является договор особого рода: жилищный договор, который, как представляется, качественно отличается от обычного гражданско-правового договора, что обусловлено, прежде всего, самим жилищем как особым предметом такого договора. В науке жилищного права давно уже назрела необходимость выявить сущность и правовую природу этого договора, определить его предмет, субъектный состав, другие его элементы, а также права, обязанности и имущественную ответственность его участников. Понятно, что жилищные отношения достаточно разнообразны по субъектному составу и по содержанию, вследствие чего неоднородны и жилищные договоры. В связи с этим, необходимо выявить то общее, что их объединяет в единую систему, и определить их соотношение с типичными гражданско-правовыми договорами в жилищной сфере. Решение этой задачи в свою очередь позволит на основе действующего жилищного законодательства, правоприменительной практики и с учетом данных современной науки жилищного права высказать взвешенные суждения по проблемам отраслевой самостоятельности жилищного права и его места в правовой системе РФ, которые уже на протяжении десятков лет являются дискуссионными. Все это обусловливает актуальность проблем, избранных в качестве предмета настоящего диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Жилищная проблема сама по себе и разнообразные способы ее решения с помощью права являются предметом самого пристального внимания научной общественности на протяжении всего советского и постсоветского периода развития доктрины жилищного права. При этом основное внимание уделялось соотношению товарной и социальной природы жилища, частно-правовых и публично-правовых начал в правовом регулировании жилищных отношений. В разные годы акценты в научных исследованиях были различными, однако доктрина жилищного права никогда не ставила вопроса о полном отождествлении жилища с любым другим товаром и, следовательно, о полном слиянии жилищного и гражданского права. Много внимания в науке жилищного права уделялось проблемам отраслевой природы жилищно-правовых норм, места жилищного права в системе других отраслей права, соотношения жилищного права с гражданским, административным правом, с правом социального обеспечения. Выдающуюся роль в формировании и развитии доктрины жилищного права сыграли Ю.Г. Басин, В.Н. Литовкин, Ю.К. Толстой, В.Ф. Чигир и др.
В современной России также не угас интерес представителей юридической науки к проблемам правового регулирования жилищных отношений. Хотя больше внимания стало уделяться жилищу как товару и жилищно-правовые отношения все более пристально рассматривались как рыночные, тем не менее, было издано ряд монографий и защищено несколько диссертаций по специфическим проблемам жилищного права; более того, появились и теоретические исследования.1
Однако современные исследования касались либо самых общих теоретических вопросов, в которых жилищно-правовые договоры упоминались среди прочих юридических фактов, либо были посвящены отдельным видам догово-
см., например: Бакирова Е.Ю. Юридические факты в жилищном праве: Дис.... канд. юрид. наук. - Белгород, 2003; Богданов Е.В. Жилище и рынок. - Минск, 1992; Скрипко В.Р. Право граждан на жилище и его судебная защита. - М., 2001; Толстой Ю.К. Жилищное право. — М., 1996; Сысоев В.А. Особенности правового регулирования жилищных отношений. Дисс. ... канд. юрид. наук. — Екатеринбург, 1994; и др.
7 pa жилищного найма, в особенности договору социального найма1. Все это создало возможность и вызвало необходимость проведения обобщающего комплексного монографического исследования с целью выявления и использования в нормотворческой практике «общего» и «особенного» в различных жилищных договорах. Стало возможным и необходимым конструирование особого жилищного договора с его существенными признаками, а также особого субъективного права проживания в жилом помещении, что должно найти отражение в жилищном законодательстве. Требует нового осмысления проблема места жилищного права в правовой системе РФ, что обусловлено качественными изменениями в действующем жилищном законодательстве. Таким образом, проблема жилищных договоров в действующем законодательстве и в науке жилищного права остается особо актуальной.
Цели и задачи исследования. Основной целью настоящего диссертационного исследования является создание целостной теории жилищных договоров, оценка эффективности действующего законодательства о жилищных договорах и практики его применения, выработка практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования жилищных договоров.
Для достижения указанной цели в работе поставлены и решены следующие задачи:
исторический и теоретический анализ жилищного законодательства, регулирующего общественные отношения, складывающиеся по поводу предоставления жилых помещений и пользования ими, а также изучение и сопоставление различных научных воззрений по данному кругу проблем;
изучение научных позиций по проблемам отраслевой самостоятельности жилищного права и выработка собственного взгляда на эти проблемы:
см., например: Ануприенко А.А. Правовые проблемы удовлетворения жилищных потреб
ностей граждан по договору социального найма: Дисс канд. юрид. наук.-Белгород, 2004;
Васильев В.В. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора социального найма жилого помещения: Дис. ... канд. юрид, наук.— Тверь, 2004; УлетоваГЛД. Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку: Дисс. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 1999.
выявление сходных и отличительных черт различных договорных отношений по поводу проживания в жилом помещении, разработка общего понятия и системы жилищных договоров;
конструирование обобщенной теории об элементах жилищных договоров, их содержании и имущественной ответственности сторон;
разработка конкретных предложений по совершенствованию действующего законодательства о жилищных договорах.
Объект, предмет и методология исследования. Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, складывающиеся в современной России по поводу пользования жилым помещением как товаром и как социальным благом, а также регламентирующие их правовые нормы. Предметом исследования являются жилищные договоры как правообразующие юридические факты и как договорные обязательственные правоотношения по поводу проживания в жилом помещении, а также комплекс проблем, связанных с их регламентацией.
Исследование проведено на базе общенаучного диалектического метода познания всех общественных процессов и явлений. При его проведении ис-пользовались обычные частно-научные методы, принятые в юриспруденции: догматический метод, методы системного анализа и сравнительного правоведения, формально-логический, структурный и др.
Теоретическая и эмпирическая база исследования. Теоретической базой диссертации явились труды классиков российской цивилистики прежде всего советского периода, а также ученых, явившихся основателями науки жилищного права, таких как: И.И.Андреанов, С.И.Аскназий, Ю.Г.Басин, В.ПХрибанов, О.С.Иоффе, В.Н.Литовкин, В.Ф.Маслов, П.С.Никитюк, А.И.Пергамент, А.Г.Потюков, П.И.Седугин, В.Р.Скрипко, Ю.К.Толстой, В.Ф.Чигир и др. Учтены и использованы также труды современных российских представителей науки жилищного права, а именно: Е.Ю.Бакировой, Е.В.Богданова, Е.А.Крашенинникова, П.В.Крашенинникова, А.О.Молчанова, Д.И.Потяркина, А.А.Титова, Г.Д.Улетовой и др. Эмпирическую базу исследо-
9 вания составили: Конституция РФ, жилищное законодательство советского периода, ГК РФ, ЖК РФ, жилищное законодательство субъектов РФ, прежде всего Белгородской области, подзаконные жилищно-правовые акты, постановления и определения Конституционного Суда РФ, руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ по жилищным делам, материалы опубликованной и неопубликованной судебной практики.
Научная новизна. Впервые в науке жилищного права на уровне комплексного монографического исследования выстроена целостная теория жилищных договоров, выявлены их общие и отличительные черты, проведено их отграничение от обычных гражданско-правовых договоров, сконструирована их система, определены их элементы и содержание. Впервые в правовой литературе сформулировано особое понятие жилищного договора; ранее этот термин не употреблялся. Сделан вывод о наличии и юридической природе особого субъективного жилищного права - права на проживание в жилом помещении, составляющего содержание всех жилищных договоров; выявлены его отличия от вещных прав владения и пользования жилым помещением; доказана его обязательственно-правовая природа; сформулированы его правомочия, в частности, право требовать предоставления пригодного для проживания жилого помещения, права на вселение других лиц. Элементы новизны содержатся также в ряде практических рекомендаций по совершенствованию жилищного законодательства, в частности, о внесении изменений в ст. 19 ЖК РФ, об отмене ограничений на проживание временных жильцов и др.
Теоретическая и практическая значимость работы.
Помимо положений, характеризующих научную новизну, теоретическая значимость диссертации состоит в следующем:
высказан собственный взгляд на определение места жилищного права в правовой системе РФ, приведены дополнительные аргументы в пользу его отраслевой самостоятельности;
выявлены особенности действия принципов правового регулирования жилищных отношений, показано соотношение публично-правовых и частно-
правовых начал в их правовой регламентации, сделан вывод о преобладании в жилищном праве публично-правовых начал;
- доказана несостоятельность двойного регулирования жилищных отноше
ний гражданским и жилищным законодательством;
- применительно к жилищным договорам выявлены отличия понятий
«объект договора» и «предмет договора».
Практическая значимость работы состоит в том, что предложения об изменении некоторых норм жилищного законодательства могут быть внедрены в нормотворческую деятельность РФ и субъектов РФ. Результаты исследования могут быть использованы также в учебном процессе при преподавании курса жилищного права.
Основные положения, выносимые на защиту.
По результатам исследования на защиту выносятся следующие основные положения, содержащие элементы научной новизны:
1. В РФ как в социальном государстве при регулировании жилищных отношений следует учитывать преимущественное значение жилища как важнейшего не только имущественного, но и личного неимущественного социального блага. Главная роль в их правовом регулировании должна принадлежать не только гражданско-правовым принципам разумности и добросовестности, но также принципам справедливости и гуманности, на которых основаны специфические принципы правового регулирования жилищных отношений, прежде всего, принцип недопустимости произвольного лишения жилища. В то же время в жилищном праве существенно ослабляется действие основополагающего гражданско-правового принципа неприкосновенности собственности. Удельный вес публично-правовых норм, регулирующих жилищные отношения, существенно выше дельного веса этих норм в регулировании обычных рыночных отношений, являющихся предметом гражданского права. Все это доказывает отраслевую самостоятельность жилищного права.
2. Хотя большинство жилищных правоотношений облекаются в договорную форму, договоры в жилищном праве подчиняются особому правовому ре-
жиму, в связи с чем их нельзя считать разновидностью обычных гражданско-правовых договоров, основанных на полном юридическом равенстве имущественно самостоятельных субъектов правоотношений. В связи с этим в законодательстве и науке следует считаться с существованием особых жилищных договоров. Жилищный договор следует определять как соглашение между собственником или иным титульным владельцем жилого помещения и физическим лицом о проживании в предоставленном жилом помещении.
В систему жилищных договоров следует включать все разновидности договора найма жилого помещения, договор поднайма, соглашение между собственником жилого помещения и членом его семьи о поводу пользования жилым помещением, договор ренты с обязательством плательщика ренты предоставить е получателю жилище, договор безвозмездного пользования жилым помещением и иные договоры, непосредственно направленные на обеспечение постоянного проживания физического лица в жилом помещении. Такие договоры должны регламентироваться только жилищным законодательством.
Жилищно-правовые договоры следует разграничивать на публично-правовые, с помощью которых публичные образования выполняют социальную функцию по реализации права граждан на жилище, и частно-правовые. Они могут быть также основными и дополнительными. К числу дополнительных договоров, в частности, могут быть отнесены условия о предоставлении жилого помещения, включаемые в трудовой или иной служебный контракт. Однако специфика дополнительных жилищно-ггравовых договоров проявляется в том, что они, как правило, не следует судьбе основного договора, что подтверждается наличием ограничений при выселении из служебных жилых помещений.
В целях устранения разноречивого толкования и применения норм ЖК РФ о возможности заключения договора коммерческого найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимо предусмотреть законодательные ограничения публично-правовых образований в частноправовых жилищных отношениях. В связи с этим в ст. 19 ЖК РФ следует предусмотреть, что в государственной и муниципальной собственности может на-
12 ходиться только жилищный фонд социального использования, а также специализированный жилищный фонд. Жилые помещения, находящиеся в фонде социального использования, могут быть предоставлены по договорам социального найма или найма наряду с малоимущими гражданами только гражданам, нуждающимся в предоставлении жилых помещений в случаях, предусмотренных законодательством РФ или субъектов РФ. С этой целью наряду с типовым договором социального найма необходимо на уровне Правительства РФ разработать типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Ввиду противоречивости законодательства, предусматривающего требования к предоставляемому жилому помещению, с целью уточнения предмета договора найма жилого помещения и иных жилищных договоров следует внести в ст. 15 ЖК РФ изменения, в которых предусмотреть, что предметом жилищных договоров может быть отдельное помещение (или его часть), которое в силу его естественных свойств может быть пригодно для постоянного проживания, если особые требования к жилому помещению прямо не предусмотрены законом.
В содержании всех жилищных договоров основным является особое субъективное жилищное право, основанное на конституционном праве каждого на жилище. Этим правом является право на проживание в предоставленном жилом помещении. В состав этого права включаются следующие юридические возможности: требовать предоставления жилого помещения, пригодного для постоянного проживания; требовать поддержания данного состояния в течение всего периода проживания; вселять в предоставленное жилое помещение других лиц независимо от согласия лица, предоставившего помещение.
В связи с этим следует признать не соответствующим смыслу Конституции РФ и не действующим положение о запрете вселения в жилое помещение супруга и родителей нанимателя без согласия наймодателя.
8. Проживание в жилом помещении временных жильцов по своей право
вой природе является договором безвозмездного пользование жилым помеще-
13 ниєм. Поэтому лишено всякого здравого смысла и не поддается разумному объяснению ограничение их проживания шестимесячным сроком, в связи с чем необходимо исключить данное положение из ст. 80 ЖК РФ.
9. С учетом того, что при нарушении жилищных прав граждан нарушенными являются одновременно как имущественные, так и неимущественные блага, то при нарушении этих прав стороной, предоставившей или обязанной предоставить жилое помещение должна быть предусмотрена возможность по компенсации морального вреда в соответствии со ст. 151 ГК РФ.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации отражены в трех опубликованных работах автора в центральных периодических юридических изданиях, а также в выступлениях на международной научно-практической конференции «Развитие гражданского законодательства стран — участниц Содружества независимых государств на современном этапе», проходившей 15-16 ноября 2007 г. в г.Белгороде, а на других региональных и общероссийских научных конференциях.
Понятие жилищно-правовых договоров
Общеизвестно, что основаниями возникновения, изменения и прекращения субъективных прав и юридических обязанностей являются конкретные жизненные обстоятельства, с которыми нормы действующего права связывают подобного рода юридические последствия, то есть юридические факты. Считается, что первую классификацию юридических фактов в юридической науке предложил Ф.К.Савиньи1. Речь идет о таком подразделении юридических фактов, согласно которому из всей их системы выделяются события и действия, а действия в свою очередь разграничиваются на поступки и волеизъявления (или юридические акты), причем последние подразделяются на односторонние и двусторонние. Позднее эта классификация была дополнена специальным указанием на действия, противные нормам права или правонарушения2. Затем, в самостоятельную группу были выделены фактические составы3. Указанная классификация стала традиционной, прочно вошла во все учебники и используется до настоящего времени4.
Этот критерий классификации юридических фактов в жилищном праве воспринят разработчиками нового ЖК, как в своё время это было сделано в статье 8 ГК. В частности, в статье 10 ЖК в качестве оснований возникновения жилищных правоотношений (прав и обязанностей) названы основания, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также действия участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. При этом далее дается перечень оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, последними в котором именуются «действия (бездействие) участников жилищных отношений пли наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей». В этой связи в цитированных положениях содержится явное логическое противоречие: если абзац 2 п. 1 статьи 10 предусматривает в качестве оснований возникновения жилищных правоотношений действия граждан и юридических лиц, которые не только предусмотрены законом или иными нормативными правовыми актами, но и вытекают из смысла общих начал жилищного законодательства, то в пункте 6 уже говорится только о действиях, предусмотренных законом или иными нормативными актами. При этом аналогичная норма ГК указывает лишь, что только предусмотренное законом событие (а не действие) может повлечь возникновение гражданских прав. Однако, несмотря на явные технико-юридические недостатки этой статьи, следует отдать должное самому факту ее существования в новом жилищном законодательстве.
Нетрудно также заметить, что договоры поставлены на самое первое место в перечне оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, как и в статье 8 ГК. При этом как следует из анализа нового ЖК число договоров в нем по сравнению с прежним жилищным законодательством значительно расширилось. В то же время, несмотря на количественное увеличение случаев использования договорной формы регулирования жилищных отношений, поспешным был бы вывод о том, что это в свою очередь свидетельствует о расширении частноправовых начал в жилищном законодательстве. Зачастую, однако, в наличии договорной формы усматривается именно частноправовая направленность того пли иного законодательного акта, поскольку, как отмечается в литературе, договор может быть заключен только между субъектами, не находящимися в отношениях власти и подчинения, а в свою очередь именно это является основным признаком частноправовых отношений (статья 2 ГК)1.
Как известно, договором является соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК). В то же время понятие договора в юридической науке и в законодательстве употребляется в трех значениях: как одно из оснований возникновения обязательственного правоотношения, как само обязательственное правоотношение и, наконец, как документ, фиксирующий сам факт возникновения этого обязательственного правоотношения и его условия2. В свое время О.А.Красавчиков указывал, что «подобное разночтение одного и того же, термина не может не привести к различным недоразумениям и затруднениям теоретического, а равно и практического порядков. В целях устранения указанного смешения следует, на наш взгляд, договором (сделкой) именовать только то явление, о котором говорит ст. 26 ГК, то есть действие, направленное на движение конкретного правоотношения. Само же правоотношение, основанием возникновения которого является договор (сделка), точнее именовать, договорным (сделочным) правоотношением» . Оценивая данное высказывание, М.И.Брагинский и В.В.Витрянский упрекнули О.А.Красавчикова в недостаточной аргументированности его выводов, так как «автор не показал, в чем именно состоят "трудности", о которых идет речь».
Между тем, за примерами подобных «трудностей», как говориться, далеко ходить не надо. В частности, в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), жилые помещения, предоставленные по договору социального найма после 1 марта 2005 года, не подлежат приватизации.
Объект и предмет жилищно-правовых договоров
В большинстве договоров материальный объект, по поводу заключается тот или иной договор, именуется действующим законодательством предметом соответствующего договора (например, статьи 554, 572, 666, 807 ГК). С другой стороны, в целом ряде норм, посвященных другим договорам, предметы материального мира именуются не предметом, а объектами договора. К примеру, статья 607 ГК указывает, что объектами договора аренды могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), при том, что как уже было указано, то же самое является не объектом, а именно предметом договора финансовой аренды. Статья 1013 ГК называет объектами договора доверительного управления предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Кроме того, к числу существенных условий договора, отнесен не объект, а именно предмет договора (статья 432 ГК), хотя, как уже было указано, он может иметься далеко не во всяком договоре. Наконец, статья 129 ГК относит и действия, и предметы материального мира, и предметы духовного мира к объектам гражданских прав.
Самым ярким образом подобная непоследовательность законодателя проявляется в жилищно-правовых договорах. Так, в новом ЖК (статья 62) сохранена терминология ранее действующего жилищного законодательства (статья 52 ЖК РСФСР), согласно которой жилое помещение является не объектом, а именно предметом договора социального найма, в то время как в статья 673 ГК указывает на жилое помещение как на объект, а не предмет договора найма жилого помещения.
Данная ситуация с наглядностью отражает отсутствие общепринятого решения вопроса об объекте и предмете договора как правоотношения в юридической науке. В этой связи уяснения вопроса о предмете и объекте жилищно-правовых договоров невозможно обойтись без анализа основных положений дискуссии об объекте и предмете правоотношения.
Проблема объекта правоотношения является одной из давних проблем юридической науки, однако несмотря на ее почтенный возраст до настоящего времени не существует общепринятой точки зрения по данному вопросу. Так, например, некоторые авторы под объектом правоотношения понимают общественные отношения, подлежащие регулированию1. Другие полагают, что объектом правоотношения являются только предметы материального мира (вещи)2, либо предметы материального и духовного мира3, по поводу которых складываются правоотношения. Третьи считают объектом правоотношения действия участников правоотношения, а также материальные и духовные блага4. Довольно распространенным является и мнение о том, что объектом правоотношения является поведение субъектов правоотношений5, либо поведение обязанного лица6. Наконец, некоторые авторы допускают существование и безобъектных правоотношений7. В последнее время высказана точка зрения, что объектом правоотношения является воля и сознание обязанного лица, являющиеся опо-средующим звеном между правом и фактическими отношениями, а в тех случаях, когда право реализуется вне правоотношений (абсолютное субъективное право), бессмысленно вести речь об объекте правоотношения1. В большинстве своем однако, отечественные авторы так или иначе воспроизводят дискуссию зарубежной юридической науки по вопросу об объектах прав и правоотношений, подробный анализ которой содержится в работе О.С.Иоффе «Правоотношения по советскому гражданскому праву»2.
Представляется, что наиболее обоснованной точкой зрения из всех выше приведенных является та, согласно которой объектом правоотношения является именно поведение обязанного лица.
Действительно, если встать на ту позицию, согласно которой объект является необходимым элементом правоотношения, а не лишь одной из его возможных его предпосылок, то вместе с этим нельзя согласиться с возможностью существования безобъектных правоотношений, а также с тем, что в качестве объекта правоотношения следует признавать вещи как предметы материального мира, поскольку во многих правоотношениях действительно отсутствует подобный объект, например, в правоотношениях по оказанию услуг, в семейных правоотношениях, в правоотношениях интеллектуальной собственности и многих других.
Во-вторых, следует согласиться с указанием О.С.Иоффе о том, что объект правоотношения следует определять как то, на что правоотношение оказывает или может оказать воздействие, а не как то, по поводу чего складываются правоотношения3.
Права и обязанности сторон жилищно-правовых договоров
Как уже было сказано, суть всех жилищно-правовых договоров заключается в предоставлении жилого помещения для проживания. Следовательно, для уяснения вопроса о правах и обязанностях сторон этих договоров необходимо особо охарактеризовать содержание права проживания в жилом помещении. Кроме того, поскольку все жилищно-правовые договоры как было указано ранее, являются взаимными договорами, и следовательно права одной из сторон этих договоров корреспондируют обязанностям другой стороны этих договоров, то в дальнейшем содержание этих договоров может быть рассмотрено в рамках обязанностей каждой из этих сторон.
Право проживания в жилом помещении как основной элемент содержания жилищно-правовых договоров.
В действующем законодательстве право проживания в жилом помещении не получило самостоятельного закрепления. Как правило, данное право механически отождествляется с правом владения и пользования либо только пользования жилым помещением. Так, практически все понятия жилищно-правовых договоров, сформулированные в действующем законодательстве, содержат указания на то, что по такому договору жилое помещение предоставление одним лицом во владение и пользование (статья 671 ГК, статьи 60 и 100 ЖК) либо только в пользование (статья 685, пункт 1 статьи 689 ГК, статья 31 ЖК) другому лицу. Иногда понятие жилищно-правовых договоров вообще не указывает на содержание прав стороны, которой предоставляется жилое помещение (статья 76 и 128 ЖК). Понятие «проживание в жилом помещении» используется иногда в определении жилищно-правовых договоров лишь в качестве указания на цель этих договоров (статья 671 ГК, статьи 60 и 100 ЖК).
Аналогичный подход можно наблюдать и в современной науке гражданского и жилищного права, в которой дискуссия по этому вопросу в основном сводится к тому, что в структуре конституционного права граждан на жилище следует выделять право на получение жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда и право владения и пользования имеющимся жилым помещением, и также как и в законодательстве право владения и пользования жилым помещением не отграничиваются от права проживания в нем1.
Таким образом, на настоящий момент в качестве основного права стороны, которой предоставляется жилое помещение по жилищно-правовому договору, принято выделять право владения и пользования (в первичных жилищно-правовых договорах) либо только пользования (во вторичных жилищно-правовых договорах). Между тем, следует согласиться с выводами тех авторов, которые считают, что о праве владения недвижимым имуществом (к которому по общему правилу следует относить жилые помещения) при наличии системы его государственной регистрации можно говорить весьма условно, поскольку здесь «собственник осуществляет владение юридическими, а не только фактическими способами и потому не может быть лишен его иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи»2. Если же вести речь о владении как о фактическом, то есть внешнем господстве лица над вещью, то в таком случае и права собственника, и права пользователей по первичным и вторичным жилищно-правовым договорам мало чем отличаются. Например, собственник не проживает в принадлежащем ему жилом помещении и предоставляет его полностью нанимателю.
