Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Жилое помещение как объект прав в России и Нидерландах 16
1. Источники правового регулирования приобретения права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи 16
2. Понятие жилого помещения в многоквартирном доме 27
3. Право собственности на жилое помещение и права на общее имущество в многоквартирном доме 63
Глава 2. Значение договора купли-продажи для приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме 82
1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения 82
2. Характеристика сторон договора купли-продажи жилого помещения 98
3. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения 108
4. Форма и государственная регистрация договора 128
Глава 3. Переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи 140
1. Юридический состав, необходимый для приобретения покупателем права собственности на жилое помещение 140
2. Порядок и момент перехода права собственности и иных прав на жилое помещение к покупателю 149
3. Обстоятельства, препятствующие надлежащему исполнению продавцом своих обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения 159
Список использованных источников
- Понятие жилого помещения в многоквартирном доме
- Право собственности на жилое помещение и права на общее имущество в многоквартирном доме
- Характеристика сторон договора купли-продажи жилого помещения
- Порядок и момент перехода права собственности и иных прав на жилое помещение к покупателю
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Жилое помещение в многоквартирном доме относительно недавно вошло в гражданский оборот, поскольку как социально-экономический феномен этот вид жилых помещений появился только на современном этапе развития большинства стран, в которых такие дома стали неотъемлемым атрибутом современных мегаполисов. В связи с этим правовое регулирование отношений - вещных и обязательственных, - объектом которых является квартира, недостаточно детально и однозначно отражено в текущем законодательстве.
Изучение вопросов оборота жилых помещений, прежде всего по договору купли-продажи, актуально в связи с внесением в течение первых десяти лет нового тысячелетия изменений в Жилищный Кодекс РФ (далее -ЖК РФ), в Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ), в ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), а также в некоторые другие нормативно-правовые акты, предметом регулирования которых является оборот прав на жилые помещения. Актуальность проблематики исследования подтверждается и правоприменительной практикой, которая сталкивается с пробелами и противоречиями правового регулирования.
В современную эпоху значительного сближения национальных систем
права, их превращения в системы, открытые для восприятия положительного
опыта зарубежных стран, изучение практики построения и
функционирования законодательства зарубежных стран становится важной предпосылкой для дальнейшего развития отечественного нормотворчества и правоприменения. Учитывая это и принимая во внимание стремление российского законодателя ориентироваться не только на лучшие достижения
отечественной цивилистической мысли и правоприменительной практики, но
и на позитивный зарубежный опыт, автор полагает полезным исследовать проблемы правового регулирования отношений по поводу перехода права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в России параллельно с изучением регулирования аналогичных отношений в Нидерландах. Сравнение это приобретает особую актуальность в связи с тем, что подход законодателя к регулированию отношений собственности на жилое помещение в Нидерландах отличается от подхода российского законодателя.
Выбор права Нидерландов для проведения сравнительного анализа обусловлен рядом причин. Это - одно из государств с наиболее развитым правом в Европе. Исторически обусловленная схожесть правовых традиций российского и нидерландского права, принадлежность России и Нидерландов к одной правовой системе позволили в значительной степени использовать Гражданский Кодекс Нидерландов (далее - BW) при разработке современного ГК РФ.
Возможность ориентации на опыт Нидерландов при дальнейшем совершенствовании в России регулирования отношений в связи с приобретением права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи обусловлена тем, что право Нидерландов отличает высокая степень теоретической проработки этой проблематики, наличие ряда оригинальных правовых механизмов и богатой правоприменительной практики. Несмотря на объективные социально-экономические различия в России и Нидерландах, сравнительное исследование представленных в них правопорядков позволяет не только выявить проблемы, с которыми сталкивается российское государство в сфере оборота жилых помещений в многоквартирном доме, уяснить их природу, но также выработать конкретные предложения в целях их оптимального разрешения. Субъективным фактором, также повлиявшим на выбор государства в целях проведения сравнительно-правового исследования,
является изучение диссертантом этого опыта непосредственно в Нидерландах в 2007-2008 годах.
Степень разработанности темы
Российская цивилистика содержит значительный объем научных исследований, посвященных проблемам приобретения и осуществления права собственности. Однако специальных сравнительно-правовых исследований по вопросам приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, в том числе на примере Нидерландов, в нашей науке не проводилось. Отдельные вопросы права собственности на жилое помещение затрагивались в работах П. В. Крашенинникова, В.П. Мозолина, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова и других.
В советское время проблемы правового регулирования отношений собственности исследовались в работах М.М. Агаркова, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, И.Б. Новицкого и других.
В предреформенный период (80-е годы), а также в период формирования рыночного уклада и развития коммерческих отношений (90-е годы) интерес исследователей к институтам частного права, в том числе к праву собственности на жилое помещение, значительно возрос. Такие ученые, как П.В. Крашенинников, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, сосредоточили свое внимание либо на институте права собственности в целом, либо на отдельных аспектах регулирования отношений собственности на жилое помещение.
Специальное исследование вопросов права собственности на жилые помещения и их оборота в работах современных российских авторов, включая диссертационные исследования СВ. Агапова, О.И. Власовой, А.А. Малаховой, О.В. Шведковой, не всегда завершается оптимальным решением выявленных проблем, а чаще порождает серьезные научные дискуссии. Так,
до сих пор существуют разные, подчас противоположные подходы к
пониманию жилого помещения в многоквартирном доме как объекта вещно-правовых и обязательственных отношений, в том числе в качестве предмета договора купли-продажи.
Вызывает сомнения достаточность и степень корректности признаков, предлагаемых российскими учеными для использования в целях индивидуализации жилого помещения, передаваемого по договору купли-продажи.
В российской цивилистической науке эта проблематика не исследовалась с позиций сравнения различных типов правопонимания. Поэтому автор настоящего диссертационного исследования восполняет этот пробел, освещая в работе правовой опыт Нидерландов, который демонстрирует подходы к решению указанных проблем, весьма отличные от российских образцов.
В современной российской цивилистике ощущается недостаток исследований, в которых бы проводился системный анализ вопросов приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме с учетом его специфики как объекта права собственности. Также не исследована комплексная природа права, переходящего к приобретателю по договору купли-продажи жилого помещения.
Сравнительный анализ российского и нидерландского права позволил диссертанту, с одной стороны, выявить недостатки правового регулирования в России, а с другой - предложить варианты их устранения, опираясь, в том числе, на концептуальные подходы, выработанные в нидерландской науке гражданского права.
Предмет, объект и эмпирическая база исследования
Предметом исследования являются правоотношения, связанные с переходом права собственности на жилое помещение в порядке
сингулярного правопреемства в России и Нидерландах на примере договора купли-продажи.
Объектом исследования являются нормы права, правоприменительная практика и доктрина Российской Федерации и Нидерландов.
Эмпирическую базу исследования составили источники права и судебные акты Российской Федерации и Нидерландов, а также научная литература этих стран, посвященная вопросам приобретения права на жилое помещение в многоквартирном доме по договорам купли-продажи.
Цель и задачи исследования
Целью исследования является выработка на основе сравнительного анализа российского права и права Нидерландов нового подхода к пониманию сущности права на жилое помещение в многоквартирном доме, приобретаемого на основании договора купли-продажи, который позволил бы сформулировать предложения по решению ряда проблем в сфере регулирования оборота таких жилых помещений в отечественном праве.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования решались следующие задачи:
исследовать концептуальные подходы к регулированию отношений по поводу жилых помещений в многоквартирных домах в Нидерландах и сравнить их с подходом российского законодателя;
выявить сущность жилого помещения в многоквартирном доме как объекта гражданских прав с учетом всех его физических и правовых характеристик, в том числе территориально-пространственных, обусловленных его нахождением в составе другого недвижимого имущества - здания, а также его связанностью с земельным участком, на котором оно располагается;
- установить степень адекватности законодательного определения
жилого помещения как родового понятия в российском праве требованиям
универсальности, а также выработать специальное определение жилого помещения в многоквартирном доме с учетом его видовых особенностей;
определить уровень эффективности подхода российского законодателя к распределению обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предложить новый подход, который поможет оптимизировать расходы сособственников на содержание общего имущества;
проанализировать существенные условия договора купли-продажи в отношении жилого помещения в многоквартирном доме как товара, чтобы уяснить, насколько они полны и в какой мере отвечают интересам сторон, а в случае недостаточности обосновать и сформулировать предложения по включению новых условий в перечень существенных условий договора купли-продажи жилых помещений, зафиксированный в законодательстве России;
установить юридический состав, который лежит в основании приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, и выявить правовые особенности такого юридического состава;
выявить факторы, влияющие на риск неполучения сторонами правового результата по договору купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, особенно - для покупателя.
Методологическая основа исследования
Методологическую основу исследования составляют как общенаучные, так и специальные юридические методы познания: диалектико-материалистический, историко-правовой, сравнительно-правовой, логико-юридический и другие.
При рассмотрении нормативных правовых источников использовались различные способы толкования норм, в том числе буквальный,
грамматический, лексический, функциональный, исторический,
систематический.
Теоретическая основа исследования
Теоретической основой исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по гражданскому, жилищному законодательству, сравнительному правоведению, в частности, СВ. Агапова, М.М. Агаркова, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, О.И. Власовой, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, Л.А. Дульневой, А. Ефимова, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, Г. Макарова, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, И.А. Покровского, А. Поповченко, СИ. Раевича, А.А. Рубанова, В.А. Рыбакова, П.И. Седугина, К.И. Скловского, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханова, О.В. Шведковой, O.K. Бран (O.K. Brahn), Р.Ф. X. Мертенс (R.F. Н. Mertens), Дж. X. Ньювенхаус (J.H. Nieuwenhuis), В.Х.М. Рейхаус (W.H.M. Reehuis), проф. Тиммерманс (Prof. Timmermans), А.А. Фан Велтан (A.A. van Veltan), Р.Д. Фризендорп (R.D. Vriesendorp), Ф.Виллем Грошейде (F. Willem Grosheide) и др.
Научная новизна исследования
Научная новизна настоящего исследования состоит в том, что на основе сравнительного анализа права Российской Федерации и права Нидерландов в диссертации выявлено общее и особенное, присущее доктрине и практике регулирования отношений по приобретению права на жилое помещение в многоквартирном доме в обоих государствах. Так, в работе выявлено общее понимание юридической сущности приобретаемых покупателем прав как комплекса неоднородных имущественных прав, а именно права на жилое помещение в многоквартирном доме и
сопутствующих ему прав на иные объекты - земельный участок, а также прав
и обязанностей, обусловленных необходимостью управления многоквартирным домом, и в то же время кардинальное различие в подходе к пониманию собственно права на жилое помещение как части многоквартирного дома в соотношении с правом на многоквартирный дом в целом. Это различие в свою очередь обусловлено неодинаковым подходом к самому понятию «жилое помещение» как к объекту гражданских прав и индивидуализирующим его признакам.
Сопоставление и оценка положительных и отрицательных характеристик основных правовых понятий, институтов и категорий, используемых в праве России и в праве Нидерландов, в частности, понятия права собственности на многоквартирный жилой дом и на жилое помещение в нем, права на квартиру, понятия жилого помещения как объекта гражданских прав в соотношении с другими объектом, частью которого оно является - многоквартирным домом, и другими частями этого дома, раздельного и общего имущества позволило автору сформулировать новый взгляд на эти базовые категории, исходя из особенностей объекта приобретаемых прав. Это относится к пониманию многоквартирного дома и жилого помещения как объектов гражданских прав, неразрывно связанных между собой, новых ограничений в субъектном составе сторон, предмета и иных существенных условий договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, характеристики юридического состава, необходимого для приобретения права собственности по этому договору.
На основании нового видения этих категорий автор сформулировал предложения по дополнению действующего законодательства новыми нормами в целях устранения выявленных в результате проведенного в работе критического анализа законодательства России пробелов и противоречий.
Положения, выносимые на защиту
1. Опираясь на современные подходы европейской цивилистической науки к пониманию сущности права собственности в многоквартирном доме, которые нашли отражение в монистической и дуалистической концепциях, автор приходит к заключению, что законодательство Нидерландов отражает исключительно монистическую концепцию, тогда как законодательство России отражает обе концепции.
Российское понимание права собственности на жилое помещение в многоквартирных домах в основном лежит в русле дуалистической концепции, согласно которой многоквартирный дом как имущественный комплекс юридически разделяется на две части. Одна часть - жилые помещения (квартиры) с внутренней инженерной инфраструктурной и иным неотделимым от каждого из таких помещений имуществом, в отношении которых возникает раздельное право собственности. Вторая часть - все иные помещения многоквартирного дома с их инженерной инфраструктурой и неотделимого от них имущества, на которую возникает общее право собственников жилых помещений. При этом право собственности на многоквартирный жилой дом в целом отсутствует.
Однако, если многоквартирный дом был построен в рамках жилищностроительного кооператива или приобретен в собственность жилищным кооперативом, то понимание права собственности на жилое помещение отражает монистическую концепцию. В данном случае право собственности на многоквартирный жилой дом принадлежит жилищному кооперативу до момента выплаты членом жилищного кооператива паевого взноса полностью, а члены жилищного кооператива, не полностью выплатившие паевые взносы, имеют права владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения жилым помещением.
Право Нидерландов опирается на монистическую концепцию,
согласно которой многоквартирный жилой дом рассматривается как единый
объект права собственности. В этой связи у каждого собственника квартиры возникает доля в праве общей собственности на дом в целом с одним только отличием от классической концепции доли в праве собственности распоряжение такой долей будет осуществляться собственником в отсутствие необходимости получения согласия на такое распоряжение от других сособственников. Индивидуализированная часть доли в праве общей собственности на весь жилой дом в Нидерландах имеет название «право на жилое помещение». Лицо, обладающее правом на квартиру, обладает правом владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению этой индивидуализированной частью жилого дома - квартирой, что вполне сопоставимо с содержанием самостоятельного, раздельного, права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по праву России.
2. В Нидерландах одновременно с переходом права на жилое помещение в многоквартирном доме новому собственнику жилого помещения также переходит членство в объединении собственников жилья в многоквартирном доме. Таким образом, в Голландии обеспечивается равный юридический статус всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме и непрерывное и эффективное управление общим имуществом многоквартирного дома.
Опираясь на опыт Нидерландов, который доказал свою эффективность, и, принимая во внимание императивные нормы конституционного права Российской Федерации о невозможности принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем, автор предлагает уточнить в нормах гражданского права Российской Федерации перечень существенных условий договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, дополнив его условием о способе управления многоквартирным домом с указанием данных, позволяющих идентифицировать субъекта, осуществляющего такое управление на момент заключения договора купли-
продажи. Это условие является существенным для покупателя, поскольку способно оказать влияние на его решение о согласии заключить договор.
-
Автор полагает необходимым ограничить участие публично-правовых образований на стороне продавца в договорах купли-продажи жилых помещений в многоквартирном доме. Распоряжение жилыми помещениями в многоквартирных домах путем их отчуждения по такому договору со стороны государства и муниципальных образований, если речь не идет о разовых, вынужденных сделках, вступает в противоречие с сущностью, характером правоспособности государства и муниципальных образований. Нормы, ограничивающие право государства и муниципальных образований выступать на стороне продавца в договорах купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, целесообразно сформулировать в ГК РФ, дополнив ст. 558 ГК РФ пунктом 3 следующего содержания: «Государство и муниципальные образования не вправе выступать на стороне продавца в договоре продажи жилого помещения, за исключением случаев, когда такое жилое помещение переходит к государству в силу завещания».
-
В целях индивидуализации жилого помещения как объекта гражданских прав и гражданского оборота, отличительной особенностью которого является объемно-пространственная характеристика, автор предлагает использовать новый показатель, позволяющий выделить жилое помещение в составе общего внутреннего пространства многоквартирного жилого дома - границы жилого помещения. Под границами жилого помещения понимаются внутренние поверхности наружных и внутренних стен и межэтажных перекрытий жилого дома, в совокупности ограничивающие трехмерное пространство жилого помещения.
С учетом этой характеристики в диссертации сформулировано понятие жилого помещения в многоквартирном доме, под которым понимается часть многоквартирного жилого дома, представляющая собой
изолированное помещение с четко установленными границами, которые
определяются по внутренним поверхностям стен и межэтажных перекрытий, отделяющих жилое помещение от других жилых и нежилых помещений, пригодное для проживания граждан и отвечающее специальным требованиям законодательства, предъявляемым к жилым помещениям.
5. Ввиду противоречия нормы статьи 460 ГК РФ, обязывающей продавца передать покупателю товар, свободным от прав третьих лиц, норме статьи 558 ГК РФ, требующей внесения сторонами условия о перечне лиц, сохраняющих право проживания в жилом помещении, содержание которых невозможно соотносить по правилам общей и специальной нормы, автор делает вывод о самостоятельном значении нормы ст. 558 ГК РФ при регулировании отношений по купле-продаже жилого помещения. В целях устранения данного противоречия в работе сформулированы предложения по совершенствованию законодательства, в частности, автор предлагает изменить п. 1 ст. 460 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В этом случае условие, содержащее перечень таких лиц с указанием их прав на товар является существенным условием договора купли-продажи. (Далее - по тексту)».
Одновременно необходимо уточнить редакцию положения п. 1 ст. 558 ГК РФ, включив в него дополнительно указание на то, что существенным условием является условие об отсутствии лиц, сохраняющих право проживания в силу закона, а если такие лица есть, то существенным является их перечень с указанием такого права и основания его приобретения.
Научно-практическая значимость исследования
Научная значимость работы заключается в том, что сделанные в работе выводы позволяют по-новому, более углубленно и детально характеризовать
жилое помещение в многоквартирном доме как объект вещного права и как
предмет договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, определить весь комплекс прав и обязанностей, переходящих от продавца к покупателю по этому договору, установить момент их перехода и правовые последствия такового.
Практическая значимость работы заключается в том, что сформулированные в диссертации предложения могут быть использованы в процессе совершенствования действующего российского законодательства и практики его применения.
Сформулированные выводы также можно использовать при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Жилищное право», при подготовке научных материалов и подготовке лекционных и семинарских занятий в высших учебных заведениях.
Результаты исследования могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского и жилищного права по вопросам приобретения жилых помещений в собственность в многоквартирном доме и смежных проблем.
Апробация и внедрение результатов исследования
Результаты диссертационного исследования обсуждены на заседаниях сектора гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Института государства и права Российской академии наук, где подготовлена данная работа.
Автор апробировал эти результаты в своих научных публикациях и в выступлениях на Конференции аспирантов, проведенной в июне 2005 года Институтом государства и права Российской академии наук (Москва), по теме «Сделки» и на Конференции аспирантов, проведенной в декабре 2008 года Институтом государства и права Российской академии наук (Москва), по теме «Осуществление и защита гражданских прав», а также в дипломной
работе для получения степени ЛЛМ в Университете г. Гронинген,
Нидерланды, по теме «Право собственности на жилое помещение в России и Нидерландах».
Структура работы
Структура работы обусловлена предметом, целями и задачами исследования и включает в себя введение, три главы, которые в совокупности объединяют десять параграфов, заключение и список использованных источников.
Понятие жилого помещения в многоквартирном доме
Целью анализа, проводимого в настоящем параграфе, является установление круга основных источников правового регулирования перехода права собственности на жилое помещение в России и Нидерландах на основании договора купли-продажи жилого помещения, выявление общих черт и особенностей нормативной базы, а также роли судебных решений в обоих правопорядках.
Приобретение права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи в России регулируется в основной своей части нормами гражданского и жилищного законодательства. Вместе с тем, в регулировании этих отношений немаловажное значение имеют нормы земельного права, а также административного права, поскольку в большинстве случаев права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации.
Систему жилищного и гражданского законодательства образуют различные законы и подзаконные нормативно-правовые акты: основными являются следующие нормативно-правовые акты: ГК РФ, ЖК РФ, Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» от 30.12.2004 № 214-ФЗ1, Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 22.12.2008 №262-Ф32, Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ3 (Закон о государственной регистрации).
Пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации. Из чего следует, что ГК РФ, принятый законодательным органом Российской Федерации, является основным источником регулирования гражданско-правовых отношений.
В то же время жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (согласно п. "к" ст. 72 Конституции Российской Федерации). Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов Российской Федерации. Конкретное разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в сфере регулирования жилищных отношений установлено Конституцией Российской Федерации, законодательством Российской Федерации, договорами Российской Федерации с субъектами Российской Федерации и судебной практикой.
Особенностью регулирования общественных отношений в сфере совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации является то, что законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ не могут противоречить нормам федерального законодательства. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным субъектом Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации).
Сразу отметим, что ввиду того, что Нидерланды являются унитарным государством, при регулировании отношений по переходу права на квартиру не возникает подобных проблем.
Как уже упоминалось ранее, в России отношения по переходу права собственности на жилое помещение регламентируются, в том числе и ЗК РФ, поскольку права на жилое здание (многоквартирный дом) неразрывно связаны с правами на земельный участок, на котором оно располагается. Регулирование отношений одной и той же правовой природы нормами разных кодифицированных источников может привести к возникновению коллизий между ними. Поэтому необходимо уяснить, нормы какого акта приоритетны в конкретной ситуации.
Согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам ГК, поэтому представляется целесообразным включение в ГК РФ закрытого перечня вещных прав, а также полноценного гражданско-правового регулирования отношений, объектами которых являются указанные права, за исключением таких вещных прав, в отношении которых в ГК РФ прямо предусмотрено, что в силу специфики объекта регулирования специальные нормы в отношении таких вещных прав могут содержаться в ЖК РФ, ЗК РФ и иных федеральных законах. Вместе с тем, доминирующую роль в определении основ регулирования вещных прав, установлении перечня и основного содержания, а также основных параметров и необходимых ограничений правового регулирования соответствующих вещных прав должен сохранять ГК РФ. Такое положение предусмотрено в Проекте «Концепции развития законодательства о вещном праве», рекомендованном Президиумом Совета при Президенте РФ к опубликованию в целях обсуждения4.
Положения ЖК РФ, посвященные праву собственности и другим вещным правам на жилое помещение, позволяют уяснить понимание такого объекта вещного права, как общее имущество собственников жилого помещения, а также выявить, как бремя содержания общего имущества трансформируется в институт управления многоквартирным домом. При этом возникает группа обязательственных отношений, тесно примыкающих к вещным правам на жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме. Эти обязательственные отношения обусловлены вещными правами на указанные объекты и неотделимы от таких прав. К таким обязательственным отношениям в России можно отнести отношения аренды земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом, в Нидерландах же, помимо отношений аренды, к таким отношениям относятся отношения членства в объединениях собственников жилья в многоквартирном жилом доме.
Анализ отдельных положений ГК РФ о праве собственности на жилые помещения в совокупности с анализом общих положений ЖК РФ об объектах жилищных прав, видах (классификациях) жилых помещений позволяет выявить основные проблемы при регулировании отношений по приобретению прав собственности на жилое помещение в многоквартирном доме и предложить пути их разрешения. Результаты такого анализа могут быть использованы в законотворческой и правоприменительной практике.
Ввиду того, что при переходе права собственности на жилое помещение, помимо самого права собственности на жилое помещение, передается и доля в праве собственности или иное право на земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, необходимо рассматривать отдельные положения ЗК РФ, а также Закона о государственной регистрации.
Право собственности на жилое помещение и права на общее имущество в многоквартирном доме
Как уже упоминалось ранее в настоящей Главе, в силу специфики объекта права на жилое помещение, законодатель в Нидерландах не называет такое право правом собственности, но дает ему специальное название - право на квартиру. Исходя из законодательных положений, право на квартиру является по своей сути долей в праве собственности и соответствует общему определению права собственности. Под правом собственности в BW понимается наиболее абсолютное право, которое лицо может иметь на вещь (ст. 5:106 BW).
В отличие от российского подхода, в Нидерландах общее определение права собственности не содержит четкого перечня правомочий, который присутствует в российской правовой системе. Однако сейчас в России в Проекте ГК РФ в значительной степени проявляется подход, близкий к тому, который используется в BW применительно к определению права собственности.
В соответствии с Проектом под правом собственности подразумевается наиболее полное господство над вещью, и далее говорится о том, что собственник вещи вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие третьих лиц на эту вещь (п. 1 ст. 233 Проекта). Однако, следуя традиции российского права, указанная статья включает в себя также и перечень правомочий собственника: владение, пользование, распоряжение (п. 2 ст. 233 Проекта).
Проект изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского Кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации. См.: http://www.rg.ru/2012/04/06/gk-popravki-site-dok.html В Нидерландах для целей определения уровня финансового участия того или иного собственника в общих расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома принимается во внимание доля в праве как на саму квартиру, так и на общее имущество (BW 5:113, п.1) , при этом учитывается внутреннее разделение в праве на квартиру в случае, если правом на одно и то же жилое помещение обладают несколько лиц.
Стоит отметить сходство конструкции прав на квартиру в Нидерландах с конструкцией аналогичного права в Германии, где «индивидуальное право собственности на жилое помещение - квартиру (Wognung) - неразрывно соединено с правом общей долевой собственности/пользования на объекты общего пользования» В Германии многоквартирный жилой дом остается единым объектом права, тогда как квартира становится частью общего имущества. По мнению Е.А. Суханова, в немецком правопорядке «юридически «господствующей» считается общая собственность, тогда как право собственности на квартиру рассматривается в качестве ее «придатка», «составной части» общей собственности». А жилищная собственность рассматривается в качестве отдельного вещного права .
В Нидерландах доля в праве собственности на многоквартирный жилой дом может быть разделена между несколькими лицами, что образует множественность субъектов на стороне управомоченных на такую долю лиц. В данном случае, если иное не предусмотрено договором между такими лицами, каждый сособственник доли в праве на многоквартирный дом имеет право свободно распоряжаться своей долей. Другие же сособствен-ники доли в праве на многоквартирный дом имеют право преимущественной покупки продаваемой доли. Они также вправе выразить свое отношение к совершаемой сделке, даже если они и не используют свое право преимущественной покупки. Такие лица обычно выражают свое мнение в
Тихонова Л. С. Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности по законодательству России и Германии: Автореф.дисс канд.юрид.наук. М., 2006. С. 12. 128 См.: Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7. случае, если сделкой им причиняется ущерб, превосходящий выгоду, полученную сособственником, отчуждающим свою долю.
Размер доли каждого из сособственников доли в праве на многоквартирный жилой дом определяется в соответствии с договором, являющимся основанием приобретения доли в праве на многоквартирный дом (положения Кн. 5 BW), и фактически соответствует индивидуализированной части -квартире и доле в общем имуществе многоквартирного дома.
В качестве сособственников доли в праве на многоквартирный жилой дом могут выступать и лица, состоящие в браке. В соответствии с BW имущество супругов находится в их общей долевой собственности, если иное не предусмотрено брачным договором между ними (ст. 1:132 BW).
В современных правовых системах существуют два основных подхода к определению объектов общей собственности: так называемые «включи-тельный» и «исключительный» подходы. В соответствии с «включительным» подходом объекты общего имущества многоквартирного дома перечисляются в законодательных актах (составляя закрытый список такого имущест-ва) В соответствии с «исключительным» подходом объекты общего имущества определяются как любое имущество, не относящееся к квартире, и перечень такого имущества не является исчерпывающим.
Так, ЖК РФ придерживается «исключительного» подхода. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ объекты общей собственности определяются как помещения в данном доме, которые не являются частями квартир, предназначены для обслуживания более чем одного помещения в данном доме. К таким помещениям, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. К такому имуществу относится также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (п. 4 ч. 1 ст. 36 ГК РФ).
В правоприменительной практике прослеживается единообразный подход в части обозначения основополагающего признака общего имущества многоквартирного дома - общее имущество многоквартирного дома должно служить целям обслуживания всех или нескольких помещений многоквартирного дома Так, запорно-регулировочные краны, а также отключающие устройства вне зависимости от их местонахождения отнесены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме131, а также судебной практикой к общему имуществу собственников многоквартирного дома, так как предназначаются для обслуживания нескольких или всех помещений в доме .
Характеристика сторон договора купли-продажи жилого помещения
Однако юридическая судьба права на земельный участок не всегда совпадает с юридической судьбой права на здание, поскольку продавец здания не всегда является собственником участка.
Эти положения ст. 552 ГК РФ, в отсутствие специального регулирования в отношении прав собственника жилого помещения на земельный участок, следует интерпретировать, исходя, во-первых, из того, что собственнику жилого помещения в многоквартирном доме может принадлежать только доля в общем праве на земельный участок, а во-вторых, из того, что правила указанной статьи, относящиеся к целому (зданию), можно применять и к его составной части (помещению).
Представляется, что условие, обязывающее продавца передать вместе с жилым помещением покупателю также долю в праве на необходимый земельный участок, не должно входить в предмет договора. Переход этой доли происходит автоматически в силу норм об общей юридической судьбе жилого помещения и прав собственника на иное общее имущество, в том числе на необходимый земельный участок. Поэтому в ст. 25.5187 Закона о государственной регистрации установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности. В случае, если продавцу указанный земельный участок принадлежит на праве аренды, новому собственнику жилого помещения переходит доля в праве аренды на земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный жилой дом.
Этот подход прослеживается и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 04.05.2006 года № Ф 08-1865/2006 отмечается: «Поскольку в части недвижимости стороны согласовали существенные условия договора купли-продажи, отсутствующая в договоре определенность относительно земельного участка, находящегося у продавца в пользовании, не означает незаключенности договора и, тем более, его недействи 188 тельности» .
Существуют определенные особенности возникновения у собственника жилого помещения права на долю в праве на земельный участок в случаях с долевым строительством. Так, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 указывает, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок, находящийся на момент государственной регистрации права собственности первого лица на жилое помещение в муниципальной собственности, поступает в собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме189, несмотря на тот факт, что ранее такой земельный участок находился в собственности муниципального образования и был передан на праве аренды застройщику.
Так же регулируются отношения по поводу доли собственника квартиры в праве на общее имущество в составе самого жилого здания - многоквартирного дома, а если речь идет о собственнике комнаты в коммунальной квартире, то и в отношении общего имущества в пределах этой квартиры.
Другим последствием юридической связанности права на жилое помещение и общее имущество является вывод о том, что собственник жилого помещения не может отказаться от своей доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, чтобы избежать оплаты общих расходов на содержание указанного имущества.
Поскольку у собственника жилого помещения возникают также права в рамках отношений по управлению многоквартирным домом, возникает вопрос, можно ли рассматривать эти права под углом зрения их связанности, а следовательно, и общей юридической судьбы, подобно связанности права на жилое помещение и права на общее имущество. Нельзя отрицать наличие этой связи, ввиду обусловленности бремени содержания имущества правом собственности на него. Однако эта связь существенно отличается в силу того, что это права разной юридической природы. Если права на жилое помещение и общее имущество - вещное и абсолютное, то право в отношении управления многоквартирным домом - обязательственное и относительное. Вследствие этого у собственника жилого помещения возникают не только обязательственные права, но и обязанности в отношениях с другими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках создаваемой ими организации, в частности, с товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ), или с управляющей организацией. Кроме того, природа прав, возникновение которых обусловлено необходимостью осуществлять управление многоквартирным домом, также существенно различается. Если отношения с управляющей организацией основаны на договоре, который собственник заключает с ней, то отношения с объединением самих сособственни-ков, имеющим статус юридического лица, основаны на членстве.
В России право членства в ТСЖ не передается с переходом прав собственности на жилое помещение и доли в праве на имущество общего пользования. Это объясняется тем, что в России членство в ТСЖ необязательно, и, следовательно, автоматический переход такого членства невозможен. Это породило бы нарушение принципа добровольности при вступлении в такую организацию.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ положения ФЗ «О товариществах собственников жилья»191, которые предусматривали порядок вступления собственников жилья в многоквартирном доме в члены ТСЖ в качестве обязанности собственника, были признаны противоречащими ст. 30 (ч.2) и ст. 55 (ч. 2) Конституции РФ. Указанные положения Конституции РФ предусматривают свободу граждан в участии в любых объединениях и ассоциациях . Это знаковое решение КС РФ в значительной степени повлияло на всю дальнейшую правоприменительную практику и на работоспособность ТСЖ.
Исходя из вышеприведенных рассуждений, логично признать не только предмет договора купли-продажи жилого помещения, но и его объект -имущество, подлежащее передаче, комплексным, так как комплексным является характер передаваемых по договору купли-продажи жилого помещения прав.
Порядок и момент перехода права собственности и иных прав на жилое помещение к покупателю
Вместе с тем, подписание передаточного акта и принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора купли-продажи, как в случаях, когда такое несоответствие оговаривается в передаточном акте, так и в случаях, когда такое несоответствие не оговаривается, не являются основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).
Если фактическое качество (состояние) жилого помещения на момент его передачи свидетельствует о несоответствии передаваемого жилого помещения условиям договора продажи недвижимости, покупатель обязан сообщить продавцу о нарушении условия договора купли-продажи о качестве передаваемого ему жилого помещения в срок, указанный в договоре, а если такой срок в договоре не указан, то в разумный срок после того, как такое несоответствие было обнаружено (п. 1 ст. 483 ГК РФ). Покупатель может требовать от продавца компенсации убытков, вызванных ухудшением состояния передаваемого жилого помещения и ненадлежащим исполнением продавцом своей обязанности передать покупателю вещь надлежащего качества, указанного в договоре (ст. 557 ГК РФ).
Поскольку одновременно с правом собственности на жилое помещение покупатель приобретает право вступить в товарищество собственников жилья или в иную организацию, имеющую аналогичную цель, представляется необходимым создать в России нормативную основу для того, чтобы обязать продавца информировать покупателя обо всех расходах собственников на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая планируемые существенные расходы, включая расходы на капитальный ремонт как полностью многоквартирного дома, так и отдельных его частей, а также предоставить ему внутренние документы ТСЖ, дающие новому собственнику представление о его правах и обязанностях . Информирование покупателя об уровне расходов на содержание общего имущества, о правах и обязанностях, вытекающих из статуса члена ТСЖ, является важным, т.к. это позволяет покупателю принимать решение о приобретении данного конкретного жилого помещения, а также в связи с тем, что жилое помещение находится в многоквартирном доме и такая информация является опосредованной качественной характеристикой жилого помещения.
В Нидерландах подписание акта передачи права на жилое помещение является ключевым юридическим фактом в последовательности юридических действий по приобретению права на жилое помещение. Акт передачи представляет собой письменный документ и содержит в себе четкие характеристики права, которое передается, цену, а также иные наиболее существенные условия сделки. Требования к содержанию акта передачи права на жилое помещение содержатся в BW. На практике акт передачи права - документ не слишком обширный, как правило, он состоит из двух-трех листов. Такой акт передачи права в Нидерландах составляется нотариусом на гербовой бумаге, на акте передачи проставляется номер220. Он составляется в четырех экземплярах: по одному экземпляру для продавца и покупателя, один экземпляр остается у нотариуса, и еще один экземпляр передается в регистрирующий орган. Акт подписывается сторонами в присутствии нотариуса, и нотариус производит удостоверение юридического факта перехода права на жилое помещение от продавца к покупателю.
Нотариус не отвечает за содержание акта передачи в части условий, согласованных между сторонами, и не изменяет их, если, по его мнению, они соответствуют закону. Вместе с тем, нотариус несет ответственность за действительность акта 227 и его соответствие императивным нормам нидерландского законодательства228.
Нотариус принимает непосредственное участие в процессе перехода права собственности на жилое помещение. Именно нотариус предпринимает зависящие от него усилия по установлению истинной воли сторон, проверяет действительность и фактическую принадлежность передаваемых прав продавцу, наличие или отсутствие обременении, а также иные существенные аспекты. В продолжение этого нотариус сообщает сведения о переходе права в регистрирующий орган.
Непосредственно перед подписанием акта передачи прав на жилое помещение нотариус еще раз сверяется с данными публичного реестра и убеждается в том, что лицо, отчуждающее данное жилое помещение, имеет право на его отчуждение, а также в том, что отсутствуют какие-либо обременения на данное жилое помещение, которые могут препятствовать совершению сделки.
С моментом подписания акта передачи права на жилое помещение нидерландский законодатель связывает момент перехода права собственности, а также момент перехода всех рисков от продавца к покупателю, в том числе и перехода бремени содержания передаваемого имущества. Эта норма императивна.
В целях надлежащего перехода права на жилое помещение в Нидерландах необходимо соблюдение следующих требований, установленных в ст. 3:84 BW:
А. Переход права на имущество должен осуществляться на основании действительного титула путем подписания юридического документа продавцом или лицом, имеющим право распоряжаться указанным имуществом от имени продавца, и покупателем или лицом, имеющим право действовать от имени покупателя229.
В случае передачи права на жилое помещение такими документами являются договор купли-продажи жилого помещения и акт передачи права.
Информация о совершении акта передачи жилого помещения вносится в публичный реестр . Данное положение соответствует ст. 2 Закона «О регистрации» 1970 года, в соответствии с которым любой документ, подписанный в присутствии нотариуса, обязателен к внесению в публичный реестр. В случае если стороны подписывают договор купли-продажи жилого помещения и придают ему нотариальную форму, сведения о таком договоре должны быть также включены в публичный реестр в течение десяти дней с момента такого нотариального удостоверения
Б. Содержащиеся в договоре купли-продажи жилого помещения и акте передачи права характеристики имущества, право на которое передается, должны быть достаточно подробными и должны подтверждаться документами (например, поэтажными планами).
Нидерландский закон «О кадастре» от 03.05.1989 года предусматривает необходимость подробного описания жилого помещения, права на которое передаются. В соответствии со ст. 20 указанного закона описание передаваемой вещи включает в себя следующие элементы: - кадастровый номер и индивидуализирующие признаки жилого помещения;
