Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН
1.1. Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды 18
1.2. Классификация оснований приобретения права собственности на жилые помещения 32
1.3. Содержание права собственности граждан на жилое помещение: отличительные особенности 43
1.4. Особенности осуществления права собственности на жилые помещения лицами, осужденными к лишению свободы 54
Глава 2. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ОСОБЕННОСТИ
2.1. Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку 62
2.2. Договор участия в долевом строительстве как основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения
2.3. Приобретение права собственности по давности владения (приобретательной давности) 91
2.4. Приобретение права собственности на жилые помещения членами жилищных, жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов: сравнительно-правовой анализ 106
Глава 3. ПРОИЗВОДНЫЕ ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
3.1. Приватизация жилых помещений: исторический аспект 117
3.2. Приобретение права собственности на жилые помещения по договорам купли-продажи и дарения 128
3.3. Приобретения права собственности на жилое помещение на основе договора мены 141
3.4. Приобретение права собственности на жилые помещения по договору ренты 154
3.5. Наследование жилых помещений по закону и завещанию 168
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 179
Список использованной литературы 194
- Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды
- Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку
- Приватизация жилых помещений: исторический аспект
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих наиболее важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является жилищная проблема, то есть проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации1, всеми-российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством и его субъектами к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около-трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что^ абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.
Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для:него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище»2.
В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с од-ноименным названием , все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности-по*приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря^ прива-
1 См.: Российская газета. 1993. 25 дек.
2 Международные акты о правах человека: Сб. док. М., 1999. С. 44-52.
3 См.: Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г.
№ 4218-1 (далее - Основы федеральной жилищной политики) // Ведомости Съезда народ
ных депутатов (далее - ВСНД) РФ и Верховного Совета (далее - ВС) РФ. 1993. № 3. Ст. 99.
5 тизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1' (далее - Закон о приватизации). Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь - благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч российских граждан.
Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ'в. жилищной сфере. Это положение объективно обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления-данного права, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований'его приобретения, закрепленных в действующем законодательстве.
С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации2 (далее - ЖК РФ), значение которого трудно переоценить. В нем впервые на законодательном уровне сформулированы определения таких важных понятий, как жилой дом, квартира, комната. В исполнение фундаментальных положений, закрепленных в ЖК РФ; в последние годы был принят ряд нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, возникающих по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения. К наиболее важным из них относятся Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
1 См.: ВСНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.
2 См.: Собрание законодательства Российской Федерации (далее - СЗ РФ). 2005.
№1.4.1. Ст. 14.
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1 (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Федеральный закон «О жилищных накопительных ко о-перативах» (далее - Закон о ЖНК), закрепившие ряд новых конструкций, направленных на дальнейшее расширение возможностей граждан по приобретению жилых помещений в частную собственность, то есть на решение жилищной проблемы.
Значение названных нормативных актов трудно переоценить, однако, к сожалению, еще не имеется достаточных оснований констатировать создание стройной; целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере принадлежности и оборота недвижимого имущества в целом и жилых помещений, в частности. Напротив, в действующем российском законодательстве имеется немало пробелов, а иногда и прямых противоречий между отдельными положениями, закрепленными в Гра-жданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ), ЖК РФ и различных федеральных законах, действующих в этой сфере. Некоторые важные вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и осуществлению права граждан на жилые помещения, не нашли до настоящего времени правовой регламентации, соответствующей их социально-экономическому значению, а закрепленные в законодательстве определения различных видов жилых помещений нуждаются в уточнении и корректировке.
Так, в частности, много вопросов связано с определением статуса помещения, находящегося в аварийном состоянии либо под угрозой разруше-
1 См.: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек
тов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 40.
2 См.: О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декаб
ря 2004 г. № 215-ФЗ // Рос. газ. 2004. 31 дек.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. Ч. 1 //
Рос. газ. 1994. 8 дек.; Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г.
№ 14-ФЗ. Ч. 2 // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации от
26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ. Ч. 3 // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552.
7 ния вследствие воздействия внешних факторов природного и техногенного
характера. Представляется, что вне зависимости от формы собственности оно должно признаваться нежилым, что служит основанием для выселения из него жильцов с предоставлением другого жилого помещения. Причем собственнику такого жилого помещения должно предоставляться равноценное жилье с возможностью последующего оформления права собственности на него.
В подробном теоретическом изучении нуждаются правомочия собственника жилого помещения, так как их классическая триада — владение, пользование и распоряжение - приобретает применительно к жилым помещениям ряд специфических особенностей, отличающихся от правомочий собственников других движимых и недвижимых объектов. Определенные различия'в содержании и осуществлении права собственности возникают и в зависимости от особенностей правового статуса управомоченного субъекта. Это положение относится в первую очередь к лицам, осужденным к лишению свободы, но данный вопрос, затрагивающий субъективные права и законные интересы многих российских граждан, не был подвергнут в современной-литературе анализу, адекватному его социально-правовому значению.
Комплексный анализ содержания и осуществления-права собственности на жилые помещения невозможен без изучения и характеристики предусмотренных действующим законодательством многочисленных и разнообразных оснований приобретения гражданами данного права - одногоиз наиболее важных субъективных гражданских прав. Те основания приобретения гражданами жилья в собственность, которые являются традиционными-для отечественного правопорядка, в первую очередь - купля-продажа, достаточно часто рассматривались в монографических исследованиях, но работ, посвященных новым, недавно получившим свою легальную^регламентацию основаниям, явно недостаточно. К этим новым основаниям относятся договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договор ренты (прежде всего - договор пожизненного содержания с иждивением).
Еще один договор - договор простого товарищества (о совместной деятельности) выступает в качестве своеобразной альтернативы договору долевого участия в строительстве жилья. Сфера применения данного договора, соприкасающегося по многим позициям с договором строительного подряда, ограничена кругом его потенциальных участников, представленных индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Каждая из указанных договорных конструкций, а также договоры, купли-продажи и мены обладают рядом специфических особенностей,.потому необходимо, во-первых, провести их комплексный, сравнительно-правовой анализ, а, во-вторых, определить место каждого из них как в системе гражданско-правовых договоров в целом, так и в системе договоров, направленных на переход права собственности на жилые помещения в частности.
В связи с закреплением в действующем законодательстве такого основания приобретения жилых помещений, как полная, выплата пая в жилищном накопительном кооперативе, необходимо также выявить и охарактеризовать черты сходства и различия между жилищными, жилищностроительными и жилищными накопительными1 кооперативами, так как от этих особенностей в значительной степени зависят процедура и:'условия приобретения гражданами соответствующего права.
Особого внимания заслуживает и такое специфическое основание приобретения гражданами права собственности на жилые помещения, как приватизация жилья. Несмотря на то что вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений, исследуются в науке уже на протяжении достаточно длительного времени, многие из них не нашли пока однозначного решения. Так, например, дискуссионный характер имеют вопросы о том, является ли приватизация-жилого помещения гражданско-правовым договором, и можно ли рассматривать заявление о приватизации офертой.
В настоящее время прослеживается устойчивая тенденция к значительному увеличению количества сделок, направленных на переход права собственности на жилые помещения. В' связи с формированием динамично
9 развивающегося рынка жилых помещений круг граждан, реализующих конституционное право на жилище в форме права собственности, значительно расширился. Однако, несмотря на эти позитивные сдвиги, жилищная проблема далека от своего окончательного разрешения, что связано не только с чрезмерно высокой стоимостью жилья и резким несоответствием темпов ее роста повышению доходов населения, но и с имеющимися в. действующем законодательстве пробелами и противоречиями, негативно отражающимися на правоприменительной практике.
Недостаточно глубоко указанные проблемы рассматриваются в современной литературе, а имеющаяся научная, неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с приобретением, содержанием и осуществлением права собственности граждан на жилые помещения, в свою очередь, негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в указанной сфере. Изложенное позволяет утверждать, что-комплексный и всесторонний анализ права собственности граждан на жилые помещения и оснований его приобретения, выявление научных, законодательных и практических проблем, имеющихся в данной сфере, а также выработка рекомендаций, направленных на их разрешение, имеют весьма важное значение для дальнейшего развития науки гражданского права и совершенствования., гражданского законодательства, что и предопределяет актуальность настоящего исследования.
Степень разработанности темы. Представленная в данной работе проблематика, несмотря на свою новизну, в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агар-кова, Г.Н. Андрианова, СИ. Аскназия, М.И. Бару, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, И.Л: Брауде, Ю.Н. Бро, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, M.Bi Гордона, К.А. Граве, СП. Гришаева, О.С Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышан-ского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В:Н. Литов-кина, Р.А. Максоцкого, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, Н.В. Рабинович, Ю.В. Романца, В.А. Рыбакова, П.И. Се-
10 дугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, B.C. Толстого,
P.O. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, В.Ф. Чигира, В.В: Чубаро-
ва, Г.Фі Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.
Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова «Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения»1, СВ. Агапова «Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву России-ской Федерации» и B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений»3. Однако законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы существенно изменилось и дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, в научных работах, посвященных отдельным аспектам права собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом. Таким образом, комплексный правовой анализ понятия, содержания, осуществления и приобретения права собственности граждан на жилые помещения в современной науке до настоящего времени не проводился, что позволяет сделать вывод о научной новизне данной работы.
Цели и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении гражданами права собственности на жилые помещения, определение их понятия, специфических признаков и видов,
1 См.: Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных
вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис.... д-ра. юрид. наук. М., 1997.
2 См.: Агапов СВ. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жи
лыми помещениями по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. дис. ...
канд. юрид. наук. М., 2003.
3 См.: Пономарев B.C. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы
ограничений: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2004.
а также выявление конкретных направлений совершенствования действующего законодательства, регулирующего отношения, возникающие в данной сфере.
Указанные цели предопределили следующие задачи:
- выявить признаки, отличающие жилые помещения от нежилых;
- провести классификацию жилых помещений и оснований приобретения
права собственности на них;
- раскрыть особенности содержания права собственности примени
тельно к жилым помещениям;
рассмотреть специфику осуществления данного права лицами, осужденными к лишению свободы;
охарактеризовать различия, имеющиеся между первоначальными и производными основаниями приобретения гражданами права собственности на жилые помещения;
провести сравнительный анализ договоров, направленных на-передачу права собственности на жилые помещения, и определить место каждого из них в системе гражданско-правовых договоров;
теоретически обосновать необходимость внесения изменений/и дополнений в российское законодательство на основе критического анализа федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, возникающие при приобретении и осуществлении гражданами России права собственности на жилые помещения, и сформулировать соответствующие предложения.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и- публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод — для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми поме-щениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов: В.К. Андреева, СИ. Аскназия, Е.В. Васина, Е.В. Богданова, М.В: Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, 0.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Ма-заева, И.Б. Мартковича, А.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.Е. Черноморца, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и других авторов.
Эмпирическую базу исследования составляют опубликованные материалы судебной практики Верховного Суда Российской Федерации и других судебных инстанций субъектов РФ.
Нормативной базой являются акты дореволюционного и действующего гражданского законодательства, а также законодательство советского периода, нормативные правовые акты жилищного законодательства, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты.
13-Научная новизна исследования- заключается в том, что настоящая
работа является одной из первых попыток комплексного, системного теоретико-правового анализа на основе новейшего гражданского и жилищного законодательства понятия, признаков и видов жилых помещений как специфических объектов права собственности граждан, особенностей содержания- и осуществления данного права, в том числе лицами, осужденными к лишению свободы, а также предусмотренных действующим законодательством первоначальных и производных оснований приобретения гражданами права собственности на названные объекты.
Основные положения; выносимые на защиту:
1. Поскольку законодатель, сформулировав.определение квартиры, не
учел, что данное жилое помещение имеет обособленный вход с улицы-или с
площадки.общего пользования, предлагается внести изменения в часть 3 ста
тьи 16 ЖК РФ и изложить ее в следующей редакции:
«Квартирой признается структурно'обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее отдельный вход с улицы или с площадки; общего пользования, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном обособленном помещении».
Жилые помещения, выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, обладают рядом специфических особенностей, предопределяющих специфику их правового режима. Это дает основания- утверждать, что перечень недвижимых вещей, закрепленный в пункте 1 статьиd'3 О ГК РФ, необходимо дополнить указанием на жилые помещения, внеся соответствующие изменения.
В целях унификации и совершенствования правоприменительной практики представляется целесообразным легальное закрепление приоритета норм Закона об участии в долевом строительстве при коллизии с нормами ГК
14 РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее — Закон об ипотеке) в вопросе обеспечения надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств,, для чего предлагается внести изменения* в, пункт 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции:
«К отношениям, вытекающим из залога,, возникающего на- основании настоящего Федерального закона, применяются положения. Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вчасти, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
4. Гражданину, инвестировавшему средства в строительствоf много-квартирного дома (дольщику); еще до момента; сдачи строящегося* дома в эксплуатацию* должна быть предоставлена возможность оформления права собственности на объект незавершенного строительства,, являющийся* предметом заключенного им договора, дляобеспеченияшравафаспоряжения данным: объектом, включая; передачу его в залог. В связи с этимсвшункт 5 статьи: 13;Закона об участии в долевом; строительстве предлагается^внести?изменения* и изложить его вследующейгредакции:
«При- возникновении оснований. для; обращения* взысканиям на' предмет залога застройщик обязан, а участники долевого строительства имеют право зарегистрировать право собственности наг объект незавершенного строительства; При уклонении застройщика от государственной; регистрации! права собственности: на. объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется: на основании решения* суда, принятого по иску участника. долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога».
5: В; целях упрочения;и стабилизации! гражданского оборота; повышения эффективности охраны и защиты прав;и интересов; его участников срок приобретательной давности на недвижимое имущество предлагается* устано-
1 См.: Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 т. № 102-ФЗ (в ред. от4 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 1998. №29. Ст. 3400.
/
15 вить равным десяти годам, внеся соответствующие изменения в пункт 1 статьи 234 ГК РФ, так как 15-летний срок, установленный в действующем законодательстве для приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения, в условиях современного динамично развивающегося рынка недвижимости является излишне длительным, что может негативно отразиться на субъективных правах добросовестных владельцев жилых помещений и иных заинтересованных лиц.
6. Нуждается в корректировке позиция законодателя, в соответствии с которой члены жилищных накопительных кооперативов вправе предъявлять требования, касающиеся качества жилого помещения, к кооперативу, а не к застройщику. В пункт 2 статьи 7 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» предлагается' внести соответствующие изменения и изложить его в следующей редакции:
«Член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг, а также требовать от кооператива, защиты своих законных интересов в вопросах качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере в собственность, члену кооператива. Указанные требования подлежат исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.
Требования, касающиеся качества жилого помещения, член кооператива вправе предъявлять непосредственно застройщику».
7. Приватизация жилого помещения по своей правовой природе является гражданско-правовым договором, субъектами которого выступают, с одной стороны, органы государственной-власти (местного самоуправления), а с другой - граждане России, поэтому заявления о приватизации, поданные в установленном законом порядке, следует рассматривать как оферту, которая, во-первых, отражает волеизъявление гражданина на приобретение в собственность занимаемого им жилого помещения, а, во-вторых, содержит характеристику приватизируемого объекта, то есть существенные условия дан-
ного договора. При этом срок для акцепта определяется законом и составляет два месяца.
Реализация прав, вытекающих из договора мены в отношении доли в общей собственности на жилое помещение, предполагает соблюдение права ее преимущественной покупки, что порождает проблему трансформации договора мены в договор купли-продажи. Данная проблема; имеющая важное практическое значение, может быть решена путем законодательного закрепления преимущественного права приобретения права собственности на долю (как более широкого понятия), а не права .ее преимущественной покупки, что в большей степени будет соответствовать основным началам гражданского законодательства и законным интересам сособственников этого жилого помещения.
Законом установлено несколько разновидностей договора ренты, поэтому необходимо учитывать, что применение той или иной правовой конструкции рентных отношений предопределяет не только состав его участников, срок действия договора, порядок его заключения, но и содержание принадлежащих им прав и возлагаемых на них обязанностей, в том числе возможность применения права преимущественной покупки доли в общей собственности, а также решения вопроса о правопреемстве по договору. При этом в силу лично-доверительного характера отношений, возникающих из договора пожизненного содержания с иждивением, невозможна не только реализация права преимущественной покупки доли в праве общей собственности, но и отношения правопреемства в части его предоставления наследникам.
Теоретическая и* практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения- углубляют соответствующие разделы науки гражданского права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования действующего законодательства.
Выводы и предложения автора во многом носят прикладной характер и могут быть учтены в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе для
17 формирования более полных представлений о рассмотренном институте, а также
в правоприменительной практике для обеспечения формирования единых подходов к решению вопросов, связанных с приобретением и осуществлением гражданами права собственности на жилые помещения.
Апробация и внедрение результатов' исследования. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на научно-практической конференции «Гражданско-правовая ответственность: проблемы теории и практики» (май 2003-г., г. Рязань); Межвузовской научно-практической конференции «Проблемы регулирования права собственности и их реализация в условиях современной России» (февраль 2004 г., г. Москва); Всероссийской IV научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (апрель 2004 г., г. Самара); Всероссийской* научно-практической конференции «Проблемы кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации» (май 2004 г., г. Рязань); Международной научно-практической' конференции «Проблемы обязательственного права в деятельности УИС Минюста России» (октябрь 2005 г., г. Рязань); Международной" научно-практической конференции «Актуальные проблемы наследственного и международного частного права» (сентябрь 2006 г., г. Рязань); Международной научно-практической конференции «Специальные субъекты-хозяйствования в рыночной экономике: актуальные проблемы теории и практики» (сентябрь 2007 г., г. Рязань).
Работа обсуждена на кафедре гражданско-правовых дисциплин^ права Академии права и управления ФСИН России.
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения <ш списка использованной литературы.
Общая характеристика жилых помещений: понятие, признаки, виды
В условиях проведения новой федеральной жилищной реформы обозначилась тенденция к становлению различных форм собственности на жилые помещения, возросло количество совершаемых с ними сделок, что обусловливает необходимость фундаментальной проработки понятия жилого помещения. Анализируя данное понятие, необходимо уяснить различие таких категорий, как- «недвижимость в жилищной сфере», «жилище» и «жилое помещение». Понятие «недвижимость в жилищной сфере» впервые было законодательно закреплено в Основах федеральной жилищной политики, положивших начало правовым и экономическим реформам. Оно охватывает все виды жилых помещений независимо от формы собственности и местонахождения, кроме летних дач и помещений, не относящихся1 к жилым, но в то же время способных удовлетворять жилищные потребности граждан (бытовки,, вагончики и др.). Это объясняет тот факт, что законодатель поместил ст. 558 ПС РФ, содержащую данное понятие, в 7 гл. 30 ГК РФ, регулирующий отношения по продаже недвижимости. Таким образом, жилое помещение — понятие более узкое по сравнению с недвижимостью в жилищной сфере.
Наряду с жилым помещением в законодательстве употребляется термин «жилище» (например, в ст. 40 Конституции РФ). Его можно рассматривать в двух аспектах. Так, в конституционном праве жилище означает «избранное место, адресно-географические координаты которого определяют помещение, специально предназначенное для свободного проживания человека»1. Традиционно такими помещениями считают: жилые дома, квартиры, их изолированные части, а также специализированные жилые помещения (общежития, дома-интернаты для инвалидов, дома для престарелых и пр.). Данные объекты, выступая предметом гражданско-правовых сделок, могут принадлежать на праве собственности, находиться в пользовании и владении по договорам найма, аренды у различных субъектов, а также удовлетворять временные потребности граждан в жилье, поэтому подобные жилые помещения можно именовать «жилищем в силу закона».
Основываясь на конституционно-правовом понятии жилища, к нему, помимо названных объектов, также можно отнести чум, ярангу, цыганскую кибитку, другое нетрадиционное жилище, которое определенные народности избирают в качестве своего постоянного места жительства1, хотя по действующему законодательству такое жилье не включается в жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений. Мнение о том, что «из круга объектов, охватываемого широким понятием «жилище», «следует исключить «жилище нетрадиционного типа (кочевых народностей), передвижные еди-ницы (вагон, фургон, прицеп, баржа)» , представляется, как уже отмечалось в литературе , недостаточно убедительным. Нетрадиционное жилье,- безусловно,, нельзя признать таким жилым помещением; которое соответствует определению, закрепленному в гражданском и жилищном законодательстве в качестве специфического объекта гражданских прав и предмета сделок. Эти объекты имеют иной правовой режим, поскольку относятся к движимым вещам, но на них также распространяются отдельные нормы, касающиеся и жилых помещений (в частности, закрепляющие их неприкосновенность).
Несомненно, что понятие «жилище» - юридическая категория, широко используемая во многих законодательных актах (в том числе в Основах федеральной жилищной политики и Законе о приватизации). Так, в преамбуле указанного Закона (в ред. от 20 мая 2002 г.) термин «жилье» заменен на «жилище». По-видимому, законодатель исходил из встречающихся на практике случаев, когда жилищные потребности граждан удовлетворяются за счет помещений, не отвечающих требованиям, предъявляемым законом к жилым помещениям (например, был признан жилым щитовой сборно-разборный дом, т.к. он был построен и использовался какжилой ):
Вынесению необоснованных судебных решений способствовало то, что ранее действовавшее законодательство не рассматривало пригодность для постоянного проживания: в качестве необходимого элемента для? признания, помещения жилым: Так, в ст. Г Основ і федеральной жилищной политики жилыми» помещениями признавались жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные дляшостоянногои временного проживания: Согласно ст. 97 Жилищного кодексаРСФСР" 1983 г.2 (далее-ЖК РСФСР) жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания .отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям..
Что касается современного законодательного определениям данного; понятия; то п. 2 ст. 288 ГК РФ- под жилым; помещением;понимает помещение,, предназначенное для проживания- граждан. Более конкретизированную формулировку содержит п. 1 ст. 673 FK РФ - это; изолированное жилое:помещение, пригодное для; постоянного проживания:
Индивидуальное жилищное строительство. Признание права собственности на самовольную постройку
Одним из важных оснований приобретения права собственности на жилое помещение, которое в последние годы все в больших объемах реализуется многими российскими гражданами, является индивидуальное жилищное строительство, для осуществления которого необходимо получить право на соответствующий земельный участок. При этом данный земельный участок должен находиться в пределах зон, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность, проектных документов, необходимых для строительства жилого дома (ст. 263 ГК РФ).
В-соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»1 (далее - Закон об архитектурной деятельности) строительство любого объекта, должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием: 1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; 2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность; 3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду (п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ1).
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации2 разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, сооружения, благоустройство территории. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, при наличии утвержденной проектной документации.
Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органом местного самоуправления. Заказчик обязан предоставить информацию о сроках начала строительства в соответствующие органы архитектуры и градостроительства. При этом орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка или строительным нормам и правилам.
Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строи-тельных работ .
Если гражданин осуществит строительство жилого дома на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, такая постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ признается самовольной.
«Техническая» сторона данной нормы базируется на определении, содержавшемся, еще в советском гражданском законодательстве (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.), трактовавшем «самовольную постройку» как возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил. При этом разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» в редакции от 21 декабря 1993 г.1).
Приватизация жилых помещений: исторический аспект
В российской юриспруденции понятие приватизации до конца 80-х годов XX в. не применялось. Практика отчуждения государственного имущества в частную собственность существовала издавна, однако особый правовой режим для такого отчуждения не устанавливался.
Термин «приватизация» впервые был введен в оборот в 1976 г. американским исследователем Робертом У. Пулом в одной из публикаций, подготовленных им для периодического бюллетеня «Reason Foundation»1. Терминологические истоки этого понятия восходят, однако, к 1969 г., когда П. Друкер в своей книге «Век прерывания традиций» употребил термин «ре-приватизация» для обозначения процесса возвращения национализированных предприятий их бывшим владельцам. В словаре Уэбстера понятие «приватизация» впервые появилось в издании 1983 г. и расшифровывалось как «преобразование общественной формы правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную»2. В процессе дальнейшего развития института приватизации в России постепенно сформировался обширный массив законодательства, регулирующего отношения, возникающие по поводу перехода государственного и муниципального имущества в частную собственность. В результате к настоящему времени сформирована достаточно разветвленная система законодательства, регулирующего отношения, связанные с изменением формы собственности имущества, принадлежащего государству или муниципальным образованиям.
Российское законодательство о приватизации жилых помещений представляет собой интенсивно развивающийся нормативный комплекс, порожденный переходом к рыночной экономике. Основы правового регулирования, связанные с вопросами приватизации, установлены в ст. 217 ПС РФ, в которой закреплено, что приватизируемое имущество является объектом государственной и муниципальной собственности, а его приобретатель должен принадлежать к числу субъектов частной собственности. Данная норма также устанавливает, что при приватизации государственного и муниципального имущества применяются предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Основополагающим документом, регулирующим отношения в области приватизации жилья, является Закон о приватизации, принятие которого имело важнейшее социально-экономическое и историческое значение для российских граждан и общества в целом. Правовые основы приватизации жилья заложили Закон СССР от 1 июня 1990 г. «О собственности вСССР» и Закон РСФСР от 1 января 1991 г. «О собственности в РСФСР». Однако фактическая приватизация жилья, то есть передача жилых помещений в собственность граждан, началась в конце 80-х годов прошлого века, когда были приняты Постановление Совета Министров СССР «О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»1 и Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт2. Указанными нормативно-правовыми актами была разрешена продажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Позднее вопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах и нормативных актах: в Жилищном кодексе РСФСР, Законе РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»1, Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации2 и др.
Тем не менее именно Закон о приватизации стал первым законодательным актом, установившим основные принципы и порядок осуществления приватизации жилья на территории Российской Федерации.
Условия приватизации, которые существовали на каждом из этапов ее проведения, не имели и не имеют обратной силы. Таким образом, впервые установленный Законом РФ от 23 декабря 1992 г. принцип безвозмездности приватизации занимаемого жилья не распространяется на тех граждан, которые уже приватизировали занимаемое помещение на иных условиях.
