Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общие положения о вещных и обязательственных правах по российскому законодательству. 15
1 Понятие, признаки, правовая природа вещных и обязательственных прав: вопросы определения и соотношения . 15
2 Виды вещных и обязательственных прав по действующему законодательству России. 46
Глава 2. Содержание и соотношение вещных и обязательственных прав на жилые помещения с определением круга субъектов права пользования жилым помещением. 75
1 Круг субъектов вещных и обязательственных прав в жилищных отношениях. 75
2 Содержание вещных и обязательственных прав на жилье, находящееся в муниципальном фонде. 101
3 Вещные и обязательственные права на жилье, находящееся в частной собственности. 125
4 Природа и содержание права на жилое помещение, возникающее на основании договора пожизненного содержания с иждивением и завещательного отказа. 144
Заключение. 159
Библиографический список. 165
1. Нормативный материал 165
2. Письма и разъяснения высших судебных органов Российской Федерации. Материалы судебной практики 174
3. Специальная литература 175
- Понятие, признаки, правовая природа вещных и обязательственных прав: вопросы определения и соотношения
- Круг субъектов вещных и обязательственных прав в жилищных отношениях.
- Вещные и обязательственные права на жилье, находящееся в частной собственности.
Введение к работе
Актуальность исследования. Жилищные отношения в Российской Федерации регулировались разными нормативными правовыми актами. ЖК РСФСР 1983г. регулировал лишь отношения, связанные с возникновением, осуществлением и прекращением права пользования жилым помещением. Реализация права собственности и других вещных прав на жилые помещения во многом осуществлялась на основании Гражданского кодекса РФ. Однако нормы гражданского законодательства не в полном объеме регулировали жилищные отношения, часть отношений регулировалась устаревшими актами жилищного законодательства. Поэтому отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, порождало неопределенность в осуществлении гражданами своих жилищных прав. В частности, отношения собственности граждан на жилые помещения оказывались существенно ограничены правами членов семьи собственника на данное жилое помещение. При регулировании жилищных отношений граждан возникали пробелы в законе, разрешить которые пыталась судебная практика.
С проведением приватизации жилые помещения, ранее принадлежавшие публичным собственникам (государственным унитарным предприятиям, учреждениям), перешли в собственность граждан. Поэтому правоотношения с жилыми помещениями стали реализоваться гражданами в рамках гражданско-правовых отношений. В связи с этим возникла ситуация, когда механизм правового регулирования отношений частной собственности не соответствовал имеющемуся кодифицированному акту (ЖК РСФСР).
4
Первый постсоветский Жилищный кодекс РФ, в котором
учтены изменившиеся экономические и социальные условия в стране,
вступил в силу 1 марта 2005г. В связи с этим обновилось правовое
регулирование в области жилищных отношений. Перестал действовать ЖК
РСФСР 1983г., который в течение последних 10 лет применялся лишь в
той степени, в которой не противоречил законам, принятым позже. Кроме
указанного кодифицированного акта перестали действовать и ряд законов:
Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 1992г.,
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» 1996г. и
другие нормативные правовые акты.
В связи с этим возникла необходимость изучить и осмыслить произошедшие изменения, выявить степень и глубину этих изменений. Прежде всего, речь идет о духе и принципах нового ЖК РФ, который ныне приоритетным образом ориентирован на регулирование жилищных отношений, основанных на праве частной собственности на жилище. Возникло новое правовое регулирование вещных и обязательственных прав в праве граждан на жилище. В частности, к вещным правам сейчас можно отнести право пользования жилым помещением членами семьи собственника (п.1 ст. 292 ГК РФ), получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ), отказополучателем в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Наличие вещного права создает достаточно надежную правовую базу для удовлетворения конкретного имущественного интереса.
В научной литературе термин «вещное право» используется применительно к праву собственности как наиболее полному и широкому вещному праву, а также к некоторым другим правам на вещи, отличным от права собственности - «ограниченные вещные права». Однако четкое общепризнанное определение этого понятия, закрепленное законом, пока отсутствует.
5 Понятие, природа и сущность вещных и обязательственных прав
также требуют дальнейшего изучения. Длительное время наука
гражданского права либо просто отрицала категорию вещных прав, либо
при изложении вопросов о праве собственности лишь упоминала о
причастности данного права к вещным правам.
Вещным правам посвящено много публикаций в современной юридической литературе. Особо актуальны исследования категорий вещных и обязательственных прав в жилищных правоотношениях, поскольку прежнее жилищное законодательство не использовало даже понятия «вещное право» или «обязательственное право», что во многом затруднило понимание сущности жилищных прав вообще, и субъективного жилищного права в частности.
Кроме того, с принятием ряда новых законодательных актов, изменился круг субъектов, образовались группы лиц, с только им присущим объемом прав на жилое помещение. Таким образом, можно говорить о начало обособления вещных и обязательственных прав в жилищных правоотношениях. В частности, это касается лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются: членов семьи; бывших членов семьи, проживающих до определенного времени с собственником; бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых исполняется алиментное обязательство; членов семьи бывшего собственника, продолжающих проживать в жилом помещении, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу; бывших членов семьи бывшего собственника, не проживающих в жилом помещении и утративших семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее жилого помещения; граждан, проживающих по завещательному отказу; граждан, проживающих по договору пожизненного содержания с иждивением; граждан -
нанимателей, проживающих по договору коммерческого найма и членов их семьи.
Таким образом, изложенное не только свидетельствует об актуальности избранной темы, но и очерчивает круг проблем, определяемых современным состоянием дел в этой области, определяя необходимость разработки комплексного подхода к оценке соотношения вещных и обязательственных прав граждан на жилые помещения. На наш взгляд, необходимо на законодательном уровне закрепить ограниченные вещные права на жилые помещения, тем самым, повысить юридические гарантии соответствующих прав граждан на жилые помещения.
Объектом диссертационного исследования являются
правоотношения, складывающиеся в связи с осуществлением вещных и обязательственных право на жилые помещения, их правовая природа и содержание.
Предмет диссертационного исследования составляют нормы гражданского и жилищного законодательства, регламентирующие вопросы содержания вещных и обязательственных прав граждан на жилые помещения, находящихся в муниципальном фонде, частной собственности, в том числе возникающих на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением.
Цель и задачи исследования. Целью исследования является научно-теоретический анализ правовых проблем вещных и обязательственных прав граждан на жилые помещения.
Исходя из намеченной цели, поставлены следующие задачи: определить особенности правовой природы вещных и обязательственных прав на жилое помещение, их место в системе вещных и обязательственных прав;
7
осуществить анализ способов приобретения
вещных и обязательственных прав на жилое помещение в целях выявления их вещной или обязательственно-правовой природы; определить понятие вещных и обязательственных прав в жилищных правоотношениях;
определить круг субъектов жилищных правоотношений, их правовое положение по новому жилищному законодательству; провести анализ ранее действовавшей и современной судебной практики в целях выявления изменения содержания прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений; проанализировать содержание вещных и обязательственных прав на жилье, находящееся в муниципальном фонде, частной собственности, в том числе возникающее на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением;
определить возможные пути совершенствования действующего законодательства по исследуемой теме.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания (диалектический, системный, логический и пр.), а также специальные методы: сравнительно- правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, системно- структурный, логический и иные методы исследования.
Теоретической основой исследования являются положения общей теории права, гражданского и жилищного права.
При разработке темы диссертации и реализации концепции исследования автор опирался на труды: М.М. Агаркова, СИ. Аскназий, Ю.Г.Басина, Е.А. Барановой, Е.А.Брацихиной, Е.Ю. Бычковой А.В. Бенедиктова, А.Г. Гойхбарга, Б.М. Гонгало, A.M. Гуляева, В.С.Ема, Л.Г.Ефимовой, О.С. Иоффе, И.И.Исрафилова, Ю.Х. Калмыкова,
8 О.Косовой, Н.М. Коркунова, П.В. Крашенинникова, Г.Б.Леоновой,
Л.А.Лунца, СЮ. Макарова, М.Н.Малеина, Р.П.Мананковой, В.Ф.
Маслова, Д.И. Мейера, В. Микрюкова, И.В.Новицкого, В.А.Пантелеенко,
И.А.Покровского, И.П. Прокопченко, В.А. Рясенцева, П.И. Седугина, А.П.
Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К.Толстого, P.O. Халфиной,
П.П. Цитовича, 3. Цыбуленко, Г.Ф.Шершеневича, Л.В.Щенниковой и др.
Нормативную основу работы составили Конституция РФ,
Гражданский и Жилищный кодекс РФ, нормы иных отраслей российского
права, другие нормативно-правовые акты. Автором диссертации изучены
соответствующие нормы гражданского и жилищного законодательства
СССР, РСФСР.
Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой первое комплексное исследование содержания и соотношения вещных и обязательственных прав граждан на жилые помещения с определением круга субъектов права пользования жилым помещением на основании как вещных, так и обязательственных прав.
На защиту выносятся следующие научные положения.
1. Установлено, что критериями отграничения вещных прав от
обязательственных, как в гражданских, так и в жилищных
правоотношениях являются: неразрывная связь с вещью, способ
приобретения, абсолютный характер защиты, специфическое содержание
(господство над имуществом). При этом необходимо подчеркнуть, что
господство лица над имуществом может быть полным и составлять право
собственности, а может быть ограниченным, составляя содержание какого-
либо ограниченного вещного права.
2. Показано, что вещные права - это безраздельное господство над
имуществом, обязательственные - это отношения, которые сформированы
по воле сторон или на основании закона, и имеют ограничения,
установленные той же волей сторон, либо законом. Применяя характерные
9
признаки обязательственных прав к жилищным правоотношениям,
дается определение обязательственного права в жилищных
правоотношениях, как права граждан, проживающих в данном жилом
помещении, владеть, пользоваться и ограниченно распоряжаться жилым
помещением (частью жилого помещения) в соответствии с законом и
условиями вселения.
3. Обосновано, что наличие вещных и обязательственных прав в
жилищных правоотношениях взаимно обусловлено - возникновение
категории вещных прав как средства закрепления принадлежности вещи
лицу влечет появление прав обязательственных как инструмента,
способного создать указанные права их обладателям.
4. В работе показаны изменения действующего жилищного
законодательства в отношении субъектного состава. Так, установлено, что
из состава безусловных членов семьи исключены неусыновленные
нанимателем или собственником дети, его супруга (супруги), и родители
супруга (супруги) (п.1 ст. 31, п.1 ст. 69 ЖК РФ). Показано начало
обособления вещных и обязательственных прав в жилищных
правоотношениях. В частности, это касается лиц, чьи интересы при этом
непосредственно затрагиваются: членов семьи; бывших членов семьи,
проживающих до определенного времени с собственником; бывшего
супруга и других членов семьи, в пользу которых исполняется алиментное
обязательство; членов семьи бывшего собственника, продолжающих
проживать в жилом помещении, право собственности на которое перешло
от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями
помещения, к другому лицу; бывших членов семьи бывшего собственника,
не проживающих в жилом помещении и утративших семейные отношения
с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее
жилого помещения; граждан, проживающих по завещательному отказу;
граждан, проживающих по договору пожизненного содержания с
10
иждивением; граждан - нанимателей, проживающих по
договору коммерческого найма и членов их семьи.
5. Характеризуя правоотношения пользователя по договору
социального найма в муниципальном фонде по ранее действовавшему
законодательству, выделялись элементы вещноправового характера. К
таким правам относились: обмен, раздел, вселение новых жильцов, сдача в
поднаем, изменение договора найма, передача жилого помещения в
частную собственность (приватизация). Выявлено, что действующее
законодательство сохраняет за нанимателями по договору социального
найма только некоторые элементы вещного характера: право на обмен,
сдачу в поднаем, бесплатную приватизацию жилых помещений до
ограниченного законом срока - 1 января 2007г.
Установлено, что право нанимателя жилого помещения по договору социального найма в домах государственного и жилищного фонда относится не к вещным правам, как было по ранее действующему жилищному законодательству, а к обязательственным правам, так как новый Жилищный кодекс РФ не представляет нанимателям того объема правомочий и средств их защиты, которыми они обладали ранее.
Основываясь на общем учении о соотношении вещных и обязательственных прав, показано, что объем правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением определяется природой права, на основании которого лицо приобрело данное жилое помещение.
Показано, что наибольшим изменениям подверглась правовая природа жилищных прав лиц, производных от права частной собственности. Речь идет в первую очередь о членах семьи и о бывших членах семьи собственника. По новому жилищному законодательству право пользования жилым помещением бывшего члена семьи прекращается, во-первых, одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение собственника (ч.2 ст. 292 ГК
РФ), во-вторых, при утрате семейных отношений с
собственником жилого помещения (п.4 ст. 31 ЖК РФ). Таким образом, вещные права, принадлежавшие ранее членам семьи собственника, приобретают элементы природы обязательственных прав.
9. Установлено, что в современном гражданском и жилищном законодательстве изменена вещная природа жилищных прав отказополучателей и получателей платежей по договору ренты. Надо отметить, что общий теоретический подход определяет, что данные лица, проживающие в жилом помещении, обладают правами на жилое помещение, носящими вещно-правовой характер. В случае отчуждения жилого помещения в собственность третьего лица, данное право (пользование) за ними сохраняется. Вместе с тем, за наследником остается право выселения отказополучателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 35 ЖК РФ, а именно, в случае использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав законных интересов соседей, бесхозяйственного обращение с жилым помещением. Это -основания прекращения отношений, характерные для обязательственных прав.
В ходе диссертационного исследования сформулированы предложения по совершенствованию законодательства:
1. Необходимо отметить, что вследствие произошедших изменений в гражданском и жилищном законодательстве института права собственности, законами были регламентированы ограниченные вещные права, позволяющие удовлетворять имущественные интересы не только собственников, но и иных лиц. В связи с этим предлагается добавить в перечень вещных прав в статью 216 ГК РФ следующие ограниченные вещные права:
- право члена семьи собственника на пользование жилым помещением (ч.1 ст. 292 ГК РФ),
- право пожизненного пользования жилым помещением
(ст.бОІГКРФ);
- право пользования по завещательному отказу (ст. 1137 ПС РФ).
2. Требуется конкретизация правового положения бывшего члена семьи, оставленного по решению суда проживать в спорной квартире на определенный срок, а также лиц, в отношении которых собственник является алиментнообязанным в виде специального указания в ст. 31 ЖК РФ. Речь идет об участии в общих расходах по оплате жилого помещения. Поэтому в ст. 31 ЖК РФ следует закрепить обязанность собственника заключить с такими лицами договор найма, либо безвозмездного пользования, который, кроме всего прочего, будет регулировать права и обязанности, связанные с проживанием.
3.Представляется несоответствующим общим принципам
гражданского и жилищного законодательства так называемое
«отложенное выселение», когда в отношении бывшего члена семьи собственника применяется выселение на основании одного решения суда, установившего срок проживания, тогда как за этот срок могло измениться как правовое положение самого члена семьи (вступление в наследство, возобновление семейных отношений и т.д.) так и правовой статус жилого помещения. Поэтому, окончательное решение о выселении без предоставления другого жилого помещения должно быть произведено еще одним решением суда. Данную норму необходимо закрепить в статье 31 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Поддерживаемая и развиваемая в работе идея о внесении в регулирование вещно-правовых отношений обязательственно-правовых элементов, и наоборот, свидетельствует не о тенденции к сближению вещных и обязательственных прав, а о новой природе жилищных правоотношений, предполагающей определенное соотношение вещных и
13 обязательственных прав в праве граждан на жилище, что может быть
полезным для совершенствования учения о вещных и обязательственных
правах в целом.
Отдельные положения диссертации могут быть использованы при совершенствовании норм Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ в части регулирования жилищных прав граждан.
Материалы диссертации могут быть использованы в учебном
процессе при чтении курсов гражданского и жилищного права, а также
специальных учебных курсов, посвященных проблемам содержания
вещных и обязательственных прав на жилище по гражданскому и
жилищному законодательству, находящихся в муниципальном фонде,
частной собственности, в том числе возникающих на основании
завещательного отказа и договора пожизненного содержания с
иждивением.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса Казанского государственного университета, где и проводилось ее обсуждение. Основные положения и выводы диссертационного исследования были изложены на научных конференциях Казанского государственного университета в 1998, 1999, 2000, 2001, 2005 годах.
Материалы исследования использовались в преподавательской деятельности при проведении лекционных и практических занятий по гражданскому праву со студентами Казанского филиала Российского государственного гуманитарного университета (2001-2002гг.).
Выводы, предложения и рекомендации проведенного исследования получили отражение в четырех научных публикациях.
Структура диссертации соответствует целям, задачам
исследования и определена в соответствии с уровнем научной разработки проблемы. Она включает введение, две главы, объединяющих шесть
14 параграфов, заключение и список использованных при написании
диссертации нормативного материала, материалов судебной практики,
литературы.
Понятие, признаки, правовая природа вещных и обязательственных прав: вопросы определения и соотношения
Начавшаяся в 90-ые годы кодификация российского гражданского законодательства в высшей степени актуализировала методологическую проблему определения предмета гражданско-правового регулирования, его сущностных критериев. В связи с этим, наиболее важной классификацией гражданских прав стало их деление на вещные и обязательственные права. В цивилистике преобладают два основных взгляда на природу вещных и обязательственных прав: согласно одному вещное право есть отношение человека к вещи, юридически закрепляющее его господство над вещью, тогда как обязательственное право есть отношение между людьми. Согласно другой точке зрения правовыми отношениями могут считаться лишь отношения между людьми и, следовательно, различие между вещными и обязательственными правами состоит только в том, что если право собственности абсолютно, то право кредитора относительно. Поэтому изучение вещных и обязательственных прав как общетеоретических понятий в настоящее время приобретает особую актуальность. Однако ни в науке, ни в законодательстве не существует раскрытия содержания вещного и обязательственного права, которые позволили бы разграничить их между собой.
Еще во времена Древнего Рима существовало различие между способами охраны вещного и обязательственного права. В России проблема разграничения вещных и обязательственных прав стала предметом научного осмысления в XIX- начале XX вв. Поэтому, для того чтобы определить предмет исследования необходимо, прежде всего, выявить, во-первых, сущность вещных и обязательственных прав, во-вторых, соотнести их между собой.
Для выявления юридической природы и сущности вещных прав необходимо прежде всего опираться на труды дореволюционных ученых. Так, в русском праве вещные права делили на собственность, владение (потомственное, пожизненное, срочное) право участия частного, к которому относили запрещение пристраивать кухню к стене чужого дома, сметать сор на чужой двор и др., а также залог.
Римское право насчитывало пять вещных прав: собственность, свобода (право собственности на собственное тело), наследство, залог, права на чужие вещи. К правам на чужие вещи относили, во-первых, сервитута, или вещные права пользования чужой недвижимостью в том или ином отношении.
В дореволюционной России под вещными правами понимали земельные отношения, а также широкий круг гражданских прав. Впервые термин «вещное право» стали использовать такие ученые, как Г.Ф.Шершеневич, Д.И.Мейер.
В советском периоде на законодательном уровне (Гражданский кодекс 1922г.) был закреплен термин «Вещное право». Вещное право подразделялось на право собственности, право застройки, залог. Далее, в связи с признанием за гражданами права собственности на жилой дом было отменено право застройки. Залог стали относить к обязательственному праву и рассматривать, как один из способов обеспечения обязательств.
Проведя ряд исследований, ученые образовали новую систему вещных прав, в которую входили: право оперативного управления, право бессрочного пользования землей, право нанимателя жилого помещения в государственном и общественном жилищном фонде и другие. Но данная научная классификация не нашла своего отражения в законодательстве советского периода. Интересно обстоит дело и с сервитутами, которые в правовых системах относились к вещным правам, но юридической квалификации им не было дано. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 года2 вещное право снова не нашло своего отражения в системе гражданского законодательства, так как многие известные на тот период ученые (О.С.Иоффе и другие) доказывали, что социально-экономические, политические основания для закрепления вещных прав в гражданском праве отпали3. С принятием Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990г.4 произошло возрождение вещных прав на уровне законодательства, а именно, права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права на землю и природные ресурсы. Далее, на основании Закона о собственности в Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 года, появился специальный раздел «Право собственности и другие вещные права»5.
Круг субъектов вещных и обязательственных прав в жилищных отношениях
Первый постсоветсткий Жилищный кодекс РФ , в котором учтены изменившиеся экономические и социальные условия в стране, вступил в силу 1 марта 2005 г. Новый кодекс направлен на установление единства правового регулирования жилищных отношений в стране, необходимого для устранения неопределенности в жилищных правах и обязанностях граждан. Укреплен институт права собственности на жилые помещения. Поменялся и субъектный состав права пользования жилым помещением. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. Однако, такие особенности правового положения субъектов определяются спецификой использования жилых помещений, а также носителем какого права вещного или обязательственного по отношению к жилищу данный субъект является.
Исходя из целевого назначения жилья, по новому жилищному законодательству в ст. 17 ЖК РФ предусматривается использование жилого помещения для личного проживания, для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды юридическим лицам. Допускается также использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами.
Юридические же лица могут использовать жилое помещение только для сдачи по договору найма либо аренды. Объяснение этому можно найти в том, что у юридического лица нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению, однако, они могут предоставлять жилое помещение нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам, либо продать, извлекая при этом прибыль.
Государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а также государственным учреждениям, казенным предприятиям жилые помещения могут принадлежать не на праве собственности, а на ином вещном праве: праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления. Сотрудникам данных организаций жилые помещения могут предоставляться по договору социального найма жилого помещения на условиях, установленных ЖК РФ на основании решения администрации .. данных организаций.
Прошедшая приватизация государственных и муниципальных предприятий не урегулировала правовой режим жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4.07.1991г. 68 с последующими изменениями (ст. 18) содержит норму, согласно которой «при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности... жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены)...либо в ведение органов местного управления...». Таким образом, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших финансовых затрат), комитет по управлению имуществом, фонд имущества, администрация городов и районов осуществляя приватизацию, часто выбирали и выбирают первый путь. После осуществления приватизации у значительного количества юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества, например, открытое акционерное общество, являющееся собственником принадлежащего ему имущества, одновременно выступает носителем права хозяйственного ведения по отношению к жилищному фонду. Такое противоречащее совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав различных по своим правомочиям приводило к противоправному включению жилищного фонда в имущественный комплекс приватизированных предприятий.
Вещные и обязательственные права на жилье, находящееся в частной собственности
Законодательство о праве собственности на жилье по своей сути представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности в данных социально-экономических условиях.
Право собственности определяется как юридически защищенная возможность управомоченного лица осуществлять господство над вещью наиболее абсолютным образом, в максимально возможном объеме и с минимальными ограничениями. Главным отличительным признаком права собственности является исключительный характер власти собственника над вещью, означающий, что у одной вещи не может быть более одного собственника, за исключением вещи, поступающей в общую долевую собственность, а также предполагающий свободу и независимость собственника от третьих лиц при реализации правомочий владения, пользования и распоряжения вещью. В современном праве выработаны многочисленные средства, имеющие целью гармонизировать и сбалансировать отношения между сособственниками, а также между собственниками и третьими лицами, не допуская нарушения ни частного, ни публичного интереса в процессе реализации правомочий собственника.
Реализация права владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников пользователями жилых помещений являются члены семьи и иные лица, проживающие с собственником в жилом помещении.
Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.
Право распоряжения означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, ренту, дарения, составления завещания.
Таким, образом, собственник имеет право, в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, в том числе сдавать внаем, аренду юридическим лицам, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Основным критерием, объединяющим вещные права на жилые помещения (кроме залога и сервитута) под общим пониманием «вещные», является использование жилых помещений для проживания. Различия же в пользовании жилыми помещениями связаны с особенностями в правовом режиме жилищных фондов и правовом положении обладателей вещных прав.
Так, существование общей собственности противоречит тому, что право собственности предоставляет ее субъекту исключительную, осуществляемую по своей воле и в своем интересе власть над вещью, в случае общей собственности у вещи нет полного господина, исключающего всех других и единолично решающего судьбу вещи95.
