Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические основы прекращения и расторжения жилищных правоотношений 17
1. Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений 17
2. Основания для расторжения договоров жилищного найма и выселения граждан 29
3. Расторжение договора найма по инициативе сторон и инициативе нанимателя 40
Глава II. Правомочия собственников жилых помещений, подлежащих сносу, в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд 46
1. Порядок изъятия земель для государственных или муниципальных нужд 46
2. Правомочия собственника жилья, подлежащего сносу, в связи с изъятием земли для государственных или муниципальных нужд 56
Глава III. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого жилья в социальный наем 74
1. Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья 74
2. Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилья 109
Глава IV. Расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателей из жилых помещений без предоставления жилья 117
1. Основания для расторжения договора социального найма и выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилья 117
2. Особенности и порядок выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договору коммерческого найма 137
3. Основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений 142
4. Выселение граждан из жилых помещений по иным основаниям 149
Заключение 160
Библиографический список 164
- Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений
- Порядок изъятия земель для государственных или муниципальных нужд
- Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Право на жилище относится к наиболее существенным, неотъемлемым правам человека, закрепленным в ст. 40 Конституции РФ.
Потребность в жилище - одна из насущных естественных нужд человека: без удовлетворения ее немыслимо нормальное существование и функционирование человеческого общества. «Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т. д....» .
Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом (ст. З ЖК РФ). Статья 1 Жилищного кодекса РФ закрепляет принципы жилищного права, один из них - недопустимость произвольного лишения жилища.
Переход к рыночным отношениям в жилищной сфере обусловил необходимость внесения в законодательство существенных изменений вообще и по защите жилищных прав граждан при выселении в частности. В связи с этим были приняты новый Жилищный кодекс РФ, ряд других законов, а также постановления Правительства РФ.
Общее повышение уровня жилищных гарантий не исключает возможности выселения, но сама его оценка и условия осуществления приобретают новое значение. Именно поэтому необходимо дать ответы на некоторые вопросы: о правомерности выселения в отдельных случаях; об элементах фактического состава различных оснований выселения; о лицах, имеющих право на получение другого жилого помещения при выселении; о требованиях, предъявляемых к предоставляемым жилым помещениям, и на ряд других вопросов.
1 Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 19. С. 350.
Многие актуальные вопросы расторжения договора найма и выселения не получили достаточной разработки в цивилистической литературе. Опубликованные ранее исследования, касающиеся проблем выселения из жилых помещений, охватывают достаточно широкий круг вопросов, рассмотренных с позиции принципов административно-командной системы и планового хозяйствования, но не отражают новых социально-экономических условий, приведших к становлению рыночных отношений в жилищной сфере.
Так, в новый Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты внесены значительные изменения в нормы, связанные с защитой прав на жилище собственников жилья (в том числе в многоквартирных домах), членов их семей, нанимателей жилых помещений, пользующихся жильем по договорам социального либо коммерческого найма, членов кооператива и других категорий граждан.
Практика применения действующего законодательства в решении жилищных проблем еще не наработана, сегодня ощущается потребность в глубоком анализе и обобщении имеющихся прецедентов. Опубликованные ранее диссертационные исследования по проблеме, касающейся выселения из жилых помещений, устарели, ряд положений и выводов требуют переоценки и дальнейшего развития как в теоретическом, так и практическом аспекте, что обусловило выбор темы диссертации и ее актуальность.
Степень разработанности темы. Многие цивилисты, к которым относятся СИ. Асканазий, М.И. Бару, Ю.Г. Басин, В.П. Грибанов, А.Ю. Кабалкин, СМ. Корнеев, П.В. Крашенинников, В.Ф. Маслов, А.А. Пушкин, А.Г. Потюков, М.Н. Сибилев, П.И. Седугин, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстой, В.Ф. Чигир, в своих работах, посвященных жилищным правоотношениям, анализировали вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, в отдельных главах или параграфах.
Лишь немногие работы, связанные с рассмотрением отдельных вопросов, касаются темы настоящей диссертации. Среди них: «Основания прекращения договора найма жилых помещений в судебном порядке» В.А. Золота-
ря, «Прекращение договора жилищного найма» Б.К. Комарова, «Расторжение договора найма жилого помещения» Ю.М. Конькова, «Рассмотрение дел о выселении» Д.П, Ватмана. В этих исследованиях были затронуты отдельные положения, касающиеся расторжения договора жилищного найма и связанного с ним выселения, и не охватывают всех проблем обозначенной темы.
В связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ и пакета законов, принятых в его развитие, возникла необходимость выработки нового подхода в решении вопросов, связанных с расторжением договора жилищного найма, порядка и условий выселения граждан.
Несмотря на значимость проблемы, новые исследования расторжения договора жилищного найма, оснований и порядка выселения граждан в рассматриваемом аспекте и объеме не производились. Актуальность проблемы, недостаточная разработка в юридической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления жилья, применительно к новому законодательству, большая практическая значимость проблемы - все это обусловило выбор темы диссертации.
Цель исследования - проведение комплексного и всестороннего научного анализа правоотношений, возникающих при расторжении договоров жилищного найма; углубление научных знаний о правовой природе выселения в ходе изучения теоретических и практических положений на основе действующего гражданского и жилищного законодательства; осмысление теоретических и практических вопросов, связанных с порядком выселения из жилых помещений, с учетом недостаточности опубликованной судебной практики после принятия нового жилищного кодекса и другого жилищного законодательства и необходимости в связи с этим разработке рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.
Достижение указанной цели предполагает постановку и решение следующих задач:
проанализировать современное состояние общественных отношений в жилищной сфере;
изучить основания расторжения договора жилищного найма по инициативе сторон или по инициативе каждой из них;
исследовать порядок обеспечения жилищных прав собственника при выселении его из жилого дома (квартиры);
рассмотреть основания расторжения договора социального найма жилого помещения;
определить основания, особенности и различия выселения граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и коммерческого найма жилых помещений;
разработать рекомендации по совершенствованию правового регулирования выселения граждан из жилых помещений.
Решение поставленных задач непосредственно связано с выработкой конкретных научных и практических рекомендаций по обозначенной проблеме.
Объект исследования представлен отношениями, возникающими при расторжении договора жилищного найма и выселении граждан из жилых помещений.
Предмет исследования состоит в комплексе теоретических и практических проблем, действующем законодательстве, регулирующим порядок выселения граждан из жилых помещений и практике его применения.
Методологическая основа исследования. При написании работы использовались как общенаучные методы познания - диалектический, системный, так и вытекающие из общих частно-научные методы - метод сравнительного правоведения, исторический, структурно-функциональный, технико-юридический, лингвистический. Применение разнообразных методов позволило автору исследовать объекты целостно и всесторонне, в их взаимосвязи и взаимозависимости. Работа строится на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Теоретическую базу исследования составляют положения из трудов отечественных и зарубежных авторов по проблемам жилищного права. В диссертации использованы исследования советских и российских цивилистов, положения фундаментальных трудов в области общей теории права и гражданского права таких ученых, как И.И. Андрианов, СИ. Асканазий, Н.А. Баринов, М.И. Бару, И.А. Брауде, Ю.Г. Басин, И.С. Вишневская, В.П. Грибанов, Б.М. Гонгало, СМ. Корнеев, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, В,Н. Литовкин, И.Б. Марткович, В.Ф. Маслов, И.И. Матузов, А.В. Малько, А.Е. Мушкин, П.С. Никитюк, А.И. Пергамент, А.А. Пушкин, А.Г. Потюков, ИЛ. Прокопченко, П.И. Седугин, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В,А. Тархов, P.O. Халфина, В.Ф. Чигир, В.Ф. Яковлева и др.
Проблемы прекращения договора жилищного найма, в частности, его расторжения и выселения граждан из жилых помещений исследованы Д.П. Ватманом, В.А. Золотарем, Ю.М. Коньковым, Б.К. Комаровым и др.
Из зарубежных авторов интерес для соискателя представляли работы Ф.К. Савиньи и К. Шмиттгоффа.
Нормативной базой исследования служат нормативные акты различного уровня и юридической силы и в первую очередь основополагающие международные акты, имеющие мировое значение: Всеобщая декларация прав человека, принятая Организацией Объединенных Наций в 1948 г.; Европейская конвенция о защите прав человека и основных свобод 1950 г.; Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах, принятый ООН в 1966 г, и др.
Нормативно-правовую основу диссертационного исследования образует также российское законодательство, а именно: Конституция РФ; Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и т.д.; отдельные законы - Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», иные федеральные законы; законы субъектов РФ (например, закон «О предоставлении жилых помещений в Саратовской области»); постановления Правительства
РФ, например, «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» от 21 января 2006 г., «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» от 28 января 2006 г., «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» от 26 января 2006 г. и т.д.
Эмпирическую базу исследования составляют: Постановления Конституционного Суда РФ, Пленумов Верховных Судов СССР, РСФСР и РФ, Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ; а также опубликованная и неопубликованная судебная практика, материалы конкретных гражданских дел по искам о расторжении договора жилищного найма и выселении краевых, областных и районных судов; конкретные факты, имеющие отношение к теме диссертации, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.
Научная новизна работы состоит в том, что в ней одной из первых в науке жилищного права проведено самостоятельное комплексное исследование оснований, порядка и последствий выселения граждан из жилых помещений, независимо от форм собственности. В ней анализируются и обобщаются актуальные вопросы, связанные с предоставлением жилья для нанимателей и членов их семей при выселении из жилых помещений, а также с компенсационными правами собственников при изъятии у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, в работе дискутируется ряд таких теоретических вопросов, как соотношение понятий «прекращение жилищных правоотношений», «прекращения договора найма жилого помещения», «расторжение договора найма жилого помещения» и «выселения граждан из жилых помещений».
Проведенное исследование позволило автору обосновать и сформулировать комплекс предложений по дальнейшему совершенствованию жилищного законодательства и практики его применения.
На защиту выносятся следующие выводы и положения:
Осуществлен новый подход в исследовании проблемы выселения в изменившихся социально-экономических условиях России, касающийся порядка, условий и правовой природы выселения.
Обосновывается положение о необходимости разграничения понятий «основания прекращения договора жилищного найма» и «основания расторжения договора жилищного найма».
3. Аргументируется вывод о том, что, несмотря на принудительный
характер выселения, оно может одновременно рассматриваться и мерой за
щиты интересов сторон жилищного правоотношения в зависимости от осно
ваний выселения;
- в случаях признания дома непригодным для проживания - это мера защиты жизни и здоровья выселяемых;
в случаях сноса или перевода жилого помещения в нежилое - это мера защиты интересов наимодателя, который вправе определять правовой режим использования помещений;
при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд - это защита интересов государства или муниципалитета.
4. В результате проведенного исследования оснований и порядка
изъятия земель для государственных и муниципальных нужд
сформулировано авторское определение понятия изъятия земельных
участков для государственных или муниципальных нужд: «Изъятие
земельных участков для государственных или муниципальных нужд - это
прекращение права собственности у гражданина или юридического лица на
земельный участок на основании решения федерального органа
исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта
Российской Федерации или органа местного самоуправления путем выкупа с
согласия собственника этого земельного участка за счет органа, для чьих нужд он изымается».
Обосновывается вывод о необходимости формулирования научного определения понятия непригодного для проживания жилого помещения: «Непригодными для проживания признаются жилые помещения (независимо от форм собственности), представляющие опасность для проживания в них из-за расположения жилья в опасных зонах, неудовлетворительного состояния строительных конструкций или инженерного оборудования, физического износа и повреждения этих конструкций, нарушения санитарно-эмидемиологических условий проживания, выявления вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан».
Предлагается внести изменения в ст. 31 ЖК РФ, касающуюся установления конкретных сроков и условий сохранения права пользования жилым помещением за несовершеннолетними детьми, за престарелыми родителями собственника, не имеющими другого жилья.
На базе теоретического обоснования и разработки проблем выселения из жилых помещений вносятся конкретные предложения по совершенствованию законодательства:
1) предлагается дополнить ст. 89 ЖК РФ рядом требований, касающихся качественных характеристик, которое имеет самостоятельное смысловое значение для характеристики предоставляемого жилья наряду с требованиями указанными в этой статье при выселении граждан, по основаниям, указанным в ст. 86 - 88 ЖК РФ, и изложить ее в такой авторской формулировке:
«Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, отвечать: санитарно-эпидемиологическим и нормативно-техническим требованиям, состоянию здоровья членов семьи, быть свободным как фактически, так и юридически,
изолированным, благоустроенным применительно к соответствующему населенному пункту, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.
Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи обеспечены общей площадью жилого помещения менее учетной нормы, то при выселении им предоставляется жилое помещение, размер общей площади которого определяется исходя из норм предоставления по договору социального найма жилого помещения»;
2) обосновывается вывод о необходимости дополнить главу 8 ЖК РФ
новыми статьями следующего содержания:
«Статья 91 ЖК РФ. Последствия получения жилья с нарушением закона
В случае признания судом решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основе такого договора недействительными, вследствие неправомерных действий сторон, наниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Если граждане, указанные в решении, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда и не допустили нарушения закона при предоставлении жилья, то им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое помещение аналогичное ранее занимаемому жилъюу>.
Статья 91 ЖК РФ. Выселение лиц из самоуправно занятых помещений
Лица, самоуправно занявшие жилое помещение в любом жилищном фонде, выселяются без предоставления им другого жилого помещения в судебном порядке как не имеющие правового основания для занятия чужого жилья»;
3) на основе анализа способов возможного урегулирования спорных
вопросов с собственником при сносе домов в связи с изъятием земельных
участков для государственных или муниципальных нужд, обосновывается вывод о необходимости, дополнить ч. 8 ст. 32 ЖК РФ в целях защиты малоимущих собственников жилья предложением следующего содержания:
«Собственнику сносимого жилого помещения и членам его семьи, признанным в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилье, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе жилья, обязан по требованию собственника предоставить ему и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма по нормам предоставления без выплаты денежной компенсации за изымаемые объекты недвижимости»;
4) рассмотрев основания и порядок расторжения договоров социально
го и коммерческого наймов по инициативе наимодателя и проанализировав
последствия расторжения этих договоров, диссертант счел, что в ст. 687 ГК
РФ установлен неоправданно большой срок для выселяемых правонарушите
лей, тогда как в ЖК за такие же нарушения дополнительные сроки не преду
смотрены. Таким образом, предоставлением дополнительных отсрочек фак
тически ущемляются правомочия собственника при выселении правонару
шителей, даже тогда, когда за такие противоправные действия предусмотре
на уголовная ответственность.
Поэтому предлагается из п. 2 ст. 687 ГК РФ исключить предложение: «При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года», из п. 4 указанной статьи также исключить предложение: «В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи»;
5) по результатам исследования порядка расторжения договора соци
ального найма за неоплату жилья и коммунальных услуг предлагается для
устранения неточностей и пробелов изложить статью 90 ЖК РФ в следую
щей редакции:
«Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Суд вправе установить нанимателю и членам его семьи срок для погашения задолженности по оплате жилья и (или) коммунальных услуг. Если оплата не будет произведена в определенный срок бел уважительных причин, суд по повторному иску наимодателя принимает решение о выселении виновных в другое жилое помещение, указанное в исковом заявлении»;
6) в целях единообразного понимания и толкования ст. 91 ЖК РФ автором предлагается исключить термин «заинтересованное лицо» как очень широкий по смыслу и ввести конкретный перечень лиц, которым предоставлено право обращаться в суд с иском о защите права пользования жильем против нарушителей.
В связи с этим предлагается последнее предложение ч. I ст. 91 ЖК изложить в следующей редакции: «Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие с ним члены его семьи после предупреждения наимодателя не устранят эти нарушения, то по требованию наимодателя, нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи и бывших членов его семьи; а также соседей, проживающих в той же квартире или доме, чьи законные права нарушаются неправомерными действиями виновных лиц, правонарушители выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения».
Теоретическая значимость работы состоит в том, что сформулированные в ней выводы и предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие главы жилищного права, могут служить основой
для дальнейшего изучения и решения вопросов теории о жилищных правоотношениях.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», на которой проведены ее рецензирование и обсуждение.
Положения диссертационного исследования нашли отражение в выступлениях автора на:
Международной научно-практической конференции «Конституция РФ и современное законодательство: проблемы реализации и тенденция развития (к 10-летию Конституции России) (Саратов, 2003 г., 1—3 октября);
Международная научно-практическая конференция «Применение норм гражданского законодательства в условиях развития рыночных отношений (к 10-летию принятия Гражданского кодекса Российской Федерации) (Саратов, 2004.);
Второй Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы юридических наук» (Пенза, 2006 г., сентябрь);
Международная научно-практическая конференция «Современная организованная преступность и коррупция в России: состояние, тенденции, проблемы и возможности эффективного противодействия» (Саратов, 2007 г., 27-28 февраля).
Практическая значимость результатов исследования, их апробация. Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности использования содержащихся в диссертации выводов и предложений для совершенствования действующего законодательства и практики его применения. Их можно использовать при совершенствовании программ курсов «Гражданское право» и «Жилищное право» и при подготовке учебно-методических материалов по изучению этих дисциплин, а также при чтении соответствующих курсов и проведении практических занятий в вузах. По теме диссертации опубликовано 6 научных работ.
Структура диссертации. Цели и основные задачи, поставленные в диссертации, определили ее структуру. Работа состоит из введения, четырех глав, объединяющих 11 параграфов, заоючения и списка использованных нормативных источников и научной литературы.
Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений
Принятие Конституции РФ 1993 г. позволило России впервые войти в правовое поле международною сообщества, распространить на своей территории нормы международного права (ч. 4 ст. 15). Именно положение этой статьи послужило основанием включения не только в Конституцию, но и в иные законодательные акты Российской Федерации, норм права международного сообщества; назовем некоторые из них.
Статья 25 Всеобщей декларации прав человека, содержание которой Генеральная Ассамблея ООН провозгласила в качестве задач для выполнения всеми народами и государствами, включает принципиальные положения: каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и социальное обслуживание, которые необходимы для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи1.
В Декларации также указано, что «никто не может подвергаться ... произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища...». В Конституции РФ эта норма международного права провозглашена в ст. 25: «Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Гарантии неприкосновенности жилища закреплены, кроме того, в жилищном и уголовном законодательстве России. Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах1 в ст. 11 развивает положения Декларации: «Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права...». Данное положение закреплено в ст. 40 Конституции РФ, гласящей, что «каждый имеет право на жилище...».
Российская система права и ее отрасли способствуют реализации в жизнь положений международных правовых актов общего характера, устанавливают порядок их внедрения в повседневную жизнь российского общества.
Еще Ф.К. Савиньи обращал внимание на то, что договор определяет юридические отношения. Договорные отношения «могут касаться права ме-ждународного, государственного, гражданского» . Юридическая природа права на жилище, будучи весьма сложной правовой конструкцией, поскольку выражается в целом ряде правоотношений, принадлежащих к различным от-раслям права , давно обсуждается в юридической литературе.
Содержанием жилищного правоотношения является, с одной стороны, обязанность государства обеспечить гражданину наличие жилища и пользование им, а также право требовать от него выполнения связанных с этим обязанностей; с другой - право гражданина на удовлетворение жилищных потребностей и обязанность выполнения соответствующих требований4. Право граждан на жилище обеспечивается гарантиями, указанными в Конституции РФ, а также нормами законов, регулирующих жилищные отношения, и прежде веет Жилищного кодекса РФ.
Реализация этих положений Конституции РФ регламентируется жилищным законодательством, нормы которого детализируют и закрепляют условия для осуществления права граждан на жилище.
Одними из основных принципов, на которых строится жилищное законодательство, являются неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК РФ и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).
Такие основания предусмотрены, например, ст. 85, 90, 101 ЖК РФ. Принудительный порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется ст. 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве»1.
В юридической литературе нет единого определения понятия жилищного правоотношения, отсутствует такое понятие и в жилищном законодательстве.
Порядок изъятия земель для государственных или муниципальных нужд
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрено как одно из самостоятельных принудительных оснований прекращения прав на землю. Исчерпывающий характер перечня этих оснований расценивается как гарантия права частной собственности1.
Проблема правового регулирования отношений по изъятию земель для государственных нужд неоднократно обсуждалась и рассматривалась учеными. На наш взгляд, удачное понятие изъятия земли в свое время было дано А-А. Рябовым на основе прежнего законодательства: «Изъятие земли для государственных или муниципальных нужд - это совокупность юридических действий компетентных органов государства, направленных на прекращение права пользования землей в интересах государства и в особом порядке установленном государством. Изъятие земли для государственных нужд производится только па основании административного акта» .
Изменение характера участия государства в хозяйственной собственности на земельные ресурсы не исключает соответствующей роли государства - гаранта сохранности территории и земель; повышает действенность государственного управления и контроля в области охраны земель. Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю в современной России вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. Принятие Земельного кодекса РФ внесло серьезные корректировки в практику земельных отношений. С учетом изменившихся условий и законодательства нами предлагается следующая формулировка названного понятия: «Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд - это прекращение права собственности па земельный участок на основании решения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления путем выкупа у собственника этого земельного участка за счет того органа, для чьих нужд он изымается».
Поскольку изъятие земель существенным образом затрагивает интересы собственников, государство должно строго регламентировать условия и порядок изъятия, компетенцию органов, производящих изъятие, а также гарантировать возмещение убытков там, где последние имеют место.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами ст. 235, 279-283 ГК РФ и ст. 44, 49, 55 ЗК РФ.
В земельном законодательстве спорным является вопрос о переходе прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (либо наоборот), так как законодатель непоследовательно регулирует эти отношения в различных нормативных актах, В одних случаях земельные участки и здания выступают как самостоятельные объекты и участвуют в обороте вполне независимо друг от друга, для них могут быть установлены различные правовые режимы, в других - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Принудительное отчуждение жилого дома (квартиры) допускается только по основаниям, предусмотренным законом. Так, в подп. 3 п, 2 ст, 235 ГК РФ указано, что принудительное изъятие имущества не допускается, кроме случая, когда производится «отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК)». Вместе с тем в п. 1 этой статьи предусмотрено, что «в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд ... невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.,.» Вопросы, касающиеся возмещения собственникам сносимых объектов и изымаемых земельных участков, иных видов компенсации, регулируются Гражданским, Земельным и Жилищным кодексами РФ. При этом они исходят из конституционного принципа: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (ст. 35 Конституции РФ).
Нельзя согласиться с мнением СВ. Орлова и М.А. Кисляковой о том, что выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд не вошел в исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника, который содержится в ст. 235 ГК РФ,
Они считают, что в данном случае речь идет лишь о последствиях, то есть об изъятии недвижимости, находящейся на таком участке. Это обстоятельство создает препятствие правоприменителю в реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов поскольку земельный участок является главной вещью, а иная недвижимость -принадлежностью, закрепленного в поди. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и отчасти в ст, 130ГКРФ1.
Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья
Граждане выселяются в судебном порядке из домов государственного или муниципального жилищного фонда с предоставлением другого благо устроенного жилого помещений, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. В условиях динамичного развития городского строительства, а также в связи с реконструкцией и благоустройством населенных пунктов нередко возникает необходимость сноса домов, что обусловливается реконструкцией и планами новой застройки населенных пунктов. Реконструкция и застройка городов, связанные со сносом пригодных для проживания домов, осуществляются на основе утвержденных генеральных планов городов.
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое гражда-нином но договору социального найма, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а наниматель не желает переезжать в предоставляемое ему другое жилое помещение, то договор социальної о найма жилого помещения расторгается в судебном порядке, а наниматель и члены его семьи выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Ранее в литературе высказывалось мнение о необходимости предоставления гражданам при выселении из домов, подлежащих сносу, права требовать предоставления жилого помещения в строящемся доме, если они на время строительства согласны переселиться в помещения, пригодные для временного проживания1. Это правило широко использовалось и на практике. Очевидно, такую практику можно было бы и узаконить.
Вторым основанием для выселения нанимателей и членов его семьи в другое благоустроенное жилое помещение является перевод жилого помещения в нежилое.
В Жилищном кодексе РФ понятие «нежилое помещение» не раскрывается, В части 2 ст. 4 ЖК РСФСР был приведен лишь некоторый перечень помещений, не относящихся к жилищному фонду. Это нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых либо в цокольных этажах и (или) в подвалах,
В части 2 ст. 15 ЖК РФ указано, что жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В пунктах 1, 2 ст. 130 ГК РФ перечисляются объекты, относящиеся к недвижимым вещам, нежилые помещения в них не упоминаются. Однако согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые и нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случае и в порядке, установленных законом. В соответствии с частью 2 ст. 12 этого Закона помещение (жилое и нежилое) относится к «объектам, входящим в состав зданий и сооружений».
Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Как жилое здание может включать в себя нежилые помещения, так и нежилое может иметь жилые помещения. Соотношение жилой и нежилой частей является дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому.
В целях единообразного понимания и применения норм гл. З разд, I ЖК РФ, посвященной переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, считаем необходимым сформули ровать понятие «нежилое помещение»: «Под нежилыми помещениями пони маются строения, часть здания ты сооружения, не относящиеся к объек там жилищных прав, не входящие в жилищный фонд и предназначенные для использования в иных целях, кроме проживания граждан», К нежилым помещениям следует отнести: бараки, дачи летнего типа, сараи, передвижные домики, вспомогательные помещения в многоквартирных домах и т. д. Введенное нами понятие «нежилое помещение» должно исключить возможность предоставления таких помещений выселяемым. В иных случаях на балансе жилищно-эксплутационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь, как следует из ч- 3 ст. 24 ЖК РФ, можно перевести в жилые помещения. Прежнее законодательство, как правило, не допускало перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые, и только в исключительных случаях такой перевод был возможен по решению исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов ,.. (ст. 9 ЖК РСФСР).
Похожие диссертации на Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений по новому жилищному законодательству
