Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Общие положении о вещных правах на жилые помещения 9
1. Становление и развитие института вещных прав на жилые помещения. ..9
2. Понятие и правовая природа вещных прав на жилые помещения 33
Глава II. Вещные нрава на жилые помещении 62
1. Право собственности на жилые помещения 62
2. Ограниченные вещные права на жилые помещения 95
Глава III. Гражданско-правовая охрана вещных нрав на жилые помещения 126
1. Система гражданско-правовых способов защиты вещных прав на жилые помещения 126
2. Государственная регистрация вещных прав на жилые помещения 157
Заключение 196
Список использованной литературы 203
- Становление и развитие института вещных прав на жилые помещения.
- Право собственности на жилые помещения
- Система гражданско-правовых способов защиты вещных прав на жилые помещения
Введение к работе
Категория вещных нрав па жилые помещения прошла длительный эволюционный путь развития. На всем протяжении своего существования она привлекала к себе пристальное внимание цивилистической мысли. Это, тем не менее, не привело к формированию в законодательстве и современной юридической науке единого мнения о наборе и содержании признаков, присущих вещным правам, к определенности в вопросе о том, какие субъективные права, помимо обозначенных самим законом как вещные, могут быть отнесены к данной категории. Диапазон вариантов решения в науке гражданского права на сегодняшний день весьма широк.
До настоящего времени четко не определен правовой режим объекта вещных прав - жилого помещения, являющегося одним из главных материальных условий жизни любого человека. Нет ясности в вопросе относительно средств гражданско-правовой защиты вещных прав на жилые помещения, вопрос о выборе вида иска обладателем вещного права в нашем гражданском праве и законодательстве также решен не однозначно. Специфика порядка государственной регистрации вещных прав на жилые помещения и несовершенство действующего в данной сфере законодательства, подчеркиваемое множеством правоведов, обуславливают необходимость подробного научного исследования.
Правовое регулирование отношений, складывающихся по поводу жилых помещений, осложняется еще и тем, что осуществляется, главным образом, на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Такое смежное регулирование порождает многочисленные коллизии и пробелы. Реформирование гражданского и жилищного законодательства, проведенное в последние годы, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного, внутренне непротиворечивого законодательства в данной сфере, а напротив, породило целый ряд новых противоречий и трудностей в правоприминении. Все это повышает необходимость углубленного изучения данных отношений, без
4 правильного научного представления о которых невозможна их эффективная реализация.
Объектом диссертационного исследовании являются отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
Предмет исследования составляют содержание, особенности осуществления и защиты вещных прав на жилые помещения.
Цель настоящего исследовании заключается в определении системы вещных прав на жилые помещения, выявлении специфики их осуществления и защиты, в выделении и исследовании современных проблем в реализации указанных прав, а также в разработке и обосновании ряда теоретических выводов и практических рекомендаций, направленных на совершенствование действующего законодательства, регулирующего отношения но владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
исследовать теоретические разработки, посвященные проблемам вещных прав на жилые помещения;
проанализировать состояние действующего законодательства РФ, регулирующего вещные права на жилые помещения;
раскрыть содержание вещных прав на жилые помещения через совокупность характеризующих их юридически значимых признаков, позволяющих отграничить их от иных видов гражданских прав;
определить исчерпывающий перечень вещных прав на жилые помещения;
проанализировать правовой режим жилого помещения как объекта вещных прав;
рассмотреть соотношение гражданского и жилищного законодательства в рамках реіулирования вещных прав на жилые помещения;
исследовать основания возникновения и прекращения вещных прав на жилые помещения;
- рассмотреть особенности применения отдельных способов защиты
вещных прав на жилые помещения;
- определить специфику процедуры государственной регистрации вещных прав на жилые помещения.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили
труды М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, К.Н. Анненкова, С.Н. Братуся, Е.В.
Васьковского, А.В. Бенедиктова, М.Ф. Владимирского-Буданова, Ю.С.
Гамбарова, В.П. Грибанова, И.А. Емелькиной, А.А. Ерошенко, О.С. Иоффе,
В.П. Камышапского, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В.
Крашенинникова, В.II. Литовкина, СВ. Пахмана, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.А. Рахмиловича, Г.А. Свердлыка, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Д.А. Формакидова, В.М. Хвостова, СА. Хохлова, Е.А. Чефрановой, И.В. Чечулиной, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, 0.10 Шилохвоста, Л.В.Щенниковой и др.
Методологическая основа исследования представлена общими и частными методами научного исследования, в частности: диалектическим, конкретно-историческим, сравнительно-правовым, системно-структурным, логическим, а также методом восхождения от общего к частному.
Эмпирическую базу исследования составили современное и ранее действовавшее законодательство, предметом регулирования которого выступают вещные права на жилые помещения; материалы судебной, арбитражной и иной правоприменительной практики.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном исследовании истории становления и развития вещных прав на жилые помещения, в авторском определении совокупности признаков, характеризующих вещные права и выделении на их основе самостоятельного перечня вещных прав на жилые помещения, определении содержания вещных прав на жилые помещения.
Основные положения, выносимые на защиту:
1. Основания возникновения и содержание вещных прав, в том числе на жилые помещения, а также закрытый перечень вещных прав должны быть определены в законе. При этом круг вещных прав на жилые помещения должен исчерпываться следующими правами:
право собственности на жилое помещение;
сервитут на жилое помещение;
право пожизненного пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа;
- права членов семьи собственника на пользование принадлежащим
собственнику жилым помещением;
- права бывших членов семьи собственника на пользование
принадлежащим собственнику жилым помещением.
2. Содержание ограниченных вещных прав, в том числе на жилые
помещения, исчерпывается правомочиями пользования, объем которых
варьируется в зависимости от конкретного вещного права.
3. В целях совершенствования действующего законодательства
предлагается рассматривать жилое помещение через категорию изолированного
объекта недвижимости, признанного пригодным для постоянного проживания
граждан. При таком понимании, в частности, отпадут проблемы в применении к
жилым домам норм права, рассчитанных на жилые помещения.
Вещные права на жилые помещения по договору пожизненного содержания с иждивением могут возникать только в том случае, если плательщик ренты предоставляет жилое помещение являющееся его собственностью. В случаях, когда но договору пожизненного содержания с иждивением предоставляется право пользования жилым помещением лицом, не являющимся собственником данного жилого помещения, ограниченное вещное право не возникает.
Государственная регистрация вещных прав на жилые помещения должна производиться только в отношении тех прав, которые являются объектами оборота либо выступают в качестве обременения прав. В этой связи права членов семьи и бывших членов семьи собственника по пользованию его жилым помещением государственной регистрации подлежать не должны.
6. В целях оптимизации правовой охраны участников сделок с жилыми
помещениями предлагается предусмотреть в гражданском законодательстве
7 обязательное нотариальное удостоверение всех сделок, влекущих возникновение вещных прав на жилые помещения.
С учетом положений выносимых на защиту, предлагается, в частности, внести следующие изменения в законодательство:
1. В связи с необходимостью закрепления вещных прав на жилые помещения закрытым перечнем в законе, наиболее обоснованным представляется изменить редакцию п. 1 ст. 216 ГК РФ, изложив его в следующем виде:
«Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками. 1. Вещными нравами наряду с правом собственности являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
сервитуты (статьи 274, 277);
право пожизненного пользования объектом недвижимости на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 601);
право пользования объектом недвижимости в силу завещательного отказа (статья 1137);
права членов семьи собственника на пользование принадлежащим собственнику жилым помещением (статья 292);
права бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим собственнику жилым помещением».
2. Указание в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на то, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, представляется юридически неверным, поскольку соответствующее право возникает у бывшего члена семьи собственника только с момента прекращения семейных отношений. Для устранения отмеченного недостатка предлагается сформулировать ч. 4 ст. 31 ЖК РФ следующим образом: «с прекращением семейных отношений между
8 собственником жилого помещения и членами его семьи бывшие члены семьи собственника не приобретают право пользования, принадлежащим ему жилым помещением, если иное не установлено законом».
Теоретическая значимость исследовании состоит в возможности построения системного представления о содержании и видах вещных прав на жилые помещения, в проведении дальнейших исследований категории вещных прав, в том числе на жилые помещения.
Практическая значимость исследования. Содержащиеся в работе выводы и предложения могут быть использованы при разработке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов в сфере гражданского, семейного, жилищного и наследственного законодательства, в правоприменительной практике, а также при проведении учебных занятий по гражданскому и жилищному праву.
Апробация результатов работы. Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на кафедре гражданского нрава и процесса Московского университета МВД России. Отдельные теоретические положения диссертации и практические рекомендации нашли отражение в публикациях, осуществленных автором в научных изданиях, в докладах па научно-практических конференциях, а также в процессе подготовки и проведении учебных занятий по дисциплинам «Гражданское право» и «Жилищное право».
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Становление и развитие института вещных прав на жилые помещения.
В науке гражданского права относительно понимания защиты права, ее юридической природы и содержания, соотношения с охраной и осуществлением права нет единства мнений. Так, В.П. Грибанов рассматривал защиту гражданских прав в материально правовом смысле как одну из возможностей содержания субъективного гражданского права заключающуюся в применении в отношении правонарушителя мер принудительного воздействия. II.I Александров считал, что возможность прибегать в необходимых случаях к принудительной силе государственного аппарата существует не параллельно с другими закрепленными в субъективном праве возможностями, а свойственна им самим, так как без этого они не были бы юридическими возможностями.
Другие цивилисты, оппонируя выше обозначенным мнениям, полагают, что право на защиту является особым субъективным гражданским правом, принадлежащим обладателю любого гражданского права как личности непосредственно в силу соответствующих норм Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, иных федеральных законов и международно-правовых актов. Относительно момента возникновения самостоятельного субъективного права на защиту мнения разделились. Согласно первому оно «пронизывает все сферы гражданского права, но реализуется лишь при наличии такого факта, как нарушение».236 Согласно противоположному взгляду право на защиту «в качестве реальной правовой возможности появляется у обладателя регулятивного гражданского права лишь в момент нарушения или оспаривания последнего и реализуется в рамках возникающего при этом охранительного гражданского правоотношения».
На наш взгляд наиболее оправданным представляется рассматривать защиту гражданских прав в качестве элемента содержания прав, нежели самостоятельного субъективного права. Это обусловлено невозможностью его самостоятельного, независимого от конкретного гражданского права существования. Момент возникновения правомочия защиты в законе прямо не определен, однако анализ действующего законодательства на предмет использования термина «защита прав» позволяет заключить, что оно применяется законодателем для случаев фактического нарушения права или реальной угрозы его нарушения. Закон тем самым разграничивает понятия охраны прав как совокупности мероприятий направленных на создание необходимых условий для их осуществления, и защиты (охраны в узком смысле) как предусмотренных законом мер, направленных на восстановление или признание гражданских прав. С учетом изложенного можно заключить, что иод защитой вещных прав следует понимать предоставленную управомоченному в рамках конкретного вещного права возможность применения предусмотренных законом способов в случае фактического нарушения права или реальной угрозы его нарушения.
Для защиты вещных прав на жилые помещения, прежде всего, необходимо выделить вещно-правовые способы, возникшие в качестве специфических средств защиты непосредственно вещных прав как абсолютных субъективных прав, не связанных с какими-либо конкретными обязательствами и имеющими целью восстановить владение, пользование или распоряжение вещью либо устранить препятствия или сомнения в осуществлении этих правомочий. М.М. Агарков называл их внедоговорными, вещными. Гражданское законодательство к ним прямо относит истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) и требование об устранении нарушения права не связанного с лишением владения (негаторный иск). Однако следует заметить, что система зашиты вещных прав на жилые помещения не ограничивается возможностью применения указанных способов и их субъекты вправе использовать иные способы защиты как предусмотренные ст. 12 ГК РФ и ст. 11 ЖК РФ, так и не названные в них, но предусмотренные законом. Вместе с тем, выбор способа защиты возможен в соответствии со спецификой защищаемого права и характером нарушения, только когда в специальных нормах нет указаний на конкретные способы защиты. Этому правилу не противоречит то обстоятельство, что в гражданском праве нередки случаи, когда одновременно допускается несколько различных способов защиты гражданских прав.
Достаточно сложным в правоприменительной практике защиты вещных прав на жилые помещения является вопрос о соотношении (конкуренции) вещно-правовых и обязательственно-правовых способов, не получивший до сих пор однозначного разрешения как в науке гражданского права, так и в законодательстве. Так ряд авторов,239 ссылаясь на п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»240, допускающий возможность предъявления випдикационного иска и Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.1997 по делу №1205/97241 - негаторного иска, только в отсутствие между истцом и ответчиком обязательственных отношений по поводу спорного жилого помещения, утверждают, что наше законодательство не дает собственнику возможности выбора вида иска, разрешая вопрос в пользу обязательственно-правовых исков, при наличии между участниками спора договорных или иных обязательственных отношений.
Право собственности на жилые помещения
В настоящее время содержание права собственности на жилые помещения урегулировано гражданским и жилищным законодательством. И, несмотря на то, что гражданское и жилищное законодательство отличаются друг от друга по предмету, методу и принципам регулирования общественных отношений, как справедливо замечает В.Н. Литовкин, они объединены общей целью сформировать нормативную систему удовлетворения жилищных потребностей в стране на базе одного объекта регулирования, каким является жилище, законченное строительством, принятое в эксплуатацию и подлежащее использованию по назначению.
Так, ГК РФ определяет основания возникновения, прекращения и порядок осуществления права собственности на жилые помещения, упоминает квартиру как объект права собственности, указывает основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома (ст. 290 ГК РФ) и деятельности товариществ собственников жилья (ст. 291 ГК РФ). Жилищное законодательство, в свою очередь, распространяет свое действие на отношения: по осуществлению владения, пользования и распоряжения собственником своим жилым помещением (ст. 30 ЖК РФ); по пользованию общим имуществом собственников помещений (п. 3 ч. 1 ст. 4, ст. ст. 36-48 ЖК РФ); но отнесению помещений к числу жилых ст. 15-17 ЖК РФ), по предоставлению гражданам коммунальных услуг как неотъемлемых от жилищных отношений по использованию жилого помещения133; по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153-160 ЖК РФ); по содержанию и ремонту (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ); по переустройству и перепланировке жилых помещений (ст. 25-29 ЖК РФ); по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (ст. ст. 110-152 ЖК РФ). Регламентация правоотношений собственности одновременно в гражданском и жилищном законодательстве не может не поставить вопрос об их соотношении. Вследствие чего, логичным представляется первоначально ответить на вопрос, в каких случаях к отношениям собственности на жилые помещения должны применяться нормы гражданского, а в каких - нормы жилищного законодательства.
Здесь уместно заметить, что в правовой литературе относительно отраслевой принадлежности норм, регулирующих жилищные отношения, т.е. отраслевой природы жилищных правоотношений, и как следствие - о месте жилищного права в правовой системе РФ нет единства мнений. Ряд авторов, ссылаясь на возможность субсидиарного применения норм гражданского законодательства к отношениям, регулируемым жилищным законодательством, приходят к выводу, что некоторые институты жилищного законодательства (в данном случае институт права собственности на жилые помещения) являются разновидностью институтов гражданского законодательства, а само жилищное законодательство, таким образом, подотраслью гражданского законодательства.134 Другие, отстаивают комплексный характер жилищного права как отрасли права, базирующейся на комплексной отрасли законодательства.135 На наш взгляд, заслуживает внимания и поддержки получившая наибольшее распространение в литературе позиция тех авторов, которые жилищное законодательство относят к комплексной отрасли законодательства.136 В обоснование занятой позиции наиболее близко стоят доводы тех авторов, которые, раскрывая действительное предметное единство регулируемых жилищным правом отношений, относят к их числу те отношения, посредством которых удовлетворяются потребности граждан в жилище. Однако следует признать, что термин "потребность в жилище" не имеет собственно юридического содержания, и поэтому с его помощью невозможно в полной мере обосновать действительное предметное единство регулируемых жилищных правом отношений. В этой связи более продуктивным представляется согласиться с мнением О.Л. Красавчикова, усматривающего ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания в пользовании жилищем, проживании в нем.138
Вследствие этого, регулирование правомочия распоряжения собственника принадлежащим ему жилым помещением должно осуществляться исключительно в рамках гражданского законодательства. Основания возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения следует воспринимать как данность, установленную гражданским законом, за исключением приватизации квартир в государственном и муниципальном фондах, лишь потому, что данное основание является реализацией права нанимателя и членов его семьи. К собственно жилищным отношениям следует отнести правоотношения пользования жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном домом, определение жилого помещения и его потребительских качеств, и иные жилищные отношения, о которых говорилось выше, не имеющие аналогов правового регулирования в гражданском законодательстве.
Система гражданско-правовых способов защиты вещных прав на жилые помещения
Момент появления права собственности и иных вещных прав на жилые помещения в человеческом обществе определить достаточно сложно. Это обусловлено, тем, что их построение не являлось для человечества исконным, прирожденным, а созидалось с трудом, путем медленного исторического процесса.
Суровые географические и климатические условия России, частые нашествия завоевателей, необходимость сосуществования по различному языку и обычаям способствовало объединению народов, населяющих русские земли сначала в род, а по мере разрастания и удаления от первоначального родоначальника в общины и формированию отношения принадлежности всего имущества первобытному коллективу. Однако только в древнейшее время при первоначальном тесном сожительстве всех членов рода жилище можно признать общеродовым имуществом.3 Уже психике примитивного человека свойственно чувство что сделанное им укрытие, принадлежит ему и всякое посягательство на него будет осознается как ущемление его интересов, вызывая соответствующую реакцию. Подобное чувство принадлежности сохраняется и в период кочевого образа жизни, когда народ удовлетворяет свои жилищные потребности за счет проживания в хижинах, юртах, ярангах отличительной особенностью которых является возможность их перемещения без ущерба изначальному функциональному назначению. Но данное примитивное чувство присвоения еще далеко от юридического представления о праве собственности как о некоторой юридической связи между лицом и вещью, в основе защиты которого лежит не идея этой связи, а идея некоторого преступления со стороны третьих лиц.4 Несмотря на это, все же есть основания говорить о зарождении в древности первых задатков права собственности на жилые помещения представленного в виде чувства индивидуальной принадлежности.
С переходом людей к оседлому образу жизни и занятию земледелием у них появляется необходимость в устройстве постоянного более совершенного и приспособленного к различным погодным условиям жилья, которое в силу определенных инженерно-технических конструкций со временем приобретает физическое свойство недвижимости, вследствие фундаментального (основательного) прикрепления к земной поверхности. С этого момента дома рассматриваются как принадлежность к земле, следуют его судьбе и именуются дворами, дворищами5. Право на жилые дома постепенно приобретает -непосредственность юридической связи между правообладателем и жилым домом и как следствие начинает защищаться в силу самой принадлежности дома истцу. Вместе с тем, весьма длительное время, отсутствует свобода распоряжения жилищем. Это обусловлено наличием порядка обращения имуществ, ограниченного правом родового наследования и правом родового выкупа. Так, Русская Правда, упоминая о возможности передачи по наследству дома, ограничивает круг возможных наследников пределами семьи наследодателя. При этом обыкновенно отличали особенный порядок наследования для смердов, бояр и членов дружины. У смердов порядок наследования ограничивался возможностью передачи дома лишь сыновьям. После бояр и дружинников, если нет сыновей, наследовали и дочери. Позднее каждое семейство получает возможность распоряжаться выделенным им земельным участком и расположенным на нем домом с согласия остальных родичей (членов общины). Исключение составляли лишь бездетные вотчинники, которым дозволялось отчуждать по своему усмотрению половину своего имущества. Но уже с XVI в. непосредственный владелец мог отчуждать свое имущество, не спрашивая предварительного согласия родичей, в то время как последние получили право выкупать обратно у приобретателя - чужеродца отчужденное имущество, что свидетельствует о формировании на данном этапе исторического развития особого права, ограниченного правом родового (общинного) выкупа.
Возможность возмездного отчуждения чужеродцу недвижимого имущества даже с согласия рода позволяет говорить о формировании уже в древней Руси особого правового режима купленных вотчин. Указанный режим, конечно же, отличался от узакононеного в дворянской грамоте и городовом положение 1785 г. Екатериной II режима благоприобретенных вотчин. Так, переход имения по купчей не всегда обуславливал мысль о «благоприобретении»6. Имение у покупщика приобретало качество благоприобретенного только в случае, если оно было куплено им у чужеродца или у родственника, имение у которого к моменту продажи было уже благоприобретенным. В отсутствие более точных древних свидетельств М.Ф. Владимирский-Буданов указывает только на единственно возможный способ приобретения купленной вотчины - куплю,7 что свидетельствует о возможности владельца купленной вотчины распорядиться ей только путем продажи. Кроме того, субъектом права на купленную вотчину до дворянской грамоты и городового положения 1785 г. выступало семья в целом, в то время как позднее по законам империи безраздельным и единственным собственником благоприобретенного имущества считается физическое лицо, его приобретшее. Тем не менее, следует признать, что права лиц на купленные вотчины уже в это время по своему содержанию предоставляли больше возможностей их обладателям, чем права на родовые имущества. Так, владелец купленной вотчины мог продать ее без всяких ограничений, а родственникам в отношении последней не принадлежало право выкупа. Таким образом, право на купленные вотчины уже значительно приблизилось к юридическому представлению о праве собственности, несмотря на определенные ограничения в праве распоряжения.
Физическое лицо могло приобрести в частное обладание жилой дом и путем пожалования ему жалованной грамоты на землю, а затем отказа как ввода во владения за заслуги перед государством. Содержание права на пожалованные имущества в различные эпохи было весьма неодинаково. Первоначально пожалование не переносило полных прав собственности на приобретателя, однако в начале XVII в. при сильнейшем участии бояр в управлении государством выслуженные вотчины как принадлежащие приобретателю вследствие его личных заслуг были приравнены по правовому положению к вотчинам купленным.
Таким образом, все выше обозначенное позволяет говорить о том, что постепенно род (община) перестает быть общим собственником имущества, где каждый отдельный член рода (общины) первоначально не способный самостоятельно отчуждать свое имущество без согласия последнего, а позднее ограниченный в праве распоряжения, мало-помалу приобретает свободу распоряжения. В то же время дом как принадлежность земли в обширном смысле двор, дворище, можно даже в позднейшее время встретить в качестве объекта права целого рода.
