Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовое положение собственника жилого помещения по законодательству России и Германии
1. Общие положения 18
2. Право общей собственности на жилые помещения 43
3. Право собственности супругов на жилые помещения 63
4. Принудительное прекращение права собственности на жилое помещение 77
Глава 2. Право собственников жилья на общее имущество многоквартирного дома по законодательству РФ и ФРГ
1. Особенности отношений собственности в многоквартирном доме 90
2. Управление общим имуществом многоквартирного дома. Товарищества собственников жилья 105
Глава 3. Правовое положение иных лиц (кроме собственника), проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда, по законодательству РФ и ФРГ
1. Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения в России и Германии 130
2. Правовое положение бывших членов семьи собственника жилого помещения по российскому и германскому законодательству 157
Заключение 169
Библиографический список 178
- Право общей собственности на жилые помещения
- Особенности отношений собственности в многоквартирном доме
- Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения в России и Германии
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Произошедшие в России в последнее десятилетие политические и социально-экономические перемены оказали значительное влияние на многие аспекты жизни граждан. Проведенные реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Неотъемлемой частью отношений в данной сфере стали право собственности на жилье, а также рынок жилья. Структура жилищного фонда Российской Федерации кардинальным образом изменилась по формам собственности, сформировался новый слой собственников жилых помещений - граждан как социальная база жилищной реформы.
Безусловно, эти социально-экономические процессы не могут оставаться вне рамок правового регулирования как основного инструмента упорядочивания современных общественных отношений. Законодательство в сфере жилищной собственности, с одной стороны, обеспечило адекватное отражение социальных изменений, а с другой стороны, создало основу для дальнейшей динамики и совершенствования данных отношений.
Однако хотя наличие основополагающих специальных нормативных актов (в числе которых Гражданский кодекс Российской Федерации, новый Жилищный кодекс Российской Федерации, Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и другие) и является серьезным фундаментом для обеспечения действенных гарантий прав и законных интересов участников рынка жилой недвижимости, но, к сожалению, не означает совершенства законодательства в области правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В частности, вопросы правового положения участников общей собственности на жилые помещения, особенности отношений жилищной собственности в многоквартирных домах, статуса членов семьи и бывших членов семьи собственника, имеющих самостоятельные права пользования
принадлежащими ему помещениями, недостаточно детально и неоднозначно регулируются законом. Таким образом, состояние действующего жилищного законодательства требует продолжения законотворческой работы.
Учитывая должное стремление современного российского законодателя ориентироваться в своей деятельности на лучшие достижения не только отечественной, но и зарубежной правовой науки, представляется весьма полезным и небезынтересным сравнить основные принципы регулирования и содержание статуса субъектов отношений собственности на жилые помещения в России и за рубежом. В современную эпоху усиление процессов интеграции создает и объективные предпосылки для сближения правовых систем. В решении задач дальнейшего сотрудничества различных стран знание иностранного права становится непременным требованием. С этой точки зрения важно изучать практику построения и функционирования внутреннего законодательства в зарубежных государствах в целях его использования в отечественном нормотворчестве и правоприменении.
Большой научный интерес в этой связи представляет правовая система Германии как одна из самых развитых в Европе. Германское Гражданское Уложение в качестве одного из центральных законодательных актов ФРГ является наиболее близким для отечественного правопорядка. Несмотря на то, что условия, в которых правовые проблемы приходится решать в Германии, существенно отличаются от условий в России, тем не менее опыт, приобретенный ФРГ, в том числе в сфере регулирования отношений собственности в жилищной сфере, может оказаться весьма полезным для нашего государства.
Выбор Германии в качестве страны для проведения сравнительного анализа правового положения лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, в настоящей работе неслучаен и предопределен как сходством общих правовых традиций российского и германского права, обусловленных принадлежностью к единой правовой семье, так и достаточно подробной разработанностью в немецком праве
проблематики жилищной собственности. В континентальной правовой системе российское право традиционно причисляется к германской правовой ветви. Германское законодательство характеризуется вполне эффективной реальной защитой прав и законных интересов субъектов отношений собственности на жилые помещения. Это обусловливает необходимость и целесообразность изучения особенностей немецкого права в целях уяснения природы и трудностей функционирования российских правовых институтов, а также использования германских социально-правовых или технико-юридических решений для выработки наиболее действенных путей развития и совершенствования российского законодательства в рассматриваемой области.
Степень разработанности проблемы. Устойчивая тенденция развития отношений собственности в жилищной сфере в Российской Федерации привлекает повышенное внимание и правоведов к изучению правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В фундаментальных трудах и научных публикациях последних лет активно разрабатываются многие вопросы, относящиеся к этой тематике. Отдельные проблемы правового регулирования статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности, затрагивали следующие авторы: Гонашвили Г.Л., Ермаков B.C., Исрафилов И.М., Кичихин А.Н., Крашенинников П.В., Макаров Г.Г., Марткович И.Б., Седугин П.И., Толстой Ю.К., Тихомиров М.Ю., Чефранова Е.А., Шешко Г.Ф., Щенникова Л. В. и другие. Благодаря их научным трудам сегодня сформировано общее представление о правовом положении участников отношений в сфере жилищной собственности. При исследованиях в данной области (в том числе, в диссертационных работах) некоторые специалисты, в частности, Пономарев B.C., Фогель В.А., Шведкова О.В. и другие, уделяли внимание общим подходам регулирования правового статуса собственника
жилого помещения. В отдельных работах (например, такими правоведами, как Байтаева ЯЗ., Михеева Л.Ю, Суханов Е.А., Формакидов Д.А. и другими) проводилось исследование социальной и правовой природы особых самостоятельных прав членов семьи собственника жилого помещения на принадлежащее ему жилище.
Но современная наука не позволяет дать однозначные ответы на все вопросы, касающиеся правового положения указанных лиц. Более того, имеющие место выводы по тем или иным проблемам правового регулирования статуса субъектов, участвующих в отношениях собственности в жилищной сфере, в условиях динамично развивающейся социальной и правовой действительности (в том числе, с принятием нового Жилищного кодекса РФ) требуют своего постоянного обобщения и переосмысления. Состояние правовой науки в данной области отражает состояние действующего законодательства и обнаруживает необходимость продолжения исследований.
Вместе с тем, нам не удалось обнаружить специальных исследований российских авторов, в которых проводился бы сравнительный анализ правового положения собственника жилого помещения, а также иных лиц, проживающих в принадлежащем ему жилище, включая членов его семьи (в том числе, бывших) по законодательству России и Германии. Лишь общие принципы регулирования отношений с участием этих лиц кратко и крайне бегло рассматриваются в некоторых работах, например, в трудах Жалинского А.Э., Рёрихт А.А., Шумилова В.М., Барановой Е.А., Кузнецова А.В. и других, посвященных изучению основ германской правовой системы в целом либо отдельных ее составляющих.
Проблемы правового регулирования собственности на жилые помещения подвергались изучению многими германскими учеными-правоведами, такими как Веймар В., Вейтнауэр X., Веллкамп Л., Драздо М., Заурен М., Отт А., Рёлл Л., Райзер Т., Шмид М. и др., труды которых позволяют осуществить детальный анализ правового положения субъектов
отношений в сфере жилищной собственности по законодательству ФРГ с целью последующего сравнения с отечественным правовым регулированием в данной области.
Актуальность обозначенной выше проблемы и недостаточная степень ее разработанности предопределили предмет, цели и задачи диссертационного исследования.
Объект и предмет диссертационного исследования. Объектом настоящего исследования являются правовые отношения, складывающиеся с участием собственника жилого помещения, а также иных лиц, обладающих самостоятельными правами на принадлежащее собственнику жилое помещение, а именно членов его семьи (в том числе, бывших).
Предмет исследования составляют теоретические и практические проблемы правового положения собственника жилого помещения и членов его семьи (в том числе, бывших) в сравнительно-правовом аспекте по законодательству России и Германии, обобщение отечественного и немецкого опыта правового регулирования в этой области, разработка и обоснование мер по совершенствованию действующего российского законодательства в данной сфере.
Цели и задачи. Настоящим исследованием мы стремимся достичь следующих целей: раскрыть общие черты и особенности, сходства и отличия правового положения лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан в России и Германии, выявить недостатки и преимущества и обозначить перспективы развития действующего отечественного законодательства в данной области.
Для достижения указанных целей поставлены следующие задачи: 1. определить общие начала регулирования правового положения собственника жилого помещения в РФ и ФРГ, а также особенности статуса участников отношений общей собственности на жилые помещения (включая
супругов-собственников жилья) в наших странах;
2. выявить отличительные черты правового статуса собственника жилья в многоквартирном доме в России и Германии, в том числе проанализировать основные формы реализации собственником правомочия управления общим имуществом в многоквартирных домах;
3.проанализировать основания и порядок принудительного прекращения права собственности на жилые помещения по российскому и германскому законодательству как санкции за злоупотребление правами и ненадлежащее исполнение собственником обязанностей в отношении принадлежащего ему жилища;
4. изучить особенности правового положения членов семьи
собственника жилого помещения в России (в сравнении с правовым статусом
членов семьи нанимателя по договору социального и коммерческого найма),
а также возможности самостоятельного использования принадлежащего
собственнику жилого помещения членами его семьи в Германии;
5. рассмотреть основные вопросы правового регулирования статуса
бывших членов семьи собственника жилья, в исключительных случаях
сохраняющих свои права пользования на принадлежащее собственнику
помещение, по российскому и германскому законодательству;
6. на основе обобщения немецкого и российского опыта
законодательного регулирования правового положения указанных субъектов
отношений в сфере жилищной собственности, а также судебной практики
выявить недостатки действующего отечественного законодательства в
данной области и разработать пути их устранения.
Нормативная и теоретическая база, методологическая основа диссертационного исследования. Нормативную и теоретическую базу настоящего исследования составляют положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Германского Гражданского Уложения, Закона ФРГ «О праве собственности
на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью», ряд иных нормативных правовых актов России и Германии, а также работы ведущих отечественных и германских ученых по гражданскому, семейному и жилищному праву.
Методологическую основу настоящего исследования составляют элементы такого общефилософского метода познания, как диалектика, а также конкретно-научные методы: метод сравнительного правоведения, системного анализа, формально-юридического и грамматического толкования, логический, историко-правовой.
Научная новизна, практическая значимость работы и апробация результатов исследования. Настоящая диссертация представляет собой одно из первых исследований правового статуса лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности граждан, в сравнении:
- германского и российского правового регулирования в данной
области;
правил новейшего и ранее действовавшего законодательства России;
правового положения членов семьи собственника жилья с правовым положением членов семьи нанимателя по договору социального и коммерческого найма.
На основе теоретического и практического материала, включая ранее неиспользованные в отечественной юридической литературе германские источники, изученные автором в оригинале, в настоящей работе рассматривается общее и особенное двух национально-правовых систем в регулировании статуса субъектов правоотношений жилищной собственности.
Положения и выводы, выносимые на защиту
В диссертационном исследовании сформулированы и выносятся на защиту следующие положения и выводы, обладающие научной новизной, которые представляют собой как полученные лично автором результаты
проведенного сравнительно-правового анализа, так и предложения автора по устранению выявленных недостатков отечественного законодательства, в том числе путем использования германских технико-юридических решений.
Право общей собственности на жилые помещения
«Начало исключительности, которое характеризует право собственности, не допускает совместного существования нескольких таких прав на одну и ту же вещь. Однако возможно, что несколько лиц будут совместными субъектами одного и того же права собственности на одну и ту же вещь, так что исключительность будет направлена против всех посторонних лиц. Такое отношение носит название общей собственности» \
Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем преобразование и развитие жилищных отношений в Российской Федерации влечет появление значительного числа участников общей собственности на жилые помещения: в результате приватизации государственного и муниципального жилья совместно проживающими лицами (такая возможность им предоставлена до 01.01.2007 года статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»), наследования жилых помещений несколькими лицами, совместного приобретения гражданами жилья. Кроме того, как будет рассмотрено в дальнейшем в настоящей работе, в России у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей собственности на приобретенное жилище. Для Германии жилищные отношения со множественностью лиц на стороне собственника жилого помещения также нередкость, в связи с чем имеет смысл сравнить особенности правового статуса участников общей собственности на жилье в наших странах.
Следует обратить внимание на то, существование общей собственности на жилище связано с некоторыми трудностями для участников гражданского оборота, поскольку это в определенной степени ограничивает свободу усмотрения и автономию воли каждого из сособственников. Отношения общей собственности в жилищной сфере как в России, так и в Германии характеризуются не наличием отдельного субъекта, имеющего исключительную власть над вещью и действующего по своей воле и в своем интересе, а необходимостью согласования волеизъявлений нескольких лиц, реализующих правомочия собственника.
С содержательной же точки зрения право общей собственности на жилые помещения абсолютно идентично субъективному праву индивидуальной собственности с тем отличием, что на стороне собственника имеется множественность субъектов. Сказанное в полной мере относится и к гарантиям осуществления, а также охране и защите права общей собственности.
Как по российскому, так и по немецкому законодательству жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность, в ФРГ - «Miteigentum nach Bruchteilen») или без определения таких долей (совместная собственность, в Германии - «Gesamthandseigentum») (п.2 ст.244 ГК РФ, 741, 1008 Германского Гражданского Уложения).
Общая собственность, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, предполагается долевой. При этом существенным отличием от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 2 ст. 244 ГК) (в частности, это собственность супругов, а также членов крестьянских (фермерских) хозяйств). Аналогичное правило содержится и в Германском Гражданском Уложении ( 741), которое предусматривает только три возможности образования общей совместной собственности: на имущество участников простого товарищества (Gesellschaft) как объединения лиц ( 718, 719 ГГУ), супругов ( 1416) и сонаследников ( 2032). Возникновение права общей совместной собственности в других случаях, не предусмотренных законом, не допускается.
Особым основанием возникновения права общей (как долевой, так и совместной) собственности на имущество в России являлась приватизация жилья. Однако Федеральным законом от 15.05.2001 года № 54-ФЗ1 в статью 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено изменение, возможность передачи приватизируемого жилого помещения в общую совместную собственность исключена. Следовательно, теперь приватизация жилых помещений допускается лишь в долевую собственность совместно проживающих лиц либо в индивидуальную собственность одного из них. Указанное правило не имеет обратной силы. Значит, жилые помещения, ранее поступившие в результате приватизации в общую совместную собственность, сохранили прежний режим.
Особенности отношений собственности в многоквартирном доме
В качестве жилых помещений, приобретаемых гражданами в собственность, как в России, так и в Германии часто выступают квартиры в многоквартирных домах.
Отношения собственности в многоквартирном доме, сходным образом регулируемые законодательством РФ и ФРГ, характеризуются многообразием и существенными особенностями, которые связаны с тем, что объектом права собственности в данном случае выступают не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. Этим обусловлена специфика правового положения собственника жилища в многоквартирном доме.
Так, в соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. В новом Жилищном кодексе (как и в ранее действовавшем Федеральном Законе «О товариществах собственников жилья» № 72-ФЗ от 15.06.1996 года в редакции от 21.03.2002 года1 (далее по тексту «Закон о ТСЖ») субъектный состав собственников общего имущества в многоквартирном доме расширен по сравнению с ГК РФ и включает собственников помещений в многоквартирном доме (т.е. в том числе комнат, а также нежилых помещений, а не только собственников квартир (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Такую формулировку нормы считаем вполне корректной и соответствующей многообразным отношениям, складывающимся в многоквартирном доме.
Теперь рассмотрим, какие именно объекты по законодательству относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. В соответствии с п.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ под общим имуществом понимаются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Жилищный кодекс РФ (ст.36) более подробно перечисляет объекты общего пользования в многоквартирном доме, к числу которых относит, среди прочего: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. До вступления в силу ЖК РФ перечень объектов общего имущества был закреплен также и в Законе о ТСЖ (ст.7).
Новеллой ЖК РФ является четкое указание законодателя на включение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в доме на праве долевой собственности. Введение данного положения считаем реальным укреплением прав собственников. Так, любое строительство на придомовой территории (например, устройство автостоянки) без согласования с собственниками многоквартирного дома теперь незаконно.
Ранее по Закону о ТСЖ «прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства» также были включены в перечень объектов общего имущества многоквартирного дома (ст.7). Кроме того, в соответствии со ст. 11 Закона о ТСЖ, п. 2 ст. 36 ЗК РФ застроенные земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости многоквартирного дома, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Однако многие субъекты РФ приняли нормативные акты, согласно которым земельный участок не передавался в долевую собственность домовладельцев бесплатно. Например, Постановление Правительства Москвы № 690 от 29.08.2000 года «О комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования деятельности товариществ собственников жилья» (в ред. от 19.11.2002 года)1 предусматривало предоставление земельных участков заинтересованным лицам на праве аренды. Только в нескольких регионах России земельные участки предоставлялись в собственность домовладельцев в многоквартирных домах.
Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения в России и Германии
Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан в Российской Федерации является наличие особых прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи, правовое положение которых с момента принятия части 1 Гражданского кодекса РФ и по сей день остается предметом острой дискуссии. Анализ правового статуса этих лиц по российскому законодательству имеет существенное значение для понимания специфики отношений жилищной собственности в нашей стране. Права указанных субъектов в том виде, в каком они существуют в России, неизвестны немецкой правовой системе. Однако в законодательстве ФРГ предусмотрены возможности самостоятельного использования принадлежащего собственнику жилого помещения иными проживающими с ним лицами, в том числе членами его семьи, с отстранением самого собственника, рассмотрение которых представляется нам интересным.
Жилищное законодательство России не содержит определений понятия «семья». В семейном праве семьей считается основанный на родстве и браке союз лиц, построенный на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества и выполняющий функции продолжения рода, воспитания и взаимопомощи.1 В интересующем нас плане семья является определенной группой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании в одном жилище и ведущей с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходЕ і по оплате жилища и др.).
Правосубъектность семьи в жилищных отношениях проявляется либо через действия собственника или нанимателя жилья в качестве? ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи.
В настоящей главе правовой статус членов семьи собствен:ника рассматривается в сравнении с правовым положением членов семьи нанимателя по договору социального и коммерческого найма жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют п/раво пользования данным жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Права членов семьи собственника жилого помещения регулируются с общих позиций, возникают и защищаются вне зависимости от основания приобретения права собственности на данное жилое помещение - в порядке приватизации, по наследству, в результате выплаты пая в ЗІССК, путем совершения гражданско-правовых сделок (купли-продажи, мены, дарения, ренты и др.). Следовательно, это довольно распространенная ситуация, и особенности ее правового регулирования нужно учитывать многим гражданам - как собственникам, так и членам их семей.
Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилтого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Разумеется, следует со ссылкой на ст. 137 СІС РФ также отнести к ним усыновителей и усыновленных. По сравнению с р;анее действовавшим законодательством круг членов семьи собственника в новом Жилищном кодексе РФ сужен, поскольку ЖК РСФСР (ст.ст. 53, 127) относил к ним «супруга, их детей и родителей» (то есть имелись в виду дети и родители каждого из супругов). Необходимо подчеркнуть, что если применительно к пользованию жилой площадью по договору социального найма определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение такого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, приводило к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилого помещения по своему усмотрению и правом на пользование этим помещением довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи. Именно поэтому в новом Жилищном кодексе круг членов семьи сужен до близких родственников самого собственника, из состава безусловных членов семьи собственника исключены неусыновленные собственником дети его супруга (супруги) и родители супруга (супруги) собственника.
Однако, на наш взгляд, законодателю следовало сохранить в составе лиц, безусловно относимых к членам семьи собственника жилого помещения, несовершеннолетних детей супруга (супруги) собственника. Таким образом были бы максимально гарантированы жилищные права не только родителей и детей собственника, но и несовершеннолетних детей его супруга (супруги), как зачастую самых социально незащищенных граждан.
