Содержание к диссертации
Введение
Глава I. История развития правового регулирования собственности на недвижимость 17
1. Эволюция понятия "недвижимость". Особенности правового режима недвижимого имущества 17
2. Возникновение и развитие права собственности на недвижимость 34
3. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности 54
Глава 2. Отдельные основания и способы возникновения права собственности на недвижимость 67
1. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества. Передача отчуждаемого недвижимого имущества 67
2. Создание новой недвижимости 99
3. Приобретение бесхозяйной недвижимости 112
4. Приобретение по давности владения 122
5. Добросовестное приобретение 133
6, Изъятие недвижимости как основание принудительного приобретения права публичной собственности 144
Заключение 165
Библиографический список использованной литературы 178
- Эволюция понятия "недвижимость". Особенности правового режима недвижимого имущества
- Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности
- Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества. Передача отчуждаемого недвижимого имущества
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Традиционно во всем мире основой частной собственности считается недвижимое имущество. Несовершенство юридической техники достаточно нового российского законодательства, различные подходы правоприменительной практики, не всегда соответствующей смыслу ныне действующего законодательства, позволяют говорить об актуальности проблем, возникающих в связи с правовым регулированием собственности на недвижимость.
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только особым значением для государства природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует исследования специфики их участия в гражданском обороте. Особые законодательные требования, связанные с данным объектом гражданских прав, находят отражение в содержании многих правоотношений, установлении особых правил приобретения права собственности и в других случаях. Конечно, многие из этих правовых особенностей существовали и раньше, но в условиях рынка, расширения торгового оборота они приобретают особое значение.
В современной науке гражданского права проблемы развития правового регулирования отношений собственности на недвижимость заслуживают серьезного внимания. Представляется, что в правовом регулировании отношений собственности на недвижимое имущество важную роль играют специфические основания и способы возникновения права собственности в этой сфере,
В теории российского гражданского права принято различать основания и способы приобретения права собственности (Г. Ф. Шершеневич, Д.И. Мейер, А. В. Карасе и др.). От смешения указанных категорий одним из первых
предостерегал Д. И. Мейер ("Русское гражданское право11, Ч. 2. М., 1997, с, 61-62), который указывал, что "есть юридические отношения, следствием которых обыкновенно бывает приобретение права собственности, но эти отношения нужно отличать от тех, которые непосредственно порождают право собственности и представляются способами его приобретения". На необходимость такого разграничения указывают и некоторые современные авторы (Л. В, Саиникова, К. И. Скловский, Е. А. Суханов и др.)- Однако в действующем российском законодательстве используется только категория "основание возникновения права". Это дало почву для появления точки зрения о синонимичности указанных категорий (например, Л. В. Пуляевская), с чем нельзя согласиться.
Некоторые аспекты теоретической проблемы оснований и способов приобретения права собственности на недвижимость имеют существенное значение для практики применения норм глав 14, 15 ГК РФ-Степень научной разработанности темы. Несмотря на то, что за последние годы анализу правоотношений по поводу недвижимого имущества было посвящено достаточное количество научных работ, ряд актуальных вопросов не получил в них необходимого освещения,
Продолжают оставаться не решенными в достаточной степени вопросы определения понятия "недвижимость", оборотоспособности недвижимого имущества, правовой природы государственной регистрации прав на данное имущество, правового регулирования возникновения права собственности на недвижимость.
Монографические исследования по вопросам права собственности на недвижимость немногочисленны (Ю, Г- Жариков, М. Г. Масевич "Недвижимое имущество: правовое регулирование", П. В. Крашенинников "Право собственности на жилые помещения", О. И. Крассов "Право частной собственности на землю", В. В. Чубаров "Проблемы правового регулирования недвижимости"). Основное внимание в этих работах уделяется рассмотрению
отдельных видов недвижимости, осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ипотеке. Опубликованные ранее исследования, в том числе диссертационные, касающиеся как права собственности, так и регулирования отношений, связанных с недвижимостью, основаниям возникновения права собственности на недвижимость уделяют незаслуженно мало внимания. Среди работ, написанных на основании нового законодательства по данным проблемам, необходимо отметить совместный труд В, А. Тархова и В, А. Рыбакова "Собственность и право собственности", совместный труд Е. А. Суханова и У, Матеи "Основные положения права собственности", монографию В. А. Лапача "Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика", монографию Н. Н. Мисника "Земельный участок как объект прав", монографию К. И, Скловского "Собственность в гражданском праве", монографию О, Г. Ломидзе "Правонаделение в гражданском законодательстве России", диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук М. М. Попович "Приобретение права собственности в гражданском праве России", диссертацию на соискание ученой степени кандидата юридических наук О. Ю. Кутепова "Приобретение и прекращение права собственности в гражданском праве России", Отмечая значительную научную ценность проведенных указанными авторами исследований, полагаем, что ряд положений и выводов, разработанных учеными-правоведами, требуют дальнейшего развития, как в теоретическом, так и практическом плане.
Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались следующие методы: анализ, синтез, абстрагирование, индукция, дедукция, аналогия; а также частнонаучные методы в области гражданско-правовых исследований; конкретно-социологический (анализ письменных источников и судебной практики), историко-правовой метод, метод доктринального толкования (системное, историческое, грамматическое, логическое толкование). Содержание перечисленных методов определяется с
позиции общенаучного диалектико-материалистического метода познания, который составляет основу настоящего диссертационного исследования.
Теоретическая и информационная основа исследования. Автором в процессе работы использовались труды отечественных дореволюционных ученых-цивилистов, исследовавших понятие недвижимости и особенности права собственности на недвижимость. Теоретическую основу данного исследования составляют фундаментальные труды в области теории права и гражданского права. В их числе работы таких ученых, как М. И, Кулагин, ДИ.Мейер, К, П. Победоносцев, И. А. Покровский, В. И. Синайский, ГШ.Цитович, Г. Ф. Шершеневич и др.
Отдельные вопросы, исследуемые в настоящей диссертации, освещены в работах и статьях таких ученых, как В. С- Анохин, М. М. Агарков, В,В.Бердников, М. И. Брагинский, С. Н. Братусь, И, Л, Брауде, В.В.Витрянский, В. В. Галов, Ю. С. Гамбаров, Д. М. Генкин, В. Э. Герценберг, Е. Годэме, А.МГуляев, Н. Д, Егоров, В. С. Ем, Л, Г. Ефимова, Ю. Г. Жариков, СА.Зинченко, О. С. Иоффе, А. Ю. Кабалкин, А. В. Карасе, X. Кетц, В.И.Кофман, О. Н. Кудрявцев, В. А, Лапач, О. Г, Ломидзе, А. Л. Маковский, М.Г. Масевич, Л- Ж. Морандьер, И, Б, Новицкий, Г. Н. Полянская, М. Пош, В.Рясенцев, Р. Саватье, К. И. Скловский, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, ЕАФлейшиц, Б. Л. Хаскельберг, К. Цвайгерт, 3, И. Цыбуленко, Б. Черепахин, Л, В. Щенникова, А. Эрделевский, В. С. Юрченко, J. Е- Cribbet, С, W- Johnson, F. Lucarelii, F. Zenatj и др.
В качестве источника информации о нормах римского частного права в диссертационной работе использовались работы Р. Зом, И, Б. Новицкого, И.С. Перетерского, И. Пухан, М, Поленак-Акимовской, В. М. Хвостова.
Особое внимание в работе уделено анализу практики применения рассматриваемых правовых норм, В диссертационной работе были использованы и нашли свое отражение разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, информационные письма
Президиума ВАС РФ, опубликованная и неопубликованная практика рассмотрения споров по гражданским делам Высшего Арбитражного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов всех округов, судов общей юрисдикции РФ.
Объектом исследования являются отношения собственности на недвижимость, основания и способы возникновения правоотношений собственности на недвижимое имущество.
Предмет исследования составляют нормативно-правовые акты, цивилистическая доктрина, судебная практика, предметом регулирования, исследования и применения которых (соответственно), являются собственность и правоотношения собственности на недвижимое имущество.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель настоящей работы состоит в выявлении и анализе особенностей права собственности на недвижимость, обосновании ряда теоретических выводов, а также разработке научных рекомендаций по совершенствованию законодательства в области гражданско-правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество,
В соответствии с целью исследования в диссертации ставятся для решения следующие задачи:
сформулировать современное понятие "недвижимость" с учетом рассмотрения истории возникновения и развития понятия "недвижимость" и права собственности на недвижимость в российском и зарубежном праве, а также видов имущества, которые с точки зрения действующего законодательства РФ относятся к недвижимости;
выявить особенности оборотоспособности недвижимого имущества;
выявить специфику оснований и способов возникновения права собственности на недвижимость;
разработать и внести конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения собственности на недвижимость;
- выявить перспективы развития правового регулирования отношений собственности на недвижимое имущество-Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что она представляет собой исследование, в котором на основе комплексного подхода осуществлена теоретическая разработка правового понятия "недвижимость", выявлены особенности и правовой режим недвижимого имущества, природа государственной регистрации прав на него; установлены основания и способы возникновения права собственности на недвижимость; внесены предложения, направленные на совершенствование законодательства и правоприменительной практики.
На защиту выносятся следующие выводы и предложения: і. Предложено следующее правовое понятие недвижимости: недвижимостью являются обладающие особой экономической ценностью и социальной значимостью материальные объекты - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, а также предусмотренные законом движимые вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, взятые в том или ином виде на кадастровый и иной аналогичный учет,
К сущностному признаку недвижимости, единому для всех ее объектов, относится ее экономическая ценность и социальная значимость. Этот признак -базовый критерий недвижимости, который конкретизируется в свойствах неперемещаемости объектов и специально установленных законодательством-движимых объектов.
В легальном определении недвижимости (ст. 130 ГК РФ) родовой признак недвижимости отсутствует.
Взятие данных объектов на кадастровый и иной аналогичный учет -констатациоипый признак недвижимости, без которого правового объекта недвижимости не существует.
Специфика правового режима недвижимого имущества выражается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений, в которых объектом субъективных прав является недвижимость. Таким элементом являются нормы о государственном учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, так как право возникает в силу предшествующего правового основания. Это основание влечет возникновение у приобретателя правомочий владения, пользования и правомочия распоряжения, осуществление которого сопряжено с необходимостью предварительной государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Момент возникновения права собственности на вещь всегда связан с правообразующим юридическим фактом-основанием возникновения права, в качестве которого не может рассматриваться государственная регистрация прав на недвижимость, В некоторых случаях такое основание не порождает само по себе вещного права, возникновение которого связано с другим юридическим фактом - способом возникновения права.
Сделка, являясь основанием возникновения права собственности, не влечет каких-либо изменений в объеме субъективных вещных прав ее участников, однако влечет возникновение у них субъективных обязательственных прав. Прекращение правомочий собственника у продавца и возникновение этих правомочий у покупателя связаны с фактом передачи отчуждаемого имущества, который является способом возникновения права собственности. С момента передачи недвижимого имущества по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление правомочия распоряжения возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации.
Одним из оснований возникновения права собственности на вещь является ее создание, В данном случае основание и способ возникновения
права собственности, как правило, совпадают в одном юридическом факте -факте создания вещи. Право собственности на недвижимость (в том числе и на объекты незавершенного строительства) на основании создания возникает с момента юридической фиксации факта создания, которая сопряжена с постановкой данных объектов на соответствующий государственный учет. Право собственности на самовольную постройку также возникает на основании факта создания. Однако в случаях необходимости соблюдения судебного порядка признания права собственности на самовольную постройку одного факта создания недостаточно - необходимо еще признание данного права судом, которое является способом возникновения указанного права. Здесь основание и способ возникновения права собственности не совпадают - момент возникновения права собственности определяется решением суда, которое, в свою очередь является основанием для государственной регистрации права собственности.
Основанием возникновения права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость может являться факт бесхозяйности недвижимости. Способом возникновения права муниципальной собственности на такую недвижимость является признание этого права в судебном порядке, которое сопряжено с необходимостью постановки данного объекта на государственный учет и истечением срока такого учета.
Основанием возникновения права собственности на недвижимость может быть давность владения. Способом возникновения права собственности в этом случае является признание этого права в судебном порядке.
Основанием возникновения права собственности на недвижимость может являться добросовестное приобретение, в случаях, когда согласно ст,302 ГК РФ собственник имущества не вправе истребовать его у добросовестного приобретателя. Способом возникновения права собственности в силу добросовестности приобретения является признание права собственности в судебном порядке.
4. Целесообразно вернуть понятие "экспроприация" в действующее
законодательство, что позволит более четко и кратко определять сходные по своей правовой природе отношения между субъектами права частной собственности и государственными или муниципальными органами в случаях, когда последние действуют в публичных интересах. В диссертации предлагается следующее определение понятия "экспроприация": принудительное возмездное отчуждение недвижимого имущества либо принудительное, как правило - безвозмездное, ограничение права собственности на земельный участок, которые производятся по требованию государственных или муниципальных органов в публичных интересах в судебном порядке и не связаны с обстоятельствами чрезвычайного характера. Автором обосновывается предложение о закреплении термина "экспроприация" путем внесения изменений в ряд норм ГК РФ.
5. Существен ной особенностью права собственности на недвижимость,
возникшего на основании договора ренты является то, что плательщик ренты,
став собственником переданного ему имущества, продолжает быть связанным
обязательственными правоотношениями с получателем ренты, либо бессрочно,
либо в течение срока жизни получателя ренты. То есть в данном случае, имеет
место обременение права собственности обязательственно-правового
характера. Существование права собственности поставлено законодателем в
зависимость от выполнения собственником определенных обязанностей в
пользу отчуждателя имущества. Договор ренты является основанием
возникновения не только права собственности у приобретателя имущества, но
и права на получение рентных платежей у лица, отчуждающего недвижимость.
Право получателя ренты обременяет такое имущество. Кроме того, получатель
ренты становится залогодержателем недвижимости в силу закона. Более
жесткое обременение установлено законодателем для договора пожизненного
содержания с иждивением: отчуждение такого имущества, его залог или
обременение иным способом возможно лишь при условии предварительного
согласия получателя ренты; правомочие пользования по такому договору обусловлено выполнением дополнительной обязанности плательщика ренты -принимать необходимые меры к тому, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.
6. Предлагается дополнить ст. 574 ГК РФ, закрепив в ней специальные последствия несоблюдения обязательной письменной формы договора дарения недвижимости, В отличие от общих правил, нарушение требований, предъявляемых к форме договоров продажи и мены недвижимости, влечет их недействительность. При несоблюдении письменной формы договора дарения недвижимости, такого исключения из общих правил, как для продажи и мены недвижимости, не предусмотрено- То есть нарушение требований к форме договора дарения недвижимости влечет применение правил ст. 162 ГК РФ, которая не предусматривает недействительности сделки в этом случае, а лишь усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: в подтверждение сделки и ее условий нельзя ссылаться на свидетелей, но можно использовать письменные и другие доказательства. Отсутствие указанных доказательств заключения сделки и согласования всех ее существенных условий означает необходимость признания того, что данная сделка не была заключена. А это подчиняется иным, в отличие от признания сделки недействительной, правилам и влечет иные правовые последствия. Представляется, что в этом случае имеет место непоследовательность и нелогичность регулирования этих правоотношений, которые требуют устранения путем закрепления в ГК РФ аналогичного исключения и для договора дарения, предусматривающего отчуждение недвижимости -соответственно в ст. 574 ГК РФ.
7. На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения в некоторые нормы ГК РФ.
Название ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: "Государственная регистрация права собственности на недвижимость".
П. 1 ст. 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: "Право собственности покупателя на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации'1.
П. 2 ст, 551 ГК РФ изложить в следующей редакции: "Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права собственности покупателя не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами".
Исключить из ст. 551 ГК РФ п. 3.
Исключить из ст. 564 ГК РФ п. 1.
Дополнить п. 2 ст. 564 следующим предложением: "Передача предприятия покупателю во исполнение договора продажи предприятия до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами".
Изложить ст. 219 ГК РФ в следующей редакции: "Право собственности на вновь ' создаваемое недвижимое имущество возникает с момента подтверждения в установленном законодательством порядке факта создания и подлежит государственной регистрации. Подтверждение факта создания недвижимого имущества до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами ".
Дополнить п. 3 ст, 222 абзацем 4 следующего содержания: "В предусмотренных настоящей статьей случаях, право собственности на самовольную постройку возникает с момента признания его судом и подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на самовольную постройку до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами".
Изложить абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ в следующей редакции: "Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это
имущество в силу приобретательной давности, с момента признания этого права в судебном порядке и подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами *\
Исключить из п. 2 ст. 223 ГК РФ абз. 1.
Изложить абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ в следующей редакции: "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента признания этого права в судебном порядке, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Признанное судом право собственности на недвижимость добросовестного приобретателя подлежит государственной регистрации. Признание судом права собственности на недвижимость добросовестного приобретателя до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения отношений собственника с третьими лицами".
Закрепить в ГК РФ термин "экспроприация'1 следующим образом: изложить подп. 3 абз. 1 и, 2 ст. 235 в следующей редакции: "экспроприация (статьи 239, 240, 282, 285, 293);"; подп. 4 абз. 1 п. 2 ст. 235 в следующей редакции: "выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними'1; название ст. 239 в следующей редакции; "Экспроприация недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится"; название ст. 240, в следующей редакции: "Экспроприация бесхозяйственно содержимых культурных ценностей"; название ст. 282, изложив его в следующей редакции: "Экспроприация земельного участка"; название ст. 285 в следующей редакции: "Экспроприация земельного участка, используемого с нарушением законодательства"; название ст. 293 в следующей редакции:
"Экспроприация бесхозяйственно содержимого жилого помещения"; исключить из подп. 7 абз. 1 п. 2 ст. 235 следующие слова: "статьями 282, 285, 293".
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в разработке теоретически обоснованных рекомендаций по совершенствованию законодательства, регулирующего отношения права собственности на недвижимое имущество. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в процессе дальнейших исследований в рассматриваемой области, а также преподавания соответствующего раздела курса гражданского права. Практические выводы могут быть использованы в деятельности органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также при разрешении судебными органами отдельных категорий гражданско-правовых споров.
Апробация результатов исследования* Диссертационная работа обсуждалась на кафедре гражданского права юридического факультета Южного федерального университета. По проблемам приобретения права собственности на недвижимость были сделаны доклады на Международной научно-практической конференции "Гражданское законодательство Российской Федерации как правовая среда гражданского общества" в г.Краснодаре и научно-практической конференции "Товарно-денежные отношения, собственность, право собственности" в г. Ростове-на-Дону. Основные положения диссертационного исследования отражены в опубликованных статьях, использованы на лекционных и семинарских занятиях в Южном федеральном университете, на занятиях курсов повышения квалификации адвокатов в ИШС РГУ.
По теме диссертации опубликовано девять работ, общим объемом -3?44п.л.
Структура диссертации* Диссертация состоит из введения, двух глав, девяти параграфов, заключения и библиографического списка использованной литературы.
Эволюция понятия "недвижимость". Особенности правового режима недвижимого имущества
Вопрос о понятии объекта гражданских прав является спорным в юридической литературе. Среди многочисленных точек зрений на данную проблему автору ближе всего позиция, согласно которой под объектами гражданских прав понимаются имущественные и неимущественные блага, по поводу которых складываются общественные отношения как предмет гражданского права, а также устанавливаются правовые связи в ходе урегулирования данных отношений, 2 Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры - продукты человеческого труда, так и предметы, созданные природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности -земля, полезные ископаемые, растения и тому подобное.
Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов. Поскольку понятие "вещи" включает в себя весьма разнообразный круг объектов гражданских прав неравнозначных по своей ценности, возникает необходимость выделения в рамках этого понятия наиболее значимых для общественных интересов вещей и установлении особых правил правового регулирования отношений, связанных с ними - появляется деление вещей на движимые и недвижимые. По утверждению Г- Ф. Шершеневича, такое деление "образовалось исторически вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям".
Понятие недвижимости исторически менялось. В римском праве главным делением вещей было деление на res mancipi и res пес mancipi, которое сохранилось до I в. до и. э. Круг манципируемых вещей был очерчен довольно узко: земельные участки, расположенные в Италии, построенные на них дома, а также рабы и вьючные или упряжные животные, обслуживающие земли римских землевладельцев. Иными словами, к числу res mancipi относились вещи, которые издавна рассматривались как наиболее ценные части римского земельного хозяйства. С экономическим значением манципируемых вещей была связана и основная особенность их юридического положения: существенно усложненный порядок перенесения права собственности на них (очевидно, что целью такого "усложнения" являлась публичность оборота манципируемых вещей). Возникшее юридическое разграничение вещей на движимые и недвижимые вначале не играло существенной роли, однако, с утратой значения деления на res mancipi и res пес mancipi стало одним из главных, В III-V вв. н. э. передама прав на недвижимость регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности соответствующих сделок. 1 Таким образом, исторической предпосылкой деления вещей - на движимые и недвижимые - является их деление на манципируемые и неманципируемые- В основе понятия недвижимости лежало естественное свойство вещей - неспособность их к перемещению без ущерба для своей индивидуальной сущности. Недвижимостью считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное трудом на земле собственника - естественная или искусственная часть поверхности земли (res soli). Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. В отношении них подлежало применению правило superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Отдельные права собственности на дом и на землю были невозможны. Воздушное пространство над участком тоже рассматривалось как часть поверхности земли.
Российское право, как и западноевропейское средневековое право, вначале не знало разграничения вещей на движимые и недвижимые, но, усвоив его из римского права, оно затем подвергло его изменениям, вытекающим из потребностей времени.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности
Правовой режим недвижимости существенно отличается от правового режима движимых вещей. Хотя недвижимые вещи нельзя считать ограниченными в обороте, ибо их оборот разрешен, в то же время оборотоспособность недвижимости, условно говоря, "осложнена" требованием государственной регистрации прав на нее. "Особый режим для недвижимости,-утверждал П. П. Цитович, - был связан в первую очередь с тем, что недвижимости являются одновременно подразделениями государственной территории, чем обуславливается: а) их подверженность принудительному отчуждению по распоряжению Верховной власти; б) связь распределения недвижимостей с жизненными интересами государства,-" [ Существование особого правового режима недвижимости отмечается многими авторами и в современной юридической литературе. Так, 3. И. Цыбуленко, подчеркивает: "учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим". Вопрос о государственной регистрации как
элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения государственной регистрации вещных прав на недвижимые вещи, государственной регистрации воздушных судов, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Уже в I в. н. э. в Древнем Риме существовала система поземельных книг, в которые заносились вещные права на землю и ознакомление с которыми позволяло убедиться, принадлежит ли данный участок должнику, заложен он или нет. Публичное признание (оглашение) вещных прав на недвижимость было развито в древ негерманском праве. В конце XVJII в. в Европе возник институт ипотечной записи (ипотечных книг). Содержание таких записей постепенно было расширено в направлении фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимость, В течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги.
В России с XVI века для придания большей определенности перехода земли от одного лица к другому предписывалось предъявлять купчие в приказы, В приказе на основании специальных книг определялись наличие и величина "приобретаемого имения" и принадлежность его тому лицу, которое его отчуждало. С конца XIX века передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием "ввод во владение". О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем укрепления права на имущество. ] Фиксация прав на недвижимое имущество в специальных книгах получила название "укрепление вещных прав", а сам письменный акт стал называться "крепостью". В большинстве западных государств такие книги назывались ипотечными, так как первоначально в них делались записи только о залоге недвижимого имущества.
Составной частью более строгого режима недвижимости в России сегодня является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно легальному определению такая регистрация есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество- 3 Однако данное понятие к государственной регистрации сделок применяться не может, поскольку в этом случае она не может признавать и подтверждать права на недвижимое имущество, а является лишь юридическим актом подтверждения факта заключения сделки. На различия в существе государственной регистрации прав и сделок в современной цивилистической литературе обращают внимание многие авторы. Такое несоответствие не является случайностью и связано с кардинальным различием объекта регистрации. Сделка есть лишь одно из оснований изменения прав на недвижимое имущество. Непоследовательность законодателя в этом вопросе усматривается как в том, что только для некоторых видов сделок предусмотрено такое требование, так и в том, что иные юридические факты, влекущие возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимость не рассматриваются в качестве объекта регистрации. Между тем, процедура регистрации прав на недвижимость в любом случае включает в себя проверку действительности всех поданных заявителем документов, а также внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) наименования и реквизитов правоустанавливающих документов (при этом сами правоустанавливающие документы являются неотъемлемой частью ЕГРП).
Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества. Передача отчуждаемого недвижимого имущества
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ сделка (договор), направленная на отчуждение имущества, является основанием приобретения (перехода) права собственности на имущество, которое имеет собственника. По мнению автора, данное положение требует определенного теоретического уточнения, для чего необходимо проанализировать правовую природу сделки с точки зрения влияния этого юридического факта на возникновение права собственности.
Сделка, направленная на отчуждение имущества, является результатом осуществления собственником правомочия распоряжения, что, как правило, влечет возникновение обязательственного правоотношения. Надлежащее исполнение обязательства, возникшего из такой сделки, становится способом возникновения правомочий собственника у приобретателя. Так, "покупатель, принимая по обязательству вещь от продавца, становится ее собственником и участником правоотношения собственности". Е. С. Болтанова отмечает, что "заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного правоотношения,,, его существование означает наличие определенной связи между конкретными лицами (контрагентами по договору) и порождает правовые требования на совершение (несовершение) отдельных действий"-2
В литературе высказывается точка зрения, в соответствии с которой признается существование так называемых "вещных" договоров, заключение которых приводит к возникновению не обязательственных, а вещных прав. По мнению Р. Саватье, во французском праве "имеется целая группа вещных договоров, в которую входит, например, договор купли-продажи, договор о передаче взноса в имущество товарищества". В советской литературе, крайне редко, но все же упоминалось о вещных договорах. О. С. Иоффе отмечал, что если бы дарение было признано реальной сделкой, то речь пошла бы о своеобразном договоре, который вообще не порождает никаких обязательственных правоотношений для его контрагентов. 3 В современной юридической литературе ряд авторов также придерживается указанной точки зрения. Так, Л, Г. Ефимова указывает, что "в российском законодательстве к числу таких договоров отнесен договор дарения, по которому даритель безвозмездно передает одаряемому вещь в собственность. В этом случае заключение договора дарения увязывается с моментом передачи вещи". 5 "Вещный договор по своему характеру имеет некоторое сходство с реальными договорами, пишет М И. Брагинский, именно таким договорам присуще отсутствие разрыва во времени между заключением договора и возникновением порожденного им вещного права... Речь идет, таким образом, невозможности ситуации, при которой вещь еще не передана, а договор уже заключен. Рожденное из вещного договора право, в отличие от прав, возникающих из обязательственных договоров, имеет своим непосредственным предметом вещь. И как таковое это право с самого начала является не относительным, а абсолютным.-. существующие вещные договоры не укладываются,.. в рамки обязательственных правоотношений и соответственно могут рассматриваться как один из случаев проникновения вещных элементов в обязательственное правоотношение".}
Данная позиция, безусловно, заслуживает внимания с точки зрения исследования особенностей некоторых видов сделок в российском праве. Однако главным критерием выделения "вещных договоров" является одномоментное заключение и исполнение сделки, что является скорее исключением, чем правилом для сделок с недвижимостью.
Некоторые российские дореволюционные цивилисты высказывали мнение о существовании "вещных договоров", но в это понятие вкладывалось несколько иное содержание, чем в соответствии с указной выше точкой зрения. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что "договор лежит в основании передачи вещи, которой создается вещное право (вещный договор)..- русское законодательство ошибочно называет договор в числе способов приобретения права собственности. Договор есть только основание для такого приобретения, поскольку договору, по существу его, чуждо установление вещной связи - он создает лишь право требования. Способом же приобретения права собственности выступает только передача, которая представляет собой тот юридический факт, с которым соединяется приобретение права собственности". Таким образом, речь идет о "вещном договоре" как о характеристике передачи вещи во исполнение договора, направленного на отчуждение имущества, а также о четком разграничении основания и способа возникновения права собственности в этом случае.
Ряд авторов, как, например, А. М. Гуляев, критически относились к тому, что "купля-продажа рассматривается в нашем законе с точки зрения тех вещных последствий, которые возникают из договора, а не с точки зрения тех отношений, которые предшествуют вещным последствиям купли-продажи". 1 И. А. Покровский отмечал, что "обязательство не создает вещного права для кредитора, и оно может быть получено только как результат исполнения обязательства".
