Введение к работе
з
Актуальность темы исследования. Возникновение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество было обусловлено необходимостью повышения эффективности осуществления государством надежной охраны имущественных прав граждан и юридических лиц. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как средство вовлечения в гражданский оборот объектов недвижимости может быть эффективна только при соблюдении принципа гласности и публичности. Это условие может быть реально обеспечено только при концентрации всех функций по инвентаризации, учету, регистрации возникновения и перехода прав на конкретные объекты недвижимости в системе единого государственного органа.
Актуальность темы обусловлена тем, что современное Российское государство находится на этапе обновления системы правового регулирования оборота недвижимого имущества, создания более эффективного и прозрачного механизма регистрации объектов собственности в Российской Федерации. Изучение особенностей правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество способствует более успешному решению этой задачи.
Особо актуальным и социально значимым в наше время является вопрос регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Проблема заключается в том, что в Российской Федерации около 90 миллионов жителей владеют садовыми, огородными и дачными участками. Однако свыше половины владельцев указанных объектов недвижимости не имеют актов государственной регистрации прав на свои объекты. Между тем, отсутствие государственной регистрации на постройки лишает дачника права совершать сделки с такими объектами, в том числе продавать или передавать их по наследству. Не оформленные в собственность объекты недвижимости снижают налогооблагаемую базу, ее сложно застраховать.
Попыткой решения данной проблемы следует рассматривать принятие Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемый Закон о дачной амнистии, который вступил в силу 1 сентября 2006 года. Он существенно упрощает процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек.
Однако, как показывает практика, некоторые аспекты государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также построенных на них объектов недвижимости, к сожалению, пока не получили сбалансированного и эффективного правового регулирования. Многие существующие в настоящий момент правовые решения нуждаются в совершенствовании и более глубоком научном обосновании. Отдельные нормы действующего законодательства в сфере правового регулирования государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства создают определенные препятствия на пути к желаемому результату. Это обстоятельство вызывает многочисленные дискуссии в литературе и критику исследователей. Более того, в ряде случаев нормы действующего законодательства неоднозначно оцениваются и судебной практикой.
Вопросы правового регулирования отношений, возникающих при государственной регистрации права собственности на недвижимость, уже достаточно обстоятельно исследованы в науке гражданского права. Вместе с тем вопросы особенностей регистрации права собственности гражданина на земельный участок, ранее предоставленный ему для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в российской правовой науке пока не получили должного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Исследованием проблем регистрации права собственности на недвижимое имущество занимались Н.В. Акаёмова, Ю.А. Акинынин, Т.Д. Аппак, А. Горлов, СП. Гришаев, А. Добрюха, Е.А. Емельянова, Д.В. Жернаков, А.П. Зрелов, Н.И. Калинин, О.В. Касьянова, О.М. Козырь, М.В. Краснов, Ю.Г. Курин, Н.М. Коршунов, О. Мананников, П.Н. Павлов, М.Г. Пискунова, Н.Г. Станкевич, Е.А. Суханов, Е.А. Сухова, Н.А. Сыродоев, А.Н. Ткач, O.K. Чеснокова, Л. Чистякова, Е.Ю. Ширинская, А. А. Ялбулганов и др.
Предлагаемые авторами изменения законодательства, как правило, были основаны не только на выявленных противоречиях норм гражданского законодательства о сделках с недвижимым имуществом, но и на учете основных тенденций правоприменительной практики в сфере гражданско-правового оборота недвижимости и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Основные положения работ названных авторов, а также позиции других ученых-правоведов в контексте рассматриваемых проблем получили в данной работе обстоятельную оценку и послужили теоретической основой для дальнейшего развития проблем вовлечения в гражданский оборот, находящихся в законном владении граждан земельных участков, дач, гаражей и индивидуальных жилых домов.
Целью исследования является комплексное изучение проблем правового регулирования отношений, возникающих при государственной регистрации права собственности граждан на находящиеся у них во владении
земельные участки, дачи, гаражи и индивидуальные жилые дома и выработка на основании проведенного исследования научно обоснованной доктрины, направленной на совершенствование действующего гражданского законодательства.
Для достижения поставленной цели предусмотрено решение следующих основных задач:
- исследование юридической сущности и источников правового
регулирования государственной регистрации прав граждан на объекты
недвижимости, как основы обеспечения устойчивости гражданского оборота;
- выявление и изучение гражданско-правовых оснований осуществления
государственной регистрации и приостановления государственной
регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества,
находящихся во владении граждан;
анализ системы федерального законодательства о государственной регистрации права собственности граждан на недвижимое имущество;
определение правового статуса и оптимизация функций Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов как субъектов гражданско-правовых отношений в сфере государственной регистрации прав;
индивидуализация правового режима земельных участков, дач, гаражей, индивидуальных жилых домов как объектов права собственности граждан;
выявление актуальных проблем осуществления государственной регистрации права собственности граждан на находящиеся в их владении объекты недвижимого имущества и определение путей их решения;
определение основных направлений совершенствования законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся в законном владении граждан;
- исследование системных связей в правовом режиме земельных
участков и расположенных на них дач, гаражей и индивидуальных жилых
домов.
Объектом исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в сфере правового регулирования государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, дач, гаражей и индивидуальных жилых домов.
Предметом исследования выступает система правовых норм и юридической практики, формирующих и обеспечивающих государственную регистрацию права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, дач, гаражей и индивидуальных жилых домов в Российской Федерации.
Методологической основой диссертационного исследования составил диалектический подход к изучению правовых явлений и процессов, позволяющий видеть данные процессы и явления в их развитии, взаимодействии, а также в противоречии друг с другом. Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.
В диссертации применяются современные общенаучные, специальные методы познания, в частности: анализ, синтез, конкретно-исторический, конкретно-социологический (анализ письменных источников и судебной практики), системный, структурно-функциональный, нормативно-логический, комплексный, аксиоматический, метод сравнительного правоведения, анализа документов, метод доктринального толкования (системное, историческое, грамматическое, логическое толкование) и т. д. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической, экономической и социологической мысли позволило выявить и проанализировать особенности комплексного правового регулирования государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, дач, гаражей и индивидуальных жилых домов в России.
Эмпирическую основу исследования составили законодательство современное российское и зарубежное законодательство, материалы судебной практики, научно-правовое обобщение материалов практической деятельности системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу исследования составляют достижения отечественной науки гражданского и предпринимательского права, нашедшие выражение в трудах таких ученых как С.С. Алексеев, Н.А. Баринов, B.C. Белых, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, А.А. Лукьянцев, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.Ф. Попондопуло, В.В. Ровный, Ю.В. Романец, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, P.O. Халфина, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич, В.Ф. Яковлев и др.
Научная новизна исследования состоит в самой постановке актуальных вопросов, проведении целостного, комплексного исследования проблем правового регулирования отношений, связанных с упрощением порядка государственной регистрации возникновения права собственности граждан на отдельные объекты недвижимости.
Диссертация является одним из первых комплексных квалификационных научных исследований, в свете принятия Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», посвященных комплексному анализу работы механизма
государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, дач, гаражей и индивидуальных жилых домов в Российской Федерации.
Научная новизна диссертационного исследования выражена, прежде всего, в следующих выносимых на защиту основных положениях и выводах.
1. Концепцию механизма правового регулирования регистрационной
деятельности прав на недвижимое имущество граждан необходимо
формировать таким образом, чтобы в ее основе при обеспечении
гарантированности права собственности гражданина на объекты
недвижимости лежал принцип соотношения разумной достаточности между
стремлением обеспечить стабильность и устойчивость оборота
недвижимости, с одной стороны, и оперативностью и экономичностью при
определении объема предоставляемых документов и сроков их рассмотрения
- с другой стороны.
2. Особенность правового статуса Управления Федеральной
регистрационной службы заключается в том, что к его функциям, наряду с
административно-управленческими, относятся и справочно-
консультационные. Эффективность осуществления органами ФРС
справочно-консультационной функции зависит от степени экономической
заинтересованности их участников в возникающих при этом отношений. В
связи с этим предлагается при привлечении научных и специальных
организаций для выработки решений, относящихся к сфере
совершенствования механизма регистрации права собственности граждан на
недвижимость, строить эти отношения на основе гражданско-правовых
договоров.
Предлагается: функции по осуществлению проверки достоверности документов и их экспертизе, представленных гражданами для регистрации права собственности на земельный участок, дачу, гараж, индивидуальный жилой дом, возложить на сами органы государственной регистрации с предоставлением им права на привлечение к этой работе иных специальных структур. Это обусловлено тем, что в настоящее время действующим российским законодательством не определены пределы проведения экспертизы документов учреждением госрегистрации, а у регистратора прав отсутствует возможность проверять чистоту титула владельца при осуществлении первичной записи в реестре. Кроме того, без установления четких пределов правовой экспертизы представляемых на регистрацию документов действия учреждений юстиции могут быть признаны недействительными ввиду превышения ими своих полномочий.
Обосновывается вывод о том, что к определениям суда, которые служат основанием регистрации права собственности, должны применяться такие же правила, как и в отношении решений суда, т.е. положения п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации. С этой целью предлагается ч. 1 ст.28
ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ изложить в следующей редакции: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, мировым соглашением, утвержденным определением суда об утверждении мирового соглашения, постановлением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях».
Это позволит устранить противоречивость подходов правоприменителей в отношении правил статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в отношении определения суда об утверждении мирового соглашения ведет к различной правоприменительной практике, что негативно сказывается на обеспечение стабильности оборота недвижимости.
Считаем необходимым п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации изложить в следующей редакции: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, определением, постановлением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением, определением, либо постановлением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением, определением, либо постановлением суда».
5. Земельный участок как объект права собственности гражданина - это
недвижимая вещь, представляющая собой внешнюю часть земной коры,
объективированная в определенных границах, описанных и удостоверенных
в установленном порядке, иными физическими и юридическими
характеристиками (целевым назначением), которая имеет индивидуальный
кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные
объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей
объекты природного и антропогенного происхождения.
Создание (формирование) земельного участка как объекта права собственности, на котором расположены объекты недвижимости гражданина предполагает определение исчерпывающего перечня его индивидуализирующих характеристик. К таким характеристикам предлагается отнести пространственные характеристики земельного участка (границы, местоположение, площадь), его кадастровый номер, а также состав (структура) земельного участка. Целевое назначение и вид разрешенного использования земельных участков не целесообразно относить к индивидуализирующим характеристикам земельного участка.
Эффективность осуществления процесса «дачной амнистии» в значительной мере зависят от оперативности принятия решений по утверждению субъектами Российской Федерации максимально допустимой стоимости работ по землеустройству в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также упорядочения организации процесса межевания и постановки на кадастровый учет земельных участков, находящихся во владении и пользовании граждан.
Упрощенный порядок должен предполагать при оформлении прав граждан на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства оказание дифференцированной помощи гражданам, с учетом их платежеспособности.
С этой целью необходимо ст. 12 ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ изложить в
следующей редакции: «Федеральные органы исполнительной власти, органы
исполнительной власти субъектов Российской Федерации в целях
оформления в упрощенном порядке прав граждан на земельные участки,
предназначенные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или
индивидуального жилищного строительства, обязаны осуществлять
организацию и финансирование мероприятий по проведению
территориального землеустройства таких земельных участков, с учетом
платежеспособности граждан, проживающих на территории
соответствующего субъекта РФ».
8. Обосновывается вывод о необходимости законодательного закрепления понятий следующих объектов государственной регистрации права собственности граждан.
Индивидуальный жилой дом представляет собой конструктивно обособленное сложное жилое строение, соответствующее нормативно-техническим требованиям государственных стандартов, признанное пригодным для постоянного проживания граждан, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, имеющее хотя бы два функциональных объема (комнаты);
Дача как объект государственной регистрации представляет собой загородный дом, предназначенный для отдыха, сезонного и временного проживания граждан, расположенный на дачном участке, без права регистрации проживания в ней. Для регистрации права собственности на недостроенный дачный дом, в регистрирующий орган достаточно представить правоустанавливающие документы на отведенный под дачу земельный участок и эскиз дачного дома, в том числе нарисованный произвольно (от руки). Это вполне соответствует, применяя метод аналогии нормы права, п. 8 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Гараж представляет собой капитальное строение или изолированное помещение, возведенное с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, имеющее капитальные или перегородочные стены, перекрытия, кровлю, проемы, пол, предназначенное для хранения и парковки автотранспортных средств и прицепов к ним.
Это позволят избавиться в правоприменительной практике от неопределенности в персонификации объектов недвижимого имущества, принадлежащих гражданам на праве собственности и облегчить
государственную регистрацию возникновения и перехода права собственности на эти объекты у граждан.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что выводы, полученные в ходе научного исследования, развивают и дополняют многие аспекты правового регулирования деятельности по регистрации права собственности граждан на находящиеся у них во владении земельные участки, дачи, гаражи и индивидуальные жилые дома.
Предложения, научные положения и выводы, сформулированные диссертантом, способствуют дальнейшему углублению теории российского гражданского права по вопросам оснований возникновения права собственности граждан на объекты недвижимости. Они могут быть использованы в дальнейших научных разработках по затронутой проблематике, и служить методологической основой исследований в области гражданского права.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования полученных автором результатов для дальнейшего совершенствования правового регулирования деятельности по государственной регистрации права собственности гражданин, на находящиеся в их владении земельные участки, дачи, гаражи и индивидуальные жилые дома. Содержащиеся в работе концептуальные предложения и рекомендации могут быть использованы при осуществлении законотворческой деятельности, а также государственными регистраторами, судьями арбитражных судов и судов общей юрисдикции, практическими работниками органов государственной власти и управления субъектов РФ. Материалы диссертационного исследования могут представлять определенный интерес также для учебных заведений при изучении курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право», и специального курса «Актуальные проблемы права собственности».
Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права и процесса НОУ ВПО «Институт международного права, экономики, гуманитарных наук и управления им. К.В. Российского», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы изложены в пяти опубликованных научных работах по теме диссертации и раскрыты в сообщениях на научно-практических и научных конференциях. Отдельные результаты исследования были использованы в учебном процессе при преподавании учебных дисциплин «Гражданское право» и «Предпринимательское право», а также специального учебного курса «Актуальные проблемы права собственности».
Структура и содержание диссертационного исследования определены его целями и задачами. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
