Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве как основания возникновения права собственности...,, 16
Параграф 1- Понятие и правовая природа договора долевого участия в строительстве 16
Параграф 2, Место договора долевого участия в строительстве среди оснований возникновения права собственности32
Глава 2. Стороны и содержание договора участия в долевом строительстве 43
Параграф 1. Правовой статус субъектов договора 43
Параграф 2. Существенные условия договора 88
Глава 3. Проблемы государственной регистрации и обеспечения защиты интересов участников долевого строительства 133
Параграф I. Вопросы государственной регистрации в Законе о долевом строительстве 133
Параграф 2. Способы обеспечения интересов участников долевого строительства 153
Заключение , 178
Список используемой литературы 181
Приложения 194
- Понятие и правовая природа договора долевого участия в строительстве
- Правовой статус субъектов договора
- Вопросы государственной регистрации в Законе о долевом строительстве
Введение к работе
Социально-экономические преобразования в России внесли кардинальные изменения во все сферы правового регулирования. Право на жилище, закрепленное в Конституции РФ, можно рассматривать как одно из основных социально-экономических прав граждан, а проблемы реализации и регламентации прав на жилые помещения, в том числе и права собственности, всегда были и остаются актуальными.
В течение длительного периода в России отсутствовало законодательное закрепление понятия частной собственности на жилые помещения, а право личной собственности на весьма ограниченное количество жилых домов существовало в рамках жесточайших ограничений, как по количественному составу, так и по потребительским свойствам объектов - жилых помещений.
Среди первых нормативно-правовых актов, содержащих нормы о праве собственности на жилые помещения, следует отметить законы « О собственности в СССР», «О собственности в РСФСР», носивших переходный характер, основные положения которых впоследствии получили правовое закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации.
За последние десятилетия существенно расширился перечень оснований возникновения права собственности. До 90-х годов двадцатого века традиционными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения выступали договоры купли-продажи, мены, дарения, имели место отношения по наследованию. Участие граждан в деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов практически не осуществлялось, но члены кооперативов, полностью выплатившие свой паевой взнос, получили возможность оформить право собственности на жилое помещение (квартиру) наряду с приватизацией, которая дополнила перечень оснований возникновения права собственности. Активное участие граждан в приватизации жилых помещений позволяет отнести приватизацию к одним из самых распространенных оснований возникновения права собственности середины 90-х годов. Федеральный закон Российской Федерации от 29дскабря 2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ограничил сроки бесплатной приватизации до 1 января 2007 года, но сути прекратив дальнейшее существование этого договора как основания возникновения права собственности.
Также на практике получает распространение такой «способ приобретения права собственности на жилище, как соглашение об уплате алиментов, которое может содержать условие об уплате алиментов «путем предоставления имущества» (п.2 ст.104 Семейного кодекса РФ)» .
Несмотря на многообразие способов приобретения права собственности в современных социально-экономических условиях возрастает интерес к жилищному строительству как одному из достаточно распространенных на сегодняшний день способов приобретения права собственности на жилые помещения. Этому в немалой степени способствует государственная политика, направленная па формирование рынка доступного жилья, развитие системы ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой развивается кредитование жилищного строительства.
Началом законодательного регулирования отношений, направленных на привлечение денежных средств в жилищное строительство, следует считать Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее Закон о долевом строительстве).
Недостатки законодательства, выразившиеся в противоречиях и пробелах правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства, порождали не только ошибки при заключении договоров, но и значительное количество судебных споров. Отсутствие единой законодательной и правоприменительной практики приводило к нарушению прав участников долевого строительства, особенно в тех случаях, когда па стороне участников выступали граждане.
Принятие Закона о долевом строительстве было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости,
С момента вступления Закона о долевом строительстве в силу прошло больше года, но практическое применение норм Закона весьма незначительно, что, на наш взгляд, вызвано его определенным правовым несовершенством, и в первую очередь определением сферы его действия. Так, в п.2 ст,27 Закона о долевом строительстве указано, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Данное положение Закона о долевом строительстве позволило строительным компаниям (застройщикам) оформить права па земельные участки, отведенные для жилищного строительства, и получить разрешения на строительство до вступления в силу указанного Закона. Непосредственно само строительство многоквартирных домов начиналось и все еще начинается после вступления в силу нового Закона, при этом правовое регулирование такой деятельности никак не связано с нормами Закона о долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и предоставляющими определенные гарантии участникам как будущим собственникам жилых помещений.
В Администрации Ростовской области 16 апреля 2006г. состоялось совещание, посвященное решению проблем долевого строительства с участием представителей крупнейших строительных компаний, а также контролирующих органов. Заместителем Губернатора РО - министром строительства, архитектуры и ЖКХ Ю.Г, Андриади было рекомендовано муниципалитетам принять меры по скорейшему оформлению и выдаче разрешений на строительство объектов, поскольку из 119 объектов, строительство которых началось до 1 апреля 2005г., 26 до сих пор не имеют разрешений на строительство; на 45 зданий (из 71 жилого дома, построенного после 1 апреля 2005г.) разрешения только оформляются. Также отмечалось, что ни одним из присутствующих на совещании застройщиком не выполнены полностью требования Закона о долевом строительстве,1 Результатом совещания стали рекомендации застройщикам, получившим разрешение на строительство объекта до вступления в силу Закона о долевом строительстве, провести государственную регистрацию договоров долевого участия после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По объектам, разрешения на которые получены после 01.05.2005г. застройщики должны взять на себя организацию и финансирование признания в судебном порядке прав собственности участников долевого строительства.
Определенным препятствием на пути реализации законодательных мер, направленных на зашиту интересов участников долевого строительства -будущих собственников жилых помещений, являлось отсутствие должного совершенства в вопросах, связанных с размерами ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора, возложением на кредитные организации солидарной ответственности по обязательствам застройщика и ряда других проблем. Федеральный закон от 18.07.2006г, № 111 -ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о внесении изменений) разрешил некоторые из вышеизложенных проблем. В то же время неясность и неточность положений Закона о долевом строительстве в вопросах государственной регистрации договора, реализации участниками долевого строительства своих прав, обеспечении исполнения обязательств требует дальнейшего совершенствования законодательства. Достаточно сложным и неоднозначным будет правовое регулирование отношений между застройщиком и участником долевого строительства, возникших после 01.04,2005г. и не исполненных на 18.07.2006г, т,е. на момент внесения изменений в Закон о долевом строительстве. В п.З ст. 5 Федерального закона от 18.07,2006г,№111-ФЗ его сфера действия определена применением норм к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу настоящего Федерального закона. По сути это будет означать для застройщика, не окончившего строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к момент) вступления в силу изменений, существование различных договоров долевого участия в строительстве, с различным объемом прав и обязанностей их участников. Ранее заключенные договоры с участниками долевого строительства потребуют корректировки в соответствии с внесенными изменениями в отношении тех прав и обязанностей, которые еще не были реализованы участниками.
В этих условиях несомненный теоретический и практический интерес представляет исследование договора участия в долевом строительстве как одного из оснований возникновения нрава собственности на жилое помещение в целях дальнейшего совершенствования законодательства.
Степень научной разработанности темы. В настоящее время существует немало работ, посвященных изучению отдельных аспектов такого способа реализации права граждан на жилище, как участие в долевом строительстве. Изучением проблем долевого строительства занимались, в частности, А.В, Ашаулов, М.И. Брагинский, О.Л. Капица, А,А, Маковская, В.В. Мельник, КХВ. Романец, Л.Г. Сайфулова, К,И. Скловский, А.Г. Щербинин.
В работах, посвященных отношениям, возникающим при долевом строительстве, в основном исследовались вопросы правовой квалификации договора, его существенных условий, процедуры заключения. Большие споры велись о возможности применения Закона о защите прав потребителей к участникам долевого строительства - гражданам. Несмотря на явно выраженную направленность проводимых исследований - определить место договора долевого строительства среди оснований возникновения гражданских правоотношений и защитить интересы участников долевого строительства - практически вне сферы изучения оставались вопросы правового статуса субъектов, прав и обязанностей сторон, возможности для участника долевого строительства самостоятельно распоряжаться своим правом требования к застройщику, а при расторжении договора требовать защиты своих нарушенных прав в полном объеме.
Конечной целью участников долевого строительства является приобретение права собственности на созданный объект недвижимости а отсутствие монографических работ, посвященных исследованию этой проблемы, подтверждает необходимость се всестороннего изучения. Нормы Закона о долевом строи гельстве нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании, направленном в первую очередь на защиту интересов участников долевого строительства - граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения, создаваемые путем участия в долевом строительстве для решения жилищной проблемы.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве жилых помещений, направленные на возникновение права собственности.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим в сфере долевого строительства, практика их применения, научно-теоретические взгляды па указанные отношения. В работе дается понятие договора участия в долевом строительстве, его признаки, существенные условия, рассматривается место договора среди оснований возникновения права собственности, проблемные вопросы государственной регистрации договора и вносимых изменений, способы защиты интересов участников долевого строительства как будущих собственников жилых помещений.
Целью исследования является анализ научно-теоретических взглядов на отношения, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов в науке гражданского права России, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления его эффективности, недостатков, трудностей в применении на практике, выработка рекомендаций по совершенствованию указанного законодательства и практики его применения.
Задачи исследования сводятся к следующему:
-проанализировать юридическую природу договора участия в долевом строительстве и определить место договора среди оснований возникновения права собственности;
-сформулировать понятие жилого помещения как объекта договора участия в долевом строительстве и охарактеризовать существенные условия договора;
-исследовать вопросы государственной регистрации, возникающие при заключении, изменении договора, при уступке права требования по договору;
-рассмотреть способы обеспечения прав участников долевого строительства;
-выработать предложения по совершенствованию законодательства.
Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют основные понятия науки гражданского права, при проведении диссертационного исследования применялись современные методы научного познания: сравнительно-правовой, аналитический, логический, формально-юридический и другие.
Основу исследования составляют работы М.И. Брагинского, С.П.Братуся, И.Л. Брауде, В.А, Белова, Е.В. Васьковского, В.В, Витрянского, Д.М Генкина, A.M. Гуляева, О.С. Иоффе, О.Л. Капицы, В.А. Лапача, АЛ. Маковской, Д.И. Мейера, Л.А.Новоселовой, КБ, Новицкого, IO-B, Ромаица, К. Победоносцева, Л.Г\ Сайфуловой, В.И. Синайского, С,А. Степанова, ЕЛ. Суханова, К.И. Скловского, З.И, Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.Г. Щербинина, А,М. Эрделевского и других авторов.
Диссертационное исследование выполнено на основе анализа действующего российского законодательства об участии в долевом строительстве, исследование проиллюстрировано примерами из судебной практики.
Научная новизна исследования состоит в комплексном исследовании и анализе правового регулирования договора участия в долевом строительстве как первоначального основания возникновения права собственности граждан на жилые помещения в целях удошіетворения жилищных потребностей. Содержащиеся в диссертационном исследовании положения и выводы представляют собой идею теоретического и практического регулирования правоотношений в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов на основе нового Федерального закона и с учетом практики его применения. Внесены новые предложения относительно юридической квалификации договора участия в долевом строительстве и по совершенствованию действующего законодательства.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Обосновывается вывод о том, что договор участия в долевом строительстве относится к юридическим фактам, создающим правовую основу первоначальному способу приобретения права собственности на жилое помещение - созданию вещи, а участник долевого строительства, осуществляющий создание жилого (нежилого) помещения для себя с привлечением застройщика, является первым собственником созданной недвижимой вещи, что подтверждается внесением записи о его праве собственности в Единый государственный реестр прав.
2. По юридической природе договор участия в долевом строительстве, как договор, направленный на строительство (создание) нового объекта недвижимого имущества с последующей передачей созданного объекта долевого строительства участнику долевого строительства следует квалифицировать как новый самостоятельный договорный тип.
3, Анализ юридической сущности договора участия в долевом строительстве, заключенного с обязательным использованием утвержденных Правительством РФ правил, в котором застройщик - коммерческая организация, основной профессиональной деятельностью которой является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а участник долевого строительства - физическое лицо, позволяет отнести его к публичному договору, а по способу заключения - признать договором присоединения. Подтверждением дальнейшего развития договора долевого участия в строительстве как договора присоединения является закрепленное ФЗ РФ №214-ФЗ право Правительства РФ по изданию правил, обязательных для сторон при его заключении и исполнении, а именно разработка типового договора участия в долевом строительстве. Законодательное закрепление характера договора долевого строительства как договора присоединения позволит несколько уравнять правовое положение застройщика и участника долевого строительства и в то же время придаст большую стабильность и договорным отношениям, и правоприменительной практике,
4. Обосновывается позиция, согласно которой многоквартирный дом следует рассматривать в контексте Закона о долевом строительстве как единую недвижимая вещь до момента подписания передаточного акта (или иного документа, свидетельствующего о передаче созданного имущества) между застройщиком и участником долевого строительства. С момента подписания передаточного акта многоквартирный дом постепенно прекращает свое существование в качестве единого объекта недвижимости, т,к. участники долевого строительства регистрируют за собой право собственности на ее составляющие (жилые и нежилые помещения и общее имущество), в результате такой регистрации появляются самостоятельные объекты недвижимости. Окончательная утрата многоквартирным домом статуса единого объекта недвижимого имущества произойдет в момент регистрации права собственности на созданный объект долевого строительства последним участником, и после этого термин «многоквартирный дом» будет рассматриваться в качестве собирательного, состоящего из совокупности самостоятельных объектов недвижимости, аналогичного по содержанию термину «многоквартирный дом», используемому в жилищном законодательстве.
5. Доказывается, что отсутствие у застройщика права собственности на многоквартирный дом еще не означает отсутствие любых вещных прав в отношении указанного объекта. Создание многоквартирного дома представляет длительный процесс, в течение которого застройщик осуществляет непосредственное воздействие на создаваемый объект недвижимости от закладки фундамента до ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, имущество находится у застройщика, именно застройщик осуществляет юридическое и фактическое обладание этим имуществом, что составляет правомочие владения, по аналогии законного владения подрядчика в отношении предмета договора подряда.
6. В целях дальнейшего совершенствования процедуры заключения договора долевого участия в строительстве и оформления права собственности участника долевого строительства на жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, предлагается внести изменения в Закон о долевом строительстве, связанные с понятием «объекта долевого строительства», которым должно охватываться не только жилое или нежилое помещение, но и доля в праве собственности на общее имущество создаваемого объекта недвижимости (многоквартирного дома); установлением срока подачи документов для регистрации договора; возможностью осуществления регистрации второго и последующих договоров по заявлению участника долевого строительства с обязательным уведомлением другой стороны; установлением приоритета ранее заключенного договора при возникновении спора о регистрации.
1. Обосновывается необходимость дальнейшей законодательной защиты интересов субъектов договора участия в долевом строительстве, в связи с чем необходимо внесение в Закон о долевом строительстве следующих изменений:
а) конкретизировать причины невозможности завершения строительства в первоначальный срок договора, при этом они должны быть объективными и неустранимыми, такими как стихийные бедствия и иные форс-мажорные обстоятельства; издание органами государственной власти или органами местного самоуправления нормативно-правовых актов, запрещающих или приостанавливающих выполнение работ, оказание услуг, имеющих значение для деятельности застроЕїщика по строительству (созданию) объекта договора и дополнить п.З ст.6 Закона следующим положением: невозможность завершения строительства в первоначальный срок определяется на основе гражданского законодательства, в частности ст. 451 ГК РФ.
б) дополнить П.8 ст-7 Закона о долевом строительстве, изложив его в следующей редакции: участник долевого строительства или его правопреемник при выявлении недостатков, представляющих опасность для жизни и здоровья участника долевого строительства, других лиц, его имущества или окружающей среды вправе предъявить требования, предусмотренные в п.п.2,3 ст.7 настоящего Федерального закона в течение срока службы созданного объекта, независимо от времени обнаружения таких недостатков в течение срока службы.
в) пункт 8 ст. 4 Закона о долевом строительстве дополнить следующим: застройщик вправе обратиться к нотариусу (душеприказчику) с требованием о внесении очередного платежа за счет наследственной массы до вступления наследников в права наследства. Закрепление такого положения в законе позволит застройщику-кредитору защитить свои имущественные интересы и не доводить дело до судебного разбирательства. Наследники, вступившие в права наследования по истечении установленных законом сроков и получившие статус участника долевого строительства, не понесут дополнительных убытков, т.к. отсутствуют нарушения по срокам оплаты. При отсутствии наследников по закону и по завещанию имущество переходит в собственность государства как выморочное, и государство в лице соответствующего органа будет принимать решение о дальнейшем продолжении договорных отношений с застройщиком, г) закрепить в Законе о долевом строительстве обязанность застройщика об уведомлении участников долевого строительства о возникновении условий, позволяющих обратить взыскание на заложенное имущество с целью созыва общего собрания всех залогодержателей. Такое уведомление должно направляться застройщиком немедленно (в 3-5 дневный срок) с момента наступления условий» указанных в п. 1 стЛ4 Закона о долевом строительстве. Инициатором созыва общего собрания может выступать застройщик по собственной инициативе, либо по требованию не менее пяти участников долевого строительства. Общее собрание залогодержателей будет компетентно принимать решения при условии участия в собрании не менее 75% участников долевого строительства, а также и остальных залогодержателей. В деятельности собрания обязательно участие застройшика (его представителя). Решение будет считаться принятым, если за него проголосовало не менее 3/4 от общего числа залогодержателей. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество по решению общего собрания может быть как судебным, так и внесудебным.
В качестве дополнительных гарантий интересов участников долевого строительства в Законе о долевом строительстве при реализации заложенного имущества с публичных торгов следует закрепить право участника долевого строительства требовать заключения с новым застройщиком договора при условии сохранения назначения возводимого объекта. Условия ранее заключенного договора участия в долевом строительстве будут действительными за исключением условий, выполнение которых невозможно по объективным причинам (например: срок сдачи многоквартирного дома или цена договора).
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования состоит в там, что оно выполнено на основе новых законов: Жилищного кодекса Российской Федерации, принятого Федеральным законом №188-ФЗ от 29 декабря 2004года; Федерального Закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ (с изм. от 18.07.2006г.), Градостроительного кодекса Российской Федерации, принятого Федеральным законом №191-ФЗот22Л 2.2004г.
Содержащиеся в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут быть использованы в процессе дальнейшей разработки проблем долевого участия в строительстве законодательного и правоприменительного характера, в частности дальнейшего совершенствования договора участия в долевом строительстве, направленного на защиту интересов его участников.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курса гражданского права, а также соответствующих спецкурсов и для подготовки учебных и учебно-методических пособий.
Апробация результатов исследования.
Материалы диссертационного исследования используются при проведении занятий по курсам «Гражданское право», спецкурсам «Жилищное право» и «Сделки с недвижимостью».
Основные выводы и положения диссертационного исследования отражены в публикациях автора по теме работы.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 6 параграфов, заключения и списка литературы. В приложении представлен разработанный автором типовой договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, в котором отражены предложения по совершенствованию законодательства.
Понятие и правовая природа договора долевого участия в строительстве
Развитие рыночных отношений и открывшиеся в связи с этим перспективы позволили гражданам выбирать приемлемые для них пути решения жилищных проблем. Так, наряду с традиционным участием в деятельности жилищностроительных кооперативов и покупкой жилых домов появилась возможность стать собственником "занимаемой квартиры на основании приватизации и распоряжаться єй в целях улучшения жилищных условий, заключая договоры купли-продажи, мены, ренты. Но приватизированное жилье довольно часто находилось в старом фонде и не соответствовало по своим потребительским характеристикам (например; планировка, соотношение жилой площади с подсобными помещениями и т.п.) возрастающим потребностям лиц, желающих улучшить свои жилищные условия и имеющим возможность сразу оплатить приобретаемое жилье. Реальным выходом для них, а также для лиц, не имеющих возможности купить квартиру, стало долевое строительство жилья. Как отмечал О.В. Макаров, «долевое строительство - основная разновидность строительства в современных социально-экономических условиях. Основная масса населения, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в современной России не в состоянии вести собственное или индивидуальное строительство. Что же касается долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, то оно более доступно, но, естественно, требует соответствующей организационно-правовой основы».
Договор долевого строительства предоставил возможность не только поэтапно оплачивать приобретаемое жилье, но и определять конечный результат строительства, а именно планировку строящейся квартиры, ее сдачу «под ключ» или в состоянии «стройварианта» с последующим проведением отделочных работ собственником самостоятельно. Все возрастающая популярность договора и отсутствие его правового регулирования породили множество проблем в правоприменительной практике. Наиболее часто возникали ситуации, в которых нарушались права граждан, приобретающих право собственности на жилое помещение путем участия в долевом строительстве. «Внесенные гражданами средства на строительство одного дома могли направляться застройщиками на строительство других домов, в результате менялись объекты обязательств и нарушались сроки их выполнения. Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир гражданам застройщики возвращали им использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реалізовувались по более высоким ценам. Возникали также случаи передачи прав на одну квартиру одновременно нескольким гражданам».1
Заключаемые договоры долевого участия в строительстве могли содержать различные по объему права и обязанности сторон, в зависимости от которых определялся их правовой статус, решались вопросы ответственности и судебной защиты.
Основной целью принятия Федерального закона от 30, 12. 04г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» является «надлежащее правовое регулирование договорных отношений, получивших широкое распространение на территории Российской Федерации» , поскольку «прана и законные интересы граждан и организаций требуют особого внимания и защиты в период реформирования экономики» .
Появление в Законе легального определения договора участия в долевом строительстве (далее договор долевою участия, договор) является первым шагом на пути к определению места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве его следует квалифицировать как консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный договор. Консенсуальность договора проявляется в достигнутом между застройщиком и участником долевого строительства (далее дольщиком) соглашения, по которому застройщик обязуется построить объект недвижимости (в частности многоквартирный дом, в котором дольщика интересует одна или несколько квартир) и передать его дольщику, который также обязуется принять и оплатить указанный объект. Следовательно, в момент заключения договора у застройщика отсутствует жилое помещение, являющееся предметом договора, дольщик также может внести сумму, подлежащую уплате, позднее, в установленные договором сроки. Договор, заключенный на таких условиях, невозможно отнести к реальным, для которых передача вещи имеет основополагающее значение.
Возмездный характер договора долевого строительства также не вызывает сомнений, тж. в определении договора (ч.1 ст. 4 Закона) закреплена обязанность участника долевого строительства уплатить застройщику обусловленную договором цену, правовой регламентации которой посвящена отдельная статья Законаis
Двусторонний характер договора составляют взаимные права и обязанности сторон, обобщенная характеристика которых представляется следующей: застройщик обязуется в установленный договором срок построить и передать участнику долевого строительства объект недвижимости - жилое помещение.
Правовой статус субъектов договора
Используя термины «застройщик» и «участник долевого строительства» законодатель определил субъектный состав договора. Проблемным представляется установление правового статуса застройщика как ключевой фигуры договорных отношений. В Законе (пЛ ст.2) под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Действующая редакция Закона о долевом строительстве исключила индивидуальных предпринимателей из числа застройщиков, следовательно, привлекать денежные средства участников долевого строительства после вступления в силу соответствующих изменений они не вправе. Но как быть с ранее заключенными договорами участия в долевом строительстве, в которых на стороне застройщика выступал индивидуальный предприниматель? Практически не исключена ситуация, в которой предприниматель, оформив разрешение на строительство в порядке, установленном Законом о долевом строительстве от ЗОЛ 2.2004г., привлек денежные средства участников долевого строительства в объеме 70-80% стоимости создаваемого объекта недвижимости. Дальнейшее привлечение денежных средств участников долевого строительства невозможно в силу указаний закона, завершение строительства осуществлено быть не может и обязательство прекращается, а участнику долевого строительства возвращаются внесенные денежные средства. Такое разрешение ситуации в наименьшей степени отвечает интересам участников долевого строительства, основной целью которых было приобретение права собственности на жилое помещение. Исключение индивидуального предпринимателя их перечня субъектов, обладающих правами на привлечение денежных средств для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по всей видимости, было обусловлено стремлением законодателя защитить интересы участников долевого строительства, обеспечив больший профессионализм и финансовую устойчивость застройщика. На наш взгляд при разрешении этого вопроса возможно использовать ст.422 ГК РФ. Согласно п. І ст.422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2 ст.422 ГК), Статья 5 Закона о внесении изменений не содержит прямых указаний о применении норм настоящего закона к ранее заключенным договорам, следовательно, отношения между участниками долевого строительства и застройщиком - индивидуальным предпринимателем - сохраняются. Сложность заключается в том, возможно ли расширительное толкование принципа «договоры должны исполняться», включенного в ст. 422 ГК.1 Исполнением заключенного с участником долевого строительства договора будет создание многоквартирного дома и передача участнику долевого строительства конкретного жилого помещения в этом доме для оформления права собственности. Исполнение своих обязанностей застройщик сможет осуществить только при наличии возможности дальнейшего привлечения участников долевого строительства для внесения ими денежных средств, необходимых для завершения строительства- При таком толковании ст.422 ГК возможно завершение строительства многоквартирного дома и интересы участников долевого строительства будут защищены. Невозможно однозначно определить по какому пути разрешения возникшей проблемы пойдет судебная практика, но более предпочтительным является завершение строительства и защита интересов участников долевого строительства.
Застройщик - это субъект права, получивший регистрацию юридического лица, обладающий значительным капиталом (т.к. стоимость земельного участка, приобретаемого в собственность, либо его арендная плата высоки) и осуществляющий законное строительство за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства. Отсутствие законодательных ограничений по выбору организационно - правовой формы юридического лица, являющегося застройщиком, расширяет круг потенциальных участников и снимает проблему соответствия осуществляемой деятельности объему правоспособности.
Но термин «застройщик», к сожалению, используется не только в указанном Законе, он содержится в нормативно-правовых актах различных отраслей законодательства, при этом определения разняться по содержанию, и как итог-неразрешимая коллизия отраслей права. Представляется необходимым определить каково содержание термина «застройщик» в Законе о долевом строительстве, для чего следует рассмотреть нижеследующие вопросы:
1) является ли застройщик субъектом предпринимательской деятельности?
2) является ли застройщик профессионалом строительной деятельности и требуется ли ему лицензия на ее осуществление?
3) какие права возникают у застройщика на создаваемый объект недвижимости?
1) Гражданское законодательство под предпринимательской деятельностью понимает самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли от использования имущества, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Застройщик - коммерческое юридическое лицо - цель своей деятельности видит в извлечении прибыли, и осуществление такими лицами строительства объектов недвижимости с привлечением денежных средств дольщиков должно было бы всегда рассматриваться в качестве предпринимательства. Но возможно привлечение таким лицом денежных средств участников долевого строительства - своих работников - для решения их жилищных проблем, и тогда цену такого договора могут составлять только затраты на строительство. Такую деятельность, безусловно, нельзя рассматривать как предпринимательскую. Некоммерческие организации (тл. нетрадиционные субъекты предпринимательской деятельности) как застройщики не будут рассматриваться в качестве субъектов предпринимательской деятельности, поскольку данная деятельность будет направлена на достижение целей создания некоммерческой организации и не может носить систематического характера. Деятельность по привлечению денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, осуществляемая такими некоммерческими организациями как жилищностроительные и жилищные накопительные кооперативы будет регулироваться нормами гражданского законодательства, регулирующего деятельность этих субъектов, а не нормами Закона о долевом строительстве.
Вопросы государственной регистрации в Законе о долевом строительстве
С принятием Закона о долевом строительстве получил разрешение дискуссионный вопрос о необходимости законодательного контроля и о его форме при заключении договоров долевого строительства. Отсутствие единого взгляда среди цивилистов на подлежащие регистрации сделки с недвижимостью приводило к несогласованности действий учреждений юстиции в отношении договоров о долевом строительстве, В ряде регионов рекомендовали, а в некоторых и обязывали регистрировать названные договоры.2 Предлагалось также ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве (такая регистрация была введена в г. Москве Распоряжением мэра от 28Л 1.1997 №935-РМ, в Тюменской области учетная регистрация проводилась регистрирующими органами ), или заводить амбарную книгу (которая прошита и зарегистрирована), и прилагается к объекту незавершенного строительства.4
Все вышеперечисленные меры были направлены на защиту интересов инвесторов (дольщиков), но, к сожалению, не имели в одних случаях нормативного обоснования, а в других не влекли за собой никаких правовых последствий.
Установленное Законом о долевом строительстве требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве таким образом является необходимой и логически завершенной мерой, способствующей зашите интересов участников долевого строительства. Но, как правильно отмечает ЕЛ. Фокова, «надежной гарантией защиты прав и интересов и имущества участников долевого строительства может служить не только правильно и законно оформленный договор, но и надлежащий государственный контроль на уровне Правительства РФ».Государственная регистрация договоров будет осуществляться соответствующими подразделениями Федеральной регистрационной службы, после осуществления проверки таких договоров государственным регистратором иа предмет соответствия условий договора закону. Кроме того, государственная регистрация обеспечит публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем участникам гражданского оборота, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.
Установление Законом о долевом строительстве государственной регистрации договора (ст. 17 Закона) устраняет возможность многократной продажи застройщиком одной и той же квартиры. В обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отмечалось, что наличие в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации одного договора па одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение,3
Особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве устаноазены ст. 25Л Федерального закона от 21.07.97г, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров
1 Фокопа Е.А. О государственном контроле деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительствам/СПС Консулыантплюс,
ЗюзинВ.А,, Королев АЛ Г Комментарий к Федеральному Закону 05 участии в долевом строительстве миогокварЕирных домов и иных ооьскіив недвижимости и о ивнессшш изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ//С11С Консультант плюс.
участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09,06.2005г. № 82 (далее Инструкция). Согласно указанным нормативно-правовым актам, государстве!їная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора застройщика и участника долевого строительства. При проведении государственной регистрации следует иметь в виду, что ее действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после 01. 04.2005г., т.е. после вступления в силу Закона о долевом строительстве. Для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщиком представляются следующие документы:
- разрешение на строительство;
-проектная декларация;
-план создаваемого объекта недвижимости (многоквартирного дома) с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
-договор участия в долевом строительстве;
-документ с описанием объекта долевого строительства (жилого помещения) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. участником долевого строительства. Указанная норма не регламентирует, кто может обратиться с заявлением о регистрации последующих договоров на участие в строительстве (стороны договора вместе или одна из сторон договора), определяя лишь перечень документов, представляемых последующими участниками,
В научной литературе высказана точка зрения о необходимости представления для государственной регистрации всех последующих договоров участия в долевом строительстве заявления двух сторон договора. Эта точка зрения основывается на том, что ст.25Л не устанавливает какого-либо специального порядка для представления документов на государственную регистрацию, соответственно, применяется общее правило ст.16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Но возможно и иное толкование, если исходить из специального характера ст.25.1 Закона о государственной регистрации. Анализируя общую правовую позицию положений указанной статьи, можно сделать вывод, что для государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве с последующими участниками необходимо заявление только от одной стороны по договору. В подтверждение данного вывода следует привести п.4 ст.25Л указанного Закона, устанавливающий, что заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора долевого участия в строительстве. Другая сторона только уведомляется. Развивая данную точку зрения, следует определить сторону договора для обращения с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и необходимость в уведомлении о подаче заявления другой стороны.
