Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, СУБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 13
1. Понятие, субъекты права и основания возникновения права собственности на жилые помещения 13
2. Жилые помещения как объекты права собственности 46
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ И ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 62
1. Владение и пользование жилыми помещениями 62
2. Переустройство и перепланировка жилых помещений 88
3. Осуществление права собственности общим имуществом в многоквартирном доме 108
ГЛАВА 3. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ 122
1. Ограничения права собственности на жилые помещения 122
2. Прекращение права собственности на жилые помещения 160
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 180
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 185
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ
- Понятие, субъекты права и основания возникновения права собственности на жилые помещения
- Владение и пользование жилыми помещениями
- Ограничения права собственности на жилые помещения
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека и необходимой предпосылкой создания семьи и воспитания детей.
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей. Вместе с тем, с принятием Конституции РФ перед наукой гражданского права возникла весьма сложная проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты.
Положения о сущности жилищных прав, разработанные, в частности, И.Б. Мартковичем, П.И. Седугиным и П.В. Крашенинниковым, а также некоторыми другими отечественными учеными, занимающимися проблематикой жилищных отношений, базируются на признании различий между гражданско-правовыми и жилищными отношениями. Отсюда и вывод о невозможности исследования отдельно права на приобретения жилья в собственность и права на его получения на условиях социального найма. По нашему же мнению, субъективное право собственности на жилое помещение не только может быть самостоятельным предметом научного анализа, но и является базовым, исходным для возникновения всех других субъективных прав на жилое помещения, в том числе и «жилищных прав».
Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 1), «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 1 апреля 2005 г.). Правовой статус жилых помещений определяется также специальным жилищным законодательством. Современная наука и практика нуждаются в выработке теоретических положений о пределах осуществления права собственности на жилое помещение как особо значимый объект недвижимости.
Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ)1 сохранил, в принципе, традиционные для советского права подходы в определении как предмета регулирования (ст. 4), так и так и понятия «права на жилище» (ст. 1). Вместе с тем, ЖК РФ не урегулировал многие вопросы, относящиеся к возникновению, содержанию и прекращению права собственности на жилые помещения. ЖК РФ не сформулировал также и систему правовых ограничений осуществления права собственность на жилье, что существенно затрудняет правоприменительную деятельность.
Специфика отношений владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение. В упрощенном виде абсолютное субъективное право собственности на жилое помещение как сложную недвижимую вещь можно представить как совокупность закрепленных в законе правомочий, ограничений, обременении и обязываний, непосредственно связанных с использованием помещения по его назначению. Однако такая формулировка, при всей ее привлекательности, не дает полного и точного представления о предпосылках возникновения права собственности на жилое помещение, о его содержании и закреплении, публичном признании за определенным субъектом.
Региональное законодательство нередко содержит правовые ограничения, адресованные собственникам жилых помещений, не предусмотренные федеральными законами, что нарушает принцип, закрепленный ст. 1 ГК РФ о том, что ограничения субъективных гражданских прав могут устанавливаться только федеральными законами.
Судебная практика ориентирована пока на всемерное обеспечение интересов пользователей жилых помещений, причем нередко в ущерб интересам собственников этих объектов.
Изложенное свидетельствует об актуальности избранной темы исследования.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного анализа гражданских правоотношений, возникающих при осуществлении владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, анализ нормативных актов всех уровней, определяющих правовой режим жилых помещений, разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование правового регулирования оборота жилых помещений.
Указанные цели предопределили постановку задач исследования:
— определить гражданско-правовое понятие жилого помещения как объекта вещных прав, раскрыть содержание права собственности применительно к жилым помещениям;
— определить круг субъектов права собственности на жилые помещения и особенности осуществления права публичной и частной собственности на жилые помещения;
— выделить систему правовых ограничений осуществления права собственности на жилые помещения, исследовать их правовую природу;
— выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского и жилищного законодательства.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, юридическими лицами, а также между гражданами и публично-правовыми образованиями по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями.
Предметом исследования является комплекс проблем, связанных с возникновением и осуществлением субъектами имущественных прав на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения, сравнительно-правовой метод, предусматривающий сопоставление различных нормативных актов, логический метод, предусматривающий применение индукции, дедукции, анализа и синтеза, технико-юридический метод, предусматривающий толкование норм права и правовое моделирование. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
Теоретической основой диссертационного исследования явились труды ведущих российских ученых дореволюционного, советского и современного периодов развития цивилистики: В.К. Андреева, СИ. Аскназия, Е.В. Басина, Е.В. Богданова, М.В. Власовой, Б.М. Гонгало, О.А. Городова, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Д. Мазаева, И.Б. Мартковича, А.И. Пергамента, И.А. Покровского, В.В. Святловского, П.И. Седугина, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, В.Ф. Яковлева.
Эмпирическую базу исследования составляют гражданское законодательство, нормативные акты жилищного права всех уровней, постановления Правительства РФ, ведомственные нормативные акты, акты Верховного Суда РФ, акты судов субъектов РФ.
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа является одной из первых попыток системного теоретико-правового исследования проблем правового режима жилых помещений, выполненного на основе нового Жилищного кодекса РФ, опирающегося на новейшее гражданское законодательство.
На защиту выносятся следующие основные положения, отражающие научную новизну проведенного исследования:
1. Автор обосновывает вывод о том, что жилое помещение внутри здания, равно как и квартира, — это вещи исключительно в юридическом смысле этого слова. Для упорядочения правового регулирования имущественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений внутри зданий, законодатель вынужден применить юридический прием фикции - признать за жилыми помещениями внутри зданий свойства и признаки самостоятельных объектов права. Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.
2. Субъективное право собственности на жилое помещение представляет собой ограниченную системой правовых ограничений совокупность возникающих на строго определенных законом основаниях правомочий граждан владеть, пользоваться и распоряжаться, а юридических лиц и публично-правовых образований - распоряжаться, созданными трудом человека неделимыми недвижимыми вещами, специально предназначенными для проживания в них человека, именуемыми жилыми помещениями и зарегистрированными в этом качестве.
3. Автор считает целесообразным внести изменения в п. 1 ст. 130 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и отдельные помещения в них, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Право собственности на здание прекращается с одновременно регистрацией права собственности на отдельные помещения внутри его».
4. Диссертант обосновывает актуальность внесения дополнений в ст. 18 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ и предлагает изложить ее в следующей редакции: «При передаче имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий, учреждений в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление иных субъектов в ходе реорганизации, приватизации, либо ликвидации, жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в собственность, либо хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в собственность муниципальных образований в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений, полученных по договорам социального найма до 1 марта 2005 г.».
5. Диссертант обосновывает тезис о том, что ст. 31 ЖК РФ, вводит новое вещное право (право проживания), имеющее, однако, признаки обязательственного права (ограничение по кругу субъектов, возникновение по решению суда, ограниченный срок, отсутствие свойства следования за объектом). В связи с этим предлагается внести изменения в текст ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи собственника: у несовершеннолетних - до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными — пожизненно или на период нетрудоспособности. Если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд вправе по иску заинтересованных лиц обязать собственника жилого помещения приобрести в собственность бывшего члена его семьи жилое помещение, отвечающее требованиям, устанавливаемым жилищным законодательством. До вступления в силу решения суда право пользования жилым помещением у бывшего членом семьи собственника сохраняется, если иное не предусмотрено соглашением сторон».
6. Переустройство и перепланировка жилого помещения, произведенная собственником без соответствующего разрешения органов местного самоуправления не может являться основанием для признания недействительными сделок купли-продажи, обмена или передачи под выплату ренты указанного жилого помещения. Понимание «юридической чистоты» сделок не должно ограничивать оборотоспособность тех объектов, которые своими характеристиками не нарушают прав и законных интересов третьих лиц. При самовольной перепланировке (переустройстве) незаконными являются действия собственника, а не сам объект недвижимости, подвергшийся изменению.
7. Заимствованный из европейских и северо-американских правопорядков институт общей долевой собственности на нежилые помещения и технические коммуникации в многоквартирном доме, закрепленный ст. 36 ЖК РФ введен в российское законодательство явно преждевременно, без учета менталитета российских граждан-собственников жилых помещений. Диссертант делает вывод о том, что ЖК РФ ввел новый институт гражданского права - общую долевую собственность без права выдела доли и без права распоряжения долей в общем имуществе. Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является самостоятельным видом общей долевой собственности.
8. Диссертант обосновывает вывод о том, что пределы осуществления права собственности на жилые помещения определяются системой правовых ограничений, в структуре которой можно выделить:
а) установленные законом запреты на осуществление определенных юридически значимых действий в отношении жилого помещения, находящегося в титульном владении и пользовании;
б) установленные законом обязывания собственника или иного титульного владельца совершить определенные действия в отношении находящегося во владении и пользовании жилого помещения;
в) вещные права третьих лиц на жилые помещения, установленные законом (ограниченные вещные права);
г) права третьих лиц на жилое помещение, вытекающие из договоров залога, аренды и других, в случаях, предусмотренных законом.
9. Новый Жилищный кодекс РФ не содержит понятия жилищных сервитутов, однако фактически закрепляет сервитутные по своей природе права пользования чужими жилыми помещениями (право проживания). В связи с этим предлагается дополнить ЖК РФ статьей 17.1 «Жилищные сервитута» следующего содержания: «Жилое помещение может быть обременено жилищным сервитутом — правом третьего лица на ограниченное по сроку или пожизненное проживание в жилом помещении, возникающем в силу закона, завещательного отказа или договора».
10. Жилищное законодательство не содержит норм о принудительном прекращении права муниципальной собственности на жилые помещения и жилые дома как бесхозяйственно содержащиеся. Поскольку ГК РФ закрепляет положение (п. 1 ст. 124 ГК РФ) о равенстве в гражданском обороте граждан, юридических лиц и публично-правовых образований, предлагается дополнить ст. 293 ГК РФ абзацем следующего содержания: «Бесхозяйственно содержимые жилые помещения и жилые дома, относящиеся к муниципальной собственности, могут быть по решению суда проданы с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством о приватизации муниципального имущества». Предлагаемое дополнение к ст. 293 ГК РФ соответствует принципиальным положениям об основаниях принудительного прекращения права собственности, закрепленных в ст. 235 ГКРФ.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, углубляют теорию российского гражданского и жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования законодательства.
Предложенные автором научные определения и классификации представляют интерес с точки зрения науки гражданского права и организации деятельности государственных, а также муниципальных органов по обеспечению конституционных прав граждан на жилище и обладание собственными жилыми помещениями.
Выводы и предложения автора, во многом, носят прикладной характер и могут быть использованы в процессе федерального и регионального законотворчества. Результаты исследования могут представлять интерес с точки зрения использования их в учебном процессе и профессиональной подготовке сотрудников организаций, осуществляющих управление коммунальным хозяйством.
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Кубанского государственного аграрного университета. Основные теоретические положения и практические рекомендации, содержащиеся в настоящем исследовании, публиковались в печати, являлись предметом выступлений диссертанта на V Международной научной конференции молодых ученых в г. Самаре (22-23 апреля 2005 г.); Всероссийской научной конференции «Этноэкономика Юга России» (пос. Домбай, Карачаево-Черкесская республика, 11-14 марта 2005 г.); Всероссийской научно-практической конференции (г. Сочи, 27-31 мая 2005 г.); Международной научной конференции «Экономическая политика государства на Юге современной России» (г. Сочи, 30 сентября - 4 октября 2005 г.).
Структура диссертации и ее объем определены задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и библиографического списка.
Понятие, субъекты права и основания возникновения права собственности на жилые помещения
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.1 (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.
В 2005 г. исполняется двенадцать лет со дня принятия Конституции Российской Федерации. Однако за истекший период исследователи так и не пришли к такому пониманию феномена права на жилище, которое бы устраивало большинство ученых. Видимо, право на жилище, предусмотренное действующей Конституцией РФ, по своей природе и содержанию оказалось еще более сложным правовым понятием по сравнению с правом на жилище, закрепленным в Конституции СССР (1977 г.) и Конституции РСФСР (1978 г.). Речь, конечно, идет о соотношении категорий права на жилище и вещных прав на жилое помещение. Проблема осложняется также разночтениями в определении содержания права на жилище.
Нередко ученые, исследующие данную проблему, не предпринимают усилий по анализу правовой природы права на жилище. Так, Л.М. Пчелинцева пишет: «Одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище — получение жилья по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда социального использования»2. При этом автор достаточно подробно излагает процесс реализации указанного права, но совершенно оставляет без внимания природу права на жилище. Таким образом, Л.М. Пчелинцева отождествляет право на жилище с правом на получение от публичной власти жилого помещения на условиях, близких к аренде, что представляется не вполне корректным.
Именно сложностью проблемы, возникшей в связи с закреплением в Конституции РФ права граждан на жилище, можно объяснить тот факт, что, например, Ю.К. Толстой в своей книге «Жилищное право» даже не упомянул о праве граждан на жилище1. П.В.Крашенинников, анализируя природу названного права, констатировал, что это право является конституционным2. Позиция Ю.К. Толстого и П.В. Крашенинникова, по-видимому, объясняется вполне оправданным нежеланием определять право на жилище, закрепленное в Конституции РФ как субъективное имущественное право.
На наш взгляд, наиболее полно проанализировал содержание права на жилище П.И. Седугин, по мнению которого, данное право включает шесть юридически значимых возможностей:
— стабильность пользования имеющимся жильем;
— улучшение своих жилищных условий;
— использование жилья в интересах других граждан;
— обеспечение жильцам здоровой среды обитания;
— недопустимость произвольного лишения граждан жилья;
— неприкосновенность жилища3.
При этом П.И. Седугин утверждает, что право на жилище на стадии пользования жилым помещением реализуется в конкретных правоотношениях, в которых соответствующие органы государства, частные, кооперативные и общественные организации, иные лица выступают в качестве наймодателей, а граждане — в качестве нанимателей жилых помещений; в то время как право на получение гражданами жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного
фонда социального использования реализуется в основном в правоотношениях административно-правового характера, а в домах частного жилищного фонда — отношениях гражданско-правового характера.
Ясно, что П.И. Седугин весьма своеобразно понимает содержание субъективного гражданского права: он полагает, что граждане реализуют свое право на жилище в домах частного жилищного фонда посредством совершения сделок имущественного найма. Если следовать логике уважаемого автора, то совершение сделок найма с гражданами, претендующими на пользование жилыми помещениями, должно быть обязательным для собственников помещений, ведь указанные граждане реализуют свое субъективное право, которому должна корреспондировать чья-то обязанность.
Конечно, по результатам исследований П.И. Седугина остаются вопросы о природе, содержании права на жилище и специфике его отдельных проявлений.
Недостаток исследований феномена права на жилище сказывается, в первую очередь, на состоянии жилищного законодательства в целом. Необходима глубокая теоретическая проработка указанной проблемы.
Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс РФ1 сохранил, в принципе, традиционные для социалистического права подходы в определении как предмета регулирования (ст. 4), так и так и понятия «права на жилище» (ст. 1).
Законодатель устанавливает, что «жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище» (п. 1 ст. 1 ЖК РФ).
Есть необходимость в том, чтобы прежде всего снять иронический оттенок самого понятия «право на жилище», поскольку ряд исследователей относится к данной правовой категории не иначе как к выдумке коммунистов. Некоторые ученые даже предлагали отказаться от закрепления данного права в Конституции1. Поскольку этого не случилось, и право на жилище было закреплено за гражданами в Конституции РФ, в настоящее время предпринимаются попытки выхолостить содержание этого права, объявляя его не более чем политической декларацией, поскольку у государства нет достаточных средств для обеспечения жильем даже тех категорий нуждающихся граждан, которые указаны в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ и ст. 49 ЖК РФ.
Владение и пользование жилыми помещениями
Вопросы о том, что представляет собой право на жилище, каковы содержание указанного права и момент его возникновения и кто является субъектом встречной ему обязанности, уже более 15 лет привлекают к себе внимание цивилистов1, однако, ни на один из них в юридической литературе нет однозначного ответа. Между тем, эти вопросы имеют не только теоретическое, но и практическое значение: то или иное их решение ведет к различной трактовке отдельных норм действующего законодательства, что в итоге отразилось на развитии такого института как ипотечное жилищное кредитование.
До закрепления права граждан на жилище в Конституции СССР (1977 г.) указанное право отождествлялось с распространенным в то время термином «право на жилую площадь». Так, СИ. Аскназий, впервые использовавший его в теории жилищного права, понимал под правом на жилище особый гражданско-правовой институт как совокупность норм, имеющих свое место в системе гражданского права2. Право на жилище, по мнению СИ. Аскназия, включает в себя комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору найма или другому законному основанию3. Данный подход разделяли не все правоведы, например, первоначально СН. Братусь, а затем И.Л. Брауде и А.И. Пергамент остро критиковали эту точку зрения, так как, по их мнению, неверно сводить полномочия съемщика к вещному праву на чужое имущество1.
Тем не менее, последующие научные исследования осуществлялись именно в этом направлении, и основное внимание отечественными правоведами уделялось именно дальнейшему раскрытию и обоснованию права советских граждан на жилую площадь. В частности, Ю.К. Толстой писал, что «гражданину принадлежит субъективное право быть обеспеченным жильем из общественных фондов» . При этом он в целом разделял взгляды В.Н. Литовкина, различавшего в праве гражданина на жилую площадь: а) правоспособность гражданина быть обеспеченным жилым помещением, б) субъективное право гражданина на обеспечение жильем из общественных фондов и в) право на пользование жилым помещением3.
Известный отечественный ученый-цивилист В.П. Грибанов использовал термин «право на жилище» в трех значениях, именуя им, во-первых, право на удовлетворение потребности в жилье, во-вторых, право на занятие помещения, в-третьих, право пользования определенным жилым помещением4. Чуть позднее он уточнил, что право на жилплощадь включает и право на жилище5.
По мнению Ю.Г. Басина, термин «право на жилище» является неудачным, поскольку он применяется на практике лишь для обозначения субъективного права нанимателя. Правильнее было бы называть данный институт жилищным правом, имея в виду совокупность норм, регулирующих жилищные отношения независимо от оснований их возникновения1.
Таким образом, право на жилище в рассматриваемый период связывалось с необходимостью обеспечить советских граждан жильем, поэтому элементами указанного права являлись право на получение жилого помещения в пользование и право пользования жилым помещением. Термин «право на жилище» не имел в то время самостоятельного значения и употреблялся значительно реже, чем общепринятое тогда понятие «право на жилую площадь».
Закрепление в ст. 44 Конституции СССР (1977 г.) права граждан на жилище придало новый импульс исследованиям сущности этого права. Важным этапом развития теории права на жилище стало обоснование необходимости его гарантированности государством. В качестве государственных гарантий первоначально рассматривались: а) широкая программа строительства государственного, кооперативного и индивидуального жилья, обеспеченная надлежащим финансированием; б) невысокая сумма платы за жилье и коммунальные услуги; в) справедливое распределение жилой площади под общественным контролем; г) обязанность рационального использования жилого помещения в соответствии с законодательством; д) защита права на жилище судебными и административными правовыми способами .
Существовали также точки зрения, согласно которым конституционное право гражданина на жилище сводится к правомочиям владения, пользования и распоряжения жилым помещением, предоставленным пользователю для проживания1.
Позднее в юридической литературе стали встречаться высказывания о необходимости предусмотреть гарантии реального осуществления права граждан на жилье как систему средств, направленных на обеспечение этого права, включая и экономические меры государственного характера. Подробная классификация таких гарантий приводилась в работах И.Б. Мартковича, выделявшего социально-экономические, политические, общественные, идеологические и юридические гарантии. При этом он отмечал, что экономические гарантии чаще всего выступают в соответствующих правовых формах и, таким образом, смыкаются с юридическими. А последние представляют собой весь комплекс государственно-правовых средств обеспечения прав граждан, включая обязанности государства и его органов (неприкосновенность жилища, экономическая доступность жилища, устойчивость субъективных жилищных прав, защита жилищных прав и законных интересов граждан, содействие государства жилищному строительству и др.)2.
Ограничения права собственности на жилые помещения
Понятие ограничения субъективного права имеет особое научное и практическое значение и является базовым для исследования ограничений осуществления права собственности на жилые помещения. Как отмечал в своей работе В.П. Камышанский1, «общие теоретические исследования ограничений права, выявление и анализ их существенных признаков и видов позволяет с большей глубиной, последовательностью и обоснованностью рассмотреть проблемы ограничений права собственности».
Общетеоретические основы ограничения субъективных прав достаточно полно изложены в работах современных ученых2, при этом большинство авторов связывают ограничения свобод субъекта в осуществлении гражданских прав и их отдельных правомочий с общественными интересами. История права показывает, что юридические дозволения, сформулированные как «субъективные права», появились в Европе только в эпоху Возрождения. Наличие дозволений и запретов в праве позволяет ему выполнять двуединую задачу: с одной стороны, определять границы свободы участников правоотношений, с другой — «оснащать свободу человека действенными средствами и механизмами, позволяющими делать свободу человека реальностью»3 . Задачей правового регулирования как раз и является гармонизация отношений человека и общества, поскольку, объективно, интересы отдельного субъекта могут не совпадать с интересами общества или его политической организации — государства.
Система правового регулирования включает в себя такие элементы как дозволения, запреты и позитивные обязывания. Указанная триада средств правового регулирования берет свое начало со времен Римского права, а в XX в. юристами созданы теории, обосновывающие применение трех разновидностей регулятивных норм: запрещающих, управомочивающих и обязывающих1. Вместе с тем, некоторые ученые выделяли четвертую совокупность средств правового регулирования — правовые ограничения2. Под правовыми ограничениями понимается лишение или сужение юридически обеспеченного возможного поведения. Так, С.С. Алексеев отмечал, что ограничение субъективного права достигается при помощи известной триады способов, путем сужения дозволений, новых запретов, дополнительных обязываний3. С его позицией соглашается и В.П. Камышанский, уточняя, что «когда мы говорим об ограничениях права, речь идет об ограничении конкретного субъективного права»4, которое выражается в стеснении субъекта при осуществлении субъективного права. Однако не может быть принят без возражений его дальнейший тезис о том, что «стеснение» при осуществлении субъективного права вызвано передачей возможности его осуществления третьему лицу. Думается, что ограничения субъективного права (например, права собственности) связаны прежде всего с обеспечением интересов общества в целом. В качестве примера можно привести запрет на использование жилого помещения для производственной деятельности, закрепленный в п. 3 ст. 17 ЖК РФ.
В науке гражданского права понятия «правовые ограничения» и «ограничения права» не являются тождественными. Первое из них является более широким. Под правовыми ограничениями В.П. Камышанский понимает «совокупность элементов механизма правового регулирования, направленных на установление пределов (границ) дозволенного поведения субъектов. Правовые ограничения обозначают или очерчивают сферу возможного поведения, внутри которой субъект может свободно реализовать свою правоспособность при наличии соответствующих юридических фактов. К правовым ограничениям можно отнести ограничения дееспособности и правоспособности, запреты и обязывания, ограничения права»1. Ограничения права предполагают изменение границ возможного поведения и устанавливаются федеральными законами в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов третьих лиц, обеспечения безопасности государства (ст.1 ПС РФ). По нашему мнению, ограничение права можно рассматривать и как способ регулирования общественных отношений, подразумевающий использование таких правовых средств как обязывания, правовые ограничения, запреты.
Одним из видов правовых ограничений является запрет на совершение определенных действий. Ограничениями субъективного права собственности выступают также обременения: права третьих лиц на владение и использование имущества собственника. В науке подобные обременения названы ограниченными вещными правами. Вопрос об отнесении к правовым ограничениям гражданско-правовых обязанностей является дискуссионным, однако, наиболее логичной представляется точка зрения, высказанная А.В. Малько, который говорил об «ограничивающей сути юридических обязанностей».
