Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика жилищного правоотношения
1.1. Понятие жилищного правоотношения 9
1.2. Структура жилищного правоотношения 23
1.3. Основания возникновения жилищного правоотношения 55
Глава 2. Характеристика отдельных категорий субъектов жилищного правоотношения
2.1. Субъекты жилищного правоотношения по договору социального найма 82
2.2. Субъекты жилищного правоотношения по договору коммерческого найма 103
2.3. Субъекты жилищного правоотношения по договору найма служебного жилого помещения 114
2.4. Члены семьи собственника, получатели ренты и отказополучатели как субъекты жилищного правоотношения 123
Заключение 154
Библиография 158
- Понятие жилищного правоотношения
- Основания возникновения жилищного правоотношения
- Субъекты жилищного правоотношения по договору социального найма
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Среди всех прав на жилище наиболее содержательным и обеспечивающим потребности человека, вне всяких сомнений, является право собственности. Помимо собственников жилого помещения существует большое количество лиц, которые обладают жилищными правами, отличными от права собственности. К таким субъектам можно отнести нанимателей и членов их семей, проживающих в жилых помещениях по договору найма (социального и коммерческого), членов семьи собственника жилого помещения и бывших членов семьи собственника жилого помещения.
Наличие такого обширного круга лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, требует подробного определения их правового статуса нормами гражданского и жилищного законодательства с целью защиты и обеспечения гарантий прав и интересов указанных субъектов при одновременной защите прав и интересов собственников.
Необходимость исследования проблемы правового статуса лиц, не обладающих правом собственности на жилое помещение, обусловлена принятием Жилищного кодекса РФ1 (далее - ЖК РФ), вступившего в действие с 1 марта 2005 года, и изменением Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)2. Одним из результатов реформирования жилищного законодательства явилось усиление права собственности на жилое помещение за счет ограничения возможностей возникновения права пользования жилым помещением, расширения оснований прекращения права пользования жилым помещением и ослабления гарантий прав граждан-несобственников. Это повлекло изменение понимания конституционного права на жилище: теперь оно не препятствует лишению права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника без предоставления другого жилья, а также не дает возможности членам семьи собствен-
1 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188 (в ред. от 13.05.2008 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № I (Ч. I). -Ст. 14.
*" Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51 (в ред. от 14.07.2008 г.) // Там же. -!994.-№32.-Ст.3301.
4 ника проживать в жилом помещении при переходе права собственности на него
другому лицу. Тенденции развития жилищного законодательства говорят о переоценке понятия права на жилище и его реализации.
Кроме того, в ЖК РФ впервые выделены такие основания возникновения ограниченных вещных прав на жилые помещения, как договор пожизненного содержания с иждивением и завещательный отказ. Поэтому особый интерес вызывает вопрос о правовом статусе получателя ренты и отказополучателя.
Наличие основополагающих нормативных актов не обеспечивает решение всех проблем, возникающих в области в области правового статуса лиц, обладающих правом пользования жилым помещением. Некоторые новшества породили противоречия между положениями гражданского законодательства, регулирующего жилищные отношения, и специального законодательства, неоднозначная позиция законодателя по ряду вопросов вызывает на практике определенные сложности. Более того, имеющие место выводы по тем или иным вопросам данной тематики выступают предметом острой дискуссии в науке. В связи с этим анализ правового регулирования положения вышеуказанных субъектов имеет большое теоретическое и практическое значение.
Таким образом, представляется своевременным и актуальным комплексное рассмотрение правового статуса субъектов, не обладающих правом собственности на жилое помещение, для обоснования теоретических выводов и выработки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.
Степень разработанности темы. Правовые проблемы жилищных правоотношений и их субъектов рассматривались в трудах Ю.Г. Басіша, Е.В. Богданова, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, СЮ. Макарова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, П.И. Седугина, Ю.К. Толстого, В. Ф. Чигир и др.
В отдельных работах (например, такими учеными, как Я.З. Байтаевой, Н.С. Потаповой, Л.С. Тихоновой, Д.А. Формакидовым, М.Н. Рахваловой) проводилось исследование правовой природы самостоятельных прав отдельных
5 субъектов жилищных правоотношений, не обладающих правом собственности
на жилое помещение.
Научная полемика о правовом статусе субъектов, не обладающих правом собственности на жилое помещение, продолжается и по сей день. В цивилистике предлагаются и обсуждаются пути развития данных правоотношений, которые требуют обобщения и переосмысления, в том числе в связи с принятием нового ЖК РФ.
Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между субъектами в связи с осуществлением права на жилые помещения.
Предмет исследования — субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение.
Целью диссертационного исследования является комплексное изучение правового статуса субъектов, не обладающих правом собственности на жилое помещение.
Для достижения указанной цели автор поставил следующие задачи:
основываясь на исследовании теоретических концепций и законодательства, определить и выделить специфические признаки жилищных правоотношений, а также их виды;
охарактеризовать структуру жилищных правоотношений и особенности ее отдельных элементов, т. е. субъектов, объекта и содержания;
всесторонне изучить основания возникновения права пользования жилым помещением у субъектов жилищных правоотношений;
на основе гражданского и жилищного законодательства, а также практики его применения рассмотреть и проанализировать правовой статус нанимателя, членов его семьи, членов семьи собственника жилого помещения, получателя ренты и отказополучателя; выявить отличительные особенности правового статуса данных субъектов.
Методологическую основу исследования составляет общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнопаучные
методы познания: системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой.
Теоретическую основу исследования составили труды советских и российских ученых, в частности: С.С. Алексеева, Ю.Г. Басина, ЯЗ. Байтаевой, Е.В. Богданова, И.С. Вишневской, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, Л.Ю. Грудцыной, О.С. Иоффе, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, А.В. Маль-ко, СЮ. Макарова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, Н.И. Магузова, Л.Ю. Ми-хеевой, А.Е. Мушкина, И.А. Покровского, Е.В. Поповой, Н.С. Потаповой, Д.Е. Потяркина, М.Н. Рахваловой Г.М. Свердлова, П.И. Седугина, В.Р. Скрипко, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Л.С. Тихоновой, Ю.К. Толстого, Д.А. Формакидо-ва, Т.Н. Халбаевой, З.И. Цыбуленко, И.Л. Черкашиной, Л.В. Щенниковой, В.Ф. Чи гир, Г.Ф. Шешко и многих других.
Эмпирическую основу исследования составила судебная практика судебная практика: постановления Пленума Верховного суда РФ (1995-2007г.г.), постановления и определения Конституционного суда РФ (1995-2007г.г.).
Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что впервые па основе комплексного подхода была предпринята попытка исследования правового статуса субъектов, не обладающих правом собственности на жилое помещение, и проведен детальный сравнительный анализ норм ГК РФ и ЖК РФ, регулирующих правовой статус указанных субъектов, который позволил разработать предложения по совершенствованию ряда норм, определяющих жилищные отношения с участием субъектов, обладающих правом пользования жилым помещением (к примеру, п.4 ст. 31 ЖК РФ, ст. 35 ЖК РФ, ст. 80 ЖК РФ, п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
1. Определено понятие «член семьи нанимателя жилого помещения», это физическое лицо, связанное узами родства, свойства, зарегистрированного брака, совместно проживающее в жилом помещении с нанимателем либо признанное
7 членом семьи нанимателя в судебном порядке при условии совместного проживания с ним и ведения общего хозяйства.
2. Уточнено определение понятия «член семьи собственника жилого помещения». Член семьи собственника жилого помещения — это физическое лицо, связанное узами родства, свойства, зарегистрированного брака, совместно проживающее в жилом помещении с собственником либо признанное членом семьи самим собственником путем выражения им согласия на вселение в жилое помещение в качестве члена семьи.
Необходимо законодательно закрепить солидарную ответственность граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма. В связи с этим предлагается исключить п. 4 ст. 677 ГК РФ н изложить п. 3 ст. 677 ГК РФ в следующей редакции: «Граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон».
В целях восполнения пробела в жилищном законодательстве в числе прав нанимателя служебного жилого помещения по договору найма закрепить право на вселение временных жильцов и возможность применения к этим отношениям ст. 80 ЖК РФ, которая устанавливает условия и порядок реализации данного права.
Для упорядочения отношений между собственником и его бывшими членами семьи, а также устранения неоднозначного толкования термина «обеспечение иным жилым помещением» изложить п. 4 ст. 31 ЖК РФ в следующей редакции: «Суд вправе обязать собственника жилого помещения приобрести иное жилое помещение на имя бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментное обязательство, по договору купли-продажи либо предоставить жилое помещение по договору коммерческого найма, безвозмездного пользования».
8 6. Распространить действие ст. 35 ЖК РФ, устанавливающей основания
выселения отказополучателей, на лиц, являющихся членами семьи собственника жилого помещения ті получателя ренты.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что проведено комплексное изучение правового статуса субъектов, не обладающих правом собственности на жилые помещения. Сформулированные выводы и предложения в определенной степени дополняют и развивают разделы гражданского и жилищного права, посвященные пользованию гражданами жилыми помещениями, а также могут использоваться для дальнейших исследовании как по данной теме, так и по некоторым другим вопросам гражданского и жилищного права.
Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные выводы и сформулированные рекомендации могут быть полезными в целях совершенствования норм гражданского, жилищного и семейного законодательства РФ. Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в процессе преподавания курса «Гражданское право РФ» и «Жилищное право РФ».
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования нашли свое отражение в публикациях автора и сообщениях на научных конференциях профессорско-преподавательского состава БГУЭП (2006-2008г.г.). Ряд теоретических положений диссертации апробирован при чтении лекций и проведении семинарских занятий по гражданскому и жилищному праву в Байкальском государственном университете экономики и права.
Структура диссертационного исследования обусловлена целью и последовательностью решения задач, необходимых для ее достижения, и состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения и библиографии.
Понятие жилищного правоотношения
Большое значение для теории жилищного права имеет рассмотрение сущности общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, т. е. жилищных правоотношений. Прежде необходимо выяснить, что же такое правоотношение вообще, как толкуют его в юридической литературе.
Так, Р.О Халфина рассматривает правоотношение как единство правовой формы и материального содержания, она включает в структуру правоотношения в качестве элементов и реальное поведение участников правоотношения, и их права и обязанности1. Ю.К. Толстой говорит о правоотношении как об идеологическом отношении, при посредстве которого норма права воздействует на фактическое общественное отношение2. С.А. Зинченко и Д.Ю. Шапсугов определяют правоотношение как правовой вид (форму) общественных отношений, который они приобретают при регулировании нормами права, где участники наделены правами и обязанностями . Н.Л. Гранат обосновывает точку зрения, состоящую в том, что правовое отношение - это такое общественное отношение, которое предусмотрено нормой права4.
Большинство авторов, таким образом, признают, что правоотношение является результатом урегулирования общественного отношения, который оно приобретает при воздействии на него норм объективного права. Следовательно, жилищное правоотношение - это правовая форма общественного жилищного отношения, которую оно приобретает при воздействии на него норм объективного права.
Следует обратить внимание на соотношение таких понятий, как «жилищные отношения» и «жилищные правоотношения». Равнозначны ли они по своему содержанию или различны?
Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо вспомнить, в чем специфика понятия «правоотношение» и просто «отношение». В обществе существует множество различных отношений: экономические, политические, юридические, духовные, культурные и др. Само человеческое общество есть совокупность отношений, продукт взаимодействия людей. Нас, прежде всего, интересуют юридические или правовые отношения. В чем их специфика? Кратко говоря, в том, что они органически связаны с правом. Право - особый, официальный, государственный регулятор общественных отношений. Регулируя те или иные отношения, оно тем самым придает им правовую форму, в результате чего эти отношения приобретают новое качество, особый вид — становятся правовыми, облекаются в юридическую оболочку.
Иначе говоря, правоотношение не отделяется от опосредуемого им реального отношения, не находится где-то рядом или над ним, а существует вместе с ним. Ведь форма и содержание любого явления неразрывны1. Изменению подлежит не существующее правоотношение, а правовое регулирование данного общественного отношения.
Таким образом, предметом жилищного права является само общественное отношение, а не правоотношение.
В жилищном законодательстве понятие «жилищное правоотношение» отсутствует. В юридической науке относительно определения данного понятия единого мнения не выработано2. Это вызвано, на наш взгляд, тем, что ЖК РФ и иные нормативно-правовые акты3 регулируют разные по своей правовой природе отношения.
Основания возникновения жилищного правоотношения
Связующим звеном между нормой права и жилищным правоотношением является юридический факт — конкретное жизненное обстоятельство, с наступлением которого норма права связывает возникновение, изменение и прекращение соответствующих правоотношений1.
Юридические факты делятся на действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц) и особо выделяют правовые состояния, также сроки. Действия в свою очередь бывают правомерными и неправомерными. К правомерным действиям относятся юридические акты (сделки, договоры, акты органов государственной власти и местного самоуправления, судебные решения), юридические поступки2.
В жилищном праве все разновидности юридических фактов занимают особое место, с ними закон связывает значимые юридические последствия и сами они настолько богаты н разнообразны по своим качественным характеристикам, что заслуживают отдельного рассмотрения.
В ЖК РФ впервые закреплены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Согласно ст. 10 к ним относятся договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; судебные решения, установившие жилищные права и обязанности; приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействия) участников жилищных отношений или наступление событии, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Нас, прежде всего, в качестве оснований возникновения жилищных правоотношении интересуют юридические акты как действия участников жилищных правоотношений, поскольку именно они порождают права пользования жилыми помещениями у субъектов, не являющихся их собственниками.
Традиционно юридические акты принято делить на акты, совершаемые самими участниками правоотношения, которые являются актами реализации права и исполнения обязанностей, и правоприменительные: акты федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов РФ, акты органов местного самоуправления, а также решения суда, которые порождают, изменяют или прекращают жилищное правоотношение, например, решение суда о разделе жилого помещения, о выселении и т.п.
В зависимости оттого, сколько потенциальных участников правоотношения должны выразить свою волю, чтобы этого было достаточно для его возникновения, юридические акты участников правоотношения принято делить на односторонние, двусторонние и многосторонние. Все эти юридические акты в качестве юридических фактов рассматриваются и в жилищном праве.
К числу односторонних актов относятся, например, акт вселения нанимателя в нанятое им помещение других лиц, заявление о предоставлении ему квартиры меньшего размера, а также о заключении с ним единого договора найма жилого помещения. Однако если в жилом помещении наряду с нанимателем проживают члены его семьи, возникает сомнение в том, являются ли указанные и иные подобные юридические акты односторонними. Односторонний характер таких юридических актов заключается лишь в том, что в этих случаях воля наймодателя при наличии у нанимателя соответствующих жилищных условий не является юридически значимой, в частности, в договоре социального найма. В то же время при наличии у членов семьи нанимателя равных с ним прав на жилое помещение они активно выражают свою волю путём дачи согласия на совершение соответствующего акта . Однако следует заметить, что до вступления в действие ЖІС РФ особой разновидностью одностороннего юридического акта в жилищном праве являлся ордер на жилое помещение, на основании которого с гражданином заключался договор социального найма.
Мы рассмотрели общую характеристику юридических актов в жилищной сфере, их специфику можно обнаружить при более детальном рассмотрении, например, договоров, порождающих или изменяющих жилищное правоотношение
В условиях перехода к рыночным отношениям договор, прежде всего гражданско-правовой, становится основным регулятором общественных отношений во всех сферах жизни общества, включая жилищную сферу.
Термин «договор» употребляется в трех основных значениях: как юридический факт, как документ и как обязательство. Понятно, что в соответствии с названием настоящего параграфа договоры в жилищной сфере будут рассматриваться в основном в значении юридических фактов. Однако нельзя игнорировать тесную связь между всеми значениями термина «договор».
В зависимости от того, какие правовые последствия имеют в виду стороны, заключая договор, можно говорить о правообразующих (правопорождаю-щих), право изменяющих и правопрекращающих договорах. К числу правопре-кращающих договоров можно отнести договор о приватизации, потому что он прекращают не только правоотношения собственности государства или муниципального образования, но и договор социального найма. Типичным правоиз-меняющим договором в жилищной сфере является заключение единого договора социального найма с нанимателями, объединившимися в одну семью (ст. 82 ЖК РФ).
Субъекты жилищного правоотношения по договору социального найма
Прежде чем перейти к изучению отдельных субъектов жилищного правоотношения, оговоримся, что не будем рассматривать членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые имеют право пользования жилым помещением до выплаты ими паевого взноса в полном объеме. Исходя из анализа норм ЖК РФ и ГК РФ, они относятся к субъектам, не являющихся собственниками и проживающими в жилых помещениях. На наш взгляд, необходимость тщательного и глубокого рассмотрения этого вопроса обусловлена спецификой правового статуса данных субъектов и в дальнейшем может быть предметом отдельного научного исследования.
Пользование жилым помещением на современном этапе осуществляется, как и по ранее действующему законодательству, в том числе и на основании договора социального найма жилого помещения. Социальный наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде является самостоятельным видом гражданско-правового договора, сущность которого заключается в удовлетворении потребности в жилье только тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или заемных средств.
Для нас особый интерес представляет рассмотрение правового статуса нанимателя и членов его семьи, которые приобретают право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Тщательное исследование данного вопроса, по нашему мнению, может быть достигнуто путем определения круга лиц, относящихся к членам семьи нанимателя, условий их отнесения к таковым, рассмотрения соотношения их прав и обязанностей, а также ответственности. Законодательное определение «членов семьи» позволяет разделить всех лиц, подпадающих под это определе 83 ниє на З группы: 1) совместно проживающие с нанимателем его супруг (супруга), дети и родители; 2) другие родственники, нетрудоспособные лица, при условии их вселения в жилое помещение в качестве членов семьи и ведения с ним общего хозяйства; 3) иные лица в исключительных случаях признанные членами семьи в судебном порядке1.
Теперь рассмотрим каждую группу указанных лиц подробнее. Лица, относящиеся к первой группе (супруг(а), дети, родители нанимателя), не обязаны доказывать, что они - члены семьи нанимателя, поскольку определены исходя из одного признака семейных отношений — родства, свойства или брака. Для возникновения у них прав и обязанностей членов семьи нанимателя им необходимо проживать совместно с ним. Это правило является ключевым, поскольку отдельно взятое состояние в браке само по себе не порождает жилищные права.
Также вышеперечисленные лица должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения, в противном случае признание их членами семьи нанимателя происходит в установленном законом порядке, с соблюдением условий, предусмотренных п. 2 ст. 69 ЖК РФ.
Правильное применение норм о жилищных правах членов семьи нанимателя зависит от того, какое содержание вкладывается в употребление в этих нормах слов «супруг», «дети», «родители».
В соответствии со ст. 13 СК РФ брак заключается в органах записи актов гражданского состояния. Иными словами, СК РФ признает на территории РФ действительным только брак, зарегистрированный в государственных органах записи актов гражданского состояния. По российскому законодательству ни церемония бракосочетания в церкви, ни брак, заключенный по местным или национальным обрядам, не являются браком с юридической точки зрения и не порождают никаких правовых последствий. Таким образом, в жилищном праве термин «супруг» применяется в узко юридическом смысле и подразумевает лицо, которое по семейному праву признается супругом.
Но в судебной практике нередки случаи, когда споры возникают между совместно проживающими гражданами: «фактическими» супругами, лицами, состоящими в так называемом гражданском браке. Представляется, что при наличии доказательств согласия на вселение, совместное проживание, ведение общего хозяйства с нанимателем, отсутствия иного соглашения о порядке пользования жилым помещением и права на другое жилище — этих лиц можно относить к категории «иных лиц» (ст. 69 ЖК РФ), несмотря на сходство, характерное для семейных отношений. Очевидно, что применять нормы, регулирующие семейные отношения, здесь нельзя.
