Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Право собственности граждан на жилое помещение 16
1.1. История развития института недвижимости и права собственности на нее 16
1.2. Понятие и содержание права собственности граждан на жилое помещение 49
1.3. Жилое помещение как объект права собственности граждан 69
Глава 2. Основания приобретения гражданами права собственности на жилое помещение 83
2.1. Особенности приобретения гражданами права собственности на жилое помещение 83
2.2. Государственная регистрация права собственности граждан на жилое помещение 106
Глава 3. Осуществление гражданами права собственности на жилое помещение 134
3.1. Особенности осуществления гражданами права собственности на жилое помещение 134
3.2. Вопросы защиты права собственности граждан на жилое помещение 164
Заключение 179
Список использованной литературы 184
- История развития института недвижимости и права собственности на нее
- Особенности приобретения гражданами права собственности на жилое помещение
- Особенности осуществления гражданами права собственности на жилое помещение
Введение к работе
Актуальность исследования. Институт права собственности, оказывая непосредственное влияние на формирование новой российской государственности начала XXI в., служит фундаментом формирования рыночных отношений и является одним из приоритетных направлений реализации экономической и социальной функции государства. Право собственности как основа функционирования любого правового государства всегда подчиняется социальным целям и задачам. В противном случае государство может потерять свой публичный статус и превратиться в рядового частного собственника.
С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ.1 Законодатель установил, что «жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища ...» (п. 1 ст. 1 ЖК РФ). Данное положение развивается в ст. 35, 40 Конституции РФ, тем самым закладываются основные принципы жилищного законодательства.
В соответствии со ст. 3 5 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Понятие права собственности на жилое помещение может определяться с помощью трех правомочий. Данные правомочия указаны в п. 1 ст. 209 ПС РФ: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
1 См.: СЗ РФ. - 2005 - 3 янв. - № 1 (часть 1). Ст. 14.
имуществом. Однако отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями заставляют задуматься о необходимости разработки законодательного определения права собственности на жилое помещение. В Жилищном кодексе РФ такого определения не содержится. Согласно п. 1 ст. 30 ЖКРФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Актуальность исследования подтверждается тем, что рыночная стоимость жилья в России (особенно - в крупных российских городах, Москве, Санкт-Петербурге) весьма велика, в последние годы наблюдается устойчивая динамика роста рыночных цен на квадратный метр жилья. В связи с этим изучение вопросов приобретения гражданами права собственности на жилое помещение, а также знание способов правовой (судебной) защиты права собственности на жилье и умение применить их на практике являются весьма своевременными и востребованными.
Доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2007 г. 85%, чему способствовала приватизация существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства. Действительно, в последние годы в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость легализации жилого помещения в качестве самостоятельного объекта права собственности. Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, является - прочная связь с землей и
невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие "жилое помещение" имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом - не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате таких намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере приобретения и осуществления права собственности граждан на жилое помещение.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, с помощью которых определяются теоретические основы гражданско-правового механизма приобретения и осуществления права собственности граждан на жилое помещение в Российской Федерации.
Целью исследования является определение и изучение теоретических и практических проблем порядка приобретения и осуществления права собственности граждан на жилое помещение, а также выявление и изучение ограничений права собственности граждан, исследование вопросов защиты права собственности граждан на жилое помещение в России. Достижению поставленной цели способствует решение следующих основных задач:
- исследование истории развития института недвижимости и права
собственности на нее;
- изучение понятия и содержания права собственности граждан на жилое
помещение в Российской Федерации;
- исследование правовой природы жилого помещения как объекта права
собственности граждан;
выявление и анализ особенностей приобретения гражданами права собственности на жилое помещение;
исследование порядка и особенностей государственной регистрации права собственности граждан на жилое помещение;
изучение особенностей осуществления гражданами права собственности на жилое помещение и вопросов защиты права собственности граждан на жилое помещение.
Теоретическая основа исследования. Рост числа научных публикаций (монографий, книг и статей в специализированных юридических изданиях) за последнее десятилетие свидетельствует о неподдельном интересе исследователей и ученых к теоретико-правовым вопросам приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилые помещения.
В дореволюционной России учение об эволюции института права собственности разрабатывалось весьма широко: Ю.С. Витте, Л.Л. Герваген, СЕ. Десницкий, А.П. Куницын, Д.И. Мейер, К.А. Неволин, П.Б. Струве, Г. Ф. Шершеневич исследовали институт права собственности и давали достаточно развернутые характеристики понятия права собственности. Немало внимания в историческом аспекте уделяли данному институту известные историки Г.В. Вернадский, В.О. Ключевский, Н.М. Корку нов, Н.Ф. Костомаров, С.Ф. Платонов, СМ. Соловьев, Б.Н. Чичерин.
Ученые, проводившие исследования вопросов собственности на жилые помещения в советском периоде (С.С. Алексеев, А.В. Венедиктов, О.А. Красавчиков, B.C. Нерсесянц, В.И. Сергеевич, Ю.К. Толстой, Р. О. Халфина и др.), основывались на идеях марксистской идеологии, и нередко им приходилось подгонять под нее свои научные трактовки.
В диссертации использовались научные труды, посвященные как
теоретико-правовому понятию и содержанию института собственности,
так и вопросам правового режима права собственности граждан на жилое
помещение, таких ученых как: НС Бондарь, Г.В. Вернадский,
Ю.С. Витте, В.А. Ворошилов, А.А. Галаган, А. Глашев, А.Н. Гуев,
Ю.Г. Жариков, В.Г. Захаров, А. С. Зинченко, Е.А. Иванов, Н.М. Коршунов,
В.И. Крусс, В.И. Лоскутов, Д.С. Львов, В.Д. Мазаев, М.К. Маликов,
М.Н. Марголин, С.Д. Могилеве кий, В.П. Мозолин, В.И. Овчинников,
П.И. Павлов, М.И. Пискотин, С Ф. Платонов, Д.В. Погорелое,
Д.М. Полтерович, Ф.М. Раянов, С.Н.Р евина, В.Ф.Самарин,
К.И. Скловский, П.Б. Струве, С.Г. Струмилин, Е.А. Суханов, В.А. Томсинов, М.М. Утяшев, Т.С. Хачатуров, А.Е. Черноморец, О.И. Чистяков, В.И Шкредов, Л.В. Щенникова и т.д.
Методологические основы процесса приватизации жилых помещений в Российской Федерации рассматриваются в трудах С. Алексеева, В. Афанасьева, А. Бравермана, 77. Бунина, А. Буркова, В. Веселовича, Е. Гайдара, С. Глазьева, Р. Капелюшникова, В. Куликова,
A. Лившица, Б. Мильнера, В. Мохова, Р. Новрузова, Г Попова, А. Радыгина,
B. Рутгайзера, Г. Явлинского и др. Зарубежный опыт приватизации
обобщили Б. Акбашев, Б. Болотин, С. Веселовский, В. Виноградов,
Л. Туру сова и др.
Существенный вклад в разработку научных проблем собственности в системе рыночной экономики внесли отечественные экономисты: Л.И.Абалкин, В.М. Агеев, А.И. Алтухов, А.В. Бузгалин, Ю.Ф. Воробьев, СЮ. Глазьев, А.Е. Городецкий, Т.Ю. Горькова, А.Г. Грязнова, В.И. Жуков, В.Я. Иохин, В.Д. Камаев, А.А. Кочетков, А.Г Куликов, И.К Ларионов, СВ. Любимцева, СП. Макаров, В.И. Новичков, А.В. Новичков, Ю.М. Осипов, Н.Н. Пилипенко, В.Д Руднев, Б.В. Салихов, ДЕ. Сорокин, В.Л. Тамбовцев, К.А. Хубиев, В.А. Шаховой, В.Н Щербаков и др.
Среди диссертационных работ, посвященных различным правовым
аспектам приобретения, осуществления и ограничения права собственности граждан на жилые помещения, посвящены труды таких ученых как: Л.В. Каичукоева, А.А. Лепехин, А.В. Малъко, О.В. Сахно, Г.Х. Чукаева, А.А. Чукреев, Н.А. Шайкенов, О.В. Шведкова.
Несмотря на то, что понятие жилища, институт собственности и вопросы приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилое помещение уже более 15 лет привлекают внимание цивилистов,1 однако, ни на один из них в юридической литературе нет однозначного ответа. До сих пор не проводилось комплексного теоретико-правового исследования гражданско-правовых механизмов (и выявления их особенностей) приобретения, осуществления и ограничения права собственности граждан на жилое помещение в России.
Методологическая основа исследования заключается в использовании общих и частных методов научного познания, таких как: диалектический, историко-правовой, формально-логический, аналитический, сравнительно-правовой, системный, а также иных методов научного познания.
Эмпирическую базу исследования составили:
Предметное интервьюирование руководителей 12 инвестиционных компаний, специализирующихся в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на строительстве жилья для физических лиц на тему: «Правовые аспекты приобретения гражданами жилых помещений от инвестора на стадии строительства», результатом которого стало выявление механизмов (схем) приобретения гражданами жилья в процессе его строительства (октябрь-декабрь 2005 г.).
Исследование в виде анкетирования 62 специалистов Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) и 14 специалистов Управления
1 См., напр.: Марткович КБ. Жилищное законодательство в свете конституционных норм // Советское государство и право. - 1979. - №11. - С. 73-75; Бару М.И.,- Пушкин А.А., Сабилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства. - Свердловск, 1981. - С. 55-62; Седугин П.И. Право на жилище в СССР. - М., 1983. - С. 30-41; Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск, 1986. - С. б.
Федеральной регистрационной службы по г. Москве на тему: «Государственная функция по регистрации прав на недвижимое имущество, как государственная гарантия защиты прав собственников», выявившее прямую зависимость степени защищенности собственников от реализуемости на практике установленных государством гарантий права собственности, в т.ч. путем их легализации уполномоченными государственными органами путем выдачи свидетельств о праве собственности (октябрь 2006 г.).
Исследование и систематизация федерального и регионального (на примере г. Москвы) законодательства о собственности (см. п.п. 1-78 списка использованной литературы), выявившее основные направления развития регионального законодательства об управлении собственностью на примере одного субъекта РФ (май 2007 г.).
Исследование судебной практики (постановлений и определений) Конституционного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ за период с 2000 по 2007 гг., посвященной спорным ситуациям, связанным с реализацией физическими и юридическими лицами на территории России своего права собственности (март-апрель 2008 гг.).
Научная новизна диссертации состоит в том, что она является одним из первых научных исследований, посвященных анализу понятия, содержания и гражданско-правовых механизмов приобретения и осуществления гражданами права собственности на жилое помещение, а также вопросам правовой (судебной) защиты права собственности граждан на жилое помещение по законодательству Российской Федерации.
Впервые в теории гражданского права проведена классификация признаков жилого помещения по двум видам: общеправовые и специальные. Автор дал понятие «право на жилище» и «право собственности на жилое помещение». Кроме того, диссертантом обоснована необходимость изложения пункта 1 ст. 130 ГК РФ в новой редакции, а также дополнения ст. 15 ЖК РФ новой частью 2.1.
На защиту выносятся следующие положения, выводы, рекомендации:
1. Жилые помещения не отнесены законодателем к
самостоятельным объектам недвижимости, в связи с чем
представляется целесообразным дополнить пункт 1 ст. 130
Гражданского кодекса РФ фразой «жилые и нежилые помещения»,
изложив данную норму в следующей редакции:
«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а таксисе объекты незавершенного строительства
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
2. Поскольку в настоящее время большая часть жилого фонда на
территории России находится в собственности граждан, необходимо
законодательно разграничить понятия «право на жилище» и «право
собственности на жилое помещение», в связи с чем представляется
целесообразным дополнить ст. 15 Жилищного кодекса РФ частью 2.1
следующего содержания:
«2.1. Правом собственности на жилое помещение признается зарегистрированное в установленном законом порядке право лица по осуществлению полномочий собственника в отношении принадлежащего ему индивидуально определенного жилого помещения, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные
интересы».
3. Под правом на жилище следует понимать входящее в состав
конституционно-правового статуса гражданина России и принадлежащее
ему от рождения право при наличии определенных законом условий
требовать от государства и претендовать на получение жилых помещений в
домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях
договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях
аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные
средства без ограничения площади.
Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.
4. Впервые в теории гражданского права проведена классификация
признаков жилого помещения по двум видам: общеправовые и специальные.
а) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе жилое
помещение: материальна, т.е. создана природой или человеком (ее свойства
должны быть осознаны и освоены людьми); дискретна, т.е. качественно и
физически определенна и обособленна от всех других объектов; полезна
(удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными
качествами); нормативно гарантированна, т.е. существует возможность ее
правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и
юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами,
муниципальными образованиями;
б) специальные, согласно которым жилое помещение как разновидность
недвижимого имущества, являясь одним из видов вещей, имеет, вместе с тем,
свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся: неразрывная связь с землей (как правило), повышенная стоимость (ценность); особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения1 права на недвижимое имущество; особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.
Государственная регистрация права собственности является одним из важнейших признаков абсолютного характера и исключительности самого права собственности, поскольку дает возможность собственнику, опираясь на закон, отстранять всех третьих лиц от «хозяйственного господства» над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Государственную регистрацию следует рассматривать как систему охранительных правоотношений, выражающуюся в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество. При этом такой способ защиты права собственника на недвижимое имущество, как оспаривание самой государственной регистрации не может привести к желаемым правовым результатам.
Одним из критериев классификации оснований возникновения прав собственности на жилье является их возмездность (безвозмездность). В соответствии с этим критерием приобретение жилых помещений гражданами путем совершения гражданско-правовых сделок (кроме дарения), участия в жилищно-строительных кооперативах, а также в индивидуальном жилищном строительстве является возмездным. Приобретения жилых помещений посредством приватизации или наследования, посредством заключения договора дарения, а также в силу истечения срока приобретательной давности являются безвозмездными.
Теоретическое значение работы заключается в том, что полученные в ходе исследования выводы, во-первых, дополняют некоторые аспекты гражданско-правовой концепции института права собственности
(приобретение, осуществление и ограничение права собственности граждан на жилое помещение) и вопросы защиты права собственности граждан на жилое помещение, во-вторых, развивают и дополняют понятийный материал, на котором строится изучение дисциплин «Гражданское право Российской Федерации» и «Жилищное право Российской Федерации».
Теоретической основой исследования стали труды ученых в области теории и истории права и государства, конституционного, гражданского, жилищного, земельного, налогового и уголовного права. В работе также широко использовалась литература по социологии, экономике, философии, психологии и др. Диссертантом с учетом сложившейся практики проведена классификация способов приобретения жилья в собственность по двум основным критериям: а) критерий государственной поддержки (обеспечение жильем малоимущих граждан за счет бюджетных и иных средств); б) критерий аккумулирования средств граждан (приобретение или строительство жилья за счет собственных средств населения).
Автором последовательно доказывается, что важнейшей стратегической задачей настоящего и будущего периода развития России является защита собственности на жилые помещения, обеспечиваемая созданием продуманной системы нормативно-правового регулирования.
Научные положения, являющиеся частью диссертации, могут быть полезны для дальнейшего уточнения и углубления понятийного аппарата рассматриваемой проблемы как в рамках реализуемых в России приоритетных национальных проектов, так и в аспекте совершенствования гражданского законодательства о праве собственности на жилое помещение, а также могут быть использованы в теоретических и прикладных научных исследованиях.
Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные в ходе исследования выводы и сформулированные на их основе практические предложения по приобретению и осуществлению права собственности граждан на жилое помещение могут способствовать повышению
эффективности механизма реализации права собственности в современных гражданско-правовых отношениях, а также повышению социальной роли института собственности в современном демократическом государстве. Это, несомненно, скажется на совершенствовании российского законодательства о собственности на жилые помещения и защищенности собственников — физических лиц в Российской Федерации.
Материалы диссертации могут быть использованы: органами государственной власти Российской Федерации, гражданами и юридическими лицами, нотариусами, Федеральной регистрационной службой, судами, а также при подготовке учебников и учебных пособий, а также преподавании дисциплин «Гражданское право Российской Федерации» «Жилищное право Российской Федерации» и, служить основой для дальнейших научных исследований в этой области.
Апробация результатов исследования. Основные положения исследования отражены и апробированы в трех научных публикациях автора. Выводы, сделанные в диссертации, докладывались автором на конференциях и семинарах: ежегодной международной научно-практической конференции в Российском государственном социальном университете в г. Москве, всероссийской научно-практической конференции аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы в праве XXI века» (г. Москва, 29 апреля 2006 г.), межрегиональной конференции молодых ученых «Актуальные вопросы публичного права» (г. Екатеринбург, 14 октября 2006 г.), региональной научно-практической конференции «Проблемы правоприменения в современной России» (г. Омск, 6 апреля 2007 г.), международной студенческой научной конференции «Правовая система, гражданское общество и государство» (г. Львов, 10-12 мая 2007 г.).
Отдельные положения диссертационного исследования внедрены в практическую деятельность диссертанта и апробированы в преподавании курса «Гражданское право Российской Федерации» в Российском государственном социальном университете филиал в г. Клин.
Структура и объем диссертации. Исследование состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованной литературы и нормативных правовых актов.
История развития института недвижимости и права собственности на нее
Право собственности как основа функционирования любого правового государства всегда подчиняется социальным целям и задачам. В противном случае государство может потерять свой публичный статус и превратиться в рядового частного собственника. Многие из древних законодателей дают основание думать, что родовая (или коллективная) собственность предшествовала личной. Иными словами, сознание не только права «своей» собственности, но и обязанности считаться с «чужой» собственностью возникло благодаря совместной жизни и коллективной защите «своего» от покушений «чужих». Древнейшей нормой для защиты права собственности была, как считает Г.К. Гине, норма «Не укради». Сознание обязательности этой нормы должно было быть связано с существованием общественной среды, которая охраняла свое благополучие и не допускала ни покушений на них извне, ни нарушения мира внутри."
Таким образом, сознание права на «свою» собственность и обязанности уважать «чужую» собственность обязаны невидимому своим происхождением коллективному взаимодействию людей, живущих в организованном обществе.
Правила, определяющие взаимоотношения людей, могут быть сведены к следующим трем простейшим формулам: нельзя (запрет), можно (дозволение), надо (обязывание). Например, воспитание детей и даже дрессировка животных начинаются с внушения правил, сводящихся к формуле «нельзя». Когда определены границы возможного, то этим уже установлены и сами возможности.1 Границы, отмечающие пределы собственности, указывают, в каких пределах предоставляется свобода действий собственника. Однако возникает вопрос: как правильно, справедливо установить эти пределы и границы?
Отрицательные правовые последствия тотального разгосударствления бывшей социалистической собственности для экономического и социального положения России заключаются в том, что российский народ снова, как и в 1917 г., лишился своей (на тот момент «социалистической») собственности по воле «новых русских» и попал в экономическую зависимость от западных производителей. В 1990-е гг. в России фактически произошел государственный переворот, и оказавшиеся у руля власти чиновники механически перенесли западный путь развития в Россию конца XX в. Отсутствие выраженных «кровавых последствий», как после революции 1917 г., не умаляет негативной роли новой «революции» -передела собственности в России. Проблемы права собственности являлись" и являются наиболее, актуальными среди прочих правовых категорий российского гражданского права.3 По мнению Г.В.Ф. Гегеля; осуществление права возможно лишь при наличии свободы и собственности. А свобода личности, по мнению большинства ученых, может иметь место лишь при наличии собственности. Глубину этого мнения выразил Н.А. Бердяев, считавший, что собственность «по природе своей есть начало духовное, а не материальное».
Отношение человека к имуществу отличается в особенности свойством права; они составляют главное содержание права гражданского: к ним в особенности прилагается понятие о моем и твоем. Отношения эти определяются самой жизнью и ее экономическими условиями.
Предпосылкой изучения современного права, как верно отмечает Л.В. Канчукоева, является рассмотрение процесса его развития, так как все правовые явления вырастают из предшествующих и проявляются в последующих. Чтобы выяснить смысл отдельно взятого правового понятия, необходимо знать исторические факты, развития, причины изменения его содержания, а также возможного исчезновения, возврата к нему на определенном этапе эволюции права. Качество исследования заключается не только в изучении положительного опыта прошлых столетий, но и в осмыслении возникших юридических ошибок и сопутствовавших им негативных последствий. Изучение такого правового понятия как недвижимость в историческом контексте позволяет проследить динамику его становления и проанализировать тенденции развития юридической теории и практики.
В истории известно, что наиболее высоким уровнем юридической формы и юридической техники обладала римское частное право. Период с основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юстиниана (565 г. н.э.) считается развитой и совершенной системой права.
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В свою очередь, вещи имели свойство классификации и подразделялись: на телесные - которые можно чувствовать и бестелесные - которые не имели чувство (осязания); делимые и не делимые, потребляемые и не потребляемые, простые и сложные, движимые и недвижимые.
Движимыми (res mobiles) были вещи, которые могли изменять положение в пространстве без уменьшения своей ценности и повреждения собственной сущности. Между движимыми вещами различались т, что не двигались сами, но могли быть приведены в движение со стороны других (res mobiles более узком смысле) и вещи которые двигались сами (res se moventes). Среди вещей которые двигались сами, самыми важными являлись скот и рабы.
Особенности приобретения гражданами права собственности на жилое помещение
Рассматривая особенности приобретения гражданами права собственности на жилое помещение, необходимо разобраться в понимании терминологии для того, чтобы избежать разночтений двойного толкования терминов и понятий. При приобретении права собственности используются следующие термины: «основание приобретения права собственности» и «способ приобретения права собственности». Основания и способы приобретения права собственности часто смешивают, считая словами-синонимами.1
По мнению Л.В. Щенниковой, к способам приобретения права собственности «относятся не все юридические факты, а лишь группа юридических действий, основания же - это все юридические факты: как юридические действия, так и бездействия».2
Купля-продажа квартиры включает в себя совокупность различных юридических действий, например, как заключение договора купли-продажи, составление технической документации квартиры (извлечение из технического паспорта Бюро Технической Инвентаризации, паспорт БТИ), передача квартиры (Акт приема-передачи квартиры) и государственная регистрация права (договора купли-продажи и перехода права собственности). Перечисленная совокупность действий является способом приобретения права собственности.
Как правильно отмечал Г.Ф. Шершеневич, «права на имущество, говорит закон, приобретаются не иначе как способами, законами определенными, следовательно, и право собственности на вещи может быть приобретено только указанными в законе способами. Способом приобретения права собственности называется такой юридический факт, с которым по взгляду объективного права соединяется установление права собственности в лице данного субъекта»." Таким образом, основания приобретения права собственности на жилые помещения представляют собой юридические факты, которые порождают способы приобретения вещных прав, т.е. правоотношения, возникающие на их основе. Как верно утверждает О.В. Шведкова, в современном российском гражданском законодательстве нет специального перечня способов приобретения права собственности гражданами на жилые помещения. Общие правила приобретения права собственности закреплены в ст. 218 ГК РФ. Если говорить о классификации оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения, то ее можно проводить по различным критериям.
В цивилистической науке со времен римского права основания и способы приобретения права собственности граждан на жилые помещения принято подразделять на первоначальные и производные. Такая классификация способов приобретения права собственности граждан на жилье не утратила своего значения и сегодня. Здесь критерием разграничения в одних случаях выступает воля, например, наследодателя, а в других — правопреемство, например, переход права от одного к другому.
Сторонники критерия воли О.С. Иоффе, В.А. Рясенцев, Е.А. Суханов и другие считали, что к первоначальным способам необходимо отнести те способы, при которых право возникает независимо от воли, а к производным - такие, при которых оно возникает по воле предшествующего собственника.1 Однако данная классификация не всегда выдерживает критику. Так, приобретение права собственности по наследованию может осуществляться как по воле собственника (наследодателя), так и без его воли, в том случае, если среди наследников имеется «обязательный наследник».
Если же в основу берется правопреемство, то к первоначальным способам относят такие, в основе которых правопреемства нет, а к производным — способы, которые основаны на правопреемстве. Так, например, Б.Б. Черепахин указывал, что «сущность правопреемства не в субъективной стороне (в зависимости от воли предшествующего собственника), а в объективной стороне (зависимости права приобретения от права предшественника)».2
На наш взгляд, было бы правильным классифицировать основания на первоначальные и производные, используя критерий оборота жилья на рынке недвижимого имущества. При использовании такого критерия существующие способы приобретения права собственности возможно классифицировать следующим образом:
а) к первоначальным (первичным) можно отнести такие способы приобретения гражданами в собственность жилых помещений, которые впервые переходят в собственность граждан, а именно: приватизацию, выплату пая за квартиру в ЖК или ЖСК, жилищное строительство. К этой категории, на наш взгляд, можно отнести и приобретение права собственности на бесхозное имущество, в том числе в силу приобретательной давности;
б) к производным (вторичным) способам приобретения права собственности граждан на жилые помещения относятся заключенные гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение жилого помещения (купля-продажа, мена (обмен), дарение, наследование, рента и иные способы).1
Приобретение права собственности как при первоначальном, так и при производном способах возможно только при наличии сложного юридического состава, т.е. состава юридических фактов, которые необходимы и достаточны для наступления какого-либо юридического эффекта. Ярким примером этому может служить при приобретательной давности необходимость доказывания факта добросовестного, непрерывного и открытого владения помещением в течение 15 лет, а также государственная регистрация права собственности. Так, B.C. Ем, при рассмотрении договора купли-продажи отмечает, что договор продажи недвижимости не порождает у покупателя право собственности, он как элемент сложного юридического состава с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя.
Особенности осуществления гражданами права собственности на жилое помещение
Характерной чертой российского законодательства является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, - Гражданский кодекс РФ1 и Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 г. Среди международных актов по защите прав собственности можно назвать Европейскую конвенцию по правам человека. Присоединение России к Конвенции и Протоколу № 1 означает инкорпорацию известных норм в российское законодательство. Следовательно, эти нормы действуют не только тогда, когда спор достигает юридических инстанций Совета Европы, но и при рассмотрении дел судами Российской Федерации. В 2001 г. заметно обострился интерес отечественных юристов к нормам 0 защите прав собственника по статье 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека. Одновременно с появлением публикаций на эту тему ссылки на статью 1 Протокола № 1 стали довольно часто встречаться в исковых заявлениях, жалобах, других процессуальных документах. Согласно статье 1 Протокола, каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля над использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов. Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены. Переход и возникновение права собственности на жилые помещения подлежит государственной регистрации и подтверждается правоустанавливающими документами. Право собственности охраняется законом. В России признаются частная, государственная, муниципальная PI иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). Имущество, в частности жилые помещения, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ). Право собственности заключается в том, что, во-первых, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или повреждения своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему), однако это не означает перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан управлять имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе). Поскольку такая возможность имеет предусмотренное законом основание или титул (например, договор купли-продажи с предшествующим владельцем, переход по наследству), она называется законным, или титульным владением в противоположность фактическому, беститульному, т.е. незаконному, владению (например, лица, присвоившего находку, клад)1. Правомочие пользования - основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления для производственных или личных нужд (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им. Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения в отношении нее юридических актов. Когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Намного сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее или когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью, совершая одностороннюю сделку, поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи, то воля собственника направлена не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в данном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею. Особый правовой режим права собственности на недвижимость заключается еще и в том, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации, но отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГКРФ).1 Переход прав собственности на жилое помещение от бывшего к новому владельцу (отчуждение) может производиться несколькими способами. Например, посредством следующих сделок с жилым помещением: купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи жилья по наследству. Жилые помещения (квартиры, дома) - это недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности бессрочно.
Похожие диссертации на Право собственности граждан на жилое помещение: особенности приобретения и осуществления : вопросы теории и практики
