Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ В СТРУКТУРЕ ОБЪЕКТОВ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 9
1.1. История развития институтов недвижимости и права собственности на нее 9
1.2. Понятие и правовая природа недвижимости 32
1.3. Виды недвижимого имущества и особенности его правового режима...48
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 74
2.1. Право собственности на недвижимость: общие положения 74
2.2 Основания возникновения права собственности на недвижимость 87
2.3. Основания прекращения права собственности на недвижимость
ГЛАВА 3. ОХРАНА, ЗАЩИТА И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 137
3.1. Регистрация недвижимости и сделок с ней 137
3.2. Вопросы защиты права собственности на недвижимое имущество 171
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 186
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 189
1. Нормативные правовые документы !'. 189
2. Материалы судебной практики 200
3. Монографии, учебники, иная методологическая литература 202
4. Диссертации 210
5. Научные статьи 211
- История развития институтов недвижимости и права собственности на нее
- Право собственности на недвижимость: общие положения
- Регистрация недвижимости и сделок с ней
Введение к работе
Актуальность темы исследования Отказ советского законодателя от известного нормативным актам дореволюционной России и западных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922 г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному. Отмена государственной монополии на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного включения недвижимого имущества в гражданский оборот.
Введение в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации способствовало регулированию недвижимого имущества (недвижимости) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. В последствии было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимостью и их государственной регистрации. Однако в результате это не привело к возникновению стройной системы внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости. Напротив, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов, а также прямых противоречий.
Обладание недвижимым имуществом обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль охране и защите прав и законных интересов отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.
При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.
Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение возрастает с каждым днем. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости — не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.
Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Теоретическую основу диссертации составили труды отечественных и зарубежных ученых в области истории государства и права, философии права, теории государства и права, конституционного, гражданского права России и зарубежных стран, земельного, семейного, административного, налогового права. При подготовке диссертации использовались работы следующих отечественных
ученых-правоведов: Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.Витрянского, Б.М.Гонгало, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, А.Л. Маковского, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.Н. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого и т.д., а также внимательно изучены труды виднейших русских цивилистов: Е.В. Васьковского, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др.
Основным нормативным источником служил Гражданский кодекс Российской Федерации, а также иные нормативные акты. Использованы также опубликованные в Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ материалы (в частности статьи А.Л. Маковского, Е.А. Суханова, В.В. Витрянского и др.), монографические исследования отечественных и зарубежных цивилистов и, кроме того постановления Президиума ВАС по вопросам судебной практики. Полезными свойствами обладали различные комментарии к ГК РФ, ЗК РФ и многим федеральным законам. Автор помимо этого пользовался новейшими базами российских электронных правовых систем.
Методологическую основу работы составил широкий спектр методов научного познания: общенаучные (синтез, анализ, обобщение) и частнонауч-ные (логико-юридический, сравнительно-правовой, системный).
Основная цель работы состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа правовой природы недвижимости выработать эффективные предложения по устранению некоторых существующих проблем и противоречий, возникающих в сфере правового регулирования недвижимости на базе судебной практики и действующего российского законодательства, в целях его дальнейшего совершенствования.
Поставленная цель предопределила постановку и попытку решения следующих задач:
— проанализировать развитие учения о недвижимости в историческом аспекте на примере отечественного законодательства и законодательства зарубежных стран;
исследовать нормативные правовые акты, регулирующие современные отношения в сфере недвижимости;
провести сравнительно-правовой анализ правового регулирования недвижимости в законодательстве России и зарубежных стран;
проанализировать особенности возникновения и прекращения права собственности на недвижимость, а также регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
изучить позиции цивилистов по вопросам юридической природы недвижимости, осуществить теоретический анализ особенностей объектов недвижимости;
определить пути, выработать рекомендации и конкретные предложения по совершенствованию и практическому применению гражданского законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости.
Объектом исследования является совокупность гражданских правоотношений, складывающихся в сфере регулирования современных отношений права собственности на недвижимое имущество.
Предметом исследования являются исторические и теоретические аспекты становления и развития института права собственности на недвижимое имущество; нормы права, регулирующие обращение недвижимого имущества в гражданском обороте; основания возникновения и прекращения права собственности; действия по охране и защите права собственности на недвижимое имущество.
Практическая и теоретическая значимость работы заключается в возможности использования содержащихся в ней положений, рекомендаций, выводов для совершенствования действующего законодательства, в научных, учебных целях, а также в правоприменительной практике судов и иных органов государственной власти.
Помимо этого, автор обосновал рекомендации и предложения по дальнейшему совершенствованию законодательства в области недвижимости. Проведенный в диссертации анализ судебной практики позволяет использо-
вать соответствующие положения как в нормотворческом процессе, так и при их практическом применении. Материал диссертации, может быть востребован в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского, административного, финансового права, истории государства и права. А также в системе обучения и повышения квалификации преподавательских, управленческих кадров, при подготовке специалистов для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иных государственных органов.
Научная новизна диссертации состоит в том, что она представляет собой комплексное монографическое исследование, посвященное проблемам недвижимости. На основе теоретического анализа этих проблем диссертант обосновал ряд новых научных положений и сформулировал комплекс предложений по совершенствованию соответствующего законодательства.
Новизна отдельных тезисов, сформулированных в результате исследования, обусловила выбор положений, выносимых на защиту:
Недвижимое имущество рассматривается в двух аспектах: с одной стороны - это материальный (физический объект); с другой - комплекс экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.
Необходимо изъять из определения земельного участка, данного в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» слова «...а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка...», так как они ведут к необоснованному увеличению объема этого понятия.
Целесообразно законодательно установить предельные размеры обособленных водных объектов для устранения неточностей в их определении.
Предлагается увеличить срок аренды участков лесного фонда для повышения эффективности их использования.
Выявлена целесообразность включения жилых и нежилых помещений в перечень объектов недвижимости, установленных ст. 130 ГК РФ и федеральными законами.
Признано необходимым принятие закона о национализации, четко определяющего права и обязанности государственных органов, регламентирующего процедуру национализации и порядка возмещения собственнику стоимости имущества и иных убытков.
Необходимо включить решение суда в перечень оснований возникновения подлежащих регистрации обременении (ограничений) прав на недвижимое имущество в п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации.
Апробация результатов исследования отражена в шести опубликованных автором научных статьях, в том числе в материалах научно-практических конференций. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Всероссийской государственной налоговой академии и аспирантских чтениях этой кафедры.
Структура диссертации определена с учетом характера и специфики работы, а также целью, задачами и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованных нормативных актов и научной литературы.
История развития институтов недвижимости и права собственности на нее
Предпосылкой изучения современного права является рассмотрение процесса его формирования и развития, так как все правовые явления вырастают из предшествующих и проявляются в последующих. Чтобы уяснить смысл отдельно взятого правового понятия, необходимо знать историю его развития, причины изменения его содержания, а также возможного исчезновения, возврата к нему на определенном этапе эволюции права. Ценность подобного исследования заключается не только в изучении положительного опыта прошлых столетий, но и в осмыслении возникших юридических ошибок и сопутствовавших им негативных последствий. Изучение такого правового понятия как недвижимость в историческом контексте позволяет проследить динамику его становления и проанализировать тенденции развития юридической теории и практики.
По одному известному выражению, римляне «трижды покоряли мир». Первый раз - легионами, второй - христианством, третий раз - правом1.
На всем протяжении истории общества не было другой системы частного права, достигшей столь высокого уровня юридической формы и юридической техники, такой степени детализации определений, как римское частное право. Оно было самой совершенной системой права своего времени и просуществовало от основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юстиниана (565 г. н.э.), оказав впоследствии огромное влияние на развитие законодательства многих стран.
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира1.
В зависимости от признаков, играющих важную роль в экономических и правовых отношениях, вещи классифицировались на несколько ключевых групп : движимые и недвижимые, телесные и бестелесные, res mancipi и res пес mancipi, делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые, простые и сложные и т.д.3 Наибольшего интереса заслуживает деление вещей на движимые и недвижимые, так как категория недвижимости является фундаментальной в современном гражданском праве и имеет большое практическое значение.
Движимыми (res mobiles) считались вещи, которые могли перемещаться в пространстве без уменьшения своей значимости и изменения собственной сущности (например, мебель, животные, домашняя утварь и т.д.). В свою очередь, движимые вещи было принято делить на две подгруппы: вещи, которые были способны к самостоятельному передвижению (res se moventes) и вещи, которые сами не передвигались, но приводились в движение при помощи других вещей (res mobiles в более узком смысле). Наиболее ценными вещами res se moventes считались скот и рабы4.
Недвижимыми (res immobiles) считались вещи, не способные менять свое положение в пространстве без нарушения своей сущности. Земля с самого начала воспринималась как самая важная недвижимая вещь, поэтому все, что было непосредственно с ней связано, представляло собой ценность. Исходя из этого определения, к недвижимости относились строения (inaedifi catio), а также, все то, что было посеяно (insemenatio) и посажено на земле (implantatio). Inaedificatio, insemenatio и implantatio в совокупности составляли superficies (земная поверхность). Существовало правило: Superficies solo cedit, т.е. сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи, не зависимо от того, кто владел принадлежностями к ней1.
Под недвижимостью понимались не только земельные участки (praedia, fundi и т.д.) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности — res soli. В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в рабовладельческом Риме. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним2.
Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме - принципате (27 г. до н.э. - 193 г. н.э.). В эпоху домината (193 - 476 гг. н. э.) переход прав на недвижимость регулировался уже специальными нормами, обеспечивающими публичность совершаемых сделок3. Помимо этого, возникли особые права на недвижимость: оброчные земли (особый вид наследственной аренды); супер-фиций (наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле); эмфитевзис (вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей).
Право собственности на недвижимость: общие положения
Собственность — это система исторически изменяющихся объективных отношений между людьми в процессе производства, распределения, обмена, потребления, характеризующих присвоение средств производства и предметов потребления. Отношениям собственности в обществе принадлежит главенствующая роль, так как основу экономической жизни составляет совершающийся в определенной форме процесс производства. Собственность на средства производства, и в первую очередь на средства труда как на их активную часть, характеризует сущность социально-экономических отношений, господствующих в данном обществе.
Экономическое отношение собственности, во-первых, состоит из отношений между людьми по поводу конкретного имущества (материальных благ). Оно заключается в том, что это имущество присваивается конкретным лицом, использующим его в своих интересах, а все другие лица должны не препятствовать ему в этом. Во-вторых, включает также отношение лица к присвоенному имуществу (материальному благу, в том числе к вещи) как к своему собственному.
Проблемам собственности посвящено огромное количество сочинений. Однако в домарксисткой литературе понятие собственности не получило научного определения. Большинство авторов вообще не давало понятия собственности. Собственность есть категория экономическая, существующая независимо от воли людей, в то время как право собственности порождено человеческим разумом.
У Гегеля собственность возникает первой по той причине, что она связана с внешними предметами, противостоящими воле субъекта. Собственность есть в этом смысле «помещение воли в вещь»1. Гегель воспринимает договор как «опосредованную форму» собственности . Договор, взаимодействие воли противоположных субъектов, создает право собственности, которое до этого взаимодействия двух лиц еще не существует. Таким образом, собственность связывается исключительно с обменом3.
К. Маркс неоднократно использует определение собственности как присвоения, отношения к условиям производства как к своим4. Его последователи тоже определяли собственность как присвоение.
Присвоение, означающее принадлежность вещей конкретным лицам или всему обществу, характеризуется и как процесс создания новых предметов, их переработки, а также переход путем распределения, обмена, потребления.
Как известно, содержание правоотношения может быть понимаемо двояко. Во-первых, им является регулируемое правом общественное отношение, в данном случае экономическое отношение собственности (социальное содержание). Во-вторых, содержание правоотношения составляют права и обязанности сторон (юридическое содержание) .
Если то, что может сделать собственник, охватывается владением, пользованием и распоряжением, то на эти действия при правовом регулировании собственник должен иметь соответствующие субъективные права, право владения, право пользования и право распоряжения, составляющие содержание права собственности.
Взгляд на элементы собственности и права собственности в виде владения, пользования и распоряжения (соответственно права владения, права пользования и права распоряжения) является достаточно установившимся в экономической и юридической литературе1. Но имеются и представления, которые отклоняются от этого взгляда и которые нельзя назвать правильными. Так, существует мнение о четвертом правомочии собственника применительно к предпринимательским отношениям - о праве на собственную предпринимательскую деятельность, которая совместно с другими правомочиями: владения, пользования и распоряжения — составляет содержание субъективно-го права собственности . Между тем право на собственную предпринимательскую деятельность может осуществляться как в рамках полномочий владения, пользования и распоряжения, так и всевозможных обязательств. Деятельность предпринимателя связана в основном с использованием имущества, продажей товаров, выполнением работ или оказанием услуг (п. 1 ст. 2 ГК).
Если необходимо различать собственность и право собственности, то такое различие следует проводить между владением и правом владения, пользованием и правом пользования, распоряжением и правом распоряжения, т.е. между элементами собственности и права собственности.
Относительно понятия владения существует высказывание К. Маркса из его работы «К критике гегелевской философии права»: «Собственное основание частной собственности, владение, берется как факт, необъяснимый факт, а не как право» .
Регистрация недвижимости и сделок с ней
Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики, следовательно, требует предусмотренных законом процедур, обеспечивающих и защищающих право собственности на недвижимое имущество. В интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц в России установлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним1.
В результате осуществления приватизации государственных предприятий, введения частной собственности на землю и признания земельных участков в качестве недвижимого имущества в нашей стране все активнее стал развиваться рынок недвижимости . Сделки с недвижимостью нуждаются в государственном признании и, тем самым, — подтверждении и защите прав участников. Обеспечение признания государством факта возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество достигается в результате государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права. Мировой опыт свидетельствует, что закрепление прав на недвижимость является важным делом для государства и правообладателя .
Мировая практика знает две системы регистрации: англосаксонскую, или титульную, в основании которой лежит принцип регистрации сделок, и континентальную, или актовую, базисом которой является регистрация прав. Большинство европейских стран применяет актовую систему регистрации, титульная система получила распространение в Америке, Англии, Канаде.
В странах, где принята актовая система, ведется единый государственный реестр, обеспечивающий прозрачность всех правоотношений в сфере недвижимости. Любое право признается таковым лишь на основании записи в реестре.
На иных принципах основана титульная система. Граждане, заключившие договор, регистрируют его у обычного клерка, который по сути лишь удостоверяет своей подписью и печатью их присутствие и сам факт такого договора. Право в этой системе обеспечивается страхованием титула. Заключив договор, собственник обязан зарегистрировать свой титул в страховой компании, которая и проверяет законность прав владельца1.
В нашей стране система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совмещает две упомянутые системы регистрации. При этом регистрация сделок и регистрация вещных прав на недвижимость преследует разные цели. При регистрации прав на недвижимость органом регистрации проверяется соответствие действующему законодательству правоустанавливающих документов. При регистрации же сделок проверяется законность самих сделок, влекущих возникновение регистрируемого права .
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объ екты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда1.
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна обеспечить: защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости и создание дополнительных гарантий для участников рынка недвижимости; возможность предоставления любому заинтересованному лицу достоверной информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество; привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику; реализацию фискальной цели государства, в том числе упорядочение сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями2.
Каждая регистрационная система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота недвижимости. Государственная регистрация - публичный акт власти, фиксирующий на определенный период времени какие-либо важные, с точки зрения самой власти и общества, правоотношения. Общественную значимость такого специфического объекта гражданского оборота, как недвижимости, отмечал Д.И. Мейер. По его словам, форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие .
Похожие диссертации на Недвижимость как объект права собственности
