Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Долевое участие в строительстве как самостоятельный институт гражданского права
1.1. Сущность долевого участия в строительстве жилья 17
1.2. Исторические предпосылки для создания отношений по долевому участию в строительстве в российском праве 23
1.3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство жилья-35
1.4. Правовое регулирование долевого участия в строительстве жилья - 46
Глава 2. Понятие и элементы договора долевого участия
2.1. Правовая природа и назначение договора долевого участия в строительстве жилья 54
2.2. Форма договора, его государственная и учетная регистрация 61
2.3. Проблемы определения объекта договора и его существенные условия 69
2.4. Правозащитный аспект деятельности дольщика в строительном процессе как стороны договора долевого участия 84
Глава 3. Соотношение договора долевого участия с другими договорами и оформление вещных прав
3.1. Установление различия договора долевого участия с другими договорами 96
3.2. Правовые аспекты государственной регистрации прав, возникших из договоров долевого участия в строительстве 116
3.3. Роль государственной регистрации в определении правового статуса незавершенного строительством объекта и объекта строительства, введенного в эксплуатацию 127
Заключение 141
Список использованных источников и литературы 145
- Сущность долевого участия в строительстве жилья
- Правовая природа и назначение договора долевого участия в строительстве жилья
- Установление различия договора долевого участия с другими договорами
Введение к работе
Настоящее исследование посвящено одной из форм участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд, которая наиболее часто применяется в нашей стране с начала 1990 г. - это долевое участие в строительстве. Ее появление вызвано, прежде всего, отступлением от централизованного государственного финансирования и развитием рыночных отношений в обществе. Возрастание роли частного капитала заставляет искать новые способы его вовлечения в экономику, наиболее выгодные участникам возникающих при этом отношений.
Теоретическое исследование данной проблемы обосновывается необходимостью анализа и обобщения законодательства о долевом участии граждан в строительстве жилых помещений. Хотя договор долевого участия в строительстве является одним из наиболее распространенных при оформлении строительных отношений, он не урегулирован Гражданским кодексом Российской Федерации, что само по себе порождает практические трудности, ведь «употребление неуказанного в Гражданском кодексе Российской Федерации договора лишает стороны возможности опираться на разработанные легальные конструкции и заставляет полагаться всецело только на сам текст договора и общие нормы Гражданского кодекса»1. Эту же проблему поднимает Е. Козлова: «Возможно ли эффективно урегулировать правоотношения, возникающие при заключении договоров долевого участия в строительстве, посредством уже известных договоров или стоит законодательно выделить долевое участие в строительстве в качестве самостоятельного вида договоров?»2. Встречаются и такие оценки действующего законодательства по инвестированию жилья: «Экономическая среда для инвестиционной строительной деятельности может быть оценена
' Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. С. 483.
2 Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 74.
как неконкурентная, нестабильная, криминогенная и рискованная. Законодательная сфера является в высшей степени неустойчивой и неэффективной, позволяющей развиваться теневой экономике, а сами законы характеризуются низкой их стимулирующей ролью в развитии инвестиционной строительной деятельности»1. Ю.В. Романец по поводу долевого участия в строительстве отметил: «Требуют ли особенности долевого участия в строительстве специфического правового регулирования, и если требуют, то в чем оно должно выражаться, - проблема, заслуживающая самостоятельного углубленного анализа» . Теоретические положения и выводы, полученные из анализа данного законодательства, будут способствовать формированию устойчивой правовой базы для развития указанных отношений и приведут к развитию необходимого понятийного аппарата.
Актуальность данной работы заключается также в следующих положениях:
1. Перечисленные ниже факты и цифры свидетельствуют об отсутствии реального механизма государственной поддержки строительства жилья, о негативной ситуации в строительстве жилищного сектора в целом, что вызвало большой интерес исследователей: «В связи с кардинальными изменениями в экономике и заменой традиционных государственных источников финансирования на так называемые внебюджетные, в России возникла острейшая проблема с жилищными инвестиционными ресурсами»3.
«По оценкам разных источников около 70 % строящегося коммерческого жилья финансируется по тем или иным схемам долевого участия в строительстве»4. Приведем конкретные цифры: «Анализ работы Московской областной регистрационной палаты за 1997 г. показывает, что около 95%
1 Донцова Л.В. Экономике -математическое моделирование процессов инвестиционно-строительной
деятельности // Менеджмент в России и за рубежом. 1999. № 1. С. 63.
2 Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и
право. 2000. №3. С. 78.
3 Цылина Г.А. Жилищное финансирование и ипотечное кредитование // Жилищное строительство.
2000.№1.С. 7.
4 Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика строительства. 2001. № 7. С. 16.
6 регистрационных действий приходится на объекты жилого назначения»1.
Ситуацию в Тюменской области характеризуют следующие цифры. В 2001 г.
по Тюменской области было введено 1263,2 (тыс. кв. метров общей площади),
из них по югу области - 456,1, по Ханты-Мансийскому автономному округу -
689,3, по Ямало-Ненецкому автономному округу - 117,8.2 В 2002 г. по
Тюменской области было введено 1247,5 (тыс. кв. метров общей площади), из
них по югу области — 472,8, по Ханты-Мансийскому автономному округу -
618,5, по Ямало-Ненецкому автономному округу - 156,13.
2. Инициаторы проектов по строительству и приобретению жилья, привлекая средства граждан, зачастую полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. Граждане не способны контролировать эти риски и страховать негативные последствия их проявления. В этой связи их участие в такого рода проектах сопряжено с высоким риском возникновения ущерба. В отличие от большинства стран, российские застройщики и заказчики жилья сегодня практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Причины связаны не только с тем, что цена на кредиты банков довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. В случае, если финансирование проекта ведется за счет средств граждан на основании договоров инвестирования или долевого участия, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность за возможные отклонения. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия,
1 Киндеева Е.А. Формирование инструктивной базы по вопросам государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области // Юридический мир. 1998. № 3.
С. 48.
2 Социально-экономическое положение Тюменской области в январе-декабре 2001 года: Стат. доклад /
Тюменский областной комитет госстатистики. Тюмень, 2002. С. 36.
3 Социально-экономическое положение Тюменской области в январе-декабре 2002 года: Стат. доклад / Тюменский областной комитет госстатистики. Тюмень, 2003. С. 33.
вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути, авансируя застройщиков. Застройщики при этом получают дешевый ресурс, которым пользуются без надежной системы надзора и контроля.
Рост судебных споров, зачастую по-разному классифицирующих данные отношения, лишний раз свидетельствует о необходимости их законодательной регламентации. «Судебные споры, вытекающие из договоров о застройке, составляя значительную часть рассматриваемых арбитражными судами дел, представляют и немалые юридические проблемы, которые с принятием Гражданского кодекса, пожалуй, не стали проще»1. Эту тенденцию отмечает и Г. Князева2. При разрешении спорных ситуаций судебные органы, как правило, применяют к данным отношениям элементы различных видов договоров, например: подряд, инвестиционный, совместная деятельность, купля-продажа и другие. При этом часто квалификация отношений судами по застройке носит противоречивый характер.
Основная незащищенность граждан в исследуемых отношениях вызвана тем обстоятельством, что к отношениям по долевому участию в строительстве не применяется законодательство о защите прав потребителей. Для урегулирования данного вопроса необходимо указание в законе «О защите прав потребителей» на применение его к исследуемым отношениям. Хотя судебная практика в некоторых случаях и встает на сторону гражданина, в общем, данная тенденция является противоречивой. Это обстоятельство обуславливает необходимость комплексного исследования договоров, опосредующих отношения по строительству при участии в них граждан -потребителей, то есть граждан, не преследующих при строительстве цель извлечения прибыли, а строящих жилье для собственных семейных нужд.
В ходе диссертационного исследования поставлены следующие задачи:
1 Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной
практике // Хозяйство и право. 1998. № 10. С. 77.
2 Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам
простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник Высшего арбитражного суда
Российской Федерации. 2000. № 3. . 45.
!
исследовать действующее законодательство, регулирующее отношения по долевому участию в строительстве, в том числе инвестиционное законодательство, положения Гражданского кодекса об обязательствах, сделках, договоре, строительном подряде и др. с целью правовой квалификации договора и отношений по долевому участию граждан в строительстве;
определить правовую природу договора долевого участия в строительстве, рассмотреть его соотношение с иными договорами, регулирующими строительство жилых помещений;
определить правовое значение и целесообразность распространения законодательства о защите прав потребителей на отношения по долевому участию в строительстве, а также внести предложения в действующее законодательство по возможным способам защиты прав потребителей при участии их в рассматриваемых отношениях;
определить значение государственной регистрации прав дольщика на построенный объект недвижимости, проанализировать действующую систему государственной регистрации и выявить ее неадаптированность в отношении регистрации прав дольщика на вновь построенный объект недвижимости;
5) дать правовую оценку судебно-арбитражной практике, имеющей
отношение к долевому участию в строительстве;
6) определить целесообразность введения учетной регистрации договоров
долевого участия в строительстве, используя при этом имеющийся опыт
некоторых регионов.
Цель настоящей работы состоит в анализе правовой сущности отношений, складывающихся при долевом участии в строительстве жилых помещений, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, а именно: а) квалификации договора «долевого участия в строительстве» на основе действующего законодательства и выделении его основных признаков; б) определении его субъектного состава и объекта недвижимости, право на который подлежит государственной
регистрации; в) определении формы договора; г) выявлении специфики правового регулирования данного договора в результате анализа и сравнения его с иными договорами, элементы которых содержит договор долевого участия в строительстве; д) рассмотрении вопросов, возникающих в процессе строительства объектов недвижимости, между участниками строительства; е) выработке рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, используя отечественный и зарубежный опыт.
Научная новизна исследования. Диссертация является первым комплексным исследованием широкого круга теоретических и практических проблем, связанных с регулированием отношений, возникающих при долевом участии граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд в современный период, анализа правоприменительной практики судов, бюро технической инвентаризации, учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При участии в отношениях по долевому участию в строительстве жилых помещений гражданина, независимо от цели участия, понятия дольщика и инвестора были тождественны. Автор на протяжении всего исследования приводит отличия данных понятий и отмечает, что при участии в строительстве жилых помещений для личных нужд гражданин не будет являться инвестором и к нему не применимо законодательство об инвестиционной деятельности. На основании этого необходимо разделять договоры, заключаемые гражданами для личных и предпринимательских целей, и в соответствии с этим применять законодательство о защите прав потребителей. Впервые в науке на основании выделения соответствующих признаков формируется определение договора долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд, что способствует развитию и формированию положений о защите граждан как потребителей при их участии в строительстве. Обосновывается необходимость применения к рассматриваемым отношениям законодательства о защите прав потребителей. Автором выделяется перечень существенных условий договора долевого участия граждан в строительстве жилых
помещений для личных нужд, которые рекомендуются автором для включения их в качестве императивных норм в действующее законодательство. При изучении исторического аспекта автор приходит к выводу, что предпосылкой формирования долевого участия в строительстве на современном этапе было существование долевого строительства в жилищностроительных кооперативах. Впервые в диссертации предлагаются и обосновываются способы страхования рисков граждан при участии их в строительстве жилых помещений. Также автор определяет целесообразность и необходимость введения учетной регистрации договоров долевого участия в строительстве и передачи прав по ним третьим лицам. Утверждается, что при определении цены договора для дольщиков-потребителей необходимо установить ее неизменную величину в случае полного расчета с застройщиком во время заключения договора. Доказывается, что действующая система государственной регистрации прав не учитывает особенностей регистрации прав на вновь возводимые объекты.
В данном исследовании будут использованы следующие методы: диалектический (развитие инвестиционного строительства на современном этапе), исторический (какие формы строительства существовали ранее), сравнительного анализа (сравнение договора долевого участия в строительстве с иными договорами), дедукции (регистрации подлежат права на недвижимое имущество и жилое помещение как объект регистрации), индукции, логический, системный, наблюдения, технико-юридический и иные методы научного познания.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд.
Предметом исследования являются проблемы, связанные с правовым регулированием долевого участия в строительстве как формы участия в строительстве жилых помещений; рассмотрение правовой природы договора
11 долевого участия в строительстве, определение его сторон, формы и
существенных условий данного договора.
Научно-теоретическую основу исследования составляют труды В. Ансон, СИ. Аскназия, С.Л. Брю, В. Бублика, В.А. Белова, С.А. Бабкина, В. Бергмана, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е. Годэмэ, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Д.В. Дождева, В.А. Дозорцева, Д.А. Добаткина, Н.Л. Дювернуа, Л. Жюллио де ла Морандьер, Б.Д. Завидова, О.С. Иоффе, А. Кабалкина, А.И. Каминка, В.П. Камышанского, И.В. Козловой, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.В. Кузнецова, М.И. Кулагина, О.Г. Ломидзе, А.Л. Маковского, К.Р. Макконнелл, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, Н.А. Нерсесова, И.Б. Новицкого, И.А. Покровского, Ю.В. Романца, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, Г.А. Свердлыка, А.П. Сергеева, Б.М. Сейнароева, В.И. Синайского, О.Ю. Скворцова, Н.А. Сыроедова, Ю.К. Толстого, Ю.Б. Фогельсона, С.А. Хохлова, В.В. Чубарова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, А. М. Эрделевского.
Нормативной основой исследования являются: Конституция Российской Федерации, гражданское и инвестиционное законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральные законы, нормативно-правовые акты Президента РФ и Правительства РФ, гражданское законодательство Франции, Германии и иных зарубежных стран, нормативные акты Московской, Тюменской и других областей.
Эмпирической основой диссертации являются судебная и арбитражная практика Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, Арбитражного суда Западно-Сибирского, Северо-Западного федерального округа, практика органов технической инвентаризации, осуществляющих государственную регистрацию прав в отдельных регионах на начальном этапе формирования системы государственной регистрации прав на недвижимость, практика учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практика инвестиционных и строительных компаний.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
Выдвижение новых аргументов в обоснование того факта, что необходимо четко отделять договоры, заключаемые для предпринимательских и личных целей. Направленность таких договоров и цели, преследуемые сторонами, носят противоположный характер, в связи с этим и правовая природа данных договоров различная. Если у сторон одного договора совместный интерес и цели у них одни и те же (строительство объекта для предпринимательских целей и извлечение прибыли), то стороны другого договора преследуют противоположные цели (получение жилого помещения в собственность для личных нужд). В связи с изложенным предлагается установить соответствующие особенности правового регулирования, изложенные в настоящем исследовании. Например: 1) применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд; 2) установление контроля за договорными условиями при участии в них граждан как потребителей.
Выдвижение практических рекомендаций по определению существенных условий исследуемого вида договора, поскольку они не определены действующим законодательством. Исходя из объекта договора, его правовой квалификации, характера и направленности его обязательств, отношений, им регулируемых, определяются такие существенные условия, как цена, сроки производства работ, ответственность сторон. Определение существенных условий договора позволит защитить интересы добросовестной стороны в случае возникновения споров.
3. Обоснование положения о том, что проблема определения в договоре
долевого участия в строительстве его объекта заключается в существовании
различных методик, что позволяет застройщику по окончании строительства
предоставить дольщику квартиру по его усмотрению, а не ту, которую
стороны изначально имели в виду. Необходимо законодательно определить
единую методику определения объекта договора, отталкивающуюся от
проектной документации и позволяющую однозначно идентифицировать
объект недвижимости. Это позволит уйти от споров, возникающих по окончании строительства относительно выделения объекта в натуре.
Выдвижение положения о том, что при определении цены договора для дольщиков-потребителей необходимо установить неизменную цену договора при полном расчете с застройщиком. Это обуславливается, во-первых, тем, что застройщик с этого момента фактически пользуется денежными средствами и не платит никаких процентов дольщику. Во-вторых, при существующем мнении, что участники совместной деятельности вместе несут расходы и убытки, надо учитывать тот факт, что дольщик оплачивает застройщику рыночную стоимость объекта, а не себестоимость, поэтому вносить при этом дополнительную стоимость при удорожании материалов и иных факторов было бы противоречащим предпринимательской логике, так как дольщик в данном случае оплачивает кроме повышения себестоимости и повышение разницы стоимости, которая принадлежит застройщику.
Выявление в диссертации того факта, что отсутствие в законодательстве договора долевого участия в строительстве ставит вопрос о возможности отнесения законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемым отношениям. Кроме этого, механизм защиты прав потребителей, существующий в действующем законодательстве, необходимо признать явно недостаточным. Сложившаяся ситуация должна быть урегулирована внесением соответствующих изменений в действующее законодательство. Для защиты прав потребителей необходимо: 1) распространить законодательство о защите прав потребителей на отношения по долевому участию в строительстве жилья; 2) ввести контроль над договорными условиями и установить обязательные условия, закрепленные в императивных нормах для соблюдения прав дольщиков-потребителей. При этом целесообразно введение в обязательном порядке системы страхования риска внесенных дольщиком в строительство жилого помещения денежных средств. Для этого предлагается ввести систему самострахования и страхования полученных от дольщиков
средств, что позволит при наступлении предусмотренных законом рисков возместить дольщику все его потери.
6. Обоснование вывода о том, что при отсутствии законодательного регулирования отношений по долевому участию граждан в строительстве жилых помещений на практике проводится аналогия закона из различных по своей правовой природе договоров: договор о совместной деятельности, договор подряда, инвестиционный договор, договор купли-продажи. Исследуя практику сложившихся отношений, можно сделать вывод, что рассматриваемый договор в каждом конкретном случае требует исследования именно его содержания. Это связано с тем, что субъекты права не придерживаются конкретной модели, а, правомерно пользуясь свободой договора, заключают различные по своей правовой природе договоры в зависимости от конкретной ситуации. В связи с этим правомерно считать ошибкой отнесение договора долевого участия в строительстве к конкретному виду договора. В целях устранения данного правового пробела, на наш взгляд, необходимо отнести долевое участие в строительстве к подрядным отношениям и внести дополнение в главу 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, создав дополнительный параграф «Долевое участие в строительстве», расположив его после третьего параграфа о строительном подряде. Это позволит, прежде всего, распространить на отношения по долевому участию законодательство о защите прав потребителей. 7. Установление в диссертации того факта, что для достижения целей государственной регистрации и избежания случаев злоупотребления своими правами сторон договора необходимо ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве и передачи прав по ним третьим лицам. Это позволит избежать повторного заключения договора на один и тот же объект, а также повторной уступки прав по подобным договорам. Данная регистрация будет носить учетный характер и окажет в итоге вспомогательную правозащитную роль.
8. Обоснование вывода, указывающего на отсутствие в действующей системе государственной регистрации прав особенностей регистрации вновь возводимых объектов и регистрации сложных объектов. На практике при государственной регистрации права на квартиру во вновь построенном жилом доме дольщик предоставляет документы на свою квартиру, а заказчик на весь дом. При этом, последний ничего не регистрирует, а сдает документы для дольщика. Это не закреплено в законе. То есть, практика государственной регистрации полностью расходится с действующим законодательством, что приводит к мысли упорядочить законодательство о государственной регистрации.
Теоретическая и практическая значимость данного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы: а) при разработке законопроектов, проектов изменений и дополнений в действующее законодательство, касающихся отношений по долевому участию в строительстве; б) в правоприменительной деятельности судов, учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, строительных и инвестиционных компаний; в) для преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данного исследования. В процессе исследования выявляются пробелы и недостатки правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве, обобщается и анализируется судебная практика, практика учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость в различных регионах.
Апробация результатов исследования. Настоящая работа подготовлена на кафедре гражданского и семейного права Института государства и права Тюменского государственного университета. Автор участвовал в региональной научно-практической конференции «Юридическая наука и юридическое образование в России на рубеже веков: состояние, проблемы, перспективы» (26-27 октября 2000 года), научно-практической конференции «Правовые и политические проблемы современности» (15 декабря 2002 года).
16 Результаты работы изложены в спецкурсе «Правовое регулирование рынка
недвижимости» и предмете «Гражданское право», прочитанных в Институте
государства и права ТГУ. По теме диссертации опубликовано семь статей,
издано одно учебное пособие. Автор участвовал во многих спорах
строительных компаний в городе Тюмени, давал интервью в газету
«Квартирный вопрос» по проблемам долевого участия в строительстве,
работал государственным регистратором прав на недвижимое имущество и
сделок с ним по вопросам долевого участия в строительстве.
Структура работы обусловлена целью исследования и состоит из введения,
трех глав, объединяющих 11 параграфов, заключения и списка
использованных нормативных актов и научной литературы.
Сущность долевого участия в строительстве жилья
Для описания явления необходимо определить методы его изучения. Исследование правовой формы экономического института предполагает выяснение содержания и сути отношений, которыми он регулируется. Иначе можно опуститься до юридического догматизма. Безусловно, догматический метод является необходимым в части систематического изложения и обобщения законодательства, но нельзя при этом применять его абсолютно. Действующее законодательство и научная система далеки друг от друга. Как отмечает Г.Ф. Шершеневич: «Приведение всего этого материала в порядок, соединение однородных законов и выделение разнородных частей составляет основную задачу догматики»1. Но научное исследование не может ограничиться систематическим изложением и комментированием законодательства. Его задача - выявить экономическую необходимость в данной форме. Применительно к правовой категории "долевое участие в строительстве" предполагается ответ на следующие вопросы: почему и какие потребности экономического оборота вызвали к жизни такую юридическую форму, как долевое участие в строительстве, как формировалось закрепление данной формы в законодательстве, каковы ее отличия от других форм участия в строительстве жилья и чем они вызваны.
Методология такого анализа может быть следующей. Нужно показать, как правовой институт исторически складывался, какова его экономическая и историческая необходимость и в чем закономерности развития. Подобный подход, основанный на материалистическом понимании истории, применительно к гражданско-правовым институтам был выдвинут ранее рядом ученых.
О.А. Красавчиков утверждал: «Необходимо двигаться от многообразия явлений к существу и законам, управляющим развитием данных явлений, и после обратно, от вскрытой сущности к конкретному многообразию явлений» . Правовые понятия необходимо формулировать не только по формальным юридическим признакам. Применительно к долевому участию в строительстве недостаточно найти признаки, отграничивающие его от других форм инвестирования строительства. С помощью этих отличительных особенностей могут быть раскрыты определенные потребности субъектов гражданского оборота. Изучаемое понятие необходимо подводить под более общее, изученное понятие. Примером может быть соотнесение категории "инвестиции в строительство" и понятия "долевое участие граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд" (в качестве его формы) как общего и единичного. Выяснение экономического содержания не означает отождествления экономических и юридических категорий. Надо показать, как «экономическая сущность проявляется в правовой сфере, в юридических категориях, в форме правовых норм и правоотношений (то есть в экономическом обороте)» , - отмечает СИ. Аскназий. Выяснение социально-экономического содержания должно сочетаться с анализом истории возникновения и развития изучаемого явления. При рассмотрении долевого участия в строительстве присущие ему признаки могут быть поняты с учетом исторической и экономической необходимости и цели его появления. При этом не стоит замыкаться на исключениях из исследуемого явления. А.И. Каминка пишет: «Юрист, конструируя известные отношения, должен исходить из нормального их типа, так что создаваемые им конструкции вовсе не должны покрывать собой аномальные отступления от этого типа»3.
Правовая природа и назначение договора долевого участия в строительстве жилья
Сегодняшний уровень развития товарно-денежных отношений способствует тому, что основная масса объектов жилого назначения строится за счет средств частных инвесторов: физических и юридических лиц. Участие государства и муниципальных образований в строительстве ограничивается, как правило, предоставлением на инвестиционных условиях земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Такие условия обычно выражаются в обязанностях застройщика передать государственным и муниципальным органам определенную часть жилой площади в построенном объекте.
Для определения правовой природы рассматриваемого договора необходимо провести комплексный анализ, достаточно широко используя сравнительный метод исследования. Долевому участию граждан в строительстве жилых помещений Гражданский кодекс не уделил внимания, хотя эта тенденция обнаруживается не только в российском законодательстве. Как отмечает С.А. Хохлов, «все основания приобретения права собственности специально регулировать очень трудно, и ни в одной законодательной системе они беспроблемно не регулируются. Однако многие основания приобретения права собственности надо специально отрегулировать для того, чтобы люди могли, опираясь на закон, считать себя собственниками, поскольку имущество приобретено ими на основании, прямо предусмотренном законом»1.
«Система договоров в гражданском праве России построена по различным классификационным признакам. Факторами, обуславливающими правовое регулирование, являются такие черты договорных отношений, как особенности предмета договора, субъектного состава его участников и т.д.»1, -отмечает Ю.В. Романец. В связи с этим целесообразно для определения правовой природы рассматриваемого договора выделить все классификационные признаки. Но сначала определим наиболее существенный, по мнению Ю.В. Романца, нормообразующий признак — это направленность обязательства. По договору долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик обязуется в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из приведенного определения становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность граждан для использования в непредпринимательских целях.
Следующий признак, который хотелось бы особо выделить, - это непредпринимательский характер рассматриваемого договора. Дольщик строит жилое помещений не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение построенного результата, далее этого их отношения не идут, это, надо отметить, является ключевым моментом всех их взаимоотношений. Е.В. Богданов пишет: «При исполнении обязательств, возникших из предпринимательских договоров, стороны обязаны сотрудничать, оказывать содействие партнеру в исполнении им своих обязанностей» , и далее: «Действующее законодательство устанавливает особый порядок изменения или расторжения предпринимательского договора, если его исполнение становится экономически невыгодным для одной из сторон, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых она исходила при заключении договора (ст. 451 ГК РФ)»1. То, что дольщик не является партнером, говорит тот факт, что он уплачивает рыночную цену при заключении договора за готовую квартиру, в данной цене содержится себестоимость квартиры и прибыль застройщика. Этот критерий должен быть основополагающим и определяющим при формировании условий рассматриваемого договора.
Следующим признаком договора долевого участия является его особый предмет регулирования. Отношения складываются по поводу недвижимого имущества - жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию, одно из них - это государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор долевого участия в строительстве можно отнести к договорам, которые прямо не предусмотрены действующим законодательством. Возможность заключения договора долевого участия в строительстве обусловлена принципом свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и непредусмотренный законом или иным правовым актом (ст. 421 ГК РФ). Тенденцию к появлению новых договорных форм и смешанных форм договоров отмечал М.И. Кулагин: «При быстрых темпах развития сектора услуг, соответственно, стремительно растет число и значение договоров в этой сфере народного хозяйства. Появляются договоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров» . И.А. Покровский следующим образом охарактеризовал данное явление: «С положительной стороны принцип договорной свободы обозначает право частных лиц заключать договоры любого содержания. Это неизбежное последствие самого назначения договора
Установление различия договора долевого участия с другими договорами
Проблема правовой квалификации договора долевого участия в строительстве вынуждает всех заинтересованных лиц, в том числе суды, производить попытки отнесения данного договора к разновидности тех договоров, правовая регламентация которых содержится в действующем законодательстве. При этом производится анализ соотношения всех элементов договора, особенно предмета договора, его существенных условий, прав и обязанностей сторон.
Теперь последовательно рассмотрим решение данного вопроса с учетом мнения ученых. По мнению Ю.В. Романца: «Правовое регулирование договорных отношений эффективно, если нормы права применяются к тем обязательствам, для регламентации которых они предназначены. Иными словами, правовые нормы, обусловленные определенными признаками общественных отношений, должны применяться лишь к обязательствам, обладающим этими признаками» . Данная позиция просматривается в работах и других специалистов . Например, В.П. Камышанский отмечает: «Установление содержания любого понятия, как правило, осуществляется через сопоставление, выявление соотношения его с другими смежными понятиями и категориями».
Необходимо заметить, что много судебных споров разрешается в пользу правовой квалификации договора о долевом участии в строительстве как договора о совместной деятельности. Так, комментируя ст. 1041 второй части Гражданского кодекса РФ, В.В. Чубаров подчеркивает, что сферой наиболее частого применения такой правовой конструкции, как договор простого товарищества, является совместное долевое строительство. Занятие подобной позиции многими юристами не случайно - в большинстве рассмотренных дел аналогичную позицию разделял и Высший Арбитражный Суд РФ.1 Исходя из этого, рассмотрим обоснования, подтверждающие или отвергающие указанную позицию.
В. Бублик замечает: «Квалификация долевого участия в строительстве в качестве совместной деятельности правомерна в том случае, если из договора, оформляющего взаимоотношения дольщиков, а также из фактически сложившихся производственных, хозяйственных и организационных связей спорящих сторон, просматриваются те условия, которые законом признаны существенными для данного вида гражданско-правовых соглашений» .
В целях соотношения договора долевого участия в строительстве и договора о совместной деятельности выявим признаки, присущие совместной деятельности. Они вытекают из статьи 1041 Гражданского кодекса РФ:
- соединение сторонами вкладов для совместной коммерческой деятельности;
- совместные действия сторон, выражающиеся в конкретных действиях, или, как указывает В.В. Чубаров: «Объединение связано с личным участием каждого из товарищей в их совместной деятельности. При этом значение личностного, доверительного фактора достаточно велико»
-наличие у сторон единой цели, то есть отсутствие встречных интересов сторон;
-сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Анализируя положение о соединении сторонами вкладов для совместной коммерческой деятельности, хотелось бы отметить два момента. Во-первых, понятие «объединение вкладов» включает в себя определение стоимости создаваемого объекта и внесение, в соответствии с этим, вклада каждой из сторон. В нашем случае определение стоимости объекта производится заказчиком, который в стоимость объекта включает собственную прибыль за счет другого участника, что не допустимо. Прибыль участников должна состоять, по словам Б.Д. Завидова, «из стоимости готового объекта»1, а не из заранее определенной разницы между себестоимостью объекта и его рыночной стоимостью. Ю.В. Романец по данному поводу пишет: «Поскольку в договоре простого товарищества цель совместной деятельности является общей, ни один из товарищей не вправе обогащаться за счет другого. Взнос каждого участника в совместную деятельность должен погашать лишь соответствующую долю затратной части жилищного строительства и в него не может закладываться прибыль другого товарища» . То есть, действия сторон по отношению друг к другу носят безвозмездный характер, в связи с чем Р.А. Максоцкий отмечает: «Неполное выяснение того, что охватывает такой элемент, как безвозмездность, может привести и к ошибкам в хозяйственной деятельности предприятий и организаций, и к ошибкам в рассмотрении дел в судах ...»3, что, собственно говоря, и происходит.
