Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ОБЪЕКТЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ 14
1.1. Понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья 14
1.2. Жилые помещения как объекты долевого жилищного строительства 41
ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 69
2.1. Понятие и юридическая природа договора участия граждан в долевом жилищном строительстве 69
2.2. Стороны, содержание и ответственность договора участия граждан в долевом жилищном строительстве 128
ГЛАВА 3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ 166
3.1. Порядок заключения и форма договора долевого участия в строительстве жилья 166
3.2. Основания и порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве жилья 178
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 197
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 199
- Понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья
- Понятие и юридическая природа договора участия граждан в долевом жилищном строительстве
- Порядок заключения и форма договора долевого участия в строительстве жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проводимая в последнее десятилетие в России социально - экономическая реформа существенно изменила характер отношений, связанных с приобретением гражданами жилья. Важной ее составляющей является жилищная реформа, основным результатом которой должно стать улучшение жилищных условий граждан, в том числе за счет привлечения свободных денежных средств для формирования и развития недвижимости в жилищной сфере, обеспечение доступности жилья, безопасных и комфортных условий проживания в нем.
Одно из главных направлений и условий жилищной реформы -создание необходимой правовой базы, соответствующей положениям Конституции РФ о праве граждан на жилище и долгосрочной государственной жилищной политике. Эти условия позволяют формировать рынок жилья и земли и соответственно влекут за собой возникновение новых возможностей улучшения гражданами жилищных условий. Реализация принципа доступности жилья, восстановления социально оправданного соотношения доходов граждан стоимости строительства и приобретения жилья, должна стать важным направлением воздействия государства на экономические процессы в жилищной сфере. Именно такие подходы жилищной политики помогут обеспечить баланс интересов государства, органов местного самоуправления и граждан.
Рыночные отношения, все более развивающиеся в экономическом механизме России, требуют обновления и совершенствования не только способов удовлетворения потребности граждан в жилье, но и наличия адекватных им правовых механизмов.
В этой связи особый интерес представляет анализ содержания Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг.1, которая
1 Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675 // СЗ РФ. 2001. № 39. Ст. 3770. (в ред. Постановления правительства РФ от 21.10.2004 № 1355-р).
4 направлена на продолжение преобразований в жилищной сфере. Начало таким преобразованиям положено Постановлением Совета Министров -Правительства РФ от 20 июня 1993 года № 595 «О государственной целевой программе «Жилище»'(в редакции от 26.07.2004 № 380-ФЗ) и подтверждено впоследствии Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренными Указом Президента РФ от 29 марта 1996 года № 4312.
Федеральная целевая программа «Жилище» определила на 2002 - 2010 гг. новые подходы к содержанию государственной жилищной политики: обеспечить доступность приобретения жилья посредством купли-продажи; предоставить жильё отдельным категориям граждан за счет государства; обеспечить формирование жилищного сектора для удовлетворения потребности граждан в жилье за счет жилищного строительства. В ней зафиксирована важность развития такого источника финансирования капитальных вложений как частные инвестиции3.
Принятый 30 декабря 2004 г. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты . Российской Федерации», несмотря на своевременность и позитивность, не поставил точку во всех спорах, поскольку однозначно не определил юридическую природу договора участия в долевом строительстве, в должной мере не защитил права потребителей - участников долевого строительства.
1 См.: САПП РФ. 1993. N 28. Ст. 2593.
2 См.: СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1431.
3 Указ Президента Российской Федерации «О частных инвестициях в РФ» №1928 от 17.09.94
(с.изм., внесенными Указом Президента РФ от 16.04.1996 № 565); Указ Президента Российской Федерации
«О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ» № 765 от
(в ред. Указов Президента РФ от 18.02.2002 № 184);Постановление Правительства Российской Федерации «О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации. № 534 от
(с изм., внесенными Постановлением Правительства РФ от 21.06.1996 № 723); Постановление Правительства Российской Федерации «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» № 28 от 11.01.2000 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 08.05.2002 № 302).
На этом фоне теоретически интересен и практически необходим анализ такого экономико-правового явления как долевое строительство жилья гражданами для удовлетворения своих личных (жилищных) нужд.
Степень разработанности проблемы. В последние годы появилось немало публикаций, в которых авторы проводят сравнительный правовой анализ договора долевого участия с иными договорами, закрепленными в российском законодательстве.
Науке гражданского права известны различные взгляды на правовую квалификацию договора долевого участия в строительстве. Он рассматривается как: инвестиционный договор (Л.Н. Мошкина, Б.В. Муравьев); договор долевого финансирования (в отличие от инвестирования) строительства (А.О.Аполлонов, И.А.Еремичев, Э.Л Страунинг); договор о совместной деятельности как разновидность договора простого товарищества (Брагинский М.И..); купля-продажа будущей вещи (Л.Г Сайфулова); договор смешанный, содержащий элементы разных видов договоров (подряда, возмездного оказания услуг, договора о совместной деятельности и т.п.) (Е.Б. Козлова, К.И Скловский); договор близкий к условиям договора строительного подряда, правовая база которого позволяет регулировать рассматриваемые отношения (Ю.В. Романец, Е.А. Киндеева); договор возмездного оказания услуг (Ю.М. Свирин.) и др.; договор особого рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством (А.В. Шаханов, Г.В. Цепов).
Отсутствие единства в этом вопросе препятствует стабилизации рынка, создает правовую неопределенность в отношениях между застройщиками и дольщиками, не способствует должному уровню защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья; не позволяет сформировать единую правоприменительную практику. Кроме того, заключаемые договоры в каждом конкретном случае не содержат всех
существенных условий тех договоров, под квалификацию которых их пытаются подвести.
Отсутствие единообразного теоретического подхода к отношениям этого рода особенно болезненно отражается на гражданах, не защищенных юридически и экономически, не имеющих специальных знаний для защиты своих интересов.
Объектом исследования являются отношения связанные с участием граждан в долевом строительстве жилья.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, направленные на регламентацию отношений с участием граждан в долевом строительстве. В работе дается понятие договора участия граждан в долевом строительстве, его признаки, содержание и динамика; особенности правового регулирования.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является комплексное системное исследование договора участия в долевом строительстве, выделение основных проблем правового регулирования, а-также разработка рекомендаций по совершенствованию российского законодательства в области строительства жилья с привлечением денежных средств граждан.
Эта цель предопределила конкретные задачи исследования:
-* исследовать понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья;
определить жилые помещения как объекты долевого жилищного строительства;
раскрыть понятие и проанализировать юридическую природу договора долевого участия граждан в жилищном строительстве;
охарактеризовать стороны и содержание договора долевого участия граждан в жилищном строительстве;
рассмотреть ответственность сторон по договору;
- . исследовать порядок заключения и форму договора долевого
участия в строительстве жилья;
проанализировать основания и порядок изменения и расторжения договора долевого участия в строительстве жилья;
выработать предложения по совершенствованию законодательства.
Методология и теоретическая база диссертационного исследования.
Для исследования правовой природы договоров участия в долевом строительстве физических лиц использован метод сравнительного анализа типичных условий таких договоров с официально существующими в гражданском праве.
В диссертации применен системный подход, требующий изучения характера обязательств участия в долевом строительстве жилья, динамики их возникновения, изменения и прекращения.
В работе использован комплекс научных методов познания, в том числе конкретно-исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический, системно-функциональный, логический и другие методы, а также общетеоретические положения в области теории права и государства, гражданского права. В основу диссертационного исследования положено сочетание теоретического и эмпирического способов исследования.
Теоретическую основу работы составляют фундаментальные труды по теории права, гражданскому, земельному, административному и других отраслей права. Жилые помещения рассматриваются как объекты гражданского права, поэтому по своему содержанию диссертационное исследование преимущественно обращается к гражданско-правовым проблемам.
Работа основывается на трудах российских авторов: СИ. Аскназия, Н.А. Баринова, М.И. Брагинского, С.А. Бабкина, В.А. Белова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, В.В. Ершова, Б.Д
8 Завидова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, А. Ю. Кабалкина, А.И. Каминка, Д.А. Корецкого, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.В. Кузнецова, В.А. Лапач, В.В. Меркулова., М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, А.А. Молчанова, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, А.Г. Сайфулова, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, К.И. Скловского., П.В. Сокол, Б.М. Сейнароева, О.Ю. Скворцова, Ю.К. Толстого, А.Н. Танага, В.А. Хохлова, А.Н. Чубарова, Б.Б. Черепахина, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, А.Г. Щербинина, A.M. Эрделевского и др.
Диссертация выполнена на основе анализа действующего российского законодательства об участии в долевом строительстве жилья, законодательства о строительном подряде и иных нормативных актов. Для сравнительного анализа изучено зарубежное законодательство. Исследование проиллюстрировано примерами из судебной и арбитражной практики.
Научная новизна и основные положения, выносимые на защиту.
Научная новизна работы состоит в комплексном исследовании и анализе правового регулирования отношений, возникающих между гражданами и коммерческими юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями в процессе строительства на долевых началах жилья, в целях удовлетворения бытовых (жилищных) потребностей граждан и их семей.
Содержащиеся в диссертации теоретические положения и выводы представляют собой научную идею регулирования отношений с участием граждан в долевом строительстве, где объектом выступает квартира и (или) другие нежилые помещения в строящихся на долевых началах многоквартирных домах. Внесены новые предложения относительно юридической квалификации участия граждан в долевом строительстве, а также совершенствования действующего законодательства.
В частности на защиту выносятся следующие положения:
Обосновывается вывод о том, что договор участия граждан в долевом жилищном строительстве по своей юридической природе представляет собой самостоятельную разновидность договора подряда -договор бытового строительного подряда.
Предлагается, дополнить п. 3 ст. 740 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), либо юридического лица или предпринимателя исключительно для нужд не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, такие договоры квалифицируются как бытовой строительный подряд и к ним соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда».
Предлагается дополнить ст. 740 ГК РФ пунктом 4 и изложить его в следующей редакции: «К отношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для нужд не обусловленных осуществлением предпринимательской деятельности применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда и специальные законы, регулирующие эти отношения».
В зависимости от целей заключаемого договора автор выделяет две разновидности договоров участия в долевом строительстве:
1) Договоры с участием граждан в долевом строительстве жилья на стороне участника долевого строительства (в целях удовлетворения своих бытовых или семейных нужд), либо юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, заказывающих выполнение работ в целях обеспечения нужд не связанных с предпринимательской деятельностью - это договоры бытового строительного подряда со всеми применимыми к ним правилами в отношении граждан-потребителей;
10 2) Договоры с участием юридических лиц, вкладывающих свои средства в строительство жилья в предпринимательских целях или для удовлетворения нужд своих сотрудников - это договоры строительного подряда, регламентированные российским общегражданским и инвестиционным законодательством.
Обосновывается правовая оценка понятия «объект строительства». Вопреки высказанным ранее точкам зрения, автор к объектам договоров участия в долевом строительстве относит квартиру в многоквартирном жилом доме. При этом, многоквартирный дом является объектом договора строительного подряда, а квартира объектом договора участия в долевом строительстве.
Предлагается уточнить формулировку понятия квартиры, данную в п. 3 ст. 16 ЖК РФ, дополнив словами: «или в нежилом строении с надлежаще признанными в административном порядке жилыми помещениями в нем» и «доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении» и сформулировать его следующим образом: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме или в нежилом строении с надлежаще признанными в административном порядке жилыми помещениями в нём, обеспеченное возможностью прямого доступа с улицы или помещений общего пользования в таком доме или строении, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
7. Диссертант доказывает необходимость внести изменения в
действующее законодательство, и ввести правила, согласно которым в
сделках по отчуждению квартир необходимо указывать долю общего
имущества дома, являющегося принадлежностью квартиры. Так как
применительно к этим видам сделок положения о купле-продаже являются
общими, следует изменить п. 1 ст. 554 ГК РФ, изложив его в следующей
редакции: «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также его принадлежности».
8. Обосновывается позиция, согласно которой многоквартирный дом
относится к сложным вещам, составными частями которого являются
отдельные жилые помещения - квартиры (главные вещи) и их
принадлежности в виде общего имущества жилого дома.
Назначение общей собственности в многоквартирном доме - служить главной вещи и следовать её судьбе. Каждому собственнику квартиры должна принадлежать определенная доля в праве общей собственности, без использования которой невозможно пользоваться главной вещью -квартирой.
9. Отстаивается точка зрения относительно момента возникновения
права собственности на строящийся объект. Диссертант доказывает, что
право собственности на объект строительства (новую вещь) принадлежит
гражданину-дольщику с момента выполнения им обязательств по выплате
доли.
Предлагается распространить по аналогии на граждан, участвующих в долевом строительстве, ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и признать правило, согласно которому незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).
10. Анализ юридической сущности договора об участии в долевом
строительстве приводит автора к выводу, что его можно отнести к категории
публичных договоров и подчинить действию ст. 426 ГК РФ наряду с другими
договорами — бытового подряда и оказания услуг.
Автор предлагает квалифицировать договор долевого участия в строительстве жилья в качестве договора присоединения и распространить на него действие ст. 428 ГК РФ. При этом отмечается, что если публичный договор раскрывает природу договора участия в долевом строительстве, то договор присоединения характеризует способ его заключения.
Доказывается, что признание целевой направленности в качестве критерия отнесения договоров к публичным приводит к выводу, что юридические лица или индивидуальные предприниматели, заказывающие выполнение определенных работ для обеспечения нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, также выступают в качестве потребителей, поскольку они не обладают всей полнотой информации в сфере подрядных работ и не являются профессионалами в этой области. Закон об участии в долевом строительстве на юридических лиц своё действие не распространил, чем поставил их при равном содержании целей, прав и обязанностей в разное правовое положение.
Предлагается дополнить п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве и изложить его в следующей редакции: «К отношениям, вытекающим из договора, заключенного юридическим лицом - участником долевого строительства исключительно для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение результатов исследования заключается в том, что в его основу положены новые законы: Жилищный кодекс Российской Федерации, принятый Федеральным законом № 188-ФЗ от 29 декабря 2004
13 года; Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый Федеральным законом № 191-ФЗ от 22.12.2004 года; Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Разработанные с учетом нового законодательства положения могут быть полезны в процессе дальнейшего изучения проблем правового регулирования договора строительного подряда с участием граждан как для гражданского права в целом, так и для углубленного изучения отношений в области долевого строительства в частности. Они могут служить научной и методологической базой для дальнейшего исследования договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости.
Результаты исследования могут быть полезны для дальнейшего совершенствования законодательства о долевом строительстве, практики его применения, а также при подготовке учебных, учебно-методических пособий. Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании отдельных тем в учебных курсах гражданского права, предпринимательского, семейного права.
Апробация и внедрение результатов исследования. Выводы и основные положения диссертационного исследования опубликованы в 6 научных статьях и монографии, а также ряде итоговых научных конференций Северо-Кавказского государственного технического университета (СевКавГТУ г. Ставрополь) и используются при проведении занятий по курсу «Гражданское право» в Пятигорском филиале СевКавГТУ.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Понятие и источники правового регулирования отношений долевого строительства жилья
В настоящее время у государства отсутствуют реальные финансовые возможности по обеспечению жильем всех нуждающихся в нем граждан. В этой связи в современной юридической литературе все чаще высказываются соображения о необходимости принципиального пересмотра закрепленных в федеральном законодательстве оснований, условий и форм обеспечения граждан Российской Федерации жильем1 путем расширения возможностей приобретения квартир за счет собственных средств.
Анализ положений Конституции РФ (ст. 40), ГК РФ (ст. ст. 671 - 672), Основ федеральной жилищной политики (ст. 2), ЖК РФ (ст. 19) и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов РФ, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в следующих жилищных фондах:
1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного Кодекса РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Для приобретения жилых помещений в собственность граждане реализуют следующие предоставленные им возможности:
а) приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размера площади;
б) приобретение в собственность жилого помещения с использованием безвозмездных субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратной основе и по другим законным основаниям (наследование, дарение).
При этом отмечается, что структура жилищного фонда в Российской Федерации по формам собственности кардинально изменилась. Доля частного жилищного фонда в 2000 г. составила более 63 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8 процента), а в жилищной сфере внедряются рыночные механизмы регулирования вместо планово - административных.
Основную роль в системе финансирования жилищного строительства стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности, в общем объеме строительства составляет уже более 60 процентов, в то время как доля жилья, вводимого государственными и муниципальными предприятиями за счет бюджетных источников, значительно сократилась (с 80 процентов в 1990 г. до 19 процентов в 2000 г., в том числе предприятиями федеральной собственности - до 7,5 процента).
Понятие и юридическая природа договора участия граждан в долевом жилищном строительстве
Впервые понятие договора участия в долевом строительстве жилья сформулировано в Федеральном законе Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве), от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ст. 4).
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости.
Отношения по долевому участию в строительстве жилого дома - весьма актуальная проблема, нуждающаяся в анализе и юридической квалификации, в том числе через уяснение правовой природы договора, оформляющего такие отношения. Длительное отсутствие прямых указаний Закона, многочисленная полемика в юридической печати, противоположность высказанных точек зрения окончательно запутали отношения участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и не внесли ясность в существо проблемы.
Позитивная роль нового Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ состоит в том, что законодатель дал сфокусированную точку зрения на сущность отношений по долевому строительству с участием граждан; наиболее гарантированно защитил их права, распространив действие законодательства о защите прав потребителей на отношения с участием граждан в долевом строительстве; определил процедуры и последовательность такого участия; ввел порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и др.
Тем не менее, четкой правовой квалификации данного договора Закон не дал. Его появление не означает, что этот договор отнесен к категории самостоятельных договорных типов. Нет и аналогии с уже существующими поименованными в ГК договорными формами. Отсюда напрашивается вывод о необходимости ещё раз, с учетом нового Закона, попытаться определить место договора участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров. Для правильного понимания правовой природы договоров участия в долевом строительстве с участием физических лиц целесообразен метод сравнительного анализа типичных условий таких договоров с официально существующими в гражданском праве.
1. Договор долевого строительства жилья и инвестиционный договор.
В юридической литературе наибольшее число исследователей-юристов сошлись во мнении, что долевое строительство имеет инвестиционный характер, подчинено регулированию инвестиционного законодательства, а договор участия в долевом строительстве жилья по праву может считаться инвестиционным договором, а граждане - инвесторами, вкладывающими свои денежные сбережения в строительство жилья.
В российском законодательстве понятие «инвестиция» укоренилось с принятием Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (действует в редакции от 10 января 2003 г.).
Анализ ст. 1 (п.п. 1,2) названного Закона приводит к выводу, что гражданин (как физическое лицо) не может быть инвестором и участником инвестиционной деятельности в долевом строительстве жилья. Инвестиции -это вложения денежных средств в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Следовательно, денежные средства гражданина, вносимые в качестве оплаты строящейся для него квартиры, не могут рассматриваться как инвестиции, поскольку они предназначены для удовлетворения своих личных жилищных нужд и не преследуют цель извлечения прибыли.
Это, в свою очередь, делает невозможными «практические действия по реализации программы инвестиций» в соответствии со ст.1 п.2 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Этим же Законом вменено в обязанность инвестора осуществлять контроль за использованием инвестиций, и, как следствие, нести ответственность в случае допущенных нарушений. Естественно для граждан такая функция неприемлема вообще.
Порядок заключения и форма договора долевого участия в строительстве жилья
Стороны гражданско-правового договора имеют широкую возможность определять содержание договора, самостоятельно выбирать наиболее оптимальные варианты осуществления субъективных прав и исполнения обязанностей. Пределами осуществления права, границами дозволенности являются запреты в праве. Дозволительность, как свойство метода гражданско-правового регулирования, больше всего проявляется в договорных отношениях и представляется, как принцип свободы заключения договора. Поэтому необходимо согласиться с предложением А.Ю. Кабалкина о приведении названия ст.421 ГК РФ в соответствие с её содержанием, изложив его как «свобода заключения договора» .
М.И. Кулагин выделяет два элемента договора: формальное равенство сторон и свобода воли лиц, вступающих в договор А.Д. Корецкий, не соглашаясь с такой квалификацией, отмечает, что это, скорей всего, не элементы договора, а его признаки.
Наибольшее количество элементов договора выделяет В.В. Меркулов. К ним он относит субъектный состав, оферту и акцепт как акт выражения воли заключить договор, содержание договора и основание (каузу) договора как определенную экономическую цель.. Н.А. Баринов отмечает, что с расширением свободы договора в эти годы получают развитие идеи защиты прав потребителей. Свобода заключения договора выражается в следующем:
1) субъекты права свободно решают, заключать им договор или нет;
2) субъекты права свободно выбирают контрагента;
3) субъекты права свободно определяют содержание договора, кроме случаев, когда отдельные условия являются императивными и закреплены в законе;
4) субъекты права свободно решают вопрос о способе и форме заключения договора;
5) субъекты права могут по взаимному согласию в любое время изменить или прекратить договор.
Однако свобода субъектов права при заключении договора не является абсолютной. Свобода заключения договора предполагает, что субъекты права, как правило, не связаны какой бы то ни было обязанностью вступать (не вступать) в договорные отношения, изменять или расторгать их.
В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, то есть в основе заключения договора лежит принцип свободного волеизъявления стороны, желающей заключить договор. Вместе с тем, содержание всякого договора непременно должно сообразовываться с императивными нормами закона и прочих нормативно-правовых актов. Договор долевого участия в строительстве в этом смысле является исключением.
Порядок заключения договора долевого строительства имеет некоторые особенности, поскольку является публичным договором и относится к типу договоров присоединения. Это означает, что общепринятая свобода заключения договора (ст. 421 ГК РФ) знает ограничения, применительно к этому договорному виду.
Для заключения договора участия в долевом строительстве необходимы как минимум две стадии:
1) оферта;
2) акцепт.
Согласно п.1 ст.435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определённо выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта характеризуется следующими обязательными признаками:
- намерением лица совершить договор;
- содержанием всех необходимых условий будущего договора;
- обращена к одному или нескольким лицам.
Процедура заключения договора осуществляется в соответствии с п.2 ст.432 ГК РФ: договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Похожие диссертации на Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве
