Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 17
1.1. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве до принятия ФЗ РФ «Об участии в долевом строиіельстве .» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) и ею разграничение с иными гражданско-правовыми договорами 17
1.2. Понятие элементов договора участия в долевом строительстве и его правовая характеристика 54
Глава 2. Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве в свете ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве .» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) 85
2.1.1 Права и обязанности участника долевого строительства 85
2.2. Права и обязанности застройщика 112
Глава 3. Охрана прав сторон по договору участия в долевом строительстве 138
3.1. Ответственность сторон но договору участия в долевом строительстве 138
3.2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве как способ охраны прав участника долевого строительства 157
Заключение 166
Список использованных источников 178
Приложение 193
- Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве до принятия ФЗ РФ «Об участии в долевом строиіельстве .» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) и ею разграничение с иными гражданско-правовыми договорами
- Права и обязанности участника долевого строительства
- Ответственность сторон но договору участия в долевом строительстве
Введение к работе
Актуальное и іемьі исследования. Проводимая в последнее дееятиле і не в России социально-экономическая реформа существенно изменила характер отношений, связанных с приобретением недвижимою имущества, а в частности жилья. Необходимо отметиіь проблемы в российской экономике, которые повлияли на формирование «климата», в условиях которою приходится решать жилищные вопросы: повсеместные неплатежи, повлекшие создание атмосферы всеобщего взаимною недоверия хозяйствующих субъекюв, нарастающая волна банкротств предпринимательских структур, дополняемая отдельными элементами юсударственною банкроіства, повальная задолженность юридических лиц бюджету и внебюджетным фондам, зависимость степени платежеспособности многих коммерческих организаций от перемен федерального и региональною законодательства. Все это, без словно, негативно отражается на развитии предпринимательской деятельности в целом по с Іране, а как результат и на благосостоянии общества и качестве жилій граждан. В то же время, планируя дальнейшее развиїие нашей юсударственной и политической системы, конечно, должно учитываться современное состояние нашею общества. И в этой свялі необходимо оімегить одну т существенных черт нашей внутриполитической жизни: а именно - низкий уровень доверия граждан, как к отдельным институтам государственной власти, так и к крупному бизнесу.
Для решения социальных и экономических проблем очевидна необходимость решения обозначенных вопросов на законодательном уровне и на практике его применения. Путем принятия пакета взаимосвязанных законодательных актов, регулирующих отношения, связанных с созданием и использованием недвижимости, российское государство пытается решить проблему надлежащего оріанизационно-правового обеспечения деятельности инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов.
Если инвестиционное и строительное законодательство России 1990-х г.г. не моїло не ноешь общею и абстрактного характера, то в сегодняшних социально-экономических условиях законодательство о создании и использовании недвижимости направлено на решение более конкретных задач: регулирование корпоративных и договорных форм финансирования строительства, усиление охраны и защиты объективных прав и интересов. Именно такая тенденция характерна для пакета законов, принятых в конце 2004 года: «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущесіво и сделок с ним», «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», Градостроительного и Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 т.; «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипоіеке (залоге недвижимости)», «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «О жилищных накопительных кооперативах» и «05 участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. Анализ указанных нормативных актов свидетельствует о том, что государственная политика в вопросе решения жилищной проблемы устанавливается таким образом, что инвестиции в строительство должны быть частными, а задача государства состоит в создании надлежащих формально-юридических условий для этого и осуществлении контроля за выполнением требований законодательства в указанной сфере деятельности.
Большая часть этих законов направлена на снижение издержек граждан при совершении сделок с объектами недвижимости, создание прозрачной и конкурентной среды в сфере строительства, развитие системы ипотечного кредитования.
Важнейшая роль в пакете законов по рынку доступною жилья отводится созданию эффективной системы учёта и реіисірации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Надежность и оперативность системы регистрации является одним из основных факторов, влияющих на развитие рынка недвижимости и формирование эффективной и конкурентоспособной экономики России в целом.
В условиях перехода от системы централизованною юсударственною финансирования и организации жилищного сіроиіельства и изменения экономической ситуации в стране неизбежно должны были появиться новые формы привлечения средств в строительство.
С начала 90-х гг. одним из наиболее распространенных вариантов решения этой задачи стало использование так называемою договора долевою участия в строительстве. При этом новая форма оіношений обладала рядом преимуществ в сравнении с прямой покупкой жилья на первичном и вюричном рынках -это:
- поэтапная оплата;
- затраты на приобретение жилья при долевом участии, как правило, ниже рыночной сгоимосіи готового жилья на 10-30%;
- возможность выбора наиболее понравившеюся расположения жилою помещения и чета интересов дольщика при его планировке.
Для застройщика же договор долевого учасіия в строительстве гакже представляет значительный интерес, чем и объясняется его практическая распространенность, так как позволяет эффективно аккумулировать средства большого количества инвесторов. Объединяя разные по величине вклады частных лиц, застройщику удается сформировать достаточные для строительства финансовые активы. Іаким обраюм, долевое участие в строительстве вышло на первый план по сравнению со всеми иными формами финансирования строительства жилья, такими, как долгосрочное и краткосрочное банковское кредитование, ипотечное кредитование и г.д.
На протяжении пятнадцати лет отношения, возникающие из долевого строительства, каким-либо правовым актом не регулировались, в результате чего такая удобная форма привлечения денежных средств в строительство имела ряд определенных недостатков. В первую очередь отсутствие правовою ретулирования общественных отношений данной сферы деятельности порождало ошибки и недорабоїки при заключении договоров, сопутствующих поэгапному финансированию строительства объект долевою строительства, что в свою очередь, приводило к значительному увеличению судебных споров в этой сфере хозяйственной деятельности.
Именно из-за нормативной неурегулированности этих отношений возникала вторая, основная, проблема - это проблема квалификации правовой природы or ношений долевою участия в строительстве. Последнее породило множество различных точек фения 01 носи тел ыю тою, к какому договору, предусмотренному законодательством, договор учасіия в долевом строительстве ближе и, соответственно, какие нормы применять при разрешении споров, возникающих из отношений из долевого строительства.
Так как, исходя из общеприняіьіх ионяіий законодательства, правоприменение должно соответствовать духу и букве закона, нормы права следует применять именно к тем правоотношениям, для регулирования которых они предназначены. Из этого следует, что представления о системе договоров в процессе правоприменения должны в полной мере соответствовать той системе, коюрая реально сущесгвуеі в законе. Необходимо, чюбы критерии правоприменительной квалификации правоо і ношений в точности соответствовали тем системным признакам, которые были приняты за основу законодателем при создании правовых норм. В связи с этим одна из главных задач правоприменения заключается в том, чтобы установить, какие правоотношения, по смыслу законодателя, должны регламенгироваїься определенными правовыми нормами и выработать практически удобный
Критерий ВЫДелеНИЯ ЭТИХ ПраВООТПОШеНИЙ, В ТОЧНОСТИ СООТВЄГСІВ)ЮЩИЙ критерию законодательному.
Очевидно, что необходимость закрепления на законодательном уровне договора долевою участия в строительстве существовала уже давно, по і ому что для эффективного применения гражданского законодательства к конкретному договору последний необходимо правильно квалифицировать, то есть применить к нему на основе выделения в нем системных признаков те нормы права, коюрые созданы для реіулирования именно данных договоров. Правоприменительная квалификация верна лишь в том случае, когда она совпадает с квалификацией правоїворческой.
Задача формирования рынка доступного жилья была поставлена президентом в Послании Федеральному Собранию Российской Федерации в 2003 году. В результате серьезного комплексного подхода был разработан пакет законопроектов, призванных уреіулироваїь различные аснекіьі жилищной сферы и рынка недвижимости, в том числе стимулировать все разнообразие форм жилищною финансирования.
В конце 2004 года большинство указанных выше законопроектов были приняты Государственной Думой и одобрены Советом Федерации. В результате чего появился Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акіьі Российской Федерации» ог 30 декабря 2004 г. Кч 214-ФЗ1.
При детальном анализе положений данною закона возникал ряд вопросов, не говоря уже о том, что текст норм закона содержал противоречия и неточности, которые затрудняли возможность их применения на иракіике. Также о несовершенстве закона юворил гот факт, что за столь непродолжительный промежуток времени в Государственную Думу Российской Федерации были представлены четыре законопроект по внесению изменений и дополнений в указанный закон". В результате чего к настоящему моменту мы имеем Федеральный закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимоеIи и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18 июля 2006 і. ЛЯЇ 111-ФЗ) (далее по тексту ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...»)3.
Многие спорные моменты тем самым были решены. Но, несмотря на ло, в силу специфики рассматриваемых отношений, их сложности и сюль большой значимости для іраждан, мною неразрешенных вопросов осталось. Также как противоречия и неточности некоторых положений закона іребуюг своей дальнейшей проработки на законодательном уровне.
В этой связи в диссертации анализируются нормативно-правовые акты, затраї ивающие общественные о і ношения, во шикающие и доювора участия в долевом сіроительстве, являющегося одной из форм обеспечения граждан жильем. А также в целях уяснения правовой природы доювора учасіия в долевом строительстве проводится его разграничение с иными гражданско-правовыми договорами. В результате чего автор настоящею исследования приходит к выводу о самостоятельности доювора участия в долевом строительстве.
В представленной работе проанализированы права и обязанности ею сторон - застройщика и участника долевою сіроительства, как закрепленные на законодательном уровне, так и не являющиеся таковыми, но широко распространенные в практике заключения таких договоров.
В том числе, актуальность настоящею научного исследования обусловлена новизной законодательства, закрепляющего договор участия в долевом строительстве, что указывает па необходимость комплексной оценки общественных отношений, возникающих в процессе долевою участия в строительстве.
Степень научной разрабоїаниосги. В связи с распространенностью в сфере строи і ел ьсгва жилья заключения договоров соп тствующи\ участию в долевом строительстве, данная тема затрагивается авторами ряда диссертационных исследований при рассмотрении вопроса правовою регулирования поэтапного финансирования строительства1. Л также инвестированию строительства жилья посвящено мною публикаций в средствах массовой информации.
Относительно определения правовой квалификации договора учасіия в долевом строительстве в науке гражданскою права высказывались различные точки зрения. Он рассматривается как договор о совместной деятельности как разновидность договора простою товарищества (М.И.Брагинский), купля-продажа будущей вещи (Л.Г. Сайфулова), договор смешанный, содержащий элементы разных видов договоров (подряда, возмездного оказания слуг, договор о совместной деятельности и т.п.) (Е.Б. Козлова, К.И. Скловский), договор близкий к условиям договора сгроителыгою подряда, правовая база которою позволяет регулировать рассматриваемые отношения (Ю.В. Романеи, ЕЛ. Киндеева), договор особого рода, самостоятельный вид договора, специально не регламентируемый гражданским законодательством (Л.В. Шаханов, Г.В. Цепов), инвестиционный договор (П.В. Сокол, JI.II. Мошкина), договор долевою финансирования строительства (А.О. Аполлонов, И.А. Еремичев, Э.Л. Ci pay ни иг), договор участия в долевом строительсгве как самостоятельная разновидность договора подряда - договор бытовою строительною подряда (О.Л. Капица). Такое разнообразие с шествующих взглядов на данный вопрос не дает однозначного понимания сущносш договора участия в долевом строительсгве, к тому же заключаемые доюворы в каждом конкретном случае не содержали всех существенных условий тех договоров, под квалификацию которых их иьпались подвести.
Цели и задачи исследовании. Целями настоящею исследования являются: во-первых: анализ отношений, складывающихся при участии в долевом строительсгве, для определения правовой природы договора участия в долевом строительстве; во-вторых: анализ закрепленных на законодательном уровне прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строительстве, для выявления недостатков законодательства; в-ірегьих: разработка рекомендаций, направленных на устранение выявленных недостатков или противоречий, для обеспечения функционирования закрепленных норм в целях их единообразного толкования всеми субъектами общественных отношений; в-четвертых: рассмотрение регисірации договора участия в долевом строительстве в качесіве способа охраны прав, возникающих из доювора участия в долевом строительсіве.
Для достижения указанных целей были обозначены следующие задачи:
1. определение правовой природы договора участия в долевом строительстве и проведение ею разграничения с иными гражданско-правовыми договорами;
2. исследование дейсівующею законодательства, реіулир ющего отношения по участию в долевом строительстве, с целью выявления ею норм, конструкция которых допускает неоднозначное их толкование и проблемы при их применении на практике;
3. анализ теореіических и практических проблем, возникающих в процессе заключения и реализации положений договора учасіия в долевом строиіельсіве;
4. вьірабоїка рекомендаций но совершенспюванию российскою законодательства, реіулирующею о і ношения, возникающие при участии в долевом строительстве.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере долевою участия в строиіельсіве через призму законодательства, регулирующего данные отношения и практку их применения.
Предмеюм исследования являются нормы права, регулирующие отношения из участия в долевом строительстве, правоприменительная практика, а гакже проблемы, связанные с определением правовой природы договора участия в долевом сіроительстве; вопросы, возникающие при реализации прав и обязанностей сторон по договору участия в долевом строиіельсіве.
Меюдолоіичеекая основа исследования. Для достижения указанных целей и решения поставленных задач настоящее исследование основывается на общенаучном диалектическом меюде научною познания, предполагающею объективность и всесторонность анализа исслед}емы\ явлений. Наряду с эшм применяются сравнительно-правовой, логический, системный и иные меюды научного познания.
Научно-1 еорстическуш базу настоящею исследования составляют труды С.С. Акманова, М.И. Барышева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, В.Л. Б блика, 13.13. [Зитрянскою, В.П. Грибанова, И.С. Г ревич, О.С. Иоффе, II.Б. Козловой, О.А. Красавчикова, И.Е. Красько, Л.А. Лунца, B.C. Маріемьяпова, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, 10.13. Романца, Б.В. Покровского, О.Н. Садикова, Л.Г. Сайфуловой, А.II. Сергеева, К.И. Скловскою, Э.Л. Сірауниша, М.К. Сулейменова, І:.А. С) ханова, В.А. Хохлова, С.А.Хохлова, М.Ю. Челышева, Ш.Д. Чиквашвили, А.Г. Щербинина, 11,.А. Ямпольской и др.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в комплексном анализе общественных отношений, возникающих и J договора участия в долевом строительстве и связанных с ними проблем, проведенною после принятия нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...». Также научная новизна представленной работы подтверждается рядом новых научных положений, выносимых на ющиту. Более того, проведенное исследование позволило акцентировать внимание на проблемах совершенствования положений законодательства, регулирующих договорные отношения в сфере долевого участия в строительстве. С этой целью автором настоящею исследования сформулированы и изложены предложения по изменению и дополнению российского законодательства, регулирующего отношения из частия в долевом строительстве.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования конкретизируют следующие положения, выносимые на защш :
1. Положения, закрепленные в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» должны распространяться не только на граждан, но и на таких участников долевою строительства как юридические лица, которые согласно данному закону мог т вкладывать денежные средства для строительсіва мноюквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании доювора участия в долевом строительстве (ч. 1 сі. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...»). В связи с этим представляется целесообразным закрепить порядок, действующий при распределении имущества-доли в строящемся объекте недвижимости в случае ликвидации юридическою лица - участника долевого строительсіва.
2. Предметом доювора участия в долевом строительстве след ег признан, деятельность по обеспечению строительства (сощишя) определенною объекта недвижимою имущества (объекта долевого строительства) и передаче по окончании сіроиіельства (создания) законченного объекта.
3. Объект недвижимости, который будеї нередан засіройщиком участнику долевою строительства после окончания строиіельсіва должен бып» максимально идентифицирован положениями доювора участия в долевом строительстве, а именно, указанием на предполагаемый (проекшый) размер общей площади объекта и ею индивидуальный строительный адрес, так как на момент заключения доювора участия в долевом строительстве юридически определить местонахождение объекта долевою сіроиіельства можно лишь относительно.
4. Доювор участия в долевом строительстве иредлаїаеіся определить следующим образом: «По доювору частия в долевом сгроиіельсіве одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительсіво (создание) мноюкваріирною дома и (или) иного объекта недвижимое і и и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объекюв передать в предусмотренный доювором срок соответствующий объект долевою строительства участнику долевою строительства, а другая сторона (участник долевою строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию мноюквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости».
5. Доювор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется выполнить свое обязательство по оплате объекча долевою строительства иным способом, оіличньїм от передачи липу, осуществляющему строигельсіво, денежных средств, таким как, например, передача имущества, ценных бумаг или выполнение каких-либо работ или окатіше слу, не може і рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор правила ФЗ РФ «Об участии в долевом сіроительстве ...» не распространяются.
6. Под существенным нарушением требований к качеств) объекта долевою строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проекнюй документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, то есть не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после ею устранения.
7. Законодательное закрепление ограничения, выражающегося в невозможности уступки участником долевого строительства прав требований по договору до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, не содержит запрета заключи і ь сделки в о і ношении будущих прив. Таким образом, лицо, желающее усіупить право требования по договору участия в долевом строительстве, можег сделать это фактически и до момента государе і венной регистрации, то есіь до заключения самою договора участия в долевом строительстве, так как договор об отчуждении будущею права порождает права и обязанности юлько для ею сторон.
Однако участник долевою строительства можег уступить свои права требования к застройщику лишь с согласия последнею, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускає і ся лишь с согласия кредитора (ч. 1 ст. 391 ГК РФ).
8. Застройщик обязан возвратить денежные средства }частника долевого строительства излишне ему переданные последним в слугае, когда фактическая площадь объект долевого строительства по окончательным замерам окажется меньше, чем первоначально определенная доювором. В случае неисполнения данной обязанности застройщик привлекается к ответственности.
9. На практике ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве является неравной, несмотря на то, что ст. 10 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» предусматривает равную ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств но договору в виде возложения на соответствующую сторону обязанности уплатить другой стороне неустойку (штраф, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, так как, при регламентации в ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» каждой обязанности участника долевого строительства отмечается, что в случае неисполнения ее наступает ответственность только в виде выплаты неустойки, что уменьшает его ответственность.
10. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве призвана предотвратить некоторые нарушения прав участников долевого строительства. Это связано с тем, что при осуществлении государственной регистрации договора еще раз проводится проверка правомочий застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. А установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами имеет большое значение, поскольку, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепления двух претендентов за одним и тем же объектом долевого строительства невозможно. А также государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является доказательством существования его текста в том виде, в каком он был заключен, то есть ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И к тому же доступность для любого лица информации, содержащейся в peecipe (принцип публичносіи), позволяет определи і ь обременения тою или иного обьекіа недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость проведенною исследования заключается в том, что содержащиеся в нем основные выводы и предложения могут быть использованы при разработке ишенений и дополнений к действующему законодательству, касающемуся oi ношений из участия в долевом сіроительстве; в практической деятельности с бъекюв сферы строительства и реализации недвижимости; для преподавания учебных дисциплин, содержащих положения данною исследования.
Разработанные положения могут быть полезны в процессе дальнейшею изучения проблем правовою регулирования договора участия в долевом строительстве.
Апробация результатов исследования. Настоящая диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Иттсіиіуіа права Башкирского Государственного Университет. Основные теоретические выводы и положения изложены автором в опубликованных работах, а именно, «Природа договора долевого участия в строительстве» сборник Международной научно-пракіической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 17-18 марга 2004 г.), «Риски, связанные с договором долевого участия в строительстве» сборник Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы российского права на современном этапе» (Пенза, маті 2004 г.), «Несовершеннолетний на стороне "дольщика" в договоре долевого участия в строительстве» сборник Всероссийской научно-практической конференции «Тенденции и противоречия развития российского права на современном этапе» (Пенза, декабрь 2004 г.), «Застройщик в договоре учасіия в долевом строительстве. Кто он в свете нового закона?» сборник Международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частно-правового регулирования: теория и практика» (Уфа, 31 марта-1 апреля 2005 т.), «Страхование рисков сторон договора участия в долевом сіроительсіве» сборник VII Международной наупю-практической конференции «Актуальные проблемы нрава России и с і ран СНГ - 2005» (Челябинск, 7-8 апреля 2005 г.), «Реї истрация договора участия в долевом строительстве» сборник Международной научно-практической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России» (Самара, 27-28 апреля 2005 г.), «Существенные условия договора участия в долевом строительстве» Вестник СГЭУ № 2(11) 2005 г., «К вопросу о залоювых о і ношениях в рамках федеральною закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 і. «Об участии в долевом строительстве...» сборник Международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности» (Уфа, 5-7 декабря 2005 і.), «Роль акта приема-передачи объекта недвижимости в рамках отношений участия в долевом строительстве» сборник материалов Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданскою права и процесса» (Казань, 12-13 октября 2006 г.). Некоторые положения, изложенные в настоящей работе, используются при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное законодательство РФ» в Инсгиіуге права ЬашГУ. Апробация резульгаюв исследования счшана с консультационной деятельностью соискателя в ряде сіроиіельньїх организаций, осуществляющих строительство и привлечение денежных средств граждан посредспюм заключения с ними доюворов участия в долевом строительстве.
Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих 6 параграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.
Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве до принятия ФЗ РФ «Об участии в долевом строиіельстве .» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18 июля 2006 г.) и ею разграничение с иными гражданско-правовыми договорами
Право граждан на жилище в Российской Федерации относи іся к основным социально-экономическим нравам граждан, чю закреплено в Консіиіуции Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. (ст. 40) . Сравнение же механизма реализации прав іраждан на жилище в совеїский и современный период показывает существенные изменения на этот счег. В советский период действовала ордерная система распределения жилья, в соответствии с которой жилые помещения предоставлялись при соблюдении определенной процедуры, состоящей в постановке на очередь, распределении жилья но определенным нормам, выдаче ордера и т.д. Другим возможным вариашом решения жилищной проблемы граждан являлось участие в кооперативном жилищном строительстве.
Механизм реализации прав граждан на жилище в современный период существенно изменился. Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации or 29 декабря 2004 г. (в ред. от 31.12.2005 г. № 199-ФЗ)2 (далее ЖК РФ) в статье 1 закрепляет: «жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власні и оріанами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище...». В соответствии со ст.49 ЖК РФ предоставление жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договору социальною найма осуществляется лишь для ограниченного круга лиц, к которым относятся малоимущие, нуждающиеся в жилых помещениях, признанные таковыми по основаниям установленными в сі. 51 ЖК РФ и иные категории граждан, признанные нуждающимися по основаниям, установленным законодательством. Остальные же граждане должны улучшить свои жилищные условия самостоятельно. Таким образом, действуя по правилам рыночных отношений, гражданину приходится приобрети» жилье $а деньги. Но, так как, единовременно выплатить всю сумму за приобретаем)ю квартиру для большинства граждан фактически нереально, а решать проблем) все же нужно, в практике сложилась схема поэтапного финансирования приобретаемого жилья, осуществляемою еще па сгадии строительства объекта недвижимости, так называемое «долевое строиіельсіво».
Несмотря на то, что договор участия в долевом строительстве, заключаемый в жилищном строительстве, появился сравнительно недавно, в настоящее время он является весьма распространенным видом договора, заключаемого при приобретении недвижимости. Комплексный подход к исследованию проблемы участия в долевом жилищном строительстве позволяет выявить его исторические корни, которыми можно считать распространенное в нашей стране в советский период строительство жилья и социокулыурных объектов путем привлечения на долевых началах средств социалистических организаций.
Вопросы долевого строительства в СССР с 60-х годов регулировались в первую очередь постановлением Совета Министров СССР от 29 июня 1960 г. «Об упорядочении расходования средств па капитальное строительство, осуществляемое сверх государственного плана за счет нецентрализованных источников финансирования»1. В соответствии с ним производственные объединения и предприятия на основании заключенного с исполкомом городского Совета в лице управления (отдела) капитальною строительства (УКС, ОКС) протокола согласования передавали ему как единому заказчику средства капитальных вложений в оперативное управление, полученные за счет производственно-хозяйственной деятельности; построенные объекты передавались предприятиям-дольщикам для заселения своих работников-очередников1.
Друїим историческим аналогом договора участия в долевом строительстве можно счиїаіь весьма распространенные в 60-80-е і оды доюворы между жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) и УКСами (ОКСами) о передаче последним функции заказчика. Необходимое і ь заключения подобных договоров проистекала из постановления Совеїа Министров СССР оі 19 ноября 1964 г. № 943 «О дальнейшем развитии кооперативною жилищного строительства», по которому ЖСК в обязательном порядке передавали функции заказчика-застройщика дома УКСам, что и являлось ею основным условием".
Права и обязанности участника долевого строительства
Доюворные условия представляют собой способ фиксации взаимных прав и обязанности. По этой причине, когда говорят о содержании доювора в его качестве правоотношения, имеют в виду права и обязанности контрагентов1. В отличие от этою содержание доювора как сделки составляет совокупность согласованных его сторонами условий".
В тексте настоящего научною исследования под содержанием договора участия в долевом строительстве нами буду і рассмотрены права и обязанное і и сторон.
Исходя из определения доювора участия в долевом строительстве, закрепленною в ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» у участника долевою строительства на основании заключаемою им доювора возникают следующие обязанности:
а) оплатить обусловленную договором цену;
б) принять объект долевою строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иною объекта недвижимости.
Согласно п. 3 ч. 4 сі. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» цена договора, сроки и порядок ее уплаты должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве в качестве существенных условий. Иначе, согласно ч. 5 ст. 4 этою же закона такой договор считается незаключенным. Следовательно, не порождающим какие-либо права и обязанности для его сторон.
Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ «Об учасши в долевом строительстве ...» иод ценой договора понимается «... размер денежных средств, подлежащих уплате частником долевого строительсіва для строительства (создания) объекта долевого строительства». В силу ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» его правила регулируют «отношения, связанные с привлечением денежных средств іраждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости...» Поскольку в ч. 1 сі. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» говорится о праве застройщика привлекать «денежные средства участников долевого строительства... », то можно уверенно сделать вывод о том, что участник долевого строительства обязан уплатить застройщику именно денежную сумму. Договор учасіия в долевом строительстве не может вместо этой обязанности предусматривать обязанность участника долевого строительства передать застройщику какое-либо иное имущество (например, ценные бумати, строительные материалы, строительную технику и др.). Это принципиальная черіа договора учасіия в долевом строительстве. В то же время допустимо определение цены как в рублях, так и в иностранной валюте, однако при условии, что оплата производиться в рублях но установленному сторонами курсу1.
Следовательно, договор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется передать лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на іакой договор правила ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» не распространяются.
В рамках рассмотрения данного вопроса, следует оіметить, что теперь ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» в редакции oi 18 июля 2006 г. предусматривает возможность привлечения денежных средств іраждан путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство (создание) на этом земельном участке многоквар і ирного дома, то есгь застройщиком, особою вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмшента облигаций (застройщика) жилых помещений в сооїветствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.
По условиям ч. 1 ст. 5 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве ...» «цена договора может быть определена в дотворе как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевою строительства и денежных средств на оплаїу услуг застройщика».
В доюворе должен быть установлен порядок расчета цены договора. Этого требует специфика объекта договора - недвижимость, площадь ко юрой исчисляется в квадратных метрах. Доюворная цена формируеіся с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов и других факторов, а также с целью обеспечения прибыли застройщика. Если в доювор не записана твердая цена (что могут позволить себе только стабильные компании, имеющие большой успешный опыт работы в данной сфере), то должен быть описан алгоритм ее определения, учитывая непрерывность инфляционных процессов, длительность процесса строительства и то, что когда объект закончен строительством площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной. Поэтому помимо цены квартиры в целом, должна быть определена и стоимость квадратною метра. На практике, в договоре участия в долевом строительстве указываются:
1. базовая стоимость квадратною метра в строящемся объекте недвижимости. Здесь указывается расчетная стоимость квадратного в строящейся квартире с учетом расходов на строительство площадей общею пользования (коридоров, лифтов, лестничных пролетов, облагораживания прилегающей территории, предусмотренной отделки и оборудования). 2. базовая стоимосіь квартиры (стоимость обусловленной доювором квартиры, указывается ее метраж, исходя из базовой сюимости квадраіною метра);
3. порядок изменения цены договора (к примеру, индексация производимых платежей при инфляции; в случае увеличения площади жилья в результате контрольною обмера, сверх указанной в договоре);
4. порядок определения окончательной цены договора. Очень часто в таких договорах указываются положения, в соответствии с коюрыми окончательная стоимость квартиры определяется по окончании строительства по фактическим затратам;
5. график внесения платежей.
Ответственность сторон но договору участия в долевом строительстве
Для тою, чтобы с)бъект мог полноценно пользовался своими правами представляется недостаточным только закрепление их на каких-либо носителях. В целях установления возможности лица реальною ими обладания необходимо предусмотреть установление охраны зі их прав, для обеспечения нормальною хода реализации прав.
Рассмотрение данного вопроса хоіелось бы начаїь с обзора проблемы соотношения понятий «защита», «охрана», «оіветственность», к которой многие ученые подходят по-разному.
В.А. Тархов считает, что охрана каждого права существует постоянно и имеет целью обеспечить ею осуществление, не допустить его нарушение. Охрана обеспечивается, прежде всею, государством, предусматривающим субъективные права их защиту. Носитель права и сам может предпринять различные меры охраны своих интересов: предпринять меры охраны своих вещей (ограждения, замки, сигнализация, сдача под охрану или на хранение и т.д.), обеспечить доказательствами кредиторские права (документы, свидетели и т.п.) и др. Важно, чтобы меры самоохраны были законными. К защите же права появляется необходимость прибегнуть лишь при его нарушении, оспаривании либо угрозе нарушения1.
Так, Н.И. Матузов пише г: «Вообще охрана и защита объективною права или охраняемого законом интереса - не одно и то же: охраняются они постоянно, а защищаются тогда, когда нарушаются. Защига есть момент охраны, одна из ее форм. Эти поняіия не совпадают»".
«Защита гражданских прав» представляет собой более узкое понятие, по сравнению с понятием «охрана гражданских прав», поскольку второе охватывает всю совокупность мер, обеспечивающих нормальный ход реализации нрав. «Защита» же іражданских прав - не что иное, как иредусмоіренньїе законом меры охраны іражданских прав в случае их нарушения или реальной угрозы такою нарушения. Содержание понятия охраны несколько шире понятия защиты еще и потому, что оно включает в себя действия как юсударственных и иных оріанов, іак и самою управомоченною лица полагают Г.А. Свердлык и Э.Л. Страунинг.
Э.П. Гаврилов считает, что охрана есть усіановление общею правовою режима, а защита - те меры, которые предпринимаются в случаях, когда гражданские права нарушены или осиореньГ. Аналої ичной точки зрения придерживается и С.Н. Кожевников3. Н.С. Малеин также различает охрану и защиту прав: охрана прав - более широкое понятие, включающее все юридические правила но поводу определенною блага, а под защиюй права он понимает меры, предусмотренные в законе на те случаи, когда право уже нарушено.
А.С. Мордовец несколько иначе различает охрану и защиту права. Охрана прав и сіюбод есть состояние правомерной реализации прав и сіюбод под контролем социальных инсіитутов, но без их вмешательства. Меры зашиты применяются тогда, когда осуществление прав и свобод затруднительно, но права и свободы еще не нарушены. Если права и свободы нарушены, то их нужно не защищать, а восстанавливать.
Некоторые ученые отождествляют поняіия «защиіа» и «охрана». Под ними они понимают систему правового регулирования общественных отношений, которая предотвращает правонарушения, а в случае их совершения останавливает ответственность за допущенные правонарушения1.
Что касается соотношения понятий «шщиты» и «отвеїсівенносіи», то Т.И. Илларионова рассматривает меры защиты и меры ответственности как правовые меры охраны гражданских прав . А В.Л. Слесарев3 противопоставляет меры ответственности и меры защиты, что по нашему мнению, не совсем верно, так как меры защиты включают в себя меры оівеїственносіи. Гак как меры ответственности всегда направлены на защиту права, но і акая защиіа не всеїда осуществляется через применение мер ответственности.
Таким образом, мы приходим к выводу, что, указанные понятия соотносятся между собой следующим образом: понятие охраны несколько шире понятия защиты, а последнее может осуществляться, в том числе, и через установление ответственности.
